Les atouts de la location meublée

Les atouts de la location meublée
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LMP : Loueur en Meublé Professionnel
LMNP : Loueur en Meublé Non Professionnel
Contribuables concernés :
Contribuables qui mettent en location
meublée un ou plusieurs logements.
Est considéré en LMNP le contribuable :
- qui n'est pas inscrit au registre du
commerce.
- qui retire une recette annuelle inférieure
à 23 000 € et/ou moins de 50% de son
revenu global.
Est considéré en LMP le contribuable
qui remplit les deux conditions suivantes :
- être inscrit au registre du commerce.
- et réaliser plus de 23 000 € de recettes
annuelles (prorata temporis).
Ce montage intéresse les contribuables
fortement imposés.
Avantages fiscaux
Avantages fiscaux
Les revenus sont imposés dans la
catégorie des Bic.
Les revenus sont imposés dans la
catégorie des Bic.
Les charges peuvent être imputées sur
les revenus de même nature.
Déficit constitué par l'ensemble des
charges locatives, l'intégralié des
charges financières
et primes d'assurances, frais d'étude
et de recherches ainsi que les
cotisations vieillesse, allocations
familiales et amortissement.
Récupération de la TVA sur le prix
d'acquisition, si l'achat est réalisé dans une
résidence de tourisme.
Dans le déficit rentre l'amortissement
linéaire
à raison de 2% par an.
Exonération de plue-value au bout
de 5 ans.
Droits de mutation à titre gratuit
allégés.
Récupération de la TVA sur le prix
d'acquisition, aux mêmes conditions qu'en
LMNP mais
la résidence de tourisme doit offrir la
gamme
des quatre services.
Les textes du ministère des Finances
L . M . P : Régime permettant de défiscaliser le revenu global mais également les
revenus de l’opération, tout en bénéficiant de règles très avantageuses en terme
de transmission et d’imposition des plus-values.
Le principe L.M.P
La synthèse
Un exemple
Une simulation LMP
Un exemple de produit
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Les loueurs en meublé non professionnels
Ce sont les personnes qui donnent en location meublée :
soit des locaux spécialement destinés à la location ;
soit une ou plusieurs pièces de leur habitation personnelle.
Entrent notamment dans cette catégorie les loueurs de chambres d'hôtes, de meublés de tourisme ou de
gîtes ruraux (collectivités locales et agriculteurs).
Dans la majorité des cas, les locations en meublé saisonnières sont considérées comme des locations non
professionnelles parce qu'elles concernent :
des loueurs qui ne sont pas inscrits au registre du commerce et des sociétés (RCS) en qualité de
loueurs en meublé ;
des loueurs qui, bien qu'inscrits au registre du commerce, retirent de cette activité à la fois un montant
de recettes inférieur ou égal à 150 000 F TTC et moins de 50 % de leur revenu global.
Les mises à disposition de caravanes, mobil-homes et habitations légères de loisirs réalisées dans les
terrains de camping sont assimilées à la fourniture de logements meublés lorsque ces biens constituent de
véritables installations fixes.
Quand devient-on loueur professionnel ?
Montant des recettes de la location en
meublé
Recettes inférieures ou égales à
150 000 F et revenus des meublés
inférieurs autres revenus
Recettes inférieures ou égales à
150 000 F et revenus des meublés
inférieurs autres revenus
Recettes supérieures à 150 000 F
Le loueur est inscrit au RCS
Le loueur n'est pas inscrit
au RCS
Non professionnel
Non professionnel
Professionnel
Non professionnel
Professionnel
Non professionnel
Comment s'apprécient les limites de 150 000 F et le seuil de 50 % ?
Les recettes brutes à prendre en considération doivent s'entendre du total des loyers courus taxes comprises.
Le seuil de 50 % du revenu global est apprécié en comparant le montant net des revenus de la location au
total des revenus nets catégoriels de l'ensemble du foyer fiscal (avant déduction des charges du revenu
global et des déficits des exercices antérieurs) y compris les revenus provenant de la location et, le cas
échéant, ceux taxables à un taux proportionnel.
Quels sont les impôts à acquitter ?
