Rapport annuel - AV Habitat 2

Transcription

INVESTMENT MANAGEMENT
AV HABITAT 2
Rapport annuel 2014
LA SOCIÉTÉ
DE GESTION
BNP PARIBAS REAL ESTATE
INVESTMENT MANAGEMENT FRANCE
SOCIÉTÉ DE GESTION DE PORTEFEUILLE AGRÉÉE PAR L’AMF
SOUS LE N° GP-07000031 EN DATE DU 1ER JUILLET 2007
ET AYANT OBTENU SON AGRÉMENT AIFM LE 15 AVRIL 2014
LE DIRECTOIRE DE BNP PARIBAS REIM FRANCE
• PRÉSIDENTE
Jacqueline FAISANT
• MEMBRES
Christine SONNIER
Directeur Général Délégué
Cyril de FRANCQUEVILLE
Directeur Général Délégué
Sylvie PITTICCO
Secrétaire Général - Directeur Financier
LE CONSEIL DE SURVEILLANCE DE BNP PARIBAS REIM FRANCE
• PRÉSIDENTE
Sofia MERLO
Co-Présidente du Pôle de Wealth Management de BNP Paribas
• VICE-PRÉSIDENTE
Dominique FIABANE
Directeur Produits et Marchés de BNP Paribas
• Membres
Béatrice BELORGEY
Directeur Adjoint Banque Privée France
François DEBIESSE
Conseiller en philanthropie et micro-finance
de BNP Paribas Wealth Management
Henri FAURE
Directeur Général Délégué de BNP Paribas Real Estate
Cardif Assurance Vie, représentée par Mme Nathalie ROBIN
Directrice Immobilier BNP Paribas Assurances
PERSONNES CHARGÉES DE L’INFORMATION
Brigitte WANTIEZ-DESJARDIN, Arnaud ROMANET-PERROUX
BNP PARIBAS REIM FRANCE – 300 794 278 RCS Nanterre
Téléphone : 01 55 65 23 55
Télécopie : 01 46 42 72 54
Site : www.reim.bnpparibas.fr
2
AV Habitat 2 - Rapport annuel 2014
LA SCPI
AV HABITAT 2
SOCIÉTÉ CIVILE DE PLACEMENT IMMOBILIER
Capital : 59 548 840 €
Visa AMF : SCPI n°05-05 du 11 février 2005
note d’information mise à jour en juillet 2014
Siège social : 167 quai de la Bataille de Stalingrad
92867 ISSY-LES-MOULINEAUX cedex
SIREN : 480 761 881 RCS Nanterre
LA COMPOSITION DU CONSEIL DE SURVEILLANCE
• PRÉSIDENT
Patrick KONTZ
248, chemin des Millas - 40600 BISCARROSSE
• MEMBRES
Jerôme BEGLE
71, avenue des Ternes, - 75017 PARIS
Patrice BRION
125, rue du Cherche Midi - 75015 PARIS
Jean-Luc BRONSART
10, avenue de la Forêt - 44250 SAINT-BREVIN-LES-PINS
Jean-Michel BRUNET
99, chemin des Hauts de Grisy - 78450 VILLEPREUX
Franck DEL REY
22, avenue de la Gare, Bâtiment C4 - 91570 BIÈVRES
Christian de JOUSSINEAU
9, Boulevard Saint-Michel - 75005 PARIS
Hélène KARSENTY
174, chemin de Pioch Courbi - 34150 GIGNAC
Jacques MORILLON
4, allée du Béarn - 91300 MASSY
Alain SENANEDSCH
74, rue Jean Mermoz - 92380 GARCHES
Razvan STIRBU
Domaine Juan Flore – Bât 13, apt 911, 480, rue du Jardin Secret
06160 JUAN-LES-PINS
COMMISSAIRES AUX COMPTES DE LA SCPI
• TITULAIRE
Edouard LEDUC
95, rue Jouffroy d’Abbans - 75017 PARIS
• SUPPLÉANT
Didier KLING
41, avenue de Friedland - 75008 PARIS
EXPERTS IMMOBILIERS DE LA SCPI
BNP Paribas Real Estate Valuation
167, quai de la Bataille de Stalingrad
92867 ISSY-LES-MOULINEAUX cedex
avec contreseing de Crédit Foncier Expertise
4 quai de Bercy - 94214 CHARENTON Cedex
LA SCPI EN BREF
AU 31 DÉCEMBRE 2014
FICHE D’IDENTITÉ DE LA SCPI
Nom :....................................................................... AV Habitat 2
Type :........................................................................... Logements
Régime fiscal :............................................................ loi Robien
Nombre de parts :................................................64 727 parts
Capital :..................................................................59 548 840 €
Nombre d’associés :..........................................................1 139
IMMOBILIER CHIFFRES CLÉS
285
272
Logements
Logements loués
TAUX D’OCCUPATION FINANCIER (TOF*)
1 trimestre 2014
96,21 %
2 trimestre 2014
96,49 %
3e trimestre 2014
96,22 %
4e trimetre 2014
97,18 %
er
e
LES CHIFFRES CLÉS
LES VALEURS DE LA SCPI
En M€
Par part
Valeur vénale
56,97 M€
880,19 €
Valeur de réalisation
58,01 M€
896,26 €
Valeur de reconstitution
67,35 M€
1 040,55 €
* Définition TOF : division du montant total des loyers facturés et indemnités
d’occupation facturés ainsi que des indemnités compensatrices de loyer par le
montant total des loyers facturés dans l’hypothèse où l’intégralité du patrimoine
de la SCPI serait loué.
RÉPARTITION DU PATRIMOINE
EN % DE LA VALEUR VÉNALE
LA DISTRIBUTION
La distribution de l’exercice 2014 a été fixée à 24 €.
Par part
1er trimestre 2014
6,00 €
2e trimestre 2014
6,00 €
3 trimestre 2014
6,00 €
4 trimestre 2014
6,00 €
e
e
RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE
Région parisienne 29,48%
67 logements
Province 70,52%
218 logements
LES GRANDS ÉQUILIBRES FINANCIERS
Produits
Recettes
locatives brutes
et produits divers
Produits
financiers
39,58 €
par part
0,15 €
par part
Charges
15,06 €
par part
Charges
externes*
0,37 €
par part
Charges
internes**
24,30 €
par part
Résultat
courant
* Frais et commissions de gestion, entretien, grosses réparations,
charges locatives non récupérées
** Provision pour travaux, provision nette pour créances douteuses
3
RAPPORT ANNUEL 2014
SOMMAIRE
La Société de Gestion.............................................................................. 2
La SCPI........................................................................................................ 2
La SCPI en bref ........................................................................................ 3
Les marchés immobiliers....................................................................... 5
Le contrôle interne ................................................................................. 6
La Responsabilité Sociétale des Entreprises..................................... 7
Le rapport de la Société de Gestion.................................................... 8
Le rapport du Conseil de Surveillance..............................................15
Les rapports du Commissaire aux comptes.....................................16
Les comptes annuels de l’exercice 2014..........................................18
L’ordre du jour et le projet de résolutions.......................................27
LES MARCHÉS
IMMOBILIERS
LE MARCHÉ LOCATIF
UN MARCHÉ LOCATIF PRIVÉ MOINS DYNAMIQUE AU DÉBUT DE
2014 MAIS QUI SE REDRESSE DURANT LES DERNIERS MOIS
A titre indicatif, en 2011, un peu plus de 6,6 millions de ménages
sont locataires de leur résidence principale dans le secteur privé.
Ils représentent 23,5 % des ménages, part en baisse régulière
depuis 1991 (– 3,5 points en vingt ans). Le montant total des
dépenses de loyer dans le secteur libre s’élevait à 41,6 milliards
d’euros d’après les comptes du logement 2011-2012.
La mobilité résidentielle en France met fin à la tendance baissière
amorcée en 2011 et s’établit selon CLAMEUR à 27 % en 2014,
se rapprochant ainsi de sa moyenne sur longue période (19982014 : 28,1 %). La tendance haussière semble se confirmer aussi
sur les premiers mois de 2015, où elle s’établit à 28,9 %, soit
à un niveau haut non observé depuis la crise de 2008. Cette
augmentation de la mobilité résidentielle est inattendue étant
donné l’atonie des ventes en 2014, la tension des marchés et la
crise de confiance des ménages dans un contexte économique
difficile, mais la position des pouvoirs publics à l’égard du marché
locatif privé a permis le redressement de ces taux de mobilité. A
noter que la mobilité résidentielle est toujours plus importante
lorsqu’il s’agit des petites surfaces (Studios et logements de
1 pièce).
DES HAUSSES DE LOYERS CONTRASTÉES EN RÉGIONS
Depuis 1998, nous observons une tendance haussière des
loyers de marché de l’ensemble des logements, cependant
cette progression est beaucoup plus lente depuis 2011 (+ 1,35 %
en moyenne annuelle) que dans la période 1998-2010 (+ 3,17 %
en moyenne annuelle). En 2014, les loyers de marché de
l’ensemble des logements se maintiennent presque au même
niveau que 2013, soit 12,7 €/m2. Dans le marché du neuf, dont
la progression est plus erratique que celle de l’ensemble des
logements, les loyers s’établissent en 2014 à 12,4 €/m2. Les
premiers chiffres de 2015 annoncent un niveau de loyer pour
l’ensemble des logements égal à 12,6 €/m2 et égal à 12,5 €/m2
pour les logements neufs.
Au niveau régional, le ralentissement du rythme de la croissance
des loyers est vrai pour la plupart des régions. Ainsi, 19 régions
ont connu une hausse en 2014 moindre que la hausse moyenne
sur la longue période 1998 – 2014. En 2014, seules 7 régions
ont connu des hausses de loyer allant de + 0,2 % à 3,7 %. Dans
le reste des régions, les baisses de loyers sont en moyenne de
– 1,75 % et peuvent aller jusqu’à – 5,6 % en Haute-Normandie.
DÉCÉLÉRATION DE L’IRL DEPUIS 2012
Depuis 2005, les loyers des locaux d’habitation sont indexés
avec l’indice de référence des loyers (IRL) basé, depuis 2008, sur
l’évolution moyenne dans l’année des prix à la consommation
(hors tabac et loyer). Après avoir atteint un pic au 3e trimestre
2008 (+ 2,9 % / an en glissement annuel), la croissance de l’IRL a
fortement baissé jusqu’au 4e trimestre 2009 où elle s’est arrêtée.
de 2015, avec la reprise progressive de l’économie escomptée,
la croissance devrait être plus rapide et moins irrégulière, sans
pour autant atteindre les niveaux observés en 2008 ou encore
entre 2010 et 2011. En effet, une croissance annuelle moyenne
de + 1,5 % pour la période 2015-2020 est attendue, avec un pic
de + 2,1 % atteint fin 2018.
LE MARCHÉ DES LOGEMENTS NEUFS
Avec 23 871 logements réservés, le T4 2014 rebondit par
rapport au T3 2014 (19 286 logements réservés) et enregistre
une hausse de 3,4 % par rapport au T4 2013 (23 079 logements
réservés). En glissement annuel, les réservations au T4 2014
(85 821 logements) ont diminué de – 3,9 % par rapport au T4 2013
(89 313 logements). Entre les 4e trimestres 2013 et 2014, les
réservations d’appartements ont augmenté de 3,2 % pour s’établir
à 21 989 appartements réservés, tandis que les réservations des
maisons ont stagné : 1 882 unités réservées au T4 2014 versus
1 897 unités réservées au T4 2013.
