BTI 3T 2012 - NAMI

BULLETIN TRIMESTRIEL
•
3
ème
TRIMESTRE
L’exploitation des patrimoines des SCPI BP Résidence
Patrimoine et BP Résidence Patrimoine 2 est satisfaisante,
même si les taux d’occupation sont volatiles au regard de
la relative concentration du patrimoine.
Elle traduit l’adéquation de la stratégie d’investissement
et de la politique de gestion avec les attentes du marché
locatif. Elle illustre également la bonne tenue de la
demande locative.
Cette situation permet un maintien de la distribution de
revenus, alors même que vos SCPI poursuivent leur politique
de constitution de réserves pour faire face à d’éventuels
travaux.
Ces éléments, complétés par les amortissements fiscaux
dont bénéficient les associés, illustrent l’intérêt du placement en parts de SCPI investies en habitation. Il convient,
bien entendu, d’y ajouter l’absence de soucis de gestion.
03
•
2012
CONJONCTURE
ÉDITORIAL
N°
2012
• Les taux moyen des crédits immobiliers a de nouveau baissé au
troisième trimestre pour atteindre 3.44 % selon l’Observatoire
Crédit Logement. Dans le contexte économique actuel, cette
baisse ne permet pas d’enrayer le recul de la production des crédits
qui a reculé de l’ordre de -26.2 % en année glissante.
• Parallèlement, les banques se sont montrées plus sélectives sur
les conditions d’octroi des crédits. Ceci se reflète d’une part dans
la réduction de la maturité moyenne des crédits qui s’élève à 207
mois en septembre 2012 au lieu de 210 mois en 2011, et d’autre
part dans l’augmentation de l’apport exigé, en hausse de 15,3 %
depuis le début de l'année, après une augmentation de + 6 % en
2011 et + 5,4 % en 2010.
• Cela a pour conséquence la modification du profil des investisseurs
particuliers qui s’oriente davantage vers une clientèle plus aisée.
• Par ailleurs, une baisse des volumes de ventes de l’ordre de 4 %
est également observée par les Notaires au deuxième trimestre
2012 en cumulée sur une année glissante par rapport au premier
trimestre.
• Cela a pour conséquence de ralentir la baisse de prix et de
même soutenir la résistance des prix, notamment dans les secteurs
recherchés ou de for te tension résidentielle comme l’Ile de
France, et notamment Paris.
• Concernant le secteur de l’emploi dans la construction, la
Fédération Française du Bâtiment annonce une perte de 11 200
postes au cours du premier trimestre 2012. Cette tendance risque
de se poursuivre avec notamment la baisse des mises en chantiers
de logements observées par le ministère du Développement
Durable de l’ordre de 8 % pour la période de juin à août par rapport
à la même période un an plus tôt.
• Les autorisations de construction de logements sur les trois derniers mois diminuent également, de l’ordre de 0,8 %, à 132.000
logements et se répar tissent sur les différents secteurs de la
manière suivante : - 8,5 % pour le logement individuel, + 2,7 %
pour le logement collectif, + 32,1 % pour le secteur des logements
en résidence rapport à la période correspondante de l'année
précédente.
Source : AEW Europe Recherche et Stratégie.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
B U L L E T I N T R I M E S T R I E L B P R É S I D E N C E PAT R I M O I N E 2 • 3 È M E T R I M E S T R E 2 0 1 2
Congés reçus au 30 septembre 2012
BP RÉSIDENCE PATRIMOINE 2
GESTION LOCATIVE
30 sept. 2012
Rappel
30 juin 2012
Moyenne
trimestrielle
98,37 %
96,49 %
97,48 %
98,90 %
96,43 %
97,84 %
Taux d’occupation
financier (TOF)(3)
Taux d’occupation
physique (TOP)(4)
• “Les Avirons” au Perreux-sur-Marne (94) : un appartement
pour 40,50 m2,
• “Les Demeures de Salanganes” à Bruges (33) : deux maisons
pour 184,25 m2,
• “Le Cyriade” à Saint Cyr l’Ecole (78) : un appartement pour
66,64 m2,
• “Le Vertmansart” au Plessis Trevise (94) : un appartement pour
68,22 m2,
soit un total de 359,61 m2.