La location en meublé constitue une activité commerciale. Les profits qui en résultent sont imposés à l'impôt
sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) d'après l'un ou l'autre des
régimes d'imposition prévu par la loi (microentreprises, réel simplifié et réel normal) en fonction du chiffre
d'affaires réalisé
Cette activité commerciale est également soumise aux impôts locaux :
taxe professionnelle dès lors que la location même saisonnière présente un caractère habituel ;
taxe d'habitation si le propriétaire dispose personnellement du local loué en dehors de la période de
location ;
taxe foncière sur les propriétés bâties pour le propriétaire du meublé
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En outre, à compter du 1er janvier 1999, les loueurs en meublé (et notamment les gîtes ruraux) sont
redevables de la contribution représentative du droit de bail sauf si le seuil d'application de ce dernier
(12 000 F) n'est pas atteint. Cette contribution s'élève à 2,5 % du montant des loyers encaissés au cours de
l'année civile. Au montant de la contribution peut s'ajouter une contribution additionnelle au taux de 2,5 %.
Cette contribution est perçue sur les loyers courus durant la même période lorsque les locaux loués sont
situés dans des immeubles achevés depuis plus de quinze ans au premier jour de la période d'imposition.
La contribution représentative du droit de bail et, le cas échéant, la contribution additionnelle sont
mentionnées sur le même rôle que l'impôt sur le revenu et acquittées dans les mêmes conditions.
La détermination du bénéfice imposable
Il existe trois régimes obéissant à des règles différentes de détermination du bénéfice imposable en ce qui
concerne les locations en meublé saisonnières : micro entreprises, réel simplifié ou réel normal.
Il est possible d'opter, avant le 1er février de chaque année, pour un régime différent de celui dont le loueur
relève normalement (exemples : si vous relevez de plein droit du régime micro entreprises, vous pouvez opter
pour le réel simplifié ).
Le régime des micro entreprises
Vous relevez du régime des micro entreprises au titre de l'année 1999 à la double condition que vos recettes
n'excèdent pas 500 000 F HT et que vous bénéficiez d'une exonération de TVA ou de la franchise en base de
TVA
Dans cette situation vous n'avez pas à remplir de déclaration spéciale, vous portez les recettes sur votre
déclaration des revenus n° 2042, page 4, paragraphe C, ligne NO.
Vous serez imposé après application d'un abattement de 70 % qui ne peut être inférieur à 2 000 F.
Vous devez tenir et présenter, sur demande de l'administration, un livre mentionnant l'origine et le montant de
vos recettes.
BON À SAVOIR
Pour les entreprises saisonnières, le chiffre d'affaires annuel de 500 000 F HT ne fait pas l'objet d'un
ajustement prorata temporis lorsque l'activité commence ou cesse en cours d'année.
Le régime réel simplifié d'imposition
Ce régime s'applique de plein droit si le chiffre d'affaires réalisé en 1999 est supérieur à 500 000 F HT et
n'excède pas 5 000 000 F HT.
Vous pouvez opter pour ce régime avant le 1er février par courrier adressé au service des impôts dont vous
dépendez (si vous relevez du régime des micro entreprises décrit ci-dessus).
Vous devez souscrire avant le 1er avril 2000 une déclaration spéciale de résultat n° 2031, et compléter le
cadre D de l'annexe n° 2031 ter.
La déclaration n° 2031 est accompagnée des annexes suivantes :
bilan simplifié (sauf dispense) ;
un compte de résultat simplifié de l'exercice qui se compose de deux rubriques (résultat comptable et
résultat fiscal) ;
un tableau des immobilisations, des amortissements et des éléments soumis au régime fiscal des plusvalues et des moins-values ;
un relevé des provisions, des amortissements dérogatoires et des déficits reportables.
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La déduction des amortissements pour l'assiette de l'impôt suppose que les immeubles donnés en location
soient inscrits à l'actif du bilan simplifié (2033 A).
Les loueurs en meublé qui sont dispensés de produire un bilan du point de vue fiscal peuvent, lors de la
souscription de la déclaration 2031, inscrire un élément (immeuble, par exemple) dans l'actif de leur
entreprise en le mentionnant sur l'imprimé 2033 C.
Cette inscription permet de déduire du chiffre d'affaires les charges relatives à la propriété ainsi que les frais
de gestion.
À NOTER
Si l'immeuble donné en location n'est pas inscrit à l'actif du bilan simplifié, le loueur en meublé ne peut
déduire de son résultat imposable qu'une fraction des charges de gestion au prorata de la durée effective de
location. Les charges correspondant à la période au cours de laquelle il a la jouissance du logement meublé
ne sont pas déductibles.
