LOYERS ET FERMAGES en BAIL RURAL faites vos comptes

Côtes d’Armor
LOYERS ET FERMAGES en BAIL RURAL
faites vos comptes
Service Aménagement et Environnement
Equipe juridique - Droit rural
EDITION 2010-2011
INTRODUCTION: Depuis le 1er septembre 2010, les montants annuels des fermages sont
calculés suivant la variation d'un indice national des fermages, créé du fait d'une loi du 27 juillet
2010, publié chaque année par un arrêté ministériel.
Les échéances annuelles antérieures au 1er septembre 2010, s'évaluaient suivant la variation d'un
indice départemental des fermages, instauré par une loi du 2 janvier 1995, fixé chaque année
par un arrêté préfectoral.
Quant aux échéances de fermages antérieures au 1er septembre 1995, date d'entrée en vigueur
du premier arrêté préfectoral pris en application de la loi du 2 janvier 1995, elles étaient évaluées
suivant les cours de denrées (blé, viande bovine, porc, lait ..) fixés par arrêtés.
Les dispositions qui suivent, indiquent comment calculer le fermage selon l'ancienneté du bail.
Elles indiquent aussi comment calculer les échéances des loyers de la maison de ferme qui
s'estimaient suivant la variation de l'indice du coût de la construction jusqu'à l'entrée en vigueur
d'une loi du 8 février 2008. Depuis l'application de cette loi, ces loyers s'évaluent suivant la variation
de l'indice de référence des loyers (IRL).
En toute hypothèse, l’actualisation des loyers et fermages est ANNUELLE. Les paiements
mensuels, trimestriels ou semestriels éventuels sont considérés comme des acomptes.
le fermage des terres et bâtiments d'exploitation
Depuis 1995 les baux fixent celui-ci, non plus en denrées (blé, viande bovine, porc, lait...) mais en
monnaie. Cependant celui des anciens baux restés fixés en denrées, peut encore être calculé. Le
fermage annuel évalué jusqu'au 31 août 2010 suivant un indice départemental des fermages, est
dorénavant calculé suivant la variation de l'indice
INDICE NATIONAL DES FERMAGES
national des fermages. Le premier indice national des
depuis la loi n° 2010-874 du 27 juillet 2010
fermages, constaté par un arrêté ministériel, a été fixé
applicable du 1er septembre de l'année indiquée
à 98,37, soit une baisse de -1,63% par rapport au
au 31 août de l'année suivante.
fermage de l'an dernier - qui constitue la base 100 , applicable aux échéances du 1er septembre 2010
2010 = 98,37 (-1,63%) (arr. min. 27.09.2010)
au 31 août 2011.
si le fermage est en monnaie
Pour les BAUX EN COURS, AU DELÀ DE LA PREMIERE ANNUITE DU BAIL, le fermage à payer
s'obtient en appliquant l'indice national des fermages de 98,37, au montant dû l'an dernier qui
constituera la base 100 de façon constante à l'avenir. Il est possible aussi d'appliquer au fermage de
l'an dernier, le taux de variation de l'indice soit - 1,63% cette année.
Exemple 1 : Soit un fermage annuel évalué à 1569 € à l'échéance du 29 septembre 2009. Le fermage
au 29 septembre 2010 s'obtient en le divisant par 100 puis en multipliant par 98,37. Soit 1569 € /
100 x 98,37 = 1543,43 €. Le fermage de 1569 € du 29 septembre 2009 constitue la base 100
constante à l'avenir. Le fermage au 29 septembre 2010 peut aussi se calculer par application du taux
de variation de l'indice, au fermage de l'an dernier: 1569 € -1,63% = 1543,43€.
S'il est besoin de calculer ou vérifier le montant du fermage de base de l'an dernier, les
renseignements développés plus loin, relatifs aux fermages qui ont été soumis à l'indice
départemental des fermages et plus anciennement aux cours des denrées, permettront d'opérer son
évaluation.
En principe, pour les NOUVEAUX BAUX, le fermage à payer pour une période annuelle du bail
est égal au montant fixé dans le bail multiplié par le rapport entre le dernier indice des
fermages précédant la fin de cette période annuelle et le premier indice des fermages
suivant la date d'effet du bail (cf. art. R 411-9-9 et R 411-9-11 Code Rural) (1).
De ce fait, pour les nouveaux baux qui auraient pris cours depuis le 1er septembre 2009, le premier
montant annuel de fermage à payer reste le montant initial convenu dans le bail.
Le fermage convenu sera ensuite ainsi actualisé chaque année suivant l’évolution de l’indice.
Exemple 2 : soit un bail convenu le 1er décembre 2009 pour un fermage annuel de 1000 € ayant pris
effet à dater du 29 septembre 2009.
