1 1) Le pilotage des organismes de logement social. Article 1 : Mise

1) Le pilotage des organismes de logement social.
Article 1 : Mise en place des conventions d’utilité sociale.
Rappel : La conclusion d’une convention d’utilité sociale est obligatoire à compter du 31
décembre 2010 pour les organismes HLM, elle a une durée de 6 ans renouvelable.
Elle vise à mieux connaître les évolutions du patrimoine des bailleurs sociaux pour mieux
adapter l’offre à la demande.
Elles concernent les associations en ce que le cahier des charges sociales de la CUS doit
prévoir des mesures d’accompagnement menées en lien avec les associations d’insertion
en faveur des personnes défavorisées.
Article 22 : Mise en place d’un mécanisme de péréquation (entre les organismes HLM.)
Article 70 : Précision sur les accords collectifs. Accords collectifs locaux.
Cet article concerne les personnes défavorisées. Il rappelle que chaque bailleur se voit
assigné un engagement annuel quantifié d’attributions au profit des personnes
défavorisées, que ce soit dans le cadre de l’accord collectif départemental ou intercommunal.
Ces accords sont conclus entre le préfet ou le président d’EPCI et les bailleurs sociaux.
Article 82 : Conditions de délégations du contingent préfectoral.
La délégation du contingent préfectoral pourra désormais se faire au profit du président de
l’EPCI qui a conclu un accord intercommunal sans que l’accord des maires des communes
membres de l’EPCI soit nécessaire. Or le contingent préfectoral sert notamment à reloger
les publics prioritaires DALO. Il est donc à noter que le président d’EPCI gagne
potentiellement en pouvoir de relogement des personnes et que le préfet est en perte de
pouvoir potentielle à ce niveau.
Article 80 : Assouplissement des règles de calcul du respect des plafonds de ressources.
Cet article peut concerner les associations en ce qu’il fixe des règles de calcul plus
souples notamment pour les personnes victimes de violences au sein du couple pour
l’attribution d’un logement social. Les seules ressources à prendre alors en compte sont
celles, pour l’avant dernière année, de la personne victime de violence lorsqu’elle peut
attester du dépôt d’une plainte.
Article 112 : Répertoire de données relatives aux logements du parc locatif social.
Article 120 : Contrôles de la MIILOS
2) Les associations
Article 2 : Simplification du régime des agréments pour les activités en faveur du logement
des personnes défavorisées.
Cet article concerne tout particulièrement les associations.
Il est rappelé par la circulaire que 3 grandes catégories d’activités seront reconnues par
agrément à l’avenir par l’article L 365-1.
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la maîtrise d’ouvrage
l’ingénierie sociale, financière et technique
l’intermédiation et la gestion locative sociale
Il est rappelé que l’activité de maîtrise d’ouvrage (L 365-2) sera agréée au niveau
national par le Ministre du Logement, que cet agrément, aillant pour but de sécuriser et
professionnaliser le secteur, aura comme contrepartie la possibilité de bénéficier du
concours de la CGLLS (Caisse de Garantie du Logement Locatif Social).
Il est rappelé que les 2 autres agréments seront de la compétence du représentant de
l’Etat dans le département.
L’agrément ingénierie sociale, financière et technique (L 365-3) sera accordé pour les
missions de conseil, d’appui, d’expertise menées pour favoriser l’accès ou le maintien
dans le logement.
L’agrément relatif à l’intermédiation locative et à la gestion locative sociale est prévu à
L 365-4.
La circulaire rappelle que ce cadrage des activités vient dans la suite de la directive
européenne Services du 12 décembre 2006 qui prévoit l’exclusion de son champ
d’application des activités liées au logement social lorsque celles ci font l’objet d’un
mandatement. La circulaire considère donc que le fait de mandater une association
autorise l’Etat à encadrer son accès aux activités liées au logement social.
L’article 2 précise également que le mandatement peut intervenir sous forme de marché
ou de convention de subvention.
Un décret devait intervenir en Conseil d’Etat en juillet 2009. Il est en réalité en cours.
Ces nouvelles règles s’appliquent aux demandes d’agrément volontaires à compter du 1
er janvier 2010, et les anciens agréments seront caducs au 1 er janvier 2011.
3) Les rapports locatifs.
Article 3 : Les commissions d’attribution.
Désormais, le préfet de département peut désigner tout agent pour participer à une
commission d’attribution d’un organisme HLM, et non plus uniquement un membre du
corps préfectoral uniquement.
