LANDES - PAYS-BASQUE - Immobilier Neuf Mode d`Emploi

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Toute l’actu pour
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Programmes neufs / Nouveaux quartiers
à Bordeaux
Landes - Pays-Basque
plus de 150 résidences
J’achète à un
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Édito
Christophe Combe
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Paroles d’expert
Alain Jupé
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trimestre 2016 éditée par la société
Les Éditions Immobilières du Sud
Immobilier Neuf Mode d’Emploi
Numéro NAF 5813Z.
•
Directeur des éditions :
Christophe Combe : 06 47 67 99 26
[email protected]
•
Administration du site internet
Sophie Combe : [email protected]
•
Fabrication, infographie :
Bienvenue à Bord
Patrice Couchy : 05 61 16 80 94
[email protected]
Rédaction :
Christophe Combe
Laurent Duguet
•
Impression :
Imprimerie spéciale du journal
•
Crédit photos : DR, Bienvenue à
Bord, IME, KreAction, ANMA, Office
de Tourisme de Bordeaux, CUB,
Audrey Photographe, Karine Deydier,
Thomas Sanson, Mairies de Bordeaux,
Arcachon, Anglet, Bayonne, Biarritz
•
Toute reproduction, même partielle, de
cette publication est interdite, sans l’accord
exprès de l’éditeur conformément à la
loi du 11 mars 1957 sur la protection des
droits d’auteur. L’éditeur n’engage pas
sa responsabilité pour l’ensemble des
éléments rédactionnels de cet ouvrage.
Ne pas jeter sur la voie publique.
Christophe Combe - Directeur des Editions
Sommaire
Le mot de l’éditeur
Sommaire
Landes, Pays-Basque
p. 3
p. 3
Tribune
• Alain Juppé
p. 4
p. 36
Actualités
Achat d’un logement neuf à un
promoteur
p. 38
Loi Pinel
p. 40
Logement neuf, location
accession PSLA
p. 42
L’avis 4 experts en PSLA
p. 45
Paroles d’experts
• Jonathan Prévereaud
• Alain Ferrasse
• Michel Etienne
p. 6
p. 7
p. 7
Budget
Les aides pour l’aquisition de
son logement neuf sur Bordeaux
Programmes neufs
p. 10
Enquêtes
50 000 logements
Euratlantique
Ginko
Les bassins à flot
Brazza
Bastide Niel
Métropole bordelaise
Bassin d’Arcachon
Aquitaine
3
p. 22
p. 24
p. 26
p. 27
p. 28
p. 29
p. 30
p. 34
et la CUB
p. 48
Établir son budget
p. 52
Prêt à taux zéro 2016
p. 54
Constructeurs
Le marché de la maison
individuelle
p. 56
L’avis de 4 constructeurs
p. 57
Le contrat de construction p. 60
Tribune
Alain Juppé
> Sur quels fondamentaux repose le
marché du logement de Bordeaux
Métropole ?
Alain Juppé : Sur la métropole
bordelaise, le marché du logement
repose sur des fondamentaux sains :
le marché est alimenté en permanence
par une offre de logements neufs,
grâce notamment aux opérations
d’aménagement.
Cette offre rencontre naturellement
des acquéreurs, grâce à l’attractivité
de l’agglomération. Plus de 7500
logements par an sont actuellement mis
sur le marché, l’agglomération gagnant
en moyenne annuelle 9100 nouveaux
habitants, depuis 5 ans. Cela permet de
répondre à la demande des nouveaux
arrivants et, aussi, à celle des ménages
en mobilité résidentielle.
Par ailleurs, la métropole bordelaise
bénéficie d’une confiance forte des
acquéreurs et des investisseurs.
Cela s’observe dans la rapidité de la
commercialisation des logements : sur
notre agglomération, un programme
immobilier se vend en moins de 10
mois, contre plus de 15 mois à Nantes
ou Toulouse par exemple.
Comment répondre aux besoins des
ménages ?
Alain Juppé : En lien avec la dynamique
économique
de
l’agglomération,
Bordeaux
Métropole
a
décidé
d’imposer la réalisation de 55 % de
logements accessibles dans toutes ses
opérations d’aménagement, dont 35 %
de logements locatifs conventionnés et
20 % de logements en accession à la
propriété vendus à un prix maîtrisé.
L’évolutivité de l’habitat constitue
également un défi de demain.
La société change : vieillissement,
recompositions familiales, mobilités
professionnelles sont des tendances
que ne peuvent plus ignorer les
Aquitaine
4
concepteurs. Ces évolutions nous
amènent à imaginer des logements
plus flexibles et réversibles dans le
temps : la Métropole a dans ce cadre un
rôle d’initiateur.
Ainsi l’appel à idées Urbalab, lancé en
mai 2016 par la Métropole, a permis de
révéler 10 idées innovantes émanant
d’architectes, de promoteurs, de
bailleurs sociaux ou encore d’industriels.
Ces idées visent à concevoir des
logements plus écologiques, évolutifs
dans le temps, avec des espaces
extérieurs plus généreux et intimistes,
réconciliant compacité et qualité
d’usage des logements.
Autre
phénomène
de
société
également : l’accès à l’emploi et
les évolutions professionnelles sont
aujourd’hui synonymes d’une plus
forte mobilité géographique. Afin
d’accompagner ces mobilités, Bordeaux
Métropole soutient le développement
de logements temporaires, aux tarifs
accessibles : logements étudiants,
Tribune
Alain Juppé
Quelle forme prend justement l’accession
à prix maîtrisé, l’une de vos priorités ?
Alain Juppé : Dans le cas de la métropole
bordelaise qui enregistre des prix de vente
à 3500 €/m², seuls 20% des ménages sont
suffisamment solvables pour acheter un
T3 de 65 m². C’est pourquoi la Ville de
Bordeaux et la Métropole ont mis en
place des dispositifs d’accession aidée
à la propriété, avec un double objectif :
produire une offre de logements à prix
maîtrisés et donner un coup de pouce
financier aux ménages ayant un projet
d’achat immobilier. Dans les opérations
d’aménagement ou les secteurs « 50 000
logements autour des transports publics »,
notre volonté est d’arriver à 20 % de
logements neufs vendus à prix modérés,
à des ménages primo-accédants. Dans les
quartiers de grands ensembles sociaux,
tels que le Grand Parc, les Aubiers ou la
Benauge, la Ville de Bordeaux souhaite,
de son côté, attirer des familles extérieures
et favoriser la mixité, en réservant 35 %
des nouveaux logements à l’accession
modérée.
A Bordeaux, ces mesures ont d’ores et déjà
permis la commercialisation de près de 900
logements à un prix inférieur à 3000 €/m²
(près de 20 % des logements mis en vente
par les promoteurs depuis 2011). L’achat
de ces logements dits abordables ouvre
également droit à des aides cumulables,
soit sous la forme d’une subvention de la
Ville de Bordeaux oscillant entre 3000 à
6000 € (C’est le Passeport 1er Logement),
soit d’un prêt à 0% de Bordeaux Métropole
allant de 10 000 à 20 000 €. Près de 430
ménages ont déjà bénéficié de ces
dispositifs.
Nous imposons
55 % de
logements
accessibles
pour répondre
à la demande
Alain Juppé
Maire de Bordeaux et
Président de Bordeaux
Métropole
© Thomas Sanson-Mairie de Bordeaux
résidences hôtelières à vocation sociale,
foyers de jeunes travailleurs.
Aquitaine
5
Paroles d’experts
Michel Étienne
La jeune
génération doit
pouvoir devenir
propriétaire de
son logement
Jonathan Prévereaud
Président régional
des Constructeurs et
Aménageurs (LCA-FFB)
> Quel est le premier bilan de votre
syndicat professionnel créé le 1er
janvier dernier ?
Jonathan Prévereaud : Nous
regroupons trois métiers, constructeur
de maisons individuelles, promoteur
et aménageur, soit 130 entreprises
et nous sommes représentés sur
l’ensemble des départements de
la Nouvelle Aquitaine. Ceci nous
permet non seulement de disposer
d’une vraie vision du marché mais
aussi d’une expertise sur tous les
métiers, nous permettant d’être
un interlocuteur incontournable
auprès des collectivités. De plus,
nous sommes en lien avec d’autres
syndicats professionnels comme
la FPI ou le Snal sur des sujets de
réflexions, comme par exemple
sur les instructions de permis de
construire ou les permis d’aménager.
Le secteur
redémarré ?
du
logement
Aquitaine
6
a-t-il
Jonathan Prévereaud : C’est sans conteste
une année de reprise au vu de la croissance
des permis de construire et de l’augmentation
des ventes dans le secteur de la promotion,
les mises en chantier enregistrant encore –
logiquement – un peu de décalage. Pour
autant, de fortes disparités géographiques
existent dans une région de la taille d’un pays !
Nous observons une forte hétérogénéité sur
l’ensemble du territoire, avec une reprise
timide sur Limoges, Niort ou Angoulême,
quand un secteur comme Bordeaux connaît
une forte croissance, mais avec des prix
supérieurs à ceux de métropoles comme
Milan ou Barcelone. Si le contexte fiscal est
favorable aux investisseurs et aux primo
accédants, nous craignons cependant une
hausse des prix du foncier, notamment sur la
façade littoral ainsi qu’un rendez-vous manqué
entre l’offre et la demande de logements sur
la métropole. Prenons conscience que les
attitudes défensives de certaines communes
risquent de priver la jeune génération de la
possibilité d’accéder à son logement. Paroles d’experts
Jonathan Prévereaud et Alain Ferrasse
> Le marché du logement collectif neuf est-il
relancé ?
Alain Ferrasse : Au regard des statistiques,
c’est évident ! Le 2ème trimestre a enregistré
1526 ventes nettes de logements sur Bordeaux
métropole, soit + 20 % par rapport au trimestre
précédent et + 30 % en l’espace d’un an. Il
convient de noter un fait remarquable : ces
ventes s’expliquent par une augmentation
d’un tiers des mises en ventes de logements !
Nous sommes ravis que les élus aient entendu
notre demande car, en effet, ces mises en
ventes tiennent à la montée en puissance des
permis de construire délivrés dans le secteur
diffus et c’est ce denier qui porte actuellement
le marché.
Quid du secteur aménagé sur Bordeaux
Métropole ?
Alain Ferrasse : Le secteur aménagé doit
absolument reprendre sa place pour atteindre
la moitié des mises en ventes, ce qui n’est
pas le cas actuellement. Ginko et les Bassins
à flot arrivent à leur terme et le programme
des 50 000 logements ne se déploie pas assez
rapidement, malgré le fait que de nombreux
promoteurs soient lauréats d’îlots.
Or, le prix moyen sur la métropole est de
Le marché des
primo-accédants
s’est débloqué
Michel Etienne
Directeur Crédit Foncier à
l’Agence de Bordeaux
3882 €/m2, parking compris. Ce
niveau est à rapprocher d’un fort
niveau de ventes à investisseurs.
Certes, les ventes à occupants
progressent fortement mais elles sont
le fait de secundo-accédants, ce qui
est en soit une excellente nouvelle.
Au total, cependant, seuls 11 %
des ventes sont dédiées à la primoaccession aidée, soit en zone ANRU,
soit via le PSLA. Ceci n’empêche pas
que le 3ème trimestre sera aussi très
bon.
La dynamique
du marché
de BordeauxMétropole est
remarquable
Que proposez-vous pour la suite ?
Alain Ferrasse : On nous reproche
souvent de ne pas réaliser assez de
grands logements. C’est vrai. Nous
devons en proposer plus, mais en
les vendant à des investisseurs.
Pour louer un logement familial et
le transformer au terme des 15 ans
en deux logements, un à but locatif
et un à titre d’occupation principale,
encore faut-il modifier le plafond
du dispositif « Pinel » à un niveau
pertinent, en le portant à 400 000 €.
Alain Ferrasse
Président de la FPI Aquitaine
Poitou-Charentes
>
2016 signe-t-elle le retour des
accédants ?
aides apportées par Bordeaux et Bordeaux
Métropole.
Michel Etienne : Oui, même s’il y a
eu un temps de latence en début
d’année, les accédants sont de
retour sur le marché du logement
neuf, grâce au PTZ et à des taux
historiquement bas.
Paradoxalement, nous n’observons
pas d’augmentation du budget
moyen des primo-accédants par
rapport à 2015.
Sur l’ensemble des secteurs B1, B2
et C, le budget moyen en logement
collectif neuf et maisons individuelles
neuves est de 180 000 € contre
175 000 en 2015.
C’est la part d’endettement qui
recule plutôt, avec un prêt de 25
à 27 ans contre 30 ans en 2015. Le
gain est donc allé à la réduction des
durées d’emprunts, ce qui permet de
débloquer le marché.
Le secteur de la maison individuelle
est implanté en zone C pour
les primo-accédants, la zone B1
restant majoritairement un marché
d’investisseurs malgré le PTZ et des
Le logement collectif et la maison individuelle
sont donc relancés ?
Aquitaine
7
Michel Etienne : Le marché de la promotion
est notamment alimenté par de nouveaux
quartiers portés par Bordeaux, certains en
fin d’aménagement comme les Bassins à flot
et d’autres en plein développement comme
Euratlantique.
Quant à la maison individuelle, pour qui le
nerf de la guerre est le terrain, il se développe
principalement en zone C. Le Crédit Foncier
est un partenaire proche des CMI que nous
accompagnons. Nous intervenons très en
amont et sommes aux côtés des clients durant
plusieurs mois, durant leur recherche de
terrain, et même au-delà de la mise en place
du prêt immobilier. 7 - Aquitaine
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la perte du bénéfice de la réduction d’impôt. *Les informations recueillies par notre société feront l’objet d’un traitement informatique destiné à la gestion de la clientèle et éventuellement, à la prospection commerciale. Conformément à la Loi n° 78-17 du 6 janvier 1978 dite “informatique et libertés”, vous bénéficiez d’un
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314 527 649. Illustrations non contractuelles destinées à exprimer une intention architecturale d’ensemble et susceptibles d’adaptations. - Document non contractuel - 09/2016.
Enquêtes
50 000 logements
BPD MARIGNAN - LES TERRASSES D’ESTEY
50 000
logements :
le creuset
du logement
abordable
> Serpent de mer ou démarche
originale répondant aux attentes des
habitants ?
L’opération 50 000 logements,
qui porte l’ambition de réaliser
50 000 logements autour des axes
de transports collectifs est née en
2010. Une consultation d’équipes
pluridisciplinaires a été lancée. Cinq
ont été retenues pour proposer une
stratégie urbaine destinée à produire
des logements dans le cadre de la
métropole bordelaise.
Fin 2014, la mise en œuvre
opérationnelle des 50 000 logements
a été confiée à la Fab et un an plus
tard, la majorité des promoteurs
et des bailleurs sociaux signait la
mise en œuvre de ce programme
ambitieux, à travers une charte signée
Confiée à la Fab par Bordeaux Métropole,
l’opération 50 000 logements est désormais en
phase opérationnelle. Le projet consiste à construire
autant de logements d’ici à 2030, dont un tiers à
2500 €/m2. Une aubaine pour les primo-accédants.
avec Bordeaux Métropole. Jacques
Mangon, Président de la Fab, souligne
la nécessité de franchir chaque étape
de ce programme : « L’opération 50 000
logements a d’abord été lancée dans
une première phase, où les équipes
ont été choisies, avant d’aborder une
phase pré opérationnelle puis de faire
basculer désormais le processus dans
une phase opérationnelle ».
2500 €/m2, « difficile mais possible »
Fin 2016, un total de 2000 logements
lancés seront en chantier, un seuil
qui devrait atteindre 5000 dans les
deux ans, 10 000 dans les cinq ans.
« L’objectif est de permettre à la
métropole de répondre à un niveau de
population de 950 000 habitants d’ici
à 2030, de façon raisonnée, c’est-àAquitaine
22
dire le long des axes de transports, en
réalisant des logements de qualité »,
poursuit Jacques Mangon. Et, point
on ne peut plus crucial, car parfois
synonyme de stupeur chez certains
acteurs du bâtiment, la répartition de
cette production prévoit un tiers de
logements locatifs sociaux, un tiers de
logements en accession abordable et
un tiers de logements en secteur libre.
C’est le tiers de logements en
accession abordable qui a été
justement au cœur de la charte signée
entre la métropole et les promoteurs
et bailleurs sociaux. Dans la mesure
où le revenu médian des ménages
de la métropole est de 2251 €/mois,
soit un budget logement de 750 €
(et encore moins pour les locataires
du parc privé), ce sont – et c’est
la charte qui le souligne – « 85 %
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Enquêtes
50 000 logements et Euratlantique
des ménages qui ne peuvent accéder à un logement
neuf de 70 m2 vendu au prix moyen constaté de
3750 €/m2, parking compris.
Dès lors que ce logement serait vendu à 2500 €/m2, 32 % des
ménages de Bordeaux Métropole pourraient y accéder ».
Ce niveau de prix de 2500 €/m2 fait grincer des dents certains
professionnels qui estiment l’objectif irréalisable. Pour le
Président de la Fab, « les opérateurs ont signé cette charte
et si l’objectif est difficile, contraignant il est néanmoins
possible.
Les premières opérations sont sorties, ce qui prouve
que non seulement nous y arrivons, mais qu’en plus ces
programmes connaissent un grand succès. Nous répondons
là à une problématique réelle sur la métropole et, de plus,
nous apportons une contribution positive au marché en
lui évitant d’être atteint par une bulle immobilière ». Les
nouvelles opérations devront donc comporter 1/3 de
logements locatifs sociaux (PLUS-PLAI), 1/3 de logements en
accession à prix maîtrisés (location-accession et logements
abordables) à un prix maximum recherché de 2500€/m²
TTC stationnement compris, et 1/3 de logements privés.
Bordeaux
Euratlantique,
ambitieux
gisement de
logements
Îlots témoins et opérations en cours
L’opération des 50 000 logements est encore perçue de
façon négative ou dubitative par les acteurs du logement, à
l’instar de l’un d’entre eux, qui sans donner de détail, indique
« avoir quelques opérations dans ce cadre, certaines étant
bloquées ».
Pourtant, certains restent motivés, comme le COL qui réalise
son premier projet sur l’opération « 50 000 logements ».
Il s’agit de L’Escale Verte et ses 38 logements (dont 4 en
locatif), à Bassens, à seulement 10 mn de Bordeaux, à
un prix moyen de 2300/ 2400 €/m2 habitable, parking
compris. C’est le coût du foncier, moins élevé que dans le
secteur privé et le biais du PSLA, avec une TVA à 5,5 %, qui
expliquent ce prix moyen.
Le Col est lauréat – avec une équipe pluridisciplinaire –
de cet îlot situé près de la gare de Bassens dans le cadre
du projet de réaménagement du centre-bourg. A Bègles
et Villenave d’Ornon, un îlot, dont les lauréats sont (entre
autres) Immobilière Sud Atlantique et Logement Français,
situé route de Toulouse comprend 192 logements dont
20 % en accession abordable.
L’Îlot Eysines-Centre, est un projet qui s’insère dans un
environnement jardiné et se destine à trouver un équilibre
entre habitat individuel diffus et nouvelles constructions
denses. Cet îlot, dont Bouygues Immobilier est lauréat, dit
« Îlot Lescombes » couvre une surface foncière de 4048 m2
et prend place dans l’environnement de la ligne D du
tramway. Avec l’Îlot Bordeaux-Résidence du Lac, ce sont
156 logements qui vont voir le jour avec Eiffage Immobilier,
Axanis et Domofrance parmi l’équipe lauréate. Axanis
y réalise 40 logements avec Les Evolutives, livrées au 1er
trimestre 2018, avant de lancer une seconde tranche fin
2016 pour une vingtaine de logements livrés entre fin 2018
et début 2019.
On pourrait citer d‘autres îlots comme Gradignan Centre
(Eden/Domofrance/Leibar & Seigneurin), Le Bouscat
Libération-CentreVille (Vealis Développement/Bouygues
Immobilier/Leibar & Seigneurin)… Bordeaux Euratlantique accueillera à
terme 30 000 nouveaux habitants et
génèrera 20 000 créations d’emplois.
Plus que jamais, l’Opération
d’intérêt national (OIN), découpé
en plusieurs quartiers d’ampleurs,
concentre toutes les attentions.
> « Ce grand projet à la fois urbain et économique,
d’envergure nationale, est lié à la prochaine mise en service
de la ligne à grande vitesse Bordeaux - Paris. Centre
d’affaires, cité numérique, nouveaux quartiers, etc.
Cette opération devrait permettre d’accueillir à terme 30 000
habitants et 20 000 emplois nouveaux ». Sobrement, Alain
Juppé pose le cadre de l’OIN Euratlantique, 738 hectares
sur une partie de Bordeaux, Bègles et Floirac, sur les deux
rives de la Garonne. Bordeaux Euratlantique, le grand projet
d’aménagement et de développement économique de la
métropole va être ponctué de logements, bureaux, locaux
d’activités, commerces, équipements structurants et de
proximité, espaces verts et un centre d’affaires, pour un
total 16 000 logements, 480 000 m2 de bureaux, 140 000 m2
d’équipements publics, 50 hectares d’espaces verts, 50 000
m2 de commerces, 70 000 m2 d’hôtellerie et 160 000 m2 de
locaux d’activités.
