Le PTZ + : comment ça marche ?

Date : jeudi 16 décembre 2010
Destinataire(s) : Coopératives d’Hlm
Le PTZ + : comment ça marche ?
Cette note présente la réglementation du « PTZ+ » qui s’appliquera à compter du 1er
janvier 2011.
Les informations présentées ici le sont sous réserve de la promulgation de l’article 90
du projet de loi de finances pour 2011 ainsi que de ses textes règlementaires
d’application..
Le prêt à taux zéro plus (PTZ+) est le nouveau financement de l’accession sociale mis en place à
compter du 1er janvier 2011. Il remplace le prêt à taux zéro et les majorations qui y étaient
associées (Zus, BBC, ENL), le Pass foncier ainsi que le crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunts.
Le PTZ+ s’appliquera dans toute la France (métropole et DOM) et sera distribué par les
établissements prêteurs ayant passé une convention avec l’Etat.
Toute personne physique pourra bénéficier d’un PTZ+ pour la construction ou l’acquisition d’un
logement neuf ou ancien (avec ou sans travaux). Il devra s’agir de sa résidence principale et d’une
première accession à la propriété.
Les opérations concernées
Le PTZ+ pourra être accordé pour financer les opérations suivantes :
•
•
•
la construction d’un logement, accompagnée le cas échéant de l’acquisition de droits de
construire ou du terrain destiné à la construction de ce logement,
l’acquisition d’un logement en vue de sa première occupation,
l’aménagement à usage de logement de locaux non destinés à l’habitation (cette opération est
assimilée à la construction d’un logement)
Le cumul d’un PTZ+ et d’un prêt social location-accession (PSLA) sera autorisé pour financer les
levées d’option.
14, rue Lord Byron 75384 Paris cedex 08 Tél : 01 40 75 79 48 Télécopie : 01 40 75 70 66 www.hlm.coop [email protected]
Association membre de l’Union sociale pour l’habitat
Conditions à remplir par l’emprunteur
Condition de première propriété
Les bénéficiaires du PTZ+ ne devront pas avoir été propriétaires de leur résidence principale au cours
des deux dernières années précédant l’offre de prêt.
Ils devront fournir, par tout moyen, la preuve qu’il n’ont pas été propriétaire de sa résidence principale
au cours des deux dernières années précédant l’émission de l’offre de prêt, en prouvant d’une part
leur lieu de résidence principale sur cette période et d’autre part la non-propriété de celle-ci.
Cette condition concerne le ou les bénéficiaires du prêt (les emprunteurs) et non l’ensemble des
occupants destinés à occuper le logement financé avec le prêt à 0 %.
Condition de ressources
Le PTZ+ sera distribué sans plafonds de ressources.
Néanmoins, selon les revenus du ménage, celui-ci pourra bénéficier ou non d’un différé de
remboursement pouvant atteindre 23 ans et, ou non, d’un allongement de la durée de
remboursement.
L’emprunteur devra ainsi fournir son avis d'impôt sur les revenus de l'avant-dernière année précédant
celle de l’émission de l'offre de prêt et, le cas échéant, les avis d'imposition des personnes destinées à
occuper le logement.
Pour les personnes rattachées à un foyer fiscal ou à la charge de leurs parents l’avant-dernière année
précédant celle de l’émission de l’offre de prêt, une attestation sur l’honneur, conforme à un modèle
défini par la règlementation, accompagne l’avis d’imposition du foyer fiscal de rattachement ou des
parents, précisant le montant des revenus individualisés de l’emprunteur.
Lorsque tout ou partie des revenus perçus au cours de l’année de référence n’a pas été imposé en
France mais dans un autre État ou territoire connaissant une législation fiscale propre, la personne
concernée produit un avis d’impôt sur le revenu, correspondant aux dispositions fiscales en vigueur
qui réglementent l’impôt sur le revenu dans cet État ou de ce territoire, ou un document en tenant lieu,
établi par l’administration fiscale de cet État ou de ce territoire. En cas d’impossibilité justifiée de se
procurer un tel document, la présentation d’une attestation d’une autre administration compétente ou,
le cas échéant, du ou des employeurs, peut être admise.
