La construction neuve - Communauté de Communes Bretagne

La construction
neuve
La Bretagne Romantique n’échappe
pas au contexte de crise immobilière.
En 2009 et 2010, la construction neuve sur
l’aire urbaine rennaise connaît un repli après
des années fastes. Les livraisons de
logements chutent, notamment dans le
périurbain. Cependant, les mises en chantier
repartent à la hausse en 2010, mais sur des
volumes encore timides, loin de ceux
observés dans le milieu des années 2000.
Alors que les autorisations redémarrent dans
l’agglomération, le repli continue dans les
couronnes. En Bretagne Romantique, elles se
stabilisent au niveau assez bas qu’elles
avaient eu en 2009. Ce sont les mises en
chantier, qui sur ce territoire, accusent un
important repli en 2010. Dans ce contexte,
les objectifs quantitatifs du PLH semblent
impossible à tenir. La diversification de
l’offre est également mise à mal avec le
resserrement du marché sur l’individuel pur.
Sommaire
Æ Les autorisations se maintiennent en 2010
Æ Sévère repli des mises en chantier
Æ Les objectifs du PLH difficiles à tenir
Æ La construction neuve se maintient sur les secteurs
ruraux
Æ Des particuliers originaires de la Bretagne
Romantique
JUIN 2011
Les autorisations se maintiennent en 2010
Bretagne Romantique : Logements autorisés par type de construction
Indiv pur
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
195
192
227
282
381
314
281
227
170
197
15
Indiv groupé
4
16
34
24
99
37
27
34
37
Collectif
39
23
69
108
105
184
145
125
3
0
Total
238
231
330
414
585
535
453
386
210
212
% coll/total
16%
10%
21%
26%
18%
34%
32%
32%
1%
0%
Source : DREAL-Sitadel
Les autorisations de 2010 restent sur le niveau de 2009. Elles concernent exclusivement des logements
individuels.
Après avoir fortement chuté entre 2008 et
2009 (- 45,6 %), les autorisations de
construire, en Bretagne Romantique, se
maintiennent en 2010. Mais avec 212
logements autorisés seulement, il s’agit d’un
faible volume, un des plus faibles enregistrés
depuis le début des années 2000. La baisse
continue depuis 2005 semble donc stoppée,
tout au moins en ce qui concerne les
autorisations d’individuels purs (maison que
l’on fait construire sur une parcelle
préalablement achetée). Ces dernières
enregistrent même une augmentation de
16 % en un an, soit + 27 maisons.
En revanche le collectif est absent des
autorisations cette année. Après avoir atteint
184 unités en 2006, le nombre de logements
collectifs s’est réduit progressivement depuis
tout en restant sur des volumes assez élevés.
Mais en 2009, la baisse a été brutale,
contrecoup direct de la crise immobilière.
Dans les meilleures années, le collectif
représentait un tiers de la construction neuve.
L’individuel groupé, en dehors du pic de 2005,
se maintient autour d’une trentaine de
logements en moyenne par an parmi les
autorisations. La baisse de cette année,
même si elle est notable, ne permet pas de
dire qu’il y a un repli sur ce produit.
L’individuel groupé a toujours connu des
variations annuelles tout en se maintenant
globalement : de 6 % des autorisations de
construire à 18 % les meilleures années ;
7 % cette année.
La construction neuve en 2010 est
exclusivement individuelle. Il est donc
tout à fait normal de trouver de grands
logements parmi les autorisations. Plus de 8
sur 10 ont au moins 5 pièces. La plupart
présente une superficie entre 100 et 150 m².
Certains dépassent les 150 m² (un quart des
autorisations), plus rares sont ceux à moins
de 100 m² (moins de 20 %).
La majorité de la construction neuve se fait
sur des parcelles de 500 à 1000 m². Elle se
fait donc encore peu sur de petites parcelles :
18 % des permis concernent une construction
sur une parcelle de moins de 500 m².
Les parcelles peuvent être de très grande
taille : un quart font plus de 1000 m².
Logements autorisés par type dans la Bretagne Romantique
400
350
300
250
200
150
100
50
0
2001
2002
2003
2004
Indiv pur
2005
2006
Indiv groupé
2007
2008
2009
2010
Collectif
Source : DREAL-Sitadel
Le collectif disparaît de la construction neuve en Bretagne
Romantique. L’individuel groupé recule, tandis que l’individuel
pur semble repartir à la hausse.
