Lettre d`information février 2015 - Cabinet d`avocat spécialisé en

LE DROIT PRATIQUE
D E L A V I E D E S A F FA I R E S
# 102 / février 2015
DU
BRÈVE
RETOUR SUR LA
MOIS
LOI PINEL ET LES
MODIFICATIONS
DU BAIL COMMERCIAL
La loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au
commerce et aux très petites entreprises, dite « Loi Pinel », et
son décret d’application du 3 novembre ont modifié le régime
des baux commerciaux et introduit une nouvelle répartition
des charges et des dépenses entre le bailleur commercial et le
locataire. Retour sur les principaux changements apportés…
(suite au verso)
HERVÉ LEHMAN PUBLIE UN BLOG
CONTRE L’INSÉCURITÉ JURIDIQUE :
ENTREPRISE ET CHÂTIMENT
Observateur d’abord en tant que magistrat et depuis 25 ans en tant qu’avocat,
Hervé Lehman a pu observer les dérives
du droit, et l’insécurité juridique multiforme qui en découle. Pour l’entreprise
il est aujourd’hui de plus en plus difficile de savoir ce qui est autorisé et ce
qui est interdit, notamment en matière
de droit économique et de droit pénal
des affaires.
Cette insécurité juridique n’est pas à
mettre au compte des seuls juges, tant
le législateur porte sa part de responsabilité.
Dans son blog, semaine après semaine
Hervé Lehman s’emploiera à décrypter
les causes de ce mal français et ses ef-
ACTU
AVENS
fets, mais aussi à proposer des remèdes.
Titres des trois premiers « posts » :
Lutter contre le terrorisme… et le chômage ; Plaider coupable pour en finir ;
Dénoncetonpatron.com.
www.entreprise-penal.com
LES
LES
BRÈVES
JURIDIQUES
MINI
BREVES
QUEL EST LE DÉLAI IMPARTI À L’EMPLOYEUR POUR
LEVER UNE CLAUSE DE NON CONCURRENCE ?
Dès la rupture du contrat de travail, l’employeur doit
verser l’indemnité de non-concurrence au salarié qui
respecte son engagement sauf s’il décide de l’en libérer
en levant la clause de non concurrence.
En cas de levée tardive de cette clause, cette contrepartie financière est due dans sa totalité tant que le salarié
respecte l’obligation mise à sa charge.
La chambre sociale de la Cour de Cassation, dans un
arrêt du 21 janvier 2015 (n°13-24.471), précise que la
levée de la clause de non concurrence doit intervenir
au plus tard lors du départ effectif du salarié,
« nonobstant stipulations ou dispositions contraires »1.
Ce qui signifie que tout contrat ou toute convention
collective imposant un délai de renonciation postérieur
au départ effectif du salarié lui serait inopposable.
PRESTATION COMPENSATOIRE ET ATTRIBUTION
FORCÉE D’UN BIEN PROPRE
Dans un arrêt rendu le 10 juillet 2014, la Cour EDH
condamne la France pour avoir, dans une affaire
de divorce, décidé d’une mesure d’attribution forcée
d’un bien propre à titre de prestation compensatoire.
Les juges de Strasbourg, considèrent qu’un rapport
raisonnable de proportionnalité entre les moyens
employés et le but visé » doit être respecté
« y compris pour les mesures privant une personne
de sa propriété ».
La cour s’appuie notamment sur une décision du
Conseil Constitutionnel du 13 juillet 2011 qui indique
que « l’atteinte au droit de propriété qui résulte de
l’attribution forcée prévue à l’article 274 du Code civil
ne peut être regardée comme une mesure
proportionnée au but d’intérêt général poursuivi
que si elle constitue une modalité subsidiaire d’exécution de la prestation compensatoire en capital. »
Le requérant disposant d’une somme d’argent
suffisante pour régler la prestation compensatoire,
l’attribution forcée d’un bien propre n’était
pas justifiée.
APPRENDRE À PARAMÉTRER SON COMPTE SUR UN
RÉSEAU SOCIAL : UNE QUESTION DE PREUVE !
La cour d’appel de Versailles, dans un arrêt du
13 novembre 2014, rappelle que la protection des
données contenues sur le compte d’un réseau social
doit être définie par son utilisateur qui dispose des
outils nécessaires sous l’onglet « confidentialité »
pour en restreindre ou non l’accès. Dès lors, en
l’absence de toute configuration permettant de
conserver les données sous un caractère privé,
toute preuve qui peut en être issue est admissible
car ouverte au public.
1 Cass ; Soc., 13 mars 2013 n°11-21150
( )
DU
BRÈVE suite
MOIS
Par Marguerite de Saint Vincent
Juriste
RETOUR SUR LA LOI PINEL ET LES
MODIFICATIONS DU BAIL COMMERCIAL
La loi Pinel modifie profondément et à tous
les niveaux le statut des baux commerciaux.
De la signature à la fin du contrat de bail, ce
qu’il faut retenir…
A LA SIGNATURE DU BAIL : RÉCAPITULATIF
DES TRAVAUX ENVISAGÉS, INVENTAIRE DES
CHARGES ET ÉTAT DES LIEUX.
Pour les baux conclus ou renouvelés à partir
du 1er septembre 2014, la loi Pinel impose un
état des lieux contradictoire entre le locataire et le bailleur, à la conclusion du bail et
à la restitution des locaux. Cette obligation
vaut également pour les baux professionnels
concernant les professions libérales, les sociétés commerciales ayant une activité libérale, les GIE ou les associations.
