CAHIER DES CHARGES AUDIT GLOBAL POUR LA RENOVATION

Transcription

Version du 12 juillet 2016
CAHIER DES CHARGES AUDIT GLOBAL POUR LA
RENOVATION COMPLETE ET PERFORMANTE DES
COPROPRIETES
Objet du présent cahier des charges et procédure d’utilisation
La Communauté d’agglomération, dans le cadre de son plan Renov’copro, souhaite
promouvoir les audits globaux menés par les copropriétés.
Le présent document a pour objet de traduire d’une manière précise les attentes de la
copropriété pour la réalisation d’un audit global en fournissant un cahier des
charges permettant la consultation d’une équipe de prestataires, aidé
financièrement par la Communauté d’agglomération.
Plus large que l’audit énergétique, l’audit global consiste à croiser les connaissances de
l’architecte, du thermicien, de l’ingénieur financier et éventuellement d’autres
intervenants (acousticien…) afin d’établir un diagnostic complet du bâtiment et proposer
des scenarii de rénovation adaptés et optimisés.
A partir d’une analyse détaillée des données énergétiques et architecturales du site et de
l’élaboration d’un programme de travaux ainsi que d’un budget prévisionnel, en
concertation avec les instances de la copropriété, cet audit doit permettre à la
copropriété

de décider des investissements adaptés à sa situation : sur les questions
énergétiques mais également non énergétiques ;

d’anticiper l’entretien des équipements techniques ;

de se doter d’une maîtrise d’œuvre compétente pour la réalisation des
travaux.
L’audit doit fournir un programme de travaux réaliste, concret et bien étayé à même de
faire l’objet d’une étude de maitrise d’œuvre.
Les prestations attendues sont les suivantes :

Phase 1 : Réunion de démarrage et recueil des attentes de la copropriété

Phase 2 : État des lieux architectural et technique

Phase 3 : Analyse et traitement des données

Phase 4 : Préconisations, programmes d’améliorations et définition du
programme de travaux adapté à la copropriété

