Télécharger

LE RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ
UNE DÉFINITION PROPRE À CHAQUE IMMEUBLE
La vie en copropriété est régie par la loi du 10 juillet 1965, dont l’article 9 prévoit que « chaque
copropriétaire (…) use et jouit librement des parties privatives et communes sous la condition de ne porter
atteinte ni aux droits des autres propriétaires, ni à la destination de l’immeuble ».
Bon à savoir
Logements, bureaux, parkings ou encore logement et commerces : telles peuvent être des destinations de
l’immeuble. Un copropriétaire ne peut pas porter atteinte à celle-ci en transformant un appartement en
commerce par exemple.
Les dispositions de cette loi sont complétées par un règlement de copropriété.
Ce document est spécifique à chaque immeuble. Il précise la distinction entre parties communes et
privatives, les droits et devoirs des copropriétaires, ainsi que les règles de fonctionnement de l’immeuble.
Le poids juridique du règlement n’est pas négligeable, puisque c’est à lui qu’on fera référence en cas de
litiges. Mieux vaut donc en prendre connaissance avant votre achat… et le respecter scrupuleusement !
La distinction entre parties communes et privatives est loin d’être anodine puisqu’elle permet non
seulement de déterminer ce qui sera entretenu par chaque copropriétaire ou par la collectivité, mais aussi
de cerner la liberté dont disposent les occupants. Les articles 2 et 3 de la loi de 1965 énumèrent les
parties communes et privatives, mais ces listes ne sont qu’indicatives. C’est donc au règlement qu’il
convient de se référer. Dans la plupart des cas, sont considérées comme parties privatives d’un logement :
les revêtements des sols, murs et plafonds, les cloisons et murs non porteurs ainsi que les équipements
sanitaires (baignoires, lavabos, éviers). Entrent aussi souvent dans cette catégorie : les portes palières, les
fenêtres ainsi que les volets ou persiennes.
Dans les parties communes, on retrouve généralement le gros œuvre du bâtiment (murs porteurs,
toiture etc.), les voies d’accès, les cours, les halls d’entrée, les paliers et couloirs, les ascenseurs, ainsi que
certaines gaines et canalisations.
Dans les copropriétés importantes comportant plusieurs bâtiments, le règlement prévoit parfois deux
types de parties communes. Celles dites « générales » (espaces verts, voie d’accès ou loge du gardien) qui
concernent l’ensemble des copropriétaires et les « spéciales », spécifiques à chaque immeuble (ascenseur,
chauffage etc.).
Dans ce type de copropriété, deux grands systèmes de gestion coexistent :
- un syndicat principal qui gère les parties communes et les équipements communs aux immeubles
(espaces verts, chaufferie…) et des syndicats secondaires qui assurent la gestion de chacun des
immeubles.
- une association syndicale libre (ASL) ou une association foncière urbaine libre (Aful) qui gère les
espaces et équipements communs. Les immeubles sont des copropriétés autonomes gérées par un syndic.
Dans ce cas regardez bien les statuts de ces organes, ils fixent le fonctionnement de l’ensemble
immobilier dont votre immeuble fait partie.
NE VOUS APPROPRIEZ PAS LES PARTIES COMMUNES
Vous pouvez utiliser librement les parties communes à condition de ne pas occasionner de gêne pour les
autres occupants. La plupart des règlements précisent d’ailleurs qu’il est interdit de les encombrer ou de
se les approprier.
Vous vous ferez rappeler à l’ordre si vous stockez vélos et poussettes dans le hall d’entrée ou si vous
stationnez votre véhicule dans la cour commune. De même, vous n’avez pas le droit d’annexer une partie
commune sans autorisation ou d’abattre un mur porteur situé à l’intérieur de votre logement.
Lorsqu’une partie commune n’est accessible que depuis un seul logement – c’est parfois le cas
d’une terrasse ou d’un jardin – elle peut être considérée comme « réservée à l’usage exclusif d’un
copropriétaire ». Ce dernier peut alors y réaliser de menus aménagements - planter quelques végétaux ou
installer du mobilier de jardin, par exemple – mais n’a pas la possibilité, sauf accord, d’y édifier une
construction « en dur ». Si de gros travaux s’avèrent nécessaires, en général l’étanchéité, ce sera donc à
l’immeuble d’en assurer le coût et la responsabilité.
