Le marché résidentiel haut-de-gamme à Paris

CB Richard Ellis
France ViewPoint
www.cbre.fr/fr_fr/etude
Octobre 2011
Le marché résidentiel Haut de Gamme à Paris
David TRAN, Chargé d’études
RÉSUMÉ
Après avoir été touché par la crise économique et financière au même titre que les autres marchés immobiliers,
l’activité sur le marché résidentiel haut de gamme à Paris a rapidement redémarré en 2010 et affiche encore
aujourd’hui un dynamisme certain, bien que les prix aient atteint des sommets. Localisés pour l’essentiel dans les beaux
quartiers du Centre et de l’Ouest parisien, les appartements de standing et les biens de prestige bénéficient toujours
d’un fort attrait notamment auprès d’une clientèle internationale fortunée.
DÉFINIR LE MARCHÉ RÉSIDENTIEL HAUT DE GAMME
Le marché du haut de gamme est composé de biens,
biens
destinés à une clientèle à haut revenu,
revenu qui viennent se
positionner auau-dessus des produits traditionnels du
marché. Outre leur taille, ces biens peuvent être
caractérisés à partir de 3 types de critères entrant en
ligne de compte dans l’évaluation de leur attractivité :
La localisation / situation : environnement privilégié,
arrondissements ou quartiers chics, cotés, à l’intérieur
desquels certaines rues ou vues sont particulièrement
prisées du fait de leur proximité avec un ou plusieurs
monuments, jardins ou places prestigieuses.
L’architecture et le design : immeubles en pierre de taille,
bel haussmannien, signature architecturale de renom,
appartements avec de beaux volumes, qui peuvent
disposer d’une ou plusieurs terrasses, d’une grande cour
intérieure, d’un jardin… Des propriétaires sont parfois
amenés à réaliser d’importants travaux de rénovation
afin de valoriser leurs biens et ainsi s’assurer d’une
meilleure commercialisation.
Le niveau de prestations offert, à travers les éléments de
décoration intérieure, la qualité des finitions, le confort et
les équipements à disposition (cuisine à haute
fonctionnalité, climatisation, stéréo, jacuzzi, piscine
intérieure etc.).
S’y ajoutent également la qualité des services de
copropriété,
principalement liés à la sécurité
copropriété
(gardiennage, entrée sécurisée, vidéo surveillance), à
l’entretien ou plus rarement au confort des hôtes, un
concept de copropriété à l’américaine offrant une
gamme de services très complète (de type conciergerie)
faisant encore figure d’exception à Paris.
À partir de ces critères, 4 catégories de biens peuvent être
définies au sein du marché haut de gamme :
Les biens de standing qui composent la majorité des
biens du marché haut de gamme parisien. Il s’agit
d’immeubles de type haussmannien courant (dans un
style assez sobre, peu ouvragé), d’habitations en brique
ou en pierre de paris proposant de bons volumes,
localisés dans des secteurs préférentiels mais qui ne
présentent pas de caractère unique ou prestigieux. Les
biens de standing sont aujourd’hui évalués aux alentours
de 10 000 €/m².
Les biens de grand standing,
standing situés dans de très beaux
immeubles (bel haussmannien, bel art déco avec de
grandes hauteurs sous plafond), au cœur des plus beaux
quartiers de la capitale (4e, 5e, 6e, 7e, 8e, 16e Nord, 17ème
Sud) et aux abords d’un lieu emblématique ou d’un
monument historique. Ce type de bien est évalué aux
alentours de 15 000 €/m² à 20 000 €/m².
Les biens de prestige,
prestige situés aux emplacements les plus
prisés de Paris (vue imprenable sur la Seine, sur un ou
plusieurs monuments, places célèbres) et dont la valeur
n’est en aucune façon comparable aux prix constatés
dans le quartier. Les propriétés de prestige bénéficient
d’un très haut niveau de prestations (architecture
remarquable, confort particulièrement soigné) et se
négocient entre 20 000 €/m² et 30 000 €/m².
Les biens exceptionnels,
exceptionnels uniques en leur genre (un hôtel
particulier, une maison de ville, un triplex avec vue
exceptionnelle) de par leurs éléments d’architecture de
renommée, leur décoration intérieure majestueuse et dont
le niveau de prestations répond aux plus hautes
exigences de confort et de qualité. Ce type de propriété
présente des atouts exceptionnels (grande cour intérieure
donnant sur d’immenses jardins, technologie moderne
s’intégrant parfaitement dans des éléments de décor
majestueux) et se commercialise à plus de 30 000 €/m².
