Résidence principale, foyer conjugal et concession

Octobre 2009
À chacun sa particularité - Partie II – Résidence principale, foyer conjugal et
concession
Résidence principale, foyer conjugal et concession sont des termes techniques que l’on applique aux biens
immobiliers pour diverses raisons. Les concepts qu’ils traduisent ont souvent des incidences sur la planification
successorale et les désignations de bénéficiaires et sont d’autant plus importants pour les clients possédant plus
d’une propriété.
Il est essentiel de se familiariser avec la terminologie et son application pour être en mesure de mieux renseigner
les clients.
Résidence principale
La résidence principale est un concept aux fins de l’impôt fédéral sur le revenu. 1 La résidence principale
bénéficie, au Canada, d'une exemption sur les gains en capital que le contribuable ne réclame que lors de la
cession du bien. La cession est occasionnée par une vente ou une disposition réputée au décès.
L'exemption n'est pas fonction du produit effectif de la disposition; ainsi, cette exonération permet aussi
d'éliminer l'impôt sur les gains en capital qu'occasionne le don de la résidence principale.
L’application de l’exemption sur les gains en capital est assujettie à deux conditions :
• La résidence doit pouvoir être « normalement occupée » (p. ex., ce peut être une maison, une
copropriété, un chalet, etc.).
• La propriété est aussi obligatoire. Le contribuable ne peut se prévaloir de l'exemption que pour la période
durant laquelle il est propriétaire du bien, soit personnellement soit en fiducie. 2
1
Hélène Marquis, « Flash conseils » (16 février 2004).
Si la résidence principale est propriété d’une fiducie familiale, même totalement discrétionnaire, les bénéficiaires de la fiducie
peuvent perdre l’exonération fiscale liée à cette résidence. On doit examiner de près la situation des bénéficiaires avant d’adopter
ce type de propriété.
2
© Sun Life du Canada, compagnie d'assurance-vie, 2009.
1
L’exemption peut même être appliquée à diverses propriétés pour des années différentes. Les règles,
complexes, sont expliquées dans les bulletins d’interprétation IT-120R6 et IT- 437R de l’Agence du revenu
du Canada.
Alors qu’avant 1982 chaque conjoint pouvait désigner une résidence principale (ainsi, un conjoint pouvait
déclarer le chalet comme sa résidence principale et l’autre, la maison), aujourd’hui, l’exonération ne
s’applique qu’à une seule résidence par couple. Cette règle fiscale intéresse les « conjoints aux fins de
l’impôt », terme qui comprend non seulement les gens mariés, mais aussi les couples de sexes opposés ou
de même sexe ayant cohabité pendant au moins un an (ou moins longtemps si le couple a eu ou adopté un
enfant).
Depuis 1982, les couples possédant plus d’une résidence, ne peuvent réclamer l’exemption sur les gains
en capital que pour une seule d’entre elles. Si, au décès d’un des conjoints, le survivant ou la fiducie
exclusive au conjoint hérite de la propriété, il naura une disposition réputée mais pas d’impôt sur les gains
en capital. Au décès du second conjoint cependant, il y aura disposition réputée de la propriété à sa juste
valeur marchande, et les ayants droit pourraient devoir payer un impôt sur les gains en capital.
Si l’intention des conjoints était de transmettre telle quelle la résidence à leurs enfants, cette intention
pourrait être contrée par l’impôt sur les gains en capital si les ayants droit n’ont pas suffisamment d’argent
pour payer les impôts. Dans un tel cas, la résidence devrait être vendue (et vendue à temps pour obtenir
l’argent nécessaire au paiement de l’impôt) ou encore les héritiers pourraient avoir à payer l’impôt euxmêmes. Même si les ayants droit avaient suffisamment d’argent pour payer l’impôt, ce faisant, d’autres legs
deviendraient difficiles ou impossibles à réaliser, comme aider les enfants à rembourser leur hypothèque ou
les petits-enfants à payer leurs études.
Une assurance-vie est alors utile en ce sens qu’elle procure au décès l’argent pour payer les impôts ou, si
les ayants droit ont suffisamment d’argent pour ce faire, réaliser d’autres types de legs que vos clients
voudraient laisser s’ils n’avaient pas à payer d’impôts.