Locaux vacants
Ce taux satisfaisant témoigne de l’adéquation du patrimoine au
marché locatif. Les loyers ont été généralement perçus dans des
délais conformes aux usages.
Locations intervenues au cours du trimestre
• “Les Demeures de Salanganes” à Bruges (33) : trois maisons
pour 281,85 m2,
• “Le Terracota” à Lyon : deux appartements pour 137,60 m2,
• “Le Panama” à Marseille (13) : trois appartements pour 197 m2,
• “Le Cyriade” à Saint Cyr l’Ecole (78) : un appartement pour
71,09 m2,
• “Les Avirons” au Perreux-sur-Marne (94) : deux appartements
pour 83,95 m2,
soit un total de 771,49 m2.
Au 30 septembre 2012, les surfaces disponibles s’élèvent à 43,30 m2,
à savoir :
• “Les Avirons” au Perreux-sur-Marne (94) : un appar tement
pour 43,30 m2.
Il est rappelé qu’au 30 juin 2012, les loyers facturés s’élevaient à
302 414,16 € contre 302 578,21 € en 2011.
Taux de dotation pour créances douteuses rapportées aux loyers
facturés
Il est rappelé qu’au 30 juin 2012, il n’a pas été nécessaire de
doter le poste “provisions pour créances douteuses”.
MARCHÉ DES PARTS
Transactions réalisées entre le 1 er juillet et le 30 septembre 2012
(y compris de gré à gré)
BP Résidence Patrimoine 2
Parts offertes en attente de cession au 30.09.2012
Pourcentage de la capitalisation
Rappel au 30.06.2012
Parts à l’achat
Parts au 30.09.2012
Associés au 30.09.2012
Capital social au 30.09.2012
Capitalisation au 30.09.2012*
Valeur de réalisation au 31.12.2011
soit par part
Valeur de reconstitution au 31.12.2011
soit par part
24
0,18
24
55
13 204
177
13 204 000
15 448 627,76
15 448 627,76
1 169,99
17 248 492,38
1 306,30
Aucune transaction n’est intervenue au cours du 3ème trimestre
2012 dans la mesure où les ordres d’achat et de vente inscrits
en carnet ne permettent pas d’échange.
€
€
€
€
€
€
* Sur la base de la valeur de réalisation au 31.12.2011.
Il est précisé que le capital n’a pas évolué depuis l'ouverture de
l'exercice en cours.
Aucune transaction n’est intervenue au cours de la période.
Les cessions sont limitées et concernent le plus souvent des successions ou des associés fondateurs de la SCPI. Nous vous rappelons
que la cession des parts entraîne dans la plupart des cas la reprise
des avantages fiscaux dont vous avez bénéficiés.
Les revenus sont versés semestriellement. Nous vous rappelons,
en tant que de besoin, que le premier acompte semestriel, mis
en paiement le 20 juillet 2012, a été arrêté comme suit :
DISTRIBUTION
Revenus pour une part
Rappel des conditions du marché des parts aux 1 er et 2 ème trimestres
2012
Exercice 2012
1er acompte
Rappel exercice 2011
1er acompte
Revenu annuel
exercice 2011
Revenu prévisionnel
exercice 2012*
15 €
13 €
30 €
30 €
* Revenu établi au regard de la situation locative et des perspectives du marché locatif.
(3) Le Taux d’occupation financier (TOF) se détermine par la division : (i) du montant
total des loyers et indemnités d’occupation facturés, ainsi que des indemnités compensatrices de loyers (ii) par le montant total des loyers facturables dans l’hypothèse
où l’intégralité du patrimoine de la SCPI serait loué.
page 5
(4) Le TOP se détermine par la division (i) de la surface cumulée des locaux occupés
(ii) par la surface cumulée des locaux détenus par la SCPI
B U L L E T I N T R I M E S T R I E L B P R É S I D E N C E PAT R I M O I N E • 3 È M E T R I M E S T R E 2 0 1 2
Congés reçus
BP RÉSIDENCE PATRIMOINE
GESTION LOCATIVE
Taux d’occupation
financier (TOF)(1)
Taux d’occupation
physique (TOP)(2)
30 sept. 2012
Rappel
30 juin 2012
Moyenne
trimestrielle
90,76 %
90,26 %
92,09 %
90,66 %
91,08 %
92,22 %
Ce taux témoigne de l’adéquation du patrimoine au marché
locatif, même si des efforts sont engagés pour louer les quelques
surfaces vacantes. Les loyers ont été généralement perçus dans
des délais conformes aux usages.