Phase 5 : Coordination, rapport et synthèse
Le contenu précis de ces phases est explicité dans la suite du document.
Nota : L’audit s’attache à l’existant mais peut conduire à recommander des études
complémentaires pour une modification structurelle importante de l’enveloppe ou
d’équipements (étude de faisabilité visant à introduire des énergies renouvelables par
exemple).
Le présent cahier des charges nécessite d’être adapté en fonction des spécificités propres
à chaque copropriété. Les paragraphes concernés sont, le cas échéant, surlignés en gris.
Date
Nom de la copropriété
1
1.
Cadre de réalisation de l’audit global
1.1. Consultation d’une équipe pluridisciplinaire
Dans le cadre de la réflexion globale engagée par la copropriété sur la rénovation
énergétique de son immeuble, celle-ci souhaite faire réaliser un audit global afin de
définir un programme de travaux d’entretien et d’amélioration pertinent au regard de la
vétusté et des problématiques rencontrées par la copropriété.
La mission sera découpée en 4 grandes phases :
1. Dresser un état des lieux de la copropriété ;
2. Prioriser et définir les lots de travaux en concertation avec la commission
« audit » ;
3. Finaliser les plans de travaux retenus dont les coûts seront optimisés, les
économies chiffrées pour chaque phase et les aides calculées pour chaque
typologie de logement ;
4. Restituer les résultats à l’ensemble des copropriétaires.
Pour mener ce travail à bien, votre équipe doit être pluridisciplinaire et constituée a
minima :
d’un ingénieur thermicien, qui réalisera la partie énergétique de l’audit, c’est-àdire l’étude des consommations et des contrats de chauffage et d’électricité, la
simulation thermique des bâtiments. Il proposera également des solutions
d’amélioration énergétique et calculera les économies d’énergie correspondantes.
-
d’un ingénieur bâtiment ou d’un architecte, qui réalisera l’étude de vétusté des
différents éléments de la copropriété, proposera et chiffrera des solutions de
remises en état et d’amélioration en lien avec le thermicien.
-
d’un spécialiste en financement des travaux en copropriété. Sa mission sera de
calculer les aides auxquelles la copropriété peut prétendre en fonction des choix
de travaux retenue par la commission « audit » pour chaque typologie de
logement identifiée dans la copropriété.
Nota : en fonction des problématiques spécifiques constatées lors de la visite
préalable et/ou des demandes particulières formulées par la copropriété,
l’équipe devra s’adjoindre, si besoin, des compétences d’autres intervenants
spécialisés comme un acousticien, un paysagiste, un bureau d’études VRD…
1.2. L’équipe projet de la copropriété
L’équipe projet de la copropriété se compose de vos principaux interlocuteurs pour mener
à bien la mission d’audit global, à savoir :
-
le syndic, dont le rôle sera de faciliter au mieux la mission des professionnels ;
Coordonnées du syndic
-
la commission « audit » composée de copropriétaires désignés par la
copropriété (membres ou non du conseil syndical) dont le rôle sera d’aider à
l’organisation de l’enquête, des visites, des réunions et à la communication au
sein de la copropriété.
Interlocuteurs référents de la commission audit
Date
2
L’équipe projet pourra également se faire accompagner à tout moment par un conseiller
Coachcopro de la plateforme Rénov’Habitat Durable.
Ce CoachCopro interviendra comme support pour aider le conseil syndical et le syndic à
remplir leur rôle de maître d’ouvrage en leur donnant les outils et les clés de la réussite
d’un projet. Il veillera notamment à la bonne communication des informations au sein de
l’équipe.
1.3. Périmètre de l’audit et présentation de l’offre
La présentation commerciale de l’audit global devra faire apparaître deux parties
distinctes :
-
La première partie est dite « énergétique », elle devra être conforme :
o
au cahier des charges « Audit énergétique dans les bâtiments » en vigueur
de l’ADEME (téléchargeable sur : http://www.diagademe.fr/diagademe/)
o
au décret n°2012-111 du 27 janvier 2012.
Cette conformité devra être clairement stipulée dans l'offre de la prestation.
Nota : La proposition relative à cette première partie devra être détaillée pour chaque
phase de l’audit. Le nombre de jour-homme prévu par chaque intervenant devra être
indiqué.
Toutes les modalités de présentation exigées par l’Ademe pour prétendre à une
subvention pour la réalisation de cette partie de l’audit devront être apportées par
l’équipe.
-
La seconde partie est l’étude des questions non énergétiques soulevées
lors de la réalisation de l’état des lieux initial de la copropriété et qui sont
indispensables à prendre en compte pour la réalisation d’un plan de travaux
global.
La copropriété souhaite, sur ce volet, qu’un examen architectural de l’immeuble soit
réalisé.
Cet examen architectural portera notamment sur :
-
-
Date
L’environnement urbain :
o
Situation historique et patrimoniale de la copropriété (zone ABF…) ;
o
Risques identifiés sur la zone (proximité d’infrastructures terrestres
bruyantes, zone inondable, zone de carrière…) ;
Les façades :
o
Possibilité réglementaire d’isolation thermique par l’extérieur ;
o
Nombre d’accords d’empiètement à trouver avec les voisins, localisation
des empiètements qui pourrait créer des difficultés techniques ou d’usage
chez le voisin (balcon, terrasse…), empiètement sur le domaine public ;
o
Qualité architecturale appelant à une préservation / mise en valeur ;
o
Contraintes techniques et architecturales : dimension précise des façades,
sécurité incendie, composition des parois, résistance à l’arrachement,
points singuliers, traitement des garde-corps, traitement des liaisons entre
les différentes parois opaques et vitrées, balcons, loggias, coffres de volets
roulants, importance des travaux induits… ;
3
-
-
-
-
o
Contraintes de mise en œuvre : milieu occupé, modifications nécessaires
des espaces privatifs, importance des travaux induits, risques sur
l’habitabilité… ;
o
Etanchéité à l’eau, infiltrations, humidité, condensation,
éclatement béton de façades, fixation garde-corps… ;
Les toitures :
o
Possibilité réglementaire
sécurité… ;
o
o