Au 4e trimestre 2014, le prix moyen des appartements s’établit
à 3 837 €/m², soit une légère baisse de – 0,8 % par rapport au
T4 2013 et de – 2 % par rapport au T3 2014. A l’exception du pic
atteint au 2e trimestre 2012 à 3 955 €/m², il reste l’un des prix
moyens les plus élevés enregistrés depuis 2005. Le prix de vente
moyen des maisons neuves (247 994 €) baissent de – 2 % par
rapport au T4 2013 ((251 841 €), et de – 4 % par rapport au T3
2014 (259 306 €).
LE MARCHÉ DES LOGEMENTS ANCIENS
Selon la Chambre des Notaires, environ 700 000 ventes de
logements anciens ont été conclues en 2014, soit une baisse
de – 2,5 % par rapport à 2013 (718 000 transactions). Notons
que le mois de décembre enregistre le volume de vente sur
un an glissant le plus bas en 2014. Ainsi, le prolongement
des conditions particulièrement favorables du marché du
financement et l’acceptation des vendeurs de la réalité baissière
du marché n’ont pas contribué au maintien des volumes de
transactions, qui s’éloignent de plus en plus de la moyenne des
ventes sur les 10 dernières années (756 000 transactions).
Les prix des logements anciens ont poursuivi la tendance
baissière au T4 2014 : – 2,08 % pour l’ensemble des logements
par rapport au T4 2013. Globalement en France, sur cette même
période le fléchissement des prix a davantage concerné les
appartements (– 2,25 %) que les maisons (– 1,96 %). Par ailleurs,
la Province (– 2,25 %) a été légèrement plus impactée que l’Îlede-France (– 2 %).
En 2010 et 2011, à la faveur du redémarrage de l’économie,
la croissance de l’indice a progressivement accéléré jusqu’à
atteindre + 2,2 % au 1er semestre 2012. Elle décélère depuis pour
s’établir à + 0,4 % au 4e trimestre 2014. A partir du 2e semestre
5
LE CONTRÔLE
INTERNE
L’ENVIRONNEMENT
DU CONTRÔLE INTERNE
LES SOURCES RÉGLEMENTAIRES
En tant que Société de Gestion de portefeuille agréée par
l’Autorité des Marchés Financiers (AMF), BNP Paribas REIM
France est soumise à des dispositions notamment légales et
réglementaires strictes en matière de contrôle interne dont les
sources sont les suivantes :
• le règlement général de l’Autorité des Marchés Financiers, dans
ses livres III et IV ;
• le règlement du Comité de réglementation bancaire et
financière, CRBF n° 97-02, qui définit la mise en œuvre et le
suivi du contrôle interne dans les établissements de crédit et
les entreprises d’investissement ;
• les normes et procédures internes définies par la Société pour
son activité, celles des associations professionnelles dont elle
est membre (AFG et ASPIM), celles du groupe BNP Paribas ;
• l’ensemble des procédures de Conformité de BNP Paribas REIM
France et du groupe BNP Paribas.
LES PRINCIPES D’ORGANISATION
Les principes d’organisation du dispositif de contrôle interne de
BNP Paribas REIM France sont :
• l’exhaustivité du contrôle interne : il s’applique aux risques
de toute nature et à toutes les activités de BNP Paribas REIM
France, sans exception. Il s’étend à l’externalisation d’activités
essentielles comme celles confiées aux Property Managers. Le
respect de ces principes est régulièrement vérifié, notamment
au travers des investigations conduites par l’Inspection
Générale ou l’audit interne. Cette couverture exhaustive des
activités et des risques est résumée dans une cartographie
revue périodiquement ;
•
la responsabilité des opérationnels : une grande partie
du Contrôle Permanent est intégrée dans l’organisation
opérationnelle, sous la responsabilité directe des équipes
opérationnelles et fonctionnelles. En effet, chaque responsable
a, à son niveau, le devoir d’un contrôle efficace des activités
placées sous sa responsabilité ;
• la définition précise des fonctions et des tâches, notamment
via la formalisation systématique de fiches de postes détaillées
et l’évaluation de leur application au travers d’un entretien
annuel d’évaluation ;
•
la séparation des tâches, notamment d’engagement et de
contrôle : elle s’exerce particulièrement entre l’origination
et l’exécution des opérations, leur comptabilisation, leur
règlement, et leur contrôle ; elle se traduit aussi par la mise
en place de fonctions spécialisées indépendantes ainsi que par
une séparation claire entre les acteurs du Contrôle Permanent
et ceux du Contrôle Périodique ;
• la formalisation et la maintenance d’un corps de procédures.
Ces procédures sont mises à disposition de l’ensemble des
collaborateurs au moyen d’une base informatique ;
• l’existence de systèmes de contrôle, comprenant des contrôles
permanents (dits de 1er niveau et 2e niveau) et des contrôles
périodiques (3e niveau - audit interne ou inspection générale
de BNP Paribas) ;
• la mise en place et les tests du plan de continuité d’activités
(PCA).
6
LE PILOTAGE DU DISPOSITIF DE CONTRÔLE INTERNE
Le dispositif de contrôle interne est piloté par le Responsable de la
Conformité et du Contrôle Interne (RCCI), il veille à sa cohérence
et son efficacité. Il est hiérarchiquement rattaché au président
du Directoire de BNP Paribas REIM France et fonctionnellement
au Directeur Conformité 2 OPC de BNP Paribas Real Estate.
La coordination de l’ensemble des questions relatives au contrôle
interne et aux risques fait l’objet de présentations périodiques au
Comité de contrôle interne et, par son intermédiaire, au Conseil
de surveillance de BNP Paribas REIM France.
LES ACTEURS DU DISPOSITIF DE CONTRÔLE INTERNE
LES ACTEURS DU CONTRÔLE PERMANENT
Les premiers acteurs du Contrôle Permanent sont :
• les opérationnels (qu’ils soient dans les activités commerciales,
dans des rôles plus administratifs ou encore dans les fonctions
supports). Ils exercent des contrôles directement sur les
opérations qu’ils traitent et dont ils sont responsables ;
•
leur hiérarchie, qui exerce des contrôles, dans le cadre de
procédures opérationnelles ;
• Plus spécifiquement, BNP Paribas REIM France a mis en place
un dispositif de contrôle des risques immobiliers tout au long
du cycle de vie du bien acquis. Ces contrôles permettent
de s’assurer que les principaux risques immobiliers sont
correctement encadrés (notamment les risques juridiques et
techniques).
Ces contrôles (opérationnels et hiérarchie) sont désignés comme
des contrôles permanents de premier niveau.
En complément, BNP Paribas REIM France a mis en place les
procédures adéquates pour identifier, mesurer et contrôler, pour
chaque FIA géré, les risques financiers (liquidité, contrepartie et
marché). Le suivi de la mise en œuvre de ces procédures est
assuré par le Responsable de la gestion des Risques, ce dernier
étant indépendant des équipes opérationnelles.
Le contrôle permanent de 2e niveau ainsi que la fonction de
conformité sont placés sous la responsabilité du RCCI. A ce titre,
ce dernier s’assure de l’efficacité du dispositif de contrôle interne
et du dispositif de contrôle des risques.
En outre, il s’assure du respect de la Conformité des activités
de la Société de Gestion qui se définit comme “le respect
des dispositions législatives et réglementaires, des normes
professionnelles”. La Conformité s’articule notamment autour
des thématiques suivantes :
• la primauté du respect de l’intérêt du client ;
• .la prévention du blanchiment des capitaux et la lutte contre le
financement du terrorisme ;
• la prévention et la gestion des conflits ;
• l’Ethique professionnelle.
L’ensemble de ces thématiques sont reprises dans les procédures
de Conformité et dans le code de déontologie s’appliquant à
l’ensemble des collaborateurs. Ces règles font l’objet d’une
formation systématique en cas de mise à jour ou lors de l’arrivée
de tout nouveau collaborateur de BNP Paribas REIM France.
LES ACTEURS DU CONTRÔLE PÉRIODIQUE
Les contrôles périodiques (dits contrôles de 3e niveau) sont
exercés de manière indépendante par :
• les Inspecteurs BNP Paribas et qui ont vocation à intervenir sur
l’ensemble du Groupe ;
• les Auditeurs internes de BNP Paribas Real Estate rattachés à
l’Inspection Générale.
LA RESPONSABILITÉ
SOCIÉTALE DES ENTREPRISES
Nous avons entamé la formalisation de notre démarche
de gestionnaire d’actifs immobiliers responsable lors de la
publication de notre charte RSE début 2013. La performance
énergétique des bâtiments ainsi que notre responsabilité
sociétale est, depuis quelques années, déjà au cœur de nos
préoccupations et de nos engagements. Notre rapport annuel
RSE rend compte de notre activité sur ces sujets, comme nous
nous y étions engagés dans notre charte.
Pour renforcer notre volonté de transparence et donner un
sens concret à notre engagement en faveur de l’investissement
socialement responsable adapté à l’immobilier, nous sommes
devenus signataire des Principes de l’Investissement
Responsable (PRI) en 2012. Cette initiative des Nations Unies
encourage les grands acteurs de l’investissement à respecter
6 grands principes axés autour de la prise en compte des
questions Environnementale, Sociétale et de Gouvernance
(ESG), aussi bien dans les processus d’analyse et de décision
en matière d’investissement que dans les politiques et pratiques
d’actionnaires. Notre premier reporting sur nos bonnes pratiques
d’investisseur responsable pour l’année 2013 est disponible sur
le site www.unpri.org.
Ainsi, nous nous sommes engagés à ce que le développement
durable, le respect des droits des employés, et une gouvernance
responsable fassent partie intégrante de nos priorités. Nous
ne pouvons évaluer le chemin parcouru qu’à l’appui d’un bilan
pertinent de nos actions. Notre rapport annuel RSE, disponible
sur notre site www.reim.bnpparibas.fr, a pour but de faire état
de nos progrès réalisés sur nos indicateurs, et des différents
moyens mis en œuvre afin d’intégrer au mieux ces critères dans
l’ensemble de nos activités.
La Société de Gestion
BNP Paribas REIM France
7
LE RAPPORT DE LA SOCIÉTÉ DE GESTION
Pour mémoire, les Assemblées Générales Ordinaire et Extraordinaire réunies en 2014 ont approuvé des modifications
des statuts de votre SCPI, en relation principalement avec la transposition de la directive AIFM en droit français et des
mesures de modernisation des règles de gestion des SCPI.
LE RÉGIME FISCAL DE LA SCPI
LE PATRIMOINE
La SCPI AV Habitat 2 est placée sous le régime fiscal instauré par la
loi Robien et précisé par l’article 31 bis du Code Général des Impôts.
