Bail de 9 ans- formule simplifiée

 Bail de 9 ans Formule simplifiée
Entre les soussignés :
M. A. ..... (nom, prénoms et profession), né le ....., à ..... et Mme ..... (nom de jeune fille,
prénoms et profession) son épouse, née le ....., à ....., demeurant à ..... (adresse), mariés sous
le régime ..... (lieu et date de mariage, régime matrimonial avec évocation éventuelle du
contrat de mariage : nom et adresse du notaire rédacteur ainsi que date du contrat ou de l'acte
portant changement de régime matrimonial),
Ci-après dénommés « les bailleurs ».
Et
M. B. ..... (nom, prénoms et profession), né le ....., à ..... et Mme ..... (nom de jeune fille,
prénoms et profession), son épouse, née le ....., à ....., agriculteurs, demeurant à ..... (adresse),
mariés sous le régime ..... (lieu et date de mariage, régime matrimonial avec évocation
éventuelle du contrat de mariage : nom et adresse du notaire rédacteur ainsi que date du
contrat ou de l'acte portant changement de régime matrimonial),
Ci-après dénommés « les preneurs ».
A été convenu ce qui suit :
M. et Mme A. ..... donnent à bail à ferme, en s'obligeant, solidairement, aux garanties
ordinaires et de droit en la matière, modifiées ou complétées éventuellement par les
stipulations du présent acte, pour la durée et aux conditions ci-après précisées, à M. et Mme
B. ....., preneurs qui acceptent solidairement entre eux les biens dont la désignation suit.
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DÉSIGNATION ET CONSISTANCE
Commune de ..... Département de l’Ariège.
La ferme « ..... » consistant en édifices d'habitation et d'exploitation et en des parcelles de
terre de diverses natures.
Commune
Sections
superficie
TOTAL
1
Le tout figurant au cadastre de la commune section .....numéros ..... (indiquer seulement les
numéros des biens loués, section par section) pour une contenance totale de ..... ha ..... a .....
ca, et un revenu cadastral total de .....
Tels que lesdits biens existent sans exception ni réserve.
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CHARGES ET CONDITIONS GÉNÉRALES
Article 1 - État des lieux :
Les preneurs prendront les lieux loués dans l'état où ils se trouveront à la date de leur entrée
en jouissance.
Un état des lieux sera établi dans les conditions prévues à l'article L. 411-4 du code rural.
Ou
Les parties déclarent qu'un état des lieux a été établi contradictoirement entre eux le .....
Un exemplaire de celui-ci, visé par le preneur et le bailleur, demeurera annexé au présent bail.
Article 2 - Conditions de jouissance :
Ce bail est soumis, d'une part, au statut du fermage dans ses dispositions actuelles et futures
dans la mesure où ces dernières auront été déclarées applicables aux baux en cours et, d'autre
part, aux dispositions du code civil et des usages locaux demeurés valables (sauf dérogations
prévues ci-après pour ces deux dernières situations) que les bailleurs et les preneurs s'obligent,
solidairement entre eux, à exécuter et accomplir chacun en ce qui le concerne et notamment :
1. Jouissance.
Elle devra avoir lieu par les preneurs dans les conditions prévues par l'article L. 411-27 du
code rural.
2. Empiétements — Usurpations.
En cas d'empiétements et d'usurpations effectués au détriment des biens loués, les preneurs
devront se conformer aux dispositions de l'article L. 411-26 du code rural.
3. Destination des lieux (indiquer le plus précisément possible le type de production :
polyculture, terres maraîchères ou légumières, vignes, labours, prairies, élevage de
vaches laitières, de bœufs, etc.).
Les preneurs ne pourront changer la destination des lieux loués qui est strictement à vocation
agricole, plus particulièrement axée sur la production ci-après précisée.
2
Les biens loués sont exclusivement destinés à la culture suivante ..... (indiquer le plus
précisément possible le type de production ; par exemple : polyculture, terres maraîchères ou
légumières, vignes, labours, prairies, élevage de vaches laitières, de bœufs, etc. Dans le cas
de cultures viticoles par exemple, préciser l'appellation d'origine contrôlée susceptible, le cas
échéant, d'être revendiquée, ce qui peut impliquer un certain nombre de contraintes
d'exploitation).
a. Diversification des activités
Au cours du bail, les preneurs pourront étendre leurs activités, sous réserve, d'une part,
qu'elles demeurent agricoles au sens défini par l'article L. 311-1 du code rural et, d'autre part,
que la mise en valeur des terres soit assurée de manière effective et régulière ; l'extension
d'activité ne devra pas compromettre la bonne exploitation des biens loués ni leur porter
préjudice. Si ces extensions nécessitaient des aménagements aux bâtiments ou d'autres
travaux d'équipement, ils ne pourront être exécutés qu'après que les bailleurs, soit en aient été
informés, soit les aient autorisés selon le cas, conformément aux dispositions du 7o ci-après
(précision faite que l'extension d'activité ne saurait justifier une augmentation du fermage, à
l'exception toutefois de la sous-location des bâtiments à usage d'habitation). En cas de souslocation autorisée, les preneurs devront obtenir l'accord des bailleurs dans les conditions
prévues à l'article 3 ci-après.
b. Retournement des terres.
