It Pays to Renovate Des rénovations payantes
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It Pays to Renovate Des rénovations payantes
It Pays to Renovate Des rénovations payantes A look at the renovations most likely to boost the value of your home, along with some tips for making the most of every board and nail. Les rénovations les plus rentables et des conseils pour tirer le maximum de profit de chaque coup de marteau. BY | PAR CAROLE SCHINCK Everybody loves a happy ending, and that’s what Claire and Paul, who live in a sizeable town in Quebec’s Eastern Townships, got from major renovations to their 40-year-old bungalow. “The results are fantastic, way beyond our expectations,” says Claire enthusiastically. Better yet, the couple’s carefully considered choices, made with the help of a top-notch contractor, significantly increased the value of their home. It’s a goal shared by anyone who sets out to restore their house, but it’s one that surprisingly few actually achieve. The reason is simple: when it comes to renovation, you have to know where to spend your money to make a real difference to the building’s value. “It’s easy to spend a lot of money,” notes Robert Patchett, a professional practices 44 DESTINATIONS Il était une fois… une histoire qui finit bien. Claire et Paul, établis dans une ville importante des Cantons-de-l’Est, au Québec, sont en effet ravis des rénovations majeures qu’ils viennent tout juste d’apporter au bungalow familial, vieux d’une quarantaine d’années. « Le résultat est superbe et au-delà de nos attentes », commente Claire avec enthousiasme. Mieux encore, les décisions judicieuses prises par le couple, assisté d’un entrepreneur hors pair, ont considérablement augmenté la valeur de sa maison. Un but que visent tous les propriétaires désireux de restaurer leur demeure, mais que, malheureusement, bon nombre d’entre eux n’atteignent pas. Parce qu’en matière de rénovation, il faut savoir mettre les dollars là où ça compte. « On peut facilement dépenser lifestyle style de vie counsellor for the Appraisal Institute of Canada. “What you need to do is renovate at a moderate cost appropriate to the property, with the goal of benefiting from as much of the money invested as possible.” And that’s the key: finding the right balance between the dream home you want and the resale value of your property. “Building a $50,000 kitchen makes sense for a house worth $600,000, but not for one worth $200,000,” says François Bissonnette, a licensed real estate agent with 14 years of experience in the Montreal market. “You shouldn’t end up with the most impressive house on the block or the flashiest one in the neighbourhood,” according to Mr. Bissonnette. “Another mistake to avoid: making rooms too big and too few.” Another important rule for improving resale value is to make sure the quality of the work is excellent, while the project itself is not too personal. “You might want to take out the only bathtub and install a huge shower,” says Mr. Bissonnette, “but doing that might make your house less attractive to future buyers.” To add resale value, changes have to be appealing to as many potential buyers as possible. Claire and Paul added floor space and a second floor to their bungalow, allowing them to add a foyer, a new kitchen, a family room, and a large master bedroom with ensuite bathroom. All proved to be good strategic decisions, because the house was far from being overvalued and the couple were able to do everything within their budget and schedule. A few years ago they bought the house—situated on a sought-after double lot—for a reasonable price. If they wanted to sell today, they’d make several tens of thousands of dollars in profit, even after deducting the cost of the renovations. And in addition to the increased value of their home, the couple and their two children now have a more comfortable, aesthetically pleasing, and functional home. Naturally, those are all important considerations along with the fundamental issues of the soundness and durability of the building’s construction. Which renovations are most likely to be worthwhile investments? The Appraisal Institute has compiled a list, available on the organization’s website, of the 20 most profitable upgrades. Topping the list are bathroom and kitchen remodelling, followed somewhat surprisingly by a good