LES EXPERTISES IMMOBILIÈRES ET LES VALEURS REPRÉSENTATIVES
DE LA SCPI
A ce titre, les souscripteurs bénéficient de la déductibilité de
leur investissement, sous forme d’un amortissement annuel. Cet
avantage a pris effet dès le premier jour du mois suivant celui de
la souscription. Le taux d’amortissement est de 8 % durant les
cinq premières années et de 2,5 % les quatre années suivantes,
soit une réduction d’impôt sur le revenu à hauteur de 50 % du
montant investi.
En contrepartie, les souscripteurs se sont engagés à conserver
leurs parts pendant la période d’engagement de location pris
par la SCPI, soit neuf ans à compter de la première location de
l’ensemble de son patrimoine.
Le dernier appartement du patrimoine ayant été loué à compter
du 1er juin 2010, l’engagement de location de neuf années pour
la SCPI et de détention des parts pour ses associés expirera le
31 mai 2019.
Le patrimoine de la SCPI AV Habitat 2 est composé de
285 logements.
Les expertises réalisées sur le patrimoine immobilier de votre
SCPI en fin d’année 2014 ont fait ressortir une valeur vénale de
56 972 000 €, en léger retrait par rapport à l’année précédente
où la valeur s’’établissait à 57 275 000 € (– 0,53 %). L’expert
immobilier a pris en compte la légère baisse des valeurs
locatives de marché, illustrée par le fait que, dans un immeuble
donné, les locations les plus récentes sont bien souvent réalisées
à des conditions financières un peu en deçà de celles des baux
plus anciens.
En conséquence, la valeur de réalisation est, elle aussi, en
très légère baisse par rapport à 2013, à 896,26 € par part, soit
– 0,57 %.
L’évolution des valeurs dites représentatives de la SCPI est
résumée dans le tableau ci-dessous, après prise en compte des
autres actifs et des dettes de la société :
LA STRATÉGIE DU FONDS
La SCPI AV Habitat 2 est investie en immobilier résidentiel.
Sa création date de février 2005 ; elle a réceptionné et loué
les premiers lots de son patrimoine, acquis en état futur
d’achèvement, en 2007.
Plus des deux tiers des maisons et appartements de la SCPI AV
Habitat 2 sont situés en régions, le solde étant localisé en Ile de
France, dans les départements des Hauts de Seine et du Val de
Marne. Le patrimoine réagit donc aux différentes influences des
marchés locaux dans lesquels il est implanté. Si chacun d’eux
présente des spécificités plus ou moins marquées, ils partagent
une mobilité résidentielle forte et un recul, en moyenne, des
loyers à la relocation. Le contexte locatif demeure évidemment
sensible à la situation économique des locataires. Au cours de
l’exercice 2014, pour autant, la SCPI AV Habitat 2 a conservé un
taux d’occupation financier moyen annuel satisfaisant de 96,5 %.
2013
Soit, par
(en milliers
part
d’euros)*
2014
Soit, par
(en milliers
part
d’euros)*
Variation
de la valeur
de la part
Valeur de
réalisation
58 343
901,37 €
58 012
- 0,57 %
Valeur de
reconstitution
67 298
1 039,72 € 67 352
(AU 31 DÉCEMBRE 2014, EN % DES VALEURS VÉNALES)
Habitations
En nombre
de logements – maisons
-
-
Région parisienne
29,48 %
67
Province
70,52 %
218
100,00 %
285
Total
8
1 040,55 € 0,08 %
RÉPARTITION DU PATRIMOINE IMMOBILIER
Paris
Draguignan (83300) - les Allées Saint Léger 199, chemin Jean Rostand
896,26 €
LA SITUATION LOCATIVE AU 31 DECEMBRE 2014
TAUX D’OCCUPATION FINANCIER (EN % DES LOYERS)
Au cours de l’exercice écoulé, le taux d’occupation financier moyen
du patrimoine s’est maintenu à un niveau satisfaisant, supérieur
à 96 %, en amélioration par rapport à 2013. L’optimisation du taux
d’occupation financier moyen annuel est un exercice toujours
délicat, qui oppose la tentation du taux de remplissage maximal
à la contrainte du meilleur taux de recouvrement des loyers.
Moyenne 2013
94,62 %
Au 31/03/2014
96,21 %
Au 30/06/2014
96,49 %
Au 30/09/2014
96,22 %
Au 31/12/2014
97,18 %
Moyenne 2014
96,53 %
La résidence de Annemasse (74) situé allée des Cerisiers
Au 31 décembre 2014, 272 logements étaient loués, comme précisé dans le tableau ci-dessous.
Nombre d’appartements
ou de maisons
Dont loués
12
12
Copropriété
9
9
Copropriété
Frontignan (34) - 3, av Albert Schweitzer
19
17
Pleine propriété
Grenoble (38) - 27/29, allée des Deux Mondes
17
14
Copropriété
Alfortville (94) - 30/32, rue Paul Vaillant Couturier
24
23
Copropriété
Villeurbanne (69) - 10, rue du Général Dayan
49
47
Copropriété
Annemasse (74) - 1, allée des Cerisiers
14
14
Copropriété
Draguignan (83) - 199, chemin Jean Rostand
17
17
Copropriété
Le Bouscat (33) - 17, rue Mondon
16
15
Copropriété
Nice (06) - 176, route de Turin
23
22
Copropriété
Rueil-Malmaison (92) - 44/50, rue Pereire
20
19
Copropriété
Nantes (44) - 38, rue des Olivettes
22
21
Copropriété
Créteil (94) - 56, av Magellan
23
22
Copropriété
Lille (59) rue Saint Luc
20
20
Copropriété
TOTAL
285
272
Situation géographique
Orléans (45) - 7, av du Général Patton
Divonne-les-Bains (01) - 73, rue de la Scie
Régime de Propriété
La vacance locative est demeurée globalement répartie tout au long de l’exercice, signe que les différents programmes répondent aux
attentes de leur marché locatif respectif.
9
LE RAPPORT DE LA
SOCIÉTÉ DE GESTION
LES TRAVAUX
En 2014, des travaux ont été réalisés pour un montant de
98 884 €, payés sur la provision pour grosses réparation prévue
à cet effet, dotée chaque année à hauteur de 2 % des loyers
potentiels. Ces dépenses ont essentiellement concerné la remise
en état de 11 appartements, entre deux locations, sur les sites de
Nice, Grenoble, Créteil et Divonne les Bains. D’une manière plus
générale, le vieillissement progressif du patrimoine entraine
plus fréquemment des travaux de rafraîchissement lors de la
libération d’un appartement.
PROVISION POUR GROSSES RÉPARATIONS
Montant au 01/01/2014
69 K€
Dotations 2014
53 K€
Reprises 2014
99 K€
23 K€
PERCEPTION DES LOYERS, PROVISION POUR CRÉANCES
DOUTEUSES
Le risque d’impayés, dans un contexte économique encore
délicat qui fragilise les situations économiques des ménages et
compte-tenu de la durée et du coût des procédures contentieuses
(sans mentionner des dégradations locatives qui s’ensuivent
généralement), a conduit votre Société de Gestion à s’interroger
sur la couverture du patrimoine de la SCPI par la souscription
d’une garantie contre les loyers impayés.
Au terme des réflexions menées avec votre Conseil de Surveillance,
la Société de Gestion a jugé que la situation actuelle des impayés
de votre SCPI ne nécessite pas la souscription d’une Garantie en
Loyers Impayés et a décidé de reporter toute décision contraire
à une date ultérieure, à l’analyse régulière qui est faite de
l’évolution des impayés.
PROVISIONS POUR CRÉANCES DOUTEUSES
172 K€
Dotations 2014
84 K€
Reprises 2014
31 K€
225 K€
Le montant des reprises au titre de l’exercice 2014 s’élève à
31 247 € dont 17 389 € correspondant à des passages en pertes
et 13 858 € à des recouvrements. Le détail par site des principaux
contentieux est renseigné ci-après.
PRINCIPAUX CONTENTIEUX AU 31/12/2014
La résidence de Divonne-les-Bains (01) situé rue de la Scie
où un appartement a été rénové en 2014
Immeuble
Montant
provisionné
(au 31/12/2014)*
Commentaires
Nice (06)
176 route de Turin
66 360 €
16 dossiers (9 locataires
partis – 7 locataires
présents)
Créteil (94)
56, av Magellan
58 931 €
présents)
Alfortville (94)
30/32, rue Paul Vaillant
Couturier
30 500 €
présents)
*Montant provisionné en créances douteuses au 31 décembre 2014.
10
LES RÉSULTATS ET LA DISTRIBUTION
Le résultat au titre de l’exercice 2014 est de 1,57 M€, en légère
progression par rapport à l’exercice précédent (+ 0,4 %). La
hausse du taux d’occupation financier moyen annuel à 96,5 %
en 2014 a plus que compenser les efforts consentis à l’occasion
des relocations et permis d’augmenter les produits de 86 K€
soit + 3 % comparativement à 2013.
Rapporté à une part, le résultat 2014 a représentée 24,28 €
contre 24,21 € en 2013.
La distribution a été fixée à 24 € par part, le report à nouveau a
été doté de 0,28 € par part.
LE CAPITAL ET LE MARCHÉ DES PARTS
CAPITAL AU 31/12/2014 (NOMINAL DE LA PART : 920 €)
Montant
Nombre de parts
Nombre d’associés
59 548 840 €
64 727
1 139
TRANSACTIONS RÉALISÉES EN 2014
Nombre de parts échangées
Prix d’exécution moyen de la part
260
572 €
DISTRIBUTION 2014 (par part)
Rappelons que l’avantage fiscal lié à la souscription d’AV Habitat 2
est soumis à l’obligation de conserver les parts pendant toute la
durée d’engagement de location de l’ensemble des logements,
pris par la SCPI, sous peine de réintégration de l’avantage
obtenu. En cas de cession de parts, cet avantage ne se transmet
pas à l’acheteur, qui recherche le rendement, ce qui explique le
faible volume de transactions sur le marché secondaire et les
prix pratiqués
DONT REVENUS DE CAPITAUX MOBILIERS (par part)
Le dernier prix d’exécution au 10 décembre 2014 s’est établi à
578,32 € la part.
24,00 €
0,14 €
ORDRES EN COURS AU 31/12/2014
PRÉLÈVEMENTS SOCIAUX (15,5 %) (par part)
NS
Nombre de parts En % du nombre
à la vente
total de parts
Dont parts inscrites à la vente depuis
plus d’un an (en % du capital)
0
-
-
PRÉLÈVEMENT OBLIGATOIRE À LA SOURCE À TITRE D’ACOMPTE
SUR L’IR* ET PRÉLÈVEMENTS SOCIAUX (39,5 %) (par part)
NS
* Sauf cas de dispense justifié
L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE ANNUELLE
Outre l’approbation des comptes annuels, les associés sont
appelés à s’exprimer sur les points suivants :
•
Fixation du taux de la commission de cession d’actifs :
l’Assemblée Générale du 1er juillet 2014 a adopté le principe de
cette commission (article 18 modifié). Il revient à l’Assemblée
Générale Ordinaire d’en fixer le taux.
• Nomination de quatre membres du Conseil de Surveillance lors
de la prochaine Assemblée Générale : les associés auront à
opérer un choix parmi les candidats qui se présentent à leurs
suffrages.