Si la fourniture de ces pièces ne permet pas de justifier du nombre des personnes destinées à
occuper le logement à titre de résidence principale, l’emprunteur doit justifier de ce nombre par tout
moyen. Il peut à cette fin, notamment user des moyens suivants :
•
•
•
•
La fourniture d’un certificat de grossesse en cas d’un enfant à naître ;
La fourniture de l’acte de décès en cas de veuvage ;
Le document valant prononcé du divorce ou dissolution du pacte civil de solidarité, ou à défaut, la
preuve de l’engagement d’une procédure de séparation auprès de la juridiction concernée, en cas
de séparation d’un couple marié ou lié par un tel pacte ;
Une convention homologuée par le juge, une ordonnance de non-conciliation du juge aux affaires
familiales ou un jugement de divorce en cas de séparation d’un couple ayant des enfants.
Lorsque ces documents ne sont pas disponibles à la date de l’émission de l’offre de prêt, une
attestation sur l’honneur établie conjointement par les deux parents, conforme à un modèle défini par
la règlementation et accompagnée d’un justificatif de filiation et d’identité, justifie provisoirement de la
garde des enfants. L’emprunteur transmet alors la convention homologuée par le juge, l’ordonnance
de non-conciliation du juge aux affaires familiales, le jugement de divorce ou l’avis d’imposition faisant
apparaître la garde de l’enfant, dès que celui-ci est disponible.
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Condition d’occupation
Le logement devra être la résidence principale de l’emprunteur dans le délai d’un an suivant la
déclaration d’achèvement des travaux ou l’acquisition du logement si elle est postérieure.
Ce délai est porté à six ans lorsque le logement est destiné à être occupé par l'emprunteur à compter
de la date de son départ à la retraite, à condition que le logement soit loué pendant ce délai dans les
conditions de ressources, de loyer PLS.
La notion de résidence principale vise un logement où résident habituellement et effectivement les
membres du foyer fiscal et où se situe le centre des intérêts professionnels et matériels de
l’emprunteur et des personnes.
L’emprunteur pourra mettre en location son logement uniquement si cette décision résulte de la
survenance pour l’emprunteur de l'un des faits suivants : mobilité professionnelle lorsque la distance
séparant le nouveau lieu de l’activité et le logement financé est au moins de 50km ou entraîne un
temps de trajet aller au moins égal à 1h30 ; décès ; divorce ; dissolution d'un pacte civil de solidarité ;
chômage d'une durée supérieure à un an attestée par l'inscription sur la liste des demandeurs
d'emploi mentionnée à l'article L. 5411-1 du code du travail ; ou de la survenance pour l’une des
personnes mentionnées au b de l’article L. 31-10-4 d’une invalidité reconnue soit par la décision de la
commission des droits et de l'autonomie des personnes handicapées mentionnée à l'article L. 146-9
du code de l'action sociale et des familles, soit par délivrance par cette commission de la carte
d'invalidité prévue à l'article L. 241-3 du même code.
Dans ce cas, la location est limitée six ans. Les ressources du locataire, à la date de la signature du
contrat de location, n’excèderont pas les plafonds PLS et le montant du loyer n’excèdera pas les
plafonds PLS.
Cette mise en location devra faire l'objet d'une déclaration par l'emprunteur à l'établissement de crédit
ainsi que, le cas échéant, à l'organisme payeur de l'allocation personnalisée au logement.
Conditions relatives au logement
Le PTZ+ est modulé en fonction de la performance énergétique du logement :
•
•
en cas de logement neuf, la distinction est faite entre les logements ayant obtenu le certificat
BBC-Effinergie et les autres,
dans l’ancien, la distinction est faite entre les logements ayant un diagnostic de performance
énergétique (DPE) les classant de A à D, ceux en E et F et les autres.
L’emprunteur doit justifier de l’attribution du label BBC à titre provisoire lors de la demande de prêt. En
CCMI comme en VEFA, le contrat devra comporter l’affirmation que le logement sera titulaire du label.
Au plus tard un an après l’achèvement des travaux, l’emprunteur devra fournir à son établissement
bancaire le certificat mentionnant l’attribution du label. A défaut, et pour ne pas voir son PTZ+ remis
en cause, il devra fournir dans le même délai la preuve qu’il a engagé une procédure à l’encontre du
maître d’ouvrage ou de son contractant.
Caractéristiques du PTZ+
Le montant du PTZ+
Il ne peut excéder une quotité du coût de l’opération pris en compte dans la limite du montant
maximum réglementé variable en fonction du nombre de personnes composant le ménage, de la
situation géographique du futur logement et de son caractère neuf ou ancien.
