bresil - Local Finance

BRESIL
SAO PAULO – VENTE DE TERRAINS PUBLICS OU ASSIMILES
VALORISATION
FONCIERE
ET IMMOBILIERE
OODC - Outorga Onerosa de Direito de Construir
DESCRIPTION
Vente au prix administratif des droits de construire supplémentaires au dessus du FSI de base, le FSI de base
et maximum étant définis en fonction de l’emplacement à l'intérieur de la ville, des infrastructures existantes et
d'autres caractéristiques urbaines. Le droit est nécessairement accordé et vendu dans le cadre d'un projet de
construction concret (Contrairement aux CEPAC). Le chiffre d'affaires est directement alloué à un fonds de développement urbain spécifique et destiné à financer un large éventail d'infrastructures urbaines dans les zones
sous-équipées de la municipalité.
GOUVERNEMENT LOCAL IMPLIQUE
Gouvernement municipal
CONTEXTE INSTITUTIONNEL ET FINANCIER
La municipalité contrôle les droits à construire, et se trouve responsabilité de la plus grande partie des services
(«locaux») urbains. Toutefois, certains services clés: tels que le transport urbain ferroviaire, le service d'autobus
inter municipal, l'eau et l'assainissement sont gérés par des sociétés d'État. Suite au retour à la démocratie, la
décentralisation telle qu'établie dans la Constitution de 1988 ne garantie pas le transferts de revenus proportionnels. La Municipalité de São Paulo Municipalité, comme d'autres municipalités et États fédérés, a massivement
financé des infrastructure par le biais d'emprunt non soutenables, et a nécessité un soutien fédéral pour éviter un
défaut à la fin des années 1990, suivi par des contraintes de gestion des finances associées très strictes.
HISTORIQUE DE L’UTILISATION DE L’OUTIL ET SON EVOLUTION
L’OODC a été expérimenté dès la fin des années 1980 par des municipalités comme Porto Alegre, Curitiba ou
Natal. Il est réglementé comme un outil pouvant être volontairement inclut dans le plan directeur de la ville
(Plano Diretor) de par la Loi sur la Statut des villes de 2001, qui définit les caractéristiques de l'outil et les secteurs dans lesquels les fonds peuvent être dépensés. Il a été inclus dans le Master plan stratégique de São
Paulo en 2002 et détaillé par régions en 2004.
Mai 2016 1
HISTORIQUE DE L’UTILISATION DE L’OUTIL ET SON EVOLUTION
En 2004, ont été approuvées des stocks maximums de droits à construire supplémentaires par région et par
usage (résidentiel / commercial), pour un total de 10 millions de m², dont 70% résidentiel. Le plan directeur municipal a été révisé en 2014. Dans le projet de loi du plan directeur municipal, le FSI de base a été uniformément
fixé à 1 pour l'ensemble de la Municipalité, conduisant à une réduction du FSI pour certaines régions. Mais un
fort lobbying de l'industrie de l'immobilier et de l'opposition au secrétaire municipal de la finance (de peur que
réduire le FSI ne mène à une baisse de la valeur foncière et à la diminution de l'impôt foncier) a conduit à plusieurs amendements, réduisant l'impact du OODC. Le FSI de base a été fixé entre 1 et 2, selon les zones. Un
mécanisme appelé formule Adiron a permis de doubler le FSI pour les projets dont l'empreinte était réduite de
moitié, et des FSI de transition ont été fixés pour 2 ans. Dans la plupart des zones de la ville, le FSI de base
correspond au final à l'ancien FSI maximum, résultant en une plus grande constructibilité.
RESULTATS
Un FSI de base allant de 1 à 2 et un FSI maximum de 2,5 à 4 selon les zones (avec certaines autres zones destinées à conserver une faible densité, non soumises à l'OOCD). Environ 410.000.000 € collectées entre 2004 et
2011 (3,7% et 8,9% des recettes de l'impôt foncier entre 2007 et 2011), pour 3,3 millions de m² supplémentaires
accordés (124 euros / m² en moyenne), ce qui représente moins de 10% du volume total de permis de construire. L'argent a été dépensé principalement dans le drainage et le traitement des eaux usées, le patrimoine,
l'accessibilité et les titres fonciers.
PROTAGONISTES IMPLIQUES
Cet outil est soutenu par la société civile, comme un outil redistributif et progressif (au contraire des OUC). Les
agents immobiliers avaient déjà pour habitude de payer des droits de construction supplémentaires de par les
précédents OUC, mais ont tout de même résistés pour abaisser ces frais (par de plus faibles valeurs de référence) et maximiser leur potentiel de gain (par des FSI maximums plus élevés) dans un contexte de pénurie de
terrains. Les politiciens sont intéressés par la capacité d'investissement offerte par l'outil, mais ne veulent pas
mécontenter le secteur de l'immobilier, grands contributeurs aux campagnes et menaçant de déplacer leurs activités et investissements chez les municipalités voisines. Les propriétaires fonciers se battraient contre toute mesure de réduction de la valeur de leurs terres.
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GESTION ET REDEVABILITE
Le plan directeur stratégique, qui intègre les OODC, est une loi municipale, adoptée par le conseil municipal
après plusieurs audiences publiques, y compris des réunions thématiques et territoriales, avec diffusion des documents pertinents. Le FUNDURB (Fundo de Urbanização), auquel sont affectés les revenus de l'OODC, est
contrôlé par un conseil composé de représentants des divers services municipaux et entreprises (16 membres)
et des représentants de la société civile (9 membres), qui se réunit deux fois par an. Toutes les informations
sont facilement accessibles en ligne.
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ANALSYE ET BILAN DE L’UTILISATION DE L’OUTIL
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Cet outil a permis de percevoir des revenus modestes mais significatifs pour les investissements urbains,
mais son potentiel a été considérablement réduit par l'influence du secteur de l'immobilier et en raison du
manque d’actualisation de la base de la taxe foncière (de référence pour le calcul des OODC).

Elle a permis la densification principalement dans les zones avec le plus de dynamisme immobilier (les
stocks maximaux des droits à construire ont été calculés à partir de l'historique de la production immobilière
récente et la disponibilité des terrains par district), avec des effets urbains controversés, développant à outrance l'étalement urbain dans les zones périphériques en plein essor, et beaucoup moins les zones plus
centrales déjà fortement densifiées du point de vue de l'utilisation des infrastructures.

Les facteurs de «planification» et «d'intérêt social», abaissant ou augmentant l’OODC en fonction des
usages et de l’emplacement des terrains, n'ont eu aucun impact réel sur la production, parce que leur poids
financier était trop faible par rapport à l'équilibre global de l'opération.
Sources : Furtado and Maleronka (2013), Smolka (2013), Smolka et Furtado (2014), Acosta et Furtado (2012)
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