Article 13 : Accords collectifs.
Facilitation des accords collectifs locaux conclus entre des bailleurs et des associations de
locataires.
Article 54 : Quittance gratuite.
Toute personne, quelle que soit sa qualité, y compris un administrateur de biens ou un notaire,
et non uniquement le bailleur, est tenu de délivrer la quittance gratuitement.
Article 55 : Cautionnement.
Les bailleurs personnes morales ne peuvent plus demander à bénéficier d’un cautionnement
sauf exception et (entre parents et alliés) et sauf caution sociale. Les étudiants ont un régime
particulier, et les bailleurs personnes physiques sont incités à recourir au système assurantiel.
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Un décret devait intervenir en Conseil d’Etat en juin 2009.
Article 56 : Pièces justificatives.
Il précise les pièces que le bailleur ne peut pas demander au candidat locataire.
Article 57 : Délais de libération des logements en cas d’expulsion.
La circulaire rappelle que désormais le sursis à exécution d’une décision judiciaire
d’expulsion est ramené à 1 mois au minimum et à un an au maximum, au lieu de 3 mois
et 3 ans auparavant. C’est donc une très forte réduction des délais que les juges
pouvaient accorder en cas d’expulsion, ce à quoi les associations étaient très défavorables.
Article 59 : Obligation de constitution des commissions de prévention des expulsions au
niveau départemental.
Rappel de ce que les commissions de prévention des expulsions doivent être mises en place de
façon obligatoire, ce que précisaient déjà une loi de 1990. Il est rappelé que les organismes
en faveur des personnes défavorisées peuvent être réunis par le préfet dans ces
commissions avec les autres acteurs.
Il est rappelé que les enquêtes sociales doivent être faites systématiquement, et que le
préfet doit préciser à la personne qu’elle a la possibilité de saisir la commission de
médiation DALO.
Article 60 Enquête financière et sociale.
Cet article donne une portée juridique à l’enquête sociale dans le cadre de la procédure
judiciaire d’expulsion, alors que jusque là l’enquête sociale n’était que préconisée.
Article 61 : Fluidité dans le parc HLM.
Rappel : cet article prévoit les conditions dans lesquelles le locataire perd le droit à
maintien dans les lieux en HLM avec l’obligation de lui faire 3 offres de relogement.
L’article autorise les organismes du parc HLM à louer des logements meublés ou non
aux organismes qui bénéficient de l’agrément relatif à l’intermédiation locative et à la
gestion locative sociale, mais également aux CCAS et CIAS qui sous louent à des
personnes défavorisées.
Il permet aux locataires de sous louer une partie de leur logement après information de
leur bailleur, notamment à des jeunes de moins de 30 ans pour une durée d’un an
renouvelable. La colocation dans le parc HLM est introduite sous certaines conditions.
Article 62 : Plafonnement du supplément de loyer de solidarité.
Article 64 : Fluidité dans le parc de logements sociaux des SEM.
Article 65 : Plafonds de ressources, révision des loyers.
Les loyers, comme l’APL, seront révisés au 1er janvier de l’année, de manière à ce qu’il
n’y ait plus de décalage entre la révision de l’ APL et celle des loyers. La révision
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s’effectuera sur la base de l’indice de référence des loyers (IRL) du deuxième trimestre de
l’année précédente. Cette révision se fera au 1 er janvier 2010 pour toutes les conventions y
compris celles en cours. Les précisions sont données sur les modalités de calcul pour 2011.
Article 79 : Propriétaire demandeur.
Le fait d’être propriétaire d’un logement adapté à ses capacités et à ses besoins peut être une
cause de refus d’attribution d’un logement social. C’est à la commission d’attribution
d’apprécier le caractère adapté.
Article 81 : Victimes de violence.
Les personnes mariées, vivant maritalement ou pacsées et victimes de violence, qu’elles
soient titulaires d’un contrat de location au nom du couple ou pas, sont désormais des
demandeurs prioritaires pour l’attribution de logements sociaux.
Article 58 : Locaux impropres à l’habitation.
Il est impossible de demander l’expulsion d’un locataire que l’on a volontairement
installé dans un local impropre à l’habitation.
Article 78 Surface habitable.
Tout contrat de location doit désormais indiquer la surface habitable.
Article 103 Restitution du dépôt de garantie.
Article 117 Réforme du numéro unique.