AUDIAR / Bretagne Romantique / La construction neuve / Juin 2011 / 2
Les autorisations du début de l’année
2011 ne laissent pas présager d’une
dégradation de la construction neuve.
64 logements ont été autorisés au 1er
trimestre dans la Bretagne Romantique, ce
qui représente une situation nettement
plus encourageante que celle un an
auparavant (41 logements autorisés début
2010). 2010 avait cependant terminé sur
des niveaux d’autorisation deux fois plus
élevés qu’au début de l’année. 2011
semble donc prolonger ces bons niveaux,
au moins sur le premier trimestre. Si les
logements autorisés se maintiennent au
niveau de ce début d’année, 2011
marquerait plutôt une reprise de la
construction neuve. Cela reste à confirmer.
Par ailleurs, on peut relever une reprise
des autorisations en collectif, qui reste, là
encore, à confirmer. Parmi les 64
logements autorisés au premier trimestre
2011, 13 seraient des collectifs.
Sévère repli des mises en chantier
Bretagne Romantique : Logements commencés par type de construction
Indiv pur
Indiv groupé
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
211
177
261
284
368
259
218
175
147
8
17
23
18
31
29
22
50
7
Collectif
51
43
55
124
112
126
60
39
0
Total
270
237
339
426
511
414
300
264
154
% coll/total
19%
18%
16%
29%
22%
30%
20%
15%
0%
Source : DREAL-Sitadel
En 2010, les mises en chantier atteignent leur plus bas niveau de la décennie.
Si les autorisations marquent en 2010 une
stagnation, les mises en chantier en
revanche accusent un important recul.
Certes, la baisse du nombre de logements
commencés est engagée depuis 2007, mais
elle est très forte en 2010 :
- 42 %, soit
- 110 logements. En deux ans, les mises en
chantier ont été divisées par 2. La
construction neuve d’aujourd’hui ne produit
plus qu’un tiers environ du volume des
meilleurs années. Les mises en chantier de
2010 sont à leur plus bas niveau de la
décennie avec 154 logements.
Il s’agit de la conséquence directe du recul
des autorisations de construire depuis 2005,
et notamment de l’an passé (- 45 %).
Tous les produits sont affectés par ce
repli sévère.
Aucun logement collectif n’est mis en chantier
cette année, corrélativement au niveau quasi
nul d’autorisations de ces deux dernières
années. Cependant, les volumes, même en
baisse, étaient encore élevés jusqu’en 2008.
Certains programmes autorisés n’ont sans
doute toujours pas été mis en chantier.
L’individuel groupé retrouve son très faible
volume du début des années 2000. Pourtant,
durant les premières années de la crise
immobilière, ce produit avait réussi à se
maintenir sur le marché, notamment en
raison de la production de locatif social. Le
faible niveau de 2010 interroge un peu, mais
il intervient après une année 2009
exceptionnelle, compensant un peu ce repli.
Ce dernier est certainement lié au faible
niveau d’autorisations enregistré en 2010. On
peut penser que certains programmes
autorisés ont été mis en chantier durant la
même année 2010.
Quant à l’individuel pur, sa baisse engagée
depuis 2007 se poursuit. Très forte la
première année (- 30 %), la baisse est depuis
régulière, autour de - 16 %. Elle ne devrait
cependant pas durer compte-tenu de la
reprise des autorisations en 2010. Pour
autant, les mises en chantier d’individuels
purs à venir ne devraient pas être sur des
volumes très élevés, en tous les cas, bien loin
de ceux enregistrés au milieu des années
2000.
Si la tendance enregistrée au 1er
trimestre
se
poursuit,
on
peut
s’attendre, pour 2011, à un maintien de
l’activité de la construction. 56 logements
ont été mis en chantier début 2011, c’est
deux fois plus qu’un an auparavant, mais un
peu moins que le dernier trimestre 2010.
3 / AUDIAR / Bretagne Romantique / La construction neuve / Juin 2011
Les objectifs du PLH difficiles à
tenir
Même si pour 2011, la tendance n’indique pas
une dégradation de la construction neuve, la
Bretagne Romantique ne devrait pas pour
autant atteindre les objectifs quantitatifs de
son PLH établis à 294 logements par an.
L’année 2010 ne tient déjà pas ces
engagements.
