L`achat de sa résidence en deux temps

dossier
Le 1er janvier 2007 est entré en vigueur un nouveau dispositif : le Pass-foncier(1).
Ce mécanisme de financement est destiné à faciliter l’accession des ménages modestes
à la propriété individuelle dans le logement neuf en dissociant l’acquisition du foncier de celle du bâti.
Nous vous en présentons les principales caractéristiques dans ce dossier.
1) Il est issu d’une convention Etat-UESL conclue pour une durée de quatre ans (2007-2010).
Pass-foncier
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L’achat de sa résidence
en deux temps
dossier
Pass-foncier : l’achat de sa résidence en deux temps
Le Pass-foncier vise à favoriser la réalisation des projets des ménages primo-accédants modestes, qui ne peuvent s’engager
dans l’acquisition de leur résidence principale dans le neuf, en particulier dans les
zones de forte tension, en raison du niveau
des prix immobiliers.
Il permet l’achat d’un logement en deux
temps en différant l’acquisition du foncier après celle du bâti, dans la limite
d’une durée maximale de 25 ans, à coût
immédiat nul.
Cette opération est rendue possible par
l’apport du 1% logement.
Deux types d’opérations
• les opérations dites « accédant » :
gérées par les CIL/CCI, qui constitueront quantitativement l’essentiel du
dispositif ;
• les opérations dites « fléchées » :
liées à un prêt social de locationaccession (PSLA) et dont la structure
de portage sera sous la responsabilité de la Caisse des dépôts et consignations (CDC).
L’enveloppe annuelle des Pass-foncier est
arrêtée annuellement dans la limite de
20 000 opérations, sachant que les opérations « fléchées » ne peuvent représenter
plus de 10 % du total (avec un plancher
de 710 logements par an).
Ménages bénéficiaires
Les bénéficiaires du Pass-foncier doivent respecter simultanément trois conditions :
• être primo-accédants de leur résidence principale ;
• disposer de ressources inférieures aux plafonds du PSLA (voir tableau ci-dessous) ;
• bénéficier d’une aide à l’accession sociale à la propriété attribuée par une ou plusieurs
collectivités territoriales ou par un groupement de collectivités territoriales du lieu
d’implantation du logement.
Plafonds de revenus en 2006 en euros*
Nombre de personnes
destinées
à occuper le logement
1
2
3
4
5 et plus
Zone A
Zones B et C
22 110
28 420
32 390
35 540
38 690
18 950
25 270
29 230
32 390
35 540
Zones A, B, C du zonage Robien modifié (définies par l’arrêté du 19 décembre 2003 modifié)
* Il s’agit du revenu fiscal de référence N-1 (N-2 pour un prêt accordé entre janvier et mars de l’année N)
L’aide des collectivités territoriales peut prendre la forme d’une subvention ou d’une
bonification de prêt mais ne peut être inférieure à un montant plancher prévu par le
décret relatif au PTZ majoré (voir tableau ci-dessous).
Montant plancher en euros
Nombre de personnes
destinées
à occuper le logement
3 et moins
4 et plus
Zone A
Zones B et C
4 000
5 000
3 000
4 000
Montants définis par le décret n° 2006-1790 du 23 décembre 2006
Opérations éligibles
Opérations « accédant »
La décision d’octroi d’un Pass-foncier est
prise par un CIL/CCI, et vise l’acquisition
ou la construction d’un logement neuf, en
individuel (en diffus ou en groupé) ou en
collectif ultérieurement (actuellement
l’opération est impossible pour des raisons juridiques(1)).
L’instruction des dossiers de demande
« accédant » fait l’objet de conditions
particulières :
• analyse de leur recevabilité juridique et
financière, notamment par une ADIL ;
• évaluation/expertise du prix du foncier
et des coûts de construction par un expert
indépendant.
Le coût de cette évaluation/expertise est
pris en charge par le CIL/CCI instruisant
le dossier et inclus dans le montant du
Pass-foncier.
Opérations « fléchées »
Elles sont financées en PSLA et agréées
par un comité ad hoc Etat/CDC/Union
d’économie sociale pour le logement
(UESL). La décision d’octroi du Passfoncier est globale et porte sur la totalité
du terrain d’assise de l’opération.
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Montant maximum du Pass-foncier par logement en euros
Opération « accédant »
Opération « fléchée »
II Bâtiment actualité n° 3 • dossier • 13 février 2007
Zone A
50 000
30 000
Zone B
40 000
25 000
Zone C
30 000
20 000
Zones A, B, C du zonage Robien (définies par l’arrêté du 19 décembre 2003 modifié)
Pass-foncier : l’achat de sa résidence en deux temps
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dossier
Montage de l’opération
Opérations « accédant »
Exemple
Le CIL/CCI désigne une personne morale
dont le rôle consiste à :
• se porter acquéreur du terrain d’emprise
(logement individuel) ou de la charge
foncière (logement collectif), lorsque les
problèmes juridiques auront été résolus ;
• signer concomitamment :
- un bail à construction au profit du
ménage accédant,
- une promesse de cession du foncier au
terme du bail à construction, moyennant
le paiement du terrain.
