Procès-verbal de vente immobilière aux enchères

Form. ORFI 13 P / 01.01.2002
Poursuites en réalisation de gage immobilier
n° 95017498 et 95017499
Procès-verbal de vente immobilière aux enchères
suite à des poursuites en réalisation de gage
Débiteurs:
Copropriété simple ½ chacun
Gutknecht Bellil Maja , née le 25.12.1974, originaire de Ried bei Kerzers,
Rue du Midi 18,2610 St-Imier
Bellil Mehdi, né le 09.01.1965, originaire de Ried bei Kerzers,
Anc. 2610 Saint-Imier, Act. en Tunisie, adresse inconnue.
Tiers propriétaire:
--
Créancier requérant la vente:
Lieu et date des enchères:
Dépôt des conditions d'enchères:
Banque Cantonale Bernoise SA
Place Fédérale 8
3011 Berne
Salle de conférence de l’Office des poursuites et des faillites du Jura bernois
Rue Centrale 33, 2740 Moutier
Jeudi 8 septembre 2016 – 14h00.
Du 4 juillet 2016 au 14 juillet 2016
Conditions modifiées suite à la décision sur recours du
Conditions déposées à nouveau le
--
--
En ce qui concerne la description de l'immeuble et des droits y attachés ainsi que des charges réelles qui le
grèvent, on se réfère à la feuille spéciale ci-annexée.
Estimation officielle:
Ban de Saint-Imier- Feuillet no 435
Habitation, 128 m2, Rue de la Fourchaux 32, 2610 Saint-Imier; garage-dépôt, 32 m2, Rue de la Fourchaux 32a, 2610
Saint-Imier; trottoir, 85 m2; autre surface à revêtement dur, 323 m2; surface totale 568 m2.
Valeur officielle : CHF 556'700.00
Valeur vénale : CHF 580‘000.00 (estimation de l’expert)
Conditions d'enchères
1.
L'immeuble sera adjugé après une seule criée, au plus offrant et dernier enchérisseur et pour autant que son offre
soit supérieure à 334 francs (Taxe immobilière 2015).
Les frais d’administration et de réalisation, y compris, le cas échéant, l’impôt sur les gains immobiliers, ne sont pas
pris en considération dans le calcul du prix d’adjudication minimal au sens de l’article 126 LP, mais sont liquidés en
application du chiffre 7, lettre b ci-après.
Wk_5037 / 05.11.2015
-2On attire expressément l’attention des intéressés sur la loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes
à l’étranger (LFAIE du 16 décembre 1983). Par personnes à l’étranger on entend (art. 5) :
a) les ressortissants des Etats membres de la Communauté européenne ou de l’Association européenne de libreéchange qui n’ont pas leur domicile légalement constitué et effectif en Suisse ;
abis les ressortissants des autres Etats étrangers qui n’ont pas le droit de s’établir en Suisse ;
b) les personnes morales ou les sociétés sans personnalité juridique, mais ayant la capacité d’acquérir, qui ont leur
siège statutaire ou réel à l’étranger;
c) les personnes morales ou les sociétés sans personnalité juridique, mais ayant la capacité d’acquérir, qui ont leur
siège statutaire et réel en Suisse, et dans lesquelles des personnes à l’étranger ont une position
dominante;
d) les personnes physiques ainsi que les personnes morales ou les sociétés sans personnalité juridique, mais
bis
ayant la capacité d’acquérir, qui ne sont pas des personnes à l’étranger au sens des let. a, a et c,
lorsqu’elles acquièrent un immeuble pour le compte de personnes à l’étranger.
On attire expressément l'attention des personnes rentrant dans les catégories sus-définies sur le fait que
l'acquisition d'immeubles est pour elles soumise à autorisation.
Tout adjudicataire doit, après l’adjudication, déclarer par écrit à l’autorité chargée des enchères s’il est une
personne à l’étranger, notamment s’il agit pour le compte d’une personne à l’étranger.
