Odl 13 - Agence Départementale d`Information sur le Logement des

Odl 13
Observatoire Départemental des Loyers
du Parc Privé des Bouches-du-Rhône
Les loyers du parc privé en
Des loyers comparables aux territoires voisins
En 2014, le loyer médian d’un appartement, tous types
confondus, situé dans le territoire de Ouest Provence est de
11 €/m². Ce montant est comparable à ce qui est observé
dans le Pays de Martigues (11,3 €/m²) ou dans Agglopole
Provence (11,2 €/m²).
En euros mensuels, des écarts entre communes sont à
pointer. Un ménage qui veut louer un appartement à Istres
ou Fos-sur-Mer devra s’acquitter d’un loyer médian de 649 €
par mois. À Miramas, il lui faudra compter autour de 578 €.
Ces écarts de prix peuvent s’expliquer par la taille, mais aussi
par la qualité des biens offerts.
Le niveau des loyers diffère en fonction du type de bien.
Istres est systématiquement la ville la plus chère pour les T3
et T4, suivie de Fos-sur-Mer, puis de Miramas. Pour les T1 et
T2, par contre c’est Fos-sur-Mer qui connait les niveaux de
loyer les plus élevés.
Loyer médian des appartements dans sept territoires des
Bouches du Rhône (€/m2, tous types confondus)
- Pays d’Aix : 14,1 €
- Pays d’Aubagne et de l’Étoile : 12,0 €
- Marseille Provence Métropole : 11,9 €
- Pays de Martigues : 11,3 €
- Agglopole Provence : 11,2 €
- Ouest Provence : 11,0 €
- Arles Crau Camargue Montagnette : 9,8 €
Niveaux de loyer des appartements dans Ouest Provence
(en €/mois)
761 €
755 €
788 €
T4 et +
705 €
708 €
694 €
T3
550 €
567 €
545 €
T2
Dires d’experts Les mutations d’actifs : un marché en baisse
Dans Ouest Provence, on retrouve une clientèle spécifique
à savoir les familles de salariés mutés. Les mutations
professionnelles se font l’été et concernent pour une grande
part les personnes qui travaillent dans des entreprises
des secteurs de l’aéronautique, de la métallurgie et de la
pétrochimie basées autour de l’Etang de-Berre.
Ces actifs disposent souvent d’un revenu élevé et leur
demande porte essentiellement sur des logements
individuels composés d’au moins trois chambres. Ils
cherchent à s’installer au sein de Ouest Provence, mais
aussi dans des communes résidentielles du pourtour de
l’Étang de Berre, du Pays d’Aix, d’Agglopole Provence et de
Marseille Provence Métropole.
Dernièrement, une baisse de la demande propre à
cette population a été constatée par l’ensemble des
professionnels de l’immobilier, tous territoires confondus.
Cela représente une réduction conséquente d’activité et la
perte de candidatures solides sur un marché où les loyers
sont élevés.
417 €
410 €
420 €
T1
Ensemble
En cours
Relocation
Des écarts de prix significatifs selon les types de biens
Au sein d’une même commune, d’importants écarts de prix
pour un même type d’appartement viennent illustrer la diversité
de l’offre locative, tant sur la nature que sur la qualité des
logements proposés. Ils pointent également de fortes disparités
entre quartiers, certains étant plus attractifs que d’autres.
À Istres, les écarts de prix sont assez réduits pour les
appartements de 2 et 3 pièces (respectivement 83 € et
111 € de différence entre la fourchette haute et la fourchette
basse). Ces écarts sont nettement plus importants pour
les appartements T1, mais aussi pour les T4 et plus
(respectivement 161 € et 176 € de différence).
À Fos-sur-Mer, par contre, les prix sont assez resserrés pour
les grands logements (92 € d’écart entre deux T4 et +), alors
qu’ils sont étendus pour les autres types de biens (jusqu’à
155 € pour les T1).
À Miramas, plus le logement est grand, plus les intervalles
de prix sont conséquents. On compte 76 € d’écart entre deux
T1 et 147 € entre deux T4.