Le premier des volets d’Euratlantique est Saint-Jean Belcier,
d’une superficie de 145 ha, un centre d’affaires à vocation
européenne, le quartier de la gare TGV, mais aussi un quartier
résidentiel où vont s’ériger près de 300 000 m2 de logements.
Une première phase va comprendre la construction de
Aquitaine
24
Enquêtes
Euratlantique
la MECA, la Maison de l’Economie
créative de la culture en Aquitaine,
7500 logements, ainsi que 90 000 m2 de
bureaux qui accueilleront à terme près
de 15 000 nouveaux salariés. Parmi les
principales infrastructures prévues au
cours de cette première phase, sont
programmés le nouveau pont Amédée
St-Germain/Armagnac, qui se situera
au-dessus des voies ferrées, le futur pont
Jean-Jacques Bosc qui reliera Bordeaux
et Bègles à Floirac ainsi que trois lignes
de transport en commun. Parmi les
opérations, le COL a été retenu pour
un programme d’habitat participatif
de 60 logements, avec un démarrage
de cette démarche en septembre
2016. Saint-Jean-Belcier, c’est aussi et
surtout le projet de construction d’un
immeuble de 50 mètres en structure
primaire bois. Après un appel à
projets, deux candidats viennent d’être
déclarés lauréats. Kaufman & Broad est
lauréat avec Silva, « La Tour de Bois »,
pour réaliser l’îlot 4.9 du BIO MIN. 18
étages, 50 mètres de hauteur et 80 %
de bois, de quoi donner le vertige !
Les deux tiers du programme qui
accompagnent la « Tour » vont mettre
en œuvre des techniques incluant le
bois. L’ensemble est composé de trois
bâtiments sur 17 700 m2, dont 14 200 m2
de logements, soit 184 logements :
« Un concours sur la réalisation d’une
tour de logements en structure
primaire bois encourage à innover,
à dépasser les limites constructives
techniques et réglementaires actuelles
et offre l’opportunité de développer
des systèmes qui feront école »,
explique Jacques Rubio, Directeur
général Grand Sud-Ouest de Kaufman
& Broad. La particularité des logements
est qu’elle sera évolutive : les 2-pièces,
d’environ 45 m2, disposeront d’un WC
indépendant de la salle de bain et
certains seront proposés en jumelage
pour les faire évoluer en 3 ou 4-pièces.
Quant aux 3-pièces, certains seront
« access » (58 m2), d’autres « family »
(68 m2), avec l’objectif de s’adapter aux
budgets de chacun. L’autre lauréat du
moment est Eiffage Immobilier, pour la
tour Hyperion, avec 57 m de hauteur et
18 étages pour 160 logements dont 82
dans la tour, 4 000 m2 de bureaux, 500 m2
de commerces ainsi qu’un parking
de 160 places en sous-sol de la tour.
Première tour à ossature bois en France,
Hyperion est un projet bas carbone
grâce à l’utilisation du bois. L’ensemble
architectural devrait être livré en janvier
2020 après un démarrage des travaux
début 2018. Avec Les Jardins de l’Ars,
depuis la place du Marché jusqu’au
boulevard des Frères Moga, c’est une
séquence particulière de Saint-Jean
Belcier qui s’ouvre, celle d’un quartier
construit dans un cadre vert, avec
notamment la Pelouse des folies, le
parvis central, le Bois et la promenade
des Berges. Le démarrage des travaux
d’aménagement de ce secteur est en
cours et devrait se prolonger au cours
de l’année 2017. Parmi les promoteurs
à lancer une opération dans ce secteur,
on peut citer Nexity avec Green
Station, Pichet avec Résiden’Ciel ou
encore la tour In Nova, neuf étages
de bureaux surmontés de sept étages
de logements. Saint-Jean Belcier,
c’est aussi le fameux ilot 8.2, dit Ilot
Armagnac, réalisé par Vinci Immobilier,
proposant à la fois des programmes
de bureaux, un hôtel et une résidence
étudiante de 120 logements. Le permis
de construire a été obtenu et tout est
précommercialisé à l’exception de la
résidence étudiante lancée fin 2016,
pour une livraison entre 2018 et la fin
du premier semestre 2019.
Le second volet est celui de Garonne
Eiffel, sur la rive droite de la Garonne,
qui mêlera neuf quartiers anciens
et nouveaux au sein d’un projet
Aquitaine
25
intercommunal. L’objectif consiste à
donner une identité à la rive droite de la
Garonne. Ce sont 7 500 logements qui
devraient être réalisés sur ce site pour
12 500 futurs habitants sur 127 hectares
face au fleuve, à quelques minutes en
tramway de la gare TGV. A la tête du
pont Saint-Jean et le long du Boulevard
Joliot-Curie, le Belvédère est le projet
phare de Garonne Eiffel et il accueillera
essentiellement des bureaux ainsi
qu’une offre diversifiée de logements, de
nombreux commerces et services pour
animer le quartier. Premier projet de la
ZAC Garonne Eiffel à sortir de terre, le
Belvédère donnera à voir sur
140 000 m² de surface de plancher à
bâtir (dont 71 000 m2 de logements
et 35 % à caractère social) le paysage
de ce second volet d’Euratlantique.
Nexity avec Altarea Cogedim et Pitch
Promotion est l’équipe lauréate retenue
pour un démarrage des travaux prévu
au cours de l’année 2017. Enfin, l’EPA
Bordeaux-Euratlantique a bouclé cet
été un appel à manifestation d’intérêt
portant sur la commercialisation de
droits à construire pour une dizaine
de lots immobiliers, à destination
majoritaire de logement sis sur le
secteur Deschamps de la ZAC Garonne
Eiffel.
Le troisième volet, Bègles Garonne,
s’étendra sur 80 ha sur un kilomètre
le long des berges de la Garonne en
continuité de Saint-Jean Belcier et
constituera la nouvelle entrée Sud de
l’agglomération tout en développant
l’habitat dans un environnement fait de
mixité avec le maintien de TPE et de
PME. Avec Bègles Faisceau, le secteur
se caractérise par des sites marqués
par la désaffection industrielle et,
parmi de nombreux projets, l’arrivée
de trois lignes à grande vitesse à
Bordeaux à moyen terme. Ce qui va
donner une dimension européenne à la
métropole bordelaise. De plus, jusqu’à
30 000 nouveaux habitants y seront
accueillis à terme, avec une offre de
logements adaptée, 25 % de locatifs
sociaux, 10 % de locatifs intermédiaires,
20 % en accession sociale, 45 % en
accession privée. Nouvelle centralité
d’agglomération, en choisissant un
mode de développement durable
cohérent, Euratlantique est tout cela,
et encore plus. Par exemple, Mésolia
lancera sur la Zac Garonne 22 logements
en 2017/2018, pour une livraison en
2020. Enquêtes
Ginko
la cordonnerie, le baby-sitting, est
en lien avec les maraîchers locaux
pour l’approvisionnement en fruits
et légumes de saison, etc. Il faudrait
encore parler de ces parcelles de
jardins partagées, dont certaines
aménagées pour les personnes âgées
ou en mobilité réduite.
Maisons et appartements
Ginko,
l’écoquartier
bordelais qui fait
référence
Avec 2 700 logements
à terme sur 32 ha,
Ginko multiplie
les récompenses
et distinctions.
Respectueux de
la biodiversité,
l’aménagement de
l’écoquartier sera
terminé en 2019.
> Ginko est l’une des opérations les
plus importantes jamais réalisées dans
l’hexagone en matière d’écoquartier :
32 hectares, 2700 logements pour
8000 habitants à terme. Lancé en
2005, l’écoquartier du lac de Bordeaux
est une réalité vécue par 500 familles
qui profitent déjà de cette réalisation
qui mêle qualité architecturale (vingt
équipes d’architectes interviennent
sur Ginko dont le Prix Pritzker 2011),
proximité du tramway, intégration
dans l’environnement local, énergies
renouvelables, équipements publics
(dont un groupe scolaire ouvert en
2012) et respect de la biodiversité.
Loin d’être une citadelle urbaine
conçue pour des foyers aisés, Ginko
est le résultat d’un savant dosage de
commerces, de bureaux et, surtout,
de logements, dont 20 % sont en
accession sociale et 33 % en locatif
social.
D’ailleurs,
l’écoquartier
Ginko doit son nom au Ginkgo Biloba,
espèce la plus ancienne d’arbre
connue et symbole de résistance et
de longévité. Cela est tout sauf un
hasard : architecture bioclimatique,
logements THPE (Très
Haute
Performance Énergétique) et BBC
(Bâtiments Basse Consommation),
recours aux énergies renouvelables,
usage raisonné de l’eau…
Situé en bordure du lac de Bordeaux,
dans le prolongement des Bassins
à Flot et des Quais de la Garonne,
Ginko s’inscrit dans la trame bleue
et verte du Plan Local d’Urbanisme
(PLU), avec 6 km d’itinéraires cyclables.
Ginko est cela et encore plus. Il
faudrait évoquer la conciergerie, un
service de proximité qui propose la
livraison de journaux, gère le pressing,
Aquitaine
26
Les
deux
prochaines
années
seront marquées par l’arrivée des
habitants de la troisième phase de
cette opération d’aménagement,
notamment avec Coeur Ginko, ses
600 logements et résidences services
intégrées, 68 commerces et environ
1530 places de parkings. La phase
d’aménagement vient de commencer
et la livraison des logements devrait
intervenir à partir de juin 2019. L’année
2019 marquera aussi l’ouverture du
2ème groupe scolaire. L’écoquartier
Ginko sera alors pratiquement réalisé.
Parmi l’offre de logements disponible,
Bouygues
Immobilier
propose
actuellement le programme Natura,
au cœur de l’écoquartier, qui sera
livré fin 2017, tout comme Home By
Ginko, une opération qui fait référence
aux
habitations
traditionnelles
hollandaises. Cette dernière, orientée
sud, est construite à la lisière du canal
et propose des maisons d’architectes
de 4-pièces duplex, 4-pièces triplex et
5-pièces, mais aussi des appartements
de 3-pièces. Il convient d’évoquer Les
Voiles du Lac, une résidence offrant
des vues imprenables face au lac de
Bordeaux avec des appartements du
2 au 5-pièces et huit maisons neuves
de 4-pièces avec jardins privatif. La
résidence à énergie positive (BEPOS)
est desservie par l’arrêt de tramway
40 journaux et sera livrée au cours du
2ème trimestre 2017. Enfin, une offre
d’accession sociale est présente avec,
par exemple, et en PSLA, la résidence
Nérée, 52 logements, dont 11 maisons,
commercialisés par Mésolia, pour une
livraison en 2018. Pour Loris de Zorzi,
Directeur général d’Axanis, « l’Ecoquartier est une valeur sûre ! ». Pour
preuve, Axanis propose, en accession
sociale, la résidence Biloba, en cours
de commercialisation, livrée fin 2016
tandis que l’opérateur social vient de
lancer Samoa, une résidence de 60
logements, dont l’on attend la livraison
au cours du 1er trimestre 2019.
Enquêtes
Basins à flot
Les Bassins à
flot ont le vent
en poupe
d’équipements publics de proximité
(crèches, écoles, salles associatives,
salles dédiées aux seniors ou aux
jeunes, gymnase et espaces de
jeux de plein air. D’ores et déjà plus
de 4000 logements, dont 60 % en
accession libre, ont fait l’objet d’un
permis de construire et on estime
à 10 000 le nombre d’habitants qui
y seront accueillis dans ce nouveau
quartier d’ici 2030.
Une offre encore étoffée
A seulement quelques
minutes du PontBacalan et du centreville, l’opération
d’aménagement des
Bassins à flot se termine
progressivement mais
propose encore de
belles opérations, en
secteur libre ou en
accession sociale.
> Avec 13 350 m2 de surface sur dix
niveaux, c’est un geste architectural
probablement inégalé qui épouse
une courbe de la Garonne, à l’entrée
des Bassins à flot.
Cette évocation d’un élément liquide
en suspension, c’est la fameuse Cité
du Vin, inaugurée en juillet dernier
et imaginé par les architectes de
l’agence XTU, Nicolas Desmazières
et Anouk Legendre. Implantée dans
l’écoquartier des Bassins à flot, la Cité
du Vin s’inscrit aussi dans la politique
environnementale du quartier et
70 % des besoins énergétiques de
ce monument culturel sont couverts
par les énergies vertes et locales.
Les Bassins à flot bénéficient sans
conteste d’un phare qui résonnera audelà de l’écoquartier, de la métropole
et de l’hexagone, tant le concept est
novateur. Dans ce contexte porteur, les
Bassins à flot continuent d’alimenter le
marché de l’offre de logements neufs
à Bordeaux, au cœur d’un ensemble
de transformations urbaines.
A l’horizon 2025, plus de 700 000 m2
de surfaces auront été construites,
dont 5400 logements, une dizaine
On entend souvent dire que
l’aménagement des Bassins à flot
touche à sa fin. Certes, l’opération
est plus proche de son achèvement
que de son lancement, mais il reste
de belles opérations en cours de
commercialisation ou qui seront
lancées au cours des prochains mois.
Dans ce secteur, Domofrance a su
maîtriser plus de 20 % de la surface
constructible du plan d’aménagement
d’ensemble. Sur l’ensemble du
quartier qui comptera à terme 5500
logements et 15 000 habitants, le
bailleur social produira directement
850 logements dont 700 en locatif
et 150 en accession sociale (sous
ExterrA par Domofrance). ExterrA
par Domofrance réalise ainsi Le
Jardin des Bassins, une opération
commercialisée à 3100 €/m2 en TVA
normale et 2850 €/m2 en PSLA, dans
un environnement proche de la
future Cité des civilisations du vin.
La résidence sera livrée au cours du
2ème trimestre 2017. Quant à Icade, il
commercialise 6Nergy, à travers deux
résidences Ô Vives et Au Fil dl’Ô, avec
des appartements du un au 5-pièces,
pour une livraison à partir du 1er
trimestre 2017. Nexity commercialise
Central Place, un ensemble résidentiel
de 50 appartements, du studio
au 5-pièces, dont 14 éligibles au
Passeport 1er Logement, pour une
livraison attendue à partir du 3ème
Aquitaine
27
trimestre 2017. Enfin, Cogedim, en
co-promotion avec Vinci Immobilier,
termine la commercialisation de la
résidence Influence, une opération
dotée d’une conciergerie, d’une salle
de sport et de piscines, avec des
appartements très contemporains,
pour une livraison au 3ème trimestre
2017. L’ensemble comprend des
logements libres, des logements
en PLS, des logements sociaux
ainsi qu’une résidence exploitée
par Résidhome Apparthotel et une
résidence Cogedim Club destinée
aux seniors. Vinci Immobilier compte
deux opérations sur les Bassins à flot.
Côté de l’ancienne base sous-marine,
L’Intendant, avec ses 74 logements
en secteur libre et commercialisés
3900€/m2
connaît
un
succès
commercial, pour une livraison
attendue au 2ème trimestre 2018.
A proximité des quais, dans une rue
bordée d’échoppes, la résidence
Echos, 31 logements dont deux
maisons, sera livrée, elle, fin 2017.
Enfin, au pied du pont JacquesChaban-Delmas, à proximité des
Bassins à Flot, le site de l’ancienne
usine Lesieur va connaître une
transformation urbaine avec la
construction de sept îlots sur 26 000
m2 pour la réalisation de lofts de haut
standing, de chambres étudiantes, de
logements en accession, de logements
sociaux, de locaux commerciaux
ainsi que de places de parking. Ce
programme immobilier, qui vient
d’être présenté au Salon immobilier
de Bordeaux, est dénommé EMBLEM
et mené par Altarea Cogedim. Situé
entre Garonne, Ecluse, et Bassins
à flot, dans le sillage de la Cité du
Vin, proposera des appartements du
studio de 28 m² au 5 pièces de 200 m²,
répartis sur 5 bâtiments de R+5 à
R+12. EMBLEM constitue l’une des
dernières opérations d’ampleur sur
les Bassins à flot, pour une livraison
attendue dès 2019. Enquêtes
Bordeaux Brazza
Face au quartier des Chartrons et aux
Bassins à flot, Brazza est le lien entre
la Rive Gauche et le quartier Bastide
Niel. Sur 53 ha, ce sont près de 4 500
logements qui y verront le jour au
cours de la prochaine décennie.
>
Bordeaux
Brazza,
quartier
paisible implanté au sein d’une
vaste peupleraie, s’inspire des rues
minérales du projet Niel et des
volumes industriels des Bassins à flot.
Orienté à l’ouest sur la Garonne, le
secteur s’ouvre à l’est sur une voie
ferrée, peu utilisée et appelée à
devenir, sur le modèle de New York,
une « highline » bordelaise. Façonné
par Youssef Tohmé et Michel Desvigne,
l’enjeu urbain de Brazza consiste à
engager une restructuration urbaine
au débouché du pont Bacalan-Bastide
mais aussi d’améliorer le maillage vers
Bordeaux, Lormont et Cenon.
Premier quartier et
volumes « capables »
Pour créer et aménager le macro lot
Soferti-Garonne, de 31 500 m2 pour
51 331 m2 de surface de plancher, au
sein de Brazza, six opérateurs sont
rassemblés autour d’ADIL Sud-Ouest,
qui est à la fois coordonateur du
groupement et aménageur du macro
lot. Ce groupement, baptisé Studio
Brazza est composé d’Adim SudOuest (filiale de Vinci), de Kaufman &
Broad, d’Eden Promotion, de Crédit
Agricole Immobilier, de LesCityZens,
de Mésolia Habitat et des NFU
(Nouvelles fonctions urbaines). Le
projet comprend la réalisation de deux
hôtels, des locaux artisanaux, des
bureaux, des équipements sportifs et
environ 400 logements. Trois « lanières
vertes » trameront le paysage du
quartier et l’on circulera sur des petites
ruelles pavées, à l’instar des échoppes
bordelaises. Le logement occupera
la moitié de l’espace avec différents
modes d’habitations : logements
en front de Garonne par Kaufman &
Broad, pour un lancement commercial
proche, un projet d’habitat participatif
avec LesCityZens, du logement social
par Mésolia Habitat. Une partie
des 26 500 m2 de logements seront
réalisés par Le Crédit Agricole, Eden
Promotion, NFU et LesCityZens, sous
forme de volumes dits « capables » où
les occupants pourront eux-mêmes
aménager l’intérieur de plateaux ou
maisons, permettant ainsi de réduire
le prix de vente au m2, jusqu’à 30 % des
prix du marché. Les volumes capables
Bordeaux Brazza,
cœur battant de
la métropole
(ou à finir) constituent l’une des quatre
grandes typologies de bâtiments
de Brazza. Ainsi, le Col démarrera
les travaux de volumes capables
au 2ème trimestre 2017, pour une
livraison au cours du 2ème trimestre
2018 et correspondant environ à une
vingtaine de logements. Réalisés
dans le cadre de l’habitat participatif,
cette opération consiste, rappelle le
Col, en un « groupement de citoyens
inscrivant leur projet particulier
dans une démarche coopérative
et mutualisée de conception et de
réalisation de leur habitat ».
ExterrA par Domofrance lance en
précommercialisation, d’ici la fin
2016, l’une des premières opérations
de Brazza sous formes de volumes
capables.
Outre ces logements, l’autre moitié
du macro lot comprendra des
équipements ludiques, des bureaux,
l’installation d’un hôtel Génerator et
un parking silo de 550 places. La Halle
Soferti, patrimoine emblématique
du passé industriel de Bordeaux,
Aquitaine
28
à la charpente et à la structure
exceptionnelles va devenir un pôle
d’attraction de ce nouveau quartier,
avec son point culminant à 40 mètres
dialoguant en vis-à-vis avec la future
Cité des Civilisations du vin prévue
sur la rive Gauche, sur le secteur des
Bassins à flot. Avec la livraison de
l’îlot Soferti en 2017, Brazza devrait
poursuivre
sont
développement
jusqu’aux alentours, au moins, de
2020. Le quartier est calibré pour
accueillir à terme 8000 habitants, dont
7000 dans des logements collectifs,
ce qui induit la réalisation de maisons
mitoyennes sur le type d’échoppes.
Vinci Immobilier lance également
une opération ambitieuse fin 2016,
d’environ 400 logements, le long
de la Brazzaligne, cette voie ferrée
qui devient un grand espace linéaire
sur trois kilomètres, des coteaux à
la caserne Niel, sur le modèle de la
Highline à New-York. Ce projet le long
de la coulée verte, avec des logements
dits capables, des logements haut
de gammes et d’autres traditionnels,
réalisés dans un esprit « nature », seront
livrés entre fin 2018 et l’année 2019. En
2017, Altarea Cogedim développera,
à son tour, l’une des toutes premières
opérations sur le quartier Brazza,
« en proposant, souligne Pascale
Volbart, sa directrice commerciale,
notamment des «volumes capables»,
logements à des prix très abordables,
sous forme de plateaux simplex
ou duplex « prêts à cloisonner »
les équipements intérieurs et la
décoration réalisés par l’acquéreur ».