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UN MARCHÉ HAUT DE GAMME DYNAMIQUE
La très forte hausse des prix de l’immobilier
résidentiel au cours des dix dernières années a
progressivement fait évoluer les paliers de valeurs à
partir desquels le marché haut de gamme parisien
peut être défini.
défini Traditionnellement, ce marché
concernait les biens dont la valeur dépassait 1 M€.
Or à ce prix, avec les niveaux records atteints
aujourd’hui, de plus en plus d’appartements de
taille familiale, localisés dans des immeubles de
standing moyen et situés dans des arrondissements
ou quartiers moins prestigieux sont vendus à plus
d’1 M€. Le prix moyen à Paris atteint en effet
8 150 €/m² au 2ème trimestre 2011 et les 1er, 4ème,
5ème, 6ème, 7ème et 8ème arrondissements ont vu leurs
prix moyens franchir le cap des 10 000 €/m².
Évolution du prix moyen des appartements à Paris
(en €/m², fin de période)
Évolution du nombre de transactions > 2 M€
Au début des années 2000, les ventes de plus
d’1 M€ ne représentaient encore que 1 % à 1,5 %
des ventes totales d’appartements dans Paris. Cette
part a continuellement progressé passant de 1,6 %
en 2003 à 5,6 % en 2008 avant que l’activité ne
connaisse un ralentissement certain entre le 4ème
trimestre 2008 et le 2ème trimestre 2009. Alors que la
période de récession avait été plus marquée sur
l’ensemble du marché immobilier parisien, la
conjoncture défavorable a rapidement laissé place à
un redémarrage de l’activité sur le segment
supérieur du marché. En 2010,
2010 près de 1 700
ventes ont ainsi été conclues à un montant supérieur
à 1 M€, représentant 7,5 % des ventes totales de
l’année.
AuAu-delà de 2 M€, les ventes restent rares et
concernaient environ 300 biens pour l’année 2010,
2010
soit 1,2 % des ventes totales d’appartements à Paris.
Sur ce marché de niche, 80 % des transactions ont
été réalisées pour un montant inférieur à 4 M€, avec
une dominante de ventes comprises entre 2 M€ et
3 M€. Les transactions auau-delà de 4 M€ gardent un
caractère exceptionnel (une trentaine en 2009 et une
quarantaine en 2010) et portent essentiellement sur
des biens de prestige et quelques propriétés uniques
en leur genre.
Source : Notaires d’Ile-de-France – BASE BIEN
Évolution du nombre de transactions de plus d’ 1 M€
M€
et part sur les ventes totales à Paris (ventes libres)
Source : Notaires d’Ile-de-France – BASE BIEN
Évolution du nombre de transactions de plus de 2 M€
M€
et part sur les ventes totales à Paris (ventes libres)
Octobre 2011
Une envolée des prix au m² : la prise en compte
d’un nouveau palier
Les biens haut de gamme répondent à des
caractéristiques de localisation, d’architecture et à
une qualité de prestations biens particulières. La
réunion de ces 3 critères amène à redéfinir un seuil
de prix au m² à partir duquel un bien peut être
considéré comme haut de gamme. Un prix de
10 000 €/m² apparaît aujourd’hui comme la valeur
minimum dans l’immobilier haut de gamme
parisien.
parisien
Source : Notaires d’Ile-de-France – BASE BIEN
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Depuis 2010,
2010 près de la moitié des transactions
conclues à plus de 10 000 €/m² (47 %) concernait
des biens dont la surface n’excédait pas 50 m² (soit
près de 1 700 ventes), tandis que 25 % de ces ventes
concernaient des biens de grandes surfaces,
surfaces
supérieures à 100 m² (environ 800 ventes dont plus
de 140 appartements d’une surface supérieure à
200 m²).
AuAu-delà de 50 m²,
m² ce sont ainsi près de 1 860
ventes qui ont été réalisées sur le marché haut de
gamme parisien entre 2010 et le 1er semestre 2011.