coat of paint both indoors and out. “Improvements that don’t involve gadgetry are the best investments,” says Home Depot’s Quebec regional sales director, Sylvio Pintal. “Essential work, fresh paint, and well chosen drapes can bring a lot of added value to a house.” “But you shouldn’t confuse maintenance and renovation,” warns François Bissonnette. “Strictly speaking, new roofing and windows aren’t renovations. They’re basic work that can’t be delayed too long without risking a sharp drop in the value of the building. As for so-called beaucoup d’argent, explique Robert Patchett, conseiller en pratiques professionnelles à l’Institut canadien des évaluateurs. Ce qu’il faut, c’est rénover à un coût moyen, en fonction du secteur, de manière à récupérer une plus grande partie possible des sommes investies. » Et là se trouve justement la clé : le juste équilibre entre nos envies de luxe et la valeur marchande de la propriété. « L’installation d’une cuisine de 50 000 $ sera justifiée dans une maison en valant 600 000 $, mais pas dans une autre évaluée à 200 000 $ », illustre François Bissonnette, courtier agréé à Montréal travaillant dans le secteur de l’immobilier depuis 14 ans. « Vous ne devez pas vous retrouver avec la maison la plus imposante du quartier ou celle qui se distingue le plus dans la rue, poursuit-il. Autre erreur à éviter : exagérer la superficie des pièces et en diminuer trop le nombre, par exemple. » Conditions sine qua non à la rentabilité, la qualité des travaux se doit d’être irréprochable et les améliorations, pas trop personnalisées. « Vous pouvez avoir envie de remplacer la seule baignoire de la maison par une immense douche, précise François Bissonnette, mais vous risquez ainsi de déclasser votre propriété au regard du marché. » Parce que, pour rapporter, les changements effectués doivent être susceptibles de plaire au plus grand nombre d’acheteurs potentiels. Pour Claire et Paul, l’agrandissement de la superficie existante et l’ajout d’un étage permettant la construction d’un hall d’entrée, d’une toute nouvelle cuisine, d’une salle familiale et d’une grande chambre à coucher principale équipée d’une salle de bains se sont révélés stratégiques. Justement parce que la maison était loin d’être surévaluée et que les propriétaires ont su respecter budget et échéanciers. S’ils revendaient aujourd’hui leur maison, payée un prix raisonnable il y a quelques années et construite sur un double terrain très prisé dans ce secteur de la ville, elle leur rapporterait déjà quelques dizaines de milliers de dollars de profit, une fois les travaux remboursés. En plus de la valeur ajoutée, la petite famille de quatre y gagne largement en confort, en esthétique et en fonctionnalité. Des aspects dont il faut aussi tenir compte, avec ceux de la performance et de la durabilité de la maison. Mais quels sont donc les aménagements qui promettent un meilleur retour sur notre investissement ? Le site de l’Institut canadien des évaluateurs fournit le palmarès des 20 rénovations les plus profitables. En tête de liste, les transformations de la salle de bains et de la cuisine, suivies de… la peinture intérieure et extérieure ! « Les améliorations dénuées de gadgets sont celles qui rapportent le plus, confirme Sylvio Pintal, directeur des ventes de Home Depot au Québec. « Les travaux essentiels, assortis d’une nouvelle peinture et de rideaux bien choisis suffisent DESTINATIONS 45 lifestyle rencontre ‘home staging,’ which sellers often do, you have to ask yourself if there’s really a point to spending $500 to move the furniture around and put in a couple of light bulbs if the floors haven’t been sanded in 30 years.” Nationwide, the renovation fever that started to appear a few years ago shows few signs of letting up. According to a May 2006 study by the Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC), 13% of homeowners in Halifax, Montreal, Toronto, Calgary, and Vancouver had plans to renovate in 2006-07, a drop of 4% compared to the previous year. The average homeowner budgeted $10,000 for renovations. In 73% of cases, at least some of the work was to be done by specialized tradespeople or general contractors; that group was split almost evenly between homeowners who planned to have a contractor do all the work and those who planned on working alongside experts. The study found that exterior work (39%), bathroom remodelling (33%) and flooring upgrades (24%) were the most commonly planned work. What does the future hold? According to Mr. Bissonnette, “more and more people are becoming concerned with energy efficiency and other improvements that reflect growing environmental concern, like water preheating and green rooftops. Other big trends include bigenerational homes—a condo attached to the primary dwelling, or a duplex with separate units for parents and children— and cottage renovations.” 