La Noue - Comité plénier - la copropriété La Noue à Bagnolet

NOTES SUR L'INTERVENTION DU NOTAIRE
Je souhaiterai tout d'abord rendre hommage à Maître Edmond FRICOTEAUX, notaire,
avec lequel j'ai eu la chance de travailler sur ce dossier de scission dès le mois de septembre
2005.
Il fut l'un des initiateurs de ce grand dossier de scission de la Résidence Le Parc de La
Noue, il a suivi ce projet avec un vif intérêt et beaucoup d'enthousiasme pendant plus de 2
années; il nous a brutalement quittés le 05 novembre 2007.
REDACTION DE L'ETAT DESCRIPTIF DE DIVISION EN VOLUMES
Suite à la transmission par Mr ERMOGENI, géomètre-expert, de son travail de
création des lots de volumes, le notaire reprend l'état descriptif du géomètre dans un acte, et
rédige le cahier des charges.
1/ Division en volumes :
L’ensemble immobilier sera divisé en DIX SEPT (17) lots de volumes, numérotés
de 11 à 27.
-
lot 11 : bâtiment A1,
lot 12 : bâtiment B2,
lot 13 : bâtiment C3,
lot 17 : bâtiment D7,
lot 14 : bâtiment F4,
lot 15 : bâtiment G5,
lot 16 : bâtiment E6 démoli,
lot 18 : entrepôts en infrastructure,
lot 19 : les 3 niveaux de parkings en infrastructure,
lot 20 : la dalle publique,
lot 21 : emprise partielle du bâtiment R et le Centre Toffoletti,
lot 22 : galeries et locaux techniques (Ville de Bagnolet),
lot 23 : local technique bâtiment B2 (sous-station de chauffage),
lot 24 : local technique bâtiment D7 (local eau),
lot 25 : local technique bâtiment B2 (local vide-ordures),
lot 26 : local technique bâtiment B2,
lot 27 : locaux techniques bâtiment D7 (local électrique).
L'état descriptif de division en volumes contient un cahier des
charges, qui fixe :
- les règles de droit privé établissant pour le présent et pour l’avenir les relations des
propriétaires et occupants de l’ensemble immobilier;
- les servitudes réciproques et perpétuelles qui seront applicables à cet ensemble
immobilier.
2/ L'acte de partage
L'objectif de la scission : rendre autonome par l’individualisation des
différentes fonctions installées sur le site :
Le point clef du redressement structurel du « Parc de la Noue » consiste, de l’avis de la
quasi totalité des acteurs, à rendre autonomes les différentes entités existantes, ce qui implique
une simplification drastique de l’organisation juridique des différentes entités et sa traduction
physique (une fonction = une entité).
Au delà de l’économie de charges que génèrera la scission du syndicat principal, pour
les copropriétaires, celle-ci redonnera surtout, à chaque membre de l’actuelle copropriété, plus
de liberté d’initiative et d’action.
Concrètement, chaque entité deviendra un volume indépendant des autres et permettra
la disparition du syndicat principal, après ventilation des espaces et équipements actuellement
communs.
Partage des parties communes en lots de volumes :
La scission qui nous occupe aujourd'hui est une scission judiciaire, qui n'aura pas
pour effet le partage matériel et cadastral de l'emprise de la copropriété initiale.
Il s'agit ici d'une division en volumes, laquelle constitue une division primaire en
trois dimensions de la propriété correspondant à une assiette foncière déterminée.
Il en résulte concrètement que les volumes se substituent aux parcelles cadastrales
pour l'exercice des droits de propriété divise.
Il faut toutefois souligner que dans les ensembles immobiliers, certains ouvrages ou
éléments d'équipement conservent un intérêt commun aux nouvelles copropriétés : la dalle,
avec ses voies d'accès et de circulation, et leurs installations d'éclairage, les locaux
techniques...