2011
Répartition du nombre de transactions signées à plus
de 15 000 €/m² à Paris (ventes libres)
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Sur le marché des appartements vendus à plus de
10 000 €/m², les biens compris entre 10 000 €/m²
et 15 000 €/m² ont concentré, en moyenne, 90 %
des transactions réalisées depuis 2006.
2006 Les ventes
signées à plus de 15 000 €/m² restent de fait
beaucoup plus rares et ont en moyenne représenté
8 % à 11 % des acquisitions réalisées à plus de
10 000 €/m² au cours de ces dernières années. En
2010 et au 1er semestre 2011,
2011 le micromarché des
biens vendus à plus de 15 000 €/m² a connu un
important regain d’activité avec près de 160 ventes
en 2010 et déjà 120 ventes au cours du 1er semestre
2011.
Parmi les 500 appartements vendus à plus de 2 M€
durant cette même période, 50 à 60 biens de
prestige ont dépassé le prix de 20 000 €/m² alors
qu’une poignée de propriétés ont été acquises à des
prix records dépassant les 30 000 €/m² (8 biens
dont 5 au 1er semestre 2011).
Source : Notaires d’Ile-de-France – BASE BIEN
Répartition par surfaces des transactions de plus de
10 000 €/m² en 2010 et au 1er sem. 2011 (ventes libres)
Un attrait certain auprès d’acquéreurs étrangers
Le pouvoir d’attraction de Paris ne faiblit pas
d’année en année, en particulier auprès des
acquéreurs étrangers.
étrangers La ville est considérée comme
l’une des places les plus prestigieuses au monde de
par la qualité architecturale de ses immeubles,
chargés d’histoire et qui donnent vue sur des
monuments ou places reconnus mondialement.
Part d’acquéreurs étrangers dans les ventes de biens à
plus de 10 000 €/m² entre 2006 et 2010 (ventes libres)
Source : Notaires d’Ile-de-France – BASE BIEN
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Octobre 2011
D’après les analyses réalisées à partir des données
notariales, les étrangers ont ainsi représenté 18 %
des acheteurs pour des biens vendus à plus de
10 000 €/m² entre 2006 et 2010 (avec un pic à
22 % en 2007). Sur l’ensemble du marché parisien,
les étrangers avaient réalisé 8 % des acquisitions
totales durant la même période.
Les étrangers présents sur le marché haut de
gamme
parisien sont pour majorité des
ressortissants des pays de l’Union Européenne avec,
en tête, les Italiens qui ont concentré près de 33 %
des achats réalisés à plus de 10 000 €/m² par des
étrangers entre 2006 et 2010.
2010 Ils sont suivis par les
Britanniques (7
7%). Ces acquéreurs sont surtout
présents dans les quartiers de la Rive Gauche autour
de lieux célèbres tels que Saint-Germain-des-Prés ou
l’Hôtel des Invalides.
Source : Notaires d’Ile-de-France – BASE BIEN
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En dehors des Européens, les NordNord-Américains
(13
13 % des acquéreurs étrangers),
notamment,
étrangers
privilégient le 6ème et le 7ème arrondissement alors
que les acquéreurs du Moyen4 %) sont
Moyen-Orient (4
essentiellement présents dans le 8ème autour de
l’avenue des Champs Elysées.
Près de 20 % des acquéreurs étrangers sont de
nationalités diverses, prises une par une celles-ci
apparaissent en effet trop peu représentatives pour
être exploitées par les bases notariales.
Les marchés visés par la riche clientèle
internationale ne sont finalement qu’un assemblage
de micromicro-quartiers devenus souvent inaccessibles à
la clientèle française.
française
Un marché accaparant l’Ouest Parisien
Source: Notaires d’Ile-de-France – BASE BIEN
Les transactions de plus d’1
d’1 M€ sont devenues plus
courantes ces dernières années et sont observées
dans tous les arrondissements de la capitale, même
dans le 19ème et 20ème (les moins chers de Paris et
dont le parc de logements est principalement
composé d’habitations de standing moyen). Les
transactions signées à plus de 2 M€ sont beaucoup
plus rares et sont pour l’essentiel localisées dans les
arrondissements du Centre (1er, 3ème, 4ème, 5ème,
6ème) et surtout de l’Ouest
Ouest parisien (7ème, 8ème,
ème
16 ). Ces arrondissements abritent en effet les plus
beaux quartiers de Paris, constitués d’immeubles et
propriétés à l’architecture de standing localisés à
proximité des monuments et places les plus
prestigieuses. Les 7ème, 8ème et 16ème sont par ailleurs
les arrondissements ayant les parts les plus
importantes de grands logements parmi les
résidences principales avec respectivement 33 %,
37 % et 36 % de 4 pièces et plus.
