Lamy Droit immobilier

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Lamy Droit immobilier
ACTUALITÉS
➜ ÉCLAIRAGE
Actualité dans le domaine de l’urbanisme
et de l’environnement
N° 183
Risque de pollution et droit de l’urbanisme, contrôle de l’utilisation
des immeubles, outil des politiques d’urbanisme ont constitué les principaux
thèmes abordés lors de la conférence annuelle du GRIDAUH et de la Chambre
des Notaires de Paris, consacrée, le 30 mars dernier, à l’actualité du droit
de l’urbanisme et de l’environnement. Retour sur les interventions.
juillet
2010
ISSN 1256-9933
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3 Compte rendu
par Marie-Laure JEZEQUEL
et la Rédaction
I – Le risque de pollution et le droit
de l’urbanisme
Une prise en compte progressive de la nécessaire protection des sols.– Ainsi que le souligne
Monsieur Christian Lefebvre, vice-président de la
Chambre des Notaires de Paris (ndlr : président de la
Chambre depuis le 20 mai dernier), aucun texte cadre
– tant en droit français qu’en droit communautaire –
n’est consacré à la protection des sols. C’est au coup
par coup, par des mesures dispersées, que les atteintes à la qualité des sols ont été régulées, notamment
par la législation relative aux installations classées. Le
législateur français a adopté en la matière une
« approche pragmatique et un peu timide », qui a
abouti à la loi du 30 juillet 2003 et au décret du
13 septembre 2005 (1).
Ces textes ont fait pénétrer fortement le droit de
l’urbanisme dans le droit de l’environnement, le maire
devenant un « acteur fondamental ». Le Professeur
Yves Jégouzo constate également que jusqu’en 20032005, l’essentiel de la remise en état des sols pollués
se faisait sur le fondement de la police des installations classées, avec des prescriptions définies et un
contrôle effectués par le préfet. Le droit de l’urbanisme y avait peu de place. La loi de 2003 s’est efforcée « de jeter un pont entre le droit de l’urbanisme et
cette prise en compte des installations classées à leur
cessation d’activité ».
La cessation d’activité des installations classées est
régie par des dispositions spécifiques rappelées par q
SOMMAIRE
Éclairage ............................................................ 1
Actualité dans le domaine de l’urbanisme
et de l’environnement,
par Marie-Laure Jézéquel et la Rédaction .................. 1
ACTUALISATION DE L’OUVRAGE ............................ 7
3 PLU – Portée du document graphique ................. 7
3 Recours subrogatoire de l’assureur DO ................. 7
3 Notification de la promesse de vente .................. 8
3 26e recommandation de la Commission relative
à la copropriété ............................................... 8
3 Relogement d’un locataire protégé .................... 10
3 Taxe sur les cessions de terrains devenus
constructibles ................................................ 10
3 « Grand Paris » – Taxe forfaitaire ...................... 10
PRATIQUE ......................................................... 12
SOMMAIRE RÉCAPITULATIF ................................. 15
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M. Jégouzo qui met notamment en exergue les problèmes
rencontrés lorsque l’exploitant procède à une remise en état
du site et propose un changement d’usage. Ce changement d‘usage va, en effet, devoir se traduire par des normes
de sécurité et de salubrité plus élevées, mais aussi vraisemblablement par une modification de la réglementation
d’urbanisme. Se pose notamment un problème d’articulation entre l’évolution du plan local d’urbanisme et l’usage
que propose l’exploitant en fin d’exploitation.
Selon le Professeur Jégouzo, si la loi de 2003 « s’efforce de
passer la balle au droit de l’urbanisme », « le passage de
témoin (…) est incomplet » : « aujourd’hui, la police des
installations classées s’arrête à un endroit très précis. Et puis
après on a un peu le sentiment que l’autorité de police des
installations classées ne veut plus voir ce qui se passe après
(…), sauf lorsqu’il y a un changement d’usage puisque le
préfet va définir les prescriptions, il y aura un contrôle des
installations classées, un procès-verbal de recollement ». Il
considère également que le droit de l’urbanisme n’a pas
vraiment pris le relais, le maire, ne disposant pas toujours
des instruments nécessaires pour effectuer son contrôle et
garantir la sécurité juridique des acquéreur, propriétaire et
aménageur.
PLU, permis de construire et risque de pollution.– La
réhabilitation des sols pollués pose également plusieurs questions comme le relève Yves Jégouzo : comment le PLU prendil en considération le risque de pollution ? Quelles en sont
les conséquences sur la délivrance des permis de construire ?
Concernant le PLU, Monsieur Jégouzo distingue l’hypothèse du gel du terrain de celle du changement d’usage.
Dans le premier cas, ce risque peut être pris en compte par
différents instruments, notamment des servitudes
d’inconstructibilité ou, dans certains sites, les plans de prévention des risques technologiques (2). Dans le second cas, il
s’interroge sur la possibilité d’établir dans les PLU des règles
qui rendent constructibles des terrains non dépollués, mais
que l’on a l’intention de dépolluer, de leur éventuelle sanction par le juge et du possible blocage des révisions des PLU.
Il indique également que l’aménageur, qui n’aura pas la
certitude d’un changement des règles du PLU, hésitera à
investir. Le Professeur Jégouzo suggère de recourir aux servitudes de l’article R 123-11 b du Code de l’urbanisme ou
de prévoir des prescriptions spécifiques. Il précise que l’on
reste sur le terrain de l’interprétation.
2
S’agissant de la délivrance d’un permis de construire, le maire
peut refuser le permis ou subordonner sa délivrance à des
prescriptions. Pour cela, il peut exiger de l’aménageur des
documents ou études garantissant l’accessibilité du terrain
après la réalisation d’opérations de dépollution, et notamment la production d’un plan de masse faisant apparaître
très nettement les secteurs qui peuvent être construits sans
risques ainsi que les secteurs qui, compte tenu de leur
dépollution insuffisante, doivent être aménagés en partie
ou ne pas faire l’objet d’occupation permanente. Comment
alors intégrer ces éléments dans le permis, d’autant plus
que depuis la réforme des autorisations d’urbanisme, la liste
des pièces pouvant être exigées du pétitionnaire est limitée ?
L’autorité qui délivre le permis de construire pourrait également consulter les services de l’inspection des installations
classées, qui connaissent à la fois l’historique du terrain et
les prescriptions devant être imposées au constructeur pour
aménager sans risque. Enfin, le Professeur Jégouzo conseille
au maire qui ne dispose pas d’information sur la possibilité
de dépolluer un terrain, de refuser systématiquement un
permis de construire sur un sol pollué, au risque d’engager
sa responsabilité.
Obligation de remise en état.– La cessation de l’activité
d’un sol pollué nécessite une remise en état. Maître Éliane
Frémeaux rappel que le principe « pollueur-payeur », que
l’on retrouve au sein de plusieurs textes législatifs entre 2003
et 2009, est aujourd’hui interprété de manière pragmatique
par la loi et la jurisprudence, afin de faciliter la remise en
état des sites. Cette dernière se focalise sur la recherche du
dernier exploitant (3) qui doit satisfaire à l’obligation de remise
en état, et ce nonobstant toutes stipulations contractuelles ;
il en est en effet le débiteur de premier rang.