Locations intervenues au cours du trimestre
• “Charmensay” à Bussy Saint Georges (77) : une maison pour
128,79 m2,
• “Le Panoramic” à Rennes (35) : un appartement pour 82,10 m2,
• “La Commanderie” à Bordeaux (33) : un appartement pour
94,35 m2,
• “Villa Marjolaine” à Herblay (95) : deux appar tements pour
122,90 m2,
soit un total de 413,11 m2.
MARCHÉ DES PARTS
Locaux vacants au 30 septembre 2012
Au 30 septembre 2012, les surfaces disponibles s’élèvent à
593,96 m 2. Elles sont détaillées ci-après :
• “Le Panoramic” à Rennes (35) : deux appar tements pour
149,60 m2,
• “Villa Marjolaine” à Herblay (95) : trois appar tements pour
175,30 m2,
• “Les portes de la Ramée” à Plaisance du Touch (31) : une maison
pour 129,71 m2,
• “Villa Kappas” à Nice (06) : un appartement pour 70,70 m2,
• “La Commanderie” à Bordeaux : un appartement pour 68,65 m2.
Il est rappelé qu’au 30 juin 2012, les loyers facturés s’élevaient à
397 137,73 € contre 397 071,45 € en 2011.
Taux de dotation pour créances douteuses rapportées aux loyers
facturés
Il est rappelé qu’au 30 juin 2012, le taux de dotation pour créances
douteuses rapportées aux loyers facturés est de 1,16 %.
BP Résidence Patrimoine
Transactions réalisées
entre le 1er juillet et le 30 septembre 2012*
Nombre de parts cédées
3
dont lors des confrontations
3
Prix moyen unitaire hors frais
995,87 €
Prix moyen unitaire frais inclus
1 045,66 €
Rappel des conditions du marché des parts au 2ème trimestre 2012
Nombre de parts cédées
780
dont lors des confrontations
780
Prix moyen unitaire hors frais
995,87 €
Prix moyen unitaire frais inclus
1 085,50 €
Rappel des conditions du marché des parts au 1er trimestre 2012
Nombre de parts cédées
14
dont lors des confrontations
14
Prix moyen unitaire hors frais
970 €
Prix moyen unitaire frais inclus
1 057,30 €
* Y compris de gré à gré.
Parts offertes en attente de cession au 30.09.2012
Pourcentage de la capitalisation
Rappel au 30.06.2012
Parts à l’achat
Parts au 30.09.2012
Associés au 30.09.2012
Capital social au 30.09.2012
Capitalisation au 30.09.2012*
Valeur de réalisation au 31.12.2011
soit par part
Valeur de reconstitution au 31.12.2011
soit par part
20
0,14
20
47
14 134
390
14 134 000
18 474 338,10
18 474 338,10
1 307,08
20 645 882,21
1 460,72
€
€
€
€
€
€
* Sur la base de la valeur de réalisation au 31.12.2011.
Il est précisé que le capital n’a pas évolué depuis l'ouverture de
l'exercice en cours.
Les cessions sont limitées et concernent le plus souvent des successions ou des associés fondateurs de la SCPI. Nous vous rappelons
que la cession des parts entraîne dans la plupart des cas la reprise
des avantages fiscaux dont vous avez bénéficiés.
Les revenus sont versés semestriellement. Nous vous rappelons,
en tant que de besoin, que le premier acompte semestriel, mis
en paiement le 20 juillet 2012, a été arrêté comme suit :
DISTRIBUTION
Revenus pour une part
• “Charmensay” à Bussy Saint Georges (77) : une maison pour
120,11 m2,
• “Les por tes de la Ramée” à Plaisance du Touch (31) : une
maison pour 127 m2,
soit un total de 247,11 m2.
Exercice 2012
1er acompte
Rappel exercice 2011
1er acompte
Revenu annuel
exercice 2011
Revenu prévisionnel
exercice 2012*
17 €
18 €
35 €
35 €
* Revenu établi au regard de la situation locative et des perspectives du marché locatif.