Lors de la conclusion du bail, puis tous les
trois ans, le bailleur devra désormais communiquer au locataire un état prévisionnel des
travaux envisagés pour les 3 années à suivre,
accompagné d’un budget prévisionnel et d’un
état récapitulatif des travaux réalisés dans
les 3 années précédentes.
Le contrat de location devra également comporter un inventaire précis et limitatif des
charges, impôts, taxes et redevances liés au
bail, ainsi que leur répartition entre bailleur
et preneur. Le bailleur devra en outre adresser un récapitulatif annuel à son locataire,
et l’informer des nouveaux impôts, charges,
taxes et redevances.
DURÉE DU BAIL COMMERCIAL, FACULTÉ DE
RÉSILIATION ET AUGMENTATION DU LOYER
La loi Pinel vient également modifier les
règles entourant la vie du bail commercial.
Elle réaffirme le droit de résiliation triennale
par le preneur, en posant néanmoins quelques
dérogations, notamment pour les baux de
plus de 9 ans, pour ceux à usage exclusif de
bureaux, ou concernant des locaux monovalents. La faculté de résiliation unilatérale
est également étendue par la loi aux ayants
droits du preneur, à la mort de ce dernier.
La loi Pinel introduit un « plafonnement du
déplafonnement » concernant les augmentations de loyers. Pour les baux de plus de 9
ans, et à moins d’une modification notable
des caractéristiques du local, de sa destination, des obligations des parties ou des
facteurs locaux de commercialisation, l’augmentation du loyer ne pourra dépasser 10%
du loyer de l’année précédente. Cette limite
ne s’appliquera pas par exemple au bail de 9
ans qui se poursuit par tacite reconduction
pendant plus de 12 ans, ni lorsqu’une clause
du bail exclut expressément l’application des
règles de plafonnement lors de son renouvellement. Enfin, A partir du 1er septembre 2014,
l’indice du coût de la construction (ICC) est
remplacé par l’indice de référence des loyers
commerciaux (ILC) pour les révisions triennales légales et le renouvellement du bail.
RÉPARTITION DES CHARGES ET DES DÉPENSES ENTRE BAILLEUR
ET LOCATAIRE : LA DONNE CHANGE
Depuis le 5 novembre 2014, ne pourront
plus être imputés au locataire :
> les dépenses relatives aux grosses
réparations mentionnées à l’art. 606 du Code
civil (gros murs, voûtes, poutres, etc.)
> les dépenses liées à la mise en conformité
avec la réglementation ou visant à remédier
à la vétusté du local
> les honoraires du bailleur liés à la gestion
des loyers
> les impôts, notamment la CET, les taxes et
LES
BRÈVES
JURIDIQUES
redevances dont le redevable légal
est le bailleur ou le propriétaire
En revanche, pourront être imputés au
locataire certaines taxes comme la taxe
foncière, les dépenses se rapportant à des
travaux d’embellissement dont le montant
excède le coût du remplacement à
l’identique, et les frais liés à un service
dont le locataire bénéficie directement ou
indirectement. Attention donc à bien préciser
leur sort dans le contrat de bail !
DURÉE ET FIN DES BAUX DÉROGATOIRES
Pour permettre à l’entrepreneur de mieux mesurer la
viabilité de son projet avant de s’engager sur une
période plus longue, la loi Pinel a également modifié
les mesures relatives aux baux dérogatoires. Auparavant limitée à 2 ans, leur durée est désormais étendue
à 3 ans, à l’issue desquels le preneur et le bailleur
disposeront d’un mois pour échapper au statut des baux
commerciaux. Comme pour les baux commerciaux, la loi
prévoit un état des lieux contradictoire obligatoire à la
prise de possession de locaux et à leur restitution.
La loi Pinel consacre également l’existence de la
convention d’occupation précaire, qui échappe aux
règles régissant les baux commerciaux.
FIN DE BAIL : DROIT DE PRÉFÉRENCE, LIMITATION DE LA GARANTIE DE PAIEMENT DES
LOYERS ET CONGÉ.
A compter du 1er décembre 2014, le bailleur
qui souhaite céder son local devra notifier au
locataire les conditions de la vente envisagée.
Le locataire disposera alors d’un mois pour répondre à l’offre, puis s’il l’accepte de deux mois
pour réaliser la vente. Si le propriétaire du local
décide de vendre à des conditions ou à un prix
plus avantageux pour l’acquéreur, il devra en informer son locataire, et ce dernier disposera du
même droit de préférence. Ce droit de préemption ne s’appliquera en revanche pas à certaines
formes de cessions, notamment en cas de cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble
commercial, de cession d’un local au conjoint,
à un descendant ou un ascendant du bailleur…
Si la cession du bail s’accompagne d’une clause
de garantie du cédant au bénéfice du bailleur,
ce dernier devra informer le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le délai d’un
mois à compter du défaut de paiement. Cette
clause ne pourra être invoquée que dans les
trois ans suivant la cession du bail.
Pour finir, la loi Pinel laisse aux parties le
choix de donner congé par acte d’huissier
ou par courrier recommandé avec accusé de
réception. A noter également qu’elle étend le
champ d’application du statut des baux commerciaux à tous les étrangers.
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TÉL. : 33 (0)1 40 67 87 67 FAX : 33 (0)1 40 67 97 16 [email protected] www.avens.fr
LES BRÈVES JURIDIQUES - LETTRE D’INFORMATION MENSUELLE D’AVENS
DIRECTEUR DE LA PUBLICATION : HERVÉ LEHMAN - DIRECTEUR DE LA RÉDACTION : YVES REPUSSARD