doccholet dupont immobilier - Cholet Dupont Asset Management
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cholet dupont immobilier - Cholet Dupont Asset Management
• Plan • Tendances • Modèles • Process • Composition • Performances • Exemples • Contact CHOLET DUPONT IMMOBILIER Gérant: Pascal PORTEU de la MORANDIERE CHOLET DUPONT IMMOBILIER Tendance long terme haussière des actifs immobiliers • Plan • Tendances • Modèles • Process • Composition • Performances • Exemples • Contact Actif refuge Assez forte récurrence des loyers même si les cycles économiques peuvent les impacter. Pénurie de foncier constructible due à un cadre administratif assez rigide et une concentration des populations et des entreprises dans les villes. CHOLET DUPONT IMMOBILIER • Plan • Tendances Les valeurs immobilières cotées connaissent depuis 1990 (date de création du fonds) une évolution propre très supérieure à celle de l’immobilier physique • Modèles • Process • Composition • Performances • Exemples • Contact Le prix du m² parisien a monté de 80% depuis l’été 1990 alors que l’indice ICB Immobilier a gagné plus de 480%. Origine: Suppression des décotes par rapport aux actifs net réévalués (ANR) Restructuration importante du secteur. Le développement de créneaux à forte croissance comme les centres commerciaux La gestion de plus en plus efficace du parc immobilier des principales foncières. Au cours des dernières années, la renégociation des loyers à niveaux très supérieurs à ceux qui avaient été signés dans les années 90. La mise en place en France depuis 2003 du nouveau statut fiscal des SIIC, qui a augmenté le rendement des immobilières pour un certain nombre de souscripteurs et devrait permettre à terme une augmentation du poids du secteur de l’immobilier dans la capitalisation française et donc un intérêt accru des investisseurs. En fait, acheter de l’immobilier coté, c’est acheter des entreprises autant que du m². 3 CHOLET DUPONT IMMOBILIER Tendances actuelles • Plan • Tendances • Modèles • Process Logements : 200 000 familles demandeuses de logement vont arriver chaque année sur le marché au cours des 10 prochaines années (Nexity). Les promoteurs ont des carnets de commandes remplis pour 2 à 3 ans Bureaux : reprise à Paris comme dans plusieurs capitales européennes. Les taux de vacance en forte réduction permettent d’amorcer une remontée des loyers • Composition • Performances • Exemples • Contact Sorties de crise Londres Madrid Paris Barcelone Hambourg Dublin Sorties de crise dans 12 mois Bruxelles Frankfort Vienne Sorties de crise au delà de 12 mois Amsterdam Milan, Rome Berlin, Frankfort Lisbonne, Athènes Prague 4 CHOLET DUPONT IMMOBILIER Le modèle de croissance des foncières • Plan • Tendances • Modèles • Process • Composition • Performances • Exemples Des loyers indexés (+ 2%) + Savoir-faire et valeur ajoutée (+ 1% à + 6%) (centres commerciaux, parcs d’affaires, rénovation, Renégociation des baux, acquisition/cession...) • Contact + Un effet de levier mesuré (50% du patrimoine maximum) - Aucun impôts (statut SIIC ou REITS) = Des résultats, donc des dividendes en hausse de 5 à 15% par an, avec une bonne visibilité à 2/3 ans 5 CHOLET DUPONT IMMOBILIER Les moteurs de la performance boursière • Plan • Tendances • Modèles • Process • Composition • Performances • Exemples • Contact Des loyers indexés. En outre dans les centres commerciaux, les loyers sont en partie indexés sur les chiffres d’affaires des locataires Des dividendes en hausse, qui procurent actuellement un rendement en moyenne entre 3% et 4% Des ANR en hausse également, avec des loyers en hausse, et la prise en compte de l’évolution du marché immobilier et de taux de capitalisation en baisse Une croissance élevée dans certaines niches (centres commerciaux, promotion externalisation, etc) ou certaines zones (Europe de l’Est) Marché des bureaux et commerces peu sensibles à la remontée des taux Un secteur qui s’étoffe avec l’arrivée en bourse de nouveaux acteurs Une concentration qui se poursuit au niveau européen Des acteurs et des stratégies de plus en plus intéressants Le secteur devient une classe d’actifs à