Ces trois arrondissements concentrent la grande
majorité des transactions du marché résidentiel haut
de gamme de Paris avec plus de 80 % des ventes
conclues à plus de 15 000 €/m² en 2010.
2010 Les
quartiers les plus cotés sont localisés autour
d’artères chics comme celles situées sur l’avenue des
Champs Elysées, la rue du Faubourg Saint-Honoré,
les quais de Seine, le boulevard Saint-Germain ou
dans des secteurs proches de lieux emblématiques
(Champ-de-Mars, Saint-Germain-des-Prés, jardin du
Luxembourg…).
Répartition par arrondissement des appartements
vendus à plus de 2 M€
M€ en 2010 (ventes libres)
Part des appartements vendus à plus de 10 000 €/m²
sur les ventes totales en 2010 (ventes libres)
5
Nombre de transactions de plus de 2 M€
Présence de transactions de plus de 2 M€
Octobre 2011
Principales nationalités des acquéreurs étrangers pour
des biens de plus de 10 000 €/m² entre 2006 et 2010
Présence de transactions de plus de 4 M€
Source: Notaires d’Ile-de-France – BASE BIEN
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Moins de 5 %
De 10 à 20 %
Source: Notaires d’Ile-de-France – BASE BIEN
De 20 à 40 %
Plus de 40 %
FOCUS… LE 7ème ARRONDISSEMENT : UNE LOCALISATION PRÉFÉRENTIELLE
En 2010,
2010 les transactions supérieures à 2 M€ ont
représenté 11 % des ventes enregistrées dans
l’arrondissement alors que cette part n’est que
d’1
1,2 % à Paris.
Paris Le marché haut de gamme du
7ème est principalement localisé dans le quartier de
SaintSaint-Thomas d’Aquin (50 ventes pour un prix
supérieur à 2 M€, soit 20 % du total des ventes
dans le quartier) et à un degré moindre dans les
deux autres quartiers situés en bords de Seine,
Invalides et Gros Caillou (avec respectivement
12 % et 6 % de ventes conclues pour plus de
2 M€). Le quartier École Militaire n’a lui dénombré
que 3 % de ventes d’un montant supérieur à 2 M€.
Quartier du 7ème
arrondissement
Prix moyen
2T 11
Part des ventes
> 2 M€ en 2010
St-Thomas d’Aquin
12 500 €/m²
20 %
Invalides
11 700 €/m²
12 %
Gros Caillou
10 300 €/m²
6%
École Militaire
10 200 €/m²
3%
Paris 7ème
11 570 €/m²
11 %
Source: Notaires d’Ile-de-France – BASE BIEN
En 2010 et au 1er semestre 2011,
2011, 48 % des ventes
totales dans l’arrondissement ont été conclues à plus
de 10 000 €/m² avec une certaine homogénéité des
prix entre les 4 quartiers de l’arrondissement.
Les disparités de prix observées entre ces 4 quartiers
apparaissent en effet beaucoup moins marquées que
celles constatées dans les 8ème et 16ème
arrondissements où les quartiers des Champs Elysées
et de Chaillot concentrent à eux seuls la grande
majorité des ventes d’appartements haut de gamme
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Le 7ème arrondissement fait partie des « beaux
quartiers » de la capitale avec un environnement
privilégié autour de monuments et lieux emblématiques tels que la Tour Eiffel – Champ-de-Mars ou
l’Hôtel des Invalides. Son parc de logement est
principalement constitué d’immeubles de standing
à l’architecture d’exception qui concentrent l’un
des plus importants marchés d’habitations haut de
gamme de Paris.
Paris L’arrondissement se distingue en
outre par une forte proportion de très grands
appartements, 21 % des résidences principales
comportant 5 pièces ou plus contre 9 % à Paris.