D’autres types de logements verront
le jour comme les logements collectifs
sur pilotis qui seront implantés au sein
de jardins. Ces pilotis seront hauts,
d’une hauteur comprise entre 4,5 et
5,5 m afin de permettre la circulation et
la vie sous les immeubles. S’y ajoutent
des échoppes dites du XXIème siècle,
à destination de futurs résidants
recherchant une maison individuelle
avec jardin. Enquêtes
Bastide-Niel
Tout est en place pour que la
Zac reliant les Bassins à flot à
Euratlantique prenne son rythme de
croisière. Environ 3 400 logements
verront le jour dans les 12 ans à venir,
dont une grande partie orientée vers
l’accession ou l’accession sociale.
poursuivi
étant
le
développement
d’opérations
exemplaires, s’inscrivant dans la dynamique mise en place
par le démarrage de projets tels que Darwin - « l’écosystème
de la caserne Niel » - ou les archives municipales. Parmi
les projets en cours, celui de l’îlot Queyries couvre une
superficie de 2,2 ha pour un ensemble foncier à vocation
de logements. Dans le secteur, Kaufman & Broad a obtenu
un permis de construire pour y réaliser une résidence
gérée hôtelière de 140 chambres, quatre bâtiments de 60
à 80 logements chacun, en logements libres à 4700 €/m2
(hors parking) et en accession maîtrisée à 3000 €/m2 (hors
parking). Le 15 septembre 2016, le groupe vient de lancer
une première tranche avec une bulle de vente sur place
pour présenter la Résidence Riveo. L’emplacement, face
au Quai Louis XVIII, est l’une des valeurs ajoutées de cette
opération d’ampleur, dont l’ensemble comprendra 400
logements, pour une livraison attendue fin 2018.
> Le 3 mai dernier, la SAS d’Aménagement Bastide Niel,
outil opérationnel du groupement Bordeaux Aménagement
Métropole (BMA), Aquitanis et Domofrance, désigné
comme aménageur de la Zac Bastide Niel, a présenté
Winy Maas, (MVRDV) l’architecte urbaniste coordonateur
de cette « ville intime ». Entre Brazza
et Cœur de Bastide, Bastide Niel va se
déployer sur 35 hectares, et comptera à
l’horizon 2028, environ 3 400 nouveaux
logements, dont 45 % en accession
libre, 20 % en accession aidée, 10 % de
PLS et 25 % de PLUS/PLAI. Situé entre
la Garonne, l’avenue Thiers et le Quai
de Queyries, ce secteur se compose
de deux friches ferroviaires et de
l’ancienne caserne Niel. Il permettra
d’accueillir, dans un environnement où
sera aménagé le Parc aux Angéliques,
5000 habitants environ ainsi que deux
groupes scolaires (de 15 et 20 classes),
une crèche, un gymnase, un centre
de loisirs. Réalisée sous le signe de
la mixité, l’opération verra la réalisation de 25 000 m² de
commerces, une polarité en termes d’équipements publics
d’intérêt d’agglomération (lieu culturel, skate park indoor,
pôle d’enseignement supérieur, archives municipales) ainsi
qu’une programmation économique avec 30 000 m² de
tertiaire et 15 000 m² de locaux d’activités.
Bastide Niel est aussi un écoquartier
qui privilégiera les déplacements doux
et mettra en place un réseau de chaleur,
une couverture des toits et des façades
exposés au sud de panneaux solaires
ainsi qu’une centrale photovoltaïque.
L’objectif de la Zac est de réaliser des
projets exemplaires, à l’instar de l’îlot
Queyries, qui couvre une superficie de
2,2 ha à vocation de logements.
Pilotée par la SEM Bordeaux
Métropole Aménagement, l’îlot verra
la réalisation de 448 logements, dont
35 % de logements locatifs sociaux,
20 % en accession modérée et sociale
et 45 % d’accession libre, ainsi que des
commerces de proximité.
Parmi les opérateurs présents dans le secteur, bpd
Marignan réalise Vibrato, un ensemble de 78 logements,
du 2 au 5-pièces, à Cenon-Bastide, à 10 mn de Bordeaux
centre, pour une livraison en septembre 2017. L’opération
se caractérise par la réalisation d’une serre partagée sur
les toits avec une grande terrasse commune destinée aux
résidents, avec de beaux espaces paysagers comme cette
prairie de 25 m de largeur ou le patio jardin. Quant à ID&AL, il
a entièrement commercialisé, à une rapidité « étonnante »,
une opération nommée Carré Bastide, à Bordeaux Bastide,
27 logements du T1 au T5, à 400 m de la Place Stalingrad,
à 4200 €/m2 et qui sera livrée fin 2017. A n’en pas douter,
l’avenir du secteur Bastide Niel est prometteur. Bastide-Niel
métamorphose
la rive droite
Premiers programmes
Ce périmètre composé pour l’essentiel de friches
ferroviaires et militaires comprendra 15 ha d’espaces
publics à aménager et 20 ha consacrés aux îlots à bâtir. Il
privilégiera les déplacements doux et mettra en place un
réseau de chaleur, une couverture des toits et des façades
exposés au sud de panneaux solaires ainsi qu’une centrale
photovoltaïque. Le projet architectural de 130 îlots est
orienté sur des constructions dont les volumétries reposent
sur des règles visant à assurer l’ensoleillement ainsi que la
ventilation naturelle de l’ensemble des programmes.
Entamé en 2007, le projet a connu une accélération en
2014 avec la signature du traité de concession pour 14 ans.
L’année 2016 a connu deux grandes étapes : l’approbation
du programme des équipements publics par la ville de
Bordeaux le 25 janvier, ainsi que le 25 mars, l’approbation
du dossier de réalisation de la Zac par Bordeaux Métropole,
ouvrant la voie à l’aménagement de la Zac.
La métropole a donc lancé des projets pilotes, l’objectif
Aquitaine
29
Enquêtes
Bordeaux Métropole
COGEDIM - LA BOISERAIE
La plupart des communes de la
métropole bordelaise permettent aux
investisseurs, acquéreurs ou primoaccédants, de trouver un logement adapté
à leurs besoins et à leur budget.
> A Bègles, la Zac Mairie s’appuie sur le
concept de « ville jardin » et s’étend sur 12,5 ha,
à travers plusieurs sites, le secteur Calixte
Camelle (1,5 ha), le secteur Sécheries (9 ha)
et le secteur Chevalier de la Barre (2 ha). Les
chantiers de la ZAC Mairie, dont l’aménageur
est Aquitanis comprennent 450 logements,
dont 15% de logements locatifs PLUS, 7% de
locatifs PLS, 12% d’accession sociale et 66 %
d’accession libre), ainsi que des commerces
de proximité et des bureaux. Projet urbain
singulier et innovant, Les Sècheries est
un Parc habité de 9 hectares, où architecture
et nature s’imbriquent et présentent un large
espace paysager. Ce nouveau projet a pour
objectif d’accroître la densité des îlots tout en
préservant la biodiversité sur le principe d’un
jardin habité. On y trouve Axanis, Bouygues
Immobilier, Vinci, Aquitanis ou encore ID&AL
groupe et Aquipierre qui y ont réalisé le
fameux programme Origami. Par exemple,
Axanis y est présent avec son programme
Carrelets, composé à la fois de logements
classiques PSLA et de 40 autres en PSLA
participatif, entre 2600 et 2800 €/m2.
Aquitaine
30
Bordeaux
Métropole :
une offre où bon
vous semble
Bègles, c’est «aussi» l’écoquartier Terres Sud
«qui» représentera au final 1200 logements –
répartis entre logements sociaux, en accession
et en secteur libre - qui seront réalisés sur
un territoire de 26 hectares, les 30 hectares
restants étant dédiés aux espaces verts, aux
espaces d’agrément et aux aires de jeux. La
particularité de cette opération d’ensemble
conduite par Domofrance est de constituer un
ensemble de bâtiments basse consommation,
émaillé de parcelles réservées aux jardins
familiaux et au maraîchage de proximité,
tout en y intégrant des déplacements doux
interconnectés comme le vélo, le tram ou
les cheminements piétons. La moitié des
logements seront livrés d’ici 2016. L’écoquartier
accueille aussi une nouvelle opération signée
exterrA par Domofrance avec Pré Carré, un
ensemble de 76 appartements, du studio
au 3-pièces, à 2900 €/m2 en TVA normale et
à 2600 €/m2 en PSLA, pour une livraison mi2017.
ExterrA par Domofrance lance surtout, en ce
mois de septembre Les Hauts Plateaux II, un
concept unique de lotissement vertical, qui
avec
une certaine idée
de l’
accession
à la propriété
3 modes d’accession : VEFA, location-accession, habitat participatif
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Les Evolutives
Enquêtes
Bordeaux Métropole
comprendra entre 12 et 17 lots. Enfin,
Bègles, décidemment commune très
active dans ce domaine, va compter
Seixo Habitat parmi les nouvelles
opérations, avec Amaia, 14 logements
livrés fin 2017 et destinés à des
propriétaires occupants, pour un prix
moyen de 3600 €/m2.
Sur la commune de Pessac, c’est
une résidence de 51 logements, du
2 au 4-pièces, avec balcon, terrasse
ou jardin à usage privatif que lance
Bouygues
Immobilier.
Baptisée
UrbaNova, ce programme proche de
la ligne de tramway B, sise à seulement
5 mn du centre de Pessac, accueillera
ses résidents au cours du 3ème
trimestre 2017. C’est à Pessac que
Cogedim projette bientôt la réalisation
d’une résidence à taille humaine du
2 au 4 pièces, qui intéressera autant
les investisseurs que les propriétaires
occupants sur une commune où l’offre
de logements reste rare.
On découvrira à Villenave d’Ornon,
plusieurs programmes, comme celui
d’ID&AL, avec 39 logements du 1 au
4-pièces, sur la route de Toulouse, à
seulement 300 m du tramway et à
800 m de Bordeaux. Le démarrage de
cette opération baptisée Beside City
va démarrer en octobre/novembre
2016 pour une livraison au cours du
1er trimestre 2018. Le promoteur a
conservé un jardin de 1200 m2 qui
confère une qualité d’environnement.
Le prix moyen proposé est de
3800 €/m2, parking compris et il
convient de souligner que certains
logements affichent une terrasse de…
70 m2. De son côté, Cogedim lance à
l’occasion du Salon de Bordeaux de
Septembre, la résidence L’Archipel, à
deux pas de Villenave d’Ornon,
dans un environnement verdoyant
et résidentiel. Le prix moyen est de
3650 €/m2, avec, le 2-pièces à partir
de 153 000 €, le 3-pièces à partir
de 204 000 € et le 4-pièces à partir
de 249 000 €, prix de vente parking
compris, pour une livraison attendue
au cours du 4ème trimestre 2018.
Sur la commune, disposant d’une
belle offre de logements, soulignons
la présence de Vinci Immobilier avec
deux programmes sur la commune,
Vert D’O et, dans le quartier du
Bocage, O d’Ea, 38 logements, les
deux commercialisées à 3800 €/m2,
stationnement compris, pour une
livraison au cours du 2ème trimestre
AQPRIM - PÜR
2018. Bouygues Immobilier livrera
sur la commune, à partir du 4 ème
trimestre 2017, la résidence Opus
Verde.
Au Sud, sur l’E72, précisément à SaintSelve, à moins de 20 km de Bordeaux,
Kaufman & Broad commercialise
avec une villa témoin son concept de
village baptisé L’Airial des Merisiers,
un ensemble de 62 maisons.
De Lormont à Mérignac
A Lormont, sur la rive droite de
Bordeaux, entre Cenon et Bassens,
c’est l’écoquartier Les Akènes qui
fait l’actualité. Cette ancienne friche
industrielle de 9,5 ha, dont le but
est d’installer un lien durable entre
le quartier de Génicart et le tissu
pavillonnaire du Grand Tressan. Avec
35% d’espaces libres plantés, Les
Akènes prolongera le quartier Bastide
Brazza. Le projet compte 11000 m2
de bureau en bordure de rocade
et environ 800 logements, du T1 au
T5 en accession privée et sociale.
Pour accueillir entre 2500 et 3000
personnes, l’écoquartier propose
plusieurs déclinaisons pour y résider.
A Talence, Bouygues Immobilier
commercialise
le
programme
Modernity, une résidence de 55
logements, du studio au 5-pièces,
avec même des 4 et 5-pièces en
duplex ou souplex, à seulement 10
mn du centre-ville et à seulement
5 minutes à pied de la station de
tramway Peixotto, pour une livraison à
partir du 4ème trimestre 2017.
Toujours sur la commune, Aq’prim
Aquitaine
32
réalise PÜR en y appliquant son
concept évolutif Moove sur 124
logements avec un haut niveau de
services (domotique intégrée, piscine
sur le toit, salle de fitness aux résidents)
et quelques logements simplex
destinés aux seniors. L’opération est
commercialisée à 70 % et sera livrée
par tranches, entre le 4ème trimestre
2017 et le 2ème trimestre 2018. Le
prix est le même que celui du marché,
environ 4000 €/m2, parking inclus, et
les charges de copropriété identiques
à une résidence classique.
C’est sur le domaine universitaire
de Talence-Pessac-Gradignan, qui
compte principalement les filières
droit et science politique, économie,
gestion, AES, sciences et technologies,
ainsi que de nombreux laboratoires de
recherche, que BPD Marignan lance
une résidence étudiante de 180 lots.
Sur la commune de Pessac, le Plan
Campus Bordeaux va se poursuivre
entre 2018 et 2020, sur le secteur des
Sciences Humaines et Sociales du
campus Pessac Talence Gradignan,
dont le patrimoine immobilier
d’environ 75 000 m2, entrera bientôt
dans une phase de réhabilitation.
A Bruges, il y a bien évidemment
l’aménagement de la Zac des Vergers
du Tasta, qui comprendra à terme
près de 1650 logements, dont 450
logements sociaux et qui est destinée
à recentrer l’urbanisation à l’intérieur
de la rocade et à l’orienter vers
une démarche de développement
durable. Lamotte Promoteur et
Bordeaux Montesquieu ont gagné
récemment un concours sur cette
Enquêtes
Bordeaux Métropole
ZAC pour y réaliser 150 logements destiné aux
accédants et dont la commercialisation devrait
débuter courant 2017.
D’autres opérations tissent le paysage de la
commune, comme cette opération réalisée
par Vinci Immobilier en centre-ville et livrée en
2017 ou encore l’opération sise sur l’îlot Petit
Bruges, à proximité de la future gare de tram
des Allées de Boutaud. Le groupe Lamotte, en
copromotion avec Bordeaux Montesquieu, va
réaliser quelque 200 logements pour un début
de chantier attendu courant 2018.
A Eysines, Aquipierre propose Steel Spirit,
20 logements dont les travaux sont prévus
en octobre pour une livraison au cours du
1er trimestre 2018. Pour Aq’prim, Eysines
permet de réaliser son concept Moove de
logement adaptable (Un 2-pièces aisément
transformable en 3-pièces) avec la résidence
Mosaik, en cours de livraison.
Au Sud de Bruges, sur la commune Le
Bouscat, Crédit Agricole Immobilier propose
le programme Feeling B, dans le quartier
résidentiel des Ecus, un ensemble de
logements neufs du 2 au 4-pièces ainsi que
des villas de 4-pièces, pour une livraison
attendue au second trimestre 2018. ID&AL
Groupe vient d’y lancer Lodge, une opération
de 29 logements, dont une maison chartreuse
intégrant quatre logements, un collectif de six
logements et 20 maisons évolutives, du 3 au
6-pièces, avec double hauteur sous séjour et
combles aménageables. Ainsi, un logement
de 65 m2 de base pourra être transformé en un
4-pièces de 84 m2, voire passer à un 5/6-pièces
de 110 m2. Un 3-pièces est commercialisé à
partir de 260 000 € et il faudra compter 20 000
€ pour 10 m2 supplémentaires.
A Mérignac, 2ème ville de Gironde et 3ème
ville d’Aquitaine avec 67 000 habitants, un
panel d’offre de logements s’offre aux futurs
accédants ou investisseurs. La Zac « Centre
Ville », piloté par Bordeaux Métropole
Aménagement, s’étend sur un territoire de 3,5
ha afin de proposer une offre diversifiée de
logements tout en redynamisant le commerce
et en apportant une dimension paysagères
des espaces publics et privés. Kaufman
& Broad commercialise Latitude 40, une
résidence articulée en trois bâtiments pour
des logements du studio au 4-pièces, avec
des grandes terrasses en attique au dernier
étage, pour une livraison attendue à partir du
4ème trimestre 2017. ID&AL Groupe lancera,
fin 2016, une opération de 32 logements sur la
commune.
Quant à Mesolia, il livrera en 2018 l’opération
Abernethy, 22 logements en PSLA. Cogedim
compte deux nouvelles opérations (Vert
d’Eau et La Boiseraie) situées à Mérignac. La
première opération va concerner des maisons
individuelles, tandis que la seconde, présente
une mixité entre maisons individuelles et
logements collectifs. Enfin, exterrA par
Domofrance lancera deux opérations en 2017,
dans le cadre du nouveau PLU. ID&AL GROUPE - BESIDEN CITY
Aquitaine
33
Enquêtes
Bassin d’Arcachon
Arcachon et les communes environnantes,
comme Andernos, Gujan-Mestras, Le Teich ou
La Teste de Buch, voient l’arrivée de nouvelles
opérations, confirmant la bonne santé de ce
secteur proche de la métropole bordelaise.
> Entouré de pins, le
Bassin d’Arcachon est
un petit miracle ouvert
sur l’Océan Atlantique,
une
mer
intérieure
à
échelle
humaine.
Autour d’Arcachon, ville
centre, se dresse des
kilomètres de sable et
de plage, tantôt lovés
en plein centre-ville,
tantôt léchant l’ambiance
de jardins maritimes.
Nervure à proximité
des commerces et des
restaurants du centre, la promenade du Front
de Mer, la plage d’Arcachon s’étend sur
quelques 800 mètres et rappelle l’histoire de
ce lieu où thalassothérapie, climatothérapie et
thermalisme firent les beaux jours d’Arcachon
dès le 18ème siècle, ce territoire devenant
une commune à part entière par décret de
Napoléon III en 1857. Selon l’Observatoire
Immobilier du Sud-Ouest (OISO), les ventes
ont totalisé 581 logements entre le 3ème
trimestre 2015 et le 2ème trimestre 2016 avec
un renouvellement de l’offre correspondant
à 321 mises en vente rien qu’au cours de ce
second trimestre 2016. Le prix moyen (4 397 €/
m2 hors parking) n’a pas grande signification
en raison de fortes disparités selon les
Bassin
d’Arcachon :
beau
renouvellement
de l’offre
KAUFMAN & BROAD - ESQUISS
Aquitaine
34
communes.
Laurent
Mathiolon, le président
de l’OISO, ajoute : «Dopé
par la zone B1, le PTZ et
le changement de PLU
comme sur la commune
de La Teste du Buch, le marché retrouve son
niveau d’activité d’il y a un peu plus d’un an et
le niveau de l’offre remonte, à 522 logements.
Arcachon, ville porteuse
C’est à Arcachon, dont Kaufman & Broad
dispose d’une bonne connaissance, que le
promoteur réalise actuellement Essencia, où
quelques logements sont encore à la vente,
pour une livraison au cours du 2ème trimestre
2017. Le groupe planche actuellement sur des
projets dans le bassin d’Arcachon qui verront
le jour en 2017, dont un à Arcachon et un autre
sur la commune de La Teste.
L’offre n’est certes pas pléthorique, mais elle
n’est pas non plus absente, à en juger par la
qualité des acteurs présents. De son côté Seixo
Habitat propose une opération, Les Jardins
d’Arcachon, une résidence de 28 logements
en résidence principale, commercialisée à un
prix moyen de 4 500 €/m2, avec une livraison
attendue fin 2017.
A noter qu’Axanis vient de lancer en juillet
une résidence de 12 logements en accession
sociale…en PSLA à Arcachon. Une première !
La commercialisation devrait être rapide dans
la mesure où les prix affichés sont de 1 400 à
2 000 €/m2 inférieurs aux prix du marché !
