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Le marché des entrepôts en France Bilan 2009 Étude réalisée sur la dorsale Lille-ParisLyon-Marseille, sur des bâtiments de classe A et B, et sur des cellules d’une taille minimum de 5 à 6 000 m² Contexte économique 2 Quelques chiffres clés Indicateurs économiques et indicateurs de marché Indicateurs économiques Indicateurs de marché Dorsale Lille-Paris-Lyon-Marseille 1,3 million m² placés Croissance PIB : -2,3% (chiffre provisoire) Taux de chômage : 9,4% (chiffre provisoire) ICC : -5,77% sur un an 1,9 million m² disponibles Prix du pétrole : 80,63 $ Baril de Brent 42 € / 53€ loyer prime Source: Jones Lang LaSalle 3 L’essentiel du marché locatif des entrepôts en France 4 Le marché des entrepôts en France Année 2009 Nord-Pas-deCalais Parc Ile-de-France Rhône-Alpes PACA 2 200 000 m² 10 000 000 m² 4 000 000 m² 2 000 000 m² 308 497 m² 532 059 m² 325 445 m² 141 996 m² 18 147 m² 13 642 m² 15 497 m² 20 285 m² 217 377 m² 881 100 m² 614 065 m² 129 362 m² 9,88% 8,81% 15,3% 6,5% Offre disponible à 1 an * 217 377 m² 1 111 554 m² 632 504 m² 129 362 m² Loyer prime €/m²/an HT 46 48-53 42-48 42-48 42-44 45-46 37-42 35-42 Demande placée Transaction moyenne Offre immédiate (au 30/06) Entrepôts de Classe A & B Taux de vacance (au 30/06) Loyer éco €/m²/an HT * : Sont pris en compte les offres immédiates au 30/0 6, les lib érations et les projets mis en chantier Sources: Jones Lang LaSalle / Immostat 5 La demande placée 6 Le niveau de commercialisation est en net repli cette année sur le marché immobilier des grands entrepôts Répartition et évolution de la demande placée en France NORD-PASDE-CALAIS 308 497 m² ILE-DEFRANCE En France * : 532 059 m² 2009 : 1,6 million m² m² - 30% 2008 : 2,3 millions m² m² RHÔNEALPES 325 445 m² 2007 : 2,7 millions m² m² PACA * Estimations Jones Lang LaSalle 141 996 m² Source: Jones Lang LaSalle 7 Les transactions de type clé en main ont largement contribué aux résultats enregistrés cette année Répartition de la demande placée par typologie de locaux en 2009 Dorsale Lille-Paris-Lyon-Marseille En m² 2009 : 1,3 million m² m² placéés plac 600 000 500 000 Dont 45% de clé clés en main 400 000 300 000 11% 57% 45% 19% 200 000 100 000 15% 2nde main 12% 70% 28% 43% 32% 13% 55% Neuf (hors clé en main) Clé en main 0 Lille Paris Lyon Marseille Source: Jones Lang LaSalle 8 Plus d’un utilisateur sur deux se sont positionnés sur des locaux compris entre 5 et 10 000 m² Répartition du nombre de transactions par tranche de surface en 2009 En nombre 40 4 35 3 30 9 > 40 000 m² 25 20 15 10 5 2 3 5 23 2 20 - 40 000 m² 5 10 - 20 000 m² 2 1 4 1 Lyon Marseille 0 Paris 1 12 7 Lille 5 - 10 000 m² Source: Jones Lang LaSalle 9 L’offre 10 Le ralentissement du marché locatif a d’importantes répercussions sur le stock vacant qui continue de croître Répartition géographique de l’offre immédiate au 31/12/09 Marseille 7% Dorsale Lille-Paris-Lyon-Marseille : 4T 2009 : 1 841 904 m² m² 4T 2008 : 1 310 000 m² m² Lille 12% + 41% Lyon 33% Paris 48% Source: Jones Lang LaSalle 11 Les marchés lyonnais et francilien voient leur niveau d’offre augmenté considérablement laissant craindre des risques de suroffre Répartition Offre / Demande par secteur géographique Lille Offre disponible à 1 an Paris Demande placée moyenne par an (période 2003/2009) Lyon Marseille En m² 0 200 000 400 000 600 000 800 000 1 000 000 1 200 000 Source: Jones Lang LaSalle 12 Les valeurs locatives 13 Après une contraction sévère des valeurs en 2009, la baisse des loyers tend à ralentir Positionnement des valeurs locatives françaises par rapport au cycle des loyers A court terme Ralentissement de la hausse des loyers Hausse des loyers Baisse des loyers Ralentissement de la baisse des loyers Source: Jones Lang LaSalle 14 Les valeurs locatives prime s’échelonnent en moyenne entre 42 et 53 euros sur le dorsale Valeurs locatives par secteur géographique NORD-PASDE-CALAIS 46€€ / 42 46 42--44 44€€ ILE-DEFRANCE 48--53 48 53€€ / 45 45-- 46 46€€ RHÔNEALPES PACA Loyer prime / Loyer éco 42--48 42 48€€ / 38 38-- 42 42€€ 42--48 42 48€€ / 35 35-- 42 42€€ Source: Jones Lang LaSalle 15 Synthèse et Perspectives 