(1) Le Taux d’occupation financier (TOF) se détermine par la division : (i) du montant
total des loyers et indemnités d’occupation facturés, ainsi que des indemnités compensatrices de loyers (ii) par le montant total des loyers facturables dans l’hypothèse
où l’intégralité du patrimoine de la SCPI serait loué.
page 2
(2) Le TOP se détermine par la division (i) de la surface cumulée des locaux occupés
(ii) par la surface cumulée des locaux détenus par la SCPI
B P R É S I D E N C E PAT R I M O I N E • B P R É S I D E N C E PAT R I M O I N E 2 • 3 È M E T R I M E S T R E 2 0 1 2
VIE DES SOCIÉTÉS
Vie sociale
Les Conseils de Surveillance de BP Résidence Patrimoine et BP
Résidence Patrimoine 2 se sont réunis respectivement les 18
septembre et 12 octobre 2012.
À cette occasion, le Conseil de BP Résidence Patrimoine a désigné
Monsieur Jean-François LANORE comme Président.
Par ailleurs, le Conseil de Surveillance de BP Résidence Patrimoine 2
a visité l’immeuble “Les Avirons” situé au Perreux sur Marne. Il a pu
s’assurer des conditions de gestion de cet actif.
Expertises immobilières
Votre société de gestion a engagé la campagne annuelle d’expertise
des immeubles détenus par vos SCPI BP Résidence Patrimoine
et BP Résidence Patrimoine 2 respectivement auprès d’Icade
Expertise et de BNP Real Estate Valuation France en vue d’établir
leur valeur à dire d’expert. Les résultats seront obtenus pour la
fin de l’année et publiés dans le prochain rapport annuel.
Frais perçus par la société de gestion
(TTC avec TVA au taux actuel de 19,60%)
Commission
de souscription*
Commission
de cession
Commission
de gestion
5 % TTC
(une fraction peut être reversée aux distributeurs)
4 % TTC
du prix d’exécution pour BPRP
4,0066 % TTC
du prix d’exécution pour BPRP 2
(auxquels s'ajoutent 5 % de droits d'enregistrement)
dont une fraction peut être reversée aux distributeurs
11,96 % TTC
des produits locatifs hors taxes encaissés
et des produits financiers nets
*Uniquement en période d’augmentation du capital.
Risques
Lorsque vous investissez dans une SCPI de type “de Robien” ou
“de Robien recentré”, vous devez tenir compte des éléments et
risques suivants :
• votre investissement vous permet de bénéficier des avantages
fiscaux exposés au paragraphe Régime fiscal de la note d’information. Avant de souscrire, vous devez vous assurer que ce produit
correspond à votre situation fiscale : en effet, l’économie d’impôts
ne sera significative que si votre taux d’imposition est élevé ;
• il s’agit d’un placement à long terme. Vous devez conserver vos
parts pendant une période d’au moins 9 ans sauf à perdre l’intégralité des avantages fiscaux accordés par la loi ; cette période pourra
être plus longue puisqu’elle court à compter de la date de mise
en location des immeubles acquis par la SCPI la plus tardive,
sachant qu’en présence d’un marché secondaire très restreint, le
souscripteur ne peut espérer récupérer son argent qu’à partir de
la dissolution de la société ;
• la liquidité du placement sera très limitée sauf recours à l’offre
d’acquisition des parts de la société prévue dans la note d’information. L’avantage fiscal, composante importante de la rentabilité
du placement, ne pouvant à ce jour être transmis, les possibilités
de vente devraient être réduites, sauf à des prix très décotés.
page 3
Au-delà des avantages fiscaux ci-dessus, la rentabilité d’un placement en parts de SCPI est de manière générale fonction :
• des dividendes qui vous seront versés. Ceux-ci dépendent des
conditions de location des immeubles, notamment de la date de mise
en location des immeubles et du niveau des loyers (plafonds fixés
par la loi) ainsi que de la politique de distribution ;
• du montant de capital que vous percevrez, soit lors de la vente
de vos parts, soit lors de la liquidation de la SCPI prévue à la note
d’information. Ce montant dépendra de l’évolution du marché de
l’immobilier d’habitation sur la durée du placement.
