Les conditions suspensives de l`achat d`un bien immobilier ?

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Les conditions suspensives de l'achat d'un bien immobilier ?
04-12-2007
Les exigences formelles formulées par le Code de la consommation en matière d'offre de prêt immobilier n'ont que
que pour souci la protection du débiteur, qui peut seul les invoquer.
La condition suspensive d'obtention d'un prêt est généralement liéé à l'obtention d'un prêt conforme aux stipulations
contractuelles.
Une attestation par laquelle une banque certifie donner un accord de principe pour l'octroi d'un prêt ne constitue pas
une offre de prêt.
Faute d'établir la délivrance d'une offre dans le délai contractuellement prévu, la condition suspensive est défaillie
(pourvoi n° 06-17413).
Par contre, la condition est réalisée, et la vente parfaite, dès lors que, dans le délai prévu, un accord pour l'octroi d'un
prêt a été notifié à l'acquéreur par une attestation de la banque et que les offres de prêts ont été délivrées (pourvoi
n° 06-17867).
Un courrier électronique comprenant la proposition d'un prêt et d'une lettre notifiant l'accord de la banque sur ce prêt,
non l'existence d'un accord de principe, mais d'une offre de prêt emportant réalisation de la condition suspensive est
acceptable (pourvoi n° 06-11750).
Cour de Cassation
Chambre civile 3
7 novembre 2007 Rejet
N° de pourvoi : 06-17413
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 9 mai 2006) que par acte des 30 mars, 1er et 2 avril 2002, M. X... et M. Y...
ont promis de vendre, par l'intermédiaire de la société Aude Immo Futur, aux époux Z..., un château avec ses
dépendances, sous la condition suspensive de l'obtention d'une ou plusieurs offres de prêt ; que la condition était
stipulée pour une validité de deux mois, les acquéreurs s'obligeant à justifier dans les quarante-huit heures de toute offre
de prêt reçue ou de tout refus motivé en informant le vendeur et l'agence par lettre recommandée avec demande d'avis
de réception ; que la promesse de vente contenait une clause résolutoire prenant effet un mois après sa signature
autorisant les vendeurs à contracter avec tout acquéreur présenté par l'agence immobilière et susceptible de payer le
prix au comptant, avant l'acquéreur ; que le 30 avril 2002, la caisse régionale de crédit agricole du Midi a attesté d'un
accord de principe pour le prêt sollicité et les vendeurs ont conclu la vente par acte authentique du 5 juillet 2002 avec
les consorts A..., pour un prix supérieur payable comptant ;
Attendu que les époux Z... font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes tendant à voir constater la perfection de la vente
et de les condamner au paiement de dommages-intérêts, alors, selon le moyen :
1 / qu'est contraire aux dispositions d'ordre public de l'article L. 312-16 du code de la consommation, la clause obligeant
l'acquéreur "à justifier dans les 48 heures de toute offre de prêt reçue... en informant le vendeur et en avisant l'agence
immobilière, par lettre recommandée avec accusé de réception adressée au domicile de celle-ci" ; qu'en décidant
d'écarter la télécopie adressée, le 30 avril 2002, par Mme Maryline B..., à l'agence Aude Immo Futur, attestant de
l'accord de principe donné par la caisse régionale de crédit agricole du Midi pour la demande de prêt immobilier de M.
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et Mme Z..., d'un montant de 396 000 euros, au motif pris que "l'attestation établie... ne constitue... l'envoi par lettre
recommandée avec demande d'avis de réception visé au contrat", la cour d'appel a violé les dispositions susvisées du
code de la consommation ;
2 / qu'il ne peut-être stipulé en sens contraire à des dispositions d'ordre public ; qu'en disant concernant l'application des
conditions de forme portant sur l'obtention d'une offre de prêt et prévoyant l'obligation pour l'acquéreur de "justifier
dans les 48 heures de toute offre de prêt reçue en informant le vendeur et en avisant l'agence immobilière, par lettre
recommandée avec accusé de réception adressée au domicile de celle-ci" que "c'est en vain que les époux Z...
