IMMOBILIER – DECRET PINEL FISCALITE DE L`AMENAGEMENT

Décembre 2014
#93
IMMOBILIER – DECRET PINEL
Le décret n° 2014-1317 relatif au bail commercial et à la loi Pinel du 18 juin 2014 a enfin été signé le
3 novembre dernier, pour publication au JO le 5 novembre 2014.
Son principal article, l’article 6, crée trois nouveaux articles R145-35 à 37 du Code de commerce, relatifs à la répartition des charges entre bailleur et preneur.
Relevant auparavant de la liberté contractuelle, ne peuvent désormais plus être imputés au locataire :
« 1 / Les dépenses relatives aux grosses réparations ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la
réalisation de ces travaux ;
2 / Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité
avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses
réparations mentionnées à l’alinéa précédent ;
3 / Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal
est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe
foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du
local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;
4 / Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail ;
5 / Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.
La répartition, entre les locataires, des charges, impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l’ensemble
immobilier, peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.
Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées au 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique. »
Ce dernier point soulève deux difficultés quant à la qualification de la nature des travaux et à leur évaluation au regard du
remplacement à l’identique, ainsi qu’une interrogation quant à la part de ce montant réellement imputable au locataire.
Si les dispositions du décret sont applicables aux contrats en cours, celles résultant de son article 6 sur la répartition des
charges ne sont applicables qu’aux contrats conclus ou renouvelés à compter de la publication du présent décret.
Toute clause contraire à ces dispositions sera dorénavant réputée non écrite.
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FISCALITE DE L’AMENAGEMENT
La baisse de l’indice du coût de la construction enregistrée au 2ème trimestre 2014 (soit 1621) entraîne une diminution des
valeurs forfaitaires servant de base au calcul de la taxe d’aménagement (et de la redevance d’archéologie préventive).
Pour l’année 2015, les tarifs s’établissent comme suit :
• 799 €/m² dans les communes de la région Ile-de-France (contre 807 €/m² en 2014) ;
• 705 €/m² dans les autres communes (contre 712 €/m² en 2014).
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Décembre 2014
Par ailleurs, rappelons que plusieurs modifications ont été apportées à la redevance d'archéologie préventive (RAP), reprises
dans une circulaire du 18 juin 2013 relative à la réforme de la fiscalité de l’aménagement :
-- Les extensions de bâtiments résultant d'un permis de construire (PC), d'un permis de construire modificatif (PCM) ou d'une déclaration préalable (DP) sont désormais taxables à la RAP et ce, indépendamment de la surface initiale de ce bâtiment ;
-- Le champ de la RAP a été élargi par :
* suppression du seuil de 1 000 m² ;
* harmonisation quasi-totale de son assiette avec celle de la taxe d'aménagement ;
-- Le taux a été diminué de 0,5% à 0,4% ;
-- En cas de dégrèvement, les frais d'assiette et de recouvrement [désormais alignés sur ceux de la taxe d'aménagement (3%)]
auparavant à charge du pétitionnaire, sont désormais remboursés ;
-- Le délai de reprise (et de contestation) est harmonisé avec celui de la taxe d'aménagement, soit le 31 décembre de la 3ème année
suivant la date du versement.
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EVOLUTION DE LA FISCALITE EN UNION EUROPEENNE
La Commission européenne a publié les derniers chiffres sur l’évolution de la fiscalité dans les 28 Etats membres de l’Union
européenne (UE) ainsi que dans la zone euro (18 Etats).
Le ratio des recettes fiscales, c’est-à-dire le montant total des impôts et des cotisations sociales effectives obligatoires, exprimé en pourcentage du PIB, s’est établi à 39,4 % du PIB en 2012 dans les 28 Etats membres de l’UE, soit une légère hausse
par rapport à 2011 (38,8 %). Quant à la France, celle-ci se situe au-dessus de cette moyenne avec une charge fiscale
globale de 45 % du PIB, contre 43,7 % en 2011. Cette dernière a également augmenté dans la zone euro pour atteindre
40,4 % du PIB en 2012, contre 39,5 % en 2011.
Pour 2013, les estimations d’Eurostat indiquent que les recettes fiscales en pourcentage du PIB devraient continuer de croître dans les deux zones.
Il résulte de cette étude que la principale source de recettes fiscales dans l’UE provient des impôts sur le travail,
représentant plus de la moitié du total des recettes fiscales en 2012 (51%), suivis des taxes sur la consommation
(28,5 %) et des impôts sur le capital (20,8 %). Concernant la France, les impôts sur le travail représentent
52,3 % en 2012, alors que les taxes sur la consommation s’élèvent à 24,7 % et à 23,6 % pour les impôts
sur le capital.
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JURIDICTION GRACIEUSE EN 2013
En 2013, la DGFiP a reçu 1 269 150 demandes gracieuses, en augmentation sensible de 7,28 %
par rapport à l’année précédente.
La part des demandes gracieuses dans le nombre total des demandes reçues (réclamations contentieuses et demandes gracieuses) s’établit à 26,81 %, en augmentation continue depuis cinq ans.
La proportion des décisions favorables aux usagers en 2013 se stabilise au niveau de
2012 à 57,5 %, avec une diminution très significative du montant des allègements
accordés : 368 M€ en 2013, contre 462 M€ en 2012, soit -20,5 %.
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Sophie Cormary