ADIL des Bouches-du-Rhône - Juin 2016
Source : ODL 13 - Collecte 2014
Ouest Provence
2014
Odl 13
Observatoire départemental des loyers du parc privé des Bouches-du-Rhône
Cornillon-Confoux
Fos-sur-Mer
Grans
Des prix bas pour le logement individuel
Tous types confondus, il faut compter entre 673 € et 940 €
pour louer une maison dans Ouest Provence. Ce niveau de
loyers est relativement bas comparé aux territoires voisins
(de 885 €/mois à Arles jusqu’à 1 244 €/mois à Aix-enProvence).
On constate d’importants écarts de prix selon les communes.
Un ménage devra débourser 903 €/mois pour être locataire
d’une maison individuelle à Istres, contre 706 €/mois à Fossur-Mer.
Fourchettes de loyer des maisons dans Ouest Provence
(en €/mois)
Source : ODL 13 - Collecte 2014
995 € 3ème quartile
940 €
903 € médiane
835 €
753 € 1 quartile
781 €
er
706 €
673 €
573 €
Istres
Fos-sur-Mer
Ouest Provence
Une demande ciblée selon les communes
À Istres, les T3 sont les plus recherchés. Malgré un report
fréquent sur les T2 en raison de loyers trop chers, la demande
en T3 reste supérieure aux offres disponibles.
Les T4 et + sont également rares à la location alors qu’ils sont
très demandés. Ces grands logements (appartements ou
villas) ne souffrent d’aucun problème de relocation.
À Fos-sur-Mer, les appartements de 2 et 3 pièces concentrent
l’essentiel de la demande locative. Cette pression est
notamment consécutive d’un report de la demande en
grands logements sur les T3. Contrairement à Istres, ce report
n’est pas lié à des contraintes financières, mais résulte plutôt
d’un manque d’offres disponibles en T4 ou T5.
A contrario, les petites surfaces sont suffisamment
nombreuses pour satisfaire la demande fosséenne. Ces
logements d’une pièce sont souvent occupés par les
salariés des usines implantées sur la commune. Avec le
ralentissement de l’activité économique, la demande en
petits logements a également baissé. Par période, les grands
appartements meublés sont aussi demandés par les ouvriers
à la recherche d’une colocation.
À Miramas, la demande locative porte sur tous les types de
biens, même si les T3 semblent davantage recherchés ces
dernières années.
Aujourd’hui, l’investissement locatif dans la commune
concerne essentiellement les terrains nus ou les maisons
individuelles. Les appartements, très nombreux, sont
devenus moins rentables.
Les loyers du parc privé dans Ouest Provence 2014
Istres
Miramas
Port-Saint-Louis-du-Rhône
Des délais de relocation qui s’allongent à Istres et
Miramas
À Miramas, les délais de relocation ne cessent d’augmenter.
La période de préavis ne suffit plus et une durée moyenne
de 3 à 4 mois de vacance est constatée après la sortie du
locataire. Une baisse de prix, fréquemment accompagnée
de travaux, est alors nécessaire pour que le logement soit de
nouveau occupé. En effet, les niveaux de loyer du parc privé
sont souvent trop élevés au regard des nombreux logements
sociaux de la ville. Ainsi, les baisses de loyers sont courantes,
essentiellement pour les grandes surfaces, mais aussi pour
les autres types de logement.
À Istres, les délais de relocation s’allongent également pour
les appartements anciens de type 1 et 2, surtout s’ils sont
situés en centre-ville. Un apport important d’offres nouvelles
ces dernières années, principalement en périphérie, est
venu concurrencer le marché de l’ancien. Aujourd’hui, l’offre
disponible est souvent supérieure à la demande. Par ailleurs,
le manque de parking et d’extérieur rendent la relocation
encore plus difficile en centre-ville. Ce déplacement d’une
partie de la population du centre vers la périphérie a
entrainé la fermeture de nombreux commerces et la baisse
d’attractivité du cœur de ville.
Contrairement à Istres et Miramas, les professionnels de
l’immobilier ne constatent pas d’allongement du délai de
relocation à Fos-sur-Mer. Généralement, la période de
préavis suffit pour trouver un nouveau locataire.