Foyer conjugal
Le foyer conjugal (soit encore foyer matrimonial, maison ou résidence familiale) relève du droit de la famille
et n’a rien à voir avec l’impôt sur le revenu. Le terme précis et la loi varient d’une province à l’autre. Le foyer
conjugal est une partie spéciale des biens compris généralement dans la catégorie des « biens
matrimoniaux » ou de « l’avoir familial ». Même au Québec, dont l’héritage juridique est différent, il existe un
concept similaire, appelé « patrimoine familial », constitué de la résidence familiale et des biens meubles
dont l’un ou l’autre conjoint est propriétaire, entre autres biens prédéterminés.
L'utilisation d'une résidence par les conjoints ou leurs enfants peut conférer au logement le statut de « foyer
conjugal ». Cette qualité a pour effet de limiter le droit du propriétaire de disposer du bien. Le propriétaire du
foyer conjugal ne peut ni le vendre ni l'hypothéquer sans le consentement de l'autre , même si ce conjoint
n’a aucun droit sur la propriété. 3 Dans certaines provinces, il est possible d'avoir plusieurs foyers conjugaux
et même les logements loués sont admis. 4
3
Bien que la majorité des couples mariés possèdent conjointement leur maison, la propriété conjointe n’est ni requise ni
automatique. Par exemple, dans le cadre d’une assurance de protection contre les créanciers, le propriétaire d’une entreprise peut
faire en sorte que son conjoint détienne tous leurs biens et soit même le propriétaire de la maison. Si le propriétaire de l’entreprise
perd une poursuite, ses créanciers ne pourraient pas réclamer la maison puisqu’il n’en serait pas le propriétaire. Par ailleurs, en
vertu des lois matrimoniales provinciales, il jouirait toujours d’un droit à la possession (c’est-à-dire que le conjoint du propriétaire
de l’entreprise devra obtenir le consentement de ce dernier pour vendre ou hypothéquer la maison) et du droit que le foyer
conjugal soit inclus dans les biens familiaux qui feraient l’objet d’une répartition équitable à la rupture du mariage.
4
Une des raisons pour lesquelles une propriété louée est considérée comme un foyer conjugal consiste à permettre à un conjoint
de réclamer le droit à la possession exclusive à la rupture du mariage. Le droit à la possession exclusive n’a rien à voir avec la
propriété du foyer conjugal.
2
Le statut de foyer conjugal détermine aussi les droits d'occupation du logement. Au décès du conjoint
qui détient le titre de propriété, le conjoint survivant peut bénéficier de droits spéciaux lui permettant de
demeurer dans la maison, même s’il n’a jamais joui d’un droit de propriété de la maison et même si le
titre de propriété est transmis à quelqu’un d’autre que lui. Le propriétaire attitré est assujetti à des
restrictions considérables en ce qui a trait à la planification successorale.
Advenant la vente du foyer conjugal à la suite d'une rupture du mariage, le conjoint qui n'en est pas
propriétaire peut avoir droit à une partie du produit de la vente, même si l'acquisition du bien provient d'un
héritage ou si le bien a été apporté dans la communauté du mariage. Dans de nombreuses provinces, les
biens familiaux du couple comprennent les biens qu’ils ont accumulés pendant le mariage. Les choses sont
par ailleurs différentes pour le foyer conjugal en ce que la totalité de sa valeur peut être inclue dans les biens
familiaux du couple même si la maison était la propriété d’un des conjoints avant le mariage. En revanche,
lors du partage de la valeur du foyer conjugal au décès ou à la rupture du mariage, on ne tient pas compte
de la part de la valeur de la résidence apportée dans la communauté du mariage ou provenant d'un don ou
d'un héritage durant le mariage. 5
Enfin, au décès d’un des conjoints, le survivant peut demander aux ayants droit du défunt la part à laquelle il
aurait eu droit en cas de rupture du mariage. Si le foyer conjugal représente le principal bien de la famille, il
serait peut-être nécessaire de vendre la maison pour pouvoir verser cette part.
Signalons aux fins de planification que les conjoints peuvent habituellement convenir par contrat de modifier
ou de renoncer à leurs droits à un bien particulier. Ce contrat peut être un contrat prénuptial, un contrat de
mariage ou un contrat de séparation. Au Québec, un conjoint peut signer une renonciation aux intérêts sur le
bien au décès ou à la rupture du mariage.
Dans le cas des premiers mariages, peu de conjoints voudraient abandonner leur droit relatif au foyer
conjugal ou à toute autre division de biens autres que celles prévues par la loi dans leur province.
