CRAC 2015 ZAC Terre Neuve II

SOCIETE D’AMENAGEMENT
DE LA SAVOIE
(S.A.S.)
COMMUNAUTE DE COMMUNES
DE LA REGION D’ALBERTVILLE
(CORAL)
Z.A.C. DE TERRE NEUVE II
COMMUNE DE GILLY SUR ISERE
***
COMPTE-RENDU ANNUEL
A LA COLLECTIVITE PUBLIQUE
La Convention Publique d’Aménagement signée le 02 juin 2006, approuvée par la SousPréfecture de la Savoie le 23 juin 2006 fait obligation à l’Aménageur, au terme de l’Article 18,
d’établir un Compte Rendu Annuel d’Activités, en application de l’Article L.1523.3. du Code
Général des Collectivités Territoriales, récapitulant les actions menées sur l’opération et les
prévisions sur les exercices à venir.
TEL EST L’OBJET DU PRESENT DOCUMENT
Septembre 2015 – SAS Albertville
2/8
CORAL
Z.A.C. DE TERRE NEUVE II
***
DOCUMENTS PRESENTES
Rappel des données Administratives et physiques
Echéancier et bilan actualisé (valeur 31/12/2015)
Commentaires sur le bilan
Plan de découpage de la ZAC.
***
3/8
CORAL
Z.A.C. DE TERRE NEUVE II
***
DONNEES ADMINISTRATIVES
•
Création de la Z.A.C.
22.06.2006
•
Convention Publique d’Aménagement
02.06.2006
•
Durée de la Convention Publique d’Aménagement
5 ans
•
Fin de la Concession
02.06.2011
•
Avenant n° 1 (prorogation CPA de 5 ans)
02.06.2016
•
Fin de la concession
31.12.2019
(Avenant n°2 de prolongation du 03.12.2013)
DONNEES PHYSIQUES
•
Superficie de la Z.A.C
286 000 m²
•
Surface bande 100m
63 083 m²
•
Surface cessible (déduction faite des 20 000m² de terrains pollués) :149 300 m²
•
Surface vendue
•
Surface restant à vendre
0 m²
149 300 m²
4/8
CORAL
Z.A.C. DE TERRE NEUVE II
***
COMMENTAIRES SUR LE BILAN
(Chiffres en Milliers d’EUROS Hors Taxes)
***
La zone à aménager dite de Terre Neuve II représente 28,60 ha et se situe dans le prolongement
de la ZAC de Terre Neuve. Déduction faite de la surface de la bande des 100m, la superficie
aménageable est de 22,3 ha dont 15ha cessibles.
DOSSIERS REGLEMENTAIRES
La majorité des dossiers réglementaires sont terminés.
- L’arrêté Loi sur l’Eau a été obtenu le 13 août 2009.
- La première autorisation de défrichement a été obtenue par arrêté préfectoral du 23
novembre 2009 pour les terrains propriétés de la Co.RAL.
- Un deuxième dossier a été déposé en juin 2012 et obtenu le 22 juillet 2014.
Toutefois pour cause de diagnostic complémentaire des forêts humides de l’Isère un dernier
dossier portant sur les terrains qui n’étaient pas encore maîtrisés, a été déposé début 2015.
Le dossier de servitudes relatif à l’ancienne décharge a été déposé. Celui-ci est en cours
d’instruction par les services de la DREAL. L’arrêté devrait être notifié début 2016.
FONCIER :
La totalité des terrains sont désormais maîtrisée. La Déclaration d’Utilité Publique et
l’ordonnance d’expropriation ont été prononcés respectivement le 27 décembre 2012 et le 26
mars 2013. Le transfert de propriété officiel est intervenu par acte administratif le 12 février
2014.
Cet acte de vente prévoit que le paiement du prix de vente se ferait au grès des
commercialisations.
Une dernière procédure est en cours pour acquérir un ancien chemin forestier.
Le montant de ces acquisitions foncières est estimé à 1 052k€.
L’arrivée prochaine d’une grosse industrie sur Terre Neuve 2 vient changer la géométrie de la
ZAC. De fait, la présence du Stand de Tir de la Région d’Albertville (STRA) n’est plus
compatible avec le développement de la zone. Des négociations sont en cours.