L’application de la Directive MIF par NAMI-AEW Europe
La Directive sur les marchés d’instruments financiers (MIF) est
applicable à l’ensemble des pays de l’Union Européenne depuis le
1er novembre 2007. La MIF vise la construction d’un marché
européen en définissant dans un cadre règlementaire homogène,
une plus grande transparence sur les marchés d’instruments
financiers ainsi qu’un renforcement accru de la protection des
investisseurs.
NAMI-AEW Europe, société de gestion de votre SCPI, entre dans
le champ d’application de la Directive. À ce titre, la société de
gestion a mis en place un dispositif de classification de la clientèle
et d’organisation interne permettant à celle-ci de respecter ces
nouvelles contraintes réglementaires.
Les dispositions en matière de classification de la clientèle s’appliquent
à l’ensemble de nos investisseurs. Pour assurer une plus grande
protection de ses clients, porteurs de parts de SCPI, en termes
d’information et de transparence, NAMI-AEW Europe a fait le choix
de classer, lors de l’entrée en vigueur de cette Directive, l’ensemble
de ses clients porteurs de parts de SCPI “en client non professionnel” et laisse la possibilité à ceux qui le souhaitent de changer de
catégorie. A leur demande et sur proposition documentée, ces
mêmes clients pourront à l’issue de contrôles de la société de
gestion demander le changement de catégorie.
En ce qui concerne les nouveaux clients en SCPI, ils sont également
classés par défaut “en client non professionnel”. Les demandes de
souscription sont désormais accompagnées d’un questionnaire à
remplir par le client ayant pour objectif d’apprécier son expérience en matière d’investissement et de l’adéquation du produit
souscrit /acheté à son profil et à ses objectifs.
Pour répondre aux obligations de la directive MIF en termes
d’organisation, NAMI-AEW Europe s’est doté d’un dispositif de
gestion des conflits d’intérêts pour prévenir l’existence de tels
conflits, les traiter en cas de survenance et, en tant que de besoin,
en informer les investisseurs. Par ailleurs, la société de gestion dispose
d’une procédure de traitement des réclamations des investisseurs.
Toutes les informations utiles seront consultables sur le site
Internet www.namiaeweurope.com
Le fonctionnement du marché des parts
Le marché des parts de SCPI à capital fixe est organisé sur la base
de la centralisation, par la société de gestion, des ordres d’achat et
de vente.
La durée de la période de centralisation a été déterminée de façon
à assurer la profondeur du marché et, ainsi, d’éviter une trop forte
volatilité. Elle est de trois mois pour BP Résidence Patrimoine et
BP Résidence Patrimoine 2. La confrontation intervient le dernier
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jour ouvré du trimestre calendaire.
Ces deux SCPI bénéficient, en outre, d’une garantie de liquidité
dans le cadre du marché des parts sur la base de 80 % de la
valeur de réalisation, soit 995,87 euros pour BP Résidence
Patrimoine et 891,42 euros pour BP Résidence Patrimoine 2,
les droits d’enregistrement restant à la charge du cédant.
• la performance de la SCPI avec le dernier prix d’exécution, les
frais afférents à l’acquisition, la distribution de l’exercice précédent,
la distribution prévisionnelle de l’exercice en cours, voire celle du
prochain exercice ;
• l’orientation du marché avec la communication des cinq premiers
ordres de vente et d’achat.
Frais à la charge de l’acquéreur
Le passage des ordres
Pour acheter des parts de SCPI, il convient de compléter un
mandat d’achat de parts et de l’adresser à la société de gestion
par télécopie ou lettre recommandée avec accusé de réception.
Pour que votre ordre puisse être pris en compte, vous devez
déterminer :
• un prix maximum d’achat (hors frais) ;
• le nombre de parts souhaitées ;
• si vous acceptez une exécution partielle de votre ordre ;
• la durée de validité de votre ordre exprimée en nombre de confrontations ; à défaut, votre ordre participera à trois confrontations
successives.
En outre, l’ordre d’achat, frais inclus, doit être couvert par le
versement d’une somme correspondant au prix maximum
d’achat (frais inclus). Toutefois, seuls les ordres reçus accompagnés d’une copie de pièce d’identité, d’un RIB, d’un justificatif de
domicile, d’une fiche de connaissance client et, le cas échéant,
d’une attestation d’origine des fonds, avant 12 heures le jour de
la confrontation, seront pris en compte pour la confrontation
considérée.
