RÉGIE DU LOGEMENT D É C I S I O N

Léveillé c. Larivière
2014 QCRDL 15026
RÉGIE DU LOGEMENT
BUREAU DE SAINT-JÉRÔME
No dossier:
Date :
Régisseure :
28-111215-004 28 20111215 G
No demande: 30648
24 avril 2014
Lyne Foucault, juge administratif
DENIS LÉVEILLÉ
Locateur - Partie demanderesse
c.
DANIEL LARIVIÈRE
Locataire - Partie défenderesse
DÉCISION
[1] Le locateur réclame 640 $ de loyer, plus 2 760,87 $ en dommages-intérêts, plus 8 $ en frais de
signification.
[2]
Il s'agit d'un bail mensuel au loyer mensuel de 640 $.
[3] Le locateur déclare que le locataire a quitté le logement en avril 2011 et doit 640 $, soit le loyer
du mois d'avril 2011.
[4]
Le logement fut reloué pour la mi-juin 2011.
[5] Le locateur réclame une indemnité de relocation au montant de 960 $, soit l’équivalent du loyer
des mois de mai et partie de juin 2011, plus 120,48 $ de frais d’énergie suivant facture (P-1).
[6] Le locateur réclame aussi 1 680,39 $ pour réparer le logement qui avait été barricadé à toutes
les portes. Ayant perdu les photographies enregistrées sur son cellulaire, il témoigne de l’état du
logement.
[7] Il témoigne donc d’un logement au plafond sali et troué, jauni et sali par le tabagisme. Il a dû
également réparer les cadrages et repeindre le logement. Il exhibe les factures de l’entreprise qu’il a
engagée pour ce faire (P-2).
[8] Le locateur démontre que le bail prévoit une clause non-fumeur. Il ajoute qu’avant sa location au
locataire, le logement avait été entièrement repeint. Il témoigne que le logement avait été ainsi repeint
en 2008.
[9] En défense, le locataire oppose qu’il a repeint le logement, la peinture s’écaillait à rien. Il a
demandé la participation du locateur pour corriger la situation, sans succès.
No dossier: 28-111215-004 28 20111215 G
No demande:
30648
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[10] Il prétend qu’il a réparé et bouché les trous avant son départ, ce qu’il ne peut prouver autrement
que par son témoignage. Il ajoute qu’il a constaté des rénovations majeures par le locateur dans le
logement après son départ, croyant que celui-ci a relogé une personne liée.
[11] Le Tribunal comprend que de nombreuses mésententes opposent les parties, et qu’il y a eu
poursuite devant les autorités municipales.
[12] Le locateur exhibe le bail de la nouvelle locataire qui débute le 1er juillet 2011. Il nie qu’il a fait
des travaux non requis et ajoutent que les travaux résultant de l’usure normale n’ont pas été réclamés
au locataire. Il nie les autres prétentions du locataire.
[13] Un voisin témoigne qu’il a visité le logement dans la semaine suivant le départ du locataire. Il a
constaté la présence de petits trous dans les murs et a constaté un plafond noirci, sans qu’il ne sache
par quoi. Il déclare que les murs étaient un peu sales et un peu jaunis.
Les conclusions du Tribunal
[14] Sur la question des loyers, il appartient au locataire de faire la preuve qu’il a payé ses loyers ou
qu’il a une défense d’inexécution à faire valoir, ce qu’il n’a pas fait. Le locataire est responsable du
paiement du loyer suivant les termes de son bail. Il est redevable des loyers dus jusqu’à la relocation
du logement à la mi-juin 2011.
[15] Sur la question des dommages, en l’absence de preuve matérielle, le Tribunal constate que le
témoignage du locateur est contredit. Il est toutefois corroboré par le voisin qui a constaté que suite au
départ du locataire, le logement était un peu sale et un peu jauni et qu’un plafond était noirci. Cette
situation dans un contexte où il est interdit de fumer dans le logement suivant les termes du bail,
justifie que le locateur puisse être dédommagé.
[16] CONSIDÉRANT le dépôt d’une facture « maison » de Lavage et Peinture Daniel inc. » dans un
contexte où ni l’auteur de la facture ne témoigne et qu’aucune preuve de paiement n’est présentée;
[17] CONSIDÉRANT qu’après trois ans, il incombe au locateur d’assumer un certain rafraîchissement
normal, le Tribunal arbitre à 500 $ le coût à valoir pour les dommages par le locataire;
[18] Les articles 1862, 1890, 1911 et 2803 du Code civil du Québec prévoient que :
« 1862.
Le locataire est tenu de réparer le préjudice subi par le locateur en raison
des pertes survenues au bien loué, à moins qu'il ne prouve que ces pertes ne sont
pas dues à sa faute ou à celle des personnes à qui il permet l'usage du bien ou
l'accès à celui-ci.
Néanmoins, lorsque le bien loué est un immeuble, le locataire n'est tenu
des dommages-intérêts résultant d'un incendie que s'il est prouvé que celui-ci est dû
à sa faute ou à celle des personnes à qui il a permis l'accès à l'immeuble.»
« 1890.
Le locataire est tenu, à la fin du bail, de remettre le bien dans l'état où il l'a
reçu, mais il n'est pas tenu des changements résultant de la vétusté, de l'usure
normale du bien ou d'une force majeure.
L'état du bien peut être constaté par la description ou les photographies qu'en ont
faites les parties; à défaut de constatation, le locataire est présumé avoir reçu le bien
en bon état au début du bail.»
« 1911.
Le locateur est tenu de délivrer le logement en bon état de propreté; le
locataire est, pour sa part, tenu de maintenir le logement dans le même état.
Lorsque le locateur effectue des travaux au logement, il doit remettre
celui-ci en bon état de propreté.»
« 2803.
Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa
prétention.
Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit
prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée».
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No demande:
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[19] Le tribunal conclut que le loyer est impayé, des dommages sont dus et que le bail a été résilié de
plein droit par le départ du locataire.
POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :
[20] CONSTATE la résiliation du bail;
[21] CONDAMNE le locataire à payer au locateur la somme de 2 220,48 $, plus les intérêts au taux
légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 du Code civil du Québec, à compter du
15 décembre 2011, plus les frais judiciaires de 76 $.
Lyne Foucault
Présence(s) :
Date de l’audience :
le locateur
le locataire
31 mars 2014