Les impôts locaux
La taxe professionnelle
Les loueurs en meublé sont imposables à la taxe professionnelle. Toutefois, les personnes qui louent
ponctuellement en meublé une partie de leur habitation personnelle sont exonérées de plein droit, lorsque la
location ne présente aucun caractère périodique. De même, les personnes qui louent ou sous-louent une ou
plusieurs pièces de leur habitation principale sont exonérées de plein droit lorsque les pièces louées
constituent la résidence principale du locataire et que le prix demeure fixé dans des limites raisonnables.
Les loueurs de gîtes ruraux, les loueurs de meublés de tourisme ainsi que les personnes qui louent ou souslouent tout ou partie de leur habitation personnelle, dans les cas autres que ceux évoqués ci-dessus, sont
exonérés de taxe professionnelle, sauf si les collectivités territoriales décident par délibération, pour la part
qui leur revient, de rétablir la taxe professionnelle sur ces locaux.
Les personnes qui louent des locaux spécialement aménagés uniquement en vue de la location en meublé
sont toujours imposables de plein droit à la taxe professionnelle.
Vous pouvez bénéficier du plafonnement de votre imposition en fonction de la valeur ajoutée produite par
cette activité durant l'année d'imposition. La demande doit être formulée auprès de votre centre des impôts
sur l'imprimé n° 1327 STP, accompagné d'une copie de l'avis d'imposition.
La taxe d'habitation
Les personnes qui louent des locaux en meublé sont imposables à la taxe d'habitation sur ces locaux, lorsque
ces derniers constituent leur habitation personnelle. Si les collectivités territoriales décident par délibération,
pour la part qui leur revient, de rétablir la taxe professionnelle sur les locaux meublés, le loueur devra alors
acquitter à la fois la taxe professionnelle et la taxe d'habitation.
En revanche, vous n'êtes pas redevable de la taxe d'habitation pour les locaux que vous réservez
exclusivement à la location en meublé et qui sont spécialement aménagés à cet effet.
La taxe foncière sur les propriétés bâties et les taxes accessoires
Si vous êtes propriétaire ou usufruitier, vous serez imposé à la taxe foncière sur les propriétés bâties, pour les
immeubles bâtis que vous possédez au 1er janvier de l'année d'imposition.
Les communes ou groupements de communes peuvent instituer une taxe destinée à financer le service
d'enlèvement des ordures ménagères. Elles peuvent également instituer une redevance pour les ordures
ménagères calculée en fonction de l'importance du service rendu. Cette redevance se substitue alors à la
taxe d'enlèvement des ordures ménagères.
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Les droits d'enregistrement
L’acquisition d’un immeuble ou d’une fraction d’immeuble est taxée au taux de droit commun de taxe de
publicité foncière perçue au profit des départements de 3,60 % (frais d’assiette et taxe communale de 1,20 %
en sus).
Sont considérés comme affectés à un usage autre que l'habitation les locaux destinés à une exploitation à
caractère commercial ou professionnel : tel est le cas des locaux destinés à l'exercice de la profession de
loueur en meublé lorsque le bailleur loue de façon habituelle, même saisonnière, plusieurs logements
meublés (à partir de deux), que la location s'accompagne ou non de prestations secondaires.
Lorsque les immeubles acquis ne sont pas destinés à une telle exploitation, l'acquisition supporte une taxe de
publicité foncière à un taux maximal de 5 % (frais d'assiette et taxe communale de 1,20 % en sus).
Les exonérations
L'exonération de TVA
Les locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières de logements meublés à usage d'habitation sont
en principe exonérées de TVA sans possibilité d'option.
Toutefois, l'exonération ne s'applique pas à ces recettes lorsque l'exploitant offre, en plus de l'hébergement,
des prestations parahôtelières (le petit déjeuner, le nettoyage quotidien des locaux, la fourniture du linge de
maison, la réception de la clientèle) et qu'il est immatriculé au registre du commerce et des sociétés au titre
de cette activité.
Sont exonérés pour cette activité :
les particuliers qui louent en meublé, de manière occasionnelle ou permanente, une résidence
secondaire, un logement touristique ou une partie de leur résidence principale ;
les collectivités locales, les associations et les agriculteurs qui donnent en location des gîtes ruraux ou
communaux.