Sont qualifiés de « neufs », pour l’obtention du PTZ+ la construction ou l’acquisition d’un logement en
vue de sa première occupation, ainsi que ceux acquis ou construits dans le cadre d’un contrat de
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location-accession ou PSLA lorsque l’emprunteur est le premier occupant à la date de la levée
d’option. Les autres logements sont qualifiés d’ « anciens ».
Le coût réel de l’opération peut dépasser le prix maximal qui sert à déterminer le montant maximum
du PTZ+ et qui n’est en rien un plafond d’opération.
Le coût total de l'opération, toutes taxes comprises comprend :
•
•
•
•
•
•
la charge foncière ou la charge immobilière, les honoraires de géomètre et les taxes afférentes, à
l'exclusion des frais d’acte notarié et des droits d'enregistrement pour les terrains à bâtir ou les
immeubles anciens ;
les coûts d’aménagement et de viabilisation du terrain et les honoraires afférents ;
le coût des travaux, y compris les honoraires liés à leur réalisation ou leur certification, à
l'exception des montants financés au moyen de l'avance prévue au chapitre IX ;
les honoraires de négociation restant, le cas échéant, à la charge de l'acquéreur ;
les frais relatifs à l'assurance de responsabilité mentionnée à l'article L. 241-1 du code des
assurances ou à l'assurance de dommages mentionnée à l'article L. 242-1 du même code ;
les taxes afférentes à la construction mentionnées aux articles 1585 A, 1599 octies, 1599 B et
1599-0 B du code général des impôts et de l'article L. 142-2 du code de l'urbanisme.
Si le terrain destiné à la construction a été acquis depuis moins de deux ans à la date d'émission de
l'offre de prêt, sa valeur d’acquisition peut être prise en compte dans le coût de l'opération et
refinancée.
En cas d’acquisition d’un bien dont une partie est destinée à un autre usage que l’habitation à titre de
résidence principale de l’emprunteur, le coût d’opération ne concerne que les surfaces affectées au
logement.
L’emprunteur justifie du coût total de l'opération au moyen de tout contrat, devis, facture ou acte.
Lorsque l'opération comprend des travaux, ceux-ci doivent être achevés dans un délai de trois ans à
compter de la date d'émission de l'offre de prêt.
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La quotité de PTZ+ fixée est la suivante :
Neuf
Zone A
Zone B1
Zone B2
Zone C
BBC + DOM
40 %
35 %
30 %
25 %
Non BBC
27 %
22 %
17 %
15 %
Ancien
Toutes zones
Performance
énergétique
A, B, C, D
+ DOM
20 %
Performance
énergétique
E, F
Performance
énergétique G
10%
5%
Une majoration de 5 points est prévue pour les ventes de logements HLM à leurs occupants ou à des locataires
du même bailleur résidant dans le même département.
Bénéficient de la quotité de 20% quelque soit leur performance énergétique les logements classés ou inscrits à
l’inventaire des monuments historiques.
Les conditions de remboursement du PTZ+
Elles varient en fonction du niveau des ressources du ou des emprunteurs et de celles des personnes
occupant le logement à titre de résidence principale.
Le PTZ+ prévoit 10 tranches de revenus, ceux-ci étant affectés par un coefficient familial.