Enquêtes
Bassin d’Arcachon
AQUIPIERRE - VILLA MARGAUX
Un bassin très en vue
Le Bassin d’Arcachon déploie un chapelet de
petites communes très actives avec une offre
de logements adaptée. Ainsi, à La Teste-deBuch, en zone B1, est-il désormais besoin de le
rappeler, Kaufman & Broad lance la résidence
Esquiss, 30 logements, du 2 au 4-pièces,
commercialisés à 4 000 €/m2 en moyenne,
à 5 mn du centre-ville historique à pied. A la
fois destinée à l’accession, à l’investissement
locatif mais aussi à ceux qui souhaitent revenir
sur le bassin d’Arcachon à leur retraite, cette
opération sera livrée au cours du 2ème
trimestre 2018. K&B livrera au 3ème trimestre
2017 Le Domaine des Testerins, 20 logements
collectifs et 10 maisons, en résidence
principale mais aussi en investissement locatif
pour transformer ces logements au terme
de la période réglementaire en résidence
secondaire. Bpd Marignan vient de lancer Au fil
de l’Estey, 27 logements, du 2 au 5 pièces avec
parking en sous-sol, avec le 2 pièces à partir
de 179 000 €, pour une livraison attendue au
cours du 4ème trimestre 2018. Aquipierre sera
prochainement présent sur la commune avec
deux programmes intimistes, Villa Gabrielle,
11 logements, et Villa Margaux, composée de
seulement 10 logements.
Sur la commune du Teich, l’amélioration du
mouvement pendulaire avec Bordeaux et le
bassin d’emploi de Mérignac devrait conforter
la place de cette commune et accroître son
attrait. Ainsi, AFC promotion vient de lancer
Lagoa, 46 appartements du T1 au T4 à partir
de 128 000 €, sis avenue de la Gare, pour une
livraison au 2ème trimestre 2018.
A Andernos-les Bains, à une heure de
Bordeaux, Seixo Habitat commercialise
La Clairière des Pêcheurs, une opération
atypique de 64 logements, sous forme d’écohameau qui sera livrée fin 2017. Ce quartier
arboré de 32 maisons et de 48 appartements
de conception bioclimatique laisse une place
majeure à la nature. Construits sur un parc boisé
de plus de 22 000 m2, les 32 maisons et les 10
habitations de 4 appartements s’ouvrent sur
un environnement naturel. Les larges terrasses
et les jardins privatifs agrandissent les espaces
de vie tout en protégeant l’intimité des
résidents. Les logements sont commercialisés
à 2900 €/m2 et sont principalement destinés
à des accédants à la propriété attirés par un
mode d’habiter foncièrement différent des
opérations classiques. Avec Le Belem, lancé
au printemps, Aquipierre commercialise 23
logements du T1 au T4, dans un seul bâtiment
de trois étages, sécurisé avec ascenseur. Plutôt
destiné à des accédants locaux et adapté aux
séniors, ce programme sera livré au 4ème
trimestre 2017. A Lège Cap-Ferret, Aquipierre
propose son programme Privilège, 29
logements, plutôt en accession à destination
d’une clientèle locale, à 3 200 €/m2, pour une
livraison au 2ème trimestre 2018. Entre cette
commune et Andernos, à Arès précisément,
le promoteur lance en septembre 2016 une
opération de 19 logements, à 3300 €/m2, dont
la livraison interviendra aussi au cours du 2ème
trimestre 2018. Aquitaine
35
Enquêtes
Pays Basque
Landes et
Pays Basque :
dernières
nouvelles
d’un marché
dynamique
> Par sa diversité géographique,
entre le piémont pyrénéen au nord,
la montagne au sud et ses 32 km de
côte au fond du golfe de Gascogne
à l’ouest, avec son climat doux et
clément, le Pays Basque continue
d’attirer et, au-delà, le Sud Aquitaine.
Pour le président de la FPI, Alain
Ferrasse, ce territoire composé des
Landes et du Pays Basque « connaît
une forte dynamique qui se traduit
par une augmentation des ventes
de 18 % au cours des six premiers
mois de l’année 2016 ». Côté mises
en vente, la progression est sensible
sur la même période, mais l’offre a
tendance à baisser légèrement, ce
qui indique le rythme soutenu du
secteur du logement neuf dans ces
secteurs. L’essentiel de l’activité est
concentrée sur Anglet (115 ventes
au 2ème trimestre) et Bayonne (110
logements), le solde étant dispersé
sur de nombreuses communes, soit
du littoral, soit plus en retrait, pour un
KAUFMAN & BROAD - HELGOALDEA
La reprise du secteur du logement neuf
profite au Sud Aquitaine et s’observe dans la
plupart des communes qui disposent d’une
offre, qu’elle soit en accession sociale, en
haut de gamme ou plus traditionnelle.
prix moyen de 4 100 €/m2, stable, mais
connaissant de fortes disparités selon
les programmes. « Le Pays Basque
affiche deux marchés distincts,
explique Florian Barbe, Directeur
commercial d’Aquitaine Vinci. L’un
est de très haut de gamme comme à
Saint-Jean-de-Luz ou Guéthary avec
des vues mers et des opérations en
hyper centre. L’autre répond au flux
migratoire et est observé à l’intérieur
des terres, devenant pour partie un
marché de report par rapport au
secteur de Bayonne et Anglet ».
Caractéristique du Sud Aquitaine,
explique Alain Ferrasse, « le marché
est porté par l’accession, notamment
la secundo accession, qui représente
45 % des ventes, avec une progression
de 30 % en l’espace de 12 mois ». Le
président de la FPI dévoile aussi un
élément très intéressant : « Seulement
15 % des ventes sont effectuées
en secteur aménagé, la majorité
des opérations étant réalisées en
Aquitaine
36
secteur diffus. Pour autant, il convient
d’être prudent sur l’avenir, car les
collectivités, soucieuses des prix du
foncier, veulent limiter la production
de terrains. Or, en tarissant l’offre
foncière sur le marché, notamment de
la Côte Basque, le risque est d’arriver
à l’effet inverse, à savoir une flambée
rapide des prix ». Pour l’instant, l’offre
nouvelle de logements n’est pas
encore véritablement concernée par
cette crainte et les prochains mois
devraient confirmer ces tendances
encourageantes observées depuis
des mois.
Un éventail de logements adapté
Dans le Pays Basque, à Anglet, où
la modification en cours du PLU vise
à mieux maîtriser la qualité urbaine,
architecturale et paysagère des
projets, tout en encadrant les droits à
bâtir, plusieurs projets sont en cours de
commercialisation ou en projet. Sagec
Enquêtes
Pays Basque
Atlantique commercialise Carré 64
dans le centre-ville, une résidence
contemporaine de 50 logements,
du 1 à 4 pièces autour d’un jardin
suspendu, avec des appartements
attiques au dernier étage et de
vastes terrasses. Commercialisée à
un prix moyen de 4000 €/m2, cette
opération sera livrée au 1er trimestre
2018. Le promoteur lance aussi une
toute nouvelle opération avec Le
St-Jean, dans le quartier éponyme,
Seixo Habitat est aussi présent dans
ce secteur avec Haritz-Ondo, 17
logements, à seulement 10 mn à pied
de la mairie ou encore Résidence
Iturri, 28 appartements du 2 au 4
pièces et qui devrait être livré au cours
du 2ème trimestre 2017. Bouygues
Immobilier réalise avec Arborescence,
une résidence de 78 logements
insérée dans un environnement
boisé et proche de la ligne C, pour
une livraison attendue à partir du 1er
trimestre 2018.
Aux côtés d’Anglet, Bayonne joue
toujours un rôle de locomotive et
synonyme de très belles résidences.
On ne peut s’empêcher de penser
à Art’Déco, une résidence de
17 logements, reconversion de
l’immeuble des Postes du Vieux
Bayonne, et signée Belin l’Immobilier.
Inaugurée le 8 septembre, cette
résidence a eu les honneurs de la
FPI Aquitaine Poitou Charente pour
la capacité de Belin l’Immobilier à
proposer une réhabilitation tout en
conservant la structure et l’âme du
lieu. Côté offre, Bouygues Immobilier
vient de commercialiser sa nouvelle
opération Villa Ronsard, située dans le
cœur de Bayonne, dans le quartier très
prisé de Paulmy, qu’il livrera au 3ème
trimestre 2018. C’est dans le quartier
d’Arrousets, proche de l’Adour, que
Kaufman & Broad livrera au 2ème
trimestre 2018 Villa Gaïa, 40 logements
sous forme de trois bâtiments, dans un
secteur calme et mitoyen d’une zone
boisée, à proximité du centre-ville.
Avec Brises de l’Adour, dans le quartier
Saint-Esprit, lancé en juillet, Kaufman
& Broad propose une résidence de
22 logements à quelques minutes
du centre-ville, pour un prix moyen
de 3 700 €/m2, avec une livraison
programmée au 4ème trimestre 2017.
Quant à Vinci Immobilier, il démarre
la commercialisation de la Résidence
Ellaia, sur le site de l’ancienne clinique
Lafourcade, dans le quartier SaintLéon – Marracq, avec 128 logement, à
un prix moyen de 4058 €/m2, pour une
réception fin 2018. C’est aussi sur la
commune qu’AFC Promotion propose,
en surplomb de l’avenue Foch, une
résidence de 10 appartements, du 2
au 4 pièces, baptisée Les Arènes, et
attendue pour le 2ème trimestre 2018.
Par ailleurs, ExterrA par Domofrance
lancera début 2017 son opération Les
Hauts de Bayonne, avec 10 maisons
d’un côté, et, de l’autre, sous la forme
d’un collectif de 45 logements, pour
une livraison programmée fin 2018. A
noter qu’ID&AL groupe, déjà présent
à Bayonne, commercialisera une
nouvelle opération courant 2017.
Sur la Côte, l’attrait de Biarritz se
confirme et, surtout, la possibilité d’y
réaliser des opérations. Sagec propose
en avant-première Villas Tamaris,
livrées au 4ème trimestre 2018 tandis
que Seixo Habitat commercialise les
derniers logements de la résidence
Ego Aldea, 33 logements livrés fin
2016. Quant à Vinci Immobilier, qui
sera présent à Ustaritz début 2017,
il vient de livrer Les Erables, à SaintJean-de-Luz, 48 logements face aux
Halles. Le COL propose une résidence
sur la commune d’Ustaritz, baptisée
Kiroleta, 45 logements dont six lots
à bâtir, pour une livraison au 1er
semestre 2018.
BELIN l’Immobilier - ART’DÉCO
Aquitaine
37
D’autres résidences étoffent l’offre,
comme celle de Kaufman & Broad
avec Hegoaldea, 70 logements,
une résidence senior, mais aussi
des logements intermédiaires, en
plein centre-ville d’Hendaye, pour
la livraison d’une première tranche
attendue au 2ème semestre 2018.
A noter enfin que le Sud des Landes
reste attrayant et doit faire face à
une demande récurrente. Sagec
Atlantique commercialise à Ondres
Les Jardins d’Hestia, 57 logements, à
3000 €/m2 habitable, pour une livraison
fin 2017. Le COL livrera au cours du
2ème semestre 2018, la résidence
Jacques Duclos, 62 logements, du T1
au T5.
Quant à Seixo Habitat, le promoteur
commercialise deux opérations : la
première est sise en plein centre
d’Angresse, avec le programme
Résidence Herretera, à un prix moyen
de 3400 €/m2 parking compris, pour
une livraison fin 2017, comme pour
la seconde, Escadenza, 14 logements
à un prix moyen de 2800 €/m2, à
Benesse-Maremne.
Enfin, sur la proche commune de
Labenne, Aquipierre lancera en
octobre le chantier d’un programme
de 11 logements, Le Marensin, une
petite résidence de deux niveaux en
secteur B1 et proche de Bayonne. Actualités Logement neuf
Achat en VEFA
MÉSOLIA - LE LAVOIR
« La vente en l’état futur
d’achèvement est le contrat
par lequel le vendeur transfère
immédiatement à l’acquéreur
ses droits sur le sol ainsi que
la propriété des constructions
existantes. Les ouvrages à
venir deviennent la propriété
de l’acquéreur au fur et à
mesure de leur exécution ;
l’acquéreur est tenu d’en
payer le prix à mesure de
l’avancement des travaux. Le vendeur
conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage
jusqu’à la réception des travaux.» (Article
1601-3 du Code Civil).
Acheter un
logement neuf
à un promoteur
> La V.E.F.A est régie par la loi n° 67-3 du 3
janvier 1967 ainsi que par les Articles L 261-1
et suivants et R 261-1 et suivants du Code de
la construction et de l’habitation.
Le logement vendu peut être un appartement
(cas le plus courant) ou une maison individuelle
(cas des « lotissements en village », ou des
copropriétés horizontales).
La loi prévoit un mécanisme qui s’échelonne
dans le temps : la VEFA connaît un contrat
préliminaire (contrat de réservation) et un
contrat définitif.
Le mécanisme de la VEFA peut être résumé
en 6 points principaux
Aquitaine
38
1. La signature du contrat de réservation
Le promoteur fournit les plans et une
description sommaire du logement ainsi que
les conditions particulières (prix, notaire,
numéro de permis de construire, architecte,
délai de réalisation de la vente, date de
livraison)
L’acquéreur verse un dépôt de garantie égal
à 5% maximum du prix de vente prévisionnel
du logement.
2. La réception du contrat de réservation
L’acquéreur dispose de 7 jours après la date
de réception pour accepter ou se rétracter. En
cas de rétraction, il doit le faire savoir par AR.
3. La réception du contrat définitif
Le délai de 10 jours est passé, le contrat de
réservation est acquis.
L’acquéreur reçoit le contrat définitif au moins
1 mois avant sa signature chez le notaire.
4. La signature du contrat définitif
L’acquéreur devient propriétaire du logement,
mais n’en a pas encore la jouissance.
5. La construction du logement
L’acquéreur
effectue
des
paiements
échelonnés (en pourcentage du prix), au fur
et à mesure de l’évolution de la construction.
Actualités Logement neuf
Achat en VEFA
Détail
des paiements
A l’achèvement
des fondations
A la mise hors
d’eau (toiture)
Achèvement
des travaux
Solde à la
livraison
Appart.Maison
35%
20%
70%
45%
95%
85%
5%15%
6. La livraison du logement
Trois cas sont possibles :
• L’acquéreur accepte la livraison
-
Signature du procès verbal de
livraison sans réserve
- Paiement du solde
- Remise des clefs
• L’acquéreur accepte la livraison,
mais formule des réserves
-
Constat de certaines défectuosités
ou
dysfonctionnements
des
équipements ne vous empêchant
pas d’habiter les lieux
- Signalement de ces problèmes (vices
apparents) dans le procès verbal de
livraison
- Paiement du solde
- Le promoteur s’engage à réparer les
défectuosités dans le mois qui suit
- Le promoteur vous remet les clefs
• L’acquéreur refuse la livraison
-
Constat de graves malfaçons
empêchant d’habiter le logement
et
nécessitant
des
travaux
complémentaires
- Le promoteur signe un procès verbal
constatant le refus de livraison
- Un nouveau rendez-vous devra être
fixé ultérieurement
Refuser la livraison, c’est faire valoir
que le vendeur a manqué à son
obligation de délivrance (articles 1603
et 1604 du Code civil).
Dans ce cas, l’acquéreur s’expose à ce
que le promoteur engage une action
en vue de faire constater le caractère
« livrable » du bien.
Le refus n’est donc à conseiller que
s’il y a non conformité manifeste
de la chose livrée au descriptif
(surface, défauts graves, prestations
importantes inférieures à celles
promises et non « rattrapables ») ou
si l’état de non-finition rend le bien
impropre à sa destination.
En « VEFA », l’acquéreur a déjà acheté
et il est déjà propriétaire des ouvrages
au fur et à mesure de la construction ;
s’il refuse la livraison, et le règlement
du solde du prix (hors retenue de
garantie) qui y est lié, le vendeur
peut engager une simple action de
recouvrement sur le versement omis.
S’il n’y a que des problèmes d’ordre
mineur,
fussent-ils
nombreux,
l’acquéreur a intérêt à accepter
la
livraison,
quitte
à
relever
avec beaucoup de soin tous les
manquements du promoteur. C’est
ce qu’on appelle les «réserves»
consignées lors de la livraison. En
outre, en « VEFA », l’acquéreur
dispose d’un mois après la livraison
pour compléter la liste des réserves
de tous genres, et il dispose de la part
> A savoir
du promoteur d’une garantie spéciale,
dite des « vices apparents », qu’il peut
faire jouer (judiciairement) dans un
délai d’un an après la livraison si les
réserves ne sont pas levées.
L’acquéreur peut alors demander
soit l’annulation de la vente, soit la
réduction du prix, à moins que le
promoteur ne s’engage à y remédier
(article 1642-1 du Code civil) !
Autre avantage : il peut consigner
jusqu’à 5% du prix de vente jusqu’à
ce que les réserves soient levées : cela
s’appelle une retenue de garantie
(article R261-14 du Code de la
construction et de l’habitation).
Enfin, pour les défauts ou désordres
non visibles à la livraison et qui
apparaîtront ultérieurement, il dispose
des mêmes garanties que l’acquéreur
d’un bien achevé.
tion, relèvent de sa responsabilité
contractuelle. La livraison des parties
privatives comme des parties communes marque quant à elle le transfert
de la garde des locaux, ouvrages et
équipements, ainsi que de la responsabilité d’entretien. Elle marque aussi
la transmission des droits du maître
d’ouvrage, aux acquéreurs pour les
parties privatives et au syndicat des
copropriétaires pour les parties communes, concernant
la mise en jeu des garanties légales parfait achèvement,
biennale et décennale.
Le promoteur passe alors du statut de maître d’ouvrage
à celui de « garant de l’exécution des obligations mises à
la charge des personnes avec lesquelles il a traité au nom
du maître de l’ouvrage », (article 1831-1 du Code civil).
Mais la livraison des parties privatives comme des parties
communes a également une autre fonction : celle de faire
constater par les acquéreurs la conformité du produit livré
au descriptif contractuel annexé à leurs actes de vente.
Attention : ne pas confondre
«réception et livraison» !
Préalablement à toute livraison
de parties privatives ou de parties
communes, le promoteur en sa qualité de maître d’ouvrage doit procéder,
seul et sous sa responsabilité, avec
les entreprises de la construction, à la réception des bâtiments, ouvrages et équipements qu’il a fait réaliser par
rapport aux marchés qu’il a conclu avec elles.C’est cette
réception qui constitue le point de départ des trois garanties légales : parfait achèvement (sur la base des réserves
notées à la réception), biennale et décennale.
Les éventuels manquements du promoteur dans la
qualité des prestations du produit livré par rapport à ses
engagements contractuels consignés dans les descriptifs
annexés aux actes de vente, soit du fait de la définition
des marchés ou du fait d’omission de réserves à la récep-
Aquitaine
39
Loi Pinel
Investissement
locatif :
dernière ligne
droite pour
le dispositif
« Pinel »
> Jusqu’au 31 décembre
2017, tout investisseur
qui acquiert ou fait
construire un logement
neuf ou en l’état
futur
d’achèvement,
peut bénéficier d’une
réduction d’impôt sur le revenu. Celle-ci
étalé au choix sur six, neuf ou douze ans,
s’élève à 12, 18 ou 21 % du prix d’achat
du logement, dans la double limite de
300 000 € et d’un plafond de 5500 € au m².
Le logement doit être mis en location pendant
une période minimale de six, neuf ou 12 ans
et le loyer appliqué doit respecter un plafond
de loyer qui varie en fonction des zones, mais
généralement inférieur d’environ 20 % aux
loyers de marché.
Le locataire peut être l’ascendant ou le
descendant du propriétaire, mais dans tous
les cas, son niveau de ressources n’excède pas
un plafond. Enfin, le logement respectera un
niveau de performance énergétique globale.
Aquitaine
40
Des conditions à remplir
Cette opération d’investissement locatif est
limitée pour chaque
propriétaire investisseur
à
deux
logements
par an au maximum (dans la limite d’un
investissement total de 300 000 € par an). Il
s’agit de logements neufs ou assimilés à des
logements neufs : logement nouvellement
construit, acquis neuf ou en l’état futur
d’achèvement (VEFA), logement acquis par
le contribuable faisant ou ayant fait l’objet
de travaux concourant à la production ou à la
livraison d’un immeuble neuf.
Il peut également s’agir, dans certains cas,
de logements indécents réhabilités, de
locaux transformés en logements. Pour les
logements neufs, le niveau de RT 2012 devra
être la règle, tandis que pour les bâtiments
existants, il est demandé le label « Haute
performance énergétique, HPE rénovation »
ou le label « Bâtiment basse consommation
énergétique rénovation, BBC rénovation
2009 ».
Loi Pinel
Attention au zonage
Le dispositif « Pinel » est réservé aux zones tendues, c’està-dire aux secteurs géographiques où la demande locative
est forte et où il existe de réels besoins en logement
intermédiaire entre le parc social et le marché libre. En
Aquitaine, les logements acquis ou construits doivent se
situer en zones B1, mais peuvent aussi se situer dans une
commune de zone B2 sous réserve que celle-ci ait reçu un
agrément du préfet de région.