Contraintes techniques et architecturales : sécurité incendie, composition
de la toiture, capacité de la structure porteuse, points singuliers,
traitement des garde-corps… ;
o
Contraintes de mise en œuvre : intervention par l’intérieur / extérieur dans
le cas de combles habités, importance des travaux induits… ;
o
Potentiel réglementaire de surélévation : droit à construire résiduel,
gabarit, contraintes d’éclairement… ;
o
Potentiel d’installation d’équipement d’énergie renouvelable ;
des
toitures :
gabarit,
mise
en
o
o
de la paroi, résistance à l’arrachement, traitement des liaisons entre les
différentes parois opaques, hauteur sous plafond… ;
Les menuiseries extérieures :
o
o
des appuis, position et état du dormant, taille et forme des ouvertures… ;
La ventilation :
Contraintes techniques et architecturales : sécurité incendie, possibilité de
création de gaines dans les parties communes et privatives, implantation
de l’extracteur en toiture, implantation des bouches d’entrée d’air,
implantation des bouches d’extraction en pièces humides, compatibilité de
l’immeuble avec une VMC double flux… ;
Les locaux techniques :
o
-
d’isolation
Les planchers et sous-faces :
o
-
salpêtre,
Potentiel d’implantation d’équipement énergétique
d’équipement de type énergie renouvelable ;
et
notamment
Les parties communes :
o
Etat apparent des parties communes et des équipements communs.
L’architecte ou l’ingénieur bâtiment proposera des actions spécifiques pour l’évaluation et
le chiffrage de solutions.
Les résultats de ce travail devront être couplés à la partie « énergétique » en vue de
définir le plan d’entretien global de la copropriété.
L’équipe devra également proposer, en option dans son offre, des prestations concernant
les points cochés suivants :
☐ vérification approfondie de la sécurité incendie de la résidence (sens d’ouverture des
portes, classification coupe-feu…) ;
☐ rénovation de la distribution électrique et de l’éclairage (détecteurs de présence,
ampoules à leds, mise en sécurité / conformité de l’installation électrique des parties
communes…) ;
Date
4
☐ amélioration et renforcement de la sécurisation des accès (porte du parking, hall
d’accès…)
☐ examen de la qualité acoustique du bâtiment et des appartements (bruits intérieurs et
extérieurs) ;
☐ correction des différents désordres du bâti (fissures diverses, infiltrations d’eau,
étanchéité des balcons, éclatement du béton sur les façades, fixations des garde-corps
détériorées…) ;
☐ rénovation des parties communes de la résidence (réfection des murs, sols, plafonds,
aménagement d’un local à vélo, réagencement du local poubelles…) ;
☐ amélioration de l’accessibilité de la résidence aux personnes à mobilité réduite ;
☐ traitement paysager des espaces extérieurs de la copropriété (zone de parking
extérieur, espaces paysagers…) ;
☐ amélioration de la gestion du confort d’été ;
☐ Autres : xxx ;
Les solutions techniques, préconisations, équipements proposés ainsi que les alternatives
seront définis aussi précisément que possible : type de matériau, épaisseur,
caractéristiques principales, performances…
Date
5
2.
Présentation succincte de la copropriété
2.1. Informations générales
Nom de la
copropriété
xxx
Adresse
xxx
Année de construction
xxx
Préciser la légende xxx
Photographies
Date
6
2.2. Organisation
Répartition et occupation des appartements
Nombre de bâtiments : xxx
Nombre de logements et surface par type (en m²) :
Studios : xxx
2 pièces : xxx
3 pièces : xxx
4 pièces : xxx
5 pièces : xxx
6 pièces et plus : xxx
Total : xxx
Nombre de caves et/ou boxes : xxx
Nombre de places de parking : xxx
Nombre total de lots : xxx
Surface habitable totale : xxx m²
Nombre de logements en résidence principale (propriétaires occupants) : xxx
Nombre de logements en location (propriétaires bailleurs) : xxx
% d’actifs : xxx %
Conseil syndical
Nombre de membres au conseil syndical : xxx
Date d’élection du conseil syndical : xxx
Fréquence des réunions du conseil syndical : xxx
Mission du conseil syndical : xxx
Date de la dernière AG : xxx
Syndic
Nom du syndic actuel : xxx
Date d’élection du syndic : xxx
Budgets
Budget courant :
2015/2016 : xxx
2014/2015 : xxx
2013/2014 : xxx
Budget travaux :
2015/2016 : xxx
2014/2015 : xxx
2013/2014 : xxx
% d’impayés par rapport au budget courant : xxx
Date
7
2.3. Bilan technique
Equipements
Chauffage :
☐ Collectif
☐ Individuel
Type d’énergie utilisée pour le chauffage : xxx
Type (P1, P2, P3) et date d’échéance du contrat de chauffage (si collectif) : xxx
Eau chaude sanitaire :
☐ Collective
☐ Individuelle
Type d’énergie utilisée pour la production d’eau chaude sanitaire : xxx
Autres équipements : xxx
Audits techniques réalisés
Audit chauffage :
☐ Oui
☐ Non
Si oui, année : xxx
Audit énergétique : ☐ Oui
☐ Non
Autres : xxx
Audit des comptes : ☐ Oui
Année : xxx
☐ Non
Synthèse des consommations d’énergie (chauffage et eau chaude sanitaire si
production collective) sur les 3 dernières années
Année
2015
2014
2013
3
m eau chaude
sanitaire
kWh eau chaude
sanitaire
kWh chauffage
DJU
kWh eau chaude
sanitaire +
chauffage
€ eau chaude
sanitaire +
chauffage
kWh eau chaude
sanitaire +
chauffage / m²
surface habitable
Réalisation d’un Bilan Energétique Simplifié par la copropriété :
Date
☐ Oui
☐ Non
8
2.4. Historique des gros travaux
Eléments de la
copropriété
Nature des travaux réalisés ou
prévus (préciser si possible la
nature des éléments mis en
œuvre)
Date
Coût
Toiture
Façades, pignons
Balcons
Cave
Fenêtres,
ouvertures
Hall et cage
d’escaliers
Extérieurs
Équipements
Chauffage et ECS
Ventilation
Ascenseurs
Réseau
Eau
Électricité
Gaz
Chauffage
ECS
Commentaires : xxx
Date
9
2.5. Bilan des problèmes technique connus
L’état général du bâti est : ☐ Très satisfaisant
☐ Correct
☐ Non satisfaisant
Sur quels équipements constatez-vous des problèmes ? (en cas de problème,
joindre si possible une photo)
Humidité en sous-sols
Odeurs d’humidité et mauvaise
ventilation des caves
Fuites ou humidité dans certains
appartements
Mauvaise ventilation des pièces
humides (cuisines, WC, salle de
bain)
Éclatement d’éléments d’enduit
ou de béton en façade sur
balcons
Infiltrations/humidité en façades
Salissures en façades et pignons
Microfissures et fissures en