Par ailleurs, l’absence de diversité dans la
construction neuve cette année met à mal les
objectifs qualitatifs du PLH.
En termes de diversité, on peut toutefois
relever que parmi les logements individuels
autorisés en 2010, certains sont destinés à la
location. Ils relèvent du parc locatif social, et
du parc locatif privé1 Même si les logements
destinés à la location représentent moins de
10 % des autorisations de cette année, cela
constitue une forme de diversité de l’offre.
L’individuel groupé ou la construction libre sur
petite parcelle est également une forme de
diversité.
Le PLH a été réalisé au moment où les
marchés immobiliers étaient euphoriques quel
que soit le territoire. Mais la crise de 2008 a
frappé
plus
durement
les
territoires
périurbains, qui mettront certainement plus
de temps à retrouver une construction
dynamique et diversifiée. Les objectifs du PLH
vont devoir être confrontés à ce nouveau
contexte. Ce qui est sûr toutefois, c’est que la
demande est toujours là, que les besoins en
logements sont croissants, pour faire face au
vieillissement
de
la
population,
au
desserrement des ménages (séparation et
divorce, départ des enfants du foyer
parental), bref à l’augmentation générale des
petits ménages, mais également à la diversité
des profils des familles, et à la complexité des
parcours résidentiels.
Logements commencés par type dans la Bretagne Romantique
400
350
300
250
200
150
100
50
0
2002
2003
2004
2005
Indiv pur
2006
2007
2008
Indiv groupé
2009
2010
Collectif
Source : DREAL-Sitadel
Un repli sévère des mises en chantier
La
construction
neuve
se
maintient sur les secteurs ruraux
Les secteurs ruraux semblent nettement
moins affectés par le repli de la construction
neuve. En effet, les logements autorisés ont
augmenté entre 2009 et 2010, et les
logements commencés se maintiennent en
nombre. La construction neuve, qui s’est
nettement resserrée sur l’individuel, profite à
ces territoires. En effet, ils proposent encore
des terrains à construire, bien souvent hors
opérations. L’observation détaillée des permis
de construire met en évidence qu’un grand
nombre d’entre eux porte sur des projets de
construction hors lotissement. Les opérations
(lotissement ou ZAC) développées sur les
communes de plus grandes tailles sont plus
soumises aux aléas du marché.
La construction sur ces 2 secteurs représente
28 % de l’ensemble de la construction de la
Bretagne Romantique, soit 9 points de plus
que l’an passé.
Le secteur mixte reste le secteur où la
construction neuve est la plus dynamique :
59 % des logements autorisés de la Bretagne
Romantique le sont sur ce secteur, et
notamment sur les communes situées le long
de la RN 137.
Logements autorisés et commencés en 2010 sur la
Objectif PLH moy annuel 2010-2015
1
Combourg
44
Secteur mixte
171
Sect rural en développement
secteur rural en dvpt modéré
Total EPCI
294
Bretagne Romantique par secteur PLH
autorisés
commencés
Combourg
27
19
Secteur mixte
125
93
41
Secteur rural en développement
29
23
38
secteur rural en dvpt modéré
31
19
Total EPCI
212
154
Source : Programme d'actions 2010-2015
Source : DREAL-Sitadel
du PLH de la Bretagne Romantique
La construction neuve sur les secteurs ruraux est
plus dynamique qu’à Combourg.
Dans le cas des permis de construire autorisés
cette année, il s’agit de particuliers qui font
construire une maison qu’ils destinent à la
location et non à leur occupation personnelle.
4 / AUDIAR / Bretagne Romantique / La construction neuve / Juin 2011
Cela tient à sa position géographique et à son
niveau de desserte privilégié, ainsi qu’à la
taille des communes qui le compose. En effet,
en dehors de Combourg, les plus importants
volumes de logements autorisés sont à
Tinténiac (39 logements), Pleugueneuc (22),
Saint Domineuc (20) et Saint Pierre de
Plesguen (16). C’est également le secteur qui
propose un peu de diversité dans la
construction neuve, puisque les 15 individuels
groupés autorisés cette année en Bretagne
Romantique y sont localisés (10 à
Pleugueneuc en locatif social, 3 à Tinténiac,
et 2 à Dingé). Entre 2009 et 2010, le nombre
de logements autorisés dans ce secteur se
maintient, mais celui des logements
commencés recule fortement (- 45 %, soit
- 75 logements).
