France Hôtellerie 2014

DTZ Research
PROPERTY TIMES
Mega deals à l’honneur
France Hôtellerie 2014

S’affranchissant d’un climat économique inégal à l’échelle mondiale, le tourisme a
poursuivi son ascension en 2014, culminant à 1,138 milliard d’arrivées de touristes
internationaux au terme d’une cinquième année consécutive de hausse. Forte de
ces bons résultats, l’OMT fait état de prévisions approchant les 2 milliards de
touristes internationaux en 2030.

Les arrivées et nuitées hôtelières en France ont pourtant marqué le pas en 2014,
à l’échelle nationale comme à Paris. Pour la Capitale, fait nouveau, la clientèle
étrangère s’est repliée plus fortement que la clientèle domestique, effet d’un recul
de la clientèle d’affaires, moins de salons et de grands événements ayant rythmé
l’année.

Face à ces résultats en demi-teinte, les grands indicateurs économiques sectoriels
ont bien résisté, tant à l’échelle nationale que parisienne, pour l’hôtellerie de
chaîne principalement. Celle-ci a même fait progresser ses taux d’occupation au
prix de corrections tarifaires sur les segments jusqu’au milieu-de-gamme.

Les volumes d’investissement ont cumulé 1,45 milliard d’euros en 2014, reculant
de 7% au terme d’un second exercice de baisse. Une poignée de méga deals
ciblant les segments haut de gamme et luxe ont porté les 2/3 des volumes
engagés sur l’exercice. Les investisseurs du Moyen-Orient et d’Asie dominent ce
marché hyper concentré.

L'Ile-de-France, QCA en tête, est largement restée à l'honneur. Le spectre
géographique s'est cependant élargi et la province et l’Ile-de-France (hors Paris)
ont ainsi enregistré une hausse des montants. A l’inverse, les portefeuilles
nationaux ont été les grands absents.

Les sociétés et les fonds d’investissements ont concentré plus de 80% des
volumes investis, démontrant leur forte appétence pour un secteur dont murs et
fonds tendent à changer de main plus souvent.
16 Mars 2015
Sommaire
Contexte économique
2
Grandes tendances du
tourisme français
3
Performance hôtelière
nationale
5
Fréquentation touristique
parisienne
6
Performance de l’hôtellerie
à Paris
7
Marché de l’investissement
8
Taux de rendement
hôteliers
10
Définitions
12
Auteur
Graphique 1
Pierre d’Alençon
Chargé d’Etudes
+33 01 49 64 46 39
pierre.d’[email protected]
Volume d’investissements hôteliers prévisionnels en France, en millions d’euros
Contacts
Delphine Mahé
Responsables des Etudes France
+33 (0)1 49 64 47 91
[email protected]
Magali Marton
Head of EMEA Research
+33 (0)1 49 64 49 54
[email protected]
Prévision
3 000
2 500
2 000
1 500
1 000
500
0
2006
2007
2008
2009
2010
Réalisé
2011
2012
2013
2014
2015
Prévisionnel
Source : DTZ Research
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Property Times
1
France Hôtellerie 2014
Contexte économique
Le tourisme mondial, dans un climat économique mondial
contrasté, va de records en records depuis 2012, année du
franchissement du seuil du milliard de touristes. En 2014, les
premiers chiffres de l’OMT font état de 1,138 milliard
d’arrivées de touristes internationaux, en hausse de 4,7%
ème
depuis 2013, soit une 5
année consécutive de
progression. Ces résultats positifs démontrent la vitalité d’une
industrie touristique disposant encore d’un fort potentiel
d’expansion.
Cette bonne tenue du tourisme mondial constitue un pilier
indéniable d’une économie française qui peine à retrouver un
second souffle, dans une zone Euro tout juste repassée audessus de sa ligne de flottaison. Outre Atlantique, les
indicateurs d’activité aux Etats-Unis se sont ressaisis, tandis
que la Chine continue s’est stabilisée, depuis des plus hauts
de croissance à deux chiffres (graphique 2).
A l’échelle mondiale, l’empire du milieu est la 1ère région
émettrice de touristes - et la plus dépensière - depuis 2012 et
son potentiel de progression reste considérable. Sur des
volumes plus conséquents, les arrivées en provenance des
Etats-Unis, de l’Europe et de l’Asie-Pacifique ont confirmé
leur bonne tenue. De leur côté, les arrivées en provenance
de pays émergeants voient leur croissance s’infléchir entre
2013 et 2014. De fait, l’ensemble des principales régions
émettrices enregistrent des progressions, à l’exception de
l’Europe centrale et de l’Est, effet des sanctions occidentales
touchant la Russie et de taux de changes défavorables. Les
prévisions de l’OMT en 2015 demeurent enthousiastes,
tablant sur 1,185 milliard de touristes en 2015 et 1,8 milliard
pour 2030 (graphique 3).
Quelques 85 millions de visiteurs sont venus en 2013
conforter la France dans sa position de destination
touristique mondiale n°1, devant l’Espagne et les Etats-Unis.