façades
Détérioration des revêtements
en façades sur menuiserie et
serrurerie
Bruits entre logements et
équipements communs
(ascenseurs)
Chauffage mal réglé ou trop
chaud ou trop froid sur certains
appartements et localisations de
pièces
Autres désordres
Date
10
3.
Calendrier prévisionnel envisagé pour la réalisation
de l’audit
Le calendrier présenté ci-dessous a été établi à titre indicatif par l’équipe projet de la
copropriété. Il pourra être adapté si nécessaire dans la proposition réalisée par l’équipe
pluridisciplinaire.
Le calendrier sera finalisé lors de la réunion de lancement de l’audit.
Date
Échéances du projet
xxx
Début de la consultation des prestataires
xxx
Date limite de visite de la copropriété
xxx
Date limite de réception des offres
xxx
Choix de l’équipe, notification et envoi des
documents nécessaires à l’audit
xxx
Réunion de démarrage avec l’ensemble de
l’équipe projet
xxx
Validation des questionnaires d’enquête
xxx
Lancement de l’enquête au sein de la copropriété
xxx
Relance des questionnaires auprès des
copropriétaires
xxx
Visites techniques de l’équipe dans les parties
communes et appartements témoins (4)
Envoi du premier rapport : état des lieux, analyse
thermique et préconisation
xxx
Réunion de travail entre l’équipe et la commission
« audit », avec présentation de l’état des lieux et
discussion autour des solutions
xxx
La commission « audit » remet à l’équipe ses
choix quant aux travaux à réaliser et leur
planification : les échanges se font par mail.
L’équipe remet le rapport de synthèse à la
commission « audit » et au planificateur financier.
Le rapport comprend :
- l’optimisation des coûts de travaux.
- actualisation des économies
xxx
Le planificateur financier remet le calcul des aides
pour finaliser le rapport de synthèse
xxx
Remise du rapport final d’audit global
xxx
Réunion de présentation auprès des
copropriétaires des conclusions de l’audit
xxx
Envoi de la convocation d’AG
Rappel du scénario de travaux à voter
xxx
Date
CONSULTATION
POUR L’AUDIT
GLOBAL
AUDIT / 1. État
des lieux
NB : Premier bilan en fin de journée avec le
conseil syndical
xxx
xxx
Phase du
projet
Vote d’une mission de maitrise d’œuvre pour
mettre en pratique les conclusions.
AUDIT / 2.
Traitement des
données et
élaboration des
préconisations
AUDIT / 3.
Définition des
plans de travaux
et des plans de
financement
associés
AUDIT / 4.
Restitution de
l’audit et
continuité du
projet
11
4.
Détail des phases et actions de la mission
4.1. État des lieux
Action 1 : Réception des documents nécessaires à l’audit
Les documents suivants sont adressés au thermicien et à l’architecte avec l’envoi de
l’ordre de service :
plans ;
factures d’énergie ;
contrats de chauffage et d’entretien ;
rapport d’audit déjà réalisé le cas échéant ;
factures des travaux réalisés il y a moins de 15 ans.
Les documents suivants sont adressés à l’ingénieur financier avec l’envoi de l’ordre de
service :
annexes comptables ;
grilles des tantièmes relatives aux travaux : tantièmes généraux, chauffage et
spéciaux le cas échéant.
Le détail exhaustif des documents mis à disposition des prestataires est listé au point
5.5.
Action 2 : Réunion de démarrage avec l’équipe projet
Organisation de la réunion : équipe projet de la copropriété
Présents : équipe projet de la copropriété, thermicien, architecte, ingénieur financier
Ordre du jour :
o
o
o
o
o
o
o
o
o
o
désignation du secrétaire de séance, rédacteur du compte-rendu ;
présentation approfondie des prestataires et de l’équipe projet de la
copropriété ;
validation des documents remis ;
validation des priorités et attentes de la copropriété ;
discussion/ validation du questionnaire/enquête mené auprès des
occupants (locataires et propriétaires) et des bailleurs (dans le cadre de
l’audit énergétique obligatoire, décret du 27 janvier 2012) sur
proposition des prestataires ;
organisation de l’enquête/questionnaire, répartition des tâches : le rôle
du binôme architecte-thermicien, de la commission « audit », du
syndic ;
discussion sur les critères de choix des logements témoins ;
organisation et explication concernant les visites techniques ;
organisation de l’établissement du plan de financement ;
élaboration/validation du calendrier de travail et des échéances de
restitution des livrables, des rencontres intermédiaires et des
présentations.
Action 3 : Réalisation de l’enquête auprès des occupants et des bailleurs
1. La commission « audit » transmet le questionnaire aux occupants et bailleurs avec
une note expliquant le but de ce questionnaire et avec le lien vers la plate-forme
internet ;
2. La commission « audit » relance les occupants (locataires et propriétaires) ou
bailleurs n’ayant pas répondu au questionnaire afin de recueillir au moins 50% de
réponses ;
3. Le prestataire saisit les résultats des questionnaires papier sur informatique (pour
mise à disposition sur CoachCopro) ;
Date
12
4. Le prestataire analyse les données afin de dégager des tendances, repérer les
problèmes et produit les graphiques permettant de communiquer avec les
occupants et bailleurs. En fonction des réponses obtenues, les logements
présentant le plus de problèmes seront choisis en concertation avec le conseil
syndical pour une visite en présence de l’occupant et/ou du propriétaire.
4.2. Traitement des données et élaboration des préconisations
Action 4 : Visites techniques et analyse des données
L’équipe technique consultée formalisera au sein de l’offre technique et commerciale la
démarche retenue pour la réalisation de cette phase de la prestation ainsi que la durée
de cette phase de travail :
 Inspections et mesures réalisées (collectives et individuelles) ;
 Outils de mesure ;
 Logiciels et méthode de calcul utilisés ;
 Analyse des équipements collectifs et individuels ;
 Analyse des éléments bâtis ;
 Analyse de la conduite de chauffe ;
 Analyse du contrat d’exploitation de chauffage ;
 Thermographies de façades ;
 Etc.
Nota : la proposition devra intégrer les « questions non-énergétique » spécifiées dans la
proposition.
Les données recueillies au cours de cette phase de travail serviront également
de données d’entrée à la modélisation du bâtiment réalisée à l’aide d’un logiciel