Fermage a payer au 29 septembre 2010 :
- le premier indice national des fermages suivant la date d’effet (29/09/2009) est l’indice 98,37
applicable à compter du 1er septembre 2010.
- le dernier indice national des fermages précédant la fin de la période annuelle (29/09/2010) est ce
même indice 98,37.
Au terme de la première année, le fermage à payer déterminé comme suit:
(1000 € X 98,37 / 98,37), reste le montant initialement convenu: 1000€
Fermage a payer au 29 septembre 2011 :
L’indice national des fermages à compter du 1er septembre 2011 est fixé à: ..(?).. (fixé l'an prochain)
- premier indice suivant la date d’effet du bail (29.09.2009) : 98,37
- dernier indice applicable au
INDICE DEPARTEMENTAL DES FERMAGES
29 septembre 2011 : ..(?)..
depuis la loi du 2 janvier 1995
Fermage au 29 septembre 2011:
applicable
du 1er septembre de l'année indiquée,
(1 000 € X ..(?).. / 98,37) = ???? €
au 31 août de l'année suivante.
En pratique, au delà de la première annuité du bail,
il sera possible aussi d’appliquer au précédent
fermage, la variation en % de l’indice d’une année
sur l’autre.
Le principe ci-dessus énoncé s'appliquait aussi
auparavant avec les indices départementaux des
fermages. Pour déterminer l'indice départemental
ayant suivi la date d'effet d'un bail, le tableau cicontre indique la valeur et l'évolution de ces indices
depuis 1995. Ces données permettent, s'il en est
besoin, l'évaluation des fermages antérieurs au 1er
septembre 2010, s'agissant des BAUX EN COURS
précédemment
soumis
à
ces
indices
départementaux. Elles permettent donc d'évaluer le
montant de leur dernier montant annuel de
fermage antérieur à cette même date qui constitue
leur base 100 à présent assujettie à l'évolution de
l'indice national des fermages.
1995 = 101,0 (+ 1% ) (arr. préf. 01.08.1995)
1996 = 103,1 (+ 2,08%) (arr. préf. 25.09.1996)
1997 = 104,7 (+1,55%) (arr. préf. 22.09.1997)
1998 = 107,0 (+2,20%) (arr. préf. 24.09.1998)
1999 = 108,7 (+1,59%) (arr. préf. 11.10.1999)
2000 = 105,9 (-2,58%) (arr. préf. 25.09.2000)
2001 = 106,4 (+0,47%) (arr. préf. 25.09.2001)
2002 = 107,8 (+1,32%) (arr. préf. 18.09.2002)
2003 = 104,0 (-3,53%) (arr. préf. 29.09.2003)
2004 = 103,7 (-0,29%) (arr. préf. 23.09.2004)
2005 = 103,7
(=) (arr. préf. 26.09.2005)
2006 = 102,2 (-1,45%) (arr. préf. 04.10.2006)
2007 = 102,8 (+0,59%) (arr. préf. 04.10.2007)
2008 = 104,9 (+2,04%) (arr. préf. 22.09.2008)
2009 = 108,8 (+3,72%) (arr. préf. 29.09.2009)
Exemple 3: soit un bail rédigé en août 2002 ayant pris effet au 29 septembre 2002, pour un loyer
annuel de 1500 €. L'indice départemental des fermages applicable au 29 septembre 2003 était de
104,0. Celui applicable au 29 septembre 2009 a été de 108,8 :
- le fermage de première année, au 29 septembre 2003, déterminé comme suit: 1500 € x 104,0 : 104,0
= 1500 €, restait le montant initial.
- le fermage au 29 Septembre 2009, se détermine comme suit: 1500€ x 108,8 : 104,0 = 1569€.
- le fermage au 29 septembre 2010 se détermine donc ainsi : 1569 € / 100 x 98,37 = 1543,43 €.
1
Cependant lorsque les parties conviennent d’un fermage payable d’avance, le bail peut disposer que l’indice de
référence est le dernier indice connu précédant la date d’effet du bail, l’indice d’actualisation de chaque année est alors
celui précédant le début de la période annuelle.
2
si le fermage est en denrées
Là aussi, comme pour les baux en cours au delà de leur première annuité, le fermage à payer cette
année s'obtient en appliquant l'indice national des fermages de 98,37, au montant annuel de
fermage dû l'an dernier qui constitue la base 100 constante à l'avenir. On se reportera donc à
l'Exemple 1 ci-dessus, ainsi qu'aux explications ci-après si nécessaire. Il est possible là encore
d'appliquer au fermage de l'année précédente, la variation en % de l'indice d'une année sur l'autre.
Soit -1,63 % cette année.
