Pour une gestion de syndic « solidaire

Spécial assemblée générale
Bulletin de la Fédération nationale des sociétés coopératives d’Hlm - n°37 du 25 mai 2005
L’agenda
> 8 juin : réunion
régionale Grand-Est
> 30 juin : Conseil fédéral
> 15/16 sept. : séminaire
du Conseil fédéral
> 20-22 sept. : Congrès
Hlm à Nantes
> 21 sept. : soirée des
coopératives d’Hlm
> 20 oct. : Conseil fédéral
> 8 déc. : Conseil fédéral
A noter
La Fédération signe une
convention de
partenariat avec le
CPLOS
Marie Noëlle Lienemann,
Présidente de la Fédération
Nationale des Sociétés
Coopératives d’Hlm, et
Jacqueline Errot,
présidente du CPLOS, ont
conclu, dans le cadre de
l’Assemblée générale, une
convention de partenariat.
Cet accord porte sur le
financement des opérations
locatives et PSLA des
coopératives d’Hlm.
Retrouvez sur le site le
texte de la convention.
Soirée des coopératives
d’Hlm au congrès de
Nantes
La traditionnelle soirée
réunissant les
administrateurs et salariés
des coopératives d’Hlm
présents au congrès Hlm
se déroulera le mercredi
21 septembre au soir
dans le cadre du château
de la Bretonnière (15 kms
de Nantes). Une circulaire
fédérale précisera les
conditions de participation.
L’évènement
Pour une gestion de syndic « solidaire »
Le « Projet fédéral » adopté en septembre 2003 prévoyait un approfondissement des
services offerts par les coopératives d’Hlm, au-delà du simple acte de construire.
Parmi ces services, la gestion du bâtiment dans le temps au travers du métier de
syndic est apparue comme une piste devant faire l’objet d’approfondissement. A
cette préoccupation s’est jointe par la suite la question du régime fiscal de cette
activité au regard de l’amendement « Marini ».
Une enquête présentée à l’assemblée générale permet de mieux saisir la pratique
des coopératives d’Hlm dans ce champ d’activité. Ainsi, en 2004, 25 coopératives
d’Hlm géraient 747 immeubles pour un total de 42 655 lots. 8 coopératives d’HLm
exercent uniquement cette activité. Si plus de la moitié du portefeuille géré est issue
de la location-attribution, la majorité des lots pris en gestion en 2004 provient de la
production neuve (à 56%, de logements livrés par la coopérative elle-même et à
44% d’un autre organisme Hlm). Le point mort communiqué par les coopératives
dépend du nombre de lot en gestion : il est de 1900 lots en moyenne, mais de 1000
lots pour les sociétés sans développement et de 2600 lots pour les actives.
Sur le plan de la gestion, près de 2/3 des coopératives ont mis en place un système
de provision pour grosses réparations, mais seules 161 copropriétés sur 446
possibles en bénéficient. En effet, la mise en place d’un tel système relevant d’une
décision votée en assemblée générale des copropriétaires, n’est pas
systématiquement appliquée dans l’ensemble des copropriétés. La mise en oeuvre
d’un compte séparé est pour sa part pratiquée dans 15 sociétés gérant 343
copropriétés représentant 15 000 lots.
En terme d’organisation, un peu plus de la moitié des coopératives d’Hlm a organisé
la gestion de syndic autour d’un service autonome et identifié comme tel. La
direction de rattachement est très majoritairement la direction générale, quel que
soit le mode d’organisation retenu. Le niveau des ressources humaines affecté à la
gestion des copropriétés ne varie pas de manière significative selon le type de
coopérative : en moyenne, 484 lots sont gérés par un emploi en équivalent temps
plein.