Si l’assujettissement au régime de l’autorisation ne fait pas de doute et si aucune autorisation entrée en force n’est
présentée, ou si l’assujettissement ne peut être exclu sans examen approfondi, l’autorité chargée des enchères
impartira à l’acquéreur un délai de dix jours pour:
a) demander l'autorisation ou la constatation qu'aucune autorisation n'est requise;
b) constituer des sûretés en garantie du prix de vente, un intérêt annuel de 5 pour cent devant être versé tant que
subsiste cette garantie;
c) constituer des sûretés en garantie du paiement des frais relatifs à de nouvelles enchères.
Si l’acquéreur n’agit pas dans le délai prescrit ou si l’autorisation lui est refusée par une décision entrée en force,
l’autorité chargée des enchères annulera l’adjudication et ordonnera de nouvelles enchères, sous réserve du recours prévu par l’article 19, al. 4 de la loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger.
Si lors de la nouvelle vente aux enchères le prix atteint est inférieur, le premier adjudicataire est tenu de la moinsvalue sur le prix de la première vente ainsi que de tout autre dommage.
Les conditions de vente sous chiffre 10 à 12 ci-dessous sont en outre réservées.
S’il s’agit d’une acquisition au sens de l’article 2, 2e alinéa, lettre a LFAIE (établissement stable), l’autorité qui procède à la vente aux enchères renonce à demander à l’acquéreur une autorisation d’acquérir l’immeuble
lorsque
a. l’acquéreur prouve que l’immeuble doit permettre à une entreprise d’exercer une activité économique ;
b. il s’engage par écrit à construire dans le but décrit sous point a sur le terrain qu’il acquiert ;
c. les réserves de terrains prévues pour une extension de l’entreprise ne dépassent pas un tiers de la surface
totale.
L’autorité qui procède à la vente aux enchères y renonce également lorsqu’il s’agit d’une acquisition au sens de
l’article 2, 2e alinéa, lettre b LFAIE (résidence principale) pour autant que
a. l’acquéreur présente une autorisation de séjour valable pour prendre domicile (permis B) ou un autre justificatif
correspondant ;
b. il déclare par écrit acquérir l’immeuble pour en faire sa résidence principale,
c. la surface de l’immeuble n’excède pas 3000 m2.
2.
L'immeuble sera vendu avec toutes les charges (droits de gage, servitudes, charges foncières, etc.) qui le
grèvent d’après l’état des charges ci-annexé, pour autant qu’elles soient couvertes par le prix d’adjudication.
Les créances garanties par gage qui ne sont pas exigibles seront déléguées à l’acquéreur à concurrence du
prix d’adjudication. Lorsque la charge réelle est accompagnée d’une obligation personnelle du débiteur, celle-ci
er
est déléguée à l’adjudicataire (art. 135, 1 al. LP).
-33.
Les offres conditionnelles ou sous réserves, ou qui ne portent pas sur une somme déterminée ne seront pas
prises en considération.
Les offres peuvent être faites par écrit avant les enchères et seront prises en considération aux mêmes conditions
que les offres verbales, mais elles doivent être portées à la connaissance de l’assistance avant le commencement
des enchères.
Les personnes qui misent en qualité de représentant d’un tiers ou d’organes d’une personne juridique peuvent être
tenues de justifier de leurs pouvoirs. Curatelles, pour les personnes sous curatelle, une procuration doit être présentée de l’autorité de protection de l’enfant et de l’adulte compétente.
Ne seront pas acceptées les offres faites pour le compte de personnes qui ne sont pas nommément désignées ou
qui ne le seront qu’ultérieurement, ou de personnes juridiques encore inexistantes.
Si l’immeuble fait l’objet d’une double mise à prix avec, puis sans une charge, ou bien d’abord avec, puis sans les
accessoires, celui qui aura fait l’offre la plus élevée lors de la première mise à prix restera lié jusqu’à la fin de la
seconde mise à prix.
