Immobilier neuf

Nue-propriété Immobilier neuf
« L’essentiel » à Colombes
24 boulevard de Valmy  92 700 Colombes  Hauts de Seine
Objectifs d’investissement :
Sécuriser son épargne immobilière et optimiser sa fiscalité
Le choix de PERL : Colombes
 Colombes, proche de Paris et aux portes de La
Défense et : A 5 km, La Défense est le 1er quartier
d’affaires européen : 3 000 entreprises, 3,5 millions de
m2 de bureaux et 247 000 m2 de commerces, 180 000
salariés.
 Dynamique et active : Colombes accueille près de
3700 entreprises dont de nombreux sièges sociaux,
parmi lesquels Snecma, Alcatel-Lucent, Arkema,
Pepsico, Shell, Eiffage Constructions, …
 Un large choix de transports permet de rejoindre
facilement Paris, La Défense et toute l’ouest parisien :
tramway T2 (vers La Défense et Paris porte de
Versailles), 3 gares SNCF (vers Saint Lazare et la
Défense), 23 lignes de bus, et 2 grands projets
(prolongement du tramway T1 et Grand Paris
Express). Également desservie par l’A86.
 Une ville résidentielle qui offre un cadre de vie
agréable en bord Seine : un centre-ville piétonniers et
commerçants, des infrastructures de qualité
(établissements scolaires, sportifs et culturels), des
espaces verts dont le parc Lagravére,…
« L’Essentiel »
13 appartements PERL en diffus dans une copropriété de
1 bâtiment (30 appartements au total)
Rémunération du syndic à la charge du bailleur
 En plein centre-ville, à 5 min à pied de la Mairie, 8
min de la gare de Colombes et ¼ d’heure du parc
Lagravére et des bords de Seine
 Dans un environnement résidentiel constitué de petits
immeubles et de maisons de ville
 Où tout est accessible à pied : commerces de
proximité, marché, établissements scolaires et
culturels (dont l’institut Jeanne d’Arc en face du
programme)
 Sélection PERL : 13 appartements prolongés pour la
plupart de balcons et/ou terrasses, emplacement de
parking en s/sol.
 Label RT 2012 et NF Logement
PERL  37 avenue Pierre 1er de Serbie  75008 Paris  Tel. 01 45 00 55 27  www.perlpatrimoine.com
Eléments non contractuels, communiqués à titre indicatif uniquement  16/10/2014
Nue-propriété Immobilier neuf
« L’essentiel » à Colombes
24 boulevard de Valmy  92 700 Colombes  Hauts de Seine
 Durée du démembrement : 17 ans
 Valeur économique de la nue propriété : 58 %
Calcul de la valeur économique de l’usufruit :
‒ Valeur locative : loyer 15,7 €/m²/mois
‒ Rendement brut de 3,55 %
Soit 15,7 x12/ 5 300 € (prix du m² en pleine-propriété
pkg inclus
‒ Valeur économique de l’usufruit = somme des loyers
perçus nets, actualisés sur la durée de l’usufruit = 42 %
‒ Valeur économique de la nue-propriété : 58 %
 Budget moyen prévisionnel d’investissement
NP par typologie – parking compris
2P de 40 à 51 m2 hab
De 116 000 € à 164 000 €
3P de 59 à 67 m2 hab
De 179 000 € à 213 000 €
4P de 80 m2 hab
De 236 000 € à 252 000 €
Taux d’occupation : 100 % - Charges, travaux et taxes : 23 %
Indexation des loyers et charges : 1,50 % - Actualisation : 2,5 %
 Prix pleine propriété
 Prix nue-propriété
Prix moyen pondéré en PP TTC/m², hors pk
4 967 €
Prix moyen en NP TTC/m² pondéré, hors pk
2 882 €
Prix moyen habitable en PP TTC/m², hors pk
5 068 €
Prix moyen en NP TTC/m² habitable, hors
pk
2 940 €
Parking en sous-sol :
Prix pleine propriété 17 000 € - Prix nue-propriété : 9 860 €
Eléments techniques
 Calendrier
 Notification et notaire
Début des travaux
2 T 2015
Date de notification prévisionnelle
Date de livraison prévisionnelle
3 T 2017
Notaire : Maître PANHARD
Important : PC obtenu et purgé
Agrément en cours d’obtention
1 T 2015
Ordre du dépôt de garantie : PANHARD – VITTORI &
Associés
Montant du dépôt de garantie :
2,5 % du montant TTC de l’acquisition en nue-propriété
Construction : Bouygues Immobilier
Bouygues Immobilier est la société de promotion immobilière du groupe Bouygues. Opérateur engagé de
la ville durable, Bouygues Immobilier développe depuis plus de 50 ans des projets de logements,
d’immeubles de bureaux et de parcs tertiaires en France et en Europe. En 2011, Bouygues Immobilier
conforte son leadership sur le marché du logement en France, en construisant près de 15 000 logements.