Pour autant, le leadership en termes de recettes issues du
tourisme des Etats-Unis parait indétrônable, survolant ses
rivaux. L’Espagne et l’Italie, concurrents directs de la France,
se sont largement ressaisis, affichant des niveaux de
croissance positifs, mais encore fragiles (tableau 1).
En troisième position, la France a cumulé 56 milliards d’euros
de recettes, dont les 2/3 du fait de touristes français, avec
une fréquentation étrangère qui gagne de plus en plus de
terrain.
La parité euro/dollar et la chute prolongée des cours
pétroliers devraient être d’incontestables soutiens à moyen
terme aux arrivées de touristes, en particulier « lointains ».
Graphique 2
PIB en France, en zone euro, aux Etats-Unis, en Chine et
au Japon, croissance annuelle
20%
15%
10%
5%
0%
-5%
-10%
France
Zone Euro
Etats-Unis
Chine
Source : Oxford Economics
Graphique 3
Evolution des arrivées de touristes internationaux selon
leur région, en millions
2 000
1 600
1 200
800
400
0
Europe
Amériques
Asie-Pacifique
Afrique
Moyen-Orient
Source : OMT
Tableau 1
Principales recettes du tourisme international, en
milliards d’euros
Pays
2011
2012
2013
TCAM
2011/2013
Etats-Unis
116,3
126,2
139,6
6,3%
Espagne
59,9
56,3
60,4
0,3%
France
53,8
53,6
56,1
1,4%
Chine
48,4
50
51,6
2,2%
Italie
42,9
41,2
43,9
0,8%
Recettes
totales
649
1 075
1 197
5,2%
Source : OMT
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Property Times
2
France Hôtellerie 2014
Grandes tendances du tourisme français
Graphique 4
Fréquentation et nuitées en stagnation
Clientèle française versus étrangère, en millions de
nuitées
Dans la lignée de l’année 2013, l’activité de l’exercice 2014
s’avère en léger fléchissement. Depuis les plus hauts
dépassant les 200 millions de nuitées en 2011 et en 2012,
les volumes plafonnent. Ainsi, les nuitées consommées en
2014 ont reculé de 0,7% d’une année sur l’autre, un chiffre à
la fois proche du temps de passage de 2013, mais
potentiellement annonciateur d’une correction plus
importante en 2015. La clientèle étrangère (+1,3%) a
partiellement amorti une érosion de la clientèle française en
recul de 0,3% cette année (graphique 4).
250
200
150
100
50
0
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Français
Étrangers
Saison estivale en creux
Dans le détail, le nombre de nuitées mois par mois fait
apparaitre des reculs importants de la fréquentation hôtelière
sur 5 mois de l’année. Au final, seuls avril et octobre ont
enregistré un redressement des fréquentations (graphique 5).
Plusieurs éléments concourent à expliquer ces diminutions.
D’abord, une saison estivale décevante qui contraste avec
deux étés plutôt réussis. Les fréquentations en berne du
mois de juillet 2014 n’ont pas été compensées par un mois
d’aout qui a fait du surplace. Ensuite, la baisse du pouvoir
d’achat et la morosité des perspectives économiques ont eu
raison d’une clientèle domestique qui développe des
stratégies pour comprimer au mieux ses budgets. Ces
touristes français ont tour à tour arbitré leurs destinations,
leurs formules d’hébergement et optimisé leurs réservations
pour en tirer le meilleur prix.
Tendance nouvelle, la densification de la saison haute
estivale, celle-ci se concentrant sur un laps de temps de plus
en plus court. Par ailleurs, la clientèle étrangère, certes en
progression globale, s’est aussi ponctuellement tournée vers
des formules d’hébergement para hôtelières.
Sources : INSEE, DGCIS et partenaires régionaux
Graphique 5
Nuitées hôtelières par mois, en millions
25
20
15
10
5
0
janv. fév. mar. avr. mai juin juil. août.sept. oct. nov. déc.
2012
Graphique 6
Evolution des nuitées hôtelières selon l’espace
touristique en 2014
3%
En termes d’espaces touristiques, la destination montagne
s’affiche en tête des plus fortes baisses avec -4% de repli
d’une année sur l’autre, suivie de près par les destinations
rurales.
2%
Du reste, ce recul francilien contraste avec la bonne
orientation des fréquentations à Lyon, seconde métropole
touristique française en 2014.
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2014
Sources : INSEE, en partenariat avec les comités régionaux du
tourisme (CRT) et la DGE
Montagne et littoral en bernes
Le littoral n’a pas non plus été épargné, enregistrant une
baisse de fréquentation de -1,5%. Les destinations urbaines
ont été les plus résistantes, pour autant l’agglomération
parisienne a marqué le pas (graphique 6).
2013
1%
0%
-1%
-2%
-3%
-4%
-5%
Agglomération parisienne
Montagne
Rural
Littoral
Urbain
Sources : INSEE, en partenariat avec les comités régionaux du
tourisme (CRT) et la DGE
Property Times
3
France Hôtellerie 2014
Parc hôtelier
Un cycle d’importants remaniements au profit de
l’hôtellerie de chaîne
De 2007 à 2013, d’importantes recompositions sont
intervenues au sein du parc hôtelier français, reflétant à la
fois l’offensive menée par l’hôtellerie de chaîne et une perte
de vitesse des modes d’exploitations indépendants, dans un
contexte de plus en plus concurrentiel. Ce mode
d’exploitation indépendant, couvrant 80% du parc total
d’établissements et 60% des chambres voit son parc s’éroder
d’année en année. De fait, les hôtels de chaîne se dotaient
de 2007 à 2013 de 250 unités supplémentaires alors que le
format indépendant en a perdu 750 (tableau 2).