Une maison à 180 000 euros ; l’acquéreur ne peut emprunter que 130 000
euros (fonction de son taux d’effort) ;
le foncier coûte 50 000 (zone A) :
• l’acquéreur contracte un prêt pour la
construction soit 130 000 euros d’apport personnel ;
• l’acquéreur signe avec le 1 % un bail
à construction dont la durée est calquée sur la durée du prêt le plus long
souscrit pour la construction du logement dans une double limite de 18 ans
minimum et de 25 ans maximum ;
• le CIL porte le coût du foncier,
y compris les frais et intérêts,
c’est-à-dire sans coût immédiat
pour le ménage ;
• ce dernier, à l’issue de la période de
portage, se porte en principe acquéreur du foncier à des conditions préfixées.
Attention : une disposition prévue par la
loi ENL permet à tout moment au ménage
de se porter acquéreur du terrain pendant
la durée de portage, aux conditions prévues pour la sortie du dispositif.
Opérations « fléchées »
Les rôles sont répartis entre l’organisme
constructeur et une structure de portage
ad hoc gérée par la CDC qui assure le portage du foncier (logements individuels et
ultérieurement logements collectifs) :
• la structure de portage signe avec l’organisme constructeur :
- un bail à construction par parcelle,
- une promesse de cession du foncier au
terme du bail à construction, moyennant
le paiement du terrain ;
• l’organisme constructeur mobilise un
PSLA pour la construction du logement
et signe un contrat de location-accession
avec l’accédant ;
• à la levée de l’option du contrat de location-accession, les droits réels sur le bâti
sont cédés à l’accédant qui devient bénéficiaire de la promesse de cession du terrain
à la place de l’organisme constructeur ;
• en cas de non-levée d’option, l’accédant
bénéficie d’une garantie de relogement et
l’organisme constructeur devient propriétaire du terrain après paiement de ce dernier à la structure de portage.
Modalités de sortie
du Pass-foncier
Deux possibilités sont prévues pour le
bénéficiaire à l’issue de la période de portage (entre 18 et 25 ans).
• Acquérir le foncier au prix d’origine,
indexé :
- au taux de 1,5 % par an pour les salariés
du secteur assujetti à la PEEC,
- au taux de l’inflation, dans la double
limite de 2 % à 4,5 % l’an pour les autres
ménages.
• Renoncer à acquérir le foncier, dans
ce cas :
- le bail à construction est prorogé pour
une durée maximale de 15 ans ;
- le bénéficiaire devient locataire du foncier auprès :
- soit de la personne morale désignée par le
CIL/CCI pour les opérations « accédant »,
- soit de l’organisme constructeur devenu
titulaire des droits du bail à construction
pour les opérations « fléchées » ;
et moyennant le paiement, sur une durée
maximale de 15 ans, d’un « supplément de
loyer » correspondant à la mensualité d’un
prêt aux meilleures conditions du marché
pour un montant égal au coût du foncier
tel que défini ci-dessus, il devient propriétaire du terrain à la fin de cette période à
l’euro symbolique.
Sécurisation du Pass-foncier
Opérations « accédant »
En cas d’impayés de plus de trois mois
sur les remboursements du prêt principal
« construction », le dispositif prévoit une
double sécurisation pendant la période de
portage du foncier :
• la garantie de rachat du logement par
toute personne morale désignée par le
CIL/CCI au même prix que celui payé par
l’accédant, pendant les cinq premières
années et avec une minoration de 2,5 %
par an ensuite ;
• la garantie de relogement en cas d’impossibilité de rester sur place.
Le dispositif ne prévoit pas de sécurisation
en cas d’impayés durant la phase de rachat
du foncier.
Opérations « fléchées »
La sécurisation est celle associée au dispositif PSLA : garantie de rachat et garantie
de relogement.
Une convention CDC/UESL assurera le
contrôle de ces engagements.
1) Pour les logements en immeubles collectifs, l’Etat s’est engagé,
dans la convention Etat-UESL, à étudier les conditions de la mise
en œuvre d’un régime juridique de fractionnement permanent
de la propriété entre bâti et charge foncière, afin de rendre ce
type d’opération possible, ce qui n’est pas le cas aujourd’hui en
première analyse.
Bâtiment actualité n° 3 • dossier • 13 février 2007 III
Construction
de maisons individuelles
CONTRAT DE
CONSTRUCTION
MAISON INDIVIDUELLE
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La réglementation relative
au contrat de construction
de maison individuelle
a pour objectif essentiel
la protection du
consommateur désirant
accéder à la propriété.
Elle impose en effet aux
entrepreneurs chargés
de la construction
de maisons individuelles
des précautions.
Toute l’information
accessible 24h/24
A QUOI RESSEMBLERA
LA MAISON INDIVIDUELLE
EN 2010 ?
Un entretien avec André Caron
Spécialiste des marchés
de l’immobilier et du Bâtiment.
Sur le site Internet
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