de simulation thermique.
La commission « audit » et le syndic organisent la visite en prévoyant l’accès aux
locaux techniques et aux logements témoins et en informent les occupants et les
bailleurs.
Ces visites réalisées par l’équipe technique doivent permettre de proposer des
solutions d’amélioration thermique cohérentes avec l’état de vétusté des éléments
audités et réalistes au regard des caractéristiques techniques de la copropriété.
Le rôle du thermicien est de :
faire une analyse des consommations réelles et une analyse critique de la
situation existante (anomalies/déficiences observées sur les conditions
d’occupation et d’exploitation du bâtiment, la qualité de l’enveloppe, le
renouvellement d’air, la qualité et le fonctionnement des installations
thermiques et des autres équipements consommateurs d’énergie) ;
modéliser le bâtiment grâce à un logiciel de simulation thermique
statique. La simulation ne devra pas dépasser 5% de différence avec les
consommations réelles. Une simulation thermique dynamique peut être
proposée en option ;
Faire un calcul de consommation règlementaire selon la méthode de calcul Th
C-E ex, qui ne tiendra pas compte des consommations réelles mais qui est
indispensable pour valider l’obtention de certaines aides ;
faire des mesures ponctuelles, conformément à l’obligation d’audit résultant de
la loi Grenelle 2 et de son décret d’application du 27 janvier 2012 :
température des logements, caméra thermographique, etc. La proposition
devra détailler ce mode opératoire ;
proposer des solutions d’amélioration thermique du bâtiment dont les
économies seront chiffrées en distinguant les actions correctives permettant
un gain immédiat de celles impliquant un investissement.
Date
13
Le rôle de l’architecte/BE bâtiment est de :
-
-
Volet 1 (dans le cadre de la mission d’audit énergétique complet) : valider la
faisabilité technique des solutions de rénovation thermique et d’anticiper les
travaux annexes indispensables à une estimation réaliste des travaux.
Volet 2 (dans le cadre de l’étude des problèmes non énergétiques) :
diagnostiquer l’état de vétusté de l’ensemble des éléments cités dans l’appel
d’offre dans le but de hiérarchiser les besoins de travaux et d’en estimer les
coûts. Cela permet de faire un plan de travaux global.
La proposition devra détailler ces modes opératoires.
Nota : L’architecte / BE Bâtiment devra prévoir des temps d’échange avec les services
concernés : urbanisme, UDAP, Architecte des Bâtiments de France… pour s’assurer de la
faisabilité des scenarii proposés.
Action 5 : Présentation de l’état des lieux et des préconisations
Les prestataires remettront à la commission « audit » un premier rapport intermédiaire
n°1 avant une réunion de travail permettant :
de présenter l’état des lieux et des besoins de la copropriété en matière de
travaux ;
de discuter avec la commission « audit » des préconisations de travaux qui
seront détaillés par les prestataires dans le rapport de synthèse et le rapport
final.
Le binôme technique rédigera pour cela un rapport intermédiaire présentant :
les résultats de l’enquête ;
l’évolution des consommations et charge d’énergie depuis au moins 3 ans en
fonction des DJU en distinguant la part relative à l’eau chaude, le cas échéant
l’analyse des mesures réalisées lors des visites techniques ;
l’analyse de vétusté des équipements thermiques (dont la ventilation) ;
l’analyse de vétusté des différents éléments du bâti ;
l’analyse des problèmes « non énergétiques » définis dans la proposition
la simulation thermique du bâtiment ;
un premier panel de solutions d’entretien et d’amélioration avec une
estimation rapide du coût des travaux de remise en état et d’amélioration
répondant aux souhaits des copropriétaires et à l’analyse de vétusté.
Une présentation de l’état des lieux sera faite à l’équipe projet afin de préparer
la réunion de restitution à l’ensemble des copropriétaires et occupants.
4.3. Définition des plans de travaux et des plans de financement
associés
Action 6 : Réunions de travail de la commission « audit »
La commission « audit » se réunira seule autant de fois que nécessaire afin de rédiger
un document précisant les postes de travaux qu’elle souhaite voir développer dans le
rapport final.
La commission « audit » pourra faire appel au CoachCopro pour l’aider à définir ses
attentes.
Les échanges avec les prestataires se feront par mails afin de garder une trace écrite des
précisions apportées.
Sur la base de ce document les prestataires finaliseront le rapport d’audit.
Date
14
Action 7 : Rédaction et présentation des préconisations
Le rapport final a pour objectif de présenter les bouquets de travaux et plans de
financement associés.
Il fera apparaître :
les solutions de remise en état avec et sans amélioration énergétique ;
un calcul des consommations réglementaires selon les méthodes de calcul Th
C-E ex ;
les estimations financières des différentes solutions en optimisant les coûts en
fonction des phases de travaux. L’équipe devra justifier l’estimation financière
de ses préconisations et indiquer la marge d’incertitude des chiffrages le cas
échéant ;
les économies d’énergie résultant des améliorations thermiques pour chaque
scénario (conformément à l’arrêté). Dans le cas où les solutions préconisées
génèreraient des coûts d’entretien ou d’exploitation spécifiques, ceux-ci
devront être précisés et intégrés aux estimations financières ;
les indicateurs pertinents permettant une prise de décision (exemple : le coût
des travaux pris en compte pourra être "l’effort" financier à faire entre une
solution d’entretien à l’identique et une solution d’amélioration thermique, le
temps de retour sur investissement actualisé qui intégrera une hypothèse
d’augmentation du coût de l’énergie de 6% par an).
Les propositions de solutions seront établies et hiérarchisées selon :
 le caractère urgent des travaux à réaliser (vétusté, dégradation…) ;
 la facilité de mise en œuvre ;
 l’économie d’énergie potentielle et la cohérence du poste de travaux dans le projet
global.
L’ingénieur financier présentera de façon claire et pédagogique, les aides et outils
