Les différents types de surfaces

Les différents types de surfaces
Lorsqu'il s'agit d'un bâtiment, il peut être fait référence à différents types de surfaces. Certaines ont
clairement été définies par des textes juridiques. Nous listons ci-après les plus usitées.
La surface hors œuvre brute (SHOB)
La surface de plancher hors œuvre brute d'une construction est égale à la somme de surfaces de
plancher de chaque niveau de la construction.
Cette surface doit être mesurée de manière à prendre en compte d'une part l'épaisseur de tous les
murs (extérieurs et intérieurs, porteurs ou constituant de simples cloisonnements) et d'autre part tous
les prolongements extérieurs d'un niveau tels que les balcons, loggias et coursives.
a) Eléments constitutifs de la SHOB :
 les rez-de-chaussée et tous les étages (y compris ceux des constructions non fermées de murs
telles que les hangars par exemple) ;
 tous niveaux intermédiaires, tels que mezzanines et galeries ;
 les combles et les sous-sols, aménageables ou non ;
 les toitures-terrasses, quelles soient accessibles ou non.
b) Eléments non constitutifs de la SHOB :
 les constructions ne formant pas de plancher, tels que les pylônes, canalisations et certains
ouvrages de stockage (citernes, silos) de même que les auvents constituant seulement des
avancées de toiture devant une baie ou une façade ;
 les terrasses non couvertes, de plain-pied avec le rez-de-chaussée ;
 les éléments de modénature tels que : acrotères, bandeaux, corniches ou marquises ;
 tous les vides, qui par définition ne constituent pas de surface de plancher et notamment ceux
occasionnés par les trémies d'escaliers, d'ascenseurs, ou de monte charges.
 les marches d'escalier, cabines d'ascenseur et rampes d'accès.
En revanche, constitue de la surface hors œuvre brute, la partie du niveau inférieur servant d'emprise
à un escalier, à une rampe d'accès, ou à la partie du niveau inférieur auquel s'arrête la trémie d'un
ascenseur ;
Cette surface est utilisée pour les demandes de permis de construire ou de certificat d'urbanisme.
La surface hors œuvre nette (SHON)
Article 122-2 du code de l'urbanisme circulaire 90/80 eu 12/11/1990
La surface de plancher hors œuvre nette d'une construction est égale à la surface hors œuvre brute de
la construction après déduction :
a) Des surfaces de plancher hors œuvre des combles et des sous-sols non aménageables pour
l'habitation ou pour des activités professionnelles, artisanales, industrielles ou commerciales ;
b) des surfaces de plancher hors œuvre des toitures-terrasses, des balcons, des loggias, ainsi que des
surfaces non closes situées au rez-de-chaussée ;
c) des surfaces de plancher hors œuvre des bâtiments ou des parties de bâtiments aménagés en vue du
stationnement des véhicules ;
d) dans les exploitations agricoles, des surfaces de plancher des serres de production, des locaux
destinés à abriter les récoltes, à héberger les animaux, à ranger et à entretenir le matériel agricole,
des locaux de production et de stockage des produits à usage agricole, des locaux de
transformation et de conditionnement des produits provenant de l'exploitation ;
e) d'une surface égale à 5 % des surfaces hors œuvre affectées à l'habitation telles qu'elles résultent le
cas échéant de l'application des a, b, c ci-dessus.
Sont également déduites de la surface hors œuvre dans le cas de la réfection d'un immeuble à usage
d'habitation et dans la limite de cinq mètres carrés par logement, les surfaces de planchers affectées à
la réalisation de travaux tendant à l'amélioration de l'hygiène des locaux et celles résultant de la
fermeture de balcons, loggias et surfaces non closes situées en rez-de-chaussée.
Cette surface est utilisée pour les demandes de permis de construire ou de certificat d'urbanisme.
La surface habitable
Code de la construction et de l'habitation art R. 111-2 modifié par le décret n° 97-532 du 23/05/1997
La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces
occupées par les murs, cloisons, gaines, embrasures de portes et fenêtres.
Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises,
garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus
à l'article R. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux
d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.
Cette surface était couramment utilisée par les promoteurs et apparait sur les plans des constructeurs.
Depuis 2009, cette surface doit être précisée sur le contrat de location de tout logement non meublé
hors location saisonnière et de tourisme (loi du 25 mars 2009 dite «Boutin » - article 78 modifiant la
loi du 6 juillet 1989)
Cette surface est utilisée pour les demandes de permis de construire ou de certificat d'urbanisme.
La surface privative
La surface privative dite "Carrez" loi du 18/12/1996)
La superficie de la partie privative d'un lot ou d'une fraction de lot mentionnée à l'article 46 de la loi
du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des
surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et
fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties de locaux d'une hauteur inférieur à 1,80
mètre.
Cette surface est utilisée dans les actes de ventes de lots de copropriété, depuis 1997. Elle est
également utilisée pour les demandes de permis de construire ou de certificat d'urbanisme.
Les autres surfaces
Elles sont le plus souvent utilisées pour les locaux professionnels et commerciaux.
 Surface utile brute
Elle est égale à la surface hors œuvre nette, déduction faite des éléments structuraux (poteaux,
murs extérieurs, refends...) et des circulations verticales.
 Surface utile nette
Elle est constituée par la surface effectivement réservée au travail.
Elle est égale à la surface utile brute, déduction faite des circulations horizontales, locaux sociaux
et sanitaires.
 Surface pondérée
Elle est établie à partir de la surface utile brute, en décomposant celle-ci en zones affectées de
coefficients variant en fonction de leur intérêt.
 Surface commercialisable
Elle est égale à la surface utile brute, sous réserve de la comptabilisation effective des parties de
locaux à usage commun, telles que circulations horizontales, sanitaires, etc.
La surface dite « loi Carrez » doit apparaître sur les contrats de vente de lots de copropriété.
La surface dite « Loi Boutin » doit apparaître sur les contrats de location.