Les preneurs pourront, dans les conditions fixées par l'article L. 411-29 du code rural,
procéder au retournement des parcelles de terre en vue d'améliorer les conditions de
l'exploitation. Ils pourront également, dans les mêmes conditions, mettre en œuvre des
moyens culturaux non prévus au bail. A défaut d'accord des bailleurs, les preneurs ne pourront
prétendre, en fin de bail, à une indemnité du fait de ces transformations.
→ Ajouter éventuellement
Les herbages ainsi aménagés devront être refaits au moins une fois tous les ..... par les soins
des preneurs et à leurs frais.
c. Gel des terres — Extensification — Boisement
Dans l'hypothèse où les preneurs souscriraient à un programme de gel de terres,
d'extensification ou de boisement, ils devront respecter les dispositions légales en vigueur et,
si nécessaires, obtenir l'accord des bailleurs ainsi que les en aviser, notamment lors de leur
départ. En aucun cas, ces actions n'affecteront les obligations contractuelles des preneurs et
n'entraîneront de modification du fermage.
4. Affichage sur les murs et bâtiments
Le preneur s'interdit d'autoriser la pose de panneaux publicitaires sur la propriété louée à
l'exception de panneaux concernant sa propre production. (on peut également préciser que cet
affichage ne pourra être fait sur les bâtiments notamment sur la maison d'habitation. En effet,
la jurisprudence semble considérer le contrat d'affichage comme une sous-location prohibée).
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5. Réparations locatives ou de menu entretien.
Elles devront être assurées par les preneurs dans les conditions prévues par l'article L. 415-4
du code rural.
6. Grosses réparations — Reconstructions (à ne mettre que si les biens loués
comprennent des bâtiments).
Elles sont à la charge des bailleurs, dans les conditions prescrites respectivement par l'article
L. 415-3 et L. 411-30 du code rural.
7. Mise aux normes des bâtiments.
Les preneurs notifieront aux bailleurs, conformément à l'article L. 411-73, I, 2o du code rural,
la proposition de réaliser les travaux de mise en conformité des biens loués, et spécialement
des installations et des bâtiments d'exploitation avec les prescriptions imposées par l'autorité
administrative.
Les preneurs pourront exécuter les travaux prescrits si, dans les deux mois de la notification,
les bailleurs n'ont pas exprimé l'intention de les prendre en charge. Si les bailleurs décident de
prendre en charge les travaux, le délai d'exécution devra être fixé d'un commun accord avec
les preneurs. Les preneurs seront fondés à les réaliser si les bailleurs ne respectent pas leur
engagement.
Les preneurs qui auront, régulièrement et à leurs frais, réalisé les travaux de mise aux normes
des biens loués, auront droit en fin de bail à une indemnité d'amélioration, calculée
conformément aux dispositions de l'article L. 411-71, 1o du code rural, sauf accord écrit et
préalable des parties (C. rur., art. L. 411-71, 5o).
8. Assurances (à ne mettre que si les biens loués comprennent des bâtiments).
Les primes concernant les assurances garantissant les bâtiments loués seront à la charge des
bailleurs, conformément à l'article L. 415-3 du code rural.
Les preneurs devront faire assurer, à leurs frais, pour une somme suffisante, tous les biens leur
appartenant garnissant les lieux loués, le recours des propriétaires et le risque des voisins,
leurs salariés et leurs récoltes.
9. Epandage — Fertilisation — Amendement (reprendre le paragraphe correspondant
dans l'une des formules précédentes selon le cas).
Les preneurs effectueront ces activités conformément aux normes en vigueur dans le respect
du droit des tiers et aux périodes appropriées. Ils tiendront compte des types de sols, de leur
couverture, de leur situation par rapport aux autres surfaces. Ils détermineront avec soin la
dose à épandre afin d'éviter tous risques de surfertilisation (pour une autre rédaction voir le
code des bonnes pratiques agricoles).