tentent, pour se dédouaner de ce formalisme, de se prévaloir de la circonstance que la condition suspensive d'obtention
d'un prêt n'était stipulée que dans leur intérêt, alors que les conséquences de l'échéance du délai qui sont ici en
cause, et par conséquent le formalisme qui y est associé, étaient à l'inverse stipulées dans l'intérêt des vendeurs" la
cour d'appel a violé l'article L. 312-16 du code de la consommation ;
3 / que les dispositions de l'article L. 312-16 du code de la consommation étant édictées dans l'intérêt exclusif de
l'acquéreur, la condition suspensive doit être réputée réalisée s'il est constaté que la banque a informé l'acquéreur
de l'octroi du prêt dans le délai de la condition suspensive, même si, à cette date, ladite banque n'a pas encore
formalisé son offre de crédit ; qu'en considérant, alors que le compromis de vente entre les consorts C... et les époux
Z... stipulait comme condition suspensive la seule obtention d'une offre de prêt par les acquéreurs pour un montant
maximum de 396 367 euros, et qu'il était établi que Mme Maryline B... avait attesté au 30 avril 2002 qu'un accord de
principe était donné par la caisse régionale de crédit agricole du Midi pour le prêt immobilier des époux Z... d'un
montant de 396 000 euros, que "l'attestation établie... ne constitue... une offre de prêt au sens du contrat et de l'article
L. 312-8 du code de la consommation, la cour d'appel a violé l'article L. 312-16 du code de la consommation ;
4 / qu'il était établi, d'une part, que les consorts C... avaient, à l'expiration du délai d'un mois de la signature du
compromis de vente avec les époux Z..., expressément indiqué qu'ils ne feraient jouer la clause résolutoire du
compromis de vente qu'en l'absence de justification par l'agence Aude Immo Futur de la réalisation de la clause
d'obtention du prêt par les acquéreurs, et d'autre part, que la société Aude Immo Futur avait répondu en confirmant
l'obtention du prêt par les époux Z... et ce même après qu'il ait été expréssement relevé que "la société Aude Immo
Futur écrivait par lettre recommandée du 24 mai 2002 dont la demande d'avis de réception a été signée le 27 mai
2002, que le prêt était bien accordé sans réserve, que le délai de réflexion était écoulé, que le crédit agricole faisait
parvenir ce jour-même le dossier du prêt au notaire et que l'acte pourrait être passé dès le mois de juin ; que ces
précisions, par leur caractère technique précis, étaient de nature à attester l'obtention d'une offre de prêt et plus même
son acceptation et l'expiration du délai de réflexion et, par conséquent, l'accomplissement complet des obligations de
l'acquéreur et la réalisation de la condition suspensive ; que l'acte sous seing privé ne se référait pour le jeu de la
clause résolutoire, qu'à une notification à l'agence immobilière et non à l'information des vendeurs de sorte que la condition
pouvait apparemment être considérée comme satisfaite, ensemble d'éléments démontrant la levée de la condition
suspensive et le caractère parfait de la vente ; qu'en considérant néanmoins que la clause résolutoire avait pu être
valablement appliquée et que les consorts C... avaient pu vendre l'immeuble aux consorts A..., la cour d'appel n'a pas
tiré les conséquences légales de ses constatations et partant violé l'article 1134 du code civil ;
Mais attendu, d'une part, que la condition suspensive d'obtention d'un prêt est réputée accomplie dès la délivrance
d'une offre ferme et sans réserve caractérisant l'obtention d'un prêt conforme aux stipulations contractuelles ; qu'ayant
retenu que l'attestation établie, sans date autre que le 30 avril 2002, mentionnée sur la télécopie, à l'en-tête de
l'agence du Crédit agricole de Carcassonne, par Mme B..., directeur adjoint, certifiait donner un accord de principe à M. et
Mme Z... pour un prêt de 396 000 euros, la cour d'appel en a exactement déduit que cette attestation ne constituait pas
une offre de prêt ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que la faculté de mettre en oeuvre la condition résolutoire s'était ouverte le 2 mai
2002 et qu'aucune offre de prêt n'était versée aux débats, la cour d'appel a pu en déduire que la condition suspensive
avait défailli le 2 mai 2002 et que la clause résolutoire avait été régulièrement mise en oeuvre par les consorts C... ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
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Condamne les époux Z... aux dépens ;
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Cour de Cassation
Chambre civile 3
7 novembre 2007 Rejet
N° de pourvoi : 06-17867
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 24 avril 2006), que les époux X... ont vendu aux consorts A... Y... un bien
immobilier sous condition suspensive de l'obtention d'un prêt ; que les vendeurs n'ayant pas signé l'acte authentique
de vente, les acquéreurs les ont assignés en réalisation forcée de la vente ; que les époux X... leur ont opposé son
caractère nul et non avenu du fait de la non-réalisation des conditions suspensives ;
Sur le moyen unique :
Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt de les condamner à passer l'acte authentique de vente, alors, selon le
moyen :
1 ) qu'il résulte de l'article L. 312-16 du code de la consommation, d'une part que lorsqu'une promesse de vente indique
que le prix est payé à l'aide d'un prêt bancaire, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l'obtention du prêt
qui en assure le financement , d'autre part que la durée de validité de cette condition suspensive ne peut être
inférieure à un mois à compter de la date de signature de l'acte et, enfin, que si la condition suspensive en question n'est
pas réalisée, toute somme versée d'avance par l'acquéreur à l'autre partie est immédiatement et intégralement
remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit ; que la réponse d'un établissement bancaire à une
demande de crédit ne peut être regardée comme caractérisant l'obtention d'un prêt au sens du texte précité que si
elle est susceptible d'être acceptée par les acquéreurs, ce qui suppose que cette réponse soit suffisamment précise
et surtout dépourvue de réserves ; qu'en l'espèce, la réponse adressée par la Société générale aux consorts A... Y...