part entière pour les investisseurs institutionnels et les capitaux internationaux Un environnement de performance 8 à 10% par an 6 CHOLET DUPONT IMMOBILIER Orientation des placements • Plan • Tendances • Modèles • Process Actions de sociétés spécialisées dans la détention ou l’exploitation de biens fonciers ou immobiliers : • Composition 9 bureaux, locaux industriels, commerces, centres commerciaux, logements, concessions d’autoroutes, promotion immobilière, location d’immobilier touristique, et tous services liés à l’immobilier comme le Crédit Bail ou la gestion d’immeubles. • Performances • Exemples • Contact Les valeurs sélectionnées dépendent directement de ces secteurs : pas de Lafarge, Legrand ou autres qui n’ont qu’un rapport indirect avec ces activités Les valeurs sont celles de la zone euro, avec toutefois encore une prépondérance française ( le fonds est devenu zone euro en décembre 2006 et les foncières françaises sont parmi les meilleurs acteurs du secteur) 7 CHOLET DUPONT IMMOBILIER Processus de gestion • Plan • Tendances La politique d’investissement repose sur trois niveaux d’analyse : • Modèles 1 : Approche de stock picking : • Process La gestion est affranchie de tout benchmark. • Composition • Performances La sélection de valeurs se fait sur la base de la recherche effectuée par quelques uns des meilleurs analystes de la place, spécialisé dans l’immobilier français et européen. Les entretiens avec ces analystes sont très fréquents. • Exemples 2 : Analyse macro-économique : • Contact En fonction de l’environnement économique, fiscal ou autres, elle permet d’orienter le choix des valeurs et leur pondération dans le portefeuille en fonction de l’allocation d’actifs que représente la consolidation des diverses activités exercées par les sociétés immobilières sélectionnées. 3 : Une analyse technique de marché permet une gestion active des positions et de la sensibilité du portefeuille aux marchés des immobilières cotées. Un comité de conseils contribue à l’élaboration de la politique de gestion en fonction des approches précédentes. Il est composé de: - de professionnels de l’immobilier : Christian de GOURNAY Président du Directoire de COGEDIM Bernard Michel, Président de Crédit Agricole Immobilier Michel PARIAT, Président de LOGEMENT Français. Ancien Président de SIMCO Olivier RICHE, Directeur Général d’Immobanque - et de professionnels des marchés financiers, Romain BURNAND, Directeur Général de MONETA Asset Management. 8 CHOLET DUPONT IMMOBILIER Composition du portefeuille au 31 juillet 2007 • Plan • Tendances Répartition sectorielle : • Modèles • Process • Composition Liquidités 0,09% • Performances • Exemples • Contact Divers Autoroutes Crédit - Bail 0,86% 1,53% 2,60% Sicav Immobilières 5,62% Habitation 5,72% 10,22% Promotion Tertiaire 12,25% Commerces / Centres commerciaux 23,94% 42,88% Immobilier d'entreprise 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% CHOLET DUPONT IMMOBILIER • Plan • Tendances • Modèles Composition du portefeuille au 31 juillet 2007 Répartition géographique : • Process • Composition • Performances • Exemples • Contact Luxembourg 5% Autriche 1% Pays-Bas 3% Autres 10% Allemagne 6% Italie 2% Royaume-Uni 5% France 68% CHOLET DUPONT IMMOBILIER Principales ligne au 31 juillet 2007 • Plan • Tendances • Modèles Les 10 premières positions : Valeurs • Process • Composition • Performances Poids UNIBAIL-RODAMCO 9,71% KLEPIERRE 9,21% SILIC 9,09% FONCIERE DES REGIONS 8,06% ORCO PROPERTY GROUP 4,85% IVG IMMOBILIEN AG 4,48% GECINA NOMINATIVE 3,58% ICADE 3,20% MAISONS FRANCE 3,13% AFFINE 2,93% • Exemples • Contact Les OPCVM actions (1,5% de l’actif à fin juillet 2007) sont des compléments d’investissement avec une forte liquidité. Ils sont sélectionnés en fonction de leur orientation de gestion et de leurs performances. 