Le cours des denrées n'est plus fixé comme suite à la loi n° 95-2 du 2 janvier 1995. Si l'on veut les
évaluer, il convient d'abord de se référer à la dernière publication des cours, ci-après rappelés,
relative au 29 septembre 1994:
- pour les baux rédigés depuis le 1er juin 1978 : blé (124,50F le quintal), porc (7,54F le kg),
viande bovine (19,66F le kg), lait ( 1,75F le litre).
- pour les baux antérieurs au 1er juin 1978: blé (124,50F le quintal), orge (120,80F le ql), seigle
(118,30F le ql), avoine (118,30F le ql), pommes de terre (99,60F le ql), boeuf (10,22F le kg vif),
veau (16,71F le kg vif), porc (5,88F le kg vif), lait (1,65F le litre), beurre (31,24F le kg).
Pour calculer les cours des denrées de l'année 2009 applicables aux échéances annuelles du 1er
septembre 2009 au 31 août 2010, il convenait de multiplier les cours ci-dessus par le centième de
l'indice départemental des fermages (108,8) puis de convertir en € (1€ = 6,55957F). Il
s'ensuivait:
- pour les baux rédigés depuis le 1er juin 1978 : blé : 124,50 F X 1,088 = 135,46 F soit 20,65 €
le quintal ~ porc : 7,54 F X 1,088 = 8,20 F soit 1,25 € le Kg ~ viande bovine : 19,66 F X 1,088 =
21,39 F soit 3,26 € le kg ~ lait : 1,75 F X 1,088 = 1,90 F soit 0,29 € le litre.
- pour les baux antérieurs au 1er juin 1978 : blé : 124,50 F x 1,088 = 135,46 F soit 20,65 € le
quintal ~ orge : 120,80 F x 1,088 = 131,43 F soit 20,04 le ql ~ seigle : 118,30 F x 1,088 = 128,71 F
soit 19,62 € le ql ~ avoine : 118,30 F x 1,088 = 128,71 F soit 19,62 € le ql ~ pommes de terre :
99,60 F x 1,088 = 108,36 F soit 16,52 € le ql ~ boeuf : 10,22 F x 1,088 = 11,12 F soit 1,70 € le kg vif
~ veau : 16,71 F x 1,088 = 18,18 F soit 2,77 € le kg vif ~ porc : 5,88 F x 1,088 = 6,40 F soit 0,98 €
le kg vif ~ lait : 1,65 F x 1,088 = 1,80 F soit 0,27 € le litre ~ beurre : 31,24 F x 1,088 = 33,99 F soit
5,18 € le kg.
Les cours ainsi déterminés permettent d'évaluer le montant du fermage de l'an dernier qui,
considéré en base 100, sera ensuite actualisé suivant l'indice national des fermages de 98,37
cette année.
Exemple 4 : soit un fermage de 12 qx de blé, 158 kg de porc, 82 kg de viande bovine, 864 l. de lait. Les
cours des denrées de l'an dernier (blé: 20,65 € ~ porc: 1,25 € ~ viande bovine: 3,26 € ~ lait: 0,29 €)
multipliés par les quantités de denrées ainsi indiquées, déterminaient un fermage de 963 € au 29 Septembre
2009. Le fermage au 29 septembre 2010 s'évalue donc comme suit: 963 € / 100 x 98,37 soit 947 €.
Les baux dont le fermage est resté fixé en quantités de denrées, sont à convenir en monnaie à
l'occasion de leur renouvellement, en fin de bail.
le loyer de la maison de ferme
Le loyer de la maison doit être actualisé suivant la variation de l'indice de référence des loyers
(IRL). Il était actualisé suivant l'indice du coût de la construction jusqu'à l'entrée en application
dune loi du 8 février 2008 étendue aux baux en cours par une loi du 4 août 2008. Le bail indique
ordinairement pour ce loyer, son indice de référence initial. On trouvera ci-après, des tableaux
renseignant sur l’évolution des valeurs de ces indices.
Exemple 5 : si j'ai convenu au 29 septembre 2005 d'un loyer annuel de 2400 €, lorsque l'indice du coût de la
construction était de 1270, le loyer au 29 Septembre 2007 lorsque cet indice valait 1385, a été de:
2400€ x 1385 / 1270 = 2617 €.
Au 29 septembre 2007, l'indice de référence des loyers était de 113,37. Au 29 septembre 2010, il est de
118,26. Le loyer au 29 septembre 2010 est donc de 2617 € x 118,26 / 113,37 = 2730 €.
