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FOCUS
28 TEXTE Max CHAPUIS
MATTHIEU CHARPENTIER
Et si vous songiez au viager ?
INTERVIAGER EST UNE AGENCE NATIONALE
SPÉCIALISÉE DANS LA TRANSACTION EN VIAGER, QUI MET SES SERVICES À DISPOSITION
DES ACHETEURS ET DES VENDEURS. MATTHIEU CHARPENTIER, GÉRANT DE L’AGENCE
INTERVIAGER EN RHÔNE-ALPES, LÈVE LE RIDEAU SUR CE MARCHÉ PARTICULIER, ENCORE TROP MÉCONNU PAR LES ACQUÉREURS.
CHANGEMENT DES MENTALITÉS, MODIFICATION DES PENSIONS DE RETRAITES, VIEILLISSEMENT DE LA POPULATION… TOUT LAISSE À
PENSER QUE LE VIAGER VA PRENDRE UN BEL
ESSOR. ACQUÉREURS, VENDEURS, PUISQUE
LE VIAGER POURRAIT BIEN ÊTRE LA SOLUTION
DES ANNÉES À VENIR, AGISSEZ POUR VOTRE
PATRIMOINE ET SURFEZ SUR LE PAPY BOOM !
Quels sont les intérêts concrets du viager
pour le vendeur ?
Cette solution permet au vendeur de rentabiliser son
bien et donc d’obtenir un vrai confort financier. En effet,
par la vente en viager, le vendeur perçoit une rente à vie
tout en restant chez lui. De surcroît, il réduit ses charges,
à commencer par la taxe foncière puisqu’il n’est plus
propriétaire du bien. Beaucoup de nos clients vendeurs
veulent sortir de la propriété en raison de la gestion que
cela représente et de l’entretien de leur bien, je pense
notamment aux gros travaux. Ensuite, le capital appelé
« bouquet » versé au moment de la signature du contrat
leur permet de gâter leurs enfants ou d’apurer leurs dettes. Enfin, le complément de retraite est un agrément de
vie certain notamment pour financer des voyages, des
soins de santé, des sorties…
Et pour l’acheteur ?
Les avantages varient selon le profil de l’acheteur, mais
de manière générale, le viager est synonyme de création
de patrimoine avec une faible mise de fonds. L’acheteur place souvent un capital minime comparé à la vraie
valeur du bien. Parfois 10 % seulement ! Ensuite, il ne lui
reste plus qu’à épargner chaque mois. Le temps joue
en sa faveur puisqu’il remboursera au vendeur le prix
convenu en versant la fameuse rente. Il arrive que le prix
d’un bien occupé par son vendeur soit négocié à moins
de 50 % de sa valeur, tout dépendant évidemment de
l’espérance de vie du vendeur. Enfin, pour les personnes soumises à l’ISF, c’est une manière d’optimiser
fiscalement leur patrimoine, car elles pourront sortir de
leur déclaration la valeur d’usage et d’habitation du bien
acheté en viager et qui correspond à une sorte d’indemnité d’occupation retranchée du prix du bien par le vendeur. Enfin, le viager est bien plus intéressant que l’investissement locatif puisque la gestion est quasi nulle et
qu’il n’existe pas de problème d’impayés des locataires,
ce qui n’est pas anodin en cette période de crise.
On dit ce type de transaction risqué. Pourquoi ? Avez-vous des exemples ?
Le risque réside sur l’aléa qui existe sur l’espérance de
vie du vendeur. En effet, les acheteurs espèrent que le
vendeur ne soit pas centenaire, on garde là en mémoire
le cas de Jeanne Calment qui vécut 122 ans. Mais je
dirais que les calculs viager sont fait de telle sorte que
le viager reste bénéfique, d’où l’importance de passer par les viagéristes qui savent utiliser les tables de
mortalité statistiques. En second lieu, on est toujours
gagnant en achetant en viager car il faut savoir que le
bien subit une forte décote, et que sur le long terme,
entre 15 et 20 ans, il est vérifié que les prix de l’immobilier sont toujours en progression, quels que soient
les secteurs. Enfin, la solution que je préconise est de
préférer plusieurs viagers de petits budgets plutôt que
de miser sur un seul viager de gros budget comme
ceux de Paris. Ainsi, on mutualise le risque selon la loi
des nombres, et le portefeuille alors constitué devient
un produit financier avec un taux de rendement interne
que l’on peut précisément calculer.
ILS ONT DIT…
Matthieu Charpentier " Le viager est une
façon de créer du patrimoine, même avec de
modestes moyens financiers et sans passer par
une banque. "
Y a-t-il de nettes différences de prix de vente
suivant l’âge du propriétaire ? Lesquelles ?
Les différences sont progressives selon les âges,
mais peuvent atteindre les 50 % pour une dame de
70 ans par exemple. Il existe un autre paramètre qui
est le nombre de têtes. Par exemple, un couple a
une espérance de vie supérieure de 3 ans par rapport à une personne vivant seule ; nous l’intégrons
donc dans le prix de vente. Chaque cas est particulier, et nous pouvons introduire en plus des cas de
libération anticipée du bien, qui permet de réduire
les risques d’occupation trop longue.
À partir de quelle tranche d’âge le vendeur
déclenche-t-il chez les acquéreurs une
réelle envie d’investir dans le bien ?
Il n’y a pas vraiment de règle de tranche d’âge, tout
dépend de la stratégie de l’acheteur. Je conseille à
nos clients qu’il y ait au moins une différence d’âge de
trente ans entre le vendeur et l’acheteur, car je rappelle
que nous sommes sur un terme d’investissement de
l’ordre de 15 ans à 20 ans. C’est un investissement
bon père de famille dont le secret de la réussite réside
dans sa capacité à porter la rente jusqu’à terme.
