Eco-conditionnalité et primo-accession : l`urgence d`un prêt

juin 2014
Eco-conditionnalité et primo-accession :
l'urgence d'un prêt aidé intelligent
Par Philippe Taboret, Directeur Général Adjoint de Cafpi
Deux constats s'imposent : le marché de la primo-accession dans l'ancien souffre comme jamais, et
l'heure n'est pas au soutien aveugle par les aides publiques. Sur le premier sujet, la situation est
inquiétante : si le marché de la revente dans son ensemble est en repli de 15% par rapport à une
bonne année -sur douze mois glissants-, le segment des ménages réalisant leur première acquisition
est nettement plus affecté. Il est en retrait de l'ordre de 25% pour la France entière, et au-delà sur les
marchés tendus, tel celui de la capitale, où l'effondrement atteint 40%. Le second constat, l'évidence
que les finances publiques ne permettent pas une allocation massive au profit du logement, dicte la
modération dans les propositions: tous les acteurs l'ont intégré.
Il n'en reste pas moins vrai que l'idéal de l'ascension sociale par l'accession à la propriété est en
panne, et que cela explique largement le malaise qui prend notre pays. L'Etat ne peut laisser se gripper
l'un des principaux ressorts républicains de la progression des ménages. Le ralentissement des
transactions, particulièrement dû à l'essoufflement de la primo-accession, entraîne aussi son lot de
conséquences économiques terribles : la filière du bâtiment, portée par l'entretien et la rénovation, aura
licencié 25 000 personnes en 2013 et annonce des chiffres plus lourds encore cette année. La mortalité
des agences immobilières n'a jamais été aussi forte, précédée aussi de licenciements de négociateurs
en nombre impressionnant, sans parler des difficultés financières des agents commerciaux de
l'immobilier, mal connues des statistiques, non moins douloureuses.
Que peut faire l'Etat dans ce contexte d'urgence, avec des moyens à l'étiage ? Le critère d'efficacité
doit primer, sur tous les tableaux. Au profit des accédants d'abord : l'accession dans l'ancien fait courir
le risque d'engager les jeunes propriétaires dans un parcours difficile si le montant des charges
énergétiques vient à exploser, rendant le remboursement du logement douloureux, jusqu'à le
compromettre. En tout cas, réduire la facture énergétique des accédants revient à leur redonner du
pouvoir d'achat et à les rendre aptes à faire fonctionner l'économie par la consommation. Dans le
même temps, les banques ont durci leur examen des dossiers de prêt, plus vigilants quant à l'apport
personnel. Faciliter l'accès des jeunes ménages à la propriété en rééquilibrant leur équation
personnelle, et les préserver contre l'achat de biens énergivores -qui seront vite disqualifiés par le
marché- est possible : un prêt à taux zéro (PTZ) associé à l'obligation de travaux de rénovation
énergétique est souhaitable.
Les modalités sont ajustables : le prêt peut être consenti sous conditions de travaux réalisés et attestés
dans une période donnée, par exemple trois ans. Il pourrait également prendre directement en compte
le prix du logement augmenté du montant des travaux, dont la réalisation devrait être immédiatement
consécutive à l'achat. Dans les deux cas, les travaux devraient être effectués par des professionnels
aux compétences attestées. La première formule présenterait l'avantage, grâce au différé, de préserver
la solvabilité instantanée des accédants, tout en les conduisant à un comportement d'optimisation
technique du logement.
S'agissant du réalisme économique de la mesure, quelle que soit la formule retenue, le PTZ écoconditionné résoudra la quadrature du cercle : distribuer une aide publique avec la certitude qu'elle sera
suivie d'une commande de travaux par des entreprises en bâtiment, créant ainsi de l’emploi, et que les
accédants acquerront un bien vertueux au plan énergétique. En outre, les rentrées fiscales viendraient
amortir sans délai l'effort budgétaire de la collectivité, qui s'étalerait sur plusieurs années. Les droits de
mutation, perçus par les départements, les communes et l'Etat, la TVA sur travaux due au fur et à
mesure de leur engagement, la TVA associée aux dépenses corollaires des achats de meubles ou
d'électroménager constitueraient des retours avantageux pour les pouvoirs publics.
On le voit, l'idée est aussi rationnelle qu'opportune. Il appartient au gouvernement et au parlement de
prendre conscience sans attendre que la primo-accession mérite une considération publique prioritaire,
et qu'il est temps de l'orienter vers le développement durable. Quant à la réussite de la transition
énergétique, Madame Pinel s'est très récemment exprimée devant le Conseil National de l'Habitat sur
sa volonté la plus ferme, et cette proposition est conforme à son projet politique. L'enjeu est immobilier,
certes, il est surtout démocratique : la propriété est une aspiration forte des Français et des parcours
d'accession réussis conditionnent la stabilité et la sérénité du pays.
Pour rappel, il existe aujourd’hui différents PTZ :
L’éco-PTZ, qui permet de financer les travaux d’économie d’énergie et les éventuels frais induits par ces travaux
afin de rendre le logement plus économe en énergie, plus confortable et moins émetteur de gaz à effet de serre.
Le PTZ+, qui s'adresse aux personnes, sous conditions de ressources, souhaitant acquérir leur 1ère résidence
principale. Le logement doit être neuf et respecter un certain niveau de performance énergétique.
Le PTZ+, qui peut être délivré pour financer un achat dans l’ancien, à condition que des travaux d’une ampleur « le
rendant neuf » soient réalisés. Ces travaux peuvent porter sur l’« ajout » ou le « remplacement » de plus de la
moitié des fondations, des façades (hors ravalement) ou des éléments déterminants de la rigidité de l’ouvrage –
murs porteurs, planchers porteurs, éléments de charpente…
Cafpi en bref :
Cafpi est le leader du marché des courtiers en crédits. Il est totalement indépendant, aucun groupe bancaire ne figurant dans son capital.
Employant plus de 1.200 personnes, Cafpi est présent, via ses 175 agences en propre, dans toute la France et le Maroc. En 2013, Cafpi a réalisé
30.000 dossiers pour 6 milliards d’euros de crédits signés. Le métier de courtage en prêts immobiliers est en plein essor puisque plus de 25 % des
crédits en France se font via un courtier. Grâce à ses volumes, Cafpi obtient des 120 banques partenaires avec lesquelles il travaille en
permanence des conditions particulièrement avantageuses dont il fait bénéficier directement ses clients. Cafpi est également présent sur le web
avec son site www.cafpi.fr ainsi que pour ses autres offres spécialisées ; www.vitae-assurances.com pour les assurances emprunteurs et
www.cafpi-regroupementcredits.fr pour son offre de regroupement de crédits. En 2010, sous l’impulsion de Cafpi, naît l’APIC (Association
Professionnelle des Intermédiaires en crédits) dans le but d’accompagner les évolutions réglementaires et législatives de l’encadrement de la
profession et représenter les courtiers auprès du grand public.
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