Tableau 2
Répartition et croissance du parc hôtelier français selon
la catégorie début 2014
Hôtels de
chaîne
Catégorie
Hôtels
indépendants
Total
1*
373
276
649
2*
514
4 030
4 544
3*
1 248
4 090
5 338
4*
531
903
1 434
5*
50
209
259
Total
3 307
13 833
17 140
Trois tendances expliquent cette évolution :
Evol. 2007-2013
+7,5%
-5,5%
+3,3%
• Le rachat d’une minorité des établissements les mieux
situés et les plus performants, fréquemment absorbés par
l’hôtellerie de chaîne ;
Sources : INSEE, DGCIS et partenaires régionaux
• La disparition accélérée d’établissements dans le rouge,
aux d’investissement limitées par un faible potentiel de
développement ;
Evolution du nombre d’établissements classés et des
chambres en France selon leur catégorie*, en 2013
• Une reconfiguration des établissements vers les centresvilles, non compensées pas les disparitions en secteurs
diffus, ruraux et sur le littoral.
Sans surprise, les 2* et 3* forment la plus grande partie du
parc hôtelier français (presque 60%). Cette offre en milieu de
gamme est proche d’arriver à maturité, avec une
augmentation du nombre de chambres par établissements,
maintenant les rentabilités (graphique 7).
Simultanément, un développement important s’est opéré à la
fois pour l’entrée de gamme et le haut de gamme / luxe.
Concernant ce dernier segment, l’accroissement du nombre
d’établissements s’avère qualitatif, avec moins de chambres
par établissement.
En termes d’espaces touristiques, les établissements
implantés en zones urbaines dominent le marché français
(40%) avec une forte représentation des hôtels milieu/haut
de gamme (tableau 4).
Forte croissance de l’offre en montagne,
hémorragie du secteur rural
La France se positionne dans le top des destinations
mondiales pour le tourisme de montagne et de ski. Effet de
plusieurs saisons particulièrement réussies, le parc hôtelier
s’est considérablement accru ces dernières années,
s’envolant de 2 500 établissements en 2012 à 4 300 en
2013. Ce gonflement brutal du parc laisse présager une
concurrence accrue ces prochaines années avec une
disparition accélérée des hôtels les plus fragiles et les moins
bien positionnés.
Le parc et le nombre de chambres se sont révélés stables
quant à eux en secteurs urbain et en repli (-4% de chambres)
pour le littoral. Grand perdant, l’espace rural a perdu plus de
40% de ses établissements depuis 2012.
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Graphique 7
25%
20%
15%
10%
5%
0%
Chambres
1*
Hôtels
2*
3*
4*
5*
Sources : INSEE, DGCIS et partenaires régionaux
*du 31 décembre 2012 au 31 décembre 2013
Graphique 8
Répartition des hôtels selon l’espace touristique en
France et par catégorie début 2014
5*
4*
3*
2*
1*
Non Classés
0%
20%
Littoral
40%
Montagne
60%
Rural
80%
100%
Urbain
Sources : INSEE, DGCIS et partenaires régionaux
Property Times
4
France Hôtellerie 2014
Performance hôtelière nationale
Graphique 9
Taux d’occupation en progression, mais pression
sur les prix
France : prix moyen, revenu par chambre disponible et
taux d'occupation
A l’échelle nationale, les indicateurs économiques sectoriels
ont plutôt bien résisté en 2014, confirmant néanmoins un
tassement déjà perceptible l’année passée.
Le revenu par chambre disponible se maintient (-0,3%) en
moyenne sur le territoire national, positionné sur le seuil des
91 €. A noter que les niveaux rencontrés de 2012 à 2014
restent les plus élevés de la décennie.
70%
91 €
58 €
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Prix moyen
Revenu par chambre disponible (RevPAR)
Taux d'occupation (en %)
Source : DTZ Research
Graphique 10
Taux d’occupation par catégorie dans l’hôtellerie de
chaîne
Le taux d’occupation moyen de l’hôtellerie de chaine est
stable d’une année sur l’autre, autour de 68%. Selon les
catégories d’établissement, la dynamique est pourtant
différente : en baisse pour l’entrée de gamme, en hausse sur
les autres segments (graphique 10).
66%
Ces indicateurs demeurent très dépendants de la
localisation, les secteurs urbains de centre-ville éprouvés se
démarquant largement des positionnements diffus.
De la même façon, les localisations de type littoral/montagne
sont sujettes à des effets de saisonnalité et des contrainte
météorologiques importantes.
Enfin, l’Ile-de-France et la Côte d’Azur pondèrent les baisses
et accentuent les hausses sur l’ensemble des indicateurs
français.
