En solo, ciblez votre clientèle

DECEMBRE 07
Mensuel
OJD : 248493
Surface approx. (cm²) : 1505
32 RUE NOTRE DAME DES VICTOIRES
75084 PARIS cedex 02 - 01 53 00 20 00
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Immobilier : faites grimper votre rendement
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departements de la premiere cou
renne parisienne, une contrainte sub
biste vous deve/ demander une
autorisation préfectorale Meme si
sur le terrain les conti oies i estent ra
assîmes
Ces regles connues prene? le temps
de réfléchir a votre offre Car, selon
k clientele les tarifs seront plus ou
moins eleves Pour un appartement
meuble loue a I annee a un etudiant
comptez environ 15 % de plus qu avec
une location nue Maîs les prix peu
vent grimper de 40 % pour un loge
ment loue a des touristes ou a des
cadres de direction Encore faut il
avoir le bien immobilier adapte un
appartement a Montmartre est re
cherche pai les touristes séduits par
ce vieux quartier parisien maîs en
aucun cas par un dirigeant plus in
teresse par un appartement classique
dans un quartier chic
Une decoration
soignée
vous permet de
Louer votre
bien plus cher
En solo, ciblez votre clientèle
Du studio pour un cadre en formation
aux cinq pieces dans un beau quai
tier pour une famille de retour
d expatriation on trouve aujourd hui
tout type d appartements meubles
dans les grandes villes Et le mar
che est tres porteur Si vous souhai
lez vous lancer seul mieux vaut tout
de meme avoir une petite idee de ce
que vous alle? faire Louer pour de
tres courtes periodes a des touristes
préférer une clientele d etudiants du
rani I annee scolaire privilegier des
cadres en formation Selon les cas,
les regles different En effet la gran
de liberte caractéristique de la loca
lion meublee a ete amoindrie
Préférez les locations saisonnières
La duree minimale du bail est de
sormais d un an ou de neuf mois si le
bien est loue a un etudiant Ensuite
la revalorisation du loyer est alignée
sur I indice de reference des loyers
comme pour les locations nues En
fin si vous souhaiter récupérer votre
bien vous dewez motiver votre choix
Toutefois ces regles s appliquent seu
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lement si le logement est la residen
ce principale du locataire Les loca
lions saisonnieres par exemple ne
sont pas concernees Dans ce cas
la relation est totalement libre Le bail
n est donc meme pas obligatoire Fn
revanche dans les villes de plus de
200 OOO habitants ainsi que dans les,
Des inscriptions impératives
Pour obtenir le statut de loueur en meuble professionnel il
faut s inscrire au registre du commerce et des societes au
greffe du tribunal de votre domicile Selon que vous vous inscrivez en nom propre ou via une societe de personnes il vous
en coûtera entre 600 et 10OO euros Considérant que vous n etes
pas un commercant certains greffes refusent I inscription
Dans ce cas demandez une copie de la decision explicitant le
refus Ce document vous servira pour vous donner le statut
aux yeux du fisc Par ailleurs en tant que professionnel, vous
devez également vous acquitter des cotisations sociales ll faut
donc vous inscrire a I Urssaf Si vous etes encore en activite
vous devrez seulement cotiser a la caisse de retraite des com
mercants Tant que vous ne dégagez pas de benefice d exploitation la cotisation reste modique limitee a moins de 500 eu
ros paran Ensuite un pourcentage s applique sur les recettes
Eléments de recherche :
Vous pouvez vous faire aider
pour trouver des locataires
Selon la clientele aussi une dispom
billie plus ou moins grande vous sera
demandée Les tounstes sont souvent
exigeants Et la courte duree des se
jours impose d effectuer un veritable
travail commercial pour eviter de trop
longues periodes de vacance Pour
vous faciliter la gestion de nombreux
intermédiaires proposent leurs scr
vices Avant de leur confier votre ap
partement vérifiez leur statut et leurs
moyens L interet de ce type de struc
ture si elle est professionnelle vous
garantir un meilleur remplissage
Home Rental annonce ainsi atteindre
un taux de 90 % Maîs leur mterven
lion n est pas gratuite il faut comp
ter en moyenne 25 % de commission
voire plus Dans tous les cas vous de
vrez suivre les comptes Le regime
du micro-bénéfices industriels et com
merciaux est le plus facile a mettre
en place Sachant que quèlques de
marches administratives suffiront
(umr encadre) pour obtenir le statut
de loueur meuble professionnel Maîs
si vous avez interet a faire une de
claration au reel confiez a un ex
perl comptable I etablissement des
comptes Au final aye? bien conscien
ce que pour doper votre rendement
chaque point est important Et que le
meuble nécessite un veritable enga
gement de votre part
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Immobilier : faites grimper votre rendement
Avec un produit package, surveillez
l'exploitant
C'est en principe la façon la plus simple
de se lancer dans la location meublée.
