Southeast Planning Review and Adjustment Committee / Comité de
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Southeast Planning Review and Adjustment Committee / Comité de
ITEM 6a Southeast Planning Review and Adjustment Committee / Comité de révision de la planification de la Commission du Sud-Est Wednesday, August 24, 2016 / Le mercredi 24 août, 2016 Staff Report / Rapport du personnel Subject / Objet : Variance Request / Demandes de Dérogation File number / Numéro du fichier : 16-1167 Reviewed by / Révisé par : From / De : Nicolas Landriau Jeff Boudreau Development Officer / Agent d’aménagement Development Officer / Agent d’aménagement General Information / Information générale Applicant / Requérant : G.J Despres Landowner / Propriétaire : Alcide Vienneau 1465A Route 950 Bas:Cap-Pelé NB E4N 1A5 Proposal / Demande Create a lot having a depth of 23.64m instead of the required 30m under to the Village of Cap-Pelé’s by-law A-005. / Créer un lot avec une profondeur de 23.64m au lieu de 30 mètres requis selon arrêté A-005 du village de Cap-Pelé N Property Location Map Carte de localization du terrain Subject Property / Proprieté en question Site Information /Information du site PID / NID: 00851840 Lot Size / Grandeur du lot: 2081 m2 Location / Endroit : Chemin Thibodeau, Village de Cap-Pelé/ Village of Cap-Pelé Current Use / Usage présent : Residential use Zoning / Zonage : General Commercial / Commerce général Future Land Use Designation / Désignation de l’utilisation future du sol : Not applicable / Pas applicable Surrounding Use & Zoning / Usage des environs & Zonage : Résidentiel et commercial, motel, restaurant, station service, dépanneur Municipal Servicing / Services municipaux: Sewer / Égouts Access-Egress / Accès/Sortie : Chemin Thibodeau Policies / Politiques 1.2(5) Densification and return goal / Objectif de densification et de rentabilisation The Village of Cap-Pelé aims to promote development in sectors serviced by the municipal sanitary network connection. / Le Village de Cap-Pelé a pour objectif d’encourager le développement dans des secteurs déjà viabilisés par le réseau municipal d’égouts sanitaires. Many lots serviced by the municipal sanitary network connection remain vacant in Cap-Pelé. We must find ways to promote building on these lots, not only to increase the efficiency of infrastructures, but also to maximize land use. / Plusieurs lots viabilisés par le système d’égouts sanitaires demeurent vacants à Cap-Pelé. Il faut trouver des moyens d’encourager la construction sur ces lots, non seulement pour augmenter l’efficience des infrastructures, mais également pour maximiser l’utilisation du sol. 2.29 Principles related to the sanitary sewers / Les principes liés aux égouts sanitaires 2.29(1)Council’s policy is to impose the use of an appropriate wastewater treatment system for each municipal development. / Le Conseil municipal a pour principe d’exiger un système adéquat de traitement des eaux usées pour chaque aménagement à l’intérieur de la municipalité. 2.30 Proposals related to the sanitary sewers / Les propositions liées aux égouts sanitaires 2.30(1) It is proposed to prioritize developments that can be serviced by the municipal sanitary network connection, except for reasons considered exceptional by Council / Il est proposé de prioriser les développements qui peuvent être desservis par le réseau d’égouts sanitaires de la municipalité, sauf pour des raisons jugées exceptionnelles par le Conseil. Zoning and/or Subdivision Regulation / Réglementations de zonage et/ou de lotissement 23.1(6) A lot for a multi-family dwelling serviced by the sewage system shall: / Un lot pour une habitation multifamiliale desservi par le service d’égouts doit avoir : b) For a multi-family dwelling of four units or more, / pour une habitation multifamiliale de quatre logements ou plus, i.) minimum width of 30 meters for corner lots plus 2,3 meters per additional unit over four units, minimum depth of 30 meters, and / une largeur minimale de 30 mètres ou 35 mètres dans le cas d’un lot de coin plus 2,3 mètres par logement supplémentaire au-delà du quatrième logement, une profondeur minimale de 30 mètres, et ii.) minimum area of 900 meters plus 75 square meters per additional unit over four units or an additional 135 square feet for a corner lot. / une superficie minimale de 900 mètres carrés plus 75 mètres carrés par logement supplémentaire au-delà du quatrième logement ou 135 mètres carrés supplémentaires dans le cas d’un lot de coin. Internal Consultation & External Consultation / Consultations internes et externes The Village of Cap-Pelé applied for the subdivision project and required services. / Le Village de Cap-Pelé a été sollicité pour le projet de subdivision et les services nécessaires. Discussion For a variance assessment, the Community Planning Act sets out the following criteria, or test, to evaluate variance requests. / Lors de l’évaluation d’une dérogation, la Loi sur l’urbanisme prévoit les critères suivants, ou test, pour évaluer les demandes de dérogation. The project consists in subdividing lot 00851840 located at the intersection of Acadie Rd and Thibodeau Rd in order to build a multi-family building of 4 units. / Le projet consiste a subdiviser le lot 00851840 situé au coin des chemins Acadie et Thibodeau en vue de construire un bâtiment multifamilial de 4 unités. Is this reasonable? / Est-elle raisonnable? The lot is currently occupied by a two-family dwelling and has a depth of 23.64 m for the part of land located further south. The minimal depth required is 30 m. The variance requested is 6.36 m. The width and surface will be respected. The lot will be used for its intended purpose. The variance seems reasonable. / Le lot est actuellement occupé par un logement bifamilial et présente une profondeur de 23.64 m pour sa partie la plus au sud. La profondeur minimale requise est de 30 m. La dérogation demandée est de 6.36 m. La largeur et la superficie seront respectées. Le lot va pouvoir servir ce à quoi il est destiné. La dérogation semble raisonnable. Is this desirable for the property? / Est-ce désirable pour le développement