SCI – option à l`IS : avantages et inconvénients

SCI – option à l’IS : avantages et inconvénients
Fiche d’identité de l’article
Article faisant le point sur l’intérêt de soumettre à l’IS les SCI assujetties jusqu’ici à l’IR.
Nature de l’article : article de synthèse
Public : chefs d’entreprise, experts-comptables
Nombre de caractères : 4 209 espaces compris
Date de l’article : 21 février 2012
Compte tenu de l’évolution de la fiscalité et notamment de l’alourdissement de la fiscalité
personnelle, certains préconisent de soumettre à l’IS les SCI jusqu’alors soumises l’IR.
En cas d’assujettissement à l’IR, l’associé est imposé comme s’il était directement
propriétaire de l’immeuble au fur et à mesure que les résultats sont dégagés comme s’il
les avait perçus. En contrepartie, Il peut prélever les bénéfices sans devoir régler un
impôt supplémentaire. Par ailleurs, les plus-values dégagées par la cession de l’immeuble
ou des parts sociales bénéficient d’un abattement pour durée de détention. Cet avantage
a toutefois été réduit puisqu’il faut attendre 30 ans de détention du bien pour être
exonéré et non plus 15 ans.
En cas d’option pour l’IS, l’imposition peut s’avérer moindre. L’assiette de l’IS est plus
limitée que celle des revenus fonciers. En effet, il est possible de déduire les frais
d’acquisition de l’immeuble et les amortissements. Le taux d’imposition est de 33, 1/3 %
(15 % jusqu’à 38 120 €) alors que le taux marginal de l’IR peut être plus élevé. Enfin,
l’associé n’est personnellement imposable que si un dividende est distribué. Mais, ces
avantages sont repris en cas de vente de l’immeuble et en cas de distribution. La
liquidation de la société est onéreuse. Toutefois, une solution de rechange peut être
trouvée dans la cession des parts dont le taux d’imposition est plafonné à 19 % (plus
prélèvements sociaux).
L’option dépend donc des montants en jeu, du taux d’imposition personnel des associés,
du taux d’imposition de la SCI à l’IS, de la nécessité ou non de disposer personnellement
des résultats, et du montant des plus-values escomptées, de la durée de détention de
l’immeuble et des parts que les associés prévoient.
Mais, en pratique, on constate que bien souvent l’option pour l’IS s’impose.
Tel est le cas lors de la phase de démarrage. En effet, au cours de cette phase,
l’endettement est fort. Certes, les intérêts sont déductibles des revenus fonciers, mais le
remboursement du capital ne l’est pas. Si la SCI est à l’IR, les associés sont imposés sur
l’ensemble des résultats en fonction de leur taux marginal d’imposition qui peut être
élevé. Il supporte une charge d’impôt importante sans que la SCI puisse leur distribuer
les fonds qui leur permettraient de régler leurs impôts.
Tel est aussi le cas, lorsque les déficits sont qualifiés de non professionnels et ne peuvent
être déduits des autres revenus. Si vous étendez votre activité de location en nue à une
activité de location meublée non professionnelle, vous ne pouvez imputer vos déficits
dégagés par cette nouvelle activité sur vos revenus fonciers. Dans le cadre d’une SCI
soumise à l’IS, la compensation se fera.
Pack Infodoc Régions / 21 février 2012 / Infodoc-experts
SCI à l’IR SCI à l’IS Imposition d’un revenu de 100 Par hypothèse taux marginal d’imposition 41 % Par hypothèse taux d’imposition 15 % jusqu’à 38 120 € Taux d’imposition 33 1/3 % Le montant est considéré comme distribué Si le montant est distribué : Si le montant est distribué : Dividendes : 100 -­‐ 15 = 85 Dividendes : 66,66 IR : (85 x 0,60) x 41 % = 20,91 IR : (66,66 x 0,60) x 41 % = 16,40 Contributions sociales : 85 x 15,5 % = 13,18 Contributions sociales : 66,66 x 15,5 % = 10,33 Total des impositions : 15 + 20,91 + 13,18 = 49, 0938 Total des impositions : 33,33 + 16,40 + 10,33 = 60,06 100 x 41 % = 41 % Contributions sociales 100 x 15,5 % = 15,5 Total des impositions : 41 + 15,5 = 56,5 % Imposition d’une plus-­‐value de 100 Taux d’imposition des plus-­‐ Taux d’imposition 15 % Taux d’imposition 33, 1/3 % values immobilières : 19 % jusqu’à 38 120 € IS : 33, 33 IS : 15 Plus-­‐value de 100 sur un bien détenu depuis plus de 15 ans (bénéficiant d’un abattement de 30 % Montant nécessairement Si le montant est distribué : Si le montant est distribué : distribué Dividendes : 100 – 15 = 85 Dividendes : 100 – 33, 33= 66,66 IR : (85 x 0,60) x 41 % = 20,91 IR : (66,66 x 0,60) x 41 % = 16,40 Contributions sociales : 15,5 % Contributions sociales : 85 x Contributions sociales : 66,66 x 15,5 % = 13,17 15,5 % = 10,33 Total des impositions : Total des impositions : Total des impositions : IR + prélèvement sociaux : 15 + 20,91 + 13,17 = 34,08 33,33 + 16,40 + 10,33 = 60,06 70 x 34,5 % = 24,15 Pack Infodoc Régions / 21 février 2012 / Infodoc-experts