4.
Lorsque l’immeuble à vendre comprend des accessoires, le débiteur, tout créancier poursuivant et tout créancier
gagiste peuvent, avant les enchères, exiger que les accessoires soient mis à prix d’abord séparément puis en
bloc avec l’immeuble. Si le produit de la vente en bloc est supérieur à la somme des ventes séparées, celles-ci
seront censées non avenues.
5.
Pour pouvoir être prise en considération, chaque offre devra dépasser la précédente d’au moins 5'000.00 francs.
6.
Lorsque l’offre a été faite en commun par plusieurs personnes, et sauf volonté contraire exprimée par elles,
l’immeuble leur sera adjugé en copropriété par parts égales et elles répondront solidairement de toutes les obligations résultant de l’adjudication.
7.
L’adjudicataire devra payer avec imputation sur le prix de vente:
a) le capital des créances garanties par gage conventionnel ou légal qui, d’après l’état des charges, sont
exigibles, les intérêts exigibles des créances, y compris les intérêts moratoire et les frais de poursuite ;
b) les frais d’administration, pour autant qu’ils ne sont pas couverts par les fruits et produits perçus, ainsi que les
frais de réalisation; l'impôt sur les gains immobiliers éventuellement dû en fait également partie à la condition que le prix de vente suffise à le couvrir; si tel n'est pas le cas, il appartient au créancier qui a requis
la vente de prendre à sa charge les frais d'administration et de réalisation non couverts;
c) La partie du prix qui excéderait le montant total des créances garanties par gage.
8.
L’adjudicataire devra payer, soit prendre à sa charge sans imputation sur le prix de vente:
a) les frais du transfert de propriété et des radiations et modifications qui devront être opérées au registre
foncier et sur les titres de gage en ce qui concerne les créances garanties par gage, les servitudes, etc., ces
frais comprenant aussi les frais de radiation des titres annulés (art. 69 ORFI) et les frais de l’inscription de
l’immeuble au nom du débiteur (art. 66, 5e al. ORFI); ainsi que les frais de la procédure de demande
d’exonération fiscale a posteriori et de sursis au paiement de l’impôt selon les art. 11a, 11b, 17, 17a et 17b, conformément à la loi du 18 mars 1992 concernant les impôts sur les mutations (LIMu ; RSB 215.326.2).
b) les dettes garanties par hypothèque légale (primes d’assurance contre l’incendie, impôts fonciers [modification
de la loi au 1.1.2001: assujettissement à la fin de l'année civile. Les impôts sont dus par le propriétaire foncier au
31 décembre; art. 259, al. 1 LI BE]) qui, n’étant pas encore exigibles lors de la vente, n’ont pas été inscrites à
l’état des charges ainsi que les redevances de droit public courantes pour l’eau, le gaz, l’électricité, etc.
De plus, nous nous référons à l’art. 109d LiCCS du canton de Berne.
c) l’impôt sur les mutations, lequel s’élève à 1,8 % du prix de vente, au cas où le registre foncier compétent
n’accepte pas d’accorder le sursis sur les premiers 800'000.00 francs dans le sens de l’art. 11a de la LIMu au vu
d’une exonération a posteriori. Si le sursis est accordé, l’impôt sur les mutations n’est payable au comptant le
jour des enchères que sur le montant dépassant 800'000.00 francs. Charge à l’acquéreur de remettre tous les
justificatifs au registre foncier compétent dans le délai de sursis afin de prouver que les conditions pour une
exonération selon l’art. 11b LIMu ont été remplies ou le seront lors de l’échéance du délai. Si le registre foncier
décide que les conditions pour une exonération ne sont pas remplies, il rejette la demande et par conséquent le
sursis devient caduc. Dès que la décision de rejet est entrée en force ou que le sursis est devenu caduc suite à
l’échéance du délai, le registre foncier encaisse l’impôt dû, intérêts compris au jour de l’adjudication (art. 17b
LIMu). Pour cet impôt, le registre foncier bénéficie d’un droit de gage légal selon l’art. 11a, al. 5 LIMu, en relation
avec l’art. 22, al. 2 LIMu et l’art. 109, lettre d de la LiCCS. Le jour des enchères, l’adjudicataire doit déclarer s’il
fait valoir le sursis selon l’art. 11a LIMu (voir chiffre 10 des présentes conditions de vente).