À NOTER
La fourniture de prestations annexes qui ne sont pas habituellement incluses dans le prix de location d'un
logement meublé (petit déjeuner, blanchissage du linge personnel, téléphone, etc.) demeure imposable, en
toute hypothèse, sous réserve de l'application de la franchise en base prévue à l'article 293B du Code
général des impôts.
L'exonération de l'impôt sur le revenu
Elle s'applique dans trois cas :
vous louez une chambre d'hôte de manière habituelle pour une durée d'une journée, d'une semaine ou
d'un mois (à des personnes qui n'y élisent pas domicile) et les recettes brutes annuelles (loyers et
éventuellement prestations annexes : petit déjeuner, téléphone, etc.) ne dépassent pas 5 000 F TTC.
En cas de franchissement de cette limite, vos recettes sont imposables en totalité ;
vous louez ou sous-louez en meublé une partie de votre résidence principale (chambre, étage d'une
maison). Les pièces louées constituent pour le locataire sa résidence principale (par exemple un
étudiant, un apprenti) et le prix de location est fixé dans des limites raisonnables (843 F annuels par
mètre carré en région Ile-de-France ; 600 F dans les autres régions) ;
vous louez ou sous-louez à des personnes bénéficiant du RMI, à des étudiants boursiers ou à des
organismes sans but lucratif qui louent à ces personnes. Cette exonération s'applique pendant les trois
premières années de location si les loyers n'excèdent pas 336 F annuels par mètre carré habitable en
région Ile-de-France ou 279 F dans les autres régions.
Les déficits
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Les déficits subis par les loueurs en meublé non professionnels ne sont pas déductibles du revenu net global
du foyer fiscal.
Pour l'impôt sur le revenu dû au titre de l'année 1995 et des années antérieures, ils s'imputaient
exclusivement sur les bénéfices retirés de cette même activité au cours des années suivantes jusqu'à la
cinquième année incluse.
Depuis 1996, les déficits d'une année ainsi que les déficits restant à reporter se déduisent de l'ensemble des
bénéfices provenant d'activités industrielles ou commerciales exercées à titre non professionnel par l'un des
membres du foyer fiscal, durant la même année et les cinq années suivantes.
Le régime de la micro entreprise exclut la possibilité de constater un déficit.
Les plus ou moins-values de cession réalisées par les loueurs non professionnels relèvent du régime des
plus-values privées.
Où déposer les déclarations ?
Le lieu de dépôt des déclarations est normalement celui du lieu du meublé.
S'il y a plusieurs meublés, le service compétent est :
soit celui du lieu de résidence du redevable ;
soit celui de situation d'un des meublés, en principe le plus important.
Les loueurs en meublé qui exercent une autre activité imposable déposent leurs déclarations auprès du
service compétent pour cette autre activité.
© Ministère de l'Économie, des Finances et de l'Industrie, 02/2000
SYNTHESE L.M.P
Source.cerenicimo
Logement neuf ou ancien
Location meublée (Nature des revenus (loyers) : B.I.C.)
Location à une personne physique ou morale
Pour que la qualité de Loueur en Meublé Professionnel soit reconnue, il est nécessaire que le loyer
annuel au titre de la location meublée représente :
Soit au minimum 150 000 F T.T.C., ce seuil s’appréciant prorata temporis si
l’activité débute en cours d’année
Soit au minimum 50 % du revenu de l’investisseur.
Obligation d’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés. Si le greffe refuse cette inscription,
le loueur en meublé se doit de garder une trace écrite du refus, afin de pouvoir justifier de sa volonté
de s’immatriculer au R.C.S.
L’investissement pourra être réalisé en nom propre ou par l’intermédiaire d’une société familiale
soumise à l’impôt sur le revenu des personnes physiques (SARL, EURL, SNC).
Obligations de se soumettre aux obligations déclaratives et comptables concernant les entreprises
(tenue d’une comptabilité).
LE PRINCIPE LMP
Les éventuels déficits d’exploitation sont imputables sur le revenu global. Les charges à prendre en
considération sont, entre autres :
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Les frais d’acquisition (honoraires, frais de montage, droit d’enregistrement,
commissions). La déduction de ces frais peut être étalée sur 5 ans au
maximum par fractions égales. Il est également possible de les imputer sur
un seul exercice.
Les intérêts d’emprunt liés à l’acquisition.
Les charges de gestion (expert-comptable, conseil juridique, etc.).
L’impôt foncier.
La taxe professionnelle.
