10 moyens mis au point par les syndics pour gagner beaucoup

ARC / DEUXIEME DOSSIER DU MOIS D’AOUT 2013
10 moyens mis au point par les syndics pour gagner
beaucoup d’argent... sans être vus
Les pratiques tarifaires des syndics mises en évidence par l’enquête commune
ARC/UFC-Que-Choisir (voir : www.unarc.fr/eitp) appellent - comme chacun le sait des dispositions réglementaires et législatives adaptées permettant de stopper les
abus et illégalités révélées.
Évidemment, les syndics poussent des cris de cochons qu’on égorge en pleurant
qu’ils ont déjà beaucoup de mal à joindre les deux bouts et qu’on va les obliger à
licencier de façon sauvage si on les contraint à plus de transparence et de respect
des dispositions légales.
Et, naturellement, les plus prompts aux lamentations sont les plus gros : les FONCIA,
NEXITY, CITYA, LOISELET, etc... toute la fine fleur réunie au sein de l’Association
PLURIENCE.
La question que tout le monde se pose est celle-ci : « Mais alors, comment fontils, aujourd’hui, pour racheter sans cesse de nouveaux cabinets ? Pourquoi ont-ils
des résultats financiers aussi positifs et satisfaisants ?!!! ».
Pour comprendre la situation et surtout percer ce mystère, nous avons commencé à
établir une liste des sources de revenus autres que les honoraires et produits
financiers liés au compte unique. Vous allez voir : c’est impressionnant. N’hésitez
pas à nous faire connaître d’autres moyens mis en place par les syndics pour gagner
plus, qui auraient échappé à notre attention...
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1. Développement de filiales de courtage d’assurance (ou sociétés
très proches) avec incitation très forte à passer par ces filiales
Vendre des assurances à des clients captifs est très rémunérateurs sachant que
les commissions de courtage sont de l’ordre de 20 à 25 % du montant des
primes.
Le cas le plus ancien est ASSURIMO (FONCIA) et le plus caricatural est SaintPierre-Assurance, société propriété du Président directeur général de CITYA (le
Député BRIAND). Les cabinets CITYA replacent toutes les assurances
multirisques immeubles des copropriétés qu’ils gèrent chez ce courtier, et utilisent
les envois de convocations aux assemblées générales pour faire de la publicité
concernant les assurances bailleurs, par exemple.
Pour faire bonne mesure, le syndic-courtier placera aussi (à prix fort) :
-
des assurances dommage-ouvrage ;
des assurances de protection juridiques, également mal négociées si
possible.
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2. Création de filiales dans différents domaines, intervenant comme
prestataires dans les copropriétés gérées :
- société de diagnostics immobiliers ;
- société d’expertises ;
- société de nettoyage ;
- société liée à la sécurité, etc.
Le syndic place des assurances comme on a vu, mais peut aussi « placer » ses
filiales en tout genre (expertise, travaux y compris des sociétés de nettoyage qui
font des marges parfois très confortables surtout en cas de remplacements de
gardiens...).
Naturellement deux fois sur trois les syndics ne respectent pas les dispositions de
l’article 39 du décret du 17 mars 1967 qui oblige le syndic à obtenir une
autorisation spéciale de l’assemblée générale.
Ceci dit, même quand ils le font, se posent de nombreux problèmes : les prix qui,
au départ, sont concurrentiels le sont de moins en moins au fil des ans ; les
prestations sont de plus en plus bâclées et le syndic - bien sûr - ne trouve rien à
redire... Conflits d’intérêts.
3. Constitution et vente par les syndics de bases de données très
fines concernant leurs clients et allant bien au-delà des
informations visées par le décret de 1967
On le sait : tous ceux qui font du commerce ou des affaires sont aujourd’hui à la
recherche des bases de données les plus fines possible.
Or tous les syndics peuvent détenir des informations très importantes sur leurs
clients au-delà de leur état civil : patrimoine ; solvabilité, situation bancaire, statuts
(SCI..., besoins financiers), etc.