3
Evolution de l'INDICE DU COUT DE LA CONSTRUCTION (jusqu'à l'entrée en vigueur de la loi du 8 février 2008)
ANNEE
2001
1er trimestre
1125 (publ.13/07/01)
2002
1159 (publ.12/07/02)
1183 (publ.16/07/03)
1225 (publ. 09/07/04)
1270 (publ. 08/07/05)
1362 (publ. 11/07/06)
1385 (publ. 06/07/07)
2003
2004
2005
2006
2007
2ème trimestre
1139 (publ.12/10/01)
1163 (publ.15/10/02)
1202 (publ.14/10/03)
1267 (publ. 15/10/04)
1276 (publ. 14/10/05)
1366 (publ. 13/10/06)
1435 (publ. 12/10/07)
3ème trimestre
1145 (publ. (11/01/02)
1170 (publ. (10/01/03)
1203 (publ. (14/01/04)
1272 (publ. 12/01/05)
1278 (publ. 10/01/06)
1381 (publ. 12/01/07)
1443 (publ. 09/01/08)
4ème trimestre
1140 (publ. 12/04/02)
1172 (publ. 11/04/03)
1214 (publ. 09/04/04)
1269 (publ. 08/04/05)
1332 (publ. 07/04/06)
1406 (publ. 06/04/07)
-
Evolution de l' INDICE DE REFERENCE DES LOYERS (IRL) (à jour au 31 octobre 2010)
ANNEE
2007
2008
2009
2010
1er trimestre
2ème trimestre
3ème trimestre
4ème trimestre
113,07
115,12 (publ. 16/04/08)
117,70 (publ. 14/04/09)
117,81 (publ. 14/04/10)
113,37
116,07 (publ. 17/07/08)
117,59 (publ. 17/07/09)
118,26 (publ. 15/07/10)
113,68
117,03 (publ. 15/10/08)
117,41 (publ. 14/10/09)
118,70 (publ. 14/10/10)
114,30 (publ. 14/02/08)
117,54 (publ. 15/01/09)
117,47 (publ. 14/01/10)
Se renseigner, le cas échéant, sur une valeur plus ancienne de l'INDICE DU COÛT DE LA CONSTRUCTION
ou sur la valeur actuelle de l'INDICE DE REFERENCE DES LOYERS
Pour en savoir plus: consulter l'information fermage sur www.synagri.com en cliquant
successivement sur "Synagri Bretagne" > "Agrithèque" > "Droit rural" > "Références"
PART DE TAXES LEGALEMENT REMBOURSABLE AU BAILLEUR
Une "fraction" de la TAXE FONCIERE portant sur les biens loués (soit en principe une fraction des parts
communale, intercommunale, départementale et régionale des taxes foncières). A défaut de convention
particulière entre les parties, cette fraction est de 20 % (art. L 415-3 du Code rural).
Mais attention, depuis le 1er janvier 2006, les terres agricoles sont l'objet d'une exonération de 20% des
parts communale et intercommunale de taxe foncière sur les propriétés non bâties (cf. art 1394 B du
C.G.I.). Lorsque les terres sont louées, le montant de cette exonération doit être intégralement
rétrocédé au locataire sous la forme d'une réduction de la fraction de taxe remboursable ou d'une
réduction de fermage (cf. art. L 415-3 du Code rural).
En pratique, lorsque le fermier était ordinairement redevable d'une fraction de 20 % des parts communale et
intercommunale sur le non-bâti, la rétrocession s'opère en ne lui demandant plus cette fraction de 20 %.
Si le fermier était redevable d'une fraction de plus de 20 %, la somme dont il reste redevable sur ce point se
détermine par application de la formule [montant x (taux – 20 %) x 1,25 ] aux parts communale et
intercommunale.
En outre les propriétés non-bâties agricoles sont quasiment toutes exonérées des parts départementale
et régionale.
50 % de la "TAXE POUR FRAIS DE CHAMBRES D’AGRICULTURE" (art. L 514-1 du Code rural).
Une part proportionnelle des "FRAIS DE LA FISCALITE DIRECTE LOCALE", soit en pratique, 8 % en sus de
la somme totale à rembourser au propriétaire au titre de la "TAXE POUR FRAIS DE CHAMBRES
D’AGRICULTURE", et de la "TAXE FONCIERE" s'il y a lieu.
Si la propriété n'est louée qu'en partie, il y a lieu d'affecter la part de taxes au locataire au prorata du revenu
cadastral des biens loués. Pour connaître le revenu cadastral de la propriété, demander un extrait de matrice
cadastrale -relevé de propriété - au centre des impôts foncier du lieu de situation du bien.
Les éventuels dégrèvements de taxes foncières au bénéfice de jeunes agriculteurs ou par suite de calamités
agricoles ou pour mode de production biologique doivent aussi être entièrement rétrocédés aux locataires des
parcelles concernées (articles 1647-00 bis du C.G.I., L 411-24 et L 415-3 du Code rural).
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