C’est à Combourg que la construction de
nouveaux logements marque le plus le pas.
Les autorisations et les mises en chantier
reculent fortement en un an, respectivement
- 41 % et - 61 %, soit - 19 et - 30 logements.
La construction à Combourg se situe cette
année sur des volumes comparables aux
secteurs ruraux, et ne représente plus que
13 % de la construction de la Bretagne
Romantique contre 22 % l’an passé. Par
ailleurs, en 2009, la commune semblait tenir
ses objectifs PLH de 44 logements, ce qui
n’est plus le cas cette année, et très
certainement l’année prochaine au regard du
volume d’autorisations.
De façon générale, l’ensemble des secteurs
sont en-deçà de leur objectif respectif, et
notamment le secteur mixte. Mais on peut
relever toutefois que toutes les communes du
territoire (à l’exception de 3 cette année)
partagent l’effort de construction.
Logements autorisés par type en 2010 sur la Bretagne Romantique par secteur PLH
Source : DREAL Sitadel
L’individuel pur envahit la Bretagne Romantique.
5 / AUDIAR / Bretagne Romantique / La construction neuve / Juin 2011
Des particuliers originaires de la Bretagne Romantique
Les permis de construire autorisés en 2010
dans la Bretagne Romantique ont été
déposés très majoritairement par des
particuliers, ce qui est cohérent comptetenu du resserrement du marché sur la
construction individuelle libre.
Ces particuliers sont à 52 % déjà habitants
de la Bretagne Romantique. La plupart
d’entre eux habitent déjà la commune sur
laquelle ils vont faire construire (59 %).
Parmi les territoires qui voient partir
certains de leurs habitants au bénéfice de
la Bretagne Romantique, Rennes Métropole
arrive en tête : 14 % des particuliers qui se
sont vus attribuer un permis de construire
sur la Bretagne Romantique arrivent d’une
commune de Rennes Métropole.
La plupart des autres particuliers arrivent
des
communautés
de
communes
limitrophes à la Bretagne Romantique, et
notamment du Pays de Bécherel, du Val
d’Ille et du Pays d’Aubigné (11,5 %), un
peu moins du Nord et de l’Est (9 %).
2,5 % des particuliers arrivent de
communes voisines côté Côtes d’Armor.
11 particuliers arrivent de Rennes, 4
seulement de Saint Malo.
Annexes
Logements autorisés en 2010
Total
Collectifs
Logements commencés en 2010
Individuels Individuels
groupés
purs
Total
Collectifs Individuels Individuels
groupés
purs
Combourg
27
0
0
27
19
0
0
Dingé
7
0
2
5
2
0
0
19
2
Hédé-Bazouges
12
0
0
12
12
0
0
12
Meillac
5
0
0
5
7
0
0
7
Pleugueneuc
22
0
10
12
9
0
0
9
Québriac
4
0
0
4
3
0
0
3
Saint-Domineuc
20
0
0
20
21
0
0
21
Saint-Pierre-de-Plesguen
Tinténiac
16
39
0
0
0
3
16
36
18
21
0
0
0
3
18
18
Total Secteur mixte
90
125
0
15
110
93
0
3
La Baussaine
3
0
0
3
2
0
0
2
La Chapelle-aux-Filtzméens
2
0
0
2
1
0
0
1
Longaulnay
0
0
0
0
1
0
0
1
Plesder
7
0
0
7
5
0
0
5
Saint-Thual
10
0
0
10
10
0
0
10
Trévérien
Trimer
5
2
0
0
0
0
5
2
2
2
0
0
0
0
2
2
23
Total secteur rural en dvpt
29
0
0
29
23
0
0
Bonnemain
11
0
0
11
6
0
0
6
Cuguen
3
0
0
3
1
0
0
1
Lanhélin
8
0
0
8
4
0
0
4
Lanrigan
0
0
0
0
0
0
0
0
Lourmais
0
0
0
0
4
0
4
0
Saint-Léger-des-Prés
2
0
0
2
2
0
0
2
Trémeheuc
Tressé
1
6
0
0
0
0
1
6
0
2
0
0
0
0
0
2
Tot sect rural dvpt modéré
31
0
0
31
19
0
4
15
Bretagne Romantique
212
0
15
197
154
0
7
147
AUDIAR / Bretagne Romantique / La construction neuve / Juin 2011 / 6