Cependant, ce problème est souvent soulevé dans le cas des seconds mariages, particulièrement si chaque
conjoint a des enfants d’âge adulte. Chaque conjoint désire habituellement s’assurer que, à son décès, on
prenne soin de son conjoint, mais voudra aussi que tout bien qu’il a apporté à la communauté du mariage
soit transmis à ses propres enfants et non aux enfants de son conjoint. Si le couple vit dans une maison
apportée dans la communauté du mariage par un des conjoints et si le conjoint propriétaire décède le
premier, les droits du survivant sur la maison pourraient contrecarrer le projet du défunt de transmettre la
propriété à ses enfants.
Une des façons de résoudre ces problèmes consiste en la signature, par les conjoints, d’un contrat de
mariage dans lequel chacun renonce à ses droits sur les biens de l’autre en échange du règlement d’une
assurance-vie payable au décès de l’autre conjoint. De leur vivant, le conjoint non propriétaire ne pourrait
pas s’opposer à quelque transaction que ce soit que le propriétaire réaliserait avec le foyer conjugal et
n’aurait pas droit à une part équitable au décès. En échange de cette renonciation à ces droits, il toucherait
le règlement de l’assurance-vie au décès de son conjoint. 6
Concession
Ce concept immobilier existe dans nos quatre provinces de l'Ouest et dans plusieurs états américains. Sousproduit à bien des égards d'un héritage agricole et d'un type de colonisation, la concession comprend une
maison et une parcelle de terrain de superficie définie, le plus souvent une ferme.
Ce concept date d'avant le code moderne du mariage, du temps où les conjoints mariés formaient une
entité juridique unique régie par le mari. La loi sur les concessions s'efforçait de protéger les veuves
5
Au Québec, le calcul de la valeur admissible au partage du patrimoine familial et la société d’acquêts reconnaissent la valeur d’un
héritage ou d’un don ainsi que le fait que le foyer conjugal était la propriété d’un des conjoints avant le mariage.
6
Veuillez noter qu’une telle renonciation n’est pas légalement reconnue au Québec.
3
des agissements irresponsables de leur mari. Au Canada, cette protection juridique s'est modernisée
par la suite pour s'étendre aux deux conjoints.
Dans bon nombre de juridictions de concession, notamment aux États-Unis, la concession est protégée
contre la saisie et la vente par les créanciers dans le cas d'insolvabilité ou de faillite. Le même concept
visant à empêcher la vente et la division forcée peut s'appliquer lors de la rupture du mariage.
Par ailleurs, le statut de concession accorde au conjoint survivant le droit prévu par la loi de continuer à
occuper la concession et le protège contre une expulsion éventuelle par les nouveaux propriétaires. Certains
des problèmes posés par les seconds mariages et exposés dans la section sur le foyer conjugal ci-dessus
peuvent aussi se poser ici.
De nos jours, il est parfois difficile de reconnaître les concessions traditionnelles du fait de la superficie
des terres cultivables des exploitations agricoles. Cependant, les droits que donnent les concessions
sont des éléments importants dont doivent tenir compte dans leur planification les clients habitant des
provinces qui appliquent la loi sur les concessions.
Rôle du conseiller
ƒ Poser des questions sur les biens que possède le client. À quel nom sont-ils? À quand remonte leur
acquisition? Comment s'est faite l'acquisition? Qui a contribué au financement et dans quelle
proportion? Qui utilise le bien et à quelles fins?
ƒ Bien connaître les différences entre résidence principale, foyer matrimonial et concession, de façon
à recueillir des renseignements susceptibles d'affecter la planification successorale du client.
Le présent article ne vise qu'à fournir des renseignements d'ordre général. La Sun Life du Canada,
compagnie d’assurance-vie, ne fournit pas de conseils d’ordre juridique, comptable, fiscal, à ses
conseillers ou à leurs clients. Avant que votre client agisse sur la foi des renseignements présentés
dans ce document ou avant de lui recommander quelque plan d'action que ce soit, assurez-vous qu'il
a recours aux services d'un professionnel qui fera un examen approfondi de sa situation sur le plan
juridique, comptable et fiscal. Tout exemple ou aperçu utilisé dans cet article a simplement pour but
de vous aider à comprendre les renseignements qui y figurent et ne devrait en aucun cas servir de
fondement aux opérations que vous ou votre client pourriez effectuer..
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