Vente hlm aux occupants et accession tres sociale a la propriete

Cadrage de l’activité : une histoire déjà ancienne pour un petit nombre
d’organismes
Rendue possible depuis 1965, la vente de logements locatifs sociaux à leurs locataires par les organismes
Hlm propriétaires et bailleurs a généré, antérieurement à l’accord de décembre 2007 entre l’Etat et
l’Union sociale pour l’habitat, quelque 130 000 ventes :
g En moyenne 2 200 ventes annuelles au cours des 25 premières années (1965-1990), après une
lente montée en régime, période durant laquelle ces ventes concernaient, à près de 90%, des
logements individuels ;
g En moyenne 3 800 ventes annuelles au cours des 10 années suivantes (1990-1999), période durant
laquelle ces ventes concernaient toujours très majoritairement, à 75%, des logements individuels ;
g En moyenne 4 500 ventes, oscillant entre 3 700 et plus de 5 000, sur la dernière période 20002007, ces ventes concernant désormais, à près de 35%, des appartements.
Au total, au cours de cette quarantaine d’années, ces ventes ont concerné environ 95 000 maisons
individuelles et 35 000 appartements, générant des copropriétés à hauteur de plus de 160 000
logements - 125 000 logements sociaux locatifs étant gérés dans le cadre de ces copropriétés.
Ces ventes ont été réalisées par un petit nombre d’organismes, à peine plus de 100 jusqu’au début des
années 2000 - dont 30 à 40 assuraient la moitié de l’activité ; ces chiffres sont en croissance depuis,
surtout depuis la loi ENL de 2006 qui a, entre autres, assoupli les conditions de fixation des prix de vente.
Aujourd’hui, plus de 365 organismes (sur 509 possibles) sont engagés dans des démarches de ventes.
L es évolutions récentes
En 2008, suite à l’accord de passé entre l’Union et l’Etat en décembre 2007, qui fixait un objectif de
40 000 mises en ventes par an, l’offre faite par les organismes bailleurs à leurs locataires a augmenté
fortement, avec près de 25 000 offres additionnelles (pour lesquelles des délibérations autorisant la
mise en vente ont été prises). A la fin de cet accord en décembre 2010, ce sont 120 000 logements pour
lesquels des délibérations ont été prises et près de 70 000 logements qui sont mis en vente. Malgré la
fin de cet accord, les organismes Hlm ont poursuivi leurs actions en faveurs de la vente et ont signés
individuellement des objectifs dans le cadre des Conventions d’utilité sociale.
Cette nouvelle étape a permis une analyse territoriale fine des organismes et des services de l’Etat pour
aboutir à des objectifs de mises en vente en phase avec les politiques locales de l’habitat. En 2011, 7 800
ventes ont été réalisées, près de 80 000 mises en vente, et 130 000 délibérations.
En 2012, le nombre de vente estimé au 31 décembre reste sensiblement le même, avec 7 850 ventes.
Parallèlement, si le nombre de délibérations progresse encore, celui des mises en vente croit lentement
(85 000 soit +3%), indiquant à la fois que le choix des patrimoines à vendre se réduit et que la statégie
de mise en vente des immeubles collectifs se fait dans le temps. Dans un contexte économique difficile
et dans un marché de l’ancien en baisse de 30%, les organismes Hlm ont pu, grâce à la structuration de
leur activité, maintenir un nombre de vente à la même hauteur que l’année précédente
Par ailleurs, les ventes effectivement réalisées portent désormais sur des appartements à hauteur de
plus de 50%, les délibérations actées se répartissant entre individuel (40%) et collectif (60%).
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Fiche thematique
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vente hlm aux occupants et
accession très sociale à la propriété
Vente hlm aux occupants
et accession tres sociale
a la propriEte
Cette évolution nécessite de la part des organismes des adaptations organisationnelles et fonctionnelles
afin de gérer une partie du parc locatif hlm au sein des nouvelles copropriétés crées.
Il est notamment indispensable que les réglementations Hlm et copropriétés convergent, ou a minima
deviennent compatibles, afin de ne pas générer de surcoûts pour les locataires Hlm et les nouveaux
copropriétaires.
L es freins à une plus large diffusion de l’activité
Les organismes Hlm considèrent que la vente est un des moyens de favoriser les parcours résidentiels à
travers l’accession à la propriété, et qu’à ce titre elle constitue un enjeu important, au même titre que la
production de logements en accession sociale à la propriété, sujet sur lequel ils sont également très
fortement mobilisés (cf. fiche Accession).
Alors que la struturation de l’activité est en forte progression, comme le démontre notamment le nombre
de jours de formation dispensées sur le sujet par l’Ecole de l’accession sociale à la propriété, c’est bien la
situation de crise qui peut assez largement expliquer que les ventes soient difficiles à réaliser.