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0€
40%
70%
Les établissements 3* et 4* sont en tout cas parvenus à se
maintenir autour de leur ligne de flottaison. Catégorie à part,
le segment luxe s’est particulièrement distingué, progressant
simultanément en termes de taux d’occupation, de RMC et
de RevPAR (graphique 11).
40 €
50%
L’hôtellerie de chaîne résiste dans le haut-degamme et le luxe
En prenant en considération la catégorie d’hôtels, les
performances sont contrastées, avec un RevPAR d’autant
plus attaqué que l’on descend en gamme. Elément partiel
d’explication, l’application au 1er janvier 2014 de la TVA,
relevée de 7 à 10%. Celle-ci n’a souvent pas été répercutée
par les établissements jusqu’au 3*, pour lesquels la
sensibilité de la demande aux prix est forte.
80 €
60%
Simultanément, le taux d’occupation moyen s’est renforcé,
de 65% en 2013 à 66% en 2014. Il s’agit de la cinquième
année consécutive de maintient de cet indicateur sur ce
niveau.
Le revenu moyen par chambre louée acte, quant à lui, une
ème
baisse de 0,7%. Il s’agit de la 3
année de repli de cet
indicateur, traduisant une pression baissière sur les prix
(graphique 9).
120 €
66%
68%
64%
62%
60%
1*
2*
3*
2013
4*
5*
2014
Source : DTZ Research
Graphique 11
Evolution des RMC et des RevPAR en 2014
RMC
RevPAR
3%
2%
1*
2*
3*
4*
5*
1%
0%
-1%
-2%
-3%
-4%
Source : DTZ Research
Property Times
5
France Hôtellerie 2014
Fréquentation touristique parisienne
Graphique 12
Année en creux pour le tourisme d’affaires
Répartition de la clientèle à Paris, en millions de nuitées
40
L’hôtellerie parisienne, au centre de toutes les attentions, fait
figure d’exception. Alimenté par des flux touristiques
exceptionnels, son marché hôtelier survole le reste du
territoire, représentant 15% des nuits achetées sur
l’ensemble de l’hexagone, avec une majorité par des
touristes étrangers.
Les 36 millions de nuitées enregistrées en 2014 à Paris ne
sont cependant pas parvenus à égaler l’exercice précédent.
Ce repli modeste confirme un fléchissement déjà décelable
en 2013. Le ratio habituel est demeuré en tout cas maintenu,
avec une clientèle étrangère formant les 2/3 du contingent
touristique. Fait nouveau cependant, contrairement aux
années passées, la clientèle nationale (-0,7%) est en léger
mieux comparée à la clientèle étrangères (-1,6%). Une plus
faible occurrence des salons et grands éléments
professionnels, stimulants de la clientèle d’affaires, explique
une partie de ce résultat. Cette clientèle d’affaires, à l’origine
de 39% des nuitées enregistrées dans l’hôtellerie
francilienne, s’affiche ainsi en retrait de -7,5% par rapport à
2013 (graphique 12).
30
20
10
0
2006
2009 2010 2011 2012
Français
Étrangers
2013
2014
Graphique 13
Répartition des nuitées à Paris selon l’origine
géographique (janvier à novembre 2014)
Chine Autres
8%
Russie 3%
Espagne 3%
4%
Japon
4%
Allemagne
5%
Classiquement, l’essentiel des venues sur la Capitale sont le
fait de touristes anglais, américains et italiens, incontestables
soutiens à la bonne santé du tourisme parisien (graphique
13).
Du côté des plus fortes progressions, Moyen et ProcheOrient caracolent en tête (+21%), suivi par la Chine, en forte
progression pour la seconde année consécutive (+15%), qui
montre cependant des signes récents d’essoufflement.
2008
Sources : INSEE, DGCIS et partenaires régionaux
Moyen-Orient et Chine en tête des progressions,
anglais et américains moins nombreux
Plusieurs évolutions marquantes sont intervenues cet
exercice. Les touristes américains, jusqu’alors en passe de
retrouver leur niveau de consommations hôtelières pré
subprime se sont révélés moins nombreux de janvier à
novembre 2014 (-3,5%). On notera par contre le retour des
clientèles espagnoles et italiennes, après le fort repli de
2013.
2007
Italie
6%
RoyaumeUni
9%
France
42%
Etats-Unis
16%
Source : Observatoire Economique du Tourisme Parisien
*
De janvier à novembre 2014
Graphique 14
Principales progressions des nuitées hôtelières
étrangères à Paris en 2014*
20%
Quant aux baisses, elles sont les plus marquées pour le
Royaume-Uni (-9%) et l’Allemagne (-14%). La clientèle russe
s’affiche aussi en repli sévère (-12%), effet de la dévaluation
brutale du rouble et des sanctions occidentales (graphique
14).
15%
10%
5%
0%
Chine
Le fléchissement des clientèles américaines et anglaises,
pesant à elles deux 25% des nuitées achetées n’a que
partiellement été compensé par le retour des clientèles
espagnoles et italiennes.
