la surface habitable (sh)

Rappels des définitions des différentes surfaces1
LA SURFACE HORS OEUVRE BRUTE (SHOB)
La SHOB d’une construction est la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de la
construction, elle est mesurée de manière à prendre en compte l’épaisseur des murs et des cloisons
ainsi que les prolongements extérieurs d’un niveau (balcons, loggias, coursives).
La SHOB est également définie par l’article R112-2 du Code de l’Urbanisme et par la circulaire
n°90-80 du 12 novembre 1990 du ministère de l’Equipement.
Code de l'urbanisme Art R. 112-2. (extrait).
La surface de plancher hors œuvre brute d'une construction est égale à la somme des surfaces de
planchers de chaque niveau de construction.
LA SURFACE HORS OEUVRE NETTE (SHON)
La SHON est définie par l’article R112-2 du Code de l’Urbanisme et par la circulaire n°90-80 du 12
novembre 1990 du ministère de l’Equipement, elle est obtenue en retranchant à la SHOB certaines
surfaces particulières et tient compte de l’épaisseur des murs et des cloisons.
De par son caractère réglementé, il s’agit d’une référence de surface commune aux intervenants
du bâtiment. Elle est utilisée dans la définition des consommations conventionnelles de référence.
Code de l'urbanisme Art R. 112-2. (extrait).
La surface de plancher hors œuvre nette d'une construction est égale à la surface hors œuvre brute
de cette construction après déduction :
a) Des surfaces de plancher hors œuvre des combles et des sous-sols non aménageables pour
l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ;
b) Des surfaces de plancher hors œuvre des toitures-terrasses, des balcons, des loggias, ainsi que
des surfaces non closes situées au rez-de-chaussée ;
c) Des surfaces de plancher hors œuvre des bâtiments ou des parties de bâtiments aménagés en vue
du stationnement des véhicules ; (...)
e) D'une surface égale à 5 p. 100 des surfaces hors œuvre affectées à l'habitation telles qu'elles
résultent le cas échéant de l'application des a, b, et c ci-dessus.
LA SURFACE HABITABLE (SH)
La définition de la surface habitable (SH) est donnée par l'article R. 111-2 du Code de la
construction et de l'habitation.
Code de la construction et de l'habitation Art. R.111-2 (extrait).
La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des
surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de
portes et de fenêtres ; (...) Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés,
caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement,
vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R. 111-10, locaux communs et autres dépendances des
logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.
1 Sources : Fiches explicatives de l'outil « Ratios de coûts » du ministère, Guide Bonhomme, Éditions du Moniteur
LA SURFACE UTILE (SU)
Dans le cadre de constructions publiques, la SU est définie par le programme, il s’agit de la somme
des surfaces de planchers des locaux abritant les activités principales y compris les halls d’accueils,
les sanitaires et les locaux annexes tels que locaux d’entretien, y compris les emplacements des
placards et équipements fixes (banque d’accueil, par exemple).
Ne sont pas pris en compte comme de la surface utile les circulations verticales et horizontales ainsi
que l’épaisseur des murs et les locaux techniques (chauffage, traitement d’air, ascenseurs, courants
forts et faibles,...).
Pour les logements, il existe quelques définitions réglementaires de la surface utile, mais elles sont
peu usuelles et parfois contradictoires.
En ce qui concerne le domaine du logement, la définition de la surface utile (SU) est donnée par
dans les mêmes termes par les articles R. 331-10 et R. 353-16 du Code de la construction et de
l'habitation.
Toutefois, dans d'autres domaines réglementaires, il existe des définitions différentes de la surface
utile qui peuvent être sources de confusions.
Code de la construction et de l'habitation Art. R. 331-10.
La surface utile (...) est égale à la surface habitable du logement telle que définie à l'article R. 1112 du présent Code augmentée de la moitié des surfaces annexes dans les conditions fixées par
arrêté du ministre du Logement.
Les surfaces annexes sont définies par l'arrêté du 9 mai 1995. Ce sont des surfaces qui répondent
aux deux critères ci-après :
– elles sont réservées à l'usage exclusif de l'occupant du logement ;
– elles correspondent à des volumes dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 mètre.
Les surfaces annexes comprennent :
– les caves ;
– les sous-sols ;
– les remises ;
– les ateliers ;
– les séchoirset celliers extérieurs au logement ;
– les resserres ;
– les combles et les greniers aménageables ;
– les balcons ;
– les loggias et les vérandas ;
– les parties de terrasses accessibles ou en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié
enterré, dans la limite de neuf mètres carrés.
Le vocable « surface utile » est utilisé avec des significations différentes dans plusieurs domaines
réglementaires.
En effet, le Code de l'urbanisme (livre V, titre II) emploie ce vocable pour les « Implantations des
services, établissements et entreprises », rubrique « Dispositions financières concernant la région
parisienne ».
Par ailleurs, le Code de la construction et de l'habitation (livre II, titre V) traite des surfaces utiles en
matière de « Réglementation des professions du bâtiment », rubrique « Bail à construction ».
Code de l'urbanisme Art. R. 520-2 (extrait).
La surface utile de plancher est réputée égale, sauf preuve du contraire, à la surface couverte à
chaque niveau affectée d'un abattement forfaitaire de 5 p. 100.
Code de la construction et de l'habitation Art. R. 251-1 (extrait).
Pour les locaux à usage d'habitation la surface utile est la surface habitable telle qu'elle est définie
par l'article R. 111-2.
Illustrations d'application