Plafond de loyers (en €/m2) baux 2016
Zone A bis
Reste de
la zone A
Zone B1
Zone B2
16,83
12,50
10,07
8,75
Cas pratiques
Un particulier acquiert à Bordeaux (zone B1), le 1er mars
2016, un appartement neuf de 61 m², pour un montant de
210 000 €. Cet appartement respecte la réglementation
thermique 2012. Le loyer mensuel pour le logement doit
être inférieur ou égal au plafond, pour un bail conclu en
2016, à 620,41 €.
Pour bénéficier de la réduction d’impôt, le logement doit
être loué dans les 12 mois qui suivent son achèvement ou
son acquisition si elle est postérieure à son achèvement. Le
montant de la réduction d’impôt sur le revenu dont pourra
bénéficier son propriétaire est de : 25 200 € sur 6 ans,
37 800 € sur 9 ans, 44 100 € sur 12 ans (à compter de l’année
d’achèvement du logement, ou de son acquisition si elle
est postérieure à l’achèvement).
Toujours en zone B1, un acquéreur achète 184 500 € un
3-pièces de 65 m2 à Bennesse-Maremne, dans les Landes.
Pour un bail conclu en 2016, le loyer sera de 648 e et le
montant de la réduction d’impôt sur le revenu permettra de
bénéficier de 22 140 € sur 6 ans, 33 210 € sur 9 ans, 38 745 €
sur 12 ans. AQPRIM - EQUITYS
Dans tous les cas, le logement devra être acquis au plus
tard au 31 décembre 2016.
Le plafonnement des ressources des locataires en € (baux 2016)
Localisation du logement
Composition du foyer locataire
Zone A bis
Reste de la zone A
Zone B1
Zone B2
Personne seule
36 993 €
36 993 €
30 151 €
27 136 €
Couple
55 287 €
55 287 €
40 265 €
36 238 €
Personne seule ou Couple
+ 1 personne à charge
72 476 €
66 460 €
48 422 €
43 580 €
+ 2 personnes à charge
86 531 €
79 606 €
58 456 €
52 611 €
102 955 €
94 240 €
68 766 €
61 890 €
115 851 €
106 049 €
77 499 €
69 749 €
Majoration par pers. à charge
supplémentaire à partir de la 5ème
+12 908 €
+11 816 €
+8 646 €
+7 780 €
Aquitaine
41
Location Accession
EXTERRA - LE PRÉ CARRÉ
> Parmi les outils qui existent pour permettre
aux particuliers répondants aux critères
d’éligibilité, il existe un
système totalement sécurisé
qui est le principe de la
location accession tel qu’il
vous est expliqué ci-après.
Pour la région, le monde HLM
est particulièrement mobilisé
et propose sur de nombreux
logements neufs accessibles
selon le principe du PSLA
et encore éligibles à la TVA
5,5 %.
par la vente de leur premier logement, la
phase locative leur permettant d’attendre
tranquillement que
cette vente soit
effective, sans être
obligé de prendre
un crédit relais.
Le PSLA s’adresse
plus généralement
à
des
ménages
bénéficiant
de
ressources modestes
et ne disposant
pas
forcément
d’apport personnel.
Ces plafonds de
ressources
sont
définis par un arrêté
du 2/12/2005 et
modifiés par un arrêté du 7/04/2009.
La location
Accession
(PSLA)
de plus en plus
prisée
Qu’est ce que le PSLA ?
Le prêt social location
accession (PSLA) est un
dispositif d’accession à la propriété.
Il s’adresse à des ménages sous plafonds de
ressources qui achètent un logement neuf
dans des opérations immobilières agréées par
l’Etat.
Ce système a été conçu pour les primo
accédants, mais ne leur est pas strictement
réservé.
Il peut d’ailleurs constituer une bonne solution
pour ceux qui veulent financer leur acquisition
Aquitaine
42
Le PSLA se caractérise par un dispositif
d’acquisition qui s’exécute en 2 temps :
• D’abord en passant par une phase locative
qui ne peut excéder 5 ans. Ce délai est
variable selon les opérateurs et 5 ans est
la durée figurant dans les documentations
institutionnelles.
Location Accession
En réalité, l’acquéreur peut déterminer une période bien
plus courte s’il le décide.
• Un taux de TVA réduit à 5.5%,
• Une minoration du prix de vente d’au moins 1 % par
année de location,
• Puis en accédant définitivement, et à tout moment, à la
propriété.
• L’exonération de taxe foncière pendant 15 ans,
Les plafonds de ressources
Pour 1 personne destinée à occuper le logement
Plafond de 23 792 €
• L’absence d’intérêts intercalaires (le fait de rembourser
les appels de fonds au fur et à mesure de l’avancée des
travaux),
Pour 2 personnes destinées à occuper le logement
• Le bénéfice d’un dispositif de sécurisation de l’accession.
• Frais de notaires réduits
• Possibilité de cumuler avec d’autres aides.
Les opérateurs sont tenus de proposer la sécurisation HLM
au moment de la levée d’option du PSLA (prêt social de
location accession). Cette sécurisation doit figurer dans les
contrats de location-accession à la propriété et les contrats
de vente.
En ce qui concerne notre région, les zones B et C sont
essentiellement concernées. (Voir tableau ci-dessus)
> Repère
Les avantages du logement en PSLA
Plus d’informations :
Avec le prêt social location-accession, il est proposé au plus
grand nombre de ménages de devenir propriétaires de leur
logement principal.
Contacter les organismes figurant
dans notre carnet d’adresse
des opérateurs
www.developpement-durable.gouv.fr - rechercher PSLA
Le PSLA permet d’acquérir un logement neuf en ayant la
garantie d’un prix plafonné lors de l’acte de rachat, et en
bénéficiant de conditions économiques très avantageuses :
www.hlm.coop - rechercher PSLA
LES COORDONNEES DES OPÉRATEURS PSLA EN AQUITAINE
Nom Promoteur
Adresse
Site Web
Téléphone
exterrA par
Domofrance
10 bis Allées de Tourny
Bordeaux
www.exterra.fr
05 40 13 12 13
CLAIRSIENNE
223, av. Emile Counord, 33081 BORDEAUX CEDEX
www.clairsienne.com
05 56 292 292
Gironde Habitat
40, rue d’Armagnac,
33074 BORDEAUX CEDEX
www.gironde-habitat.fr
05 57 59 27 27
Axanis
13, rue du Docteur C. Nancel-Pénard
33000 BORDEAUX
www.axanis.fr
05 56 99 97 97
Mésolia
16/20 rue Henri Expert,
33082 BORDEAUX
www.mesolia-habitat.fr
05 56 11 50 50
HSA-Office de Bayonne
2 chem. Abbé Edouard Cestac
64100 BAYONNE
www.habitatsudatlantic.fr
05 59 58 40 00
Le COL
88 Bd Alsace-Lorraine
64000 PAU
www.le-col.com
05 59 52 56 61
05 59 62 42 03
05 59 52 32 15
La Béarnaise Habitat
45 bd Alsace-Lorraine
64000 PAU
www.bearnaise-habitat.com
05 59 02 22 88
Habitat
Landes Océanes
103 avenue francis plante
40100 DAX
www.habitatlandes.com
05 58 90 95 25
Habitalys
36 bis, bd Scaliger - BP 58
47003 AGEN CEDEX
www.habitalys.com
05 53 77 05 79
05 53 20 18 12
Aquitaine
43
Location Accession PSLA
Pour les primoaccédants,
logement et
PSLA font bon
ménage
En Aquitaine, les
acteurs du logement
social répondent à
une demande de
logements en accession
à la propriété dans
des zones « tendues ».
Dans ce contexte, le
PSLA est un moyen
particulièrement adapté
aux ménages modestes.
MÉSOLIA - LE CLOS DES VIGNES
> Le financement des logements en PSLA
gagne du terrain et c’est une bonne nouvelle
pour les primo-accédants. En progression de
11 % sur l’ensemble du territoire national, avec
8 080 logements, l’Aquitaine en a compté 636,
dont 487 en zone B1, 113 en zone B2 et 36 en
zone C. Depuis 2006, la région totalise 3 000
logements en PSLA, soit 6,7 % des logements
ainsi financés en France, soit la 7ème région,
derrière Midi-Pyrénées, Rhône-Alpes, la
Bretagne, les Pays de la Loire, l’Île de France
et le Nord-Pas-de-Calais. Mais de quoi s’agitil ?
Ni plus ni moins que le principe de la locationaccession qui permet à des ménages sans
apport personnel d’acquérir le logement
qu’ils occupent avec un statut de locataire.
Cette originalité explique que le PSLA est
l’attribut des bailleurs sociaux. Au cours d’une
première phase, le logement est financé par
un opérateur Hlm et le ménage qui l’occupe
s’acquitte d’une redevance. Au terme de
cette période (qui est en moyenne de six
mois à un an), le ménage peut opter pour le
statut d’accédant à la propriété. Pour financer
ce montage, le prêt social location-accession
(PSLA) est l’outil adéquat. Non seulement il
Aquitaine
44
se cumule, sous certaines conditions, avec
un PTZ, mais il permet de bénéficier d’une
TVA à taux réduit (forcément hors zone Anru
déjà à taux réduit), d’une sécurisation avec
une garantie de rachat et de relogement sur
15 ans par l’opérateur Hlm. Très en vogue
actuellement, les logements financés en PSLA
progressent, mais restent cependant encore
assez faibles au regard des ventes aux primoaccédants.
Le logement en PSLA nécessite en effet
la conjonction de plusieurs paramètres,
le premier d’entre eux étant la capacité à
disposer de fonciers peu coûteux pour réaliser
une opération affichant des prix inférieurs
de 20 % à ceux du marché de la promotion
privée. Ce type d’opération, portée par
l’organisme Hlm, n’est cependant pas sans
impact financier quand le locataire quitte
son logement avant la levée de l’option
d’acquisition. Au final, le PSLA doit être ainsi
ramené à ce qu’il est : un mode privilégié
d’accès - sécurisé - à la propriété, proposé
par des organismes de logements sociaux
pour des ménages modestes…parmi d’autres
possibilités de devenir propriétaire de son
habitation. Actualités Logement neuf
Philippe Mazières
PSLA, mécanisme qui diffère de la VEFA
et qui a un grand intérêt pour l’accédant,
non seulement parce que ce financement
Mésolia est une Entreprise sociale pour
bénéficie notamment d’une TVA à 5,5 %,
l’habitat (ESH) créée en 1969. Présente sur
mais qu’il est aussi sécurisé. Nous livrerons
les territoires de l’Aquitaine et de Mididébut 2017, dans ce cadre, l’opération
Pyrénées, elle est la seconde ESH du sudAuréa, à Ginko Lac, 45 logements, à
ouest avec 19 000 biens gérés (dont plus
2500 €/m2 TTC, c’est-à-dire TVA et parking
de 11 000 sur la métropole bordelaise), et
intervient sur des domaines aussi variés
compris. Nous serons encore présent,
que la construction, l’aménagement et
pour une livraison en 2018, dans l’écola gestion de solutions d’habitat social.
quartier Ginko avec Nérée, 58 logements,
Philippe Mazières
En juin dernier, nous avons acquis la
dont 11 maisons, en PSLA. A Gradignan,
patrimoine de la SEMIB, la société
Le Clos des Vignes comprend 58
Directeur de la Promotion
d’économie immobilière mixte de Bruges,
logements en accession en PSLA, dans un
Mésolia
qui nous permet de compléter notre
nouveau quartier en voie d’achèvement.
patrimoine de 1 668 logements répartis
A Mérignac, nous livrerons 22 logements
sur huit communes et qui fait de Mésolia
en PSLA avec Résidence Abernethy, livrée
un acteur de référence des collectivités territoriales tout en
en 2018. A chaque fois, le PSLA répond parfaitement à une
développant une offre nouvelle et en améliorant le cadre
clientèle qui ne pourrait pas accéder autrement. Courant
de vie des habitants et la qualité du patrimoine. Dans ce
2017, l’opération Les Rives de Rebedech permettra de
contexte, l’accession à la propriété monte en puissance
livrer 40 logements, dont 12 maisons, toujours Ce ne sont
et sur une production annuelle d’un millier de logements
là que quelques exemples qui confirment que nous faisons
dont 200 en accession sociale, 70 % concerne l’Aquitaine.
partie des principaux producteurs de logements en PSLA.
Nous avons relancé une activité orientée sur l’accession il y
Cela nécessite un savoir-faire spécifique, notamment avec
a quatre ans et nous sommes bien là dans l’un des métiers
une équipe de commerciaux en interne et un niveau de
du bailleur social dans le cadre du parcours résidentiel,
technicité important tout autant qu’une présence et une
que ce soit à travers la vente de logements HLM ou via le
capacité à répondre auprès des futurs accédants. Un savoir-faire propre au monde Hlm
Aquitaine
45
Loris de Zorzi
AXANIS - BILOBA
Là où les ménages ont du mal à
accéder
Les résultats du 1er semestre 2016
correspondent tout à fait à notre
prévisionnel. Nous avons réalisé
98 réservations fin juin et nous
atteindrons 203 livraisons fin 2016. Il
convient de souligner que 70 % de
nos ventes sont en PSLA, c’est-à-dire
à un prix moyen de 2 600 €/m2, soit 1
000 €/m2 de moins que le secteur de
la promotion privée. Ce faisant, nous
drainons les accédants à la propriété
et nous disposons de programmes qui
arrivent à maturité, soit 320 logements
en cours de construction, un niveau
jamais atteint depuis les années 1960
par Axanis.
C’est donc historique. Ce niveau
d’activité est notamment lié au
PSLA, que nous favorisons hors des
zones ANRU où la TVA est déjà à un
taux réduit. Certes, nos rythmes de
ventes sont plus lents que ceux de la
promotion privée, mais nous recevons
Loris de Zorzi
Directeur Général d’Axanis
de très nombreux prospects. Nous
arrivons à maintenir cette production
car un tiers se situe dans les zones
aménagées.
L’aide qui permet
cette production émane de charges
foncières adaptées à l’accession
sociale ainsi que de l’abondement du
PTZ qui constitue un effet de levier.
Quant au profil des acquéreurs, il va de
la personne seule au couple avec trois
enfants – âge moyen de 33 à 43 ans - et
le foyer moyen dispose de 2700 € de
revenus moyens mensuels. Enfin 70 %
des clients sont des primo accédants
dont 95 % peuvent prétendre au PTZ
et prêt 0 % proposé par Bordeaux
Métropole.
Parmi les opérations
que nous réalisons ou allons lancer,
quelques-unes sont significatives de
notre démarche en matière de PSLA.
Sur l’éco-quartier Ginko, nous avons
une première opération en cours de
commercialisation, Biloba, livrée fin
2016 et Samoa, près de Bordeaux-Lac,
vient d’être lancée avec 60 logements,
pour une livraison au 1er trimestre
2019. Nous sommes aussi présent à
Bègles, sur la Zac des Sècheries, face
à la mairie, avec Les Carrelets en PSLA
classique ainsi que 40 logements
en PSLA participatif qui vient d’être
lancé. Hors métropole, Axanis a un
projet à Martillac, près de Villenave
d’Ornon, pour 10 logements en
maison individuelle groupée en PSLA.
Nous avons aussi lancé en juillet Les
Jardins d’Arcachon, 12 logements en
PSLA, du 2 au 4-pièces.
A Arcachon, cela représente un exploit
avec un écart de 1400 à 2000 €/m2
avec les logements de la promotion
privée. Nous avons en vue un terrain
à Biarritz pour une opération en
location-accession,
confirmant,
grâce à ce type de financement, une
diversification géographique sur des
zones tendues.
La base de l’accession sociale à la
propriété
Le COL est né il y a 65 ans, dans
la période de l’après-guerre avec
l’aventure des Castors de Saint-Armand,
à Bayonne et la création de logements
individuels pour des employés et
ouvriers dans le cadre d’un système
d’auto-construction. Notre activité
est basée autour de trois métiers :
l’aménagement foncier, l’accession
sociale à la propriété et bailleur social
(avec 2 000 logements en patrimoine).
Notre secteur d’origine est le Pays
Basque - avec le siège à Anglet - et le
Sud des Landes, en location comme
en accession. Notre développement
s’est diversifié géographiquement sur
l’agglomération paloise depuis cinq
ans et depuis deux ans, en accession
LE COL - ZAC LE SÉQUÉ
Aquitaine
46
Lawrence Descuilhès et Imed Robbana
sein de notre production, compris chaque
année entre 40 et 50 %. Nous maintenons
ce niveau, car il ne faut pas perdre à
l’esprit que des candidats à l’accession
souhaitent aussi acquérir leur logement
en VEFA. Il importe que le PSLA soit mixé
avec d’autres modes d’accessions. Le
PSLA reste – et c’est beaucoup - un mode
d’accession sociale avec un plafond de
prix de vente fixé par l’Etat et un plafond
de revenus pour l’acquéreur. Une solution au sein d’une mixité sociale
En ayant dépassé de 10 % nos objectifs
au cours des sept premiers mois de 2016,
nous enregistrons notre meilleure année
depuis 2012, ce qui est exceptionnel.
La marque exterrA par Domofrance,
créée en septembre 2013, propose des
logements en accession à la propriété
de qualité, à des niveaux de prix de 20
% inférieurs à ceux observables sur le
marché, soit un prix moyen de 3 000 €/m2,
parking compris, comme c’est le cas, par
exemple, de notre opération Les Jardins
Lawrence Descuilhès
du Bassin, sur les Bassins à flot, que nous
livrerons mi 2017.
Directeur exterrA par
Nous visons 200 réservations nettes pour
Domofrance
2016 et 120 lancements pour 275 en
2017. L’un des plus emblématiques est
l’opération des Hauts Plateaux II, à Bègles,
avec un concept de lotissement vertical, qui comprendra
entre 12 et 17 lots, et dont il n’existe que deux exemples
dans le monde, à Osaka et à Berlin. Chacun des acquéreurs
disposera d’un volume au sens juridique et devra déposer
son propre permis de construire. Le lancement de cette
structure, qui constitue une alternative sérieuse au pavillon,
devrait intervenir vers la fin 2016.
En 2017, nous livrerons nos opérations de Saint-Loubes
avec Le Clos de la Treille ou encore le Pré Carré, à Bègles.
Nous lançons en septembre l’opération Haut Castel,
42 logements sis près du Château Mission Haut-Brion
tandis qu’en octobre ou novembre, nous proposerons
une opération sur Saint-Jean- D’Illac et, début 2017 nous
serons présent à Bayonne avec Les Hauts de Bayonne, 45
logements en collectif et 10 maisons, pour une livraison fin
2018. Enfin, mentionnons la pré-commercialisation, d’ici
à fin 2016, d’un programme à Brazza, avec des volumes
EXTERRA - LES HAUTS PLATEAUX
capables. Dans ce contexte, le PSLA prend sa place au
sociale et abordable à la propriété, sur
l’aire bordelaise. Après 195 logements
Imed Robbana
Directeur général du Comité
Ouvrier du Logement (COL)
livrés en accession et 172 en location
en 2015, nous avons changé de
braquet avec 340 logements en
accession et 197 en location pour
l’année 2016. Nous souhaitons avoir
un rythme de croisière situé à 350
logements par an, dont une centaine
en location. En matière de PSLA,
nous sommes présents à Bordeaux et
à Pau. Si nous sommes à Bordeaux,
c’est qu’un réel besoin s’est fait sentir
et l’on sent bien que le PSLA est la
base de l’accession sociale pour les
ménages qui peuvent y prétendre,
surtout dans un environnement où
80 % de la production de logements
ne concerne que 20 % de la population
et où l’offre n’est pas adaptée. Nous
sommes beaucoup engagés sur
l’habitat participatif avec 9 projets en
cours et à venir. L’opération Terra Arte,
Aquitaine
47
que nous avons livré en juin, en est la
parfaite illustration. Ces 46 logements
en habitat participatif sur la Zac du
Séqué, à Bayonne constituent pour
nous une nouvelle manière d’orienter
l’accession à la propriété.
Il s’agit du premier projet de cet
ampleur en Aquitaine, avec un prix
moyen de 2200 €/m2 parking compris,
avec trois modes d’accession : en TVA
à 20 % pour ceux qui dépassaient le
plafond de revenus, en PSLA pour la
grande majorité des acquéreurs, mais
aussi avec un nouveau concept, la SCI
APP (pour Accession Progressive à la
Propriété) qui permet de financer du
logement social et de permettre à
ses occupants, locataire de la SCI de
devenir progressivement propriétaire
par acquisition planifiée de parts
sociales de la SCI. Budget
Les aides à l’accession sur Bordeaux Métropole
Des aides
pour acquérir
son logement
sur Bordeaux
Métropole
Si les aides à l’accession sont devenues rares au
niveau national, certaines collectivités locales
donnent un coup de pouce salutaire pour permettre
de boucler son opération et devenir propriétaire.
C’est le cas de Bordeaux Métropole qui a lancé
un prêt 0% et de la ville de Bordeaux avec le
«Passeport Premier Logement ».