Le Mouvement Hlm poursuit, par ailleurs, son travail sur les causes structurelles qui pèsent sur le
développement rapide de l’activité :
g Les difficultés économiques croissantes des ménages et les difficultés d’accès au crédit ;
g Un suivi des ventes de plus en plus fin (localisation, type de logement, etc.) de la part des collectivités
locales avant de donner leur accord à l’opération ;
g Ou encore l’application stricte de critères sociaux (par exemple, l’exclusion de locataires ayant moins
de 5 ans de présence).
g En outre, l’opposition de certaines collectivités territoriales reste nette, même si un certain nombre
d’entre elles ont modifié leur position dans le cadre d’une vente ciblée et marquée par un accompagnement
fort et une poursuite de l’implication des organismes Hlm dans la gestion des immeubles vendus.
g Par ailleurs, la « culture accession » n’est pas encore généralisée et une part non négligeable
d’organismes redoutent de se lancer dans une activité pour laquelle ils pensent qu’ils n’ont pas ni ne
sauront acquérir toutes les compétences requises (en matière d’identification des prospects clients, de
démarches de commercialisation, de mise en place et de future gestion des copropriétés). Toutefois,
l’engouement suscité par les formations proposées par l’Ecole de l’accession sociale à la propriété (1 300
hommes/jours de stage en 2011) témoigne d’une forte mobilisation de la profession.
g Cette nécessaire professionnalisation des équipes dédiées à la vente Hlm est difficile pour tous les
organismes qui ne peuvent avoir sur ce sujet qu’une activité réduite (en dessous d’un seuil de l’ordre de 15 à
20 ventes par an) et ne se trouvent pas encore dans un contexte de coopération organisée entre les organismes.
g Enfin, la mise en œuvre de la vente de logements Hlm à leurs occupants ne dépend pas que du savoir-faire
et du volontarisme des organismes : elle est, fondamentalement, soumise à une série de conditions de fond :
•les organismes respectent des critères de vente exigeants pour faire en sorte que les acquisitions
se fassent dans de bonnes conditions : prix (en-deçà des évaluations des Domaines dans les limites
de la loi) ; sécurisation (le plus souvent désormais à l’identique de ce qui se pratique dans le neuf) ;
garanties apportées au bon fonctionnement des copropriétés qui résultent de la vente (avec en
particulier la fonction de syndic assurée ou contrôlée par l’organisme Hlm vendeur). Ainsi, la vente
ne doit notamment pas risquer de créer de « copropriété dégradée » ;
•la vente de logements locatifs aux locataires doit répondre aux besoins locaux ;
•une politique de vente doit respecter le maintien d’une offre suffisante de logements locatifs
sociaux bien situés ;
•Elle doit s’inscrire dans une politique patrimoniale de l’organisme et dans les politiques locales de l’habitat.
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Cet enchevêtrement de conditions et de contraintes confirme qu’il faut, en la matière, se garder de toute
vision mécaniste et bannir la « pensée magique » et les mises en équation faciles, totalement déconnectées
de la réalité du terrain (cf. le débat sur les 2 milliards d’euros que générerait la vente de 400 000 logements).
Quelques éléments de prospective
La vente Hlm n’est pas un acte administratif : il s’agit d’une activité de marché soumise aux aléas
économiques. Optimiser les produits de la vente peut aussi signifier une baisse significative des volumes
dans des périodes inadaptées.
Les perspectives économiques et sociales, les nouvelles difficultés d’accès au crédit, les restrictions
d’accès au prêt à taux zéro (PTZ), laissent augurer des ventes 2013 sans doute dans des volumes en
légère baisse. Tout en se félicitant du passage de 20 à 25% du taux de logements sociaux dans certaines
communes, les organismes Hlm sont confrontés à des décisions d’arrêt brutal de toute vente alors que,
par ailleurs, des politiques de développement étaient également prévues.
Dans ce contexte difficile, le retour à un PTZ+ ciblé sur la vente Hlm apparaît comme une des conditions
indispensables au maintien d’un volume de ventes en ligne avec les objectifs des plans stratégiques de
patrimoine des organismes Hlm.
Nul doute que la vente Hlm, pour qu’elle se traduise par une réussite pour les habitants et les collectivités
locales, nécessite une professionnalisation et une adaptation des organismes Hlm à ces nouveaux
métiers. Cette démarche a nécessité un délai incompressible et nécessaire à la mobilisation des acteurs,
les premiers résultats apparaissant à présent clairement. Il conviendra dans un second temps de valider
la pertinence des actions individuelles en regard des marchés locaux, des ressources des ménages et des
politiques locales de l’habitat élaborées par les collectivités locales.
Quoi qu’il en soit, il est d’ores et déjà certain qu’une augmentation sensible du nombre de ventes ne
pourra être atteinte que dans plusieurs années et en fonction des réalités locales (économiques,
politiques, foncières, etc..) et de la mobilisation de l’ensemble des acteurs.
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