Pour céder vos parts, il convient de compléter le mandat de vente
de parts relatif à votre SCPI en précisant :
• le prix minimum de vente (hors frais) ;
• le nombre de parts à la vente ;
• l’acceptation ou non d’une exécution partielle de votre ordre ;
• la désignation de la société de gestion pour procéder à la déclaration et au paiement de l’éventuelle plus-value sur cession de
parts auprès du Trésor Public, la somme ainsi acquittée est alors
déduite du produit de la vente.
Enfin, il conviendra de faire authentifier votre signature auprès de
votre établissement bancaire, de votre mairie ou d’un officier d’état
civil ou de joindre une copie de votre pièce d’identité.
Vous devez, pour toute modification ou annulation, mentionner sur
le formulaire afférent les références de l’ordre annulé ou modifié.
Toute modification de sens, de prix et de quantité entraîne la perte
du rang de l’ordre initialement passé.
Depuis le 1er janvier 2004, la déclaration et l’acquittement de
l’éventuelle plus-value dégagée lors de la cession des parts sont
réalisés par la Société de Gestion pour le compte du vendeur.
Le montant de l’impôt acquitté est alors déduit du prix de vente
des parts cédées. Il en est de même pour les éventuelles plus-values
dégagées lors de la cession d’actifs par la SCPI.
La société ne garantit pas la revente des parts.
La fixation de son prix de transaction
Pour vous permettre de déterminer, selon votre cas, un prix d’acquisition ou de vente en toute indépendance, la société de gestion
met à votre disposition sur son site internet :
• la valeur de réalisation résultant des expertises annuelles ;
page 4
L’acquéreur acquitte, en outre, le droit d’enregistrement de 5 %
revenant au Trésor Public et les frais de transfert de 4 %, soit un
total de 9 %.
Par ailleurs, les parts peuvent être cédées de gré à gré sans intervention de la société de gestion. Dans ce cas, l’acquéreur acquitte
les droits d’enregistrement et des frais de dossier de 162,79 €
TTC pour BP Résidence Patrimoine et 162,73 € TTC pour BP
Résidence Patrimoine 2 par dossier cédant/cessionnaire depuis le
1er janvier 2012.
Imposition des produits financiers
Si vous souhaitez opter pour le prélèvement libératoire (au taux
de 24 % hors prélèvements sociaux, de 39,5 % prélèvements
sociaux inclus) au titre de l’imposition des produits financiers,
vous devez exercer cette option avant le 31 mars de chaque année
et vous ne pouvez pas modifier votre option en cours d’année.
Nous vous rappelons que ces produits financiers sont générés par
le placement en comptes à terme des capitaux momentanément
disponibles. A cet égard nous vous précisons que, dorénavant,
quelle que soit votre option, les produits financiers sont soumis à
la retenue à la source des prélèvements sociaux, 15,50 % depuis
le 1er juillet 2012.
“Les Avirons” • Le Perreux (94)
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Comment joindre votre Société de Gestion
NAMI-AEW Europe
8-12 rue des Pirogues de Bercy 75012 Paris
Télécopie
01 78 40 66 24
Adresse électronique
[email protected]
Site internet
www.namiaeweurope.com
Contacts
Directeur du développement
Louis-Renaud Margerand
Téléphone 01 78 40 33 17
Service client
Création - Réalisation www.transylvanie.com. Photos Brice Desrez.
Téléphone 01 78 40 33 03
Résultats du 3ème trimestre 2012. Diffusion 4ème trimestre 2012
Société de gestion : NAMI-AEW Europe
Agréée par l’AMF en qualité de société de gestion de portefeuille
le 9 février 2010 sous le n° GP 10000007
Capital social : 4 134 660 €
Siège social : 8-12, rue des pirogues de Bercy - 75012 Paris
RCS Paris 513 392 373
Visas de l’Autorité des Marchés Financiers
BP Résidence Patrimoine
N° 10-18 du 16 juillet 2010
D 452 855 703 RCS Paris
BP Résidence Patrimoine 2
N° 10-19 du 16 juillet 2010
D 491 844 247 RCS Paris
Sièges sociaux
8-12 rue des Pirogues de Bercy 75012 Paris.
Responsable de l’information
Monsieur Alain Pivert - Téléphone 01 78 40 33 29