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Transition énergétique : l’innovation au
service de la lutte contre la précarité
23 sept. 2014 au Congrès de l’USH
Introduction
La transition énergétique est devenue un élément essentiel du contexte dans lequel évoluent les
bailleurs, notamment en raison d’un important renforcement réglementaire qui contraint à mieux
piloter les performances environnementales. Loi ALUR, loi sur la transition énergétique en passe
d’être votée, RT 2012 et Grenelle de l’Environnement puis RT 2020…
En parallèle, le logement social est en pleine mutation : les bailleurs sont en cours de réhabilitation
et de rénovation d’une grande partie de leur parc, tandis que les locataires courent de plus en plus le
risque de tomber dans la précarité énergétique. En effet, les prix de l’énergie ne cessent
d’augmenter, et risquent d’évoluer fortement dans les prochaines années.
Pour rappel, un ménage est en état de précarité énergétique si plus de 10% de ses revenus sont
consacrés aux dépenses énergétiques (consommations sur les parties communes, électricité,
transport, eau chaude, chauffage…).
Il existe trois leviers d’action pour optimiser la performance énergétique :
1. Investir dans le bâtiment que ce soit en réhabilitant ou en construisant. Plus la classe DPE
est bonne, moins l’impact des prix de l’énergie se fait ressentir pour le locataire ;
2. Mesure de l’énergie : des outils de mesure en temps continu, tous les jours ;
3. Usage et exploitation : l’accompagnement du locataire est très important pour aboutir à une
véritable optimisation des consommations. Dans l’exploitation, la fourniture de biomasse,
par exemple, peut créer des logiques vertueuses et une diminution des charges importante.
1. Volet technique
SIPEA Habitat
SIPEA Habitat est un bailleur situé à Poitiers, gérant 3600 logements. En 6 ans, SIPEA Habitat a
initié un programme d’investissement équivalent à 10 fois son chiffre d’affaires pour la
réhabilitation de son parc. Le bailleur a pour objectif d’avoir tout son patrimoine bâti d’avant
1980 en classe A ou B d’ici 2020. L’instrumentation est alors un véritable atout, afin d’avoir une
preuve concrète de l’efficacité des travaux.
SIPEA Habitat livre des logements BBC depuis 2009, et des logements passifs depuis début 2013. Un
des derniers programmes livrés a été conçu en dialogue compétitif pour en maitriser le cout. Il s’agit
des Jardins de l’Orée. Sur les 22 logements relevés, les consommations s’élèvent en moyenne à
16kW/h, pour des factures de charges inférieures à 50 €/mois.
Au niveau de la gestion de l’entreprise, celle-ci s’en trouve facilitée par le statut de SEM de SIPEAHabitat. Ceci implique une souplesse pour réaliser des projets d’aménagement (deux filiales SCI pour
des éco-quartiers en cours), de promotion et de défiscalisation (cinq filiales SCCV avec des
partenaires privés). Les SEM ont comme atout premier d’avoir une logique d’entrepreneur avec une
mission d’intérêt général.
Mais la réussite d’un projet stratégique aussi ambitieux est passée par un engagement fort de la
gouvernance de l’entreprise au titre de la Responsabilité Sociétale des Entreprise.
A SIPEA Habitat, la RSE, c’est aussi « Redonner du Sens à l’Entreprise… »
Habitat du Littoral
Habitat du Littoral est l’Office Public pour l’Habitat de Boulogne-sur-Mer, qui gère 6000
logements.
Une démarche de construction de maisons passives a été lancée dans le cadre du projet « INSPIRER »
en partenariat avec le FEDER. La démarche est sous-tendue par une volonté d’innovation, mais aussi
la nécessité d’avoir un parc plus performant. Elle a été l’occasion de créer de nouveaux métiers dans
l’Office.
Ce projet innovant consiste en 10 logements individuels passifs. Il a gardé volontairement une
certaine simplicité technologique afin de maîtriser le coût de maintenance.
La réalisation technique rassemble des étudiants de l’Ecole des Mines de Douai, ainsi que des
entreprises locales, qui ont déjà les compétences pour la construction.
Les logements sont aussi très performants économiquement. Cinq sont en béton cellulaire, et cinq
sont en bois. Le foncier a été fourni gratuitement à Habitat du Littoral par la ville de Boulogne-surMer, et le projet a bénéficié de 95 000€ d’aides européennes sur son investissement afin de mieux
répondre au challenge économique et social de ce projet. Avec une généralisation des logements
passifs, les coûts des prestataires pourraient cependant fortement baisser.
Mettre en place un ensemble de logements passifs requiert donc un investissement assez important
au départ, avec ou sans subventions, mais aussi de l’organisation. Comment mettre en place le
changement, particulièrement chez les locataires ?