Espagne
Etats-Unis Royaume-Uni
Russie
Allemagne
-5%
-10%
-15%
-20%
Source : Observatoire Economique du Tourisme Parisien
*
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De janvier à novembre 2014
Property Times
6
France Hôtellerie 2014
Performance de l’hôtellerie à Paris
Graphique 15
Bonne résistance mais…
Grands indicateurs de l’activité d’hôtellerie de chaînes à
Paris
Le relatif tassement du nombre de nuitées à Paris n’a pas
dégradé outre mesure les indicateurs sectoriels de
l’hôtellerie. De fait, le taux d’occupation moyen s’est
faiblement replié tandis que le revenu moyen par chambre
louée et par chambre disponible se sont légèrement
appréciés (graphique 15).
La structuration de la clientèle hôtelière parisienne, alimentée
à plus de 65% par les nuitées étrangères impacte
diversement ses taux d’occupations. Le milieu / haut-degamme et le luxe sont davantage sensible aux fluctuations
des fréquentations étrangères que les catégories inférieures,
davantage dépendantes de la clientèle nationale. En outre
l’hôtellerie de chaîne a mieux résisté que les formats
d’exploitation indépendants, les premiers se maintenant sur
des taux d’occupation souvent au-delà de 80%.
Du côté des RMC et des RevPAR, l’ensemble de l’hôtellerie
de chaîne classée a maintenu la bonne orientation de ses
indicateurs. Les établissements haut-de-gamme ont tiré leur
épingle du jeu, en contraste avec le luxe. Pour ces derniers,
la volatilité des indicateurs s’explique par la spécificité de leur
offre : dotés des RevPAR et des RMC les plus hauts du
marché, ils ne totalisent guère plus de 2 500 chambres au
sein d’une quinzaine d’établissements. Autre facteur
explicatif, un arbitrage au profit de la Côte d’Azur, dont les
mêmes indicateurs ont progressés cette année (graphique
16).
…Quelques nuages à l’horizon
Ces bons résultats pourraient marquer le pas en 2015 si le
fléchissement des arrivées hôtelières –et des nuitéesvenaient à se poursuivre. En outre, et au-delà des volumes
de fréquentation, l’année 2014 a été le théâtre de plusieurs
transitions rapides dans les profils et les pouvoirs d’achat de
la clientèle. A titre d’illustration, le retour des clientèles
espagnoles et italienne, encore en repli l’année passée a
soutenu une demande au sein d’établissements jusqu’au
moyen-de-gamme là où la clientèle française faisait défaut.
80%
178 €
60%
78%
200 €
148 € 160 €
120 €
40%
80 €
20%
40 €
0€
0%
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Prix moyen
Revenu par chambre disponible (RevPAR)
Taux d'occupation (en %)
Source : Observatoire Economique du Tourisme Parisien
Graphique 16
Evolution des RevPAR et des prix moyen selon la
catégorie d’hôtel à Paris en 2014
6%
4%
2%
0%
-2%
-4%
1*
-6%
RMC
2*
3* 4*
RevPAR
5*
Taux d'oc.
Source : DTZ Research
Graphique 17
Comparaison des taux d’occupation franciliens en 2014
Par ailleurs, les arrivées se repliant moins fortement que les
nuitées achetées suggèrent une diminution des budgets
alloués lors de séjours plus courts. Confrontées à la
progression du prix des chambres, une correction pourrait
s’opérer en 2015.
85%
A l’échelle de l’Ile-de-France, Paris pèse le plus lourd, tirant
vers le haut les taux d’occupation. La Capitale, dotée de 10%
des chambres francilienne (suivie de près par les Hauts-deSeine) voit ses taux d’occupation stables, tandis que le reste
de l’Ile-de-France a progressé de 0,6 à 2,3 points. Bien que
moins soumis à la présence des clientèles étrangères, leurs
taux d’occupation pourraient se contracter sous l’effet du
fléchissement des clientèles en provenance des Etats-Unis,
du Royaume-Uni et de l’Allemagne (graphique 17).
70%
www.dtz.com
240 €
100%
80%
75%
65%
60%
Paris
Ile-de-France
Petite
Couronne
Grande
Couronne
Sources : INSEE - DGE - CRT Paris Ile-de-France
Property Times
7
France Hôtellerie 2014
Marché de l’investissement
Graphique 18
Retour sur des volumes normalisés
Montant des investissements hôteliers en France, en
millions d’euros
En marge du record enregistré en 2012, les montants
investis dans l’hôtellerie ont légèrement marqué le pas en
2014. Cumulant 1,45 milliards d’euros engagés, l’exercice
s’est achevé sur un volume en retrait de 7% par rapport à
2013. Il s’agit plus d’un retour sur des niveaux
d’investissement normalisés qu’une réelle correction
(graphique 18).
Un marché porté par les méga deals
Pour la troisième année consécutive, le segment des
acquisitions d’un montant unitaire supérieur à 200 millions
d’euros a porté l’essentiel des volumes. Ces grandes
transactions ont concentré, à elles seules, près des 2/3 des
engagements. Les trois grandes cessions actées en 2014 sur
le MARIOTT, l’INTERCONTINENTAL PARIS et le Carlton à
Cannes approchent le milliard d’euros en montants cumulés.
Les volumes de ces grandes transactions, rarement
observées plus d’une à deux fois par an jusqu’en 2011, sont
en tout cas deux fois plus conséquents depuis 2012
(graphique 19).