Sur le plan pratique (4), les prescriptions de remise en état
sont imposées à l’exploitant par un arrêté préfectoral complémentaire (5). Cet arrêté n’étant pas obligatoire, Maître
Frémeaux recommande à l’exploitant d’en demander la délivrance : cet arrêté constitue pour lui le référentiel au regard
de ses obligations de remise en état conformément à l’article L 511-1 du Code de l’environnement. Un procès-verbal
de recollement est ensuite délivré. Il ne s’agit pas d’un quitus, mais d’un moyen pour l’exploitant de se réserver la
preuve qu’il a respecté son engagement. Soulignons enfin
qu’à l’occasion des débats avec la salle, Maître Frémeaux a
également préconisé, lors de la vente du terrain, d’annexer
aux actes toute la documentation établissant que la
dépollution a été menée à bien et qu’il y a une « sorte de
prise en compte par l’acquéreur de cette situation ».
Site abandonné.– En présence d’un site abandonné,
« orphelin », une « pièce à plusieurs personnages » s’ouvre
Lamy Droit immobilier q ACTUALITÉS q No 183 q Juillet 2010
avec l’ADEME, le maire, les services de l’État et, le cas échéant,
le propriétaire. Parfois, celui-ci, qui n’est qu’un responsable
subsidiaire dans la politique des installations classées, va
devenir acteur : s’il n’est pas tenu directement par la loi sur
les installations classées, il peut le devenir par la loi sur les
déchets, ce qui paraît justifié le terrain étant « valorisé » à la
suite de la dépollution.
À l’occasion des questions/réponses avec la salle, le Professeur Jégouzo observe qu’en cas d’abandon progressif d’une
installation classée, l’État, dans le cadre de son pouvoir de
police d’installation classée, a une fonction de « survenance
permanente » ; en cas de carence, sa responsabilité pourrait
être engagée. S’il ne s’agit pas d’une installation classée, on
retombe, s’il y des déchets, sur la police du maire, qui pourrait également voir sa responsabilité engagée.
Responsabilité de l’aménageur.– On assiste en matière
de responsabilité environnementale à un certain recul de la
responsabilité subjective, dite responsabilité pour faute, et à
la progression à la responsabilité objective, ou la responsabilité sans faute, afin de favoriser l’indemnisation des victimes de dommages. La volonté accrue d’assurer la protection de l’environnement est source de contentieux. Plusieurs
mécanismes permettent de rechercher la responsabilité civile
de l’exploitant (responsabilité pour faute, théorie du trouble
du voisinage...), mais d’autres intervenants peuvent être
concernés.
Pour Maître Frémeaux, un nouveau responsable apparaît :
« l’aménageur payeur », souvent chargé de la dépollution et
qui peut procéder au changement d’usage du terrain. Il
devient un opérateur qui vient en second rang derrière
l’exploitant. Elle s’interroge alors sur le cadre de ce changement d’usage : se fait-il dans un cadre uniquement privé,
avec le maire, via une modification du PLU ? Une responsabilité importante peut alors peser sur les aménageurs.
II – Le contrôle de l’utilisation des immeubles, outils
des politiques d’urbanisme
Depuis la loi SRU et la réforme des autorisations d’urbanisme, le contrôle de l’utilisation des sols ne porte pas uniquement sur l’édification de l’immeuble mais aussi sur son
utilisation, sa destination. Ainsi les collectivités, par les autorisations qu’elles délivrent, peuvent mettre en œuvre des
objectifs de leurs politiques urbaines.
Protection du commerce de proximité.– La protection
du commerce de proximité peut être assurée via le PLU ou
l’exercice du droit de préemption.
Prise en compte par le PLU. Didier Bertrand, délégué général
à la coopération territoriale de la ville de Paris, précise que,
lors de l’élaboration du PLU parisien, en 2006, des disposi-
tions interdisant le changement de destination de certains
locaux situés en rez-de-chaussée ont été adoptées afin de
protéger la diversité commerciale et d’éviter la disparition
de certains commerces, mesures annulées par le Tribunal
administratif de Paris (6). Celles-ci ont toutefois été rétablies
par la Cour d’appel administrative de Paris le 2 avril 2009 (7)
et ces difficultés juridiques laissent désormais place à des
difficultés pratiques.
Exercice du droit de préemption. Monsieur Alain Joubert,
premier maire-adjoint de la commune de Deuil-la-Barre et
secrétaire général de la Chambre des Notaires de Paris, s’intéresse plus particulièrement aux petites communes. Il rappelle que la loi LME (8) prévoit que le PLU peut contenir des
dispositions concernant la préservation de la diversité des
commerces et que, de manière plus générale, les communes interviennent par l’intermédiaire du droit de préemption,
notamment la préemption des murs, ce qui a pu être contesté
devant le Conseil d’État.
Le droit de préemption des communes sur les fonds artisanaux, les fonds de commerce, les baux commerciaux institué par la loi du 2 août 2005, dite loi « Dutreil » (9), permet
quant à lui aux communes de devenir temporairement propriétaire des locaux commerciaux mis en vente, afin de
conserver leur affectation commerciale. Monsieur Joubert
rappelle que le périmètre d’intervention de la commune doit
être ciblé et ne peut concerner toute une commune et que
cette dernière doit faire preuve de rigueur concernant le
mode de justification de cette délimitation ; l’avis des chambres consulaires doit notamment être demandé.
Une autre difficulté concerne le coût de l’acquisition qui
suscite des craintes auprès des commerçants. Monsieur
Joubert souligne qu’il n’existe pas de barème officiel pour
les valeurs de fonds de commerce, mais des méthodes
d’appréciation qui sont empiriques et qui sont contestables
en raison de fluctuation rapide de type de bien immobilier,
et du chiffre d’affaires qui en est l’une des bases. Des expertises seront parfois demandées mais cela retardera d’autant
le temps de la décision. Ces imprécisions risquent de forcer
les communes à recourir au juge de l’expropriation, luimême en difficulté pour effectuer ces appréciations.
La rétrocession des biens par la commune pose également
problème. Elle se fera sur la base d’un cahier des charges
relativement souple, le décret du 22 juin 2009 ne l’obligeant pas à comporter de clauses trop précises sur les objectifs de diversités commerciale ou artisanale. Néanmoins,
l’examen du bail du cédant et du règlement de copropriété
sera indispensable, afin d’éviter d’imposer au futur repreneur
des obligations intenables.
En cas d’absence de repreneur dans le délai d’un an, la question du devenir du local et du terrain se posera. Monsieur q
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changement d’usage au sens de l’article L 631-7 puisque
non seulement on ne diminue pas le nombre de logements
mais on augmente la surface affectée à l’habitation ».
Joubert suggère aux communes « d’organiser des projets
commerciaux alternatifs afin de décider de préempter ».
Monsieur Bertrand a, quant à lui, précisé que la ville de Paris
n’agissait pas « par le canal de préemption », trop lourd,
mais par l’intermédiaire « d’une société spécialisée ».
Habitat indigne.– Les textes législatifs – et notamment la
loi de mobilisation pour le logement et lutte contre l’exclusion –, et réglementaires intéressant l’habitat indigne, nombreux et mal connus, constituent un outil de politique d’urbanisme des collectivités.
Monsieur Joubert cite plusieurs types d’outils : interdiction
de certaines divisions d’immeubles, mise en œuvre de la procédure de péril, privilège immobilier spécial... Les collectivités sont sensibles aux considérations de planification (via le
programme local de l’habitat (PLH) notamment ; notons que
les dispositions du PLU doivent être compatibles avec cellesci) et de financement (via l’ANAH dont les missions ont été
redéfinies).
Monsieur Bertrand a, quant lui, fait part d’un nouvel outil
utilisé à Paris, à savoir la mise en place dans le cadre juridique de la société publique locale d’aménagement d’une
société de rénovation des quartiers, spécialisée dans la rénovation de l’habitat indigne : la SORECA.