Le prêt à taux zéro de Bordeaux
Métropole
personnes seules 15 000 € sur 14 ans pour les
ménages de 2 et 3 personnes, 20 000 € sur 14
ans pour les ménages de 4 personnes et plus.
Conditions d’obtentions applicables aux offres
de prêt émises à compter du 1er janvier 2016.
Plafonds de ressources
Nombre d’occupants
PTZ+ 2016
1
30 000 €
2
42 000 €
3
51 000 €
Qui en bénéficie ?
4
60 000 €
5
69 000 €
Il s’agit des ménages primo-accédants à la
propriété bénéficiaires d’un PTZ+ de l’Etat.
6
78 000 €
Bordeaux Métropole a mis en place un prêt
à taux zéro afin d’aider les particuliers qui
peuvent y prétendre à acquérir un logement
neuf sur son territoire.
Revenus fiscaux de référence N-2
Quelle est la forme de cette aide ?
Elle s’articule en trois volets. Le premier
consiste en prêt à 0 %, complémentaire du
Prêt à taux zéro (PTZ +) de l’Etat.
Il s’agit de favoriser l’installation des familles
sur le territoire de l’agglomération. L’aide
représente 10 000 € sur 14 ans pour les
Aquitaine
48
Le second volet de l’aide porte sur les
logements concernés qui ont été sélectionnés
par Bordeaux Métropole en fonction de
plusieurs critères : acquisition d’un logement
neuf, dans une opération groupée, située sur
le territoire de Bordeaux Métropole ; il s’agit
d’opérations labellisées au prix de 2 500 € TTC
Budget
au m2, dont garage ou parking, avec une marge
de 16 à 20 %. Evidemment, les bénéficiaires
s’engagent à ne pas revendre ou à louer
le bien acquis pendant les cinq premières
années, sauf cas de force majeur, changement
de situation familiale ou professionnelle ne
permettant plus à l’acquéreur de se maintenir
dans le logement.
Le troisième et dernier volet de l’aide de
Bordeaux Métropole concerne une aide
au montage accordée au futur accédant.
Cette aide est réalisée par des partenaires
de Bordeaux Métropole, dont des banques
qui proposent un suivi privilégié du dossier
de financement et l’ADIL 33 (Association
départementale
d’information
sur
le
logement).
Les banques partenaires du dispositif sont le
Crédit Foncier de France, la caisse d’Epargne
Aquitaine Poitou-Charentes, la Banque
Populaire, le Crédit Mutuel du Sud-Ouest, le
Crédit Agricole et le CIC Sud-Ouest.
Attention : Ce prêt 0 % est cumulable
avec les aides proposées par certaines
communes. Il est également accessible
aux projets d’habitat participatif, sous
conditions de ressources et de sélection du
dossier pour sa dimension participative et
citoyenne.
Où se renseigner ?
Le dossier à remplir pour l’obtention du prêt 0 % est à télécharger sur : http://www.
bordeaux-metropole.fr/Vivre-habiter/Se-loger-et-habiter/Devenir-proprietaire#pret
Pour tout renseignement complémentaire :
> Direction de l’Habitat de Bordeaux Métropole
[email protected]
05 24 57 16 95
> ADIL 33
105 avenue Emile Counord - 33000 Bordeaux
05 57 10 09 10
www.adil33.org/accession-et-aides-locales/pret-bonifie-a-taux-zero-de-la-cub/
Aquitaine
49
Budget
LISTE DES OPÉRATIONS LABELLI
LISTE DES OPÉRATIONS LABELLISÉES
Prêt à Taux Zéro et Passeport
Prêt à Taux Zéro et Passeport Premier Logement
Liste
Commune
Programme
Adresse
Monteur d'opération
1
Ambarès-et-Lagrave
Le Hameau des Poètes
Rue Edmond Faulat
Axanis
2
Bassens
L'Escale Verte
Rue Joliot Curie
Le Col
4
Bègles
Origami
Rue Calixte Camelle
Idéal Groupe
6
Bègles
Les Carrelets
Allée de Francs
Axanis
9
Blanquefort
Bois de Saint-Ahon
2 rue de la rivière
Mésolia-Habitat
10
Blanquefort
La Pinède
Avenue du Général de Gaulle
Axanis
11
Blanquefort
Villa Majolan
Avenue du 8 mai
Immobilière Sud Atlantique
29
Bordeaux
Bordeaux Maritime BAF
Bdx 360°
Rue Lucien Faure
Nexity
26
Bordeaux
Belvédère
Rue de la Faïencerie
Exterra
30
Bordeaux
Central Place
Rue Henri Salmide
Nexity
25
Bordeaux
Emergence
rue Canis
Eiffage
23
Bordeaux
Influence
Rue Lucien Faure
Cogedim/Vinci
20
Bordeaux
L’intendant
Cours henri Brunet
Vinci
19
Bordeaux
Le Jardin de Bassins
Cours Henri Brunet
Exterra
27
Bordeaux
Panorama
Rue de la Faïencerie
Exterra
17
Bordeaux
Seaport
Cours Dupré St Maur
Clairsienne
24
Bordeaux
Urban Dock
45 cours Dupré Saint Maur
Eiffage
16
Bordeaux
Bordeaux Maritime GINKO
Auréa
Place Jean Cayrol
Mésolia-Habitat
14
Bordeaux
Biloba
Rue des Lendemains
Axanis
18
Bordeaux
Nérée
Place Jean Cayrol
Mésolia-Habitat
58
Liste
Bordeaux
CommuneMaritime GINKO
Bordeaux
Natura
Programme
Cours
de Québec
Adresse
Bouygues
Immobilier
22
Bordeaux
Signature
Cours de Québec
Bouygues Immobilier
Idéal Groupe
21
Bordeaux
Les Voiles du Lac
Avenue Marcel Dassault
Bouygues Immobilier
Axanis
15
Pret 0%
Bordeaux
Bastide
Les Terrasses de Galin
25 rue Antoine Monier
Safran
31
Bordeaux - Chartrons
Grand Parc - Jardin Public
Trendy
23 impasse Cité Conrad
57
Bordeaux
Cust'Home
Avenue de Boutaut
Eiffage
28
Bordeaux
Rue du Commerce
17 rue du Commerce
Axanis
33
Bordeaux
Les Evolutives
Avenue de Laroque
Axanis
Exterra
34
Bordeaux
Home
Avenue Marcel Dassault
Bouygues Immobilier
Nexity
56
Bruges
Les Vergers du Tasta
Rue Alfred Bert
Semib
32
Carbon-Blanc
Domaine de Malena
Chemin du Sourd
Domofrance
Eiffage
36
Eysines
Lumia
Avenue Jean Mermoz
Cogedim/Vinci
37
Floirac
Les Rives de Rebedech
Rue Mascaret / rue de l’Alose
Mésolia-Habitat
38
Floirac
Le Domaine du Ruisseau
Rue Yves Manoir
Axanis
39
Gradignan
Clos des Vignes
16 rue Henri Expert
Mésolia-Habitat
41
Lormont
Le Triptik
Rue de la ferme de richmont
Bouygues Immobilier
42
Lormont
Les Akènes - Green Cocoon
15 rue Hippolyte Gourdon
Clairsienne
43
Lormont
Les Terrasses de Magendie
2 rue Aristide de Sousa Mendes
Exterra
44
Lormont
Avenue de la Libération
Avenue de la Libération
Axanis
55
Mérignac
Résidence Karma
5 rue Paul Langevin
50
Mérignac
Les Jardins d'Evena
rue Paul Langevin
Coopération et famille
groupe Logement Français
47
Pessac
Les Allées du Parc
Avenue de la Chataigneraie
Exterra
48
Pessac
Gmélina
20 avenue Montesquieu
Axanis
51
Villenave-d’Ornon
Central Park
Avenue Mirieu de Labarre
Clairsienne
53
Villenave-d’Ornon
CITY V.O
68 rue Georges Clémenceau
Clairsienne
54
Villenave-d’Ornon
Eden Cottage
Rue Colette Besson
Gironde Habitat
ONS LABELLISÉES
rt Premier Logement
ulat
elle
Axanis
Le Col
e
Mésolia-Habitat
ral de Gaulle
Axanis
i
e
Nexity
cerie
de
e
net
Vinci
net
Exterra
cerie
Exterra
Maur
Clairsienne
Saint Maur
Eiffage
ol
Mésolia-Habitat
mains
ol
c
Pret 0%
Premier
Logem
PPL + Pret 0%
Axanis
Mésolia-Habitat
Bouygues Immobilier
PPL + Pret 0%
Aquitaine
50
Budget
Devenez propriétaire à Bordeaux avec le « Passeport Premier Logement »
De quoi s’agit-il ?
Afin de favoriser l’accession à la
propriété sur Bordeaux des ménages
modestes, la ville de Bordeaux
accompagne
depuis
2011
le
dispositif PTZ+ de l’Etat par une aide
complémentaire : le Passeport 1er
logement.
Ce dispositif permet l’octroi d’une
subvention de 3 000 € à 6 000 € selon
la composition familiale.
Montant de l’aide de la Ville
selon le nombre de personnes
destinées à occuper le logement
1 ou 2 personnes
3 000 €
3 personnes
4 000 €
4 personnes
5 000 €
5 personnes et +
6 000 €
De plus, il permet d’accompagner
les futurs propriétaires dans leurs
démarches, grâce notamment au
soutien des partenaires financiers qui
se sont engagés à proposer des prêts
privilégiés.
• Crédit foncier de France
05 56 99 56 78
• Caisse régionale du crédit agricole
mutuel d’Aquitaine
05 56 44 10 15
• La Banque Postale
06 48 52 70 87
• Procivis Gironde
05 56 43 76 26
Vous pouvez aussi utilement prendre
l’attache des CIL Action Logement (ex
1% Logement)
Enfin, le Passeport 1er Logement, c’est
aussi la mobilisation des promoteurs
et des bailleurs sociaux qui proposent
des prix de vente plafonnés entre
2500 €/m2 et 3000 €/m2 dans certaines
de leurs opérations.
Tous les ménages, quelque soit
la composition familiale, peuvent
accéder au dispositif, sous condition
de ressources et de logement.
La demande de Passeport 1er
logement doit être déposée auprès
du service Habitat de la Ville avant la
signature de l’acte authentique.
Pour bénéficier de cette aide, le
candidat doit :
Être primo-accédant (ne pas avoir été
propriétaire de sa résidence principale
durant les 2 années précédant la
signature d’un contrat de réservation
ou sous-seing)
Acquérir un logement destiné à
devenir la résidence principale du
ménage
S’engager à résider au moins 5 ans
dans leur futur logement sauf cas de
force majeure dûment établi (raison
de santé, séparation, mutation
professionnelle à plus de 70 km,
chômage de longue durée)
Respecter les plafonds de ressources
suivants :
Plafonds de ressources sur
revenu fiscal de référence N-2
Nombre de personnes
destinées à occuper
le logement
Plafonds
1
30 000 €
2
42 000 €
3
51 000 €
4
60 000 €
5
69 000 €
6
78 000 €
7
87 000 €
8 et plus
96 000 €
L’aide peut être attribuée pour
l’achat d’un logement répondant aux
conditions suivantes :
• Acquisition d’un logement neuf dans
une opération labellisée par la Ville
• Acquisition d’un logement dans
l’ancien sur Bordeaux [Re]centres
sous condition de faire des travaux
de mise aux normes d’habitabilité
• Acquisition d’un logement dans
l’ancien avec travaux très importants
l’assimilant à un logement neuf
partout dans Bordeaux
• Acquisition d’un local (commerce,
garage…) en vue de le transformer
en logement
• Acquisition d’un logement HLM mis
en vente par un bailleur social.
Aquitaine
51
Enfin, le Passeport 1er Logement
peut être cumulé avec le Prêt 0% de
Bordeaux Métropole.
• Les opérations labellisées par la ville
• Le projet Bordeaux [Re]Centres
• Le prêt 0% de Bordeaux Métropole
Pour
toute
information
complémentaire, contactez le Service
habitat de la ville :
Service habitat
4 rue Claude Bonnier - 33077 Bordeaux
Tél. : 05 24 57 16 96
L’ADIL 33 pour vous répondre
L’ADIL 33 fournit des informations
aux particuliers sur les financements
(prêts et aides, plan de financement
ou diagnostic financier adapté à la
situation personnelle de l’usager...) ;
les contrats (contrat de vente, contrat
de construction, contrat d’entreprise,
contrat
de
maîtrise
d’œuvre,
contrat de prêt...) ; les relations
avec les professionnels
(agent
immobilier, notaire, constructeur,
établissement de crédit, huissier...) ;
les assurances (liées à l’emprunt,
la construction, l’habitation...) ; la
fiscalité (investissement locatif, TVA,
impôts locaux, droits de mutation,
avantages fiscaux ) ; la copropriété
(assemblée
générale,
travaux,
charges, règles de majorité, conseil
syndical...) ; la location (bail, droits et
obligations, loyer et charges, état des
lieux, réparations locatives, dépôt de
garantie, révision et augmentation
de loyer…) ; la réglementation sur
la qualité de l’habitat (décence,
insalubrité, amiante, plomb, termites,
maîtrise de l’énergie...). Siège social :
105, avenue Emile Counord
33300 BORDEAUX CEDEX
Tél : 05 57 10 09 10
Fax : 05 56 69 12 24
Logement neuf
Établir son budget
> Les trois grandes étapes du cycle
d’achat des primo-accédants
La première question à se poser avant
de vouloir devenir propriétaire est de
savoir de quel budget l’on dispose… Il
vous faut donc commencer par établir
un plan de financement.
Vous connaîtrez ainsi le montant des
fonds dont vous pourrez disposer afin
de déterminer le montant possible
de l’opération. Il vous restera alors à
faire le tour des banques pour obtenir
un crédit sur mesure. Ne pas hésiter
à mettre les banques en concurrence
et également à consulter les courtiers
qui ont pignon sur rue dans votre zone
géographique. Une question cruciale
qui vous permettra également de
définir votre quartier ou secteur de
l’agglomération toulousaine qui vous
sera le plus accessible.
Votre apport personnel
Faites le compte de la somme que
vous pourrez investir dans votre
projet sans emprunter. Vos économies
constituent votre apport personnel.
N’hésitez pas non plus à solliciter
votre famille proche. Plus votre apport
sera important, meilleures seront les
conditions que vous consentira la
banque.
Généralement,
les
banques
demandent qu’au moins 10 % de
l’opération soit financé par vos
économies. En pratique, 20 à 30
% d’apport sont particulièrement
appréciés. Si votre bas de laine n’est
pas suffisamment garni, un certain
nombre de petits prêts permettent
de gonfler votre apport. Il s’agit
principalement du prêt 1 % logement
d’Action Logement, du prêt pour les
personnels de la fonction publique,
des prêts des caisses de retraite, des
prêts départementaux, régionaux ou
municipaux, prêt des armées pour
les militaires. En effet, il arrive de plus
en plus fréquemment que les Mairies
proposent un complément de prêt. Il
est à noter que les villes de Bordeaux
et de Toulouse proposent un coup
de pouce supplémentaire. Le prêt à
taux 0 % est également assimilé à de
l’apport personnel.
Enfin, si vos revenus sont suffisants,
certains établissements financiers
accepteront de vous prêter 100 %
de l’opération. Bien entendu, cette
solution est plus onéreuse. Dans le cas
où votre famille vous prête de l’argent,
il est conseillé de
rédiger par écrit les
conditions du prêt
et les modalités de
remboursement.
Établir son
budget pour
acheter son
logement neuf
Votre
capacité
d’endettement
Une fois l’inventaire
de vos économies
établi,
il
vous
faut
déterminer
votre capacité de
re m b o u r s e m e n t .
Listez d’un côté
l’ensemble de vos ressources et de
l’autre vos dépenses et charges. Vous
évaluerez ainsi le montant maximal
que vous pourrez consacrer chaque
mois au remboursement. La règle d’or
consiste à respecter votre capacité
d’endettement qui ne doit pas
dépasser 33 % de vos revenus. Au-delà,
il y a risque de surendettement… Une
précaution importante à prendre en
considération est d’éviter d’avoir des
comptes trop souvent à découvert.
Votre banquier étudiera l’historique de
votre compte bancaire pour connaître
votre comportement face à la gestion
de vos revenus. Les banquiers n’étant
pas des mécènes, ils privilégieront
toujours des candidats à l’accession «
fourmis » plutôt que « cigales» !
Les aides possibles et les différentes
formes de financement
Il existe deux types de prêts aidés
par l’État, les prêts conventionnés et
le prêt à taux 0 %. Vous pouvez soit
obtenir un Prêt conventionné classique
(PC), soit un Prêt à l’accession sociale
(PAS). Point commun : ils ouvrent droit
à l’Aide personnalisée au logement
(APL). Pour en bénéficier, le prix
d’achat du bien ne doit pas dépasser
un certain montant au mètre carré
auquel s’ajoutent, pour le PAS, des
conditions de ressources. Les prêts
épargne-logement issus d’un compte
(CEL) ou d’un plan (PEL) entrent
également dans cette catégorie.
Après une période d’épargne, vous
avez droit à un prêt dont le montant
et la durée dépendent des intérêts
acquis. Quant au taux, il dépend de la
date de souscription.
• Le Plan d’Epargne Logement,
qui encourage l’effort d’épargne,
permettant d’en réduire le coût sans
nuire à son attractivité,
Aquitaine
52
• Les aides personnelles au logement
(APL-AL Accession) existent pour
mieux sécuriser la solvabilité des
familles face aux accidents de la vie,
• Le « PTZ + « accompagne
le
déclenchement
de
l’acte
d’achat. Le PTZ+ propose des
montants et des durées de prêts
supérieurs. Il est universel pour
les primo-accédants et s’adresse
exclusivement à l’acquisition de la
résidence principale, sous condition
de ressources mais son montant
et sa durée de remboursement
dépendent toutefois des ressources
de l’intéressé. Le montant du prêt
est un pourcentage de l’opération
totale et calculé en fonction de
la localisation, de la performance
énergétique,
du
nombre
d’occupants, du type de logement
neuf ». Il permet d’accompagner
ainsi un nombre plus important de
candidats à l’accession dans le neuf
en habitat groupé ou individuel. À
ne pas confondre avec l’éco prêt
à taux zéro qui est lui, destiné à
financer les travaux,
• Le Prêt d’Accession Sociale (PAS).
Peut en bénéficier toute personne
désirant financer la construction,
l’acquisition ou l’amélioration d’un
logement neuf ou ancien, sans
condition de travaux, exception faite
des logements destinés à la location.
Le principal intérêt de ce prêt est
qu’il ouvre droit à l’APL (sous réserve
Logement neuf
Établir son budget
• Le Prêt 1% Logement
Le prêt 1% Logement est réservé aux salariés des entreprises
adhérentes à la Caisse Interprofessionnelle du Logement :
primo-accédants ou en mobilité professionnelle (aucun critère
de distance ou de temps de trajet n’est requis. Le dispositif est
applicable dans les 24 mois suivant le changement de lieu de
travail).
Toute demande de prêt est soumise :
1. à l’accord de votre employeur qui, dans le cadre de sa
politique interne, fixe le montant et la durée du prêt en fonction
de la réglementation en vigueur et du choix de gestion de ses
fonds 1%. Un accord de sa part doit être joint à la demande de
prêt achat-travaux. N’hésitez pas à vous renseigner directement
auprès du service du personnel de votre entreprise.
2. à une étude préalable réalisée par la Caisse Interprofessionnelle
du Logement (CIL) ayant pour but de s’assurer de la faisabilité
réglementaire de l’opération et de la solvabilité des futurs
accédants.
3. à des critères d’octroi :
• L e taux d’endettement doit être inférieur ou égal à 33 %
maximum des ressources nettes,
• L ’apport personnel réel (hors prêts assimilés à de l’apport
personnel) doit être supérieur à 8 % du coût de l’opération
(frais de notaire inclus), (inférieur à 40 %)
• L es échéances sont mensuelles et réalisées par prélèvement
(minimum 20 €)
évidemment de remplir les conditions d’attribution de
cette aide) et à un dispositif de sécurisation en cas de
difficultés de remboursement. Ceci ne doit toutefois
pas vous empêcher d’en comparer les conditions
(notamment le taux d’intérêt) avec celles des autres prêts
immobiliers, notamment les prêts bancaires traditionnels.