La Fédération a réuni à plusieurs reprises depuis fin 2004 un groupe de travail
chargé d’identifier les caractéristiques qui pourraient fonder une défiscalisation de
l’activité « syndic » des coopératives d’Hlm. Ce groupe de travail a élaboré une
charte du syndic « solidaire » articulé autour de deux principaux thèmes :
- des pratiques de gestions solidaires, par la mise en oeuvre d'un fonds de réserve
travaux obligatoire et la mise en place d’une convention-type entre le promoteur
social et le syndic professionnel,
- s’assurer de la civilité et du mieux vivre dans l'habitat par la formation des
copropriétaires au fonctionnement de l’immeuble et à la vie en commun ainsi qu’un
effort de transparence de gestion de la part des syndics.
Mises en débat lors de l’assemblée générale, ces propositions ont trouvé un large
écho, tant auprès des coopératives d’Hlm que des professionnels présents. Le groupe
de travail va désormais s’attacher à mieux spécifier chacune de ces entrées.
Retrouvez l’enquête « syndic » et le compte rendu de la table ronde organisée dans
le cadre de l’assemblée générale sur le site.
L’assemblée générale 2005
MN Lienemann : « l’accession sociale doit retrouver sa place de
maillon dans le parcours résidentiel de nos concitoyens».
Monsieur le Ministre, notre fédération se porte bien : elle met en
œuvre ses projets, réussit à atteindre les objectifs qu’elle s’est
fixés, à savoir l’expansion de son action et l’adaptation au
monde contemporain. Nous ressentons toutefois, comme tous
les spécialistes de la question, une crise du logement qui pèse
sur notre société. Cette crise est paradoxale : en effet, la France
construit des logements mais en nombre insuffisant. « … »
Au-delà du bilan positif qui témoigne du dynamisme
de la fédération et des outils que le gouvernement
a mis à notre disposition, nous constatons que des
préoccupations voire de graves problèmes,
méritent de trouver des solutions.
Notre fédération a émis des propositions concrètes
sur le problème foncier. Je souhaite attirer votre
attention sur les difficultés que rencontrent les
collectivités locales au regard du changement et de
la décentralisation pour apporter des sommes
suffisantes afin d’accompagner la production de
logements. Nous avons souvent besoin de
l’implication financière des collectivités territoriales. Force est de
constater qu’un certain nombre d’entre elles ne peuvent pas
s’engager fortement. « … » Nous savons que dans la loi
« Habitat pour tous », un certain nombre de dispositions
concerneront le foncier. Nous y serons très attentifs. « … »
Notre fédération a toujours été convaincue de la pertinence du
PSLA qui constitue un bon produit à la fois parce que l’idée de
location accession répond bien à un certain nombre de
préoccupations, mais aussi parce que la TVA à 5,5%,
l’exonération de TFPB, sont des aides publiques efficaces pour
l’accession à la propriété sociale. Il faut toutefois améliorer cet
outil « … »
Avec le foncier et l’amélioration des outils existants, nos
préoccupations portent aussi sur la spéculation immobilière.
Dans l’évaluation de ce problème, certains experts pensent
que l’avantage fiscal de Robien joue en faveur de la
spéculation. Lors du débat au sein du conseil fédéral, nous
avons pensé qu’avant de se faire une idée a priori, il fallait vous
proposer de mener une évaluation pour mesurer l’effet réel sur
les territoires et sur l’inflation des coûts. « … »
Je souhaite évoquer la fiscalité, sujet qui nous préoccupe.
« … » Nous avons suivi les débats au Sénat et notamment
l’amendement Marini. Nous avons plaidé pour le
conventionnement global, qui doit nous permettre de trouver un
équilibre pour l’accession sociale. Nous voulons nous assurer
que les craintes nées au moment de l'amendement Marini ne
reviennent pas, c’est-à-dire que nous ne retrouvions pas la
banalisation de la fiscalisation de l’accession sociale et que peu
à peu l’accession à la propriété soit considérée comme possible
pour les organismes mais en dehors du cœur de cible des Hlm.