Changement d’usage et de destination.– Autre
thématique abordée lors de la conférence, le changement
d’usage ou de destination d’un commerce.
Rappelant la distinction entre les dispositions réglementaires relatives aux destinations par l’article R 123-9 du Code
de l’urbanisme, et le changement d’usage régi par l’article L 631-7 du Code de la construction et de l’habitation,
désormais du ressort du maire (loi LME), Maître Patrick Wallut
précise que le régime de l’article L 631-7 concernait
essentiellement la ville de Paris. L’usage d’habitation strictement encadré par le Code de la construction et de l’habitation a donné lieu à un nouveau règlement communal
applicable depuis le 1er avril 2009. D’autres métropoles de
Province s’intéressent davantage à la question du changement d’usage, à l’image de Marseille, Lyon, Strasbourg qui
ont élaboré leur règlement ou s’apprêtent à le faire. Il en est
de même en petite couronne parisienne.
Pour illustrer ses propos et la distinction entre usage et destination, Patrick Wallut prend quelques exemples : « quand
on passe de commerce en bureaux, ou de bureaux en commerce le logement n’est pas concerné, ce n’est pas un changement d’usage, c’est un changement de destination. Quand
on passe de bureau en habitation ça n’est pas non plus un
4
Quid du cas particulier de la location saisonnière ? Selon
Maître Wallut, « la location en meublé à l’année, d’un logement avec un contrat écrit n’est pas un changement d’usage
par rapport à un logement loué nu. Par contre, la location
saisonnière, c’est-à-dire à la semaine notamment à des touristes ou à des gens de passage, d’un logement précédemment occupé par son propriétaire ou loué nu, ou loué en
meublé à l’année, constitue un changement d’usage mais
ne constitue pas un changement de destination ».
Quant à la location de chambre d’hôte, elle ne rentre pas
dans ce type de contrôle de changement d’usage, à condition que le local, l’appartement soit un grand appartement
Haussmannien par exemple ou une maison, si elle reste la
résidence principale de son propriétaire ou de son occupant. Cette pratique devrait même être encouragée. Attention aux pratiques de certains investisseurs étrangers notamment qui achètent des appartements dans les beaux quartiers
parisiens et qui les destinent à la location en meublé à la
semaine : il y aurait alors un changement d’usage non autorisé et aisément contrôlé via Internet…
Dernière hypothèse évoquée, le logement qui fait l’objet
d’une autorisation de changement d’usage de caractère personnel, c’est-à-dire sans compensation, temporaire et
incessible. Il y a donc ici changement d’usage mais pas changement de destination, notamment en raison de son caractère temporaire et du fait que cette autorisation n’est pas
attachée au local.
Des clarifications attendues
Enfin, il est revenu à Monsieur Philippe Baffert, Chef du
bureau de la législation de l’Urbanisme au sein de la Direction de l’Habitat, de l’Urbanisme et Paysage au ministère de
l’Écologie, de l’Énergie, du Développement durable et de
l’Aménagement du territoire de clore cette conférence.
Les différentes thématiques abordées illustrent, selon lui, un
des problèmes auquel est confronté le droit de l’urbanisme
qui « oscille entre une tendance au totalitarisme » de tout
contrôler et une tendance à une clarification des compétences et des législations. Si la loi SRU a commencé à diminuer
la portée du principe d’indépendance des législations, elle
ne l’a pas supprimé. Monsieur Baffert constate qu’« on a
vraiment une très grande difficulté dans la clarification des
ces législations, avec une tendance à reporter sur l’urbanisme des choses qui ne sont pas forcément de l’urbanisme.
Les PLU sont de ce point de vue victimes de leur succès » ;
Lamy Droit immobilier q ACTUALITÉS q No 183 q Juillet 2010
« chaque fois qu’on a une législation qui ne va pas jusqu’au
bout on retombe sur l’urbanisme, puisque l’on dit ce n’est
pas grave, on règlera le problème au niveau du permis de
construire et du PLU ».
Concernant la question des sols pollués, Monsieur Baffert
revient notamment sur l’hypothèse où le gestionnaire ou le
propriétaire décident d’utiliser le terrain pour un usage qui
nécessite une dépollution supplémentaire. Selon lui, il n’y a
pas « de contradiction avec le PLU ; (…) le PLU peut prévoir
un usage alternatif en fonction du fait que la dépollution a
été faite ou pas ». En revanche, il estime qu’il existe « un vrai
problème avec le permis de construire », le gestionnaire qui
veut changer son activité devant disposer d’un minimum de
garanties (purge des délais de recours et de retrait).
Enfin, il souligne que la Direction de l’urbanisme, reste « très
attachée à ce que chacune des législations assure ellesmêmes le contrôle de sa propre législation et de ses propres
préoccupations, quitte à ce que l’on fasse le lien avec le
permis de construire comme on le fait avec toutes les législations ». Il indique également que la direction générale de
la modernisation de l’État se penche notamment sur la
réforme du permis de construire ; elle proposerait dans son
rapport que la méthode utilisée pour le permis de construire
soit généralisée à toutes les autres autorisations (10). Pour
Monsieur Baffert, il s’agit d’un « un système dans lequel on
fait intervenir les administrations compétentes sur les sujets
un petit peu complexes, sujets qui doivent être traités au
moment où l’on autorise une construction des bâtiments,
ou des travaux. Mais, qu’à chacune de ces autorités compétentes, on impose de respecter des délais du type de ceux
qui ont été imposés dans le cadre de la réforme du permis
de construire ». ✜
NOTES
w (1) L. no 2003-699, 30 juill. 2003, relative à la prévention des risques technologiques et naturels et à la réparation des dommages ; D. no 2005-1170, 13 sept.
2005w (2) Voir C. urb., art. R 123-11, bw (3) La définition du dernier exploitant
a été donnée par la loi no 2008-757 du 1er aout 2008 sur la responsabilité
environnementale, qui a transposé en droit interne la directive 2004/35/CE du
21 avril 2004 et a défini cet exploitant comme « toute personne physique ou
morale, publique ou privée, qui exerce ou contrôle effectivement, à titre professionnel, une activité économique lucrative ou non lucrative » (C. env., art. L 1601). La loi procède à un élargissement de la notion d’exploitantw (4) L’intervention de Maître Frémeaux concerne plus particulièrement les installations classées
autorisées, la procédure applicable pour les installations déclarées étant
simplifiéew (5) Le préfet est l’acteur principal de la procédurew (6) TA Paris,
2 août 2007, no 0700962w (7) CAA Paris, 2 avr. 2009, no 07PA03868, Ville de
Parisw (8) L. no 2008-776, 4 août 2008w (9) L. no 2005-882, 2 août 2005 ;
D. no 2007-1827, 28 déc. 2007 ; C. urb., art. L 214-1 et s. et R 214-1 et s.w (10) Le
Conseil général de l’environnement et du développement durable a rendu son
rapport sur l’évaluation de la réforme du permis de construire : voir Rapp. CGEDD,
no 007015-01, mars 2010.
5
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Actualisation de l’ouvrage q ACTUALITÉS q No 183 q Juillet 2010
Actualisation de l’ouvrage
G LE STATUT
L
DE L’IMMEUBLE
Les autres normes de portée
générale
Évaluation des incidences
Natura 2000
Une circulaire du 15 avril 2010
précise la nouvelle procédure
d’évaluation des incidences
Natura 2000.