5/8
ETUDES
Le montant des études réalisées s’élève à 105k€ à la date d’arrêté du présent CRAC.
La mission de diagnostic pollutions confiée à INGEOS s’élève à 46k€ ht.
Au titre des prescriptions Préfectorales issues du dossier de servitudes, l’autorité
environnementale devait autoriser la réalisation de parking et d’espaces verts au-dessus de la
quasi-totalité de l’ancienne décharge. Le reste des sols qui ne subira pas d’aménagements devra
quant à lui être clôturé.
45 k€ ont été provisionnés au titre des études complémentaires dont nous pourrions avoir
besoin sur ce sujet.
A titre préventif, 20 000m² de terrain ont été gelés des surfaces cessibles.
Dans le cadre du PETR (Pôle d’Equilibre Territoriaux et Ruraux) et de la démarche TEPOS
(Territoire à Energie Positive) la zone de Terre Neuve va accueillir un bâtiment d’accueil en
entrée de zone.
Ce bâtiment sera réalisé sous forme de bâtiment blanc et sera à énergie positive (BEPOS). Il
accueillera des services aux entreprises (accueil commun, crèche, restaurant d’entreprises) ainsi
que des locaux de Coworking. Les études de ce bâtiment seront menées entre fin 2015 et mi
2016.
Ce bâtiment est estimé à 3 200k€ (études, travaux, honoraires), hors foncier.
Ce bâtiment sera porté par la SAS dans le cadre de la concession d’aménagement. A ce titre, ce
bâtiment va être inscrit au titre des équipements publics de la ZAC. Pour réaliser et amortir cet
équipements, il est nécessaire d’éteindre la durée de la concession jusqu’à 2028.
TRAVAUX
Les travaux 2013-2014 ont porté sur la création du giratoire d’entrée de zone ainsi que sur la
réalisation de la piste cyclable jouxtant la route du Grand Arc.
En 2015 des travaux de déboisement ont eu lieu.
Le cumul des dépenses de travaux de la ZAC Terre Neuve 2 est de 758 k€ HT à la date d’arrêté
du présent CRAC.
Pour 2016, une campagne de travaux de voirie sera réalisée au printemps pour environ 500k€.
COMMERCIALISATION :
Un compromis avec l’entreprise POMA, fleurons des remontées mécaniques va être signé
avant fin 2015. Ce compromis porte sur 7ha dans un premier temps (4,7ha sur Terre Neuve 2)
plus une promesse de vente de 3ha supplémentaire dans les 4 ans.
Cette grosse implantation modifie la géométrie de la ZAC. Cette vente engendre une réduction
de la masse de travaux par diminution du linéaire de VRD. L’économie attendue sur Terre
neuve 2 est de 800 000€ HT. Cumulé avec les économies de Terre Neuve, cette économie
s’élève à 1 050 000€ HT. Cette économie permettra de financer d’une part la plateforme de
6/8
POMA (89 000€ HT) et une partie du bâtiment en blanc.
Cette industrie de la montagne va avoir un effet d’entrainement. Plusieurs sociétés se sont déjà
montrées intéressées pour s’implanter sur la ZAC.
20 000m² de terrains pollués sont toujours gelés des surfaces cessibles. Ces terrains pourraient
être vendus pour du parking ou des espaces verts. Le prix de vente de ces terrains devra donc
être minoré.
D’une manière générale, les deux zones de Terre Neuve seront menées de front, avec pour
Terre Neuve II une surface commercialisable estimée à 150 000 m² pour une recette estimée à
6 000 K€ HT.
RECETTES/ SUBVENTIONS
Subventions :
Pour le moment, la SAS n’a pas perçu les subventions attendues.
La CoRAL doit percevoir des aides du Conseil Départemental et de la Commune de Gilly pour
la réalisation du giratoire.
Il est demandé à CoRAL 320 k€ de participation correspondantes pour couvrir les dépenses de
réalisation du giratoire.
Recettes :
Un compromis portant sur 4,7ha immédiatement puis 3ha à terme va être signé avant la fin
d’année.
Les recettes correspondantes sont respectivement de 839k€ en 2016 puis 900k€ d’ici à 2018.