financiers auxquels la copropriété et les copropriétaires peuvent prétendre : CEE, crédit
d’impôt et abattement sur les revenus fonciers, aides locales (appels à projets, dispositif
PIG…), éco-prêt à taux zéro individuel et collectif, prêt classique (via caisse de retraite…),
information sur le fonds travaux, contrat de performance énergétique…
L’ingénieur financier fournira les plans de financement relatifs aux bouquets de
travaux élaborés sous forme de tableau, après que le binôme technique lui ait remis le
chiffrage de chaque phase du plan de travaux. Le tableau fourni à la copropriété (cf.
exemple en annexe 6.2) présentera pour chaque bouquet de travaux, et pour chaque
typologie de logement identifiée dans la copropriété :
 la quote-part travaux ;
 le montant du fonds travaux (s’il est mis en place) ;
 le montant de chaque aide collective ;
 le montant des aides individuelles, en précisant les critères de ressources
notamment, et le cas particulier des bailleurs ;
 Le reste à charge ;
 Les différents moyens de financer le reste à charge : prêt individuel et collectif,
règlementé ou non, et les mensualités en découlant.
L’objectif de l’ingénieur financier est de démontrer que les mensualités de
remboursement du prêt relatif au financement du reste à charge pour les copropriétaires
peuvent être compensées, tout ou en partie, par les économies d’énergie réalisées
mensuellement.
La réunion de présentation de ces éléments à l’équipe projet de la copropriété devra
permettre de valider les bouquets de travaux qui seront présentés à la réunion
d’information des copropriétaires et le cadre des missions de maitre d’œuvre nécessaires
à leur réalisation.
Date
15
La commission « audit » pourra se réunir seule afin de prendre le temps de discuter du
rapport final et de la stratégie à adopter. L’objectif sous-jacent est d’étayer
l’argumentaire permettant de motiver les copropriétaires à s’engager dans l’un des
scénarios.
Le rapport final sera envoyé en format électronique à tous les membres de
l’équipe projet de la copropriété et au conseiller CoachCopro afin de pouvoir
être mis en ligne sur CoachCopro.
4.4. Restitution de l’audit et continuité du projet
Action 8 : Synthèse du rapport d’audit
Une synthèse pédagogique du rapport d’audit sera fournie par les prestataires une fois le
rapport d’audit final validé par l’équipe projet.
Cette synthèse comportera :
l’évolution des consommations et charges d’énergie depuis au moins 3 ans en
fonction des DJU en distinguant la part relative à l’eau chaude, le cas échéant
le résumé de l’état actuel des équipements et du bâti ;
les scénarios de travaux chiffrés avec les économies d’énergie
correspondantes, conforme aux attentes de la commission « audit » ;
le calcul des aides et les simulations de financement des différents scénarios.
La synthèse devra être validée par l’équipe projet de la copropriété avant toute diffusion
aux autres copropriétaires et occupants.
Action 9 : Organisation de la réunion de restitution des conclusions de l’audit
Le syndic assisté de l’équipe projet envoie une invitation aux occupants et bailleurs de la
copropriété en y joignant la synthèse pédagogique du rapport d’audit.
Cette réunion d’information vise à préparer la prochaine AG au cours de laquelle les
scénarios seront soumis au vote. Elle aura pour but :
de dissocier la phase d’information et de maturation, de la phase de décision
(assemblée générale)
de pérenniser la dynamique issue du vote de l’audit et de la visite technique
de rendre compte des résultats d’enquêtes auxquelles ont participé les
occupants et bailleurs
d’impliquer un maximum de copropriétaires sur le futur plan de travaux
de connaître le point de vue d’un plus grand nombre sur les bouquets de
travaux proposés, permettant d’assurer une assemblée générale sereine.
La présente mission intègre une participation des prestataires à cette réunion
d’information. Si la copropriété souhaite plusieurs interventions le forfait est précisé
dans le récapitulatif de l’offre. L’organisation de plusieurs réunions permet de meilleurs
échanges avec les copropriétaires.
L'expérience montre que l’idéal est de prévoir 20 à 30 personnes maximum par réunion
afin de faciliter les échanges.
Date
16
Intervenants et organisation: équipe projet de la copropriété, thermicien, architecte,
ingénieur financier
Ordre du
-
jour :
présentation des résultats de l’enquête ;
bilan des consommations énergétiques de l’immeuble ;
bilan de l’état de vétusté du bâti et des équipements ;
présentation des différents scénarios de travaux proposés ;
présentation des quotes-parts relatives à chaque bouquet de travaux et des
plans de financement envisagés (aides, subventions, prêts, constitution d’un
fonds travaux…).
Action 10 : Préparation de l’assemblée générale des copropriétaires
Seront soumis au vote des copropriétaires :
le principe d’un des scénarios de travaux ;
une mission de maîtrise d’œuvre, permettant d’affiner le projet de rénovation
souhaité et de rédiger les cahiers des charges des travaux qui s’y rapporte.
Cette phase est nécessaire à la consultation des entreprises ;
la constitution d’un fonds de travaux. Ce fonds permet d’engager les
copropriétaires et de réduire les quotes-parts le jour où les travaux seront
votés.
Pour cela le conseil syndical devra préparer soigneusement l’assemblée générale en
consultant des maîtres d’œuvre et en rédigeant les argumentaires nécessaires.
Les prestataires consultés fourniront une proposition de maîtrise d’œuvre pour les
travaux identifiés et une mission d’assistance aux financements.
L’équipe projet de la copropriété rappellera les bouquets de travaux proposés
dans le cadre de l’audit et présentera l’ensemble des résolutions à valider.
Date
17
5.
Conditions de remise de l’offre
5.1. Présentation de l’offre
Le rendu de l’offre devra être décomposé en 2 parties :
Partie 1 : Eléments administratifs :
o Présentation de l’équipe
o CV des intervenants pressentis pour la mission
o Qualifications / habilitations des prestataires
o Références (exemple d’audit global ou à défaut d’audit énergétique à
fournir)
o Assurances des prestataires pour la réalisation de la mission
Partie 2 : Offre technico-commerciale :