Leur partage n'est guère concevable au plan pratique, sous peine de nécessiter des
montages complexes de servitudes réciproques d'utilisation de tels ouvrages et équipements.
Aussi est-il beaucoup plus simple et rationnel de les inclure à la scission en les
transférant à la ville de Bagnolet.
Le Président du Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY, décidera donc par voie
d'ordonnance, la division de la copropriété d’origine en 17 lots de volumes selon le projet
d'acte de partage du notaire, qui sera annexé au rapport de scission de Me BLERIOT.
Les attributions des lots de volumes aux copropriétaires :
La conséquence de ce qui précède, est la répartition des parties partagées en lots de
volumes et leur attribution aux copropriétaires, savoir :
Allotissement de la Ville de Bagnolet :
Par suite de la scission, la Ville de Bagnolet devient titulaire de droits de propriété
divis sur les lots de volumes numéros 16, 20, 21, et 22.
Allotissement des copropriétaires du bâtiment A1 :
Par suite de la scission, les copropriétaires du bâtiment A1 deviennent titulaires de
droits de propriété divis sur les lots de volumes numéros 11.
Allotissement des copropriétaires du bâtiment B2 :
Par suite de la scission, les copropriétaires du bâtiment B2 deviennent titulaires de
droits de propriété divis sur les lots de volumes numéros 12, 23, 25 et 26.
Allotissement des copropriétaires du bâtiment C3 :
Par suite de la scission, les copropriétaires du bâtiment C3 deviennent titulaires de
droits de propriété divis sur le lot de volume numéro 13.
Allotissement des copropriétaires du bâtiment D7 :
Par suite de la scission, les copropriétaires du bâtiment D7 deviennent titulaires de
droits de propriété divis sur les lots de volumes numéros 17, 24 et 27.
Allotissement des copropriétaires du bâtiment F4 :
Par suite de la scission, les copropriétaires du bâtiment F4 deviennent titulaires de
droits de propriété divis sur le lot de volume numéro 14.
Allotissement des copropriétaires du bâtiment G5 :
Par suite de la scission, les copropriétaires du bâtiment G5 deviennent titulaires de
droits de propriété divis sur le lot de volume numéro 15.
Allotissement des copropriétaires d'entrepôts en infrastructure:
Par suite de la scission, les copropriétaires de parkings en infrastructure deviennent
titulaires de droits de propriété divis sur le lot de volume numéro 18.
Allotissement des copropriétaires de parkings en infrastructure :
Par suite de la scission, les copropriétaires de parkings en infrastructure deviennent
titulaires de droits de propriété divis sur le lot de volume numéro 19.
Tableau récapitulatif :
ATTRIBUTAIRE
NUMERO DE VOLUME
Ville de Bagnolet
Lots 16, 20, 21, et 22.
Copropriétaires du Bât. A1
Lot 11
Copropriétaires du Bât. B2
Lots 12, 23, 25 et 26
Copropriétaires du Bât.C3
Lot 13
Copropriétaires du Bât. D7
Lots 17, 24 et 27
Copropriétaires du Bât. F4
Lot 14
Copropriétaires du Bât. G5
Lot 15
Copropriétaires des entrepôts
en infrastructure
Lot 18
Copropriétaires des 3 niv. de
parkings en infrastructure
Lot 19
Application des nouveaux règlements de copropriété :
Enfin, la scission de la copropriété d'origine réalisée par le partage des parties
communes en lots de volumes, aura une incidence directe sur le règlement de copropriété
qui lui était applicable; inversement, les copropriétés issues de la division devront être
pourvues de leurs propres règlements.
Il appartenait par conséquent à chacun des syndicats concernés d'arrêter et d'adopter
un nouveau règlement de copropriété pour désormais régir chacune des entités nouvelles.
Les nouveaux règlements de copropriété ont été établis par Maître Patrice
LEBATTEUX, avocat à Paris, lesquels seront également annexés au projet de scission qui
sera remis au juge par Maître BLERIOT.