C
ette circulaire du 15 avril 2010 fait
suite à la publication du décret
no 2010-365 du 9 avril 2010 (voir Bulletin
d’actualité Lamy Droit immobilier 2010,
no 181, A, p. 8). Elle vise à préparer la constitution des listes locales devant être arrêtées par les préfets en application du 2o
du III de l’article L 414-4 du Code de l’environnement et à préciser les nouvelles
modalités d’intégration de l’évaluation des
incidences Natura 2000 dans les régimes
d’autorisation, d’approbation et de déclaration préexistants. ✜
Circ. 15 avr. 2010, NOR : DEVN1010526C,
BOMEEDDM, no 2010-8, 10 mai 2010,
www.circulaires.gouv.fr
D Lamy Droit immobilier, no 617, no 618,
no 621, no 624
La définition et le contenu du PLU
Portée d’un document
graphique
La délimitation, dans les documents
graphiques d’un PLU, au titre des
orientations d’aménagement, d’une
zone verte au sein d’une zone AU
ne suffit pas par elle-même à
conférer à cette zone un caractère
inconstructible.
e propriétaire d’une parcelle classée
par le plan local d’urbanisme (PLU) en
zone à urbaniser 1 AU, définie comme un
secteur à caractère naturel destiné à être
ouvert à l’urbanisation sans modification
préalable du plan, s’est vu refuser la délivrance de permis de construire. Ce refus
semble motivé par l’indication dans les
documents graphiques présentant les
orientations d’aménagement du PLU du
classement de cette parcelle au sein d’une
« zone verte » incluse dans la zone à urbaniser.
Saisi par le pétitionnaire, dont la demande
d’annulation des arrêtés du maire a été
rejetée par les juges du fond, le Conseil
d’État s’est prononcé sur la portée de ces
documents graphiques : « la délimitation,
dans les documents graphiques d’un plan
local d’urbanisme, au titre des orientations
d’aménagement, d’une zone verte au sein
d’une zone à urbaniser, qui ne peut être assimilée ni à la définition, en application de l’article L 123-1 du Code de l’urbanisme, d’une
zone naturelle à protéger, ni à la fixation d’un
emplacement réservé aux espaces verts en
application du 8o du même article de ce code,
ni au classement en espace boisé, au sens de
l’article L 130-1 précité du même code, ne suffit pas, par elle-même, à conférer à cette zone
un caractère inconstructible ».
En l’espèce, le règlement du PLU ne précisait pas que les zones vertes seraient affectées exclusivement à la réalisation d’espaces verts. De plus, le règlement de la
zone 1 AU ne mentionnait pas la construction de nouvelles maisons d’habitation au
titre des occupations et utilisations du sol
interdites et soumises à des conditions particulières. Enfin, la zone verte ne faisait
l’objetni de la fixation d’un emplacement
réservé aux espaces verts en application des
dispositions du 8o de l’article L 123-1, ni
d’un classement en espace boisé au sens
de l’article L 130-1 du Code de l’urbanisme. La cour d’appel qui a retenu que
les articles du règlement de la zone 1 AU
du PLU, complétant l’orientation d’aménagement situant la parcelle en zone dite
verte, affectée à la réalisation d’espaces
verts, ne permettaient pas la construction
de maisons d’habitation dans cette dernière zone, s’exposait alors à la censure de
la Haute juridiction.
Celle-ci fait prévaloir les dispositions du
règlement sur celles des documents graphiques (voir en ce sens, pour un POS : CE,
17 nov. 1999, no 186258, M. Fosto).
Rappelons toutefois que l’article L 123-5
du Code de l’urbanisme prévoit que « le
règlement et ses documents graphiques sont
opposables à toute personne publique ou privée pour l’exécution de tous travaux, constructions, plantations, affouillements ou
exhaussements des sols, pour la création de
lotissements et l’ouverture des installations
classées appartenant aux catégories déterminées dans le plan. Ces travaux ou opérations
doivent en outre être compatibles, lorsqu’elles existent, avec les orientations d’aménagement mentionnées au troisième alinéa
de l’article L 123-1 et avec leurs documents
graphiques ». ✜
CE, 26 mai 2010, no 320780, M. Dos
Santos, à mentionner aux tables du Rec. CE
D Lamy Droit immobilier, no 911
G LES OPÉRATIONS
DE CONSTRUCTION
Les assurances obligatoires
en matière de construction
Recours subrogatoire –
Assiette
La recevabilité du recours
subrogatoire de l’assureur
dommages-ouvrage ne peut être
limitée aux montants effectivement
employés par le maître de l’ouvrage
à la reprise des désordres.
7
C
L
’assureur qui a payé l’indemnité
d’assurance est subrogé, jusqu’à
concurrence de cette indemnité, dans les
droits et actions de l’assuré contre les tiers
qui, par leur fait, ont causé le dommage
ayant donné lieu à la responsabilité de
l’assureur (C. assur., art. L 121-12, al. 1er).
Saisie d’un litige portant sur l’exercice du
recours subrogatoire d’un assureur
dommages-ouvrage, la Cour d’appel de
Caen avait limité la recevabilité du recours
aux montants effectivement employés par
le maître de l’ouvrage à la reprise des désordres.
Les juges avaient en effet considéré que
l’assureur ne pouvait avoir plus de droits
que l’assuré qu’elle avait indemnisé, que
les sommes versées en application de l’article L 121-17 du Code des assurances
devaient être affectées à la reprise des
désordres et, qu’à défaut, l’assureur possédait une créance en remboursement à
l’encontre de son assuré.
La troisième chambre civile de la Cour de
cassation censure ce raisonnement au visa
de l’article L 121-12 du Code des assurances : « en statuant ainsi, la cour d’appel (…)
a ajouté à l’article L 121-12 du Code des assurances une condition qu’il ne prévoit pas ».
L’assureur devait percevoir l’intégralité des
sommes versées. ✜
Cass. 3e civ., 27 mai 2010, no 09-14.107,
P+B
D Lamy Droit immobilier, no 3672
G LA TRANSMISSION
DE L’IMMEUBLE
G LA GESTION
DE L’IMMEUBLE
La formation de la vente
d’immeuble
Les organes de la copropriété
Notification de la promesse
de vente
Si l’avis de réception de la lettre
recommandée adressée à Monsieur
et Madame porte la signature d’un
seul époux, le délai de rétractation
ne court pas à l’égard de l’autre.
S
uivant promesse synallagmatique
sous signatures privées, des époux ont
vendu une maison à usage d’habitation à
d’autres. Le lendemain, l’acte est notifié
aux acquéreurs par une lettre recommandée unique libellée au nom de Monsieur
et Madame, puis, remis en mains propres
à chacun des époux par le notaire chargé
de la rédaction de l’acte authentique. Les
acquéreurs se sont ensuite rétractés par lettre recommandée avec demande d’avis de
réception.
Leur reprochant d’avoir refusé de réitérer
la vente, les vendeurs les ont assignés en
paiement de la clause pénale stipulée à
l’acte. Mais, l’avis de réception de la lettre
recommandée adressée à Monsieur et
Madame portait la signature d’un seul
époux et non des deux, de sorte qu’il n’était
pas démontré que l’autre époux avait reçu
notification du délai de rétractation prévu
par l’article L 271-1 du Code de la construction et de l’habitation. Dès lors, ce délai
est réputé ne pas avoir couru à son égard.
Fl. Leandri ✜
Cass. 3e civ., 9 juin 2010, no 09-14.503,
P+B
D Lamy Droit immobilier, no 3811
8
Syndicat des
copropriétaires –
Livret A
Le Livret A est de nouveau
accessible aux copropriétés.