Via un conseiller en gestion de patrimoine ou directement auprès d'un
opérateur, vous achetez un package
cles en main intégrant lc bien immobilier, le montage financier et fiscal.
Ainsi que l'engagement d'un exploitant dans le cadre d'un bail commercial de longue durée de neuf à onze
ans. Le produit apparaît donc sans
soucis pour l'investisseur. Une simplicité qui, cumulée a l'avantage fiscal, fait mouche.
Attention toutefois. « Les offres ne tiennent pas toujours bien la route », estime
Eric Le Colzer, du cabinet de gestion
de patrimoine Borde Le Colzer & Associes. Pour éviter de vous retrouver piege, vous devez valider au moins
trois aspects. Premièrement : étudiez
le produit proposé. Les différents marchés du meublé ont connu ces dernières années un développement
soutenu. Ainsi, le rythme d'ouverture
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L'ouverture des
résidences
médicalisées reste
encadrée par
des dispositions
légales strictes.
Eléments de recherche :
des résidences étudiantes est passé
de I 500 logements en 2002 à 8000
cette annee, un chiffre comparable à
celui des nouvelles résidences médicalisées (Ehpad). Enfin, pres de 150
résidences de tourisme ouvriront cette
année, contre une soixantaine dans
les années 2000. Cette explosion se
traduit par un marche de plus en plus
concurrentiel. Tenez-en compte ' La
France a beau être la première destination touristique mondiale, les vacanciers ne vont pas n'importe où.
Ainsi, certaines résidences situées notamment dans les zones de revitalisation rurale ont du mal a atteindre le
seuil de remplissage necessaire à
l'équilibre économique de l'affaire.
De même, malgré le 1,4 million
d'étudiants qui quittent chaque année
le nid familial, l'offre de logements
etudiants est pléthorique dans certaines villes. Le feu est clignotant a
Valenciennes, Annecy, Nantes ou
Tours. Et il passe carrément à l'orange
a Amiens, Avignon, Poitiers ou Orléans. La situation est moins problématique pour les Ehpad, car toute
ouverture cst encadrée par des dispositions légales strictes impliquant
a chaque fois l'autorisation du préfet
et cèlle du conseil général. « Toutefois, il faut que les tarifs soient compatibles avec la clientèle locale »,
prévient Yann Reboulleau, directeur
associé du groupe Résideal. Pour choisir votre produit, vous devez donc tenir
compte de la localisation, mais aussi
de la capacité de l'établissement à générer uri chiffre d'affaires conséquent.
Prudence de rigueur si vous achetez
sur plan
Deuxièmement, vous devez valider le
montage fiscal. Exemple : deux ans
après avoir investi 518000 euros dans
des studios pour étudiants à Montpellier, Gabriel C s'est vu réclamer
80000 euros par le fisc. Le centre des
impôts lui reproche d'avoir déduit la
première année de ses revenus des
frais alors qu'il n'avait pas réalise
23000 euros de recettes. Ce seuil est,
en effet, un impératif pour bénéficier
du statut de loueur en meublé professionnel (LMP). Certes, il peut éventuellement être apprécié au prorata
temporis la première année d'activité.