Les preneurs veilleront spécialement à l'innocuité des boues épandues afin de ne pas
compromettre la vocation agricole du sol.
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10. Talus — Fossés — Haies — Clôtures.
Les preneurs maintiendront et entretiendront les talus, fossés, haies et clôtures existant sur les
biens loués.
Ils ne pourront, pour réunir plusieurs parcelles attenantes, supprimer les talus, haies, rigoles et
arbres qui les séparent à l'intérieur du fonds loué, sans l'accord préalable des bailleurs obtenu
dans les conditions prévues à l'article L. 411-28, alinéa 2, du code rural.
11. Pailles — Foins — Fumures (reprendre le paragraphe correspondant dans l'une des
formules précédentes selon le cas).
Toutes les pailles et tous les foins ainsi que les fumiers produits sur le domaine loué devront
respectivement soit être consommés sur place soit être employés exclusivement à la fumure
de la ferme.
Toutefois, les récoltes et les fumiers produits la dernière année de jouissance (après semailles
et plantations des légumes fourragers exigeant des fumures) appartiendront aux preneurs,
déduction faite de la partie à laisser en ensouchement d'après l'état des lieux ; les bailleurs
auront la faculté de retenir tout ou partie de leur excédent sur estimation.
12. Cas fortuits (reprendre le paragraphe correspondant dans l'une des formules
précédentes selon le cas).
a) Affectant la récolte
Il est expressément convenu que les preneurs supporteront tous les cas fortuits ordinaires ou
extraordinaires, tels que grêle, foudre, gelée, coulure, inondation, ravages de guerre ou de
révolution et de tous autres cas fortuits, prévus ou imprévus.
ou
Au cas où la totalité ou la moitié au moins de la récolte serait enlevée par cas fortuit
ordinaire ou extraordinaire, les preneurs pourront demander une remise du fermage, à moins
qu'ils ne soient indemnisés par les récoltes précédentes, en application de l'article L. 411-19
du code rural.
b) Affectant les biens loués
En cas de destruction totale des biens loués par cas fortuit, le bail sera résilié de plein droit,
ainsi qu'il sera dit ci-après.
En application de l'article L. 411-30, II du code rural, si un bien compris dans le bail est
détruit totalement ou partiellement par cas fortuit, et que cette destruction compromet
gravement l'équilibre économique de l'exploitation, les bailleurs peuvent être tenus de
reconstruire ce bâtiment ou un bâtiment équivalent, dans les conditions prévues ci-dessus au
6o de l'article 2.
A défaut, les preneurs pourront demander la résiliation du bail, comme il sera dit ci-après.
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13. Chasse.
Les bailleurs conservent le droit de chasse, les preneurs auront le droit de chasser sur les biens
loués, conformément à l'article L. 415-7 du code rural, dans les conditions précisées aux
articles R. 415-1, R. 415-3 et R. 415-5 dudit code.
14. Habitation — Garnissement (à ne mettre que si les biens loués comprennent des
bâtiments).
Les preneurs devront habiter la ferme louée pour eux-mêmes, avec leur famille et leur
personnel ; ils pourront toutefois, avec l'accord exprès des propriétaires, occuper une
habitation située à proximité et en permettre l'exploitation tout en assurant l'entretien locatif,
sans pouvoir la sous-louer sauf le cas prévu par l'article L. 411-35 du code rural.
Ils devront la garnir et la tenir constamment garnie, pendant tout le cours du bail, de meubles,
objets mobiliers, cheptel, matériel de culture et instruments aratoires, en quantité et de valeur
suffisante pour assurer une bonne exploitation et pour répondre du paiement des fermages et
de l'exécution des conditions du bail.
Les preneurs devront également garnir les lieux loués de cheptel et instruments nécessaires à
l'exploitation des biens loués, conformément à l'article L. 411-27 du code rural.
15. Fin de bail. Obligations des preneurs — État des lieux de sortie.
Quelle que soit la cause de la fin du bail, il sera alors fait application des articles L. 415-1 et
L. 415-2 du code rural.
16. Contrat territorial d'exploitation (à compléter le cas échéant).
Article 3 - Transmission entre vifs du bail
Toute cession ou sous-location du présent bail est interdite.
Sous réserve de respecter les prescriptions des articles L. 411-35, L. 411-37, L. 411-38 et L.
411-39 du code rural, les opérations suivantes sont toutefois possibles :
— la cession au profit du conjoint ou d'un descendant du preneur ;
— l'association au bail de l'une de ces personnes en qualité de copreneur ;
— l'apport du bail à une société ;
— la mise à disposition du bien loué au profit d'une société ;
— la sous-location pour un usage de loisirs ;
— l'hébergement de membres de la famille du preneur ;
— les échanges de jouissance ;
— la sous-location à usage d'habitation.