-4-
9.
En ce qui concerne les intérêts courants des dettes garanties par gage déléguées à l’adjudicataire, il est prévu
ce qui suit:
Les intérêts courants jusqu’au jour de la vente sur ces dettes sont compris dans le prix d’adjudication. (Dans ce cas,
ils devront être calculés et chiffrés dans l’état des charges).
10.
Les paiements qui doivent avoir lieu aux termes des chiffres 7 et 8 ci-dessus seront effectués de la manière suivante:
a)
CHF 90‘000.00 pour l’acompte sur le prix de vente (chiffre 7).
b)
CHF 10'000.00 pour le paiement des frais de transfert de propriété, ainsi que l’impôt sur les mutations pour
le montant du prix d’adjudication. Il sera tenu compte de ce versement après la liquidation de la vente aux
enchères dans le registre foncier. Si un sursis selon l’art. 11a LIMu est accordé pour l’impôt sur les mutations, le montant bénéficiant du sursis est restitué à l’acquéreur lors du décompte final des frais en relation
avec le registre foncier (chiffre 8).
Les acomptes jusqu’à CHF 100'000.00 peuvent être effectués en espèces ou par chèque bancaire émis par une
banque suisse. Si les deux paiements ci-dessus dépassent le montant de CHF 100'000.00, l’adjudicataire doit alors
payer au moins le montant au-dessus de CHF 100'000.00 par chèque bancaire. Les chèques personnels et les
paiements en espèces qui dépassent le montant de CHF 100'000.00 ne sont pas acceptés (art. 259 LP, en
relation avec l’art. 136, al.2 LP).
Le solde du prix de vente doit être versé à Office des poursuites et des faillites du Jura bernois Département
poursuites dans les 30 jours, c’est-à-dire jusqu’au 6 octobre 2016, l’adjudicataire devra les intérêts à cinq pour
cent jusqu’au jour du paiement.
Si les acomptes ne dépassent pas le montant de CHF 100'000.00:
Les paiements jusqu’au montant de CHF 100'000.00 (y compris les acomptes), peuvent être payés en espèces ou
par un chèque bancaire émis par une banque suisse. Si le prix d’adjudication est plus élevé, la partie qui dépasse le
montant de CHF 100'000.00 peut être payée par versement sur le compte postal de l’office des poursuites et des
faillites ou soit par un chèque bancaire émis par une banque suisse.
L’office exige, séance tenante de l’acquéreur avant l’adjudication une garantie de financement d’une institution
bancaire ou autres (caisse de pension, assurance, etc) en garantie du paiement intégral du prix d’adjudication. Si
l’enchérisseur ne peut ou ne veut pas fournir immédiatement les sûretés requises, son offre sera considérée comme
non avenue et les enchères seront continuées, l’offre immédiatement inférieure étant à nouveau criée trois fois (art.
60, 2e al. ORFI). Tout enchérisseur restera lié par son offre aussi longtemps que l’enchérisseur suivant n’aura pas
obtenu l’adjudication.
11.
Si l’adjudicataire entend substituer au paiement prévu pour une dette garantie par un gage un autre mode de règlement, p. ex. reprise de dette ou novation, il devra produire en mains de l’office, dans le délai de paiement, une
déclaration du créancier admettant comme entièrement libératoire ce mode de règlement.
12.