Quelques principes de la « mécanique » des loyers Le marché de l’immobilier présente la particularité de
proposer des logements qui, chacun pris individuellement,
ne ressemblent à aucun autre. Chaque logement affiche
un niveau de loyer qui lui est propre, défini selon une
multitude de critères.
Certains de ces critères, néanmoins, s’appliquent de
manière récurrente quel que soit le bien considéré. Ils
constituent des points de repères incontournables pour
les professionnels de l’immobilier, à savoir :
- La taille du logement, sa localisation et l’ancienneté de
son occupant. Ce sont les principaux facteurs explicatifs
du niveau des loyers.
- La dégressivité du loyer selon la superficie du logement.
A localisation identique, plus un logement est grand
moins son prix au m² est élevé.
D’autres facteurs, plus qualitatifs, entrent ensuite en ligne
de compte. Ils font la singularité du logement et peuvent
faire grimper son prix : prestation de qualité, présence
d’équipements (cuisine équipée, balcon…), mise à
disposition d’un box ou d’une place de stationnement...
Inversement, un logement situé en rez-de-chaussée, sur rue
ou supportant des nuisances (bruits…) subira une décote.
ADIL des Bouches-du-Rhône - Juin 2016
Odl 13
Observatoire départemental des loyers du parc privé des Bouches-du-Rhône
Cornillon-Confoux
Fos-sur-Mer
Grans
Istres
Miramas
Port-Saint-Louis-du-Rhône
Un taux de mobilité important pour les grandes Loyers en cours : une augmentation freinée par un
surfaces
IRL faible
En 2014, 26 % des locataires d’Istres sont entrés dans un
nouveau logement au cours de l’année. Ce taux de mobilité
est comparable à ce qui est observé dans la ville d’Aix-enProvence (25 %).
Il varie en fonction de la typologie du logement. Alors que
le poids des nouveaux emménagés est généralement plus
important dans les petits logements (T1/T2), ce mécanisme ne
se vérifie pas à Istres. Ici ce sont les appartements de type 4 et +
qui enregistrent les plus forts taux de mobilité en 2014 (32 %).
Taux de mobilité dans les villes centres des intercommunalités
28%
26%
25%
21%
Marseille
Arles
Aix-en-Pce
Istres
Salon-de-Pce
14%
Martigues
Source : ODL 13 - Collecte 2014
30%
Nota : le taux de mobilité est une donnée directement liée à la
conjoncture du marché. Selon les territoires, il peut varier fortement
d’une année à l’autre.
Les loyers à Port Saint-Louis-du-Rhône
Le parc locatif privé est peu présent à Port-Saint-Louisdu-Rhône. Il représente seulement 12 % de l’ensemble des
logements, alors que la moyenne départementale est à 31 %.
Il est donc difficile de collecter suffisamment de références
pour définir un niveau de loyers médian. Toutefois, nos
échanges avec les professionnels de l’immobilier présents sur
la commune permettent une première approche qualitative
du marché locatif local.
Les locataires de Port-Saint-Louis-du-Rhône présentent
des profils très variés, il peut s’agir de jeunes, de retraités
ou de familles avec enfants.
La demande porte essentiellement sur des appartements
de type 3 et 4. Les logements anciens sont délaissés
au profit des logements neufs (souvent issus d’un
investissement locatif ) dont les prix sont plus attractifs
pour des prestations de meilleure qualité.
Cette année, les professionnels de l’immobilier constatent
également une stabilisation des niveaux de loyers, ainsi
qu’un allongement du délai de relocation. La période de
préavis ne suffit plus à trouver un nouvel occupant qui
corresponde aux critères de solvabilité en vigueur.
Les loyers du parc privé dans Ouest Provence 2014
À Istres, une majorité des locataires (74 %) est restée dans
le même logement en 2014. Leur loyer progresse chaque
année selon l’évolution de l’Indice de Référence des Loyers
(IRL).
Aujourd’hui l’IRL augmente très peu chaque trimestre,
entrainant une stabilité des loyers des locataires déjà en
place. Constatée à partir de 2012, cette tendance semble
s’inscrire dans la durée.