11
LE RAPPORT DE LA
ÉVOLUTION PAR PART DES RÉSULTATS FINANCIERS AU COURS DES CINQ DERNIERS EXERCICES (en Euro)
2010
% du
total des
revenus
2011
% du
total des
revenus
2012
% du
total des
revenus
2013
% du
total des
revenus
2014
% du
total des
revenus
39,09
99,67 %
38,83
98,90 %
38,73
98,77 %
39,22
99,62 %
39,53
99,50 %
Produits financiers avant
prélèvement
0,12
0,31 %
0,28
0,72 %
0,07
0,18 %
0,06
0,15 %
0,15
0,38 %
Produits divers (2)
0,01
0,02 %
0,15
0,38 %
0,41
1,05 %
0,09
0,23 %
0,05
0,12 %
39,22
100,00 %
39,26
100,00 %
39,21
100,00 %
39,37
100,00 %
39,73
100,00 %
Commission de gestion
4,56
11,63 %
4,65
11,84 %
4,63
11,81 %
4,65
11,81 %
4,68
11,78 %
Autres frais de gestion
Revenus (1)
Recettes locatives brutes (1)
Total Revenus
Charges (1)
0,74
1,89 %
0,68
1,73 %
0,60
1,53 %
0,73
1,85 %
1,25
3,15 %
Entretien du patrimoine
0,38
0,97 %
0,50
1,27 %
1,73
4,41 %
2,34
5,94 %
1,56
3,93 %
Charges locatives non récupérées
6,07
15,48 %
6,52
16,61 %
7,16
18,26 %
7,91
20,09 %
7,59
19,10 %
11,75
29,97 %
12,35
31,45 %
14,12
36,01 %
15,63
39,69 %
15,08
37,96 %
pour travaux
0,80
2,04 %
0,81
2,06 %
– 0,29
– 0,74 %
– 1,22
– 3,10 %
– 0,71
– 1,79 %
autres
0,87
2,22 %
0,87
2,22 %
0,45
1,15 %
0,75
1,91 %
1,08
2,72 %
1,67
4,26 %
1,68
4,28 %
0,16
0,41 %
– 0,47
– 1,19 %
0,37
0,93 %
Total des charges
13,42
34,23 %
14,03
35,73 %
14,28
36,42 %
15,16
38,50 %
15,45
38,89 %
Résultat courant
25,80
65,77 %
25,23
64,27 %
24,93
63,58 %
24,21
61,50 %
24,28
61,11 %
0,30
0,76 %
0,43
1,10 %
0,53
1,35 %
– 0,19
– 0,48 %
0,28
0,70 %
avant prélèvement
25,50
65,02 %
24,80
63,17 %
24,40
62,23 %
24,40
61,98 %
24,00
60,41 %
après prélèvement
25,47
64,94 %
24,71
62,94 %
24,36
62,13 %
24,38
61,93 %
23,94
60,26 %
(3)
Sous-total charges externes
Amortissements nets
patrimoine
autres
Provisions nettes
(4)
Sous-total charges internes
Variation du report à nouveau
Variation autres réserves
Revenus distribués
(1) Sous déduction de la partie non imputable à l’exercice.
(2) Commissions de souscriptions et de cessions, autres produits d’exploitation, produits exceptionnels.
(3) Autres frais de gestion, charges financières, charges exceptionnelles, autres charges.
(4) Dotations de l’exercice diminuées des reprises et augmentées des créances irrecouvrables.
12
DETTES À L’ÉGARD DES FOURNISSEURS AU 31 DÉCEMBRE 2014 PAR DATE D’ÉCHÉANCE (en Euro)
Conformément à l’article D 441-4 du Code de commerce, la société donne la décomposition du solde des dettes à l’égard des
fournisseurs au 31/12/2014 par date d’échéance :
Dettes échues
Nature / exercice
Dettes courantes
Dettes litigieuses
Total
Total
Dettes non échues
Depuis moins
de 90 jours
Depuis plus
de 90 jours
Délais conventionnels
2014
82 648,97
74 040,76
8 608,21
0,00
0,00
2013
79 414,83
75 702,43
3 712,40
0,00
0,00
2014
0,00
2013
0,00
2014
82 648,97
74 040,76
8 608,21
0,00
0,00
2013
79 414,83
75 702,43
3 712,40
0,00
0,00
VALEURS DE LA SOCIÉTÉ 2014 (en Euro)
VALEUR COMPTABLE (résultant du bilan)
58 796 843,21
Valeur comptable des immeubles
Valeur comptable des participations
0,00
Valeur nette des autres actifs
1 040 190,42
VALEUR COMPTABLE
59 837 033,63
SOIT POUR UNE PART :
924,45
VALEUR DE RÉALISATION (résultant de l'expertise)
Valeur vénale des immeubles (expertise)
56 972 000,00
Valeur vénale des participations (expertise)
0,00
Valeur nette des autres actifs
1 040 190,42
VALEUR DE RÉALISATION
58 012 190,42
896,26
VALEUR DE RECONSTITUTION (ce qu'il faudrait débourser pour reconstituter le patrimoine)
Valeur de réalisation
58 012 190,42
Frais d’acquisition
3 931 068,00
Commission de souscription
5 408 332,77
VALEUR DE RECONSTITUTION
67 351 591,19
1 040,55
13
LE RAPPORT DE LA
EMPLOI DE FONDS (en Euro)
TOTAL AU 31/12/2013
+ Fonds Collectés
+ Divers / Autres Réserves
– Achats d'Immeubles
– Cessions d'Immeubles
– Frais Prélevés sur la Prime d'Emission
– Autres Immobilisations Corporelles
SOLDE
MOUVEMENTS DE L'EXERCICE
TOTAL AU 31/12/2014
64 727 000,00
64 727 000,00
0,00
0,00
– 58 635 548,71
– 58 635 548,71
0,00
0,00
– 5 178 160,00
– 5 178 160,00
– 184 788,32
– 184 788,32
728 502,97
0,00
728 502,97
MARCHÉ SECONDAIRE DES PARTS
Nombre de
parts cédées
% par rapport au nombre total
de parts en circulation
au 1er janvier
Demandes de cessions
en suspens
Délai moyen d’exécution
d’une cession ou d’un retrait
Rémunération
de la Société de Gestion sur
les cessions (en € HT)
2010
103
NS
150
NS
2 607
2011
140
NS
150
NS
3 472
2012
299
0,46 %
10
NS
6 650
2013
476
0,74 %
129
NS
10 736
2014
260
0,40 %
0
NS
5 829
Année
ÉVOLUTION DU PRIX DE LA PART
2010
2011
2012
2013
2014
NS
NS
NS
NS
NS
Prix d’exécution moyen annuel
633,00 €
620,00 €
564,00 €
565,00 €
572,00 €
Prix acheteur moyen correspondant
695,00 €
681,00 €
619,00 €
621,00 €
628,00 €
Dividende versé au titre de l’année
Prix de souscription ou d’exécution au 1er janvier
25,50 €
24,80 €
24,40 €
24,40 €
24,00 €
Rendement de la part en %*
3,67 %
3,64 %
3,94 %
3,93 %
3,82 %
Report à nouveau cumulé par part
3,43 €
3,86 €
4,39 €
4,17 €
4,45 €
* Dividende versé au titre de l’année rapporté au prix acheteur moyen constaté sur la même période.
14
LE RAPPORT DU CONSEIL
DE SURVEILLANCE
Mesdames, Messieurs,
Votre Conseil de Surveillance, s’est réuni en mars et décembre 2014
afin de suivre l’évolution de la situation locative et financière de notre
société.
Nous avons également pu examiner les comptes annuels et le
résultat des expertises immobilières.
Nous avons l’honneur lors de cette Assemblée Générale, de vous
présenter notre rapport, conformément aux statuts d’AV HABITAT 2.
L’Assemblée Générale de juin 2014 a nommé comme membres du
Conseil de Surveillance :
• Monsieur Jérôme BEGLE,
• Monsieur Franck DEL REY,
• Monsieur Patrick QUENNET,
• Monsieur Jacques MORILLON,
• Monsieur Patrick KONTZ.
Vous avez dans les premières pages du rapport annuel la liste
complète des associés composant le Conseil de Surveillance.
Le conseil lors de sa première réunion a renouvelé Monsieur Patrick
KONTZ comme Président et Monsieur Patrick QUENNET comme VicePrésident
Le Conseil de Surveillance a le regret de vous informer du décès du
Vice-Président, monsieur Patrick Quennet, survenu le 7 mars 2015. Le
conseil présent toutes ses condoléances à son épouse et à sa famille
et s’associe à leur peine.
Les chiffres significatifs de la SCPI sont :
•
Valeur vénale du patrimoine par part : 880,19 euros contre
884,87 euros fin 2013.
• Valeur de réalisation par part : 896,26 euros contre 901,37 euros
fin 2013.
• Résultat par part : 24,28 euros contre 24,21 euros fin 2013.
• Distribution par part : 24 euros contre 24,40 euros fin 2013.
• Report à nouveau par part : 4,45 euros contre 4,17 euros fin 2013.
•
Taux moyen annuel d’occupation financier : 96,53 % contre
94,62 % en 2013.
• Montant des contentieux : 223 834 euros contre 178 588 euros fin
2013.
D’une manière générale, les loyers lors de nouvelles locations ont
été revus à la baisse. Celle-ci a cependant était compensée par un
meilleurs taux d’occupation.
La durée moyenne de vacance entre 2 locations s’est légèrement
améliorée pour passer de 64 jours en 2013 à 59 jours en 2014.
Nous avons engagé la société à poursuivre l’effort pour continuer à
raccourcir ce délai.
La loi ALUR du 24 mars 2014 sur le plafonnement des honoraires
devait être appliquée à partir du 15 septembre 2014. Il conviendra
d’attendre l’application de cette loi sur une année complète pour
en mesurer les conséquences sur une éventuelle augmentation des
charges payées par les propriétaires.
La SCPI AVH 2, créée en février 2005, a vu son dernier appartement
loué le 30 mai 2010. Il en résulte que les porteurs de parts doivent
conserver leurs parts jusqu’au 30 mai 2019. En cas de vente de cellesci, hors situations spécifiques, l’avantage fiscal serait remis en cause.
Les premières ventes d’appartements (appartements ayant été loués
9 ans) pourraient intervenir à compter de juillet 2016. Pour obtenir le
meilleur produit de la vente, ceux-ci seront vraisemblablement mis
en vente libre, ce qui veut dire qu’il faudra attendre la fin des baux
en cours. Le processus des ventes fera l’objet de discussion entre la
Société de Gestion et votre Conseil de Surveillance.
Quelques parts ont été échangées au cours de l’année 2014, à un prix
décoté par rapport à la valeur de réalisation, le nouvel acquéreur ne
bénéficiant pas de l’avantage fiscal.
Nous recommandons aux associés de garder leurs parts, sauf
impératif majeur, jusqu’à la fin de la liquidation de la SCPI.
Concernant le vote des résolutions, si vous ne votez pas directement,
deux options s’offrent à vous :
• vous pouvez donner procuration à la société de gestion en cochant
la case “Je donne procuration au Président de l’Assemblée Générale”
ou
• vous pouvez donner procuration à un associé en cochant la case
“je donne procuration à…..” et indiquer le nom d’un associé à
l’Assemblée Générale.