Usufruitier : Haut-de-Seine Habitat
Créé il y a 40 ans, Haut-de-Seine Habitat est le premier bailleur social du département des Hauts-de-Seine avec
34 000 logements locatifs sociaux répartis sur 30 communes et 40 EHPAD et résidences temporaires pour jeunes
travailleurs. Il mène une politique volontariste de développement du patrimoine, de construction neuve locative
et en accession à la propriété, dans le respect des principes du développement durable.
PERL  37 avenue Pierre 1er de Serbie  75008 Paris  Tel. 01 45 00 55 27  www.perlpatrimoine.com
Eléments non contractuels, communiqués à titre indicatif uniquement  16/10/2014
Nue-propriété Immobilier neuf
« L’essentiel » à Colombes
24 boulevard de Valmy  92 700 Colombes  Hauts de Seine
Sécuriser son épargne immobilière
 La valorisation de l’investissement en nue-propriété bénéficie d’un double effet de levier, hors de toute
réévaluation immobilière : une valorisation mécanique qui résulte de la récupération contractuelle de la
pleine propriété et une valorisation économique liée à l’inflation sur toute la durée de l’investissement.
Prix d’achat
en nue-propriété
en fonds propres
Valeur de la pleine propriété
lors de l’achat
Valeur estimée
du bien à terme*
Gain
(Revente du bien au terme de
l’usufruit)
191 000 €
329 300 €
437 000 €
246 000 €
Rentabilité de 5 % / an *
* Hypothèse de valorisation immobilière de 1,5 % / an
Optimiser sa fiscalité
 Neutralité fiscale de l’investissement et optimisation IR/RF ou ISF selon les modalités de financement.
Sélection d’un appartement d’une valeur de 329 300 € (acquis à 191 000 € en nue-propriété)
Réduction de l’ISF du montant de la nuepropriété si l’achat est réalisé en fonds propres.
Art. 885 G quater du CGI modifié
par l’art 13 de la LF 2013*
Défiscalisation des revenus fonciers existants
pour un investissement réalisé à crédit
Art. 31,I,1°,d CGI
(depuis décembre 2008/LDFR 2008)
Financement en fonds propres
Financement en emprunt in fine (taux de 3,5 %)
et nantissement assurance vie 110 000 € capitalisée à 3 %
pour un investisseur
avec 7 000 € de revenus fonciers positifs
TMI
Effort d’épargne
(éco. d’impôt
incluse)
Economies IR
sur les 17 ans
+ travaux
(prélèvements
sociaux compris
Gain
(revente
à terme)
264 145 €
14 %
356 €
34 554 €
232 371 €
25 403 €
271 403 €
30 %
280 €
52 788 €
250 605 €
36 290 €
282 290 €
41 %
228 €
65 323 €
263 141 €
Taux
ISF
Réduction
ISF
annuelle
Réduction
ISF
sur les 17 ans
+ travaux
Gain
(revente
à terme)
0,50 %
955 €
18 145 €
0,70 %
1 337 €
1,00 %
1 910 €
PERL  37 avenue Pierre 1er de Serbie  75008 Paris  Tel. 01 45 00 55 27  www.perlpatrimoine.com
Eléments non contractuels, communiqués à titre indicatif uniquement  16/10/2014
Nue-propriété Immobilier neuf
« L’essentiel » à Colombes
24 boulevard de Valmy  92 700 Colombes  Hauts de Seine
Carte de marché
« Les Terrasses de l’Europe »
NEXITY
5 000 €/m² pkc.
Livraison : 1T2016
« L’Essentiel »
Bouygues Immobilier/PERL
5 300 €/m² pkc.
Livraison : 2T2017
« Coeur Colombes »
Bouygues Immobilier
5 350 €/m² pkc.
Livraison : 4T2014
« Villa Hoche»
SOGEPROM
5 600 €/m² pkc.
Livraison : 3T2014
PERL  37 avenue Pierre 1er de Serbie  75008 Paris  Tel. 01 45 00 55 27  www.perlpatrimoine.com
Eléments non contractuels, communiqués à titre indicatif uniquement  16/10/2014