Quel type d’acquéreur se tourne généralement en direction du viager ?
Ce sont des personnes qui veulent diversifier leur
portefeuille de placements pour la plupart, amoureux
de la pierre et également ayant une confiance absolue dans cette valeur refuge. Les chiffres démontrent
en effet que l’immobilier a fait ses preuves depuis
quelques décennies durant lesquels les prix ont toujours été à la hausse. ■ ■ ■
FOCUS
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En Rhône Alpes, cette pratique reste réservées à
quelques villes comme Lyon et Grenoble. C’est une
région qui mériterait d’être plus développée, car les
prix y sont beaucoup plus abordables que dans la
région parisienne et la côte d’Azur ; régions les plus
prisées. Nous remarquons également une demande
dans les stations de ski et les villes proches de
la Suisse telles qu’Aix-les-Bains, Annemasse ou
Chambéry. Il est à noter cependant que les viagers
situés en agglomération ont plus de chance de trouver acquéreur. Pour la campagne, cela reste marginal et réservé à des citadins qui souhaitent s’y installer pour leurs vieux jours. Parce qu’ils connaissent
le lieu-dit, ou bien parce qu’ils l’imaginent comme
une résidence secondaire à moins de deux heures
de leur domicile, dans le cas où celui-ci serait libre.
Les personnes âgées et les acquéreurs
sont-ils suffisamment informés
par cette pratique ?
Coté vendeur, les médias et le bouche à oreille
aidant, le viager devient une pratique de plus en
plus connue des personnes âgées et les cabinets
spécialistes en viager font de la publicité sur ce type
de vente. De plus, cette solution étant sécurisée par
les notaires, elle est rassurante pour cette population
âgée qui a besoin plus que quiconque de garanties.
Côté acheteurs, peu de gens connaissent les principes du viager. Les conseillers en patrimoine lui ont
longtemps préféré les placements en assurance vie
ou les investissements défiscalisant. Le viager n’est
pas encore un geste naturel d’acquisition.
Le tabou qui gravite autour de ce type de
transaction peut-il freiner cette niche ?
Je pense que le monde change et que notre
société actuelle produit de plus en plus de personnes seules, sans héritiers, parfois isolées de
leur famille. Nos clients vendeurs savent qu’ils ne
sont pas immortels et jouent d’ailleurs avec cette
notion avec beaucoup d’humour pour certains. Ils
voudraient presque raccourcir leur espérance de
vie afin d’augmenter la rente, or nous nous basons
sur des calculs viagers stricts qui s’appuient sur
des données démographique statistiques intangibles. Quant-à la notion de pari sur la mort de la
part des acquéreurs, ces derniers intègrent dans
leurs propositions financières le vieillissement de
la population, en souhaitant même que le viager
permette de rallonger leur vie.
Quels types de biens sont-ils habituellement
favorisés pour la vente en viager ?
Les critères des acheteurs vont vers des appartements
à faibles charges de copropriété, dont la valeur se situe
en deçà de 200 000 €. Ils sont situés dans des grandes
villes et à des adresses et emplacements de premier
ordre. Le montant de la taxe foncière, très variable de
ville en ville, est aussi un paramètre important. Il peut peser sur
l’investissement. Enfin, les acheteurs demandent quels sont les
gros travaux votés et à entreprendre par le syndic de copropriétés,
pour ne pas avoir à se ruiner sur
un ravalement ou un toit à refaire.
Question zone géographique,
à Paris, Nice, Cannes, Lyon, la
demande reste forte, ainsi que
sur les bords de mer.
Les transactions en viager
sont en perte de vitesse
depuis plusieurs années.
Comment expliquer cela ?
Nous avons un double mouvement contradictoire. D’une
part, les vendeurs sont de
plus en plus nombreux par ces
© Photos William Speer
En Rhône-Alpes, cette pratique vous paraîtelle répandue ? Y a-t-il plus de succès dans
les agglomérations ou en campagne ?
temps de crises et en raison du vieillissement de la
population. D’autre part, les acquéreurs réduisent
leur capacité à épargner car les revenus sont moindres depuis la crise de 2008. D’où un déphasage
entre l’offre et la demande. En terme de coûts, d’un
côté, nous avons des vendeurs habitués à la flambée des prix depuis les années 90 et qui ne veulent
pas décoter leur bien. De l’autre côté, nous avons
des acheteurs de plus en plus sélectifs. Cela induit
mécaniquement de nombreuses transactions qui
ne peuvent se réaliser. Selon les derniers chiffres, il
y aurait en France près de 15 000 viagers à vendre
avec seulement 5000 transactions réalisées !
Avec le vieillissement de la population,
peut-on s’attendre à une recrudescence du
viager dans les prochaines années ?
C’est exact. Les séniors sont de plus en plus nombreux, et ce sont eux qui ont acheté il y a longtemps
dans la pierre, alors que celle-ci était plus qu’abordable. Aujourd’hui, près de 70 % des personnes âgées
sont propriétaires de leur bien, alors que les jeunes
générations éprouvent de plus en plus de difficulté à
acheter leur résidence principale avant l’âge de 35 ans.
Le viager est donc une façon de créer du patrimoine,
même avec de modestes moyens financiers et sans
passer par une banque. Et cela, les anciens l’ont bien
compris. Il vaut mieux se faire payer sous forme de
rente viagère plutôt que d’un capital qu’ils ne savent
pas où placer. À l’heure des grandes interrogations des
pensions, c’est une béquille de la retraite.