11 CHOLET DUPONT IMMOBILIER Performances au 31 juillet 2007 ** • Plan (en base 100 depuis le 30 décembre 1990) • Tendances 500,00 400,00 300,00 200,00 +469.97% 100,00 CHOLET DUPONT IMMOBILIER-C juin-07 déc-06 juin-06 déc-05 juin-05 déc-04 juin-04 déc-03 juin-03 déc-02 juin-02 déc-01 juin-01 déc-00 juin-00 déc-99 juin-99 déc-98 juin-98 déc-97 juin-97 déc-96 juin-96 déc-95 déc-94 juin-95 juin-94 déc-93 0,00 juin-93 • Contact 600,00 déc-92 • Exemples 700,00 juin-92 • Performances 800,00 déc-91 • Composition + 754.78% 900,00 juin-91 • Process 1000,00 déc-90 • Modèles Indice de référence* (*): IEIF zone euro Performances 2007* 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 -5.68% 46,23% 27,51% 38,07% 19,89% 10,55% 1,72% 7,25% 11,17% 27,75% -0,67% * Performance au 31 juillet 2007 (**) Les performances passées ne préjugent pas des performances à venir et ne sont pas stable dans le temps 12 CHOLET DUPONT IMMOBILIER Performances • Plan • Tendances • Modèles • Process Cholet Dupont Immobilier a été créé en août 1990. Il s’agit donc d’un long track record, la valeur unitaire a été multipliée par près de 10 depuis l’origine pour les parts de capitalisation • Composition • Performances Cholet Dupont Immobilier • Exemples • Contact 3 mois Indice composite -10.97% -14.08% -5.68% - 15.98% 1 an 14.21% 10.68% 3 ans 107.62% 103.95% 2007 Lipper Leader Scorecard Notation Morningstar : (**) Les performances passées ne préjugent pas des performances à venir et ne sont pas stable dans le temps 13 CHOLET DUPONT IMMOBILIER Analyse du risque sur 2 ans données mensuelles au 31 mai juillet 18,00% 16,47% C holet D upont Immobilier 1,20 1,08 16,00% 14,00% P e r t e m a xi m a le R at io de S har pe V o la t i li t é a n n u a li s é e Indice composite 0,00% 1,00 12,55% -2,00% 0,80 12,00% 0,68 10,00% -4,00% 0,60 8,00% -6,00% 6,00% 0,40 4,00% -8,00% 0,20 - 8,37% 2,00% -10,00% 0,00% 0,00 C holet D upont Imm obilier Indice com posite Indicateur de risque d’un investissement C holet D upont Imm obilier Indice composite Rapport entre la performance d’un investissement Et son risque -12,00% - 11,40% Plus forte perte mensuelle 14 CHOLET DUPONT IMMOBILIER Principales caractéristiques techniques • Plan • Tendances • Modèles • Process • Composition • Caractéristiques • Exemples • Contact FCP Éligible au PEA Code ISIN Parts C : FR0010249847 Code ISIN Parts D : FR0010249870 Valorisation quotidienne Classification AMF : Actions des pays de la zone Euro Frais de gestion annuels : 1,30 % H.T. Reporting mensuel Actif : 37.9 M€ au 31 juillet 2007 15 CHOLET DUPONT IMMOBILIER Exemple de valeur : • Plan Orco Property Group • Tendances • Modèles • Process Un groupe pionner dans l’immobilier en Europe de l’Est créé en 1991 soit 2 ans après la chute du mur de Berlin. Un modèle original avec à la fois une activité de foncière ( 38% des actifs) mais aussi la promotion ( 41%) et la gestion de fonds investi en Europe de l’Est ( 21%) Le groupe a démarré à Prague ( Tchéquie) qui représente encore 46% du patrimoine; les autres pays zone Europe de l’Est ( 37%) et l’Allemagne 17% L’immobilier reste encore très attractif, Orco investit sur des bases de rendement supérieur à 10%. Ex: bureaux à Prague sont 10 x moins cher qu’à Londres Orco dispose de très grosses réserves foncières notamment une « mine d’or »: 27 ha au centre de Prague Un groupe qui se développe très rapidement ( nombreuses augmentations de capital mais réalisées au dessus de l’ANR) Une forte présence locale du management, cotation à Paris mais aussi sur 3 Bourses en Europe de l’Est • Composition • Performances • Exemples • Contact 16 CHOLET DUPONT IMMOBILIER Exemple de valeur: • Plan • Tendances • Modèles Klepierre Les centres commerciaux: « la crème » de l’investissement immobilier, importantes barrières à l’entrée, des baux très favorables pour les propriétaires • Process • Composition de centres (en particulier les indexations), une grande stabilité des locataires • Performances (valeur du fonds de commerce) • Exemples Klepierre: un savoir faire unique en Europe, la France ne représentant plus que 54% des revenus • Contact Un pipeline important: 4Mds € soit 44% du patrimoine. Modèle intégré avec sa propre filiale de promotion ( Ségécé) Des rendements sur investissement proche de 7% permettant de profiter pleinement de l’effet de levier, dette = 44% du patrimoine Croissance attendu de plus de 10% par an du cash flow courant par action Une valorisation qui est