A ce sujet, nous vous informons que Patrick KONTZ, Président du
Conseil de Surveillance, sera présent à cette assemblée.
Une procuration donnée à un autre associé ne permet pas à ce
dernier de s’exprimer sur les élections au Conseil de Surveillance.
Vous devez faire un choix parmi les candidats mentionnés au dos de
votre procuration avant de la retourner.
Les mandats de trois membres du conseil arrivent à échéance lors de
cette Assemblée Générale. Un poste est également vacant du fait du
décès de Monsieur Quennet.
Il s’agit de M. Patrice BRION – M. Jean-Michel BRUNET et Mme Hélène
KARSENTY. Ces membres sortants se représentent à vos suffrages.
D’autres candidats se présentent à cette élection. Il s’agit de
M. Jean-Pierre BARBELIN, M. Jean-Louis CAYROL, M. Jean-Yves DAVID,
M. Christian LEFEVRE, M. Georges PUPIER, M. Hervé TONDEUR,
M. Patrick WASSE, la Société AAAZ et la Société AB&Associates.
Vous avez donc un choix à faire parmi tous ces candidats qui seront
nommés pour 3 ans.
Le Conseil de Surveillance, lors de sa dernière réunion a pris
connaissance des résolutions qui vous sont présentées et en a débattu.
Nous n’avons pas d’observation à faire et vous recommandons de
voter favorablement à toutes les résolutions.
Votre Conseil de Surveillance
15
LES RAPPORTS DU
COMMISSAIRE AUX COMPTES
RAPPORT DU COMMISSAIRE AUX COMPTES SUR LES COMPTES ANNUELS - EXERCICE 2014
En exécution de la mission qui m’a été confiée par votre
Assemblée Générale, je vous présente mon rapport relatif à
l’exercice clos le 31 décembre 2014 sur :
• le contrôle des comptes annuels de la SCPI AV HABITAT 2, tels
qu’ils sont joints au présent rapport,
• la justification de mes appréciations,
• les vérifications spécifiques et informations prévues par le Code
Monétaire et Financier.
Les comptes annuels ont été arrêtés par la Société de Gestion
de votre SCPI et soumis à votre Conseil de Surveillance dans sa
séance du 5 mars 2015. Il m’appartient d’exprimer une opinion
sur ces comptes.
I - OPINION SUR LES COMPTES ANNUELS
J’ai effectué mon audit selon les normes d’exercice professionnel
applicables en France ; ces normes requièrent la mise en œuvre
de diligences permettant d’obtenir l’assurance raisonnable
que les comptes annuels ne comportent pas d’anomalies
significatives. Un audit consiste à examiner, par sondages ou au
moyen d’autres méthodes de sélection, les éléments justifiant
des montants et informations figurant dans les comptes annuels.
Il consiste également à apprécier les principes comptables suivis
et les estimations significatives retenues et la présentation
d’ensemble des comptes. J’estime que les éléments collectés
sont suffisants et appropriés pour fonder mon opinion.
Je certifie que les comptes annuels sont réguliers et sincères et
donnent une image fidèle du résultat des opérations de l’exercice
écoulé ainsi que de la situation financière et du patrimoine de la
société à la fin de cet exercice.
II - JUSTIFICATION DES APPRÉCIATIONS
En application des dispositions de l’article L 823-9 du Code
de Commerce relatives à la justification des appréciations du
Commissaire aux Comptes, je porte à votre connaissance les
éléments suivants :
Dans le cadre de mon appréciation des règles et principes
comptables suivis par votre société, j’ai vérifié le caractère
approprié des méthodes comptables au regard des règles
spécifiques édictées par le plan comptable des SCPI et je me
suis assuré de leur correcte application.
Les appréciations ainsi portées s’inscrivent dans une démarche
d’audit portant sur les comptes annuels pris dans leur ensemble
et ont donc contribué à la formation de l’opinion sans réserve
exprimée dans la première partie du présent rapport.
III - VÉRIFICATIONS ET INFORMATIONS SPÉCIFIQUES
J’ai également procédé, conformément aux normes professionnelles applicables en France, aux vérifications spécifiques
prévues par le Code Monétaire et Financier.
Je n’ai pas d’observation à formuler sur la sincérité et la
concordance avec les comptes annuels des informations données
dans le rapport de la Société de Gestion et dans les documents
adressés aux associés sur la situation financière et les comptes
annuels.
Fait à Paris, le 10 mars 2015.
Edouard LEDUC
Commissaire aux Comptes
Membre de la Compagnie Régionale de Paris
16
RAPPORT SPÉCIAL DU COMMISSAIRE AUX COMPTES SUR LES CONVENTIONS RÉGLEMENTÉES
En ma qualité de Commissaire aux Comptes de votre société,
je vous présente mon rapport sur les conventions réglementées
visées par l’article L 214-106 du Code Monétaire et Financier dont
j’ai été avisé. Il ne m’appartient pas de rechercher l’existence
éventuelle d’autres conventions mais de vous communiquer sur la
base des informations qui m’ont été données les caractéristiques
et les modalités essentielles de celles dont j’ai eu connaissance
sans avoir à me prononcer sur leur utilité ou leur bien-fondé. Il
vous appartient, selon les termes de l’article L 214-106 précité,
d’apprécier l’intérêt qui s’attachait à la conclusion de ces
conventions en vue de leur approbation.
J’ai effectué mes travaux selon les normes professionnelles
applicables en France ; ces normes requièrent la mise en
œuvre de diligences destinées à vérifier la concordance des
informations qui m’ont été données avec les documents de base
dont elles sont issues.
I - CONVENTION SOUMISE À L’APPROBATION DE L’ASSEMBLÉE
GÉNÉRALE
II - CONVENTIONS DÉJÀ APPROUVÉES PAR UNE ASSEMBLÉE
GÉNÉRALE
A - RÉMUNÉRATION DE LA SOCIÉTÉ DE GESTION
Aux termes de l’article 18 des Statuts, la Société de Gestion est
rémunérée pour la gestion des biens sociaux et l’administration
générale de la SCPI à hauteur de 10 % HT du montant des recettes
locatives hors taxes et des produits financiers nets.
Au titre de l’exercice 2014, cette commission s’est élevée à
252 372,88 € hors-taxes (soit 302 856 TTC).
B - CONTRAT DE LOCATION
Il est rappelé qu’il a été signé le 22 février 2011 entre la société
BNP PARIBAS (société actionnaire de BNP PARIBAS REIM FRANCE)
et votre SCPI un contrat de location d’une durée de six ans (à
compter du 1er mars 2011) portant sur un appartement sis à
Créteil. Au titre de l’exercice sous revue, il a été facturé par la
société un montant de 12 618 € pour le loyer et 3 358 € pour les
charges soit un total de 15 976 €.
J’ai été informé qu’aucune nouvelle convention règlementée n’a
été rémunérée au cours de l’exercice 2014.
Fait à Paris, le 10 mars 2015.
Edouard LEDUC
Commissaire aux Comptes
17
LES COMPTES ANNUELS
DE L’EXERCICE 2014
ÉTAT DU PATRIMOINE (en Euro)
Au 31 décembre 2014
Valeurs bilantielles
Valeurs estimées
Valeurs estimées
58 820 337,03
56 972 000,00
58 820 337,03
57 275 000,00
58 635 548,71
56 972 000,00
58 635 548,71
57 275 000,00
PLACEMENTS IMMOBILIERS ET TITRES, PARTS ET ACTIONS DES ENTITÉS CONTRÔLÉES
IMMOBILISATIONS LOCATIVES
Terrains et constructions locatives
Améliorations et agencements
PROVISIONS LIÉES AUX PLACEMENTS IMMOBILIERS
Dépréciation exceptionnelle d’immobilisations locatives
Grosses réparations à répartir sur plusieurs exercices
Autres provisions pour risques et charges
Ecart de réévaluation
TITRES, PARTS, ACT. ET CRÉANCES RATT. STES CONTR.
TOTAL
184 788,32
0,00
184 788,32
0,00
– 23 493,82
0,00
– 69 484,68
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
– 23 493,82
0,00
– 69 484,68
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
58 796 843,21
56 972 000,00
58 750 852,35
57 275 000,00
TITRES, PARTS, ACTIONS ET CRÉANCES RATTACHÉES DES ENTITÉS NON CONTRÔLÉES
TITRES, PARTS, ACT. ET CREANCES RATT. STES N.C.