Part des appartements vendus à plus de 10 000 €/m²
entre 2010 et 2011 (ventes libres)
De 40 % à 50 %
De 50 % à 60 %
Source: Notaires d’Ile de France – BASE BIEN
Certaines rues du 7ème arrondissement présentent
des biens de prestige dont la valeur constatée
dépasse les 20 000 €/m². Ainsi, près du boulevard
Saint-Germain, sur les quais de Seine, autour de
l’Assemblée Nationale, ainsi qu’à proximité du
Champ-de-Mars, des biens de prestige voire
exceptionnels pour certains sont vendus à des prix
records allant de 30 000 €/m² à plus de
40 000 €/m².
Les quartiers Gros Caillou et École Militaire
présentent des biens d’une gamme plus
« classiques » mais qui restent de qualité avec des
prix moyens supérieurs à 10 000 €/m².
PARIS : UNE PLACE PRIVILÉGIÉE SUR LE MARCHÉ INTERNATIONAL
Le marché de l’habitation haut de gamme à Paris est
l’un des plus prisé sur le plan mondial au même titre
que Londres,
Londres New York et Genève.
Genève Les prix ont eu
tendance à s’uniformiser ces dernières années entre
ces quatre capitales même si Londres se place en tête
avec des prix records pouvant dépasser 70 000 €/m²,
suivi par Monaco.
Monaco
Source : CBRE Research, Notaires,...
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Octobre 2011
Ces dernières années, les capitales asiatiques (hormis
Tokyo) sont celles qui ont connu les plus fortes
hausses, liées à leur fort développement économique.
Les gouvernements de ces pays ont toutefois instauré
des mesures visant à limiter l’inflation des prix de
l’immobilier des grandes métropoles (Hong-Kong,
Singapour) pour tenter d’enrayer la spéculation
immobilière.
Les valeurs « prime » sur le marché international
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CES ACQUISITIONS QUI ÉCHAPPENT AUX RELEVÉS STASTISQUES…
STASTISQUES…
Sur le segment du très haut gamme qui bénéficie toujours d’un fort attrait auprès d’acquéreurs étrangers nonrésidents, les montages financiers réalisés via des banques privées et des gestionnaires de grandes fortunes
donnent un caractère extrêmement confidentiel à ce type d’acquisitions. Le volume total que peuvent représenter
ces achats reste difficilement quantifiable mais concernerait une part relativement significative des acquisitions
des non-résidents sur ce marché du très haut de gamme.
Pour l’ensemble du marché résidentiel, toutes les transactions ne sont pas obligatoirement enregistrées dans les
bases notariales, cette tâche étant non obligatoire une fois les actes de ventes conclus. Les statistiques notariales
sont en effet alimentées sur la base du volontariat et ne sauraient de fait être exhaustives.
EXEMPLES DE TRANSACTIONS POUR DES BIENS DE PLUS DE 100 M² À PARIS ENTRE 2008 ET 2011
Notaires d’Ile-de-France – BASE BIEN
Octobre 2011
CONTACTS
Aurélie LEMOINE
Directrice
Études et Recherche
Tél. : 33 (0) 1 53 64 36 35
Fax : 33 (0) 1 53 64 40 00
[email protected]
Etienne BEUNAS
Président
Global Private Solutions
Tél. : 33 (0) 1 53 64 30 32
Fax : 33 (0) 1 53 64 35 53
[email protected]
Jean-Christophe OLIVE
Grand Compte Résidentiel
Global Private Solutions
Tél. : 33 (0) 1 53 64 30 36
Fax : 33 (0) 1 53 64 35 53
[email protected]
David TRAN
Chargé d’études
Études et Recherche
Tél. : 33 (0) 1 53 64 30 78
Fax : 33 (0) 1 53 64 40 00
[email protected]
Esther LOS
Analyste Valorisation
Global Private Solutions
Tél. : 33 (0) 1 53 64 33 58
Fax : 33 (0) 1 53 64 35 53
[email protected]
Pierre BERAUD-SUDREAU
Grand Compte Résidentiel
Global Private Solutions
Tél. : 33 (0) 1 53 64 35 19
Fax : 33 (0) 1 53 64 35 53
[email protected]
Emmanuelle BARNIER
Résidentiel Agence Neuilly
Global Private Solutions
Tél. : 33 (0) 1 46 24 95 21
Fax : 33 (0) 1 47 45 64 20
[email protected]
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