Car n’oubliez pas que si vous souscrivez un prêt bancaire
traditionnel, vous n’aurez pas droit à l’APL, mais vous
pourrez toujours bénéficier de l’allocation de logement si
vous en remplissez les conditions. Le prêt PAS constitue
une forme particulière de prêt «conventionné». Ce dernier
est presque totalement tombé en désuétude, car il n’est
plus adapté aux conditions du marché. L’ouverture des
droits à l’APL est réellement le principal avantage, car son
taux d’intérêt est plus élevé que celui des prêts bancaires
classiques. Donc des calculs s’imposent
Le Prêt 1% Logement ne peut pas dépasser 50% du coût total
de votre opération. Son taux est de 1% l’an hors assurance, sans
frais de dossier ni frais de garantie. Sa durée est de 2 à 20 ans,
en accord avec votre employeur. (Sous réserve de modifications
intervenues au moment de la mise sous presse).Une fois toutes
ces démarches accomplies vous saurez exactement de combien
vous disposez et vous pourrez commencer à démarcher les
promoteurs et opérateurs qui proposent un logement neuf sur
Toulouse Métropole qui vous convient dans le quartier qui vous
sied. Souvenez vous qu’il vaut mieux parfois pour un 1er achat
acheter plus petit que ce que vous n’auriez souhaité et quitter
ainsi le secteur du locatif. Il sera toujours temps quelques années
plus tard d’acquérir un logement plus grand pour y loger votre
petite famille. Le 1er logement vous servira de levier auprès de
votre banque et d’apport. Sachez que si vous remplissez les conditions, notamment
celle relative aux ressources (voir tableau ci-dessous), la
banque est obligée de vous proposer un prêt PAS et non
pas un prêt conventionné classique. Les caractéristiques de
ce prêt sont les mêmes que celles d’un prêt conventionné
ordinaire en ce qui concerne les conditions que doivent
remplir les logements (destination, surface, habitabilité et
prix de revient) ainsi que la durée et le montant du prêt.
Plafonds de ressources 2016 (€)1
Avantages :
• Bonification possible du taux par rapport à un prêt
classique
• Réduction des frais de garanties hypothécaires (exemple :
120 € pour un prêt de 95 000 €)
• Ouvre droit à l’APL.
Inconvénients :
• Bénéfice sous condition de ressources (voir tableau) ;
• Durée du prêt : 5 à 30 ans ;
• Montant minimum : 4000 €
Zone A2
Zone B12
Zone B22
Zone C2
1 personne
37 000
30 000
27 000
24 000
2 personnes
51 800
42 000
37 800
33 600
3 personnes
61 900
51 000
45 900
40 800
4 personnes
74 000
60 000
54 000
48 000
5 personnes
85 100
69 000
62 100
55 200
6 personnes
96 200
78 000
70 200
62 400
7 personnes
107 300
87 000
78 300
69 600
8 personnes
et plus
118 400
96 000
86 400
76 800
(1) Depuis le 1er octobre 2014 les plafonds du prêt PAS sont alignés sur ceux du PTZ.
(2) Le zonage est fixé par l’arrêté du 1.8.14, modifié par l’arrêté du 30.9.14, en vigueur
depuis le 15 octobre 2014.
Aquitaine
53
Logement neuf
PTZ 2016
Prêt à Taux Zéro
2016
> Les conditions d’attribution et les
modalités des prêts à taux zéro ont de
nouveau été révisées afin d’élargir la
distribution de cette aide aux primoaccédants d’un logement neuf ou
ancien sous condition de travaux.
Le décret modifiant les conditions
d’attribution et les modalités du Prêt
à Taux Zéro a été publié ce mercredi
30 décembre.
Les nouveaux barèmes seront donc
applicables aux offres de prêt émises
à compter du 1er janvier 2016.
Le prêt à taux zéro est un prêt
immobilier pouvant être contracté
pour financer l’achat ou la construction
d’un premier bien immobilier au
titre de la résidence principale. Un
ménage qui n’a pas été propriétaire
BPD MARIGNAN- TERRASSES D’ESTEY
Augmentation des quotités de financement
du PTZ neuf à 40 % quelle que soit la zone,
soit des hausses allant de + 55% à +120%
des montants de PTZ selon la zone PTZ
de sa résidence principale durant les
deux dernières années est à nouveau
éligible. Sans frais de dossier ni
intérêts, ce prêt ne permet pas à lui
seul l’acquisition d’un logement et
doit être associé à un prêt immobilier
principal avec éventuellement un
apport personnel du primo accédant.
Il est accordé par des banques ayant
signé une convention avec l’État et la
société de gestion du dispositif.
Zonage
L’obtention du PTZ, ainsi que
son montant et ses modalités de
remboursement,
dépendent
du
montant de l’opération, du nombre
de personnes composant le ménage,
des ressources du ménage et de la
tension de la zone où se situe l’achat
immobilier à financer (de A à C).
Plus la zone où est situé le logement
est tendue, plus les plafonds de
ressources pour bénéficier du PTZ
sont élevés et plus le montant du prêt
est élevé.
Revenus du ménage
Pour
être
éligible
au
PTZ+,
l’emprunteur ne doit pas dépasser
un certain plafond de revenus qui
varie selon la zone et la composition
du foyer. Par exemple, la limite pour
une personne seule est de 37.000 €
en zone A (Paris) tandis qu’elle sera
de 24 000 € en zone C (zones rurales).
Pour un ménage de 4 personnes, ces
plafonds sont doublés.
Plafonds PTZ 2016 (Plafonds de ressources à ne pas dépasser selon la taille du foyer en euros, source : ministère du Logement)
Nombre de personnes destinées à occuper le logement
Zone A
Zone B1
Zone B2
Zone C
1 personne
37 000 €
30 000 €
27 000 €
24 000 €
2 personnes
51 800 €
42 000 €
37 800 €
33 600 €
3 personnes
62 900 €
51 000 €
45 900 €
40 800 €
4 personnes
74 000 €
60 000 €
54 000 €
48 000 €
5 personnes
85 100 €
69 000 €
62 100 €
55 200 €
6 personnes
96 200 €
78 000 €
70 200 €
62 400 €
7 personnes
107 300 €
87 000 €
78 300 €
69 600 €
À partir de 8 personnes
118 400 €
96 000 €
86 400 €
76 800 €
Aquitaine
54
Logement neuf
PTZ 2016
Part de financement par le PTZ
Pour le calcul du montant du PTZ, on applique un pourcentage de 40% au coût maximal de l’opération toutes taxes
comprises, dans la limite d’un plafond. Ce coût comprend le coût de la construction ou de l’achat et les honoraires de
négociation. Les frais d’acte notarié et les droits d’enregistrement ne sont pas inclus.
Coût maximal sur lequel sera calculé le PTZ (En euros, source: Ministère du Logement)
Zone A
Zone B1
Zone B2
Zone C
1 personne
150 000 €
135 000 €
110 000 €
100 000 €
2 personnes
210 000 €
189 000 €
154 000 €
140 000 €
3 personnes
255 000 €
230 000 €
187 000 €
170 000 €
4 personnes
300 000 €
270 000 €
220 000 €
200 000 €
5 personnes et plus
345 000 €
311 000 €
253 000 €
230 000 €
Montant maximum du PTZ (En euros, source: Ministère du Logement)
Zone A
Zone B1
Zone B2
Zone C
1 personne
60 000 €
54 000 €
44 000 €
40 000 €
2 personnes
84 000 €
75 600 €
61 600 €
56 000 €
3 personnes
102 000 €
92 000 €
74 800 €
68 000 €
4 personnes
120 000 €
108 000 €
88 000 €
80 000 €
5 personnes et plus
138 000 €
124 400 €
101 200 €
92 000 €
Tranches de revenus
Outre les plafonds définis ci-dessus, des tranches de revenus servent à calculer la durée de remboursement du PTZ et le
différé de remboursement accordé, période pendant laquelle on ne rembourse que le prêt principal.
Pour se situer dans les tranches de revenus, il convient de déterminer son quotient familial en divisant ses revenus par un
coefficient tenant compte de la composition du foyer :
Quotient familial (Source: Ministère du Logement)
Nombre de personnes
1
2
3
4
5
6
7
8 et plus
Coefficient
1
1,4
1,7
2
2,3
2,6
2,9
3,2
Par exemple, un couple disposant de 35 000 € de revenus aura un quotient familial de 25 000 € et se situera donc dans la
tranche 3 pour un logement en zone A et dans la tranche 5 en zone B1. Les tranches de revenus varient selon la zone.
Tranches de revenus (En €, source: Ministère du Logement)
Zone A
Zone B1
Zone B2
Zone C
Tranche 1
jusqu’à 22 000
jusqu’à 19 500
jusqu’à 16 500
jusqu’à 14 000
Tranche 2
jusqu’à 25 000
jusqu’à 21 500
jusqu’à 18 000
jusqu’à 15 000
Tranche 3
jusqu’à 37 000
jusqu’à 30 000
jusqu’à 27 000
jusqu’à 24 000
Durée et différé
La durée du prêt dépend de la tranche dans laquelle se situe le quotient familial de l’emprunteur. Dans la première tranche,
la durée du prêt atteint 25 ans avec un différé total pendant 15 ans. Pour la deuxième tranche, le différé reste possible à
100% pendant 10 ans (pour une durée de 22 ans au total). Dans la troisième tranche, le différé passe à 5 ans pour une durée
de prêt de 20 ans.
Durée et différé de remboursement en années (Source: Ministère du Logement)
Conditions au 1er janvier Différé de remboursement
2016
Durée de remboursement
Durée du prêt
Tranche 1
15
10
25
Tranche 2
10
12
22
Tranche 3
5
15
20
Aquitaine
55
Maisons individuelles
Le marché retrouve des couleurs
Aquitaine :
la maison
individuelle
retrouve des
couleurs
Entre les effets
bénéfiques du PTZ +, le
retour des investisseurs
et des concepts de
plus en plus évolutifs
et particulièrement
respectueux de
l’environnement, le
secteur de la maison
individuelle en Aquitaine
redevient très attractif.
> L’Aquitaine (sur le modèle de
l’ancienne région) a toujours été un
terrain propice à l’épanouissement
de la maison individuelle. Pourtant, la
crise qui s’est installée durant plusieurs
années a malmené cette tradition.
L’année 2016 semble cependant
avoir renoué avec une reprise d’une
activité prisée par les ménages : « La
conjoncture s’est considérablement
améliorée
depuis
le
dernier
trimestre 2015, notamment grâce au
positionnement plus significatif des
primo-accédants », explique DidierPaul Armand, Directeur Général de
GCI Construction Habitat (Maisons de
Gironde et GCI).
Que s’est-il donc passé au cours de
ces derniers mois ? « Le gouvernement
a pris conscience de ce qui était
nécessaire, à savoir privilégier les
primo-accédants et le secteur de
la construction », souligne encore
Didier-Paul Armand.
MAISON MCA
Primo-accédants
reviennent
et
investisseurs
Le PTZ renouvelé semble avoir produit
ses effets et, ce faisant, la demande
jusque ici comprimée, se révèle,
entrainant une dynamique nouvelle.
Eric Yoteau, responsable commercial
de MCA, l’un des leaders de la maison
individuelle dans le Grand Sud-Ouest
et qui fête ses 30 ans d’existence en
2016, confirme cette observation et
prolonge le constat : «Grâce au PTZ,
nous avons retrouvé une clientèle de
primo-accédants et nous continuons
à avoir une activité soutenue sur
les départements côtiers avec des
secundo-accédants. Ce prêt est
exceptionnel et permet de disposer
jusqu’à 80 000 € à 0 %. Les primoaccédants ne sont pas les seuls à
revenir. Le secteur de la maison haut de
gamme connaît une embellie, mais
c’est aussi le retour des investisseurs
qui semble notable, comme l’ajoute
Eric Yoteau : « Les investisseurs
représentaient 20 % des acquéreurs
de maison individuelle en amont
de la crise, avant de chuter à 4 %.
Actuellement, leur part se situe
entre 10 et 12 %. Leur budget moyen
pour un projet terrain plus maison est
d’environ 150 000 € et, régulièrement,
ils acquièrent une parcelle permettant
de réaliser deux maisons pour
atteindre un budget de 300 000 € ».
Aquitaine
56
Côté accédant, l’enveloppe financière
moyenne pour une maison est de
123 000 € et pour le terrain, de 30 000 €
à l’intérieur des terres. Le budget est
aux environs de 300 000 € le long
des côtes ». Didier Armand évoque
un budget global (terrain/maison) de
250 000 € dans la métropole bordelaise
(mais éloigné de Bordeaux).
Comme l’indique Jacques Dufort,
PDG du Groupe IGC Construction,
leader en Nouvelle Aquitaine, le
foncier reste un enjeu important : « Il
existe des secteurs où la pénurie de
foncier est réelle, comme autour de la
métropole bordelaise, mais aussi près
du littoral. En intra rocade, le foncier
peut toujours se trouver, mais il faut
être près à envisager une enveloppe
de 200 000 € pour une parcelle de 200
à 250 m2, ce qui limite forcément le
niveau de la clientèle ».
Innovation et développement
En Aquitaine, les constructeurs de
maisons individuelles privilégient
clairement
l’innovation
des
constructions.
Le
groupe
IGC
Construction s’est ainsi vu décerner,
par l’Union des Maisons Françaises,
la médaille d’or du Challenge 2016
Concept House ainsi que le Prix
Spécial du Jury pour la deuxième
année, pour sa maison AÏON 2050.
Espaces modulaires (D’une base de
Jean-Marc Delpech
positive ! Ce pôle R&D ainsi que
trois architectes salariés travaillent
en ce moment sur la construction
de 2 pavillons dotés des dernières
technologies en matière de « maison
connectée », sur l’agglomération
toulousaine et perpignanaise ».
Un Avenir confiant
152 m² avec 3 chambres, la maison peut
s’étendre à 200 m² avec 5 chambres,
plus un studio indépendant de 47m2
sur le toit) ; gestion des déchets (tri
entre organiques destiné au compost
et non recyclables transitant par un
réseau souterrain) ; structures légères
avec un béton haute performance ;
vitrage
à
sept
performances
(chauffage, occultation, anti-effraction,
autonettoyant, écran Ipad, fonction
réfléchissante de lumière, usage
photovoltaïque)….la maison AÏON
2050 est tout cela et même plus avec
la filtration de la quasi totalité des
particules fines. « Tout cela existe,
mais n’est pas encore nécessairement
adapté au secteur de la maison,
explique Jacques Dufort. Tout ne
se fera pas, mais cette démarche
innovante va permettre de convaincre
des industriels, comme pour le vitrage
chauffant, de s’intéresser à l’application
de certaines fonctions pour la maison
individuelle ». Le Groupe HDI s’est
aussi engagé depuis des années
dans une démarche d’innovation et la
constitution d’un pôle R&D destinés
à améliorer « l’Habitat de demain ».
« Parmi les réalisations innovantes,
souligne son Président, Jean-Marc
Delpech, le premier fruit de cette
recherche est visible à Castres, avec
un pavillon témoin répondant presque
totalement à la future réglementation
thermique RT 2020 : 250 m² à énergie
Face à une conjoncture rassurante,
les constructeurs poursuivent leur
développement et leurs projets.
Avec Maisons de Gironde, le Groupe
GCI (qui est par ailleurs engagé sur
des activités d’Ehpad, de logements
sociaux ou de maisons de retraites) s’est
recentré sur la métropole bordelaise,
le bassin d’Arcachon où il est présent
depuis 25 ans, avec un périmètre
« plus réduit mais plus pertinent, qui va
permettre d’augmenter la production
de maisons, passant de 100 à 120
par an », annonce Didier Armand.
Quant au groupe HDI (avec Demeures
d’Aquitaine), l’objectif pour le second
trimestre 2016, est de franchir le seuil
des 1000 maisons vendues et 650
chantiers ouverts, dans un contexte
où, constate Jean-Marc Delpech, « les
acheteurs sont devenus de plus en plus
exigeants ». Pour Eric Yoteau (MCA),
« Nos spécificités, telles que l’étude de
sol gratuite et complète, nos ouvriers
intégrés ou encore une procédure
tendant
à
être
complètement
transparent
vis-à-vis
du
client,
représentent des vecteurs important
de développement », notamment
sur le secteur du haut de gamme.
Enfin, le groupe IGC Construction
(les maisons personnalisées I.G.C.,
I.G.C., Maison Aquitaine, implantée,
E.C.G.,
Ariane
Constructions,
Construction Horizontale CH) livrera
1250 maisons en 2016 pour 1 600
vendues, confirmant son rang de
leader. Avec 65 agences (dont une
ouverte récemment à Villenave
d’Ormon), sept maisons témoins et
dix show-rooms, une nouvelle maison
Ariane Constructions (Spring’Home) à
Homexpo, le groupe reste concentré
sur l’évolution de ses concepts de
maisons plus que sur son extension
géographique.
Les
perspectives
s’annoncent donc encourageantes,
avec un soutien aux primo-accédants,
un retour des investisseurs et une
progression qualitative permanente
de l’offre.
Aquitaine
57
Nous
contribuons
à l’habitat de
demain ! Jean-Marc Delpech
Président du Groupe HDI
>
Parlez-nous de votre présence
en Aquitaine avec Demeures
d’Aquitaine, filiale du groupe HDI
Jean-Marc Delpech : Le groupe HDI
réalise un Chiffre d’affaire de 42 M€, 850
ventes brutes, 480 chantiers ouverts et
120 collaborateurs En 2011, je m’étais
implanté en Poitou-Charentes, par une
opération de croissance externe en
rachetant la Société Logis du Pertuis.
C’est en 2012 que j’ai créé Demeures
d’Aquitaine ouvert 6 agences sur la
Gironde et les Landes. C’est un marché
très prometteur en terme de potentiel
dans une région particulièrement
attractive. Par sa démographie et son
tissu économique et surtout la qualité
de vie qu’elle offre, les médias en font
une des toutes premières régions à
vivre.
Demeures
d’Aquitaine
signera
la réalisation de 50 maisons dès
2013 et l’ouverture de 3 agences
supplémentaires. Sous la marque de
Demeures d’Aquitaine, nous avons
réalisé une centaine de maisons en
2014. Nos agences, installées en
Gironde, à Cadaujac, Fargues-SaintHilaire, Saint-Aubin-de-Médoc, Saint-
Eric Yoteau
Pourquoi avoir crée un pôle Recherche
et développement ?
DEMEURES D’AQUITAINE
André-de-Cubzac,
Biganos ainsi
qu’à Biscarosse, dans les Landes,
permettent aux acquéreurs de trouver
des opportunités de terrains adaptées
à leurs besoins et leur budget, ainsi
que l’ensemble de nos modèles pour
y implanter leur projet de maison.
En 2016, nous visons en Nouvelle
Aquitaine la stabilisation et le
renforcement du secteur avec
l’ouverture d’une agence à Talence
pour le Bordelais.
Jean-Marc Delpech : Nous avons
misé sur un pôle R&D qui a pour
finalité l’amélioration de « l’Habitat
de demain ». 2020 arrive à grands
pas avec sa nouvelle réglementation
thermique, c’est maintenant qu’il
faut y réfléchir. Parmi les réalisations
innovantes, le premier fruit de cette
recherche est visible à Castres avec un
pavillon témoin répondant presque
totalement à la future réglementation
thermique RT 2020 : 250 m² à énergie
positive ! Ce pôle R&D ainsi que
3 architectes salariés travaillent en
ce moment sur la construction de
2 pavillons dotés des dernières
technologies en matière de « maison
connectée », sur l’agglomération
toulousaine et perpignanaise. HDI
a également renforcé le secteur de
Béziers et Castres, avec le rachat de
deux pavillons, dont un de Geoxia,
pour la marque Maisons Bati France.
Enfin le dernier exemple est celui de
la marque Delcobat. HDI est en pleine
étude autour d’un projet à vocation
internationale : un voyage est prévu
>
Quelles sont les spécificités de
MCA ?
En 2016,
nous fêtons
nos 30 ans
d’existence
Eric Yoteau : MCA, l’un des leaders de
la maison individuelle dans le Grand
Sud-Ouest fête ses 30 ans d’existence
en 2016. Filiale indépendante du
groupe Maisons France Confort et
partenaire du réseau Caisse d’Epargne
et du Crédit Foncier, l’entreprise est
dans une dynamique à deux chiffres.
Nos spécificités, telles que l’étude de
sol gratuite et complète, nos ouvriers
intégrés ou encore une procédure
tendant
à
être
complètement
transparent
vis-à-vis
du
client,
représentent des vecteurs important
dans le développement de la société
comme vers les maisons haut de
gamme.
La maison individuelle renoue-t-elle
avec la croissance ?
Eric Yoteau
Responsable commercial de
MCA
Eric Yoteau : Grâce au PTZ, nous
avons retrouvé une clientèle de primoaccédants et nous continuons à avoir une
activité soutenue sur les départements
côtiers avec des secundo-accédants. Ce
Aquitaine
58
cette année en Chine pour assister à
la construction d’un programme de
80 maisons à l’aide d’une imprimante
3D. L’impression 3D permettra une
nouvelle révolution industrielle en
changeant le mode de fabrication
actuelle de production de masse,
par une production personnalisée et
localisée.
Le secteur de la maison individuelle
est-il sorti des années de crise ?
Jean-Marc Delpech : Avec Demeures
d’Aquitaine et nos agences sur le
terrain, nous observons que la baisse
des taux d’intérêt et l’effet positif du
PTZ ont permis une légère reprise du
marché bordelais.
Ainsi, Demeures d’Aquitaine, qui
représente une production d’environ
une centaine de maisons par an,
progresse de 20 % pour une offre
personnalisée en milieu et haut de
gamme.