L’article renforce le caractère obligatoire de l’enregistrement des demandes du numéro
unique, accélère la délivrance de l’attestation correspondante, élargit le nombre de lieux
possibles pour s’enregistrer. Il y aura un système de numéro unique régional en IDF. Le
dispositif sera opérationnel en mars 2011. Un décret en Conseil d’Etat interviendra pour la
région IDF.
Ceci permet de donner plus de poids au numéro unique, créateur de droit pour les
personnes puisqu’il fait courir les délais anormalement longs examinés notamment dans
le cadre de la loi DALO. Cette disposition vient encore renforcer la nécessité, pour les
associations, de s’assurer que les personnes suivies disposent bien d’un numéro unique si
elles sont concernées.
4) Droit au logement opposable.
Article 75 : Commissions de médiation DALO.
a) De nouvelles possibilités de création de commissions de médiation DALO.
Rappel des possibilités de créer plus d’une commission de médiation DALO dans les
départements où le nombre de recours est important.
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b) L’agrément qui n’est plus nécessaire pour les associations qui accompagnent les
personnes qui font un recours DALO.
Il n’est plus nécessaire, pour une association, d’avoir l’agrément association dont l’un
des objets est l’insertion ou le logement des personnes défavorisées pour être membre de
la commission de médiation, le sérieux est examiné lors de la demande de nomination.
c) Pas de délai pour faire un recours lorsque l’on est logé dans une résidence
sociale, un logement foyer ou en RHVS.
La loi précise que si une personne est logée dans une résidence sociale à titre temporaire,
ou en logement foyer, ou encore en Résidence hôtelière à vocation sociale, elle peut
présenter un recours devant la commission de médiation sans attendre que le délai
anormalement long applicable à sa demande de logement social soit dépassé (la loi ne le
prévoyait pas expressément précédemment).
d) Les associations ne sont pas seules à pouvoir assister les personnes dans leur
recours DALO.
Il est rappelé par la loi que certes les associations peuvent assister les requérants devant
la commission de médiation et le tribunal administratif, mais que les services sociaux le
peuvent également. Ceci permet de ne pas laisser aux seules associations la charge
d’accompagner les personnes, interprétation qui pouvait être faite de la loi DALO.
e) Les agréments qui restent valables ou sont désormais à demander pour assister
une personne dans un recours DALO.
La circulaire précise que les associations qui souhaitent procéder à l’assistance des
personnes face à la commission de médiation et au tribunal administratif peuvent se
trouver devant 3 cas de figure :
1) Elles étaient des associations ayant pour objet l’insertion ou le logement, elles
bénéficiaient déjà d’un agrément en application de la loi antérieure et elles
continuent à en bénéficier pendant sa durée. Pas de changement pour elles.
2) Elles ont un autre objet que l’insertion ou le logement. Elles doivent alors
demander l’agrément relatif à l’ingénierie sociale, technique ou financière prévue
par l’article 2 qui modifie le régime des agréments. Une demande nouvelle
d’agrément est donc dans ce cas à prévoir. Elles ont alors 2 possibilités : soit elles
cherchent à obtenir l’intégralité de l’agrément qui permet d’assister les
personnes dans leurs recours DALO, mais également de faire d’autres activités,
soit elles bornent leur demande à la seule activité d’accompagner les personnes
dans leur recours.
3) Elles sont des associations de défense des personnes en situation d’exclusion. Elles
restent soumises à l’agrément spécifique prévu antérieurement. Pas de
changement pour elles non plus donc.
f) Les nouvelles obligations d’informations à transmettre à la commission de
médiation.
La loi précise que les bailleurs sociaux et les services sociaux et instances du
PDALPD doivent désormais transmettre à la commission les informations dont ils
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disposent sur le parcours dans le logement et la situation sociale des personnes qui
font un recours DALO et qu’ils ont eu à connaître précédemment.
g) Les nouvelles possibilités, pour la commission de médiation, d’orienter vers un
accompagnement social.
La commission de médiation peut désormais mentionner dans sa décision la nécessité
d’un accompagnement social ou d’un diagnostic social qui devra être proposé à
l’appui de la proposition de logement ou d’hébergement ou de logement temporaire.
h) Les nouvelles possibilités d’imputation d’attribution de logement sur le 1 %
Logement.
Concernant la mise en œuvre des décisions des commissions de relogement des
personnes, il est désormais possible d’imputer l’attribution non seulement sur le
contingent préfectoral, mais également sur les réservations du 1 % lorsque la
personne est salariée ou demandeur d’emploi. Il est précisé que les réservataires du 1
% Logement sont tenus désormais d’affecter un quart des attributions concernant
leurs logements réservés à cet usage.
i) La gestion interdépartementale du relogement et de l’hébergement en IDF.