Par ailleurs on note que de plus en plus de syndics font remplir des questionnaires
qui vont très au-delà de ce qu’ils ont le droit de demander y compris en mentant à
leurs clients en leur faisant croire que ces données sont obligatoires ; exemple :
-
e-mail ; téléphone portable ;
profession ;
état civil des locataires ;
coordonnées des mandataires en cas de location, etc.
Ces bases de données font forcément l’objet de vente à des prospecteurs.
Forcément.
4. Création de filiales d’aide et de services à la personne
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Les fichiers ciblés des syndics (voir point 3) permettent des sollicitations très
personnalisées, en particulier en direction des personnes âgées et favoriseront le
développement de filiales d’aide à la personne qui sont déjà en place. Comme on
le constate : on n’arrête pas le progrès.
5. Mise en place de plateformes logistiques concernant les
documents adressés aux copropriétaires :
- appels de fonds ;
- convocations
Les grands groupes de syndics mettent en place des plateformes logistiques pour
envoyer les appels de fonds et convocations aux assemblées générales. Celles-ci :
-
font faire des économies importantes à tous les cabinets (qui sont déchargés
de ces fonctions) ;
permettent d’obtenir des prix de « gros » très avantageux (photocopies et
frais d’envois).
Dans ce cas, les syndics soit facturent le prix fort aux copropriétés (y compris des
photocopies à 0,20 € pièce alors qu’elles leur reviennent à 0,01 € !) et ils gardent
la totalité de la marge, soit - plus rarement - ils « partagent » la marge.
Dans les deux cas, ils arrivent à dégager des revenus impressionnants que
personne ne peut connaître précisément.
6. Développement de sites Internet ou d’applications numériques
ou l’on découvre de nombreuses publicités payées par les
« prestataires » habituels intervenants dans les copropriétés
On peut noter le développement important de publicités sur des sites ou
application de syndic, publicités payées par des prestataires intervenants dans
les copropriétés.
Cette publicité est évidemment illégale, s’apparentant à un système de
commissionnement occulte prohibé par la loi HOGUET.
Certains syndics sont plus discrets et font financer leurs « bonnes œuvres »
(elles-mêmes publicitaires) par ces mêmes prestataires (équipes de football ou
autres événements populaires de type tournoi de golf...).
7. Commissions perçues pour cession de C.E.E. à prix faibles à des
« obligés » en cas de travaux d’économies d’énergies
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Les syndics acceptent de vendre des C.E.E. (Certificat d’Économie d’Énergie) à
prix faibles à certains obligés (exemple : EDF, GDF-Suez) et touchent pour cela
des commissions (non déclarées aux copropriétés donc illégales).
Conséquence :
- les copropriétaires touchent moins d’argent ;
- les syndics un peu plus (illégalement).
8. Utilisation des prêts collectifs pour dégager des revenus
supplémentaires
Le dispositif est tout simple : le banquier verse le pus tôt possible l’intégralité
du prêt collectif au syndic qui, de son coté, reverse très progressivement et le plus
tard possible les sommes correspondantes aux entreprises.
Entre temps il peut placer cette somme à son seul profit et percevoir les intérêts
correspondants.
9. Mise en place de nouveau système de ristourne via des sociétés
de placements des entreprises (cas de ASC-Groupe)
Là encore le système est simple :
- le syndic crée une société qui passe un accord avec les entreprises et
prestataires qui interviennent dans « ses » copropriétés ;
- cette société se présente comme un simple « chercheur » de clientèle pour
ces entreprises et prestataires.
- ceux-ci versent une cotisation de départ et un pourcentage sur tous les
« marchés » obtenus dans les copropriétés du syndic via cette société...
Simple et très rémunérateur.
10. Mise au point d’une astuce diabolique : SCI créée par le syndic
et louant (cher) les locaux à sa (ou ses) agence(s)
Il s’agit véritablement d’une astuce diabolique. Certains (gros) syndics pratiquent
ainsi :
-
-
ils achètent les locaux de leur agence et créent une SCI (familiale de
préférence) ;
Ils se louent à eux-mêmes très cher ces locaux (plus cher que le prix du
marché local) ;
Conséquence : les marges de l’agence sont très faibles, les salaires
n’augmentent pas et le syndic peut crier « misère ».
Pendant ce temps là il perçoit des « loyers » trèèèèèès rémunérateurs.
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