Tant que les taux d’intérêts resteront
aussi bas, nous restons confiants
dans la relance de ce secteur, qui ne
retrouvera cependant pas les pics
historiques d’il y a dix ans.
prêt est exceptionnel et permet de disposer
jusqu’à 80 000 € à 0 %. L’enveloppe financière
moyenne pour une maison est de 123 000 €
et, pour le terrain, de 30 000 € à l’intérieur
des terres. Le budget est au environ de
300 000 € le long des côtes. De plus, nous
observons le retour des investisseurs, qui
représentaient 20 % des acquéreurs de
maison individuelle en amont de la crise,
avant de chuter à 4 %. Actuellement, leur
part se situe entre 10 et 12 %. Leur budget
moyen pour un projet terrain avec maison
est d’environ 150 000 € et, régulièrement,
ils acquièrent une parcelle permettant de
réaliser deux maisons pour atteindre un
budget de 300 000 €.
Didier-Paul Armand et Jacques Dufort
>
Les candidats à la maison individuelle
sont-ils de retour ?
Didier-Paul Armand : La conjoncture s’est
considérablement améliorée depuis le
dernier trimestre 2015, notamment grâce
au positionnement plus significatif des
primo-accédants. Ce segment de clientèle
se révèle depuis l’annonce du Premier
ministre en août 2015 et les mesures qui
s’en sont suivies, avec la redéfinition et
le maintien du PTZ. Comme toujours, et
combien de fois l’ai-je répété, la stabilité
favorise, réconforte et encourage les
primo-accédants !
Un autre phénomène est à noter : avec
les mesures d’investissement locatif dit
« Pinel », nous assistons au réveil des
investisseurs qui reviennent en Aquitaine et
retrouvent une vitesse de croisière dans le
secteur de la maison individuelle. Le marché
retrouve une dynamique mécanique.
Enfin, il convient de souligner qu’en
matière d’offre de terrains, les aménageurs
ont réalisé des parcelles plus petites,
notamment dans la métropole bordelaise,
plus accessibles, même si les prix restent
élevés.
Nous
confirmons
notre rôle
de leader
en Aquitaine
Quel est le positionnement de Maisons
de Gironde, l’une des deux marques de
maisons de votre groupe ?
Didier-Paul Armand : Contrairement à
la stratégie de nombreux constructeurs
qui optent pour un redéploiement,
Maisons de Gironde, présent depuis
28 ans, a choisi de se recentrer sur
la métropole bordelaise et le bassin
d’Arcachon.
Le périmètre est plus réduit mais plus
pertinent en matière de développement.
Avec une centaine de maisons produites
par an, Maisons de Gironde a choisi de
rester sur un territoire qu’elle connaît
parfaitement, démarche utile lorsque
l’on connaît les contraintes en matière
de foncier et d ‘aménagement.
Quant à notre seconde marque, GCI,
elle a été lancée il y a trois ans sur un
marché comme Limoges et connaît une
production régulière et suffisante ce
marché.
Enfin, le groupe GCI réalise aussi des
EHPAD, maisons de retraite, logements
sociaux (en tant que contractant
général) qui nous permet d’avoir une
bonne connaissance des collectivités et
de leurs besoins.
> Comment vous positionnez-vous sur
le marché de la maison individuelle ?
Jacques
Dufort
:
Le
groupe
IGC
Construction
(les
maisons
personnalisées I.G.C., I.G.C., Maison
Aquitaine, implantée, E.C.G., Ariane
Constructions, Construction Horizontale
CH) livrera 1250 maisons en 2016 pour
1 600 vendues, confirmant son rang
de leader. Avec 65 agences, dont une
ouverte récemment à Villenave d’Ornon,
sept maisons témoins et dix showrooms, ainsi qu’une nouvelle maison
Ariane Constructions (Spring’Home) à
Homexpo. Le groupe reste concentré
sur l’évolution de ses concepts de
maisons plus que sur son extension
géographique.
Nous
connaissons
parfaitement
notre territoire
Didier-Paul Armand
Directeur Général de GCI
Construction Habitat
AÏON 2050. Espaces modulaires, gestion
des déchets, structures légères avec un
béton haute performance, vitrage aux sept
performances, la maison AÏON 2050 se
projette dans l’avenir. Tout cela existe, mais
n’est pas encore nécessairement adapté
au secteur de la maison. Tout ne se fera
pas, mais cette démarche innovante va
permettre de convaincre des industriels,
comme pour le vitrage chauffant, de
s’intéresser à l’application de certaines
fonctions pour la maison individuelle.
Vous avez justement été encore
récompensé pour l’un de vos projets.
Lequel ?
Jacques Dufort
PDG du Groupe IGC
Construction
Jacques Dufort : L’Union des Maisons
Françaises nous a décerné la médaille
d’or du Challenge 2016 Concept House
ainsi que le Prix Spécial du Jury pour
la deuxième année, pour sa maison
Aquitaine
59
MAISON IGC
Contrat de construction
MAISON DEMEURES D’AQUITAINE
>
Les
garanties
et
protection du contrat
de construction
Le contrat de
construction
de maisons
individuelles
1 - La garantie de
remboursement en
cas de versement
d’acompte :
Si le contrat prévoit
des
paiements
au
constructeur avant la date d’ouverture du
chantier, leur remboursement doit être garanti
par un organisme habilité.
L’objet de cette garantie est de permettre au
maître de l’ouvrage de récupérer les sommes
qu’il a versées avant l’ouverture de chantier au
cas où le contrat ne prendrait pas effet :
• du fait de la non réalisation d’une condition
suspensive dans le délai prévu.
• du fait de la non-ouverture du chantier à la
date convenue.
• du fait de l’exercice par le maître d’ouvrage
de sa faculté de rétraction dans le délai de
sept jours après réception du contrat.
En l’absence de garantie de remboursement,
le constructeur ne peut exiger, à la signature
du contrat qu’un dépôt de garantie au plus
égal à 3 % du prix. Le dépôt est effectué sur
un compte spécial ouvert au nom du maître
Aquitaine
60
de l’ouvrage auprès d’un
organisme habilité.
2 - La garantie de
livraison à prix et
délais convenus :
Cette garantie est aussi
appelée
« Garantie
d’achèvement ».
C’est une des dispositions
principales de la loi votée
en décembre 1990 renforçant la protection de
l’acquéreur et qui est obligatoire pour tous les
constructeurs de maisons individuelles depuis
décembre 1991. Vous devez exiger dans votre
contrat, au plus tard à l’ouverture du chantier,
l’attestation de garantie de livraison à prix et
délais convenus.
Cette garantie doit être nominative et
émaner du garant lui-même sous forme d’un
document original.
Cette garantie est une sécurité absolue pour
vous et vous apporte la certitude que votre
maison sera construite dans les meilleures
conditions.
Qui ?
Innovation majeure de la loi de 1990,
cette garantie est obligatoire pour toutes
les entreprises, quelles que soient leurs
appellations (constructeurs, entrepreneurs,
tous les risques liés à la défaillance de votre
constructeur.
Pour garantir le respect du délai : en cas de
défaillance du constructeur dans le respect
des délais de livraison, l’organisme prend en
charge les pénalités forfaitaires prévues au
contrat lorsque le retard excède 30 jours.
Les autres garanties et assurances :
Les constructeurs membres de l’Union
des Maisons Françaises, vous apportent la
certitude qu’ils ont également toutes les
garanties et assurances suivantes :
3 - La garantie de parfait achèvement.
Si des désordres se révèlent dans la première
année qui suit la réception, le constructeur
s’engage à prendre en charge les travaux
nécessaires.
4 - La garantie de bon fonctionnement.
Cette garantie couvre pendant deux ans toutes
les malfaçons éventuelles qui peuvent affecter
les éléments d’équipement dissociables de la
construction : robinetterie, portes intérieures,
etc.
maîtres d’œuvre, artisans…) qui se chargent
de la construction de la maison au sens de
l’article L.231-1 du code de la construction et
de l’habitation. Les constructeurs adhérents de
l’Union des Maisons Françaises l’appliquent
quant à eux depuis déjà juin 1988.
Quoi ?
Le fait de posséder cette garantie signifie
qu’un établissement de crédit, ou une
compagnie
d’assurance
spécialement
agréée à cet effet, se porte garant de votre
constructeur et s’engage pour lui auprès de
vous quoi qu’il advienne.
Comment ?
La garantie de livraison peut intervenir en
votre faveur dans plusieurs cas : Pour garantir
le prix convenu en cas de défaillance du
constructeur : votre maison sera terminée au
prix convenu dans le contrat initial. En cas de
dépassement du prix, le garant peut laisser
à votre charge une franchise d’un montant
maximum de 5% du prix de la maison.
Pour garantir l’achèvement : en cas de
défaillance du constructeur, liquidation
judiciaire par exemple, l’organisme garant
s’occupe de la poursuite des travaux au même
prix et dans les mêmes délais.
Quoi qu’il arrive vous êtes protégés contre
5 - La garantie décennale.
Le constructeur est responsable pendant
10 ans à compter de la réception de votre
maison des dommages qui compromettent la
solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre
à sa destination et de toute malfaçon d’un
élément d’équipement lié au gros œuvre.
Pour tous les constructeurs, la responsabilité
décennale est obligatoirement couverte par
une assurance.
6 - L’assurance dommages-ouvrage.
Vous devez obligatoirement contracter cette
assurance avant l’ouverture de votre chantier.
Le constructeur peut-être mandaté pour
vous l’obtenir. Elle vous assure pendant dix
ans pour les désordres portant atteinte aux
éléments fondamentaux de la construction.
Par cette assurance, vous obtiendrez la
prise en charge du paiement des travaux
de réparation des dommages avant même
que ne soit déterminé à qui (entreprise ou
constructeur) revient la responsabilité des
désordres constatés. En cas de revente de
votre maison dans les dix ans qui suivent la
réception, vous devrez justifier auprès de
l’acquéreur que vous avez souscrit l’assurance
dommages-ouvrage.
Les 10 avantages du contrat de
construction de maisons individuelles
Le contrat de construction d’une maison
individuelle est strictement encadré par une
loi du 19 décembre 1990, dont les dispositions
sont d’ordre public.
Aquitaine
61
IGC, le confort & l’innovation
d’un grand constructeur
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Pour nous, construire une maison, c’est accompagner
une famille dans un projet de vie. Depuis 35 ans, chaque
maison est un nouveau projet, différent du précédent, et
toujours aussi important. Nous vous accompagnons dans
la définition, le conseil, la conception et la réalisation de
votre maison.
IGC c’est également un site expérimental qui teste en
situation réelle nos équipements et nos processus de
construction avant de les commercialiser, afin de proposer
le plus grand confort à nos clients. Une exigence qui nous
a permis de livrer 30 000 maisons à ce jour dans le grand
Sud-Ouest, dont une grande partie ici, en Gironde…
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Maison IGC
> Repère
Un contrat règlementé… La régularité du
contrat contrôlée par le prêteur
Le maître de l’ouvrage qui s’adresse à un
constructeur de maisons individuelles ne
dispose en général d’aucune compétence
particulière sur le plan juridique, financier
et technique. C’est pourquoi, afin de le
protéger contre les dangers de certains
engagements irréguliers, le législateur a
instauré un contrôle préventif de la régularité du contrat.
Lorsque le maître de l’ouvrage finance la
construction de sa maison par l’intermédiaire d’un prêt, la loi impose au prêteur
de contrôler la régularité du contrat. Avant
d’émettre une offre de prêt, le prêteur doit
donc vérifier la présence dans le contrat
des diverses mentions obligatoires. Si une
des mentions obligatoires de l’article L 2312 du CCH ne figure pas dans le contrat qui
est soumis au prêteur, celui-ci doit refuser
d’émettre l’offre de prêt demandé. Grâce
à ce contrôle préventif, le maître de l’ouvrage est assuré que le contrat de construction de maison individuelle qu’il a signé
comporte toutes les mentions obligatoires
imposées par la loi.
Par ailleurs, avant de débloquer les sommes
prêtées au fur et à mesure de l’avancement
des travaux, le prêteur doit au préalable
vérifier que le constructeur a bien obtenu
une attestation nominative de garantie de
livraison à prix et délais convenus.
Le client n’a qu’un seul
interlocuteur : le constructeur.
Le lendemain de la première
présentation
de
la
lettre
recommandée lui signifiant le
contrat signé, le client bénéficie
d’un délai de réflexion de 7 jours
durant lequel il peut se rétracter.
Le contenu du contrat est contrôlé
par le prêteur qui vérifie que
toutes les clauses obligatoires y
sont bien mentionnées.
Lors de la signature du contrat,
le client connaît le coût total de
son projet de construction. Ce
prix est définitif, c’est à dire qu’il
Aquitaine
64
ne peut être modifié en cours de
construction que d’un commun
accord entre les parties.
Si un acompte est remis au
constructeur lors de la signature
du contrat, celui-ci doit souscrire
une garantie de remboursement,
qui prendra effet si les conditions
suspensives ne sont pas réalisées
dans le délai prévu ou si le
chantier n’est pas ouvert à la date
convenue.
La révision du prix est encadrée
puisque la loi fixe deux modalités
de révision de prix en fonction de
l’évolution de l’indice BT O1.
Les paiements sont réglementés.
En effet, la loi fixe le pourcentage
maximum du prix convenu
pouvant être exigé par le
constructeur à chaque stade de
construction. Le constructeur
s’engage à réaliser l’ensemble
des travaux de construction dans
un délai fixé au contrat. En cas de
retard, il est tenu de verser des
pénalités de retard.
Une fois le chantier ouvert, le client
est assuré qu’en cas de défaillance
du constructeur, sa maison
sera achevée aux prix et délais
convenus grâce à la garantie de
livraison qui est obligatoire dans le
cadre du contrat de construction
de maison individuelle.
Xoxo
A qui s’adresse
ce contrat ?
Principales
caractéristiques
du contrat de
construction
d’une maison
avec fourniture
de plan ?
Selon l’article L231_1
du
CCH
«
toute
personne qui se charge
de
la
construction
d’un
immeuble
à
usage
d’habitation
ou d’un immeuble à
usage
professionnel
et
d’habitation
ne
comportant pas plus de
deux logements destinés
au même maître de
l’ouvrage d’après un plan
qu’elle a proposé ou fait proposer doit conclure
avec le maître de l’ouvrage » un contrat de
construction de maison individuelle.
Ce contrat s’impose dès lors qu’une personne,
propriétaire d’un terrain, souhaitant y faire
construire une maison, confie l’établissement
des plans, ainsi que la réalisation, même
partielle, des travaux à un même professionnel.
Le contrat est-il définitif
dès sa signature ?
Une fois le contrat
signé, le constructeur
doit l’envoyer par lettre
recommandée
avec
accusé de réception
au maître de l’ouvrage
accompagné
d’une
notice descriptive, des
plans et d’une notice
d’information.
A compter du lendemain
de
la
première
présentation de cette
lettre recommandée, le maître de l’ouvrage
peut se rétracter dans un délai de 7 jours.
Quel est l’intérêt de signer un tel contrat ?
Le contrat de construction de maison
individuelle est réglementé par une loi du
19 décembre 1990, dont les dispositions
sont impératives. Cette loi comprend de
nombreuses dispositions en faveur des
accédants à la propriété d’une maison
individuelle et les protège ainsi de manière
efficace.
Cette protection est assurée par une
réglementation impérative du contenu du
contrat et du déroulement de l’opération de
construction.
Que recouvre le prix mentionné
dans le contrat ?
Le contrat mentionne le coût global de la
construction à réaliser en distinguant :
d’une part le prix convenu, qui englobe
les travaux devant être réalisés par le
constructeur et les prestations à sa charge
tels que l’élaboration du dossier de permis de
construire, le coût de la garantie de livraison,
> Repère
Un prix forfaitaire et définitif qui ne laisse pas de zone d’ombre
• Un prix global : Lors de la signature du contrat, le constructeur s’engage à réaliser un
ensemble de travaux déterminés pour un certain prix. Ce prix est forfaitaire, c’est à dire qu’il
englobe l’ensemble des travaux à la charge du constructeur.
Par ailleurs, si le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution de travaux indispensables à l’utilisation de l’immeuble, le constructeur est tenu de les mentionner dans la notice descriptive et
de chiffrer le coût de leur réalisation.
Grâce à cette réglementation, le maître de l’ouvrage connaît dès la signature du contrat, le
montant total des sommes qui lui seront nécessaires pour faire construire sa maison. Cette
définition précise du prix facilite le montage du plan de financement, qui correspondra au
plus près aux besoins du maître de l’ouvrage.
• Une révision de prix encadrée : Si le prix convenu inséré dans le contrat de construction de
maison individuelle est forfaitaire et définitif, il peut néanmoins être révisé en fonction de la
variation de l’indice BT 01. Cette révision est strictement encadrée, puisqu’elle ne peut être
effectuée qu’en fonction de l’une des deux modalités de révision fixée de manière impérative
par la loi.
Aquitaine
65
dans des conditions réglementées.
> Repère
Sous quel délai le constructeur doit-il
réaliser les travaux ?
Le contrat de construction de maison
individuelle indique obligatoirement
sous quel délai le constructeur doit,
à compter de l’ouverture du chantier,
réaliser l’ensemble des travaux de
construction et procéder à la réception
de la maison.
A défaut de respecter ce délai, le
constructeur est tenu de verser des
pénalités de retard, dont le montant
ne peut être inférieur à 1/3000ème du
prix convenu par jour de retard.
et d’autre part le coût des travaux
dont le maître de l’ouvrage s’est
éventuellement réservé l’exécution.
Ainsi, au jour de la signature du
contrat, le maître de l’ouvrage connaît
le coût total de la maison qui sera
réalisée.
Cela lui permet de monter un plan
de financement précis s’adaptant au
mieux à son budget.
Le prix convenu peut-il être révisé ?
Le prix convenu est forfaitaire et
définitif. Ce prix peut être révisé selon
des modalités très précises d’après la
variation de l’indice BTO1.
A quel moment s’effectue le paiement
du prix ?
Le prix est payé en fonction de
l’avancement des travaux d’après une
grille précise et réglementée.
Si le constructeur a souscrit une
garantie de remboursement, il peut
demander le paiement de 5 % du
prix convenu à la signature du contrat
et 5 % à l’obtention du permis de
construire.
L’échelonnement du prix est ensuite
le suivant :
15 % à l’ouverture du chantier ;
25 % à l’achèvement des fondations ;
40 % à l’achèvement des murs ;
60 % à la mise hors d’eau ;
75 % à l’achèvement des cloisons et à
la mise hors d’air ;
95 % à l’achèvement des travaux
d’équipement, de plomberie, de
menuiserie et de chauffage.
Le solde du prix est également payable
Que couvre la garantie de livraison ?
Avant de commencer les travaux, le
constructeur doit au préalable avoir
obtenu auprès d’un établissement
de crédit ou d’une compagnie
d’assurance
une
attestation
nominative de garantie de livraison à
prix et délai convenus.
Cette garantie a pour objet de
protéger le maître de l’ouvrage contre
la défaillance du constructeur en cours
de construction, puisque le garant a
dans ce cas l’obligation :
- de terminer la construction
conformément aux termes
du contrat de construction
de maison individuelle,
- de verser les pénalités dues
au maître de l’ouvrage en
cas de retard de livraison,
- de supporter le coût du
dépassement du prix convenu, s’ils
excèdent 5 % du prix initial.
(Source :
Francaises)
Union
Aquitaine
66
des
Maisons
La réception de votre maison
“Quel bonheur de nous retrouver
pour la première fois chez nous,
en famille… Un bon conseil ;
faîtes comme nous : choisissez un
constructeur de l’Union des Maisons
Françaises !”
1 - La date de réception
Elle marque :
• le point de départ des garanties
attachées à l’ouvrage
• le paiement du solde dans le cadre
des conditions légales précisées
obligatoirement dans le contrat de
construction
• la remise des clés
• le transfert des risques quant à la
garde de l’ouvrage
2 - Une visite de fond en comble
L’objet de la réception est de faire
l’état des lieux et des équipements.
Vous devez vérifier avec votre
constructeur si tout est conforme
point par point à la notice descriptive et aux plans. A cette occasion,
vous pouvez vous faire assister par
un professionnel habilité.
3 - Le procès-verbal de réception
Après ce “tour du propriétaire”,
vous procédez à la réception
• sans réserves si vous n’avez constaté aucune anomalie
• avec réserves si vous avez constaté
des vices apparents Ces éléments
figurent sur un procès-verbal que
vous signez et qui doit mentionner
le détail des réserves éventuelles
ainsi que le délai pour remédier
aux défauts constatés.
Une fois ces diverses étapes franchies, vous aurez la satisfaction de
prendre possession de votre maison,
conforme à vos désirs, et construite
par un professionnel de l’Union
des Maisons Françaises, attentif à
la qualité et à l’harmonie de ses
réalisations.
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