Mais comme Gabriel C avait acheté
sur plan, il n'avait aucun loyer à dé-
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claret Or pour ce type d mves
tissement, il faut respecter un cer
tam formalisme < Pour eviter d'être
retoque par le fist, quand on acheté en
vente en l'état futur d'achèvement ll
convient d'étaler au maximum sur cinq
ans les frais d etablissement et d affecter
les frais d acquisitions d immobilisations
[ndlr frais de notaire, d'intermédiaire
etc ] au prix de revient de I immobilier >
conseille Dalai Benchenf avocate speLialisee du cabinet Fidal
Validez le montage fiscal auprès
d'un avocat spécialisé
L Administration est, en outre, tres
sensible au mode de calcul des amor
tissements Surtout depuis 2005 et
l'arrivée de nouvelles normes comp
tables L'amortissement ne doit plus
se calculer de façon uniforme pour la
totalité de I immeuble, maîs par com
posants Désormais la structure de
I immeuble, les menuiseries, le chauf
fage, etc , doivent chacun respecter
un rythme d amortissement Ainsi le
fisc considère que la structure du
bâti doit être amortie entre cinquante
et quatre vingts ans C est moins
avantageux que les vingt cinq ans
couramment utilises auparavant
« L'important est de pouvoir argu
menter » estime Dalai Benchenf
Pour cela mieux vaut faire valider
le choix des composants et leur duree
d amortissement par un expert immo
biher Ce qm permet de revenir a des
durées d amortissement plus réalistes >
En tout etat de cause il nous semble
préférable vu le contexte actuel de fai
re viser un dossier de LMP par un avocat specialise
Troisièmement, privilégiez un ex
ploitant fiable Car contrairement a
ce qui est annonce aux investisseurs
le versement des loyers n'est pas ga
ranti Quand le locataire exploitant ne
peut plus payer a cause d'une faillite
Les clauses du bail à surveiller
Le loyer sera au terme de la deuxieme annee entière suivant
la date de prise d'effet du bail, revise annuellement
au 1er janvier suivant,avec un taux d'augmentation de 1,5% net par an*k
if
-*
Cette revalorisation des loyers nous semble nettement insuffisante De facon
generale, mieux vaut indexer le bail sur un indice Si I inflation reprend, la rentabilite de I investissement va se dégrader tres fortement
Le bailleur conservera la charge d'une quete part forfaitaire f
des charges de copropriete a hauteur de 20 € TTC, par metre
carre habitable et par an
ll ne faut pas accepter une telle clause les charges de copropriete n ont pas
a être fixées forfaitairement Surtout a 20 euros par metre carre, car ce montant est tout simplement exorbitant En tout etat de cause vérifiez que les
charges d entretien reviennent bien a I exploitant
Au terme de la periode de 9 ans le bail sera renouvelé pour une nouvelle *
periode de 3 annees renouvelables et a défaut se renouvellera
rf
par tacite reconduction dans les termes prévus par la lol
Ce type de clause est trop flou Elle ne vous permet pas d avoir une bonne
visibilite sur ce qui se passera au terme du bail de neuf ans
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Eléments de recherche :
Les residences
touristiques
pullulent, maîs
pas toujours aux
bons endroits
ou de problemes de trésorerie, vous
n'avez comme seul recours qu'a attendre ou trouver un autre exploitant
acceptant de reprendre le flambeau
Avec souvent a la cle, une renego
elation a la baisse des loyers Actuellement plusieurs operateurs,
notamment Transmontagnes, maîs
aussi Life Valley ou I VR, sont confron
tes a des difficultes (voir Mieux Vivre
Votre Argent n° 317), Aussi, la ven
table garantie, c'est la qualite de votre
produit et de I exploitant Si la signature de Pierre & Vacances ne fait pas
de doute le marche compte de nombreux operateurs moins connus
Privilégiez les produits avec des
taux de rendement raisonnables
Alors comment se reperer ? En regardant de pres le contrat Méfiezvous des clauses franchement en
défaveur de l'investisseur (voir encadre) Par ailleurs, le rendement pro
pose est aussi un bon indicateur
Paradoxalement, un taux trop eleve
peut se réveler dangereux Cela si
gnifie que l'exploitant s est engage sur
un loyer qu'il risque d'avoir du mal a
honorer ou qu une partie des recettes
de la promotion est censée aider
l'exploitation, ce qui n est pas sam Un
rendement normal est compris entre
4 % et 5,5 % HT Et les bonnes ope
rations a 6 % sont rares Ce rendement
est net d impot Une difference de taille
avec les locations nues
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