Plus de transactions en province
Parallèlement à cette concentration du marché sur une
poignée de méga deals, l’activité du marché s’est contractée
sur le segment des gabarits de 50 à 100 millions d’euros. A
l’inverse, l’activité transactionnelle a été particulièrement
soutenue sur des actifs de moins de 10 millions d’euros (29
signatures en 2014 contre 17 en 2013) pour un montant
cumulé de 190 millions d’euros en 2014 contre 67 millions
d’euros en 2013. La tendance est identique pour les
montants unitaires de 20 à 50 millions d’euros, avec 10 deals
en 2014 contre seulement 4 en 2013, là aussi le triple de
2013.
3 000
2 500
2 000
1 500
1 000
500
0
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
T1
T2
T3
T4
Source : DTZ Research
Graphique 19
Répartition de la valeur de l’investissement hôtelier en
France par tranche de montant
100%
80%
60%
40%
20%
0%
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Moins de 10 millions
De 20 à 50 millions
De 100 à 200 millions
De 10 à 20 millions
De 50 à 100 millions
Plus de 200 millions
Source : DTZ Research
Elargissement des transactions par-delà Paris
Graphique 20
Bien que l’Ile-de-France, QCA en tête, soit largement restée
à l’honneur en 2014, les 865 millions d’euros investis
représentent néanmoins un fléchissement de 13% des
engagements par rapport à 2013. A l’inverse, la province a
largement tiré son épingle du jeu, doublant les montants
d’investissements depuis 2013 avec 585 millions d’euros
engagés en 2014, dont 240 millions d’euros pour la seule
cession du CARLTON de Cannes.
Localisation des investissements hôteliers en France
On note aussi un élargissement à la première et la deuxième
couronne parisienne (64 millions en 2014 contre 46 millions
investis en 2013). Bien que pesant peu en volumes, cette
recherche de leviers de valorisation au-delà du périphérique
parisien dénote d’un attrait pour l’actif hôtelier contrarié par la
rareté des produits intramuros.
100%
80%
60%
40%
20%
0%
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Ile-de-France
Province
Portefeuilles nationaux
Source : DTZ Research
L’autre fait marquant de 2014 est l’absence des portefeuilles
nationaux, confirmant une tendance constatée depuis 2012
(graphique 20).
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Property Times
8
France Hôtellerie 2014
Moyen-Orient et Asie en tête de peloton
Graphique 21
Le repli graduel des acteurs domestiques observé depuis
2009 s’est poursuivi, engageant des montants deux fois
moindres en 2014 qu’en 2013. Pour autant, ce retrait relatif
côté acquisitions s’est accompagné d’un coup d’arrêt encore
plus brutal de leurs cessions, en rupture avec 2011-2012. Si
bien que ces investisseurs nationaux, fait rare, ont finalement
augmenté leur exposition.
Répartition des investissements hôteliers en France par
nationalité d’acquéreur
Les investisseurs moyen-orientaux prennent la tête du
palmarès des acquéreurs en 2014 avec 600 millions d’euros
investis. Aucune cession n’est venue contrebalancer leurs
acquisitions, les plaçant en tête des acteurs les plus actifs de
l’exercice. Ces investissements, émanant du Qatar, ont visé
des actifs « prime » dans une démarche hyper sélective
(graphique 21).
En seconde position, l’Asie-Pacifique, Chine en tête, a
cumulé un montant estimé de 345 millions d’euros sur la
seule acquisition de l’hôtel MARIOTT, transaction portant à la
fois sur les murs et le fonds de commerce.
De leur côté, les investisseurs américains se sont maintenus
en retrait relatif du compartiment hôtellerie, ciblant peu
d’actifs et sur des volumes unitaires traités de 30 à 50
millions d’euros à Paris et en province. Quant aux
investissements européens et paneuropéens, leur exposition
a considérablement diminué d’une année sur l’autre.
100%
80%
60%
40%
20%
0%
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
France
Allemagne
Europe Autres
Moyen Orient
Etats-Unis
Asie Pacifique
International
Autres
Source : DTZ Research
Graphique 22
Répartition des investissements hôteliers en France par
type d’investisseur
100%
80%
60%
40%
20%
Grandes manœuvres du côté des fonds et des
sociétés d’investissement
Deux profils d’investisseurs ont animé le marché : les
sociétés et les fonds d’investissements. Massivement
revenus en 2014, ils ont cumulé respectivement 745 et 495
millions d’euros engagés, soit plus de 85% des montants
investis sur l’année. En marge de ces niveaux, les
SCPI/OPCI ont ciblé des actifs pour des montants unitaires
de moins de 10 millions d’euros, répartis tant en Ile-deFrance qu’en province.
Les institutionnels (banques et assurances), n’ont pas
poursuivi sur leur lancée de 2013, totalisant seulement 35
millions d’euros engagés en 2014.
0%
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Assurances - Banques
Soc. d'Invstt immobilier
Fonds d'investt
OPCI / SCPI / OEGF
Foncières
Investisseurs privés
Autres
Source : DTZ Research
Tableau 4
Nombre de transactions répertoriées selon le montant
unitaire
2011
2012
2013
2014
Moins de 10 millions
12
11
17
29
De 10 à 20 millions
1
5
7
4
De 20 à 50 millions
1
5
4
10
Au final 3 schémas simultanés se sont opérés :
De 50 à 100 millions
5
4
2
/
• Une concentration des volumes sur quelques transactions
ciblant spécifiquement les actifs haut de gamme/luxe.