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Annexe 1 – Montant maximum du PTZ+ en neuf
Nombre de personnes Plafonds BBC
Plafonds non BBC
Zone A
1
2
3
4
5
62 400
87 200
106 000
124 800
143 600
42 120
58 860
71 550
84 240
96 930
40 950
57 400
69 650
81 900
94 150
25 740
36 080
43 780
51 480
59 180
25 800
36 000
43 800
51 600
59 400
14 620
20 400
24 820
29 240
33 660
19 750
27 750
33 500
39 500
45 500
11 850
16 650
20 100
23 700
27 300
Zone B1
1
2
3
4
5
Zone B2
1
2
3
4
5
Zone C
1
2
3
4
5
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Annexe 2 – Montant du PTZ+ dans l’ancien
Nombre de
personnes
ABCD
EF
G
ABCD HLM
EF HLM
G HLM
Zone A
1
2
3
4
5
24 800
34 800
42 200
49 600
57 000
12 400
17 400
21 100
24 800
28 500
6 200
8 700
10 550
12 400
14 250
31 000
43 500
52 750
62 000
71 250
18 600
26 100
31 650
37 200
42 750
12 400
17 400
21 100
24 800
28 500
18 600
26 000
31 600
37 200
42 800
9 300
13 000
15 800
18 600
21 400
4 650
6 500
7 900
9 300
10 700
23 250
32 500
39 500
46 500
53 500
13 950
19 500
23 700
27 900
32 100
9 300
13 000
15 800
18 600
21 400
17 200
24 000
29 200
34 400
39 600
8 600
12 000
14 600
17 200
19 800
4 300
6 000
7 300
8 600
9 900
21 500
30 000
36 500
43 000
49 500
12 900
18 000
21 900
25 800
29 700
8 600
12 000
14 600
17 200
19 800
15 800
22 200
26 800
31 600
36 400
7 900
11 100
13 400
15 800
18 200
3 950
5 550
6 700
7 900
9 100
19 750
27 750
33 500
39 500
45 500
11 850
16 650
20 100
23 700
27 300
7 900
11 100
13 400
15 800
18 200
Zone B1
1
2
3
4
5
Zone B2
1
2
3
4
5
Zone C
1
2
3
4
5
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Annexe 3 – caractéristiques du PTZ+
Coefficient familial
Quotités
Neuf
BBC
1 personne
1
Autre
Zone A
40,00%
27,00%
2 personnes
1,4
Zone B1
35,00%
22,00%
3 personnes
1,7
Zone B2
30,00%
17,00%
4 personnes
2
Zone C
25,00%
15,00%
5 personnes
2,3
Ancien
ABCD
Zone B1
10,00%
5%
Vente Hlm
25,00%
15,00%
10%
Zone B2
Zone C
1 personne
156 000
117 000
86 000
79 000
2 personnes
218 000
164 000
120 000
111 000
3 personnes
265 000
199 000
146 000
134 000
4 personnes
312 000
234 000
172 000
158 000
5 personnes
359 000
269 000
198 000
182 000
Plafonds d'opérations ancien
Zone A
Zone B1
G
20,00%
Plafonds d'opérations neuf
Zone A
EFG
Toutes zones
Zone B2
Zone C
1 personne
124 000
93 000
86 000
79 000
2 personnes
174 000
130 000
120 000
111 000
3 personnes
211 000
158 000
146 000
134 000
4 personnes
248 000
186 000
172 000
158 000
5 personnes
285 000
214 000
198 000
182 000
Tranches
unitaires
Neuf
Ancien
Zone A
Zone B1
Zone B2
Zone C
Zone A
Zone B1
Zone B2
Zone C
1
< 15 000 €
< 12 000 €
< 10 000 €
< 8 000 €
< 12 000 €
< 10 000 €
< 9 000 €
< 8 000 €
2
< 17 500 €
< 14 000 €
< 11 500 €
< 9 500 €
< 15 000 €
< 12 000 €
< 12 000 €
< 9 500 €
3
< 20 500 €
< 16 000 €
< 12 500 €
< 10 500 €
< 17 500 €
< 14 000 €
< 11 500 €
< 10 500 €
4
< 23 000 €
< 18 000 €
< 14 000 €
< 11 500 €
< 20 500 €
< 16 000 €
< 12 500 €
< 11 500 €
5
< 25 500 €
< 19 500 €
< 15 000 €
< 13 000 €
< 23 000 €
< 18 000 €
< 14 000 €
< 13 000 €
6
< 28 500 €
< 21 500 €
< 16 500 €
< 14 000 €
< 25 500 €
< 19 500 €
< 15 000 €
< 14 000 €
7
< 31 000 €
< 23 500 €
< 18 000 €
< 15 000 €
< 28 500 €
< 21 500 €
< 16 500 €
< 15 000 €
8
< 36 000 €
< 26 000 €
< 20 000 €
< 16 500 €
< 31 000 €
< 23 500 €
< 18 000 €
< 16 500 €
9
< 49 500 €
< 32 500 €
< 26 500 €
< 26 500 €
< 43 500 €
< 30 500 €
< 26 500 €
< 26 500 €
10
> 49 500 €
> 30 500 €
> 26 500 €
> 26 500 €
> 43 500 €
> 30 500 €
> 26 500 €
> 26 500 €
Capital différé
Durée de la
tranche 1
Durée de la
tranche 2
Tranches
1
45%
23 ans
7 ans
2
35%
23 ans
5 ans
3
20%
23 ans
3 ans
4
15%
23 ans
2 ans
5
0%
23 ans
-
6
0%
20 ans
-
7
0%
16 ans
-
8
0%
12 ans
-
9
0%
8 ans
-
10
0%
5 ans
-
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