À titre d’exemple, suite à l’évolution de l’IRL, un ménage
entré dans son logement en février 2012, avec un montant
de loyer initial de 750 €/mois, aura connu une augmentation
de 17,28 € à la fin de son bail de 3 ans (février 2015). À
conditions équivalentes, l’évolution aurait été de 29,75 € sur
la période 2009-2012.
Stabilité ou baisse du montant des loyers à la
relocation
À Istres, mais aussi dans l’ensemble de Ouest Provence,
les prix à la relocation restent stables. Souvent, le montant
du loyer sera le même que celui du locataire sortant. Dans
le cas où la vacance locative serait trop longue, des baisses
de loyers peuvent intervenir dès la deuxième ou troisième
semaine d’inoccupation du logement.
La durée d’occupation du locataire sortant détermine
également le montant du nouveau loyer. Pour un logement
dont le locataire était entré dans les lieux avant 2012, le loyer
sera revu à la baisse afin de s’aligner sur les prix actuels du
marché. Pour ceux dont le locataire est entré dans les lieux
en 2012 ou après, le montant du loyer restera stable.
Dires d’experts Des dossiers de candidature de plus en plus fragiles Les professionnels de l’immobilier qui interviennent à
Istres, Fos-sur-Mer, Miramas et Port-Saint-Louis-du-Rhône
ont pu constater une précarisation des dossiers des
candidats à la location et des difficultés de paiement pour
les locataires déjà en place.
En effet, les critères de solvabilité requis par les assurances
de loyers impayés (GLI notamment) ne sont pas en
adéquation avec les revenus des locataires à la recherche
d’un logement. Il est dès lors plus difficile de monter
un dossier solide et de trouver rapidement un nouveau
locataire. C’est un des facteurs à l’origine de l’allongement
des délais de relocation dans Ouest Provence.
Par ailleurs, pour les locataires déjà en place, les agences
ont noté une hausse des demandes de délais de paiement
ou d’échéancier et, sur certaines communes, une hausse
du nombre d’impayés.
ADIL des Bouches-du-Rhône - Juin 2016
Les loyers du parc privé dans Ouest Provence
Cornillon-Confoux
Fos-sur-Mer
Grans
Istres
Miramas
2014
Port-Saint-Louis-du-Rhône
Méthodologie
La méthode mise en place par l’ADIL des Bouches-du-Rhône, avec
l’appui de l’Agence Nationale pour l’Information sur le Logement (ANIL),
consiste à suivre un panel de logements issus du parc locatif privé.
L’enquête porte sur les logements loués vides et gérés par des
administrateurs de biens. Elle nous informe sur le niveau des loyers
appliqués hors charges et, lorsque la donnée est disponible, sur la
superficie des logements.
L’estimation des montants de loyer nécessite un quota minimum
de 25 références1, pour chaque nature (collectif / individuel) et
type de bien (nb de pièces). Ce quota doit être respecté quel que
soit le découpage géographique retenu (EPCI, secteur, commune,
arrondissement…). Il repose fortement sur la participation des
agences immobilières à l’Observatoire Départemental des Loyers
(ODL) et sur la qualité des données recueillies.
Afin de permettre la comparaison entre tous les territoires, l’effet de
structure du parc a été neutralisé en appliquant une pondération
départementale à chacune des zones d’observation. Ce coefficient
de pondération tient compte du statut d’occupation, de la
typologie des logements et de la nature du bien (tels que définis
dans le recensement de la population de l’Insee).
Les loyers sont donnés mensuellement ou sont rapportés à la
surface habitable (€/m²). La première approche nous renseigne
clairement sur le montant déboursé chaque mois par les ménages
et permet de mieux saisir l’effort à consentir pour se loger. La
deuxième approche gomme les effets liés à la superficie des
logements et constitue une donnée de référence partagée par
l’ensemble des professionnels de l’immobilier.
Les résultats sont présentés selon trois niveaux.
- Loyer médian : loyer qui sépare les logements en deux parts
identiques (la moitié des logements a un loyer mensuel supérieur
à ce seuil et l’autre moitié a un loyer inférieur). La médiane permet
de s’affranchir des valeurs extrêmes qui impactent fortement la
moyenne.