De 100 à 200 millions
4
2
1
/
Plus de 200 millions
2
5
3
3
Les foncières sont, quant à elles, restées absentes de la
classe des actifs hôteliers en 2014 et ce pour la seconde
année consécutive (graphique 22).
• Un déport des investissements sur des actifs plus petits et
sur un périmètre géographique plus large.
Montants unitaires
Source : DTZ Research
• Une exposition importante du Moyen-Orient ainsi que de la
Chine, coté acquéreurs.
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Property Times
9
France Hôtellerie 2014
Taux de rendement hôteliers
Graphique 23
Taux de rendement prime
Taux de rendements prime
Après une stabilisation entre 2011 et 2013, le taux de
rendement hôtelier prime à Paris intra-muros a reculé de 50
points de base pour atteindre 4%. En province, ce taux de
peut atteint 6% pour les meilleurs hôtels économiques situés
en périphérie (graphique 23).
8%
6%
4%
2%
Taux de rendements immobilier des murs d’hôtels
Pour des actifs performants, localisés à Paris intramuros et
exploités par un opérateur d’envergure nationale, les taux de
rendements oscillent de 4% à 5,25%. Ce plancher reflète
autant l’engouement pour cette classe d’actifs que la
propension à enchérir sur les meilleurs produits,
particulièrement rares. Plus généralement, sur l’Ile-deFrance, les taux s’échelonnent de 5% à 6,5%.
Concernant des produits localisés sur la Côte d’Azur, ces
taux de rendement se situent entre 4,75% et 6%.
Pour des situations en centre-ville de grandes
agglomérations de province, les taux de rendements sont
compris entre et 5% à 6,75%, tandis qu’en province, pour
des situations périphériques, les fourchettes les plus
couramment rencontrées se distribuent entre 6% et 8%
(graphique 24).
Hôtels Paris intra-muros
Hôtels province en centre-ville
Hôtels économiques en périphérie
Source : DTZ Research
(1)
Taux de rendement hôtelier prime 12 ans fermes à la valeur locative avec une enseigne
nationale portant sur la valorisation des murs uniquement.
Graphique 24
Amplitude des taux de rendement des murs d’hôtels*
début 2015
Régions
(périphérie)
Régions
(centre-ville)
Ile-de-France
Fourchettes de rendement des murs d’hôtels
couplés à leur fonds
S’agissant de l’exploitation d’un fonds de commerce, une
prime de risque supplémentaire s’additionne à la prime de
risque purement immobilier, segmentant encore plus
largement les meilleurs actifs des établissements de qualité
plus secondaire.
Ainsi, les actifs performants parisiens voient leurs taux murs
et fonds s’échelonner de 5% à 7,50%, tandis que l’Ile-deFrance voit ces même taux se situer entre 6,25% et 9,25%.
Pour la Côte d’Azur, ces rendements varient de 6% à 8,50%.
Des amplitudes plus grandes sont constatées dès lors qu’il
s’agit d’établissements localisés en secteurs urbains denses,
avec des taux de rendement murs + fonds en centre-ville de
grandes agglomérations variant de 6,50% à 10,25%, tandis
que des situations périphériques oscillent de 8,25% à 13%
(graphique 25).
Côte d'Azur
Paris intramuros
3%
4%
5%
6%
7%
8%
9%
Source : DTZ Research
* Hôtel performant, bon état immobilier, opérateur national/international
Graphique 25
Amplitude des taux de rendement des murs d’hôtels +
fonds*
Régions
(périphérie)
Régions
(centre-ville)
Ile-de-France
Côte d'Azur
Paris intramuros
5%
7%
9%
11%
13%
15%
Source : DTZ Research
* Hôtel performant, bon état immobilier, opérateur national/international. Taux appliqué à l'EBITDA
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Property Times
10
France Hôtellerie 2014
Perspectives 2015
Graphique 26
Plusieurs conditions favorables doivent être réunies pour que
l’investissement dans la classe des actifs hôteliers poursuive
sur sa lancée: sous-jacent touristique sain, financements
abordables, et liquidité des actifs. Pour l’heure :
Volume des investissements hôteliers en France, en
millions d’euros
•
La fréquentation touristique est apparue bien
orientée en 2014, le baromètre OMT du tourisme mondial
faisant état d’1,1 milliard d’arrivées de touristes
internationaux, soit une augmentation de 4,7 % par rapport à
2013 et une cinquième année de hausse consécutive. En
revanche, les nuitées en France marquent le pas et le début
d’année 2015 risque de s’inscrire en creux (attentats à Paris
et annulations consécutives à la tempête sur la côte Est des
Etats-Unis) ;
•
Les financements restent abondants, sur des
niveaux de taux historiquement bas, optimisés par des
instruments de structuration de dettes sophistiqués ;
Prévision
Prévision
3 000
2 500
2 000
1 500
1 000
500
0
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Réalisé
Prévisionnel
Source : DTZ Research
•
Les engagements dans le compartiment hôtellerie
reflètent pour partie un besoin de contrecarrer la faible
rémunération des capitaux. Dans le même temps les acteurs
internationaux restent aussi tributaires des déconvenues
éventuelles de leurs économies respectives, prix du baril de
pétrole pour le Moyen-Orient, niveau de l’emploi et de la
consommation aux les Etats-Unis, ralentissement de la
croissance pour la Chine, parité euro/dollar ou encore
instabilité fiscale pour la France.