Depuis le 1er janvier 2009, les syndicats de
copropriétaires ne pouvaient plus ouvrir de
Livret A.
La loi no 2010-737 du 1er juillet 2010 portant réforme du crédit à la consommation
modifie l’article L 221-3 du Code monétaire et financier, permettant désormais aux
syndicats de copropriétaires de procéder à
l’ouverture de ce Livret.
Les sommes déposées par le syndicat de
copropriétaires ne peuvent dépasser
76 500 euros. ✜
L. no 2010-737, 1er juill. 2010, art. 60,
JO 2 juill.
D Lamy Droit immobilier, no 5136
Mandataires ad hoc :
recommandations
de la CRC
La recommandation no 26 de la CRC
du 9 juin 2010 est consacrée au
mandataire ad hoc des articles 29-1A
et 29-1B de la loi du 10 juillet 1965.
L
a loi no 2009-323 du 25 mars 2009
de mobilisation pour le logement et
la lutte contre l’exclusion a instauré, aux
articles 29-1A et 29-1B de la loi no 65-557
du 10 juillet 1965, une procédure d’alerte
préventive, dispositions précisées par le
décret no 2010-391 du 20 avril 2010
(D. no 67-223, 17 mars 1967, art. 61-2 à
61-11, nouv. ; voir Bulletin d’actualité Lamy
Droit immobilier 2010, no 181, A, p. 13).
Actualisation de l’ouvrage q ACTUALITÉS q No 183 q Juillet 2010
Cette procédure permet au syndic de
copropriété, aux copropriétaires et aux
créanciers, à partir d’un certain seuil
d’impayés, de saisir le président du tribunal de grande instance, qui peut alors désigner un mandataire ad hoc.
La Commission relative à la copropriété
(CRC) constate, dans sa recommandation
no 26, que le mandataire ad hoc prévu à
l’article 29-1A de la loi de 1965 exerce un
rôle différent des autres mandataires visés
par la loi de 1965 et le décret de 1967, et
que le juge intervient pour la désignation
et l’élaboration de la mission du mandataire ad hoc qui ne représente ni les
copropriétaires, ni le syndicat, ni les créanciers.
Par ailleurs, la Commission relative à la
copropriété recommande :
1. Sur l’information du conseil
syndical
que l’état des sommes impayées à la date
de clôture de l’exercice et avant répartition, prévu à l’article 61-4 du décret de
1967, mentionne notamment les subventions notifiées, les prêts à recevoir et
l’avance constituant la réserve prévue au
règlement de copropriété ;
2. Sur la désignation du mandataire
ad hoc
• au demandeur, dans sa requête ou
dans son assignation, suivant le cas, de
motiver sa demande, accompagnée
des pièces de nature à la justifier, et
d’éclairer le juge sur la ou les causes
des impayés ;
• au demandeur, lorsqu’il est le syndic,
de présenter les documents envoyés au
conseil syndical pour son information ;
• au demandeur, lorsqu’il est un créancier, de justifier, de plus, de la bonne
fin des travaux, des factures impayées
depuis six mois, ainsi que du commandement de payer resté infructueux ;
• pour que la désignation du mandataire ad hoc soit adaptée à la situation,
de vérifier la ou les causes alléguées des
impayés : coût important de travaux ou
de fournitures, gestion défectueuse,
accumulation de factures, contestations des charges ou des dépenses,
actions judiciaires notamment relatives à la régularité des décisions de
l’assemblée générale et la mise en jeu
des garanties, diligences pour le recouvrement des sommes dues au syndicat
des copropriétaires, retards ou suspension de paiement, insolvabilité, état de
l’immeuble… ;
3. Sur la qualité du mandataire
ad hoc
La CRC appelle l’attention des demandeurs sur l’intérêt :
• de faire désigner une personne indépendante, objective, compétente,
notamment en gestion économique et
sociale, et ayant les qualités pour mener
les actions de médiation et de négociation prévues à l’article 29-1 B ;
• de prendre en compte d’éventuels
conflits d’intérêts et, par exemple, d’éviter de faire désigner les mêmes personnes que celles qui sont susceptibles
d’être nommées ultérieurement en
qualité d’administrateur provisoire du
syndicat des copropriétaires concerné,
en vertu de l’article 29-1 de la loi du
10 juillet 1965. ✜
Commission relative à la copropriété,
Recommandation no 26, 9 juin 2010
D Lamy Droit immobilier, no 5139
Nomination du syndic
La Cour de cassation précise
les conditions de nomination
du président de l’assemblée
générale en qualité de syndic.
L
e syndic, son conjoint, le partenaire
lié à lui par un pacte civil de solidarité,
et ses préposés ne peuvent présider
l’assemblée ni recevoir mandat pour représenter un copropriétaire (L. no 65-557,
10 juill. 1965, art. 22, al. 4).
Une assemblée générale ne peut donc élire
son président en qualité de syndic nonprofessionnel, les décisions d’assemblées
générales étant comme le souligne la Cour
de cassation, sauf disposition contraire,
« immédiatement exécutoires ».
La nullité de l’assemblée n’est toutefois pas
prononcée si la décision nommant le nouveau syndic reporte le point de départ de
son mandat après la fin de la réunion. ✜
Cass. 3e civ., 9 juin 2010, no 08-19.696,
P+B
D Lamy Droit immobilier, no 5188, no 5271
Le bail à loyer de droit commun
relatif à l’immeuble
HLM – Charges locatives
L’action en répétition des charges
locatives indûment perçues par
le bailleur au titre d’une habitation
HLM est soumise à la prescription
triennale.
L
es actions en répétition des charges
locatives indûment perçues se prescrivent au terme d’une période de cinq ans
(C. civ., art. 2224). Toutefois, l’action engagée par le locataire d’un logement appartenant à une société HLM se prescrit par
trois ans.
La troisième chambre civile de la Cour de
cassation vient en effet d’affirmer que
« toutes les sommes indûment perçues par le
bailleur au titre d’une habitation à loyer
modéré sont sujettes à répétition et soumises
à la prescription abrégée de trois ans ». ✜
Cass. 3e civ., 16 juin 2010, no 09-70.354,
P+B
D Lamy Droit immobilier, no 5388
9
C
Les baux à usage d’habitation
ou mixte de la loi du 6 juillet 1989
Congé délivré au locataire
protégé
L’offre de relogement doit être
présentée au locataire protégé
pendant la période de préavis.
L
’article 15, III de la loi no 89-462 du
6 juillet 1989 prévoit que le bailleur
qui délivre un congé à un locataire âgé de
plus de soixante-dix ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à une fois et
demie le montant annuel du Smic, lui présente une offre de relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités.
La troisième chambre civile de la Cour de
cassation a précisé, le 2 juin dernier, que
ces dispositions « n’oblige(nt) pas le bailleur
à présenter au locataire protégé une offre de
relogement en même temps qu’il lui délivre le
congé et qu’il faut et suffit que l’offre de
relogement soit faite pendant la période de
préavis ». ✜
Cass. 3e civ., 2 juin 2010, no 09-66.698,
P+B
D Lamy Droit immobilier, no 5741
résultant, sur le territoire de la région d’Îlede-France, des projets d’infrastructures du
réseau de transport public du « Grand
Paris » défini à l’article 2 de la loi.
Il en est de même pour les impôts locaux
afférents aux résidences secondaires ou aux
biens donnés en location.