n'était ni précise, ni ferme dès lors qu'elle ne faisait référence ni à l'acte du 26 avril 2005 ni même à la nature de
l'opération financée et indiquait qu'elle ne constituait qu'un accord de principe dans l'attente de la réponse de la
compagnie d'assurances, ce qui interdisait son acceptation en l'état par les acquéreurs ;
qu'en considérant que la réception d'un tel accord par les consorts A... Y... caractérisait la réalisation de la condition
suspensive relative à l'obtention du financement bancaire, telle que stipulée dans l'acte du 26 avril 2005, la cour d'appel a
violé l'article L. 312-16 du code de la consommation ;
2 ) que la notification par la banque aux emprunteurs de l'octroi du prêt sollicité ne réalise la condition suspensive
correspondante que si elle intervient dans le délai fixé par l'avant-contrat ; qu'en l'espèce, la réponse adressée par la
Société générale aux consorts A... Y... le 12 mai 2005 ne caractérisant pas l'obtention des prêts visés par l'acte du
26 avril 2005, la cour d'appel a derechef violé l'article L. 312-16 du code de la consommation en se fondant, pour dire
que la vente était parfaite, sur les offres de prêt délivrées par cet établissement bancaire le 25 mai 2005 sans
constater que ces offres avaient été notifiées aux consorts A... Y... dans le délai de cinq semaines prévu par la
condition suspensive stipulée dans l'acte du 26 avril 2005 ;
3 ) que les dispositions d'ordre public de protection de l'article L. 312-16 du code de la consommation ont pour objet de
garantir à l'acquéreur qui n'a pas obtenu son financement bancaire et ne peut, de ce fait, conclure la vente, le
remboursement des sommes versées par avance au vendeur ; que ce texte n'interdit nullement de stipuler des clauses
créant, à la charge de l'acquéreur, une obligation d'information mais interdit seulement au vendeur d'opposer une telle
clause pour refuser la restitution d'acomptes ; que dès lors que les consorts A... Y... ne sollicitaient pas la restitution de
sommes versées par avance mais la réalisation forcée de la vente, la cour d'appel a violé l'article L. 312-16 précité
par fausse application en décidant que les époux X... ne pouvaient opposer à la demande en réalisation de la vente
l'inexécution de la condition suspensive imposant aux acquéreurs de les informer sous 48 heures de la réception de
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toute offre de prêt ;
4 ) que si l'avant-contrat en date du 26 avril 2005 rappelle qu'en application de l'article L. 312-16 du code de la
consommation, la non-obtention des prêts nécessaires dans le délai de cinq semaines entraînera l'annulation de la
vente, cet acte précise par ailleurs que "les parties soumettent la réalisation de la vente" à la réalisation de l'ensemble
des conditions suspensives stipulées, dont celle relative à la justification de toute offre de prêt aux vendeurs dans un
délai de 48 heures ; qu'en considérant que l'acte en date du 26 avril 2005 ne prévoyait l'annulation de la vente que
dans la seule hypothèse de non obtention des offres de prêt dans le délai de cinq semaines, la cour d'appel a violé
l'article 1134 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, constaté, sans dénaturation, que la vente était soumise à la
condition suspensive de l'obtention du ou des prêts qui seraient sollicités par l'acquéreur dans les conditions stipulées
au contrat, celui-ci s'obligeant à justifier au vendeur et au rédacteur de la promesse la réception de toute offre de prêt
dans le délai de 48 heures ouvrables à compter de la réception de l'offre, la cour d'appel, qui a retenu à bon droit que
l'inobservation de cette obligation d'information ne pouvait avoir pour effet d'entraîner la caducité de la vente alors que le
caractère d'ordre public de l'article L. 312-16 du code de la consommation interdit la stipulation d'obligations
contractuelles imposées à l'acquéreur de nature à accroître les exigences du texte et que, conformément à ce texte, la
promesse du 26 avril 2005 prévoyait que la vente ne serait considérée comme nulle et non avenue que du fait de la
non obtention d'offre de prêt dans le délai de cinq semaines à compter de la signature de la promesse, et qui a relevé