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Article 4 - Résiliation du bail
1. A la demande des preneurs.
Les preneurs pourront demander la résiliation du présent bail s'ils se trouvent dans l'une des
situations prévues à l'article L. 411-33 du code rural, qui produira effet dans les conditions
indiquées par l'article L. 411-34 de ce code.
Les preneurs pourront également demander la résiliation du bail s'ils peuvent invoquer l'un ou
l'autre des articles L. 411-65, L. 411-30, L. 411-32, L. 411-33 du code rural ou L. 213-10,
alinéa 3, du code de l'urbanisme.
2. A la demande des bailleurs.
Les bailleurs pourront demander la résiliation du bail soit en cas de cession du bail ou souslocation prohibée, soit s'ils peuvent invoquer l'article L. 411-53 ou l'article L. 411-32 du code
rural.
Article 5 - Décès des preneurs
En cas de décès des preneurs, il sera fait application de l'article L. 411-34 du code rural pour
la continuation ou la résiliation du bail.
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CHARGES ET CONDITIONS PARTICULIÈRES
Article 6 - Durée
Ce bail est conclu pour une durée de neuf années entières et consécutives qui prendront cours
le ..... (jours, mois et année, en toutes lettres) pour finir à pareille époque de l'année ..... (Il est
préférable que la fin coïncide avec la fin de l'année culturale, afin de limiter les rapports avec
l'exploitant entrant, et notamment les remboursements d'avances aux cultures.)
Article 7 - Reprise par les bailleurs — Renouvellement du bail
A l'expiration du bail, les bailleurs, s'ils remplissent les conditions requises, et à charge
d'adresser préalablement un congé dans les formes et délais prescrits (c'est-à-dire par exploit
d'huissier et au moins 18 mois à l'avance), pourront exercer le droit de reprise accordé par le
code rural, notamment par ses articles L. 411-57, L. 411-58, L. 411-62, L. 411-64 et L. 41167.
Cette reprise pourra être totale ou partielle ; dans ce dernier cas, l'article L. 411-62 devra être
respecté.
Si les bailleurs n'utilisent pas leur droit de reprise, le bail se renouvellera dans les conditions
prévues par les articles L.411-46 et L. 411-50 du code rural, les bailleurs se réservant la
faculté d'inclure alors une clause de reprise à la fin de la sixième année, dans les conditions
prévues par l'article L. 411-6du code rural.
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Les bailleurs pourront cependant refuser ou limiter le renouvellement si les conditions
prévues par l'article L. 411-64 sont remplies.
Article 8 – Fermage :
1. Fixation du fermage
En application de l'article L. 411-11 du code rural et de l'arrêté de M. le préfet du département
de l’Ariège, en date du ....., le fermage est fixé de la manière suivante :
— Pour les bâtiments d'habitation : à la somme de ..... € par an, actualisée chaque année en
fonction de la variation de l'indice national du coût de la construction, l'indice de référence
étant celui du ..... trimestre de l'année .....
— Pour les bâtiments d'exploitation et les terres : à la somme de ..... € par an hors taxes (dans
l'hypothèse où le fermage est soumis à TVA).
(Il peut être utile de ventiler le fermage entre les bâtiments et les terres, par exemple dans
l'hypothèse où certaines terres seraient, finalement, plantées en vigne, afin de faciliter le
calcul du nouveau fermage.)
Le montant du fermage sera actualisé chaque année compte tenu de la variation de l'indice des
fermages défini par M. le préfet du département de l’Ariège
L'indice de référence est de .....
— Pour les cultures viticoles (ou arboricoles, oléicoles, agrumicoles)
à la somme de .......... € par an hors taxes (dans l'hypothèse où le fermage est soumis à TVA).
Le montant du fermage sera actualisé chaque année compte tenu de la variation de l'indice des
fermages défini par M. le préfet du département de l’Ariège.
L'indice de référence est de .....
Ou
En application de l'article L. 411-11 du code rural, les parties conviennent de fixer le
fermage des parcelles de vigne (arbres, etc.) et bâtiments d'exploitation y afférents en denrées.
Par suite, le fermage annuel sera égal à la valeur en espèces de ..... hors taxes (dans
l'hypothèse où le fermage est soumis à TVA. La denrée choisie doit correspondre à la
destination des biens loués telle que mentionnée sous l'article 6, mais elle doit également
figurer parmi celles prévues par l'arrêté préfectoral relatif à la fixation du fermage. Sur la
fixation du fermage par les parties, v. l'étude « Baux ruraux [fermage - métayage] ».)