16 Quel bilan ? • Sur fond de crise économique et financière, les utilisateurs ont privilégié leurs implantations sur la dorsale Lille-Paris-Lyon-Marseille, disposant d’importants bassins de consommations et d’infrastructures denses, qui a concentré plus de 80% de la demande placée d’entrepôts en 2009. Conséquences de l’allongement des prises de décisions immobilières, et des renégociations accrues de baux, les volumes commercialisés sont en repli sur l’hexagone, notamment sur les marchés secondaires qui ont moins bien résisté. • Les quatre principaux pôles logistiques (Lille-Paris-Lyon-Marseille) totalisent pour l’année écoulée 1,3 million de m² placés, soit une baisse de 17% en un an. La réalisation de plusieurs opérations de type clé en main et compte propre ont permis d’amortir la chute des transactions, mais elle n’a pas permis d’enrayer la montée de la vacance. Le mouvement des utilisateurs reste motivé avant tout par la recherche d’économies, de rationalisation des sites et d’optimisation des flux. • La typologie de la demande placée a évolué. En effet, la part des chargeurs progresse au détriment des prestataires. Globalement, ces derniers ont connu une année particulièrement difficile. Tributaires des contrats qu’ils obtiennent, ils ont dû, prioritairement, faire face à la gestion de leurs disponibilités et rechercher une synergie sur l’ensemble de leurs sites. Conséquences, les nouvelles prises à bail ont été limitées, et certains d’entre eux ont même dû se défaire de surfaces excédentaires. 17 Quel bilan ? • L’offre immédiate, qui a connu une hausse remarquée en milieu d’année, s’est stabilisée au second semestre. Fin décembre, les disponibilités immédiates sur les quatre principaux pôles logistiques représentaient près de 1,9 million de m² (bâtiments de classe A, B et messagerie). Les nombreuses libérations, et les quelques livraisons de projets lancés en « blanc » en 2008, intervenue en début d’année, sont venues alourdir le volume d’entrepôts vacants. Le stock d’offre est globalement de bonne qualité avec une forte proportion de bâtiments de classe A dont l’absorption réelle, au regard de l’importance du nombre de clés en main réalisés cette année, reste faible. • Dans ce contexte de sur-offre, auquel s’ajoutent les difficultés de financement persistantes, les investisseurs sont demeurés très prudents quant aux lancements de nouvelles opérations, souvent conditionnés par la précommercialisation du bien en question. Conséquence, les projets dits en « gris » gonflent mais restent souvent à un stade hypothétique servant davantage de réserves foncières pour des clés en main ou des comptes propres. • Le déséquilibre entre l’offre et la demande a engendré une pression en ce qui concerne les valeurs locatives. Aussi, les loyers ont été révisés à la baisse et les mesures d’accompagnement consenties lors des négociations ont été relativement importantes. La décote entre le loyer facial et le loyer économique approche les 15%, même si ce constat ne peut être considéré comme une règle, chaque actif faisant l’objet d’une négociation particulière. 18 Quelles perspectives pour demain ? • 2009 a donc marqué le point bas du cycle immobilier du marché des entrepôts. L’année 2010 ne devrait pas connaître d’évolutions majeures. Compte tenu des quelques appels d’offres en cours, le début d’année devrait être en ligne avec 2009. La recherche d’économies devrait continuer de guider les utilisateurs. Et l’absence de lancement de nouveaux programmes devrait continuer à favoriser le développement de clés en main ou de comptes propres. Pour cette même raison, le stock d’offres disponibles devrait, quant à lui, rester stable. Les mises en chantier devraient continuer également d’être très limitées ; l’objectif premier étant pour les investisseurs de remplir avant tout les bâtiments existants. La pression sur les loyers devrait perdurer, sans pour autant envisager une nouvelle baisse de celles-ci. • Plus largement, la logistique pourrait dans les années à venir trouver un nouveau souffle non seulement via l’essor de nouvelles activités et le développement de la logistique urbaine de proximité mais également par la définition d’actifs respectueux des futures normes imposées. La véritable reprise n’est pas attendue avant 2011. 