A défaut d’observation du délai pour le paiement ou pour la production de l’attestation du créancier (voir ch. 11
ci-dessus), et à moins que tous les intéressés ne donnent leur consentement à une prolongation de ce délai,
l’adjudication sera aussitôt révoquée et de nouvelles enchères seront ordonnées. L’adjudicataire précédent et
ses cautions seront tenus de la moins-value sur le prix de la première vente ainsi que de tout autre dommage, la
perte d’intérêt étant calculée au taux de cinq pour cent.
13.
La prise de possession des biens adjugés aura lieu lors de la réquisition d’inscription du transfert de propriété au
registre foncier. Cette réquisition est régie par les articles 66 et 67 ORFI. Jusqu’à ce moment l’immeuble continue
d’être géré par l’administration de l’office pour le compte et aux risques de l’adjudicataire (art. 137 LP).
14.
Les immeubles sont vendus sans aucune garantie.
Cette remarque vaut en particulier pour les bien-fonds pollués par des sites contaminés. Le concept de site contaminé englobe tous les sites dont on a prouvé, ou dont on peut admettre qu'ils présentent un danger pour l'environnement, en raison des polluants qu'ils contiennent. Un terrain pollué par des sites contaminés doit, en vertu de
er
l'article 32c, 1 alinéa LPE (loi sur la protection de l'environnement) être assaini. Si le bien-fonds réalisé n'est pas
assaini, l'obligation d'assainir est déléguée à l'adjudicataire, qui doit en supporter les frais. L'Office de la protection
des eaux et de la gestion des déchets du canton de Berne, Section protection des eaux souterraines, décharges et
extraction de matériaux, Reiterstrasse 11, 3011 Berne fournit des renseignements à ce propos. Il convient par ailleurs de se rapporter au rapport d'estimation ci-joint.
-515.
Assurances contre les dommages
L'immeuble est assuré de la manière suivante:
a) Assurance immobilière obligatoire du canton de Berne. Prime annuelle: 367.20 francs.
Cette assurance est payée jusqu'au 31.12.2016. Elle est déléguée à l'adjudicataire.
b) Autres assurances au sens de la LCA:
Assurance bâtiment : Responsabilité civile immeuble, dégâts d’eau et bris de glace bâtiment
Zürich Compagnie d’assurances SA, Agence principale St-Imier, Rue Francillon 30, 2610 Saint-Imier.
Prime annuelle : 644.50 francs. Cette assurance est payée jusqu’au 31.12.2016.
Si l’objet du contrat d’assurance change de propriétaire, les droits et obligations découlant du contrat passent au
nouveau propriétaire. Le nouveau propriétaire peut refuser le transfert du contrat par écrit dans les 30 jours qui
suivent le changement de propriétaire (art. 54 LCA).
L’office des poursuites n’a pas connaissance d’autres assurances.
16.
Règlement de la communauté des propriétaires par étages
Néant.
17.
Contributions des propriétaires par étages
Néant.
18.
Décompte prorata
Sur la base des factures suivantes, il est établi un décompte prorata au 30.09.2016 :
Créancier/Créance
Payé du / au:
Montant total
A charge de l'adjudicataire:
Assurance Immobilière Berne
01.01.2016 au
31.12.2016
Fr. 306.45
Fr. 76.60
01.01.2016 au
31.12.2016
Fr. 644.50
Fr. 161.10
Zürich Assurance bâtiment
Fr. 237.70
Total
L'adjudicataire doit payer l'entier de
cette somme sans imputation sur le
prix de vente.
19.
Baux
Baux en vigueur:
Objet/
Feuillet du
RF n° 435
Locataire
App. 4.5 pces
Gadolini Lucia
1er étage +1 garage
Début du bail/
durée du bail
indéterminée
Terme
de
congé
Loyer net
CHF
Acompte pour les frais
accessoires
CHF
01.12.2011
3 mois
1'000.00
200.00
App. 4.5 pces
ème
étage +
2
1 garage
App. 2.5 pces
3ème étage
Waefler-Cuenot Katia
01.08.2012
3 mois
1'000.00
250.00
Siegenthaler Marc
01.10.2014
3 mois
600.00
200.00
App. 4.5 vacant
Rez-de-chaussée
--
--
--
1'000.00
240.00
3'600.00
890.00
Total des entrées de loyers par mois (état au 01.07.2016) dont 1 vacant
-6L’acquéreur est rendu attentif à l’état locatif du 1er juin 2016 établi par la gérance Buri Gestion Sàrl,
2610 Saint-Imier. Cet état fait partie intégrante des conditions de vente.
Les baux en vigueur sont délégués à l'adjudicataire, en vertu des articles 261 CO et 50 ORFI.