qu'un accord pour l'octroi d'un prêt à taux zéro d'un montant de 16 125 euros et d'un prêt évolutif d'un montant de 167
875 euros avait été notifié aux acquéreurs par une attestation de la Société générale en date du 12 mai 2005 et que
les offres de prêt avaient été délivrées le 25 mai 2005, a pu en déduire que la condition était réalisée et que la vente
était parfaite ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les époux X... aux dépens ;
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Chambre civile 3
7 novembre 2007
N° de pourvoi : 06-11750
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 17 novembre 2005) que par une promesse de vente du 28 avril 2004 conclue
sous condition suspensive de l'obtention d'un prêt les consorts X... ont vendu un bien immobilier aux époux Y... ; que
ceux-ci ayant demandé en justice l'établissement d'un document d'arpentage nécessaire à la signature de l'acte
authentique de vente, et la réalisation forcée de celle-ci, les consorts X... se sont prévalus de la non-réalisation de la
condition suspensive ;
Attendu que les consorts X... font grief à l'arrêt d'accueillir les demandes des époux Y... alors, selon le moyen :
1 / que le juge ne peut méconnaître les termes du litige, tels qu'ils sont fixés par les conclusions respectives des parties ;
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que dans ses conclusions d'appel, M. X... avait fait valoir qu'il avait fait délivrer aux époux Y... sommation de produire
aux débats un document ayant date certaine et justifiant d'une demande de prêt immobilier auprès du crédit agricole,
sans résultat ; qu'en énonçant cependant que les vendeurs n'ont jamais mis les acquéreurs en demeure de justifier de
leur demande de prêt, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis des conclusions du vendeur et violé les
articles 4 et 5 du nouveau code de procédure civile ;
2 / que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; que le juge ne peut en méconnaître les
termes clairs et précis ; que le compromis du 28 avril 2004 prévoyait expressément que la condition suspensive
d'obtention d'un prêt bancaire par les acquéreurs serait réalisée dès réception de l'offre de prêt par eux ;
qu'il résulte de cette stipulation claire et précise que seule une offre de prêt, comportant un engagement ferme de la
banque à l'égard des acquéreurs, pouvait valoir réalisation de la condition suspensive ; qu'en énonçant cependant que le
respect strict des formes prévues pour l'offre de prêt par le cadre des articles L. 312-1 et suivants du code de la
consommation, ne présentait aucun intérêt pour les vendeurs, et en se contentant de lettres du crédit agricole, ne
valant pas offre de prêt, et se bornant à mentionner son "accord de principe" quant à l'octroi du prêt litigieux, pour
considérer la condition suspensive comme réalisée, la cour d'appel a méconnu les termes clairs et précis du
compromis du 28 avril 2004 et violé l'article 1134 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, constaté qu'aux termes de la promesse de vente, la condition
serait "considérée comme réalisée dès réception de l'offre de prêt par l'acquéreur", et énoncé à bon droit que les
exigences formelles posées par le code de la consommation en matière d'offre de prêt immobilier n'étaient édictées
que dans un souci de protection du débiteur, qui pouvait seul les invoquer, la cour d'appel qui, abstraction faite d'un
motif surabondant relatif à l'existence d'une mise en demeure, a relevé que la promesse de vente n'exigeait pas de forme
spéciale pour la notification, par les acquéreurs, de l'octroi de leur crédit bancaire, a pu déduire de la production par
ces derniers du tirage d'un courrier électronique daté du 19 juillet 2004 du Crédit agricole à leur intention, comprenant
proposition d'un prêt de 105 000 euros, aux conditions prévues à la promesse et d'une lettre en date du 26 juin 2004 de
ce même établissement notifiant l'accord de la banque sur ce prêt, l'existence non pas d'un accord de principe, mais
d'une offre de prêt emportant réalisation de la condition suspensive ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
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