Une seconde taxe peut également être instituée, sur délibération du conseil régional, par la région d’Île-de-France, sur le produit de la valorisation des terrains nus et
des immeubles bâtis résultant de la réalisation d’infrastructure de transport collectif en site propre devant faire l’objet d’une
déclaration d’utilité publique ou, lorsque
celle-ci n’est pas requise, d’une déclaration de projet.
En effet, la prise en compte de l’ensemble
des taxes locales acquittées par les contribuables dans le « bouclier fiscal » aboutirait
à rendre ce mécanisme plus favorable pour
ceux qui disposent de plusieurs biens
immobiliers. Le ministre souligne qu’il ne
serait donc pas justifié de retenir cette taxe
au titre du plafonnement des impôts
directs, dès lors que la détention de plusieurs biens immobiliers relève d’un choix
personnel du contribuable que la collectivité n’a pas le devoir d’assumer et que
l’objectif de limiter la charge fiscale supportée par les contribuables doit être
apprécié, en matière d’impôts locaux, au
regard de la seule résidence principale. ✜
Rép. min. à QE no 73510, JOAN Q. 15 juin
2010, p. 6655
D Lamy Droit immobilier, no 6420
G LA FISCALITÉ
Les plus-values immobilières
non professionnelles
Impôt de solidarité sur la fortune
« Grand Paris » – Taxe
forfaitaire
DE L’IMMEUBLE
Taxe sur les cessions
de terrains devenus
constructibles – Bouclier
fiscal
La TFTC n’est pas prise en compte
dans le calcul du bouclier fiscal.
L
e ministre de l’Économie, de l’Industrie et de l’Emploi a récemment précisé que la taxe forfaitaire sur les cessions
10
de terrains nus devenus constructibles
(TFTC) prévue à l’article 1529 du Code
général des impôts, qui est une imposition
locale instituée à titre facultatif par les communes ou, sous certaines conditions, par
les établissements publics de coopération
intercommunale, n’est pas retenue pour
le calcul du bouclier fiscal (CGI, art. 1er et
1649-0 A).
La loi relative au « Grand Paris »
institue une taxe sur le produit
de certaines valorisations immobilières.
Deux taxes distinctes
L’article 10 de la loi no 2010-597 du 3 juin
2010 institue, au profit de l’établissement
public « Société du Grand Paris », une taxe
forfaitaire sur le produit de la valorisation
des terrains nus et des immeubles bâtis
Cette taxe est exigible pendant quinze ans
à compter de la date de publication ou
d’affichage de la déclaration d’utilité publique de ces projets.
Cette taxe est alors affectée au budget du
syndicat des transports d’Île-de-France et
exigible pendant quinze ans à compter de
la date de publication ou d’affichage de
l’une des déclarations précitées.
Champ d’application
Opérations taxables.– Aux termes du II de
l’article 1635 ter A du Code général des
impôts, la taxe concerne :
• les cessions à titre onéreux des terrains
nus et des immeubles bâtis, ainsi que
les droits relatifs à ces biens ;
• les cessions de participations dans des
personnes morales à prépondérance
immobilière définies au I de l’article 726 du Code général des impôts
représentatives de ces immeubles.
Certaines opérations sont toutefois exclues
du champ d’application de la taxe. Il s’agit :
• de la première vente en l’état futur
d’achèvement et de la première vente
après leur achèvement d’immeubles
bâtis, s’ils n’ont pas fait l’objet d’une
première VEFA ;
• des ventes de terrains soumis à la taxe
sur la cession des terrains nus devenus
constructibles ;
Actualisation de l’ouvrage q ACTUALITÉS q No 183 q Juillet 2010
• des transferts de propriété opérés dans
des conditions prévues par l’article L 12-1 du Code de l’expropriation
pour cause d’utilité publique ;
• des terrains et bâtiments vendus par les
gestionnaires d’infrastructures de transports collectifs ferroviaires ou guidés,
dès lors que les produits de ces cessions sont affectés à des travaux ou
aménagements en lien direct avec la
mise en œuvre du schéma d’ensemble
du réseau de transport public du
« Grand Paris » visé au II de l’article 2 de
la loi ;
• des cessions de biens acquis
postérieurement à la mise en service de
l’équipement d’infrastructure
concerné ;
• des terrains et bâtiments vendus à un
organisme d’habitations à loyer
modéré, à une société d’économie
mixte gérant des logements sociaux, à
l’association mentionnée à l’article L 313-34 du Code de la construction et de l’habitation, aux sociétés civiles immobilières dont cette association
détient la majorité des parts pour les
logements visés au 4 o de l’article L 351-2 du même code ou à un
organisme bénéficiant de l’agrément
relatif à la maîtrise d’ouvrage prévu à
l’article L 365-2 dudit code ;
• des terrains et bâtiments qui sont vendus à une collectivité territoriale, à un
établissement public de coopération
intercommunale compétent ou à un
établissement public foncier mentionné aux articles L 321-1 et L 324-1
du Code de l’urbanisme en vue de leur
cession à certains organismes.
Personne physique ou personne morale.–
La taxe est due par les personnes physiques et les sociétés ou groupements soumis à l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur
les sociétés et par les contribuables qui ne
sont pas fiscalement domiciliés en France
assujettis à l’impôt sur le revenu, soumis
au prélèvement dans les conditions prévues par l’article 244 bis A du Code général des impôts.
Périmètre.– Cette taxe est exigible pour les
immeubles situés dans un périmètre arrêté
par l’État ou la région d’Île-de-France. Ce
périmètre ne peut s’éloigner de plus de
800 mètres d’une entrée de gare de voyageurs prévue pour le projet d’infrastructure au titre duquel la taxe a été instituée.
Calcul de la taxe
Assiette.– La taxe est assise sur un montant égal à 80 % de la différence entre le
prix de cession, défini à l’article 150 VA du
Code général des impôts et, le prix d’acqui-
sition, actualisé en fonction du dernier
indice des prix à la consommation hors
tabac publié par l’Institut national de la statistique, défini à l’article 150 VB dudit code.
Cette plus-value est diminuée du montant
de la plus-value imposée en application des
articles 150 U à 150 VH.
Taux de la taxe.– Il est de 15 % lorsque le
bien est situé à une distance de moins de
800 mètres d’une entrée de gare de voyageurs ; au-delà de cette distance et lorsque le bien est situé à une distance de
moins de 1 200 mètres d’une entrée de
gare de voyageurs, le taux est de 7,5 %.
Précisons que le montant total de ces taxes
ne peut excéder 5 % du prix de cession.
OBSERVATIONS
Pour aller plus loin, voir Lioret E., Nouvelle
taxation forfaitaire des plus-values
immobilières du « Grand Paris », Les
Nouvelles Fiscales no 1091, 1er sept. 2010,
p. 4. ✜
L. no 2010-597, 3 juin 2010, art. 10,
JO 5 juin
D Lamy Droit immobilier, no 7017-1
(à créer)
11
C
PRATIQUE
o
Indice de référence des loyers (L. n 2008-111, 8 févr. 2008)
Année
1 er trimestre
2 e trimestre
3 e trimestre
4 e trimestre
Indice
Indice
Indice
Indice
2010
117,81
2009
117,70
117,59
117,41
117,47
2008
115,12
116,07
117,03
117,54
2007
113,07
113,37
113,68
114,30
2006
111,47
111,98
112,43
112,77
2005
109,64
110,08
110,57
111,01
2004
107,80
108,28
108,72
109,20
Coût de la construction (indice INSEE : base 100, 4e trimestre 1953)
1 er trimestre
Année
Indice
2 e trimestre
Moyenne
Indice
3 e trimestre
Moyenne
Indice
4 e trimestre
Moyenne
Indice
Moyenne
2004
1 225
1 211,00
1 267
1 227,25
1 272
1 244,50
1 269,00
1 258,25
2005
1 270
1 269,50
1 276
1 271,75
1 278
1 273,25
1 332
1 289,00
2006
1 362
1 312,00
1 366
1 334,50
1 381
1 360,25
1 406
1 378,75
2007
1 385
1 384,50
1 435
1 401,75
1 443
1 417,25
1 474
1 434,25
2008
1 497
1 462,25
1 562
1 494,00
1 594
1 531,75
1 523
1 544,00
2009
1 503
1 545,50
1 498
1 529,50
1 502
1 506,50
1 507
1 502,50
Coût de la construction (BT 01 : base 100, janvier 1994)
Année
Janv.