0,00
0,00
0,00
0,00
TOTAL
0,00
0,00
0,00
0,00
18 568,51
18 568,51
18 570,11
18 570,11
18 568,51
18 568,51
18 570,11
18 570,11
513 234,32
513 234,32
523 054,69
523 054,69
70 711,04
70 711,04
74 701,64
74 701,64
232 570,95
232 570,95
184 083,85
184 083,85
– 224 382,16
– 224 382,16
– 171 605,85
– 171 605,85
434 334,49
434 334,49
435 875,05
435 875,05
AUTRES ACTIFS ET PASSIFS D'EXPLOITATION
ACTIFS IMMOBILISÉS
Immobilisations financières
CRÉANCES
Locataires et comptes rattachés
Locataires douteux
Dépréciations des créances douteuses
Autres créances
Fournisseurs, avoirs à recevoir
Débiteurs divers
VALEURS DE PLACEMENT ET DISPONIBILITÉS
Valeurs mobilières de placement
Autres disponibilités
PROVISIONS GÉNÉRALES POUR RISQUES ET CHARGES
18
2 233,77
2 233,77
0,00
0,00
432 100,72
432 100,72
435 875,05
435 875,05
1 708 990,79
1 708 990,79
1 753 221,50
1 753 221,50
1 350 831,63
1 350 831,63
1 650 000,00
1 650 000,00
358 159,16
358 159,16
103 221,50
103 221,50
0,00
0,00
0,00
0,00
Valeurs estimées
Valeurs estimées
– 1 206 813,04
– 1 206 813,04
– 1 227 310,42
– 1 227 310,42
Dettes financières
– 219 063,00
– 219 063,00
– 216 399,30
– 216 399,30
Dettes d’exploitation
– 139 957,54
– 139 957,54
– 128 396,52
– 128 396,52
Dettes diverses
DETTES
– 847 792,50
– 847 792,50
– 882 514,60
– 882 514,60
Fournisseurs d’immobilisation
– 38 340,00
– 38 340,00
– 38 340,00
– 38 340,00
Locataires créditeurs
– 47 250,92
– 47 250,92
– 33 038,40
– 33 038,40
Associés, dividendes à payer
– 408 651,27
– 408 651,27
– 421 446,76
– 421 446,76
Créditeurs divers
– 353 550,31
– 353 550,31
– 389 689,44
– 389 689,44
1 033 980,58
1 033 980,58
1 067 535,88
1 067 535,88
6 209,84
6 209,84
273,00
273,00
6 209,84
6 209,84
273,00
273,00
TOTAL
COMPTES DE RÉGULARISATION ACTIF-PASSIF
Charges constatées d'avance
TOTAL
CAPITAUX PROPRES COMPTABLES
59 837 033,63
VALEUR ESTIMÉE DU PATRIMOINE
59 818 661,23
58 012 190,42
58 342 808,88
VARIATION DES CAPITAUX PROPRES (en Euro)
Situation d’ouverture
au 31/12/2013
CAPITAL
Capital souscrit
Affectation
résultat 2013
Autres mouvements
Situation
au 31/12/2014
59 548 840,00
59 548 840,00
59 548 840,00
59 548 840,00
5 178 160,00
5 178 160,00
– 5 178 160,00
– 5 178 160,00
PRIMES D'ÉMISSION
Prime d'émission
Prélèvement sur prime d'émission
REPORT À NOUVEAU
283 798,44
– 13 977,21
0,00
269 821,23
1 565 361,59
– 1 565 361,59
1 571 820,40
1 571 820,40
– 1 579 338,80
1 579 338,80
– 1 553 448,00
– 1 553 448,00
59 818 661,23
0,00
18 372,40
59 837 033,63
RÉSULTAT DE L'EXERCICE
Résultat de l'exercice
Acomptes sur distribution
TOTAL GÉNÉRAL
19
LES COMPTES ANNUELS
COMPTE DE RÉSULTAT AU 31 DÉCEMBRE 2014
CHARGES (en Euro)
CHARGES IMMOBILIÈRES
CHARGES AYANT LEUR CONTREPARTIE EN PRODUIT
Taxes locatives
Charges locatives
CHARGES D’ENTRETIEN DU PATRIMOINE
966 587,57
374 397,17
969 888,20
305 203,86
52 950,66
321 446,51
53 735,92
251 467,94
2 346,99
20 246,82
Entretien réparations
2 346,99
20 246,82
GROSSES RÉPARATIONS
98 883,98
132 065,55
Grosses réparations
98 883,98
132 065,55
SERVICES EXTÉRIEURS
145 413,60
148 624,64
133 834,94
11 578,66
135 400,97
13 223,67
AUTRES SERVICES EXTÉRIEURS
102 798,49
113 575,25
Commissions et honoraires
Frais de contentieux
92 982,11
9 816,38
103 510,61
10 064,64
Charges locatives non récupérées
Primes d’assurance
IMPÔTS ET TAXES
242 747,34
250 172,08
Impôts fonciers
Taxes locatives
241 243,00
1 504,34
247 965,00
2 207,08
CHARGES D’EXPLOITATION DE LA SOCIÉTE
AUTRES SERVICES EXTÉRIEURS
538 393,02
316 682,16
513 663,17
314 357,84
Rémunération de la Société de Gestion
Honoraires
Services bancaires
Cotisations et contributions
302 855,76
10 645,00
1 681,40
1 500,00
300 929,38
10 575,00
1 353,46
1 500,00
84 794,93
81 728,91
67 405,94
17 388,99
0,00
33 865,29
47 847,11
16,51
DOTATIONS AUX DÉPRÉCIATIONS ET AUX PROVISIONS
136 915,93
117 576,42
Dotations aux dépréciations des créances douteuses
Provisions pour grosses réparations
84 022,81
52 893,12
64 160,10
53 416,32
0,00
0,39
0,00
0,39
TOTAL CHARGES
1 504 980,59
1 483 551,76
RÉSULTAT DE L’EXERCICE
1 571 820,40
1 565 361,59
TOTAL GÉNÉRAL
3 076 800,99
3 048 913,35
IMPÔTS ET TAXES
AUTRES CHARGES
Frais de tenue de conseils et assemblées
Pertes sur créances irrécouvrables
Autres charges de gestion courante
DOTATIONS AUX AMORTISSEMENTS
CHARGES FINANCIÈRES
CHARGES D’EXPLOITATION EXCEPTIONNELLES
Charges exceptionnelles diverses
20
PRODUITS (en Euro)
PRODUITS DE L’ACTIVITÉ IMMOBILIÈRE
LOYERS
2 936 242,67
2 558 851,57
2 849 743,98
2 538 907,89
2 593,93
5 632,23
192,93
2 401,00
3 721,23
1 911,00
374 797,17
305 203,86
52 950,66
321 846,51
53 735,92
251 467,94
130 130,48
195 422,89
98 883,98
31 246,50
132 065,55
63 357,34
9 626,58
3 745,63
9 626,58
3 745,63
801,26
0,85
801,26
0,85
TOTAL PRODUITS
3 076 800,99
3 048 913,35
TOTAL GÉNÉRAL
3 076 800,99
3 048 913,35
PRODUITS DES ACTIVITÉS ANNEXES
Produits des activités annexes
Autres produits de gestion courante
CHARGES REMBOURSÉES PAR LES LOCATAIRES
CHARGES REFACTURÉES
Taxes locatives
Charges locatives
AUTRES PRODUITS D’EXPLOITATION
Reprises sur provisions pour grosses réparations
Reprises sur dépréciations de créances douteuses
PRODUITS FINANCIERS
Produit sur titres de créances négociables
PRODUITS EXCEPTIONNELS
Produits exceptionnels divers
21
LES COMPTES ANNUELS
ANNEXE FINANCIÈRE DE LA SCPI AV HABITAT 2
AU 31 DECEMBRE 2014
RÈGLES ET MÉTHODES COMPTABLES
Les comptes annuels sont établis conformément aux dispositions
réglementaires applicables aux Sociétés Civiles de Placement
Immobilier. Ils sont présentés en application de la loi n° 70-1300
du 31 décembre 1970 modifiée, du décret n° 71-524 du 1er juillet
1971 modifié, de l’arrêté du 14 décembre 1999 homologuant le
règlement du Comité de la réglementation comptable n° 99-06
du 23 juin 1999, et la recommandation de l’Autorité des Normes
Comptables n° 2015-01 du 7 janvier 2015, relative au traitement
comptable des titres, parts, actions et avances en comptes
courants dans les SCPI.
L’établissement des comptes annuels respecte les principes de
prudence, d’indépendance des exercices et de permanence des
méthodes, en se plaçant dans une perspective de continuité
d’exploitation.
RÈGLES GÉNÉRALES ET ÉVALUATIONS
La méthode adoptée pour l’évaluation des éléments inscrits en
comptabilité, apparaissant dans la colonne “valeurs bilantielles”
de l’état du patrimoine est celle des coûts historiques.
Les dépenses liées à la remise en état des immeubles de nature
à augmenter la valeur locative du bien, sont immobilisées et ne
subissent aucun amortissement.
EVALUATION DES IMMOBILISATIONS LOCATIVES
Le tableau récapitulatif des placements immobiliers, ci-après
constate, par type de locaux, les valeurs bilantielles nettes
ainsi que les valeurs estimées par votre expert immobilier
indépendant. En ce qui concerne les modalités particulières
d’intervention de ce dernier, il est rappelé que pour chaque
immeuble la réalisation d’une véritable expertise n’intervient,
sauf cas particulier, que tous les cinq ans. Il est alors demandé
aux experts de procéder à la visite systématique des immeubles.
Les autres années la valeur résulte d’une simple actualisation
des valeurs par l’expert.
22
La valeur vénale résulte de l’actualisation annuelle du patrimoine
pour laquelle l’expert détermine son estimation en fonction des
valeurs locatives ainsi que des paramètres suivants :
• l’ancienneté de l’immeuble dans le patrimoine,
• la date de construction de l’immeuble,
• la situation juridique (local isolé ou en copropriété),
• la situation géographique,
• l’état d’entretien (gros travaux en cours ou prévisibles),
• les incidents locatifs (inoccupation ou contentieux).
Ces divers éléments influent bien entendu sur le calcul de la
valeur du bien en pondérant la valeur de base obtenue par
capitalisation du rendement locatif. Il s’agit d’une valeur hors
taxes et hors droit.
PLAN PRÉVISIONNEL D’ENTRETIEN
Les grosses réparations font l’objet d’un plan prévisionnel
d’entretien, établi pour 5 ans, immeuble par immeuble.
La provision pour grosses réparations est calculée en fonction
d’un pourcentage appliqué sur le montant des loyers, tout en
contrôlant que le budget des travaux à effectuer soit effectivement
couvert par la provision ainsi constituée. En conséquence, la
Société de Gestion applique un pourcentage global de 2,00 % sur
les loyers potentiels, en se réservant la possibilité suivant les
nécessités, de constituer des provisions spécifiques pour certains
immeubles.
CRÉANCES DOUTEUSES
Une analyse des créances échues depuis plus de 2 mois
est faite locataire par locataire. Celles présentant un risque
d’irrécouvrabilité sont provisionnées après déduction du dépôt
de garantie, à hauteur de 100 %.
COMMISSIONS DE LA SOCIÉTÉ DE GESTION
Conformément à l’article 18 des statuts, la rémunération de la
Société de Gestion se calcul comme suit: 10 % hors taxes des
recettes locatives, augmentées des produits financiers nets.