2. Accompagnement du locataire
Il y a tout d’abord une nécessité de sensibilisation au fonctionnement des logements passifs. Ainsi,
Habitat du Littoral fournit à ses futurs locataires un film pédagogique, mais aussi un « guide du
logement ». Les locataires sont choisis en amont et accompagnés avant leur emménagement, tout
comme les agents sont formés. Par la suite, il faut assurer un suivi des locataires afin de garantir un
certain niveau de performance du logement.
Chez SIPEA, le bon usage du logement n’est pas abordé lors du 1er accueil des locataires. C’est
seulement 6 semaines après l’arrivée, lors de la visite de courtoisie, que les informations sont
fournies au locataire plus attentif aux bons usages.
Par ailleurs, on observe que le niveau d’exigence du locataire est plus grand au fur et à mesure que la
qualité du logement augmente. Il faut alors que le bailleur anticipe les demandes : le locataire passe
de passif à actif.
Conclusion
Le logement passif est bien une expérience répétable et généralisable.
Le coût de chaque projet, baissé au départ par des subventions, restera sans doute raisonnable dans
la mesure où les pratiques techniques de logement passif vont s’industrialiser et devenir moins
chères.
Cependant, ces projets ne peuvent pas faire l’impasse sur l’accompagnement du locataire et des
équipes : la maîtrise des consommations énergétiques du logement est autant une gageure
technique qu’une affaire de bon sens et de pragmatisme.
L’Observatoire du Bien-Loger
24 sept. 2014 au Congrès de l’USH
Le point de vue d’Habitat en Région : introduction par Mme Valérie
Fournier, Directrice Générale
Habitat en Région est le partenaire d’Ocea Smart Building pour l’Observatoire du bien-loger. Collectif
de bailleurs sociaux adossé à BPCE, son organisation repose sur un équilibre entre d’une part les
bailleurs, qui assurent la gestion des opérations dans les territoires, et d’autre part la structure
parisienne, qui interagit avec les pouvoirs publics, et travaille sur les évolutions à long terme des
bailleurs et de leur marché.
Le développement durable et la RSE sont des enjeux clefs pour les bailleurs, à la fois pour répondre
aux obligations réglementaires et pour mener à bien leur mission sociale. Au sein des charges, les
coûts environnementaux et principalement ceux de l’énergie sont un véritable « deuxième loyer » et
HER fait de leur maîtrise un enjeu essentiel : la stabilité des coûts du logement permet la pérennité
du bien-vivre du locataire.
Pour aider les bailleurs à se saisir de cet enjeu, HER et OSB ont développé un outil commun, qui lie le
suivi des charges aux décisions stratégiques que doivent prendre les bailleurs: l’Observatoire du bienloger. Cet Observatoire permet le suivi des consommations et des charges, mais aussi la réalisation
du Plan Stratégique de Patrimoine, et l’analyse de la donnée territoriale.
Présentation de la méthodologie de l’Observatoire
L’Observatoire répond aux quatre enjeux suivants :
-
Collecter la donnée de manière automatisée, pour ne pas avoir à le faire manuellement à
chaque révision du PSP ;
Dématérialiser les données du patrimoine pour une gestion fluide des évolutions des actifs ;
Suivre les indicateurs de pilotage en gestion patrimoniale ;
Avoir un outil dynamique de gestion des travaux et de la maintenance.
Les données, internes comme externes, rentrent automatiquement dans un agrégateur de données ;
elles sont ensuite analysées, gérées et font l’objet de simulations. La dématérialisation permet une
véritable traçabilité de la donnée, mais aussi une manipulation plus ergonomique et intuitive de
celle-ci.
La donnée est organisée selon quatre dimensions, au fil de quatre étapes :
Usages pratiques : deux organismes témoignent - Erilia et SIA
Erilia cherche à avoir un outil informatique propre, mais qui permette en même temps de se
comparer au sein du groupe. L’avantage de l’Observatoire est qu’il permet de réaliser un PSP
« glissant », qui puisse être corrigé pour être toujours au plus près de la réalité du parc. Il est aussi
autonome dans l’alimentation des données : l’Observatoire devient le seul centre de collecte et de
restitution. Enfin, c’est un outil de communication puissant au sein d’Erilia, avec les collectivités et
l’Etat.
Pour SIA, la notion d’habitant est à placer au centre de la stratégie. Les données sociales permettent
de paramétrer les projets de réhabilitation à développer, en fonction des revenus estimés des
locataires, ainsi que des caractéristiques territoriales. L’Observatoire reprend d’ailleurs l’échelon de
l’EPCI, pour s’adapter aux échelles de décision territoriales.
L’impact de la ROL comme des 1% logement mis en vente peuvent être aisément visualisés dans
l’outil, que ce soit pour les aspects financiers ou patrimoniaux.
Par ailleurs, l’Observatoire ne nécessite pas de changement d’ERP pour les bailleurs.
Conclusion
L’Observatoire du bien-loger propose un PSP idéal : chaque bailleur pourra ensuite y construire ses
particularités, grâce à la fiabilité de la donnée et la possibilité d’inclure de nombreuses parties
prenantes dans le processus.