Il sera fixé annuellement en fonction du cours moyen des denrées arrêté par M. le préfet et
publié au Recueil des actes administratifs.
2. Paiement du fermage
Les preneurs s'obligent solidairement à payer le fermage aux bailleurs ou à leur représentant
le ..... (date du terme) de chaque année, le premier paiement devant être effectué le ..... (en
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règle générale, le fermage est stipulé payable à terme échu, mais il n'est pas exclu de prévoir
conventionnellement un fermage payable d'avance).
→ Ou bien, après « leur représentant », écrire
en ..... termes égaux les ..... et les ..... de chaque année, le premier paiement devant être
effectué le .....
→ Variante
Le paiement des fermages s'effectuera au domicile des bailleurs, soit en espèces, soit par
chèque ou virement bancaire ou postal, conformément à la loi.
Article 9 - Travaux et améliorations par les preneurs :
Les preneurs pourront, dans les conditions prévues par l'article L. 411-73 du code rural,
effectuer des améliorations sur les biens loués. Ils auront droit dans ce cas, à leur sortie des
lieux, à une indemnité calculée conformément à l'article L. 411-71 du code rural.
De convention expresse pendant le cours du bail, les améliorations effectuées par les preneurs,
sur le fonds loué, dans le respect des procédures légales, resteront leur propriété, quelle que
soit la nature de ces travaux et agencements.
Les preneurs auront la faculté de céder les améliorations régulièrement exécutées sur le fonds
loué dans les cas énumérés à l'article L. 411-75 du code rural.
Article 10 - Majorations du fermage pour investissements :
Si les conditions stipulées par l'article L. 411-2 du code rural sont remplies, les bailleurs
pourront demander une majoration du fermage ci-dessus, déterminée par les articles R. 411-8
et R. 411-9 du code rural.
Article 11 - Impôts et taxes :
Les preneurs devront acquitter exactement tous impôts personnels de manière que les
bailleurs ne puissent être inquiétés ni recherchés à ce sujet.
Les preneurs rembourseront aux bailleurs les impôts et taxes afférents aux biens loués
dans les proportions définies par les articles L. 415-3, alinéa 3, et L. 514-1 du code rural.
Article 12 – Privilège :
Les bailleurs se réservent leur privilège sur tous les objets garnissant la ferme pour sûreté de
tous fermages qui seront dus en vertu du présent bail.
Article 13 – Déclarations :
1. Contrôle des structures
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Les preneurs déclarent avoir été autorisés à exploiter le fonds agricole, objet du présent bail,
en vertu de l'autorisation administrative délivrée par ....., en date du ....., dont une copie
demeurera annexée aux présentes après avoir été visée par les parties.
Ou
Les preneurs déclarent n'avoir pas encore obtenu l'autorisation administrative leur
permettant d'exploiter le fonds agricole objet du présent bail. En conséquence, le présent bail
est consenti sous réserve de l'obtention de cette autorisation administrative. Étant fait observé
qu'à défaut, par les preneurs, de demander cette autorisation dans le délai prescrit par l'autorité
administrative ou en cas de refus définitif de celle-ci, les bailleurs pourront demander la
nullité du présent bail conformément à l'article L. 331-6 du code rural (cette demande en
nullité pourra être effectuée également par le préfet du département dans lequel se trouve le
bien ou par la SAFER en cas d'exercice par celle-ci de son droit de préemption).
2. Quotas laitiers
Les parties déclarent que le présent bail n'entraîne aucun transfert de quotas laitiers.
ou
Les parties déclarent que le présent bail est accompagné du transfert des quotas laitiers dont
étaient titulaires les bailleurs.
Les preneurs déclarent que M. le préfet du département de l’Ariège leur a notifié un accord de
transfert.
Cette notification demeurera annexée aux présentes après mention.
3. Contraintes environnementales (à adapter en fonction de l'existence d'un arrêté de
biotope, d'une réserve, d'un parc naturel, d'un site Natura 2000, ..... et des obligations
qui en résultent)
Les bailleurs déclarent que les biens loués ne sont pas situés dans un périmètre de protection
et ne font l'objet d'aucun engagement ni d'aucune contrainte agri-environnementale.
Article 14 - Frais
Tous les frais engendrés par ce bail sont à la charge des preneurs solidairement entre eux (ou :
« de la société preneuse, dont M. ..... ès qualité, l'y oblige »).
Fait en 2 exemplaires dont un pour chacune des parties
A Foix, le
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