TRESORERIE
Au 31 décembre 2015, la trésorerie de l’opération souffrait d’un déficit de 521 k€ HT.
Les subventions attendues pour la réalisation du giratoire et de la piste cyclable doivent
permettre de redresser la trésorerie de manière significative en 2016.
Un emprunt de 700k€ sera nécessaire pour couvrir les dépenses normales de la ZAC (dépenses
de VRD).
L’excédent affiché fin 2019 participera à la réalisation du bâtiment d’accueil.
Bâtiment d’accueil :
Le bâtiment d’accueil doit offrir des services aux entreprises, crèche et restaurant d’entreprises.
Une partie des bureaux sera dédié à une pépinière d’entreprises et un espace de coworking.
Altex doit également s’implanter dans ce bâtiment.
7/8
Ce bâtiment devrait coûter 3 200k€. Dans le cadre du TEPOS d’Arlysère, il a été décidé que ce
bâtiment serait à énergie positive (BEPOS).
Ce bâtiment sera financé d’une part grâce à des subventions, d’autre part grâce aux excédents
de trésorerie issus de la réduction des travaux liés à l’arrivée de l’entreprise POMA, et enfin,
avec les loyers.
La répartition sera la suivante :
- Subventions CTS : 250 k€
- Subventions TEPCV : 300k€
- Subvention CDDRA : 280k€
- Fond de concours Terre Neuve : 650 k€
- Emprunt : 1 300k€
- Loyers : 115k€/ an
Au regard des simulations réalisées, ce bâtiment s’amorti en 12 ans. Afin de garantir une
opération équilibrée, la concession d’aménagement devra donc être prolongée jusqu’en 2029.
La réalisation du bâtiment blanc, nécessite par ailleurs la souscription d’un second emprunt de
1 300k€ pour couvrir les dépenses ces dépenses spécifiques.
Un emprunt devra être souscrit en attendant que les ventes de terrains viennent compenser le
delta de trésorerie.
Il est demandé à CoRAL de garantir cet emprunt de 1 300k€ et de garantir les loyers (115€/an).
BILAN :
Les travaux du giratoire et de la piste cyclable sont désormais terminé et l’accès aux ZACs
Terre Neuve est ainsi facilité.
Il est proposé d’ajouter au programme des équipements publics de la ZAC un bâtiment blanc
pour un montant 3200k€ HT d’opération (honoraires + travaux). Ce bâtiment devra bénéficier
d’un soutien de la Collectivité pendant ses premières années de fonctionnement. Les
subventions, le fond de concours de Terre Neuve et les loyers vont toutefois permettre
d’amortir complètement ce bâtiment en 2029. Après cette date, les loyers encaissés seront une
recette permanente.
La création de ce bâtiment devra également être inscrite par voie d’avenant à la concession
d’aménagement.
Au titre des frais liés à la gestion du bâtiment du bâtiment, une rémunération complémentaire
de l’aménageur est proposée à hauteur de 6 % des recettes locatives TTC.
8/8
Ainsi, il est demandé à la Co.RAL :
1)
D’approuver le présent compte rendu ainsi que le bilan actualisé valeur 31
décembre 2015, arrêté à 5 565k€ K€ pour les dépenses et 6 717 k€ pour les recettes au
terme de la concession en 2019.
2)
D’appeler la participation de la CoRAL à hauteur de 320 k€
3)
De garantir l’empreint de 700k€ contracté par la SAS pour les dépenses de
VRD.
4)
D’autoriser une modification du programme de la ZAC en créant un nouvel
équipement public : le bâtiment blanc, estimé à 3 200k€.
5)
D’autoriser un avenant à la concession d’aménagement pour la création d’un
bâtiment en blanc
6)
De garantir l’emprunt de 1 300k€ que la SAS devra contracter pour réaliser le
bâtiment blanc.
7)
De garantir les loyers attendus pour le bâtiment blanc
8)
De prolonger de 10 ans la durée de la concession d’aménagement
9)
D’approuver le bilan financier incluant la création du bâtiment d’accueil
amorti à échéance 2029 avec un total de dépenses à 9 254k€ et 9 448k€ de recettes.
10)
D’autoriser une rémunération du concessionnaire pour gestion locative de 6%
des loyers TTC.