Il est précisé que pour la région IDF, la gestion des suites à donner aux décisions de
la commission de médiation est interdépartementale. Ceci revient donc pour le préfet
de la commission d’un département A à demander à imputer l’attribution d’un
logement sur le contingent d’un préfet du département B. S’il y a un désaccord de la
part du préfet du département B, alors le préfet de région arbitre et procède lui
même à la désignation.
j) Les nouvelles informations obligatoires aux personnes reconnues prioritaires.
Il est précisé que les personnes doivent recevoir une information écrite sur les
structures et les dispositifs d’accompagnement social soit qui peuvent les
accompagner.
k) Obligation d’adaptation de la proposition de la commission à la situation du
demandeur.
Il est mentionné expressément que les propositions ne doivent pas être
« manifestement inadaptées à la situation particulière du demandeur ».
l) Obligation de ne saisir qu’une seule commission de médiation.
Une commission saisie en second devra se déclarer incompétente, qu’elle se situe dans le
même département que la première ou dans un département différent.
m) La commission de médiation ne rend plus des avis mais des décisions.
n) Soumission au secret professionnel de toutes les personnes ayant à connaître d’un
dossier DALO (secrétariat, instruction..), mais impossibilité d’opposer le secret
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aux services instructeurs DALO tant que les informations peuvent éclairer la
demande.
o) Articulation du DALO et de la lutte contre l’habitat indigne.
Ex : établir le signalement des logements insalubres aux organismes payeurs de
l’APL, aux gestionnaires du FSL, et au comité de pilotage du PDALPD, pour être
inscrits à l’observatoire nominatif des logements indignes.
Article 76 : Recours contentieux DALO.
La circulaire rappelle que cet article met en conformité les règles pour assister les
demandeurs lors de la phase amiable avec celles qui existent lors de la phase contentieuse.
Une précision importante est apportée par cet article sur les montants de l’astreinte
maximum : ils doivent être déterminés en fonction du coût moyen du type de
logement ou d’hébergement considéré comme adapté aux besoins du demandeur par
la commission de médiation et non plus être laissés à la libre appréciation des juges
comme précédemment.
Cette disposition est entrée en vigueur dès la publication de la loi . Il est à noter que ceci
réduit fortement le caractère dissuasif de l’astreinte.
Article 77 : DALO : accès aux informations.
Il est précisé par cet article le contenu des informations que le préfet de département est
tenu de mettre à la disposition des personnes susceptibles d’exercer un recours : dispositifs
d’accès ou de maintien au/ dans le logement et modalités de recours.
5) Grenelle.
Article 47 : Dégrèvement de taxe foncière sur les propriétés bâties pour les dépenses engagées
pour économiser l’énergie dans les HLM.
Article 119 : Partage des économies d’énergie.
Cet article instaure une contribution du locataire en contrepartie des économies de charges
dont il bénéficie après la réalisation de travaux d’économie d’énergie par le bailleur.
La contribution peut être demandée au locataire à partir de la date d’achèvement des travaux,
si ces travaux lui bénéficient directement, si leur exécution est justifiée, et si le logement
atteint un niveau minimal de performance énergétique.
La participation financière est indiquée sur l’avis d’échéance et la quittance remise au
locataire.
Un décret fixe les modalités.
La vigilance est requise pour les personnes défavorisées, pour lesquelles ceci
occasionnera une nouvelle dépense.
6) Mesures diverses.
Article 118 : réforme des Offices Publics d’ Habitat ( OPH).
Article 96 : Compétences des OPH, SA HLM et SA Coopératives de production d’HLM.
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Cet article prévoit la possibilité pour tous ces organismes de prendre à bail des logements
sociaux ou intermédiaires conventionnés par l’ANAH pour les louer, meublés ou non, aux
personnes éprouvant des difficultés d’accès au logement.
Article 98 : Sous location.
Obligation d’examen régulier de la situation du sous locataire.
Article 99 : Possibilité de prendre en gérance des logements sociaux.
Les associations qui auront l’agrément intermédiation locative pourront prendre en
gérance des logements sociaux.
Article 113 : Sociétés civiles immobilières.
Les différentes familles d’organismes HLM pourront assurer la gérance et prendre des parts
des sociétés immobilières ayant pour objet la gérance des RHVS.
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