Deuxièmement, nous devons à votre engagement le maintien
de l’activité de syndic dans nos coopératives. Vous avez bien
voulu remarquer l’importance que cette activité pouvait avoir
dans la réussite de l’accompagnement et l’équilibre des
copropriétés. « … » Après la sécurisation des accédants, notre
réflexion porte désormais de façon approfondie sur la
sécurisation du bâti. La pratique de quelques unes de nos
coopératives doit être généralisée. Il faut pour cela que la
logique du syndic « solidaire » puisse être consolidée. « … »
Il semble que la Miilos ait décidé que la
structuration en groupes du mouvement Hlm était
un des problèmes clefs et d’actualité. Nous
restons perplexes quant à l’urgence du sujet et
l’ampleur de l’enjeu. Nous voudrions savoir s’il
s’agit d’une lubie soudaine de la Miilos ou d’un
véritable enjeu. Votre gouvernement a-t-il
l’ambition de construire une nouvelle donne pour
l’avenir des structures Hlm ? « … »
Par ailleurs, nous avons commencé la création
des Scic Hlm, et nous souhaitons monter en
puissance. « … » Un nouveau projet consiste à
permettre aux organismes Hlm qui le
souhaitent de se transformer en Scic. Nous avions proposé
cette solution à Jean-Louis Borloo quand nous discutions la
question de la gouvernance des ESH. Le Ministre avait rappelé
l’accord conclu avec les partenaires sociaux, dans lequel
l’usage du 1 % était défini. « … » Nous avions évoqué une
deuxième étape permettant aux organismes Hlm qui le
souhaiteraient de se transformer en Scic. Nous travaillons à
cette question avec l’ensemble des familles Hlm. « … »
Enfin, le développement durable est un sujet sur lequel nous
avons encore de nombreux progrès à accomplir. Les échéances
sont désormais urgentes puisque nous avons ratifié le protocole
de Kyoto. Nous nous sommes engagés dans une bataille très
complexe contre l’effet de serre « … ». Je souhaite que notre
Union fasse sa propre contribution au protocole en poussant les
organismes Hlm à prendre leur part dans les objectifs prévus
par le protocole. Il faut se demander comment nous pouvons les
atteindre. Nos coopératives rempliront leur rôle, notamment
pour la question de l’accession à la propriété. « … »
Nos préoccupations s’inscrivent dans un enjeu majeur : faire
que l’accession sociale retrouve sa place de maillon dans le
parcours résidentiel de nos concitoyens et qu’elle prenne toute
sa place dans le renforcement et la montée en puissance du
logement social. L’objectif est simple : faire que la capacité
d’accession à la copropriété de nos concitoyens les plus
modestes soit identique à celle des années 60 et 70. Aucun
gouvernement n’a permis de l’atteindre ; notre fédération se fixe
cet objectif et nous nous mobilisons au quotidien pour
l’atteindre.
Nous avons la conviction qu’à travers notre savoir-faire, notre
réflexion et votre engagement, nous trouverons ensemble les
voies et les moyens pour assurer le droit au logement de nos
concitoyens et l’accession à la propriété pour le plus grand
nombre.
L’assemblée générale 2005
MP Daubresse : « Nous avons encore beaucoup de choses à faire
ensemble»
Chère Madame la présidente, Mesdames et Messieurs les
représentants des coopératives, je suis heureux d’être avec
vous. « … »
Alors que j’étais secrétaire d’Etat, j’avais constaté, selon le mot
de Victor Hugo, qu’il y avait plus de terre promise que de terrain
à gagner. Un an après, je pense que nous pouvons effectuer un
bilan positif de la situation, même si je partage l’avis de votre
présidente : nous avons encore beaucoup de chemin à
parcourir. Nous sommes totalement en phase
quant au diagnostic. Il faudra bien sûr ensuite
réfléchir aux priorités à mettre en avant.