Du côté des opérateurs, la concurrence intrinsèque reste
exacerbée au sein du secteur. Elle est d’abord visible à
travers le renouvellement des concepts et les nombreuses
opérations de développement en cours. Plus largement,
l’heure est aux cessions des murs et des fonds pour se
centrer sur l’exploitation et la gestion, augmentant les taux de
rotation des actifs. Cette stratégie, d’autant plus présente
dans le haut-de-gamme et le luxe stimule l’appétit de fonds
d’investissements très présents sur le marché.
Dans un contexte de rareté structurelle des actifs hôteliers de
bonne qualité, avec une surenchère dans le club restreint
des acteurs de méga deals, des reports d’investissements
devraient continuer de s’opérer, en province et par delà le
périphérique parisien. Pour l’heure, une réponse à cette
rareté des produits a conduit plusieurs acteurs à créer l’offre
de toute pièce, en multipliant les reconversions de bureaux
en hôtels à Paris. Axés principalement sur le segment du
haut-de-gamme et du luxe, ces établissements viendront
s’ajouter à des établissements de renom déjà matures,
promettant une lutte féroce entre candidats à l’acquisition au
cours de ces prochaines années.
Compte tenu de ces éléments, nous tablons en 2015 sur un
montant d’investissement compris dans une fourchette de 2,5
à 3 milliards d’euros sur le compartiment hôtelier (graphique
26).
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Property Times
11
France Hôtellerie 2014
Définitions
Actif core
Actif bénéficiant d'une localisation
géographique attrayante et assurant des
rendements locatifs sûrs en raison de la
qualité des locataires, de la durée des
baux, du faible taux de vacance et de peu
de rotations.
Arrivées
Nombre de personnes arrivées dans les
hôtels sur une période donnée.
Durée moyenne
de séjour
Rapport entre le nombre de nuitées et le
nombre d’arrivées.
Euribor (Euro
Interbank
Offered Rate)
Taux du marché monétaire européen. Il
est égal à la moyenne des taux offerts sur
le marché bancaire européen pour une
échéance déterminée. Il correspond à la
cotation fournie quotidiennement par un
échantillon de 57 établissements
bancaires européens.
Loyer prime
Le loyer prime correspond à la moyenne
des valeurs de transaction les plus élevées
observées sur des immeubles neufs ou
restructurés, très bien localisés et loués
avec une durée d’engagement ferme
longue.
Nuitées
Nombre de nuitées réalisées dans les
hôtels.
OAT 10 ans
(Obligations Assimilables du Trésor) :
Fonds constituant le support de
l'endettement à long terme de l'Etat dont
la maturité est de 10 ans.
Opération en
blanc
Projet de construction commencé avant
d’avoir trouvé des acquéreurs où des
locataires pour un actif immobilier.
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RevPAR
Le RevPAR est une abréviation du revenu
par chambre disponible. Il correspond au
chiffre d’affaires hébergement HT d’un
établissement divisé par le nombre total
de chambre. Le RevPAR correspond
également au Taux d’occupation multiplié
par le RMC.
RMC
Recette Moyenne par Chambre (hors
petit-déjeuner divisé par le nombre de
chambres occupées).
Taux de
rendement
prime (exprimé
en %)
Ratio entre les loyers hors charges et le
prix d'acquisition AEM de l'actif.
Rentabilité la plus basse observée au
cours d'une période donnée, après
élimination des valeurs aberrantes
(occurrences inférieures à deux).
Taux
d'occupation
Rapport entre le nombre de chambres
occupées et le nombre de chambres
offertes par les hôtels et ouverts.
Taux EONIA
TMCA
Taux de rémunération des dépôts
interbancaires au jour le jour du marché
monétaire européen.
Taux Moyen de Croissance Annuel.
VEFA
Vente en Etat Futur d’Achèvement.
Property Times
12
EMEA
France
John Forrester
Chief Executive
+44 (0)20 3296 2002
[email protected]
Antoine Derville
PDG
+33 (0)1 49 64 90 70
[email protected]
Agency
Investissement
Expertise
Marc-Henri Bladier
Directeur Général
+33 (0)1 49 64 90 69
[email protected]
Nils Vinck
Directeur
+33 (0)1 49 64 46 37
[email protected]
Jean-Philippe Carmarans
PDG
+33 (0)1 47 48 48 77
[email protected]
Asset Management
Conseil
Hospitality France
Alban Liss
Président
+33 (0)1 49 64 48 58
[email protected]
Jean-Louis Guilhamat
Directeur Corporate Solutions
+33 (0)1 49 64 47 82
[email protected]
Jean-Philippe Carmarans
PDG
+33 (0)1 47 48 48 77
[email protected]
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