o Méthodologie proposée pour l’exécution de chaque phase de la mission
(en précisant le matériel, les outils et les méthodes de calcul utilisées
pour les diagnostics et leur interprétation) avec un calendrier
prévisionnel ;
o Proposition financière décomposée, conformément aux tableaux cidessous, en 2 volets :
 Volet énergétique, incluant le travail du thermicien de
l’architecte ou BE bâtiment et de l’ingénieur financier ;
 Etude des questions non énergétiques.
5.1.1. Le volet énergétique de l’audit global
Il est rappelé que le volet « audit
cahier des charges et être en
énergétique dans les bâtiments »
janvier 2012. Cette conformité
prestation.
énergétique » de la mission devra répondre au présent
tout point conforme au cahier des charges « Audit
de l’ADEME en vigueur et au décret n°2012-111 du 27
devra être clairement stipulée dans l'offre de la
Thermicien
(nombre de
jours)
Architecte/
BE bâtiment
(nombre de
jours)
Ingénieur
financier
(nombre de
jours)
Prix en
euros
(HT)
Prix en
euros
(TTC)
1. État des lieux
2. Traitement des
données et
élaboration des
préconisations
3. Définition des plans
de travaux et des
plans de financement
associés
4. Restitution de l’audit
et continuité du
projet
Options éventuelles :
TOTAL
Date
18
Nota : Selon les attendus requis par l’ADEME, en fin de prestation l’entreprise s’engage à
fournir la charge de travail (en jours ou jours/Homme) passée pour chaque phase de la
prestation réalisée.
5.1.2. Etude des questions non énergétiques de l’audit global
L’architecte ou l’ingénieur bâtiment et l’ingénieur financier doivent compléter le tableau
ci-dessous. La méthode est la même afin que l’état des lieux et les préconisations soient
intégrées au rapport d’audit global lors de la phase de définition des bouquets de
travaux et des plans de financement associés.
Architecte/
BE bâtiment
(nombre de
jours)
Ingénieur
financier
(nombre de
jours)
Prix en
euros
(HT)
Prix en
euros
(TTC)
1. État des lieux
2. Traitement des données et
élaboration des préconisations
3. Définition des plans de travaux et
des plans de financement
associés
4. Restitution de l’audit et continuité
du projet
Options éventuelles :
TOTAL
5.2. Références et qualifications
Les prestataires consultés doivent détailler leurs références, qualifications/habilitations et
assurances pour le type de prestations attendues ainsi que celles de leurs sous-traitants,
le cas échéant.
Que le travail attendu des prestataires soit réalisé en interne par son personnel, ou que
ce travail soit sous-traité, dans les deux cas, les prestataires consultés sont
responsables de la qualité des études et des réalisations ainsi que du respect
des délais.
Rappel de l’article concernant les compétences du décret n°2012-111 :
« Art. R. 134-17. Les personnes qui réalisent des audits énergétiques doivent justifier
auprès des personnes pour lesquelles elles réalisent ces audits :
soit de l’obtention d’un diplôme sanctionnant une formation du niveau de
l’enseignement post-secondaire d’une durée minimale de trois ans dans le
domaine des techniques du bâtiment et d’une expérience professionnelle d’au
moins trois ans dans un bureau d’études thermiques ;
soit d’une expérience professionnelle d’au moins huit ans dans un bureau
d’études thermiques.
Date
19
Elles doivent justifier d’une expérience suffisante dans la réalisation d’audits
énergétiques par au moins trois références sur des prestations similaires.
La liste des éléments justificatifs que doivent fournir les personnes qui réalisent des
audits énergétiques est précisée par un arrêté des ministres chargés de la
construction et de la justice.
Les personnes qui réalisent des audits énergétiques doivent justifier de leur
souscription à une assurance leur permettant de couvrir les conséquences d’un
engagement de leur responsabilité en raison de leurs interventions. Elles doivent
justifier de leur impartialité et de leur indépendance à l’égard des syndics, des
fournisseurs d’énergie et des entreprises pouvant intervenir sur le bâtiment et les
équipements sur lequel porte l’audit énergétique. »
En complément, les bureaux d’études devront justifier de la qualification RGE Etudes.
Un exemple récent (moins de 5 ans) d’audit global ou à défaut d’audit énergétique en
copropriété doit être fourni par l’équipe de prestataires consultés. Ce document pourra
être dépersonnalisé (noms, adresse…) si cette disposition est requise contractuellement.
5.3. Éléments techniques et documentations attendus
Les prestataires consultés devront préciser, dans leur méthodologie, les éléments qui
devront leur être fournis pour garantir la bonne réalisation de leur mission, et préciser le
cas échéant le délai souhaité pour la remise de ces documents.
5.4. Arrêt de la mission
Si, à la fin d'une phase de la mission, l’équipe projet de la copropriété juge que le travail
réalisé est insuffisant ou que le planning n'est pas respecté, il en avisera par écrit les
prestataires. Ces derniers disposeront alors d'un délai de 15 jours pour corriger les
anomalies signalées. Sans réponse et action correctrice efficace, l’équipe projet sera
fondé à arrêter la mission, sans que le cabinet ne puisse demander réparation. Le prix
correspondant à une phase correctement réalisée sera payé. Le solde correspondant à la
phase non correctement réalisée ne sera alors pas dû par le syndicat des copropriétaires.
5.5. Conditions de remise des offres
Les offres devront être transmises au format papier et/ou informatique au plus
tard le xxx.
Pour être recevable à cette consultation, le cahier des charges doit être
retourné paraphé, daté et signé, au président du conseil syndical et au syndic.
Qualité
Nom
Adresses d’envoi
Président du conseil
syndical
xxx
xxx
Syndic
xxx
xxx
Date
20
La proposition devra nécessairement être précédée d’une visite préalable de la
copropriété et d’un échange avec l’équipe projet de la copropriété (cf. 1.2 L’équipe
projet de la copropriété1.2).
Pour cela, les prestataires sont invités à prendre rendez-vous auprès de xxx qui leur
remettra un bon de visite selon le modèle présenté en annexe 6.2.
Date
21
6.
Annexes
6.1. Liste des documents mis à la disposition de l’équipe en
charge de l’audit
Oui
1. Plans