Alors que le plan de cohésion sociale arrivait,
j’avais dit que la crise du logement se jouait à
quitte ou double : il fallait doubler le nombre de
logements locatifs sociaux à construire, l’offre de
parcs privés à conventionner et l’accession à la
propriété. Nous avons depuis jalonné cette
démarche avec la loi sur la cohésion sociale et le
dispositif du prêt à taux zéro. « … »
J’ai écrit une lettre ce matin sur le PSLA en
réponse à la longue lettre, assez technique, que Marie-Noëlle
Lienemann m’avait envoyée. Nous constatons que le PSLA est
un bon produit, qui répond aux besoins fondamentaux, qui
apporte un niveau de sécurisation essentiel. « … ». Nous allons
publier une circulaire pour simplifier le problème du plafond de
ressources sur lequel j’ai sensibilisé Bercy ; elle portera
également sur la question de la mise en œuvre sur le terrain
avec les Directions départementales de l’Equipement. « … »
Il faut comprendre pourquoi le logement coûte aussi cher. D’une
part, le déséquilibre entre l’offre et la demande est net. D’autre
part, les taux d’intérêt sont très bas : les prix du logement sont
davantage fiduciaires que réels. « … ». Tout est lié à la
problématique du foncier : nous constatons un pourcentage de
prix du foncier en augmentation nette dans le coût global des
opérations. Vous nous avez soumis les contributions les plus
intéressantes que nous ayons reçues : nous en avons retenu un
certain nombre dans la loi « Habitat pour tous ». « … »
J’apprécie votre approche de la question de l’amortissement de
Robien. Nous constatons que l’augmentation de la construction
est due pour une bonne part à cet amortissement. « … » Je ne
veux pas faire un « amortissement Daubresse ». Je réfléchis à
un système à trois étages : l’actuel amortissement de Robien
recentré pour éviter certains hiatus entre l’offre et la demande ;
un produit pour les classes moyennes, avec une déduction
forfaitaire plus grande en fonction des contraintes sur les loyers
ou les ressources ; un « amortissement très social ». « … »
Vous avez abordé certains sujets concernant les sociétés
coopératives et leur fiscalité d’activité de syndic. Je pense que
nous avons besoin de l’implication des sociétés coopératives.
Nous travaillons à l’aspect juridique et aux travaux sur les
groupes d’organismes. Je n’ai pas reçu la Miilos pour lui donner
mandat sur ces questions. Il n’y a pas d’intention ministérielle
derrière. Je reste ouvert à des ajustements
techniques sur ce sujet. Je ne pense pas qu’il faille
bouleverser une architecture au moment où nous
sortons de la problématique des Hlm avec la loi
Borloo et où nous pensons régler le problème du
statut des offices Hlm.
Concernant le développement durable, lors d’un
séminaire gouvernemental, nous avons énoncé sur
une dizaine de pages un certain nombre de
mesures possibles pour réagir au protocole de
Kyoto. Nous mettons sur la table des sujets : nous
voulons nous en entretenir avec l’ensemble des
acteurs. Nous savons qu’il existe un problème
dans la construction. J’ai donc prévu deux parties aux Assises
du logement : d’une part, le bilan du plan de cohésion sociale et
les perspectives de la loi « Habitat pour tous » ainsi que les
autres sujets d’actualité, et d’autre part la qualité de la
construction et le développement durable. Il faut voir ensemble
si nous trouvons des mesures incitatrices, une feuille de route,
si nous pouvons simplifier le code de la construction et ce que
nous pouvons trouver comme système global qui réponde à un
label qualité sans fossiliser des normes. Le Ministère ne peut
pas régler seul ces problèmes : une concertation doit être mise
en œuvre.
Je pense que nous sommes largement en phase. Le
mouvement coopératif a un avenir important avec les différents
outils qui sont devant nous. Je suis pour ma part très ouvert à
l’idée des Scic Hlm. Les mutations doivent s’effectuer avec
l’ensemble du mouvement Hlm. Vous avez l’avis favorable du
Ministre. Nous avons encore beaucoup de choses à faire
ensemble. Si je reviens l’année prochaine, je suis sûr qu’il y
aura encore un peu moins de terre promise pour davantage de
terrain à gagner.