INFORMATIONS SUR L’ÉTAT DU PATRIMOINE
ÉTAT DES VARIATIONS DE L’ACTIF IMMOBILISÉ (en Euro)
Désignation
Valeurs brutes des
immobilisations
au 31/12/2013
Terrains et constructions
Augmentation,
acquisitions,
créations apports
Virement de poste
à poste (+ ou -)
Diminution,
cessions ou mises
hors service
Valeurs brutes des
immobilisations
au 31/12/2014
57 666 864,58
57 666 864,58
Frais d'acquisitions
968 684,13
968 684,13
Agencements
184 788,32
184 788,32
Immobilisations en cours
Total immobilisations brutes
58 820 337,03
0,00
0,00
0,00
58 820 337,03
TABLEAU RÉCAPITULATIF DES PLACEMENTS IMMOBILIERS (en Euro)
Désignation
Valeurs estimées
Valeurs estimées
58 820 337,03
56 972 000,00
58 820 337,03
57 275 000,00
58 820 337,03
56 972 000,00
58 820 337,03
57 275 000,00
Habitations
Total
DÉTAIL DES IMMOBILISATIONS FINANCIÈRES ET DES DETTES FINANCIÈRES (en Euro)
Détail des immobilisations financières
Au 31/12/2014
Au 31/12/2013
18 568,51
18 570,11
18 568,51
18 570,11
Fonds de roulement syndics
Total
Détail des dettes financières
Dépôts de garantie reçus
Total
Au 31/12/2014
Au 31/12/2013
219 063,00
216 399,30
219 063,00
216 399,30
DÉTAIL DES CRÉANCES ET DES DETTES DIVERSES (en Euro)
Détail des créances diverses
Appels de charges syndics et ADB
Au 31/12/2014
341 895,80
Détail des dettes diverses
Acomptes sur charges refacturées
Au 31/12/2014
341 895,80
Charges avancées en attente de remboursement
48 941,47
Autres crediteurs divers
Avances de trésorerie sur immeubles
40 695,35
Sinistres rembt. par assurances
8 309,91
Encaissement pour compte marché des parts
3 344,60
Charges avancées en attente de rembt assurances
Fournisseurs, avoir à recevoir
Total
568,10
0,00
2 233,77
434 334,49
Total
353 550,31
23
LES COMPTES ANNUELS
INFORMATIONS SUR LA VARIATION DES CAPITAUX PROPRES
AFFECTATION DU RÉSULTAT 2013 (en Euro)
Bénéfice net 2013
1 565 361,59
Report à nouveau 2012
283 798,44
Bénéfice distribuable 1 849 160,03
Dividende versé – 1 579 338,80
Report à nouveau après affectation
269 821,23
INFORMATIONS SUR LE COMPTE DE RÉSULTAT
(en Euro)
Détail des autres charges
Au 31/12/2014
Au 31/12/2013
67 405,94
33 865,29
16 077,99
44 884,81
1 311,00
2 962,30
Frais de conseils et d'assemblées
Frais d'assemblées générales et d'information des associés
Pertes sur créances irrécouvrables
Couvertes par des provisions
Non couvertes par des provisions
Autres charges de gestion courante
Total
Détail des produits des activités annexes
0,00
16,51
84 794,93
81 728,91
Au 31/12/2014
Au 31/12/2013
0,00
1 678,59
192,93
1 486,24
Produits des activités annexes
Indemnités d'occupation
Indemnités de remise en état
Indemnités assurances
Indemnité reçue sur contentieux
Total
Détail produits et charges exceptionnels
Produits exceptionnels
Produits divers
Remboursement créances
Charges exceptionnelles
Charges diverses
Résultat exceptionnel
24
0,00
556,40
2 401,00
1 911,00
2 593,93
5 632,23
Au 31/12/2014
Au 31/12/2013
801,26
0,85
1,26
0,85
800,00
0,00
0,39
0,00
0,39
801,26
0,46
INFORMATIONS DIVERSES
ÉTAT DES CHARGES À PAYER ET DES PRODUITS À RECEVOIR (en Euro)
Produits à recevoir
Montants
Fournisseurs et comptes rattachés, AAR
2 233,77
Charges à payer
Montants
Dettes fournisseurs et comptes rattachés
57 308,57
Créances locataires et comptes rattachés
27 245,57
Locataires avoirs à établir
24 433,10
Total
29 479,34
Total
81 741,67
ÉTAT DE VARIATIONS DES PROVISIONS (en Euro)
Désignation
Provisions pour grosses réparations
Dépréciation des créances clients
Total
Montant au
31 décembre 2013
Dotations de
l'exercice
69 484,68
52 893,12
171 605,85
84 022,81
241 090,53
136 915,93
Reprises de l’exercice
Non consommées
Consommées
Montant au
31 décembre 2014
98 883,98
23 493,82
15 143,34
16 103,16
224 382,16
15 143,34
114 987,14
247 875,98
ENGAGEMENTS HORS BILAN
Engagements donnés
Montants
NÉANT
Engagements reçus
Montants
NÉANT
25
LES COMPTES ANNUELS
DESCRIPTIF DU PATRIMOINE AU 31 DÉCEMBRE 2014
(en Euro)
Situation de l’immeuble
Date
Surface
Nombre de
d’achat ou Habitable
logements
d’apport
m²
Prix
d'acquisition
ou d'apport
Frais
Travaux
d'acqui- d'aménasition (1) gements
Valeurs
comptables
Valeurs Vénales
2013
2014
RÉGION PARISIENNE
92500 RUEIL MALMAISON
Le Parc des Muses
Rue Péreire
30/05/2007
1 252
20
6 454 400
118 599
6 572 999
94140 ALFORTVILLE
30/32 Rue Paul Vaillant Couturier
14/11/2005
1 295
24
4 590 250
94 466
4 684 716
94000 CRÉTEIL
Les Domes du Lac
56, avenue Magellan
28/11/2006
1 345
23
4 945 500
134 621
11 842
5 091 963
3 892
67
15 990 150
347 686
11 842
16 349 678
63 919
3 202 072
TOTAL RÉGION PARISIENNE
16 912 000
16 796 000
PROVINCE
01220 DIVONNE-LES-BAINS
Résidence la Cascade
73, rue Scie
29/12/2005
849
9
3 081 405
56 747
06000 NICE
Le Castel d'Azur
176, route de Turin
26/06/2007
1 357
23
4 119 485
60 887
4 180 372
33110 LE BOUSCAT (BORDEAUX)
Les Naturelles du Bouscat
17, rue Mondon
28/06/2007
1 213
16
3 834 000
66 184
3 900 184
34110 FRONTIGNAN
Les Clos des Oliviers
3, avenue Albert Schweitzer
15/12/2005
963
19
2 612 957
47 406
2 660 363
38000 GRENOBLE
27/29, allée des Deux Mondes
26/06/2007
1 267
17
3 531 118
44000 NANTES
Square Delrue
38, rue des Olivettes
18/12/2006
1 209
22
4 250 000
45000 ORLÉANS
La Porte Bannier
7, avenue du Général Patton
01/07/2006
926
12
2 463 405
59000 LILLE
Le Clos Saint Luc
25/05/2007
1 402
20
4 087 000
73 651
4 160 651
69100 VILLEURBANNE
10, rue du Général Dayan
Coté Parc Tête D’Or
20/07/2006
2 716
49
7 850 000
138 142
7 988 142
74100 ANNEMASSE
Le Jardin des Muses
1/2, allée des Cerisiers
23/11/2005
897
14
2 846 010
51 480
98 029
2 995 519
83300 DRAGUIGNAN
Les Allées Saint Léger
199, chemin Jean Rostand
22/05/2007
1 193
17
3 001 335
53 350
1 476
3 056 162
TOTAL PROVINCE
13 992
218
41 676 715
620 998
172 947
42 470 659
40 363 000
40 176 000
TOTAL GÉNÉRAL DES HABITATIONS
17 884
285
57 666 865
968 684
184 788
58 820 337
57 275 000
56 972 000
6 857
73 150
3 537 975
4 323 150
2 665
2 466 070
(1) Ces montants correspondent aux droits d’acquisitions et commissions d’intermédiaires depuis le 1er janvier 2005.
L’inventaire détaillé des placements immobiliers ne contient pas les valeurs vénales immeuble par immeuble dans l’annexe dans la mesure où celles-ci pourraient
porter préjudice à la société dans le cadre de cession à venir. La société de gestion mettra à disposition tous renseignements détaillés aux associés sur simple demande.
26
L’ORDRE DU JOUR ET
LE PROJET DE RÉSOLUTIONS
ASSEMBLÉE GÉNÉRALE ORDINAIRE DU 5 JUIN 2015
1. Approbation des comptes annuels sur la base des rapports
de la Société de Gestion, du Conseil de Surveillance et du
Commissaire aux Comptes,
2. Quitus à la Société de Gestion,
3. Approbation du rapport du Conseil de Surveillance,
4. Approbation du rapport du Commissaire aux Comptes sur les
conventions règlementées et de celles-ci,
5. Affectation du résultat,
6. Approbation de la valeur comptable de la société au
31 décembre 2014,
7. Constatation de la valeur de réalisation de la société au
31 décembre 2014,
8. Constatation de la valeur de reconstitution de la société au
31 décembre 2014,
9. Fixation du taux de la commission de cession d’actifs
immobiliers,
10. Constatation du montant de la prime d’assurance couvrant la
responsabilité des membres du Conseil de Surveillance,
11. Autorisation de paiement de l’impôt dû sur des plus-values pour
le compte des associés en cas de cession d’actifs immobiliers,
12. Fixation des jetons de présence,
13. Constatation du montant des frais de déplacement,
14. Nomination de quatre membres du Conseil de Surveillance,
15. Pouvoirs pour formalités.
PREMIÈRE RÉSOLUTION
L’Assemblée Générale, connaissance prise des rapports de la
Société de Gestion, du Conseil de Surveillance et du Commissaire
aux Comptes, approuve les comptes clos le 31 décembre 2014
tels qu’ils lui sont présentés.
DEUXIÈME RÉSOLUTION
L’Assemblée Générale donne quitus de sa gestion à la Société de
Gestion pour l’exercice 2014.
TROISIÈME RÉSOLUTION
L’Assemblée Générale, connaissance prise du rapport du Conseil
de Surveillance, approuve ce rapport et, en tant que de besoin,
renouvelle sa confiance au Conseil de Surveillance aux fins
d’exécution de son mandat dans toutes ses dispositions.
QUATRIÈME RÉSOLUTION
L’Assemblée Générale, connaissance prise du rapport du Conseil
de Surveillance et du rapport spécial du Commissaire aux
Comptes en application de l’article L. 214-106 du Code Monétaire
et Financier, approuve chacune des conventions qui y sont visées.
CINQUIÈME RÉSOLUTION
L’Assemblée Générale décide d’affecter le résultat de l’exercice
de la façon suivante :
Bénéfice de l’exercice 2014
1 571 820,40 €
Majoré du report à nouveau
269 821,23 €
Résultat distribuable
1 841 641,63 €
Affecté comme suit :
Dividende total au titre de l’exercice 2014 1 553 448,00 €
(Entièrement distribué sous forme de 4 acomptes) Nouveau report à nouveau
288 193,63 €
En conséquence, le dividende par part de pleine jouissance pour
l’exercice 2014 s’élève à 24,00 euros.
Il est rappelé ci-après les acomptes sur dividendes distribués
selon les dates de jouissance des parts et avant le prélèvement
obligatoire à la source à titre d’acompte sur l’impôt sur le revenu
et les prélèvements sociaux :
Jouissance
Pour un
trimestre
entier
1er trim
2014
2ème trim
2014
3ème trim
2014
4ème trim
2014
6,00 € par
part
6,00 € par
part
6,00 € par
part
6,00 € par
part
SIXIÈME RÉSOLUTION
L’Assemblée Générale, connaissance prise de l’état annexé au
rapport de gestion, approuve la valeur comptable de la société
arrêtée au 31 décembre 2014 :
• valeur comptable 59 837 033,63 € soit 924,45 € par part
SEPTIÈME RÉSOLUTION
rapport de gestion, prend acte de la valeur de réalisation de la
société arrêtée au 31 décembre 2014 :
• valeur de réalisation
58 012 190,42 € soit 896,26 € par part
HUITIÈME RÉSOLUTION
rapport de gestion, prend acte de la valeur de reconstitution de
la société arrêtée au 31 décembre 2014 :
• valeur de reconstitution 67 351 591,19 € soit 1 040,55 € par part
NEUVIÈME RÉSOLUTION
La Société de Gestion recevra, conformément à l’article 18 des statuts,
pour la réalisation des ventes d’actifs immobiliers, une commission
de cession d’actifs de 1,50 % HT au maximum (1,80 % TTC au taux en
vigueur en janvier 2015) du prix vendeur de l’immeuble ou du droit
immobilier, hors droit, payé à la SCPI et constaté par acte notarié. Dans
le cadre de ces ventes, la Société de Gestion pourra missionner des
agents immobiliers locaux ou autres intermédiaires habilités, dont le
coût sera pris en charge conformément aux pratiques de marché. Si
la Société de Gestion venait à trouver en direct des acquéreurs, elle
ne percevrait aucune autre commission de cession que celle arrêtée
ci-dessus.
27
L’ORDRE DU JOUR ET
LE PROJET DE RÉSOLUTIONS
DIXIÈME RÉSOLUTION
L’Assemblée Générale prend acte que la prime d’assurances
couvrant la responsabilité civile des membres du Conseil
de Surveillance de la SCPI dans l’exercice de leur mandat es
qualités, à la charge de la SCPI, s’est élevée à 819,51 € pour
l’exercice 2014.