redevenue attractive, prime de 3% sur l’ANR estimé fin 2007 (est. Citigroup) Aspect spéculatif: un rapprochement avec le hollandais Corio aurait un sens permettant de faire jouer pleinement l’effet de taille ( négociations avec les grandes enseignes retail européennes). Pour BNP Paribas les 52% détenu dans Klepierre ne sont pas forcement stratégiques 17 CHOLET DUPONT IMMOBILIER Exemple de valeur: • Plan Société de la Tour Eiffel • Tendances • Modèles • Process • Composition • Performances • Exemples Une foncière créée en 2003 au moment de l’instauration du régime SIIC, avec une équipe de management expérimenté qui détient 10% du capital Un positionnement original: Bureaux & Parc clubs (75%), Entrepôts (20%), Résidences médicalisées ( 5%) avec une répartition équilibré entre la Province • Contact (57%) et la Région Parisienne ( 43%) Une excellente visibilité sur les loyers: 80% des baux à durée ferme avec des grandes entreprises comme locataires Forte capacité à distribuer du résultat: rendement du dividende de 5% en 2007 Capacité à créer de la valeur: rendement sur investissement de 7% en moyenne Beaucoup d’investissements en «ventes en l’état futur d’achèvement » dont la commercialisation est ainsi sécurisée. Politique active de cession d’immeubles dont la valorisation est optimisée STE fait partie des indices Epra; valorisation attractive : Price/Cahflow 15x sur 2007 18 Contact • Plan Cholet Dupont Asset Management • Tendances Louis-Renaud MARGERAND • Modèles Directeur Commercial Distribution • Process • Composition • Performances • Exemples • Contact 16, place de la Madeleine 75008 PARIS Tel : 01 53 43 19 32 Fax : 01 53 43 20 39 Mob : 06 31 98 74 49 Site Internet : www.cholet-dupont.fr 19 Avertissements Les informations, données financières et recommandations préconisées par Cholet Dupont Asset Management ne sauraient constituer ni une offre d’achat, de vente ou de souscription d’instruments financiers, ni une offre de commercialisation d’OPCVM, ni une offre de services financiers. Les données contenues dans cette présentation ne sont pas contractuelles et peuvent ne pas avoir fait l’objet d’une certification par le commissaire aux comptes. Ce document est exclusivement conçu à des fins d'information. Il ne constitue ni un document contractuel, ni une incitation à l'investissement ou l'arbitrage. La responsabilité de Cholet Dupont Asset Management ne saurait être engagée par une décision prise sur la base de ces informations. Cholet Dupont Asset Management décline toute responsabilité dans l’utilisation qui pourrait être faite de ces informations et des conséquences qui pourraient en découler. Toute reproduction, copie, duplication, transfert, sous quelque forme que ce soit, concernant tout ou partie des informations, données financières et recommandations préconisées par Cholet Dupont Asset Management strictement interdites. Les analyses et recommandations ci-dessus expriment la stratégie globale de Cholet Dupont Asset Management. Son application est adaptée à chaque portefeuille afin d’optimiser les contraintes de gestion qui lui sont spécifiques. Les FCP et SICAV de Cholet Dupont Asset Management sont de droit français. Ces produits sont autorisés à la commercialisation en France. Préalablement à toute souscription, l’investisseur devra prendre connaissance des prospectus disponibles sur simple demande auprès de son intermédiaire habituel ou de Cholet Dupont Asset Management. Les performances des fonds et SICAV sont calculées nettes de frais de gestion, dividendes réinvestis. La performance des indices est brute, coupons non réinvestis. Il s’agit de performances en euros (sauf indications d’une autre devise). Les performances ou les références à un classement passés ne préjugent pas des performances ou des classements à venir. Source : Cholet Dupont Asset Management. Cholet Dupont Asset Management, 16, place de la Madeleine, 75008 PARIS. Société anonyme au capital de 290 700 euros – Société immatriculée au RCS Paris sous le numéro B 353 050 008. Société de Gestion de Portefeuille de type 1(85/611/CE) agréée par l’AMF le 09 février 1998 sous le N° GP98009. 20