Févr.
Mars
Avr.
Mai
Juin
Juill.
Août
Sept.
Oct.
Nov.
Déc.
2004
646,8
653,1
664,8
671,2
674,6
674,6
675,0
678,7
678,9
682,7
680,7
679,5
2005
684,2
682,4
683,5
682,7
681,5
683,4
683,7
686,7
691,5
695,6
696,3
697,0
2006
707,2
709,8
713,7
717,3
721,6
723,0
728,5
731,9
732,7
734,8
734,5
733,3
2007
740,5
747,0
749,4
754,2
755,9
758,2
760,6
762,3
761,2
763,2
765,6
767,2
2008
776,8
780,6
787,0
792,5
799,5
805,1
815,5
815,0
811,7
805,1
799,7
797,7
2009
802,9
803,6
796,4
797,8
800,3
802,6
800,9
802,2
803,0
804,7
803,6
804,3
2010
807,2
807,9
814,3
Indice des loyers commerciaux (indice INSEE : référence 100, 1er trimestre 2008)
1 er trimestre
Année
2 e trimestre
3 e trimestre
en niveau
variation
annuelle
2009
102,73
2,73 %
102,05
2008
100
—
101,20
97,45
—
2007
en niveau
variation
annuelle
4 e trimestre
en niveau
variation
annuelle
0,84 %
101,21
3,85 %
102,46
98,07
en niveau
variation
annuelle
- 1,22 %
101,07
- 1,88 %
4,48 %
103,01
4,16 %
—
98,90
—
Taux d’intérêt légal
Le taux d’intérêt légal est fixé à 0,65 % pour l’année 2010 (D. no 2010-127, 10 févr. 2010, JO 11 févr.).
12
Pratique / En bref / Agenda q ACTUALITÉS q No 183 q Juillet 2010
EN BREF
ILAT : encore à la trappe !
Même grief, même sanction : l’indice
des loyers d’activités tertiaires (ILAT)
a une fois encore été censuré par le
Conseil constitutionnel.
Retour sur une histoire chaotique :
introduit par voie d’amendement
sénatorial dans le projet de loi de
finances pour 2010, l’ILAT avait été
censuré une première fois par le
Conseil constitutionnel pour cause de
« cavalier budgétaire » (Cons. const.,
29 déc. 2009, no 2009-599 DC).
Sorti par la porte, ce nouvel indice
ayant pour objectif d’éviter des
fluctuations importantes des loyers
des baux commerciaux, en prenant en
compte à la fois l’indice des prix à la
consommation (IPC), l’indice du coût
de la construction (ICC) et l’indice du
produit intérieur brut (PIB), était
immédiatement rentré par la fenêtre,
en l’occurrence le projet de loi relatif
à l’entrepreneur individuel à
responsabilité limitée (EIRL).
Mais voilà, les Sages ont cette fois
encore considéré qu’il faisait figure
de « cavalier législatif », et ont donc
appliqué la même sanction :
la censure !
On dit jamais deux sans trois…
Gageons donc que cette mesure se
glissera dans un prochain projet de
loi !
S. Pourtau
3 Cons. const., 10 juin 2010,
no 2010-607 DC
Prêts à l’amélioration
de l’habitat
Un décret du 9 juin 2010 précise
les conditions d’octroi aux assistants
maternels de prêts à l’amélioration
de l’habitat.
Le décret no 2010-640 du 9 juin 2010
modifie l’article D 542-35 du Code de
la sécurité sociale. Désormais, des
prêts pour l’amélioration de l’habitat
peuvent être accordés « aux assistants
maternels, qu’ils soient ou non
allocataires, ayant la qualité de
propriétaires, de locataires ou
d’occupants de bonne foi des
locaux qu’ils habitent ».
Ces prêts doivent « être destinés à
permettre l’exécution de travaux visant
à améliorer l’accueil, la santé ou la
sécurité des enfants gardés au
domicile de l’assistant ou à faciliter
l’obtention, le renouvellement ou
l’extension de l’agrément mentionné
à l’article D 421-4 du Code de l’action
sociale et des familles ».
Les prêts peuvent atteindre 80 % des
dépenses effectuées par
l’entrepreneur, dans la limite d’un
maximum de 10 000 € (1 067,14 €
pour les autres bénéficiaires) et sont
remboursables, par fractions égales,
en 120 mensualités au maximum
(CSS, art. D 542-36 et D 542-37,
mod.).
3 D. no 2010-640, 9 juin 2010,
JO 11 juin
À NOTER
Vers une réforme de la loi
sur la sous-traitance
En clôture de la journée de séminaire
des médiateurs régionaux, Christian
Estrosi a annoncé son intention
« d’engager une large réflexion
sur l’état des lieux législatif et
règlementaire ainsi que sur la
jurisprudence concernant la
sous-traitance ».
Le ministre a souligné « les trop
nombreuses pratiques abusives
répertoriées (qui) doivent logiquement
nous conduire à nous interroger sur
les textes qui sont censés nous en
prémunir ».
Cette analyse, qui devra aboutir d’ici le
30 juillet prochain, est confiée à
Jean-Claude Volot, médiateur national
de la sous-traitance. Elle devra
dégager :
• la réalité de l’application de ces diverses dispositions et la nécessité de
mesures ou d’actions pour rendre leur
application effective ;
• l’intérêt d’intégrer les dispositions
jurisprudentielles dans les dispositifs
législatifs et règlementaires existants ;
• l’opportunité d’engager une évolution plus globale de la législation pour
instaurer un nouveau type de relations plus équilibrées et partenariales
entre client et fournisseurs.
3 Discours Christian Estrosi, 23 juin
2010, www.economie.gouv.fr
Urbanisme de projet
Mercredi 23 juin 2010, Benoist
Apparu a lancé un comité de pilotage
pour la mise en œuvre d’un urbanisme
de projet.
Le Secrétaire d’État chargé du
Logement et de l’Urbanisme a mis en
place un comité de pilotage « Pour un
urbanisme de projet ». L’objectif est
de « passer d’un urbanisme de normes
à un urbanisme de projet » et de
« faciliter la vie » à tous ceux qui
concourent à la réalisation de projet
d’urbanisme, d’aménagement et de
construction.
Cette démarche repose sur quatre
axes :
• mettre en place des documents
d’urbanisme de nouvelle génération
et moderniser l’application du droit
des sols (simplifier et regrouper des
procédures de révision et de modification des documents d’urbanisme
notamment) ;
• simplification des autorisations individuelles et réforme du calcul de la
SHON (simplification des procédures
de lotissements notamment) ;
13
C
• réforme de la fiscalité de l’urbanisme
et outils du financement de l’aménagement ;
• stratégie et outils en faveur d’une
politique foncière : relance de l’action
foncière et réforme du droit de
préemption urbain.