de la propriété? The installation of the building on the lot will ensure compliance with the installation standards and especially the minimum setback in the front (7.5m) and back ( 6m), leaving space for the required parking and private parking behind the building as well as the lot’s occupancy rate (75%). The variance does not present a problem to the property’s development. / L’implantation du bâtiment sur le lot va permettre le respect des normes d’implantation et notamment le retrait minimum à l’avant (7.5m) et arrière ( 6m) laissant ainsi de la place pour le stationnement requis et les espaces privés à l’arrière du bâtiment ainsi que le coefficient d’occupation du lot (75%). La dérogation de pose pas de problème pour le développement de la propriété. Is the variance in accordance with the zoning by-law’s general intentions? / Est-ce que la dérogation répond aux intentions générales de l’arrêté de zonage? The dimensions set out in the zoning by-law are commensurate with services (water and sewerage) and the housing density specified. The lot could potentially be serviced by the municipal sewers. The variance on the depth does not call into question potential services and construction. The variance is in accordance with the zoning by-law’s general intentions. / Les dimensions imposées par l’arreté de zonage sont proportionnelles au niveau des services (eau et égouts) et à la densité d’habitation prévue. Le lot à la possibilité d’être desservi par les égouts municipaux. La dérogation sur la profondeur ne remets pas en question les possibilités de service et la contruction. La dérogation répond aux intentions générales de l’arrêté de zonage. Is the variance in accordance with the rural plan’s intentions? / Est-ce que la dérogation répond aux intentions du plan rural? The plan states that each development must have an appropriate wastewater treatment system and that priority shall be given to projects that can accommodate a sewer system. The variance does not call into question these intentions. / Le plan indique que chaque aménagement doit avoir un sytème de traitement des eaux adéquats et que la priorité doit être donnée aux projets qui ont la possibilité d’avoir un service d’égout. La dérogation ne remets pas en cause ces intentions. Public Notice / Avis public A notice was issued to the neighboring lot owners within a 60-meter radius on August 3, 2016. / Un avis a été envoyé aux propriétaires des lots avoisinants dans un rayon de 60 m, le 3 aout 2016. Legal Authority / Autorité légale 34(3)Subject to subsection (4), for greater certainty without limiting the general power conferred by subsection (1) or (2), a zoning by-law mentioned therein shall divide the municipality into zones, prescribe the purposes for which land, buildings and structures in any zone may be used, and prohibit the use of land, buildings and structures for any other purpose, and may / Sous réserve du paragraphe (4), pour plus de certitude et sans restreindre la portée générale du pouvoir conféré par les paragraphes (1) ou (2), un arrêté de zonage ci-mentionné doit diviser la municipalité en zones, prescrire les fins auxquelles les terrains, bâtiments et constructions dans une zone peuvent être affectés et interdire toute autre affectation des terrains, bâtiments et constructions et peut a) regulate as to any zone / réglementer pour une zone quelconque (i) the minimum size and dimensions of lots and other parcels into which land may be subdivided, and the minimum size and dimensions of land required for any particular class of use or size of building or structure, / la grandeur et les dimensions minimales des lots et autres parcelles en lesquels le terrain peut être loti et la grandeur et les dimensions minimales du terrain requis pour une catégorie particulière et une utilisation ou grandeur particulière d’un bâtiment ou d’une construction, 35(1)The advisory committee or regional service commission may permit, subject to such terms and conditions as it considers fit, / Le comité consultatif ou la commission de services régionaux peuvent autoriser, sous réserve des modalités et conditions qu’ils jugent appropriées, b) such reasonable variance from the requirements of the zoning by-law falling within paragraph 34(3) (a) as, in its opinion, is desirable for the development of a parcel of land or a building or structure and is in accord with the general intent of the by-law and any plan or statement hereunder affecting such development. / toute dérogation raisonnable aux prescriptions d’un arrêté de zonage visé à l’alinéa 34 (3)a) qu’ils estiment souhaitable pour aménager une parcelle de terrain, un bâtiment ou une construction et qui est en harmonie avec l’intention générale de l’arrêté et avec tout plan ou déclaration établi en application de la présente loi et intéressant cet aménagement. Recommendation / Recommandation Staff respectfully recommends to the South-East Planning Review and Adjustment Committee that Alcide Vienneau’s variance request to allow an exemption to bring the minimum depth of a lot intended for a multi-family residence from 30 m to 23.64 m (00851840) , BE APPROVED, subject to the following condition: / Le personnel recommande respectueusement au comité de révision de la planification du Sud-Est que la demande de dérogation d’Alcide Vienneau pour déroger à la profondeur minimale d’un lot destiné à une résidence multifamiliale à 23.64 m au lieu de 30 m (00851840) , SOIT APPROUVÉE, avec la condition suivante : 1) the proposed lot 16-2 fronting onto Thibodeau Rd must be connected to the municipal sanitary sewer system to the satisfaction of the Village of Cap-Pelé. / le lot 16-2 proposé ayant façade sur le chemin Thibodeau devra être branché au système d’égout à la satisfaction du Village de Cap-Pelé. Note: This report was written in French and translated to a bilingual document. Where a conflict exists between the two languages, the language the report was written shall prevail. / Note: ce rapport a été rédigé en français et traduit en version bilingue. En cas de conflit entre les deux langues, la langue dans laquelle le rapport a été rédigé a préséance.