- Loyer bas : loyer 1er quartile (25 % des logements ont un loyer
mensuel inférieur à ce seuil).
- Loyer haut : loyer 3ème quartile (25 % des logements ont un loyer
mensuel supérieur à ce seuil).
La prise en compte de ces deux valeurs, hautes et basses, vient
illustrer la diversité et les écarts de prix.
Le plus souvent, les loyers sont présentés dans leur ensemble, mais
une approche selon la date d’entrée des locataires peut également
être proposée. Un focus sur ceux ayant emménagé dans l’année
permet notamment une analyse plus conjoncturelle des loyers (on
parlera de loyers de marché ou de relocation).
1. ou 5 % du parc locatif privé pour les territoires où celui-ci est peu présent.
L’enquête 2014 dans Ouest Provence
Les résultats présentés pour Ouest Provence ont été établis à partir
d’un échantillon de 1 047 références de loyers collectées en 2014
auprès de 10 professionnels de la gestion locative. Pour les loyers au
m², seules les références dont la surface habitable était renseignée
ont été prises en compte (337 références).
Les données collectées dans Ouest Provence sont souvent partielles.
La surface des logements, notamment, est insuffisamment
renseignée pour pouvoir produire des résultats en €/m2 pour toutes
les communes et tous les types de biens. Contrairement aux autres
territoires d’observation, l’analyse des loyers sera donc le plus souvent
exprimée en euros mensuels. Ces données ne permettent pas de
s’affranchir du biais induit par la taille des logements et la structure
du parc local. Elles donnent néanmoins un aperçu de l’effort que les
ménages doivent consentir chaque mois pour se loger.
Les tendances du marché locatif privé à Ouest
Provence en 2014
Chaque année, la collecte des données pour l’ODL est
l’occasion d’un échange privilégié avec les professionnels
de l’immobilier. Cette proximité permet à l’ADIL 13 de saisir
en temps réel les évolutions du marché locatif privé et d’y
apporter son propre regard d’expert. En 2014, dans Ouest
Provence, il a été constaté :
• Un allongement du délai de relocation, lié à :
-- La saison pendant laquelle se libère le bien
-- Certains quartiers peu plébiscités par les locataires
(Miramas, centre-ville d’Istres)
-- L’inversion du marché (une offre supérieure à la
demande notamment à Istres et Miramas)
-- Une stabilité, voire une baisse, des loyers à la relocation
• Des dossiers de candidature de plus en plus fragiles
(augmentation du nombre d’impayés ou de délais de
paiement).
• Baisse de la demande émanant des actifs mutés sur le
pourtour de l’Étang de Berre.
• Encore rares mais de plus en plus fréquentes, des
négociations concernant le montant du loyer à l’entrée
du locataire. Cette pratique est devenue possible dans
la mesure où l’offre est aujourd’hui plus importante que
la demande. Par ailleurs, l’apport non négligeable de
logements neufs a entrainé une plus grande exigence de
la part des locataires quant à la qualité des biens sur le
marché.
Étude réalisée par l’ADIL des Bouches-du-Rhône
Date de publication : Juin 2016
Directeur de publication : Thierry MOALLIC, Directeur de l’ADIL 13 - Étude et rédaction : Valérie FAYOLLE, Chargée d’études principale et Lisa MICELI,
Chargée d’études habitat - Conception-Réalisation : Agnès PASSAVANT, Chargée de mission - Communication
ADIL 13 - 7, cours Jean Ballard - CS 10117 - 13231 MARSEILLE CEDEX 1 - Tél. : 04 96 11 12 00 - Internet : www.adil13.org
L’Observatoire départemental des loyers est mis en place en collaboration avec la FNAIM 13 et grâce au concours financier du Conseil
Départemental des Bouches-du-Rhône, de l’État (DREAL) et de Istres Ouest Provence
L’Observatoire Départemental des
Loyers, un outil créé par :
ADIL 13
Les partenaires de l’Observatoire :
Observatoire départemental des loyers du parc privé des Bouches-du-Rhône