Les revenus provenant des loyers reviennent à l'adjudicataire à partir du 1er octobre 2016.
Les loyers mentionnés sont des loyers forfaitaires incluant les frais accessoires. Aucun décompte séparé concernant les frais accessoires n'est effectué.
20.
Double mise à prix en cas de baux à loyer ou à ferme; résiliation des baux à loyer ou à ferme en vigueur
Pas applicable dans ce cas.
21.
Administration
Actuellement, l'immeuble est administré par Buri gestion Sàrl, Rue Baptiste-Savoye 67A, 2610 Saint-Imier.
Le contrat d'administration du 11 septembre 2015 dure jusqu'à la réalisation de l’immeuble.
Tout autre accord conclu avec l'adjudicataire est réservé.
22.
Utilisation de l'immeuble par les débiteurs
Néant.
23.
Clés
L'office ne dispose d'aucune clé de l'objet. Il appartiendra à l'adjudicataire de se faire remettre les clés par les
débiteurs, ou par les locataires ou encore par l'administrateur de l'immeuble, voire de les exiger, et/ou de changer le
cylindre.
24.
Impôt sur les gains immobiliers
Depuis le 1er janvier 2001, l'aliénation d'un immeuble par vente aux enchères forcée est également soumise à l'impôt cantonal sur les gains immobiliers (art. 126ss LI BE; RSB 661.11). Il n'y a par contre pas d'hypothèque légale au
sens de l'article 241, alinéa 1 LI BE pour l'impôt sur le gain immobilier dû sur les immeubles aliénés par vente aux
enchères forcée. L'adjudicataire renonce donc à la garantie de l'impôt sur le gain immobilier présumé. Une fois la
taxation définitive connue, l’impôt sera payé par l’office des poursuites et des faillites qui en prélèvera le montant sur
le produit brut de la vente au titre de frais de réalisation (art 157, al. 1 LP).
25.
Installations électriques à basse tension
Conformément à l’ordonnance du 7 novembre 2001 sur les installations électriques à basse tension (OIBT), le propriétaire est tenu de veiller à ce que les installations électriques répondent aux exigences de sécurité. Sur demande, il doit présenter un rapport de sécurité. Les installations électriques soumises au contrôle tous les 10 ou 20
ans doivent en outre être contrôlées par une personne du métier au sens de l’article 7 OIBT après tout changement
de propriétaire, si le dernier contrôle effectué date de cinq ans. Les frais de ce contrôle et ceux qui découlent, le cas
échéant, des mesures nécessaires pour que les installations électriques répondent aux exigences légales sont à la
charge exclusive des acquéreurs.
26.
Défauts/directives d'une autorité /remarques particulières
Se référer au rapport de l’expert.
27.
Dépôts publics
Les avis selon les art. 139 LP et 30/31 ORFI qui comprenaient une copie de la publication ont été envoyés
le 25 mai 2016 aux créanciers gagistes, ainsi qu’à tous les autres intéressés.
La publication dans les Feuilles Officielles du 25 mai 2016 valait comme communication de ces avis au débiteur
Bellil Mehdi, de domicile inconnu.
Etat des charges, conditions de vente, expertise, extrait cadastral, déposés du 4 juillet 2016 au 14 juillet 2016.
Moutier, le 30 juin 2016
Office des poursuites et des faillites du
Jura bernois
Département poursuites
Le chef
Frank Ramseyer