Les dépenses d’entretien et de réparation.
Les charges de copropriété.
L’immeuble (hors terrain) est amorti selon la règle des amortissements différés (1) sur une durée
comprise entre 20 et 30 ans .
Le mobilier est amorti selon la règle des amortissements différés (1) sur une durée comprise entre 5 et
10 ans.
(1) Les amortissements sont comptablement constatés tous les ans, par contre fiscalement ils ne sont
imputables qu’à hauteur du loyer diminué des autres charges, l’excédent étant reportable sans limitation de
durée. Les amortissements ne peuvent en aucun cas contribuer au déficit.
Exemple :
1999 : Résultat avant amortissement
= - 20 000 F
1999 : Amortissements de l’année
= 50 000 F
Le résultat avant amortissement étant déficitaire, les amortissements sont différés.
2000 : Résultat avant amortissement
= + 40 000 F
2000 : Amortissements de l’année
=
50 000 F
40 000 F d’amortissements sont imputés pour ramener le résultat à 0, et 10 000 F sont reportés. Soit un
solde d’amortissements différés de 60 000 F (50 000 F de 1999 + 10 000 F de 2000).
2001 : Résultat avant amortissement
= + 60 000 F
2001 : Amortissements de l’année
= 50 000 F
Les amortissements de l’année sont imputés, reste 10 000 F de résultat (60 000 F – 50 000 F), on impute
donc 10 000 F d’amortissements précédemment différés pour ramener le résultat à 0. Le nouveau solde
d’amortissements différés est de 50 000 F (60 000 F de 2000 – 10 000 F de 2001).
En cas de transmission à titre gratuit (donation ou succession) les Loueurs en Meublé Professionnel
bénéficient des règles applicables aux entreprises familiales non cotées :
Possibilité de différer le paiement des droits pendant 5 ans, à l’expiration de ce délai, le
paiement peut être fractionné sur 10 ans.
Les droits de mutations sont déductibles du résultat de l’activité transmise.
Au-delà de 5 années d’exploitation et si les loyers bruts n’excèdent pas
1 000 000 F T.T.C., les plus-values sont exonérées d’imposition.
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Malgré son caractère professionnel, l’activité de Loueur en Meublé Professionnel rentre dans l’assiette
de l’Impôt de Solidarité sur la Fortune, sauf à générer plus de 50 % des revenus professionnels
annuels du foyer fiscal (ce qui est très rarement le cas).
Si le bien est donné en location à une société d’exploitation qui le sous-loue meublé avec les services
parahôteliers, le loueur en meublé professionnel sera soumis à T.V.A.. Il pourra ainsi récupérer la
T.V.A. grevant son acquisition et ses charges (20,6 %), en contre partie, il devra reverser celle
collectée sur les loyers (5,5 %).
RESUME
Régime permettant de défiscaliser le revenu global mais également les revenus de l’opération, tout en
bénéficiant de règles très avantageuses en terme de transmission et d’imposition des plus-values. Il reste
réservé à des investisseurs ayant la possibilité de faire un investissement suffisant pour atteindre le seuil de
150 000 F T.T.C. de loyer annuel.
L’investisseur recherchera donc des biens dont la rentabilité sera la plus élevée possible afin de minorer le
seuil d’investissement.Notre Programme sélectioné en LMP
Les mirages de la location en LMP
Textes de référence
• Article 151 septies du CGI - Article qui précise le statut du LMP.
• Article 39 C du CGI et 31 de l'annexe II du CGI - Articles qui indiquent les règlent à
suivre en matière d'amortissement.
• Réponse ministérielle JOAN du 21 mai 1990 - Précisions sur les possibilités
d'exonération des droits de mutation à titre gratuit pour les LMP.
• Réponse ministérielle JOAN du 3 août 1992 - Précisions relatives au nombre de
logements nécessaires au statut de LMP.
• Instruction du 1er août 1996 (BOI 4-A-796) - Instruction qui exclut du statut de LMP
les hébergements offrant des services dépassant la simple jouissance d'un bien.
• Instruction du 11 février 1988 (BODGI 4-F-183) - Précisions relatives à l'exonération
de plus-values au bout de cinq ans.
• Loi de finances pour 1999 - Loi n° 98-1266 du 30 décembre 1998 (JO du 31
décembre p 20 050) restreignant les possibilités d'exonération à l'ISF pour les LMP.
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