Plan de masse (plan vu du ciel de la copropriété)

Plan des étages

Plan du sous-sol

Plan des façades

Plan de toiture
Non
2. Factures et consommations sur les 3 dernières
années




énergie pour le chauffage
eau générale
électricité
consommation d’eau chaude
collectivement.
sanitaire,
si
produite
3. Contrats :

Chauffage (précisez P1, P2 ou P3)

Fourniture d’énergie
4. Rapports


Photos représentatives de la copropriété
Procès-verbaux des 3 dernières AG


Bilan initial de Copropriété (BIC)
Carnet d’entretien et facture des travaux réalisés il y a
moins de 15 ans
Contrôle périodique des chaufferies dont la puissance
est supérieure à 400 kW.
Bilan énergétique simplifié
- Suivi des différents postes de dépenses :

Chauffage kWh

Electricité kWh

Eau Froide m3

Eau Chaude m3
- Tableau et graphes EXCEL suivi consommations et
coûts



Contrôle des comptes

Audit ascenseur

Audit bâti

Audit énergétique

Thermographie aérienne
5. Documents utiles à l’ingénieur financier
Date

Annexes comptables du dernier exercice

Grilles des tantièmes relatifs aux travaux : tantièmes
généraux, chauffage et spéciaux le cas échéant
22
6.2.
Exemple de présentation de plan de financement synthétisé sous forme
de tableau
Estimation des travaux (TTC)
Titre du scénario de travaux
Estimation des honoraires (TTC)
Niveau de performance énergétique
xxx
Montant à financer
Aide ANAH Collective
Aide Région
Synthèse bouquet de travaux :
Aide Agglo
xxxx
Aide Ville
CEE
Montant des Aides collectives
Logement T1
Occupant couple Très
Modeste
Occupant Couple
Modeste
Occupant Couple horsplafond
Occupant individuel
Très Modeste
Occupant individuel
Modeste
Occupant Individuel
hors-plafond
Bailleur
Logement T2
Occupant couple Très
Modeste
Occupant Couple
Modeste
Occupant Couple horsplafond
Occupant individuel
Très Modeste
Occupant individuel
Modeste
Occupant Individuel
hors-plafond
Bailleur
x
xxxx
Date
Mensualité nette
Economie
d’énergie
mensuelle
Mensualité prêt
/ éco PTZ
Reste à charge
individuel
Crédit d’impôts
(CITE)
Aides
individuelles
Quote-part
reste à charge
collectif
Quote-part
travaux
Reste à charge collectif
23
6.3.
Bon de visite
Copropriété xxx
Adresse
Je soussigné(e) xxx, agissant au nom et pour le compte de la copropriété xxx
atteste que l’équipe de prestataires xxx a réalisé une visite de l’immeuble ce jour,
préalablement à la remise de son offre pour la réalisation d’un audit global.
A xxx, le xxx
Signature
Date
24

CAHIER DES CHARGES AUDIT GLOBAL POUR LA RENOVATION

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