Résolution relative à la nomination des membres
du Conseil de Surveillance :
Il y a cette année douze candidatures pour quatre postes
à pourvoir ou à renouveler. L’associé doit faire un choix de
telle sorte qu’il ne vote que pour un nombre de candidats
au maximum égal à celui du nombre de postes à pouvoir.
ONZIÈME RÉSOLUTION
En cas de cession par la SCPI d’actifs immobiliers, entraînant
pour elle l’obligation de déclarer et de payer l’impôt sur la plusvalue dû par les associés personnes physiques ainsi que les
personnes morales non établies en France, l’Assemblée Générale
autorise la Société de Gestion à payer directement le montant de
l’impôt dû en prélevant sur la plus-value dégagée un montant
par part égal à l’impôt applicable aux résidents fiscaux français,
destiné :
• à apurer, par compensation, la créance de la SCPI correspondant
à cet impôt avancé pour le compte des associés redevables,
présents au jour de chaque vente concernée, le complément
pour certaines catégories d’associés assujettis à un taux
supérieur étant prélevé sur les distributions,
• et à être distribué en tout ou partie aux autres porteurs de parts
qui, en raison de leur statut fiscal ou de leur date d’entrée dans
la société, ne sont pas, en tout ou partie, assujettis à cet impôt.
Cette autorisation vaut jusqu’à une Assemblée Générale qui en
déciderait autrement.
DOUZIÈME RÉSOLUTION
L’Assemblée Générale fixe le montant total des jetons de présence
à répartir entre les membres du Conseil de Surveillance à
13 500 € pour l’exercice 2015.
TREIZIÈME RÉSOLUTION
L’Assemblée Générale prend acte du montant versé aux membres
du Conseil de Surveillance au titre de leurs frais de déplacement
sur justificatifs. Ce montant s’élève à 5 903,32 € pour l’année
2014.
28
QUATORZIÈME RÉSOLUTION
L’Assemblée Générale nomme ou renouvelle au poste de membre
du Conseil de Surveillance les quatre candidats ayant recueilli
le plus grand nombre de suffrage exprimés par les associés
présents ou ayant voté par correspondance parmi la liste des
candidats ci-dessous.
• Monsieur Patrice BRION,
• Monsieur Jean-Michel BRUNET,
• Madame Hélène KARSENTY,
• Monsieur Jean-Pierre BARBELIN,
• Monsieur Jean-Louis CAYROL,
• Monsieur Jean-Yves DAVID,
• Monsieur Christian LEFEVRE,
• Monsieur Georges PUPIER,
• Monsieur Hervé TONDEUR,
• Monsieur Patrick WASSE,
• AAAZ,
• AKOUN BROTHERS & ASSOCIATES.
Ces trois candidats sont élus pour une durée maximum de trois
années. Leurs mandats prendront fin au plus tard à l’issue de
l’Assemblée Générale appelée à statuer sur les comptes de 2017.
QUINZIÈME RÉSOLUTION
L’Assemblée Générale confère tous pouvoirs au porteur d’une
copie ou d’un extrait du procès-verbal de ces délibérations pour
l’accomplissement de toutes formalités légales de publicité.
RENSEIGNEMENT CONCERNANT LES CANDIDATS AU CONSEIL DE SURVEILLANCE
14e résolution – 4 postes à pourvoir – 12 candidats
Nom – Prénom
Activité professionnelle au cours des cinq dernières années
Âge(**)
Nombre
de parts
Patrice BRION (*)
Retraité (Directeur Général Valeo Service).
70
300
Jean-Michel BRUNET (*)
Directeur du Marché des Investisseurs au Crédit Foncier de France.
59
150
Hélène KARSENTY (*)
Conseil en contrôle de gestion immobilière - Formation expert-comptable.
65
110
Jean-Pierre BARBELIN
Depuis 2006 : Directeur Général d’un OPH gérant 61000 logements locatifs.
Ingénieur INSA Lyon.
59
11
Jean-Louis CAYROL
Retraité.
68
1
Jean-Yves DAVID
Cadre hospitalier.
Membre de Conseils de Surveillance depuis 2000.
58
3
Christian LEFEVRE
Conseiller en Gestion de Patrimoine.
Responsable de Centre de Banque Privée.
Ingénieur financier CARDIF Assurances.
Président et Membre de Conseils de Surveillance d’autres SCPI et ancien membre du Conseil d’AV Habitat 2.
64
18
Georges PUPIER
Directeur Honoraires Finances - Investisseur privé.
69
20
Hervé TONDEUR
Directeur Banque Privée Caisse d’Epargne LCA.
Directeur des crédits.
Directeur Commercial.
53
75
Patrick WASSE
Depuis 2012 : Adjoint au Directeur des opérations.
Avant 2012 : Responsable Audit des comptes et procédures.
51
5
AAAZ
Société Civile Immobilière familiale dont le patrimoine est composé de parts de SCPI, représentée par son
gérant Serge BLANC, membre de la commission Epargnants de l’AMF, administrateur de la société foncière
d’Habitat et Humanisme, secrétaire général d’une association bancaire, cadre bancaire (hors groupe BNP
Paribas) et membre de Conseils de Surveillance de SCPI.
AKOUN BROTHERS
& ASSOCIATES
Société civile ayant pour activité la location en meublés, représentée par Hervé AKOUN, actuaire, consultant
en finance, ancien directeur de la gestion financière du bilan d’un établissement financier.
70
3
* Membre du Conseil de Surveillance d’AV HABITAT 2 dont le mandat vient à échéance à l’Assemblée et qui sollicite son renouvellement.
** À la date de l’Assemblée Générale
29
GLOSSAIRE
ARBITRAGE
Acte de céder un ou des actifs immobiliers pour en acquérir un
ou plusieurs autres. La politique d’arbitrage a pour objectif de
rajeunir ou de recentrer le patrimoine immobilier d’une SCPI.
CAPITAUX PROPRES
Capital de la SCPI, augmenté des primes d’émission, des
éventuels écarts d’évaluation, des plus ou moins-values réalisées
sur cession d’immeubles, des réserves et du report à nouveau.
PLUS OU MOINS-VALUES RÉALISÉES SUR CESSION D’IMMEUBLES
Résultat cumulé sur ventes effectivement réalisées. Les plus ou
moins-values potentielles ne sont pas considérées.
DISTRIBUTION
La distribution d’une SCPI est essentiellement constituée des
revenus fonciers tirés de la location de son patrimoine immobilier.
Elle peut comporter également des revenus financiers produits
par le placement sans risque de sa trésorerie. Pour les personnes
physiques, les premiers sont soumis à l’IR au titre de la fiscalité
foncière.
Depuis le 1er janvier 2013, un prélèvement à titre d’acompte
d’impôt sur le revenu, c’est-à-dire un prélèvement obligatoire à
la source, est prélevé sur tous les produits de placement à revenu
fixe (24 %) avant leur versement et sauf demande de dispense. Ce
prélèvement à titre d’acompte n’étant pas libératoire de l’impôt
sur le revenu, il y a lieu dorénavant de déclarer l’ensemble des
intérêts au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Cette
règle s’applique aux intérêts des produits financiers des SCPI qui
font donc l’objet d’un prélèvement à la source, en même temps
que les prélèvements sociaux.
PROVISION POUR GROSSES RÉPARATIONS
Provision qui permet de financer le plan prévisionnel d’entretien
du patrimoine. Elle est alimentée, chaque année, par prélèvement
d’un pourcentage (précisé dans l’annexe financière) des loyers,
variable selon la nature des immeubles et l’ancienneté du
patrimoine.
TAUX D’OCCUPATION FINANCIER
Le taux d’occupation financier est l’expression de la performance
locative de la SCPI. Il se détermine par la division du montant
total de loyers et indemnités d’occupation facturés ainsi que des
indemnités compensatrices de loyers par le montant total des
loyers facturables dans l’hypothèse où l’intégralité du patrimoine
de la SCPI serait loué.
MARCHÉ SECONDAIRE DES PARTS
(SCPI À CAPITAL FIXE)
Pour chaque SCPI, la Société de Gestion confronte régulièrement
les ordres d’achat et les ordres de vente et organise les
transactions. Ce marché secondaire réglementé est régi par la
loi de l’offre et de la demande.
PRIX DE MARCHÉ
Le prix d’exécution (prix net vendeur) est le prix d’équilibre
permettant l’échange de la plus grande quantité de parts par
période de confrontation.
30
Pour l’acquéreur, le prix effectivement payé (prix acheteur) est
le prix d’exécution majoré des droits d’enregistrement versés au
Trésor Public et de la commission de cession telle que votée par
l’assemblée.
Le prix d’exécution peut être retenu pour l’évaluation des parts
de SCPI.
Le rendement acheteur est la distribution de la période rapportée
au prix acheteur.
MARCHÉ PRIMAIRE (SCPI À CAPITAL VARIABLE)
Les souscriptions s’effectuent au prix de souscription, fixé par la
Société de Gestion dans des limites définies par la loi.
Les retraits s’effectuent à la valeur de retrait, égale au prix de
souscription diminué de la commission de souscription H.T..
Dans ce type de SCPI, le capital varie selon le mécanisme de
souscription-retrait.
VALEURS REPRÉSENTATIVES DU PATRIMOINE
VALEUR COMPTABLE
La valeur comptable d’une SCPI est celle qui apparait dans
l’état du patrimoine sous le terme de “valeurs bilantielles”. Elle
comprend les immobilisations locatives, les autres actifs et les
dettes. Les immobilisations locatives y sont comptabilisées à
leur coût historique.
VALEUR VÉNALE
La valeur vénale du patrimoine immobilier résulte des expertises
des immeubles réalisées par l’expert immobilier indépendant
nommé par la Société de Gestion, après acceptation de sa
candidature par l’Assemblée Générale.
En pratique, chaque immeuble fait l’objet d’une expertise
approfondie tous les cinq ans. Les autres années, sa valeur
vénale est actualisée par l’expert.
Les experts s’attachent à la fois à la situation locative et
technique de chaque immeuble et aux conditions de marché de
l’époque.
VALEUR DE RÉALISATION
A la valeur vénale du patrimoine immobilier découlant des
expertises, s’ajoute celle des actifs non immobiliers de la SCPI,
sous déduction de ses dettes. La valeur de réalisation de la
société mesure la valeur des actifs dans une optique de détention
à long terme.
VALEUR DE RECONSTITUTION
La valeur de reconstitution mesure ce qu’il faudrait engager de
capitaux pour reconstituer la SCPI à l’identique.
Elle comprend donc la valeur de réalisation, à laquelle il
convient d’ajouter les droits de mutation qu’aurait à supporter
la SCPI dans le cas où elle achèterait les mêmes immeubles et la
commission de souscription.
NOTES
31
Immatriculée sous le N° 300 794 278 RCS Nanterre
BNP Paribas REIM France est une société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF
(Agrément GP-07000031 du 1er juillet 2007)
Photo de couverture : 17, rue Mondon - 33110 LE BOUSCAT (BORDEAUX)
Crédit photographique : BNP Paribas REIM France / Mise en page & impression : Ateliers HIVER - mai 2015
BNP Paribas REIM France
SA au capital de 4 309 200 euros
Siège social : 167 quai de la Bataille de Stalingrad 92867 Issy-les-Moulineaux Cedex
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