19 Annexes 20 Principales références de transactions locatives Nord-Pas-de-Calais – Année 2009 Preneur Typologie Surface Loyer Secteur ID pour ALINEA Prestataire 72 000 m² - Arras/ Hénin-Beaumont/ Béthunes DSV SOLUTIONS FRANCE Prestataire 42 265 m² - Lille/ Roubaix-Tourcoing MASSA PNEUS Chargeur 34 500 m² - Arras/ Hénin-Beaumont/ Béthunes WINCANTON Prestataire 20 800 m² - Lille/ Roubaix-Tourcoing OKAIDI Chargeur 20 000 m² - Lille/ Roubaix-Tourcoing BILS DEROO Prestataire 17 652 m² 41 € Lille/ Roubaix-Tourcoing ID LOGISTICS Prestataire 16 800 m² 40 € Lille/ Roubaix-Tourcoing TRENOIS DESCAMPS Chargeur 16 000 m² - Lille/ Roubaix-Tourcoing Source: Jones Lang LaSalle 21 Principales références de transactions locatives Ile-de-France - Année 2009 Loyer Preneur Typologie Surface NORBERT DENTRESSANGLE Prestataire 58 000 m² - SUD MANUTAN Chargeur 56 000 m² - NORD SISLEY Chargeur 45 739 m² - NORD TA T EXPRESS Prestataire 42 000 m² 38 EST NOVELTY Chargeur 34 000 m² - SUD ST GOBAIN - CEDEO Chargeur 21 840 m² - NORD FRANCE ROUTAGE Chargeur 20 766 m² 46 EST BT IMMO Chargeur 18 945 m² - NORD CEPL Prestataire 17 990 m² 51 NORD SUPPLY CHAIN PERFORMANCE Prestataire 10 420 m² (extension) 51 NORD €/m²/an HT Secteur Sources: Jones Lang LaSalle / Immostat 22 Principales références de transactions locatives Rhône-Alpes - Année 2009 Preneur Secteur Nature Surface Prix ou Loyer €/m²/an HT Typologie PAUL HARTMANN FRANCE Autres Location – Clé en main 44 000 m² 45 Chargeur DECATHLON Isle d'abeau Vente – Clé en main 42 712 m² 550 Chargeur VENTE-PRIVEE.com PIPA Achat 30 100 m² 409 Chargeur SCHNEIDER Isle d'abeau Location – Clé en main 24 143 m² 42 Chargeur MGF LOGISTIQUE Isle d’Abeau Location 24 143 m² 42 Prestataire TRANSGOURMET Isle d’Abeau Vente – Clé en main 22 000 m² 550 Prestataire FAREX 1ère couronne Location 21 875 m² 44 Chargeur AMIWATCH PIPA Location 16 885 m² 37 Chargeur TEC 1ère couronne Location 13 485 m² 50 Prestataire TK TRANSPORT / LOGWIN Isle d’Abeau Location 9 053 m² NC Prestataire ECTRA 1ère couronne Location 8 502 m² 57 Prestataire ABB 1ère couronne Location 5 666 m² 54 Chargeur EGP PIPA Location 5 163 m² 33 Chargeur Source: Jones Lang LaSalle 23 Principales références de transactions locatives PACA – Année 2009 Preneur Typologie Contrat Surface LIDL FRANCE Chargeur Vente – Clé en main 40 000 m² POINT P Chargeur Location – Clé en main TNB Chargeur GLOBAL SERVICES AUTOMOTIVE Loyer Prix Classe Secteur NC A Les Arcs 38 560 m² 37 A Clésud Vente 18 000 m² NC B Salon de Provence Prestataire Location 17 000 m² 38 A Clésud MICHELIN Chargeur Location 12 000 m² 42 A Clésud CODIP - Comptoir de Distribution Professionnelle Chargeur Vente 10 436 m² 604 B Aix en Provence FMT Prestataire Location 6 211 m² 44 A Fos-sur-Mer VEOLOG Prestataire Location 6 000 m² 42 A Clésud €/m² HT Source: Jones Lang LaSalle 24 Présentation de l’équipe logistique France Des équipes pluridisciplinaires dédiées à la logistique Laurent VALLAS Directeur Jones Lang LaSalle Lyon Coordinateur de la base line logistique Vincent DELATTRE Jean-Marie GUILLET Christophe ADAM Responsable Département Investissement Régions Responsable Département Logistique France Responsable Département Ex pertise & Conseils Bruno MONTIGNY Olivier DURIF Responsable logistique IDF et Nord de la France Responsable logistique Rhône-Alpes et Sud de la France Sophie BENAINOU S Consultante Senior Etudes & Recherche Romain NICOLLE Vincent GOURLIN Caroline FERLANDE Nadège MARMAIN Analyste Investissement Consultant logistique IDF et Nord de la France Assistante logistique IDF et Nord de la France Responsable Marketing Christophe GALLOIS Mounia EL ADEL Magalie POUSSON Consultant logistique IDF et Nord de la France Assistante logistique Rhône-Alpes et Sud de la France Analyste Etudes & Recherche Louis D’AREXY Consultant logistique IDF et Nord de la France 26 Quelques références… 27 Vous recherchez des informations sur le marché immobilier de bureaux, de la logistique ? 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