Retrouvez l’intégralité de ces discours, les comptes
rendus des tables rondes ainsi que les documents
diffusés lors de l’assemblée générale sur
www.hlm.coop
Formations
Le point sur…
Former vos
commerciaux
L’application de la loi du 4 mai 2004 sur la formation
toute au long de la vie au sein de la branche des
coopératives d’Hlm
Afin d’accompagner vos
équipes commerciales dans
leur activité quotidienne,
A.RE.COOP. propose des
sessions de formation
adaptées à vos
préoccupations :
- commercialiser les
produits et les prestations
d’une coopérative d’Hlm
- les aspects commerciaux
et marketing du PSLA
- comment vendre la
sécurisation pour vendre
plus et mieux
- le plan de financement de
l’acquéreur
- le cadre juridique de la
vente en VEFA – initiation
et perfectionnement
A.RE.COOP. est également
à même de construire, sur
votre demande, des
sessions sur-mesure
prenant en compte vos
besoins particuliers.
La commission paritaire de la branche des coopératives d’Hlm est parvenue, jeudi
19 mai, à un projet d’accord permettant d’améliorer pour les salariés bénéficiant
de la convention collective nationale des coopératives d’Hlm l’ensemble des
nouveaux dispositifs de formation institués par la loi du 4 mai 2004. Cet accord est
actuellement en cours de validation par les organisations syndicales et devrait faire
l’objet d’une séance de signature le 30 juin prochain. A.RE.COOP. éditera au cours
de l’été un mémento pratique présentant l’ensemble des nouveaux outils au
service de la formation des salariés de la branche.
Parmi les principaux points abordés par le projet d’accord :
- le droit individuel à la formation (DIF) est mis en œuvre par année civile, tout
salarié ayant un an d’ancienneté au 1er janvier 2005 pouvant prétendre à un DIF
de 20 heures (la loi fixait l’entrée en vigueur au 7 mai 2005).
- ce DIF est intégralement transférable si le salarié reste dans une structure
couverte par la convention collective des coopératives d’Hlm, et est transférable à
hauteur de 70% des droits acquis s’il rejoint une autre branche rattachée à Habitat
Formation, ce qui est par exemple le cas des Esh, des Saci et des Opac.
- la durée des contrats et périodes de professionnalisation est étendue à 24 mois
(12 mois selon la loi) sur les thèmes jugés prioritaires pour la branche. Les salariés
de moins de 26 ans sous contrat de professionnalisation verront leur rémunération
accrue par rapport aux obligations légales.
- une commission paritaire nationale « Emploi et formation » est créée au sein de
la branche. Elle aura pour charge de suivre l’application de cet accord et gérera un
observatoire prospectif des métiers et qualifications.
Retrouvez sur le site le
catalogue « formations
commerciales 2005 ».
Nouveau sur le site
La Fédération
Tous les documents de l’AG
Formations commerciales
L’espace pro
Support de présentation
des nouvelles règles
comptable en locatif
La base documentaire
Rapport d’activité et
d’orientation 2004
Rapport « Pommelet »
pour la relance du
logement en Ile-de-France
Initiatives locales
La région Bretagne finance
l’accession sociale à la propriété
Lors de sa session du 7 avril 2005, le conseil régional de Bretagne a adopté une
série de mesures destinées à encourager la production de logements. Cette
politique se veut incitative et s'appuie en priorité sur les plans locaux de l'habitat
(PLH). Elle se donne trois objectifs : accroître l’offre de logements, améliorer la
qualité des logements et du cadre de vie, participer à la diversification de l’offre de
logements adaptés à des publics spécifiques (jeunes, travailleurs mobiles…).
Dans ce cadre, la région a institué une aide aux opérations PSLA sous la forme
d’une subvention plafonnée à 600 euros par logement et devant représenter
l’équivalent de la prise en charge des intérêts du prêt de la phase « locative »
durant trois ans. Le Conseil régional ambitionne de financer 500 logements en trois
ans.
La région souhaite également se doter d’un établissement public foncier régional
au cours du premier semestre 2006.
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