46 DESTINATIONS souvent à donner beaucoup de valeur à une maison. » « Il ne faut toutefois pas confondre rénovation et travaux d’entretien, prévient François Bissonnette. Un nouveau revêtement de toiture et le remplacement des fenêtres ne constituent pas des rénovations proprement dites, mais bien des travaux de base que l’on ne doit pas reporter dans le temps, sous peine de voir la valeur de sa maison chuter rapidement. Quant au fameux home staging, auxquels les vendeurs ont souvent recours, on peut se demander à quoi sert de dépenser 500 $ pour déplacer des meubles et ajouter quelques ampoules, si les planchers n’ont pas été sablés depuis 30 ans ! » À l’échelle du pays, la fièvre du marteau ressentie depuis quelques années ne semble pas trop s’apaiser. Selon une enquête de la SCHL (Société canadienne d’hypothèques et de logement) publiée en mai 2006, 13 % des propriétaires d’habitation des marchés de Halifax, Montréal, Toronto, Calgary et Vancouver réunis se disent prêts à rénover en 2006-2007, soit une diminution de 4 % par rapport aux chiffres correspondants de l’année précédente. En moyenne, plus de 10 000 $ seront consacrés à des travaux de rénovation dont au moins une partie sera effectuée par des professionnels (ouvriers spécialisés ou entrepreneurs) dans 73 % des cas, par des entrepreneurs uniquement, dans 36 % des cas, et par les propriétaires eux-mêmes assistés de spécialistes, dans une proportion de 37 %. Parmi les projets les plus populaires, on note les travaux extérieurs (39 %), la rénovation de la salle de bains (33 %) et les revêtements de sol (24 %). Des tendances pour l’avenir ? « De plus en plus, on s’intéresse à l’économie d’énergie et aux améliorations qui répondent à nos préoccupations écologiques, répond François Bissonnette, comme le préchauffage de l’eau, les toits verts... Aussi en hausse : l’intérêt pour les maisons bigénérationnelles (un condo rattaché à une maison, un duplex aménagé pour les parents et les enfants) et les travaux effectués aux résidences secondaires, qui ont la cote. » The best returns on renovations Les rénovations les plus rentables •Bathroom | Salle de bains : 75 to 100 % • Kitchen | Cuisine : 75 to 100 % •Interior paint | Peinture intérieure : 50 to 100 % • Exterior paint | Peinture extérieure : 50 to 100 % •New shingles | Remplacement des bardeaux du toit : 50 to 80% •Heating system | Système de chauffage: 50 to 80% •Basement renovation | Rénovation du sous-sol: 50 to 75 % •New games room | Ajout d’une salle de jeu : 50 to 75 % •New fireplace | Installation d’une cheminée : 50 to 75 % • Floors | Planchers et revêtements de sol : 50 to 75 % •New garage | Construction d’un garage : 50 to 75 % •New doors and windows | Nouvelles portes et fenêtres : 50 to 75% •New deck | Construction d’une terrasse : 50 to 75% • Central air conditioning | Climatisation central : 25 to 75% Less valuable renovations Les rénovations les moins rentables •Landscaping | Aménagement paysager : 25 to 50% • Concrete driveway | Pavé de béton : 25 to 50% •New fence | Installation d’une clôture : 25 to 50% •Asphalt paving | Revêtement en asphalte : 20 to 50% •Swimming pool | Installation d’une piscine : 10 to 40% •Skylights | Installation d’un puits de lumière : 0 to 25% Source: Appraisal Institute of Canada Source : Institut canadien des évaluateurs www.aicanada.ca More information | Pour plus d’informations •Renova interactive tool | Site interactif Renova (en anglais seulement): www.aicanada.ca/renova.cfm. The worksheet allows you to enter the amount you plan to spend on a renovation and calculate the probable return on the investment | Vous pouvez y inscrire le montant que vous souhaitez investir pour diverses rénovations et obtenir la rentabilité projetée, après leur réalisation. • CMHC | SCHL: www.cmhc-schl.gc.ca •Home Depot: www.homedepot.ca DESTINATIONS 47