3 www.developpement-durable.gouv.fr
Garantie d’achèvement
des travaux
Vers une meilleure sécurisation des
opérations de VEFA.
Interrogé par un parlementaire sur les
propositions formulées par une
organisation de consommateurs pour
améliorer et garantir aux futurs
accédants à la propriété l’achèvement
des travaux, le secrétaire d’État chargé
du Logement et de l’Urbanisme a
indiqué qu’un décret visant à sécuriser
les opérations de vente en l’état futur
d’achèvement (VEFA) devrait être
prochainement publié.
Un groupe de travail, associant le
ministère de la Justice et des Libertés,
le ministère de l’Économie, de
14
l’Industrie et de l’Emploi, le Conseil
supérieur du Notariat et les
organisations professionnelles
concernées, a en effet été constitué
afin de mener une réflexion sur la
sécurisation des opérations de vente
en l’état futur d’achèvement pour
lesquelles la garantie intrinsèque
a été choisie.
Ce groupe de travail est arrivé au
terme de sa réflexion et un projet
de décret a été élaboré.
Il ne supprime pas la garantie
intrinsèque dans la mesure où la
conjoncture économique et l’évolution
jurisprudentielle en matière de
garantie financière pourraient être de
nature à freiner l’octroi de garanties
par les établissements financiers et
rendre plus onéreuse la garantie
extrinsèque de la vente en l’état futur
d’achèvement.
En revanche, il prévoit de sécuriser
davantage les opérations pour
lesquelles la garantie intrinsèque a été
choisie, en précisant les conditions de
la garantie d’achèvement, en donnant
une meilleure définition des fonds et
crédits nécessaires à l’opération, en
créant pour le vendeur l’obligation de
remettre à l’acquéreur, avant tout
appel de fonds, des attestations de
réalisation des travaux établies par un
homme de l’art et en modifiant
l’échelonnement des différents paliers
de paiement afin de mieux respecter
l’obligation de proportionnalité entre
les paiements et l’avancement des
travaux.
Ce projet de décret est actuellement
en cours d’examen devant le Conseil
d’État.
3 Rép. min. à QE no 7531, JO Sénat Q.
1er juill. 2010, p. 1723
AGENDA
100e Congrès de l’UNPI
Le 100e Congrès de l’UNPI (Union
nationale de la propriété immobilière),
organisé le 21 octobre 2010 au Palais
des Congrès de Paris, aura pour
thème : « Propriétaire dans 20 ans :
tutelle ou liberté ? »
Tables rondes : Pour l’allègement du
fardeau fiscal ; la copropriété un mal
nécessaire ?
3 Renseignements : www.unpi.org
Sommaire récapitulatif q ACTUALITÉS q No 183 q Juillet 2010
Sommaire récapitulatif
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Le sommaire ci-dessous recense les articles de votre Lamy droit immobilier – 2010 qui ont fait l’objet d’une mise à jour. Ces articles
sont identifiés par leur numéro et suivis de la référence du ou des Bulletins d’Actualité (A, B, C ...) qui les ont modifiés.
Ce bulletin C actualise les articles de votre Lamy droit immobilier – 2010 numéros :
617, 618, 621, 624, 911, 3672, 3811, 5136, 5139, 5188, 5271, 5388, 5741, 6420, 7017-1 (à créer).
LE STATUT DE L’IMMEUBLE
• Le droit de propriété
100-B
• La fonction et l’organisation de la
publicité foncière
305-B, 311-B, 312-B, 313-B
• Les autres normes de portée générale
617-A-C, 618-A-C, 621-A-C, 624-A-C
• Les schémas de cohérence territoriale
663-A
• La définition et le contenu du PLU
898-A, 900-A, 909-A, 911-A-C, 912-A
• Les procédures d’élaboration du PLU et de
mutation du POS et du PLU
930-A
• Le permis de construire
1771-A
• Les autorisations préalables ou
complémentaires
2097-B, 2129-A, 2130-A, 2131-A, 2132-A,
2133-A, 2134-A, 2135-A
• Le contentieux des autorisations
d’urbanisme
2296-B, 2300-B
• La taxe locale d’équipement et ses taxes
complémentaires ou annexes
2384-A
• Le projet urbain partenarial (PUP)
2419-A, 2423-A, 2424-A
LES OPÉRATIONS DE CONSTRUCTION
• Règles communes aux Offices publics de
l’habitat et aux Entreprises sociales pour
l’habitat
2685-B, 2686-B
• Le contrat de construction de maison
individuelle
2847-A
• Les assurances obligatoires en matière de
construction
3672-C
LA TRANSMISSION DE L’IMMEUBLE
• La formation de la vente d’immeuble
3811-C
• Les principaux prêts obéissant à un régime
spécifique
4440-B, 4450-B
• Le contentieux de la copropriété
5293-B, 5294-B, 5302-B
• Le bail à loyer de droit commun relatif à
l’immeuble
5388-C, 5397-1 (à créer)-A
• Les baux à usage d’habitation et
professionnel de la loi du 1er septembre
1948
5536-A
• Les baux à usage d’habitation ou mixte de
la loi du 6 juillet 1989
5741-C, 5798-1 (à créer)-A
LA FISCALITÉ DE L’IMMEUBLE
• Le notaire
4771-A
• L’immeuble et les impôts locaux
6110-A
• Le marchand de biens
4842-A, 4843-A, 4844-A, 4845-A, 4848-A,
4849-A, 4852-A, 4856-A, 4857-A, 4860-A,
4862-A, 4863-A, 4864-A, 4876-A, 4877-A,
4883-A
• Impôt de solidarité sur la fortune
6386-B, 6420-C
LA GESTION DE L’IMMEUBLE
• Les droits et devoirs des copropriétaires
5066-B
• Les organes de la copropriété
5136-C, 5139-A-B-C, 5171-B, 5182-A,
5187-A, 5188-B-C, 5191-B, 5196-B,
5206-B, 5208-B, 5218-B, 5219-B, 5226-B,
5241-B, 5242-B, 5254-B, 5267-B, 5268-B,
5271-B-C, 5281-B
• La fiscalité des opérations immobilières
6462-A, 6463-A, 6464-A, 6467-A, 6468-A,
6476-A, 6477-A, 6478-A, 6479-A, 6480-A,
6493-A, 6494-A, 6495-A, 6500-A, 6511-A,
6516-A, 6523-A, 6525-A, 6534-A, 6543-A,
6544-A
• Les droits d’enregistrement
6634-B
• Les plus-values immobilières non
professionnelles
7017-1 (à créer)-C
• Réductions d’impôt et crédits d’impôts
concernant l’immobilier
7269-A
15
C
LAMY DROIT IMMOBILIER
Directeur de la publication, Président Directeur Général
de Wolters Kluwer France : Xavier GANDILLOT
Rédacteur en chef : Céline JEANNE
Ont participé à ce numéro : Florence LEANDRI, Stéphanie
POURTAU
Réalisation P.A.O. : Manuela BRESCIA
Editeur : WOLTERS KLUWER FRANCE
SAS au capital de 300 000 000 €
Siège social : 1, rue Eugène et Armand Peugeot
92856 Rueil-Malmaison cedex
RCS Nanterre 480 081 306
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No Indigo : 0 825 08 08 00 – Fax : 01 76 73 48 09
Associé unique : HOLDING WOLTERS KLUWER FRANCE
No Commission paritaire : 75239 – Dépôt légal : à parution
No ISSN : 1256-9933
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