**L’achat de parties communes
Adjoindre à son logement un couloir, un palier ou des combles appartenant à la copropriété permet
d’améliorer son espace de vie tout en valorisant son bien. Avant de présenter votre projet à l’assemblée
générale, faites évaluer les mètres carrés convoités par un professionnel et demandez à un géomètre
expert d’établir un projet de modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division.
Lors de l’AG, la décision se prendra à la double majorité de l’article 26.
Si le vote vous est favorable, vous devrez néanmoins patienter deux mois– le délai légal pour permettre
aux « absents » et aux « opposants » de contester la décision – avant de signer la vente chez le notaire et
d’entamer les travaux de « réunification ».
Un conseil, n’essayez pas d’annexer subrepticement la partie commune. Devant un tribunal, en
effet, la copropriété obtiendra sans peine la restitution des lieux, leur remise dans l’état d’origine et le
versement de dommages et intérêts.
Si l’assemblée refuse les travaux, vous pouvez vous tourner vers le tribunal de grande instance qui pourra
autoriser les travaux s’ils ne portent pas atteinte à la destination de l’immeuble et aux droits des autres
copropriétaires.
Bon à savoir
Attention, si votre achat de partie commune est lié à un projet de transformation, par exemple racheter la
loge pour y faire un cabinet médical, assurez-vous que vous respectez bien la destination de l’immeuble,
c’est-à-dire l’usage pour lequel il est prévu. Dans le cas contraire, les copropriétaires qui s’opposeraient
au projet auraient gain de cause.
RESPECTEZ VOS VOISINS
Rassurez-vous, vous pouvez aménager comme bon vous semble l’intérieur de votre appartement : refaire
les peintures et papiers peints, abattre ou déplacer une cloison non porteuse ou encore troquer votre
antique baignoire à pieds griffon contre une douche hydromassante dernier cri. Toutefois, si vous modifiez
le type de revêtement de sol en remplaçant une moquette par du parquet ou du carrelage, par exemple, le
nouveau matériau devra présenter les mêmes qualités acoustiques que l’ancien.
En revanche, bien qu’elle soit considérée comme privative, vous ne pourrez pas modifier l’apparence de
vos fenêtres et volets. En effet, afin de préserver « l’harmonie visuelle » de l’immeuble, les règlements
imposent couleur, modèle et matériau. Impossible donc de repeindre vos huisseries dans votre couleur
préférée, de remplacer de vieilles persiennes par des volets roulants électriques ou encore de faire poser
des barreaux à une fenêtre qui en était dépourvue.
Par ailleurs, la promiscuité propre à la vie en copropriété et le standing de l’immeuble peuvent justifier
certaines restrictions quant à l’usage de vos parties privatives ; elles figurent dans le règlement de
copropriété. C’est ainsi qu’il vous sera plus ou moins interdit de bricoler sur votre emplacement de
parking, d’installer un barbecue, même électrique, sur votre balcon ou d’y faire sécher du linge.
Enfin, vous devez toujours respecter la tranquillité de vos voisins et ne pas occasionner de trouble de
voisinage. Si un bricolage occasionnel durant la journée ne constitue pas une gêne, ce ne sera en
revanche pas le cas, si vous maniez la perceuse régulièrement pendant les week-ends !
Attention aussi aux appareils de climatisation qui génèrent des nuisances et nécessitent un vote de
l’assemblée générale des copropriétaires à la majorité des personnes présentes et représentées.
VÉRIFIEZ LA DESTINATION DE L’IMMEUBLE
Cette destination – usage d’habitation exclusivement bourgeoise, usage mixte d’habitation et
professionnel, usage mixte d’habitation et commercial – encadre vos droits sur vos parties privatives.
Par exemple, si une clause « d’habitation exclusivement bourgeoise » figure dans le règlement ; cela
signifie que vous ne pourrez pas, sans avoir préalablement obtenu l’accord des autres copropriétaires,
exercer une activité professionnelle dans votre logement. Mieux vaut d’ailleurs, pour éviter les mauvaises
surprises, vous renseigner sur ce point avant d’acheter.
En revanche, même en présence d’une telle clause, vous avez désormais la possibilité de domicilier le
siège social de votre entreprise dans votre logement pour une durée maximale de 5 ans (loi Dutreil sur
l’initiative économique du 1er août 2003. A noter : en l’absence de clause d’habitation bourgeoise, la
durée de cette domiciliation n’est pas limitée dans le temps.
UNI-ÉDITIONS - JANVIER 2016