N° 965 Un plan d`urgence pour le logement et les Hlm La

Transcription

N° 965
Actualités
du 30 mars 2013
habitat
À LA UNE
POLITIQUE DE L’HABITAT
DROIT ET FISCALITÉ
Un plan d’urgence pour
le logement et les Hlm
La programmation 2013
des aides à la pierre
Les organismes Hlm
et l’accession sociale
Réhabilitation-construction à Paris (ICF Habitat La Sablière).
Bimensuel d’information édité par
Habitat et Société
Au sommaire du numéro
de mars 2013
DOSSIER
Cap sur les copropriétés
Que ce soit dans la production neuve, dans le cadre de la vente Hlm aux locataires ou dans les copropriétés en difficulté, les ESH, Coopératives, OPH, Sacicap sont de plus en plus impliqués dans des copropriétés et sollicités par les collectivités. Ainsi ont-ils développé au fil des ans un savoir-faire, assurant tour à tour
les fonctions de syndic, d’administrateur de biens, de prestataires de services, de portage provisoire, de financeur pour boucler les plans de financement ou préfinancer les travaux.
HABITAT EN CHIFFRES
Construction privée et marché de l’ancien :
la grande panne ! Décrochage du marché
de l’ancien, recul des mises en chantier,
risque de contraction de la construction
locative sociale, tous les indicateurs
appellent à une mobilisation de moyens de
la collectivité en faveur du logement.
Explications de Michel Mouillart, professeur
d’économie à Paris Ouest.
REGARDS
LE DOSSIER
Cap sur les
copropriétés
EMPLOIS
Art et architecture. Une balade urbaine sur
le patrimoine de la Nantaise d’Habitations
(LNH) à travers le regard d’artistes.
Des métiers
en mouvement
EMPLOIS
Des métiers en mouvement. En quelques
années, de nouveaux métiers sont apparus
dans le monde Hlm, signe de l’adaptation
du logement social à son environnement.
REVUE TRIMESTRIELLE ÉDITÉE PAR L’UNION SOCIALE POUR L’HABITAT - MARS 2013 - N° 69
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14, rue Lord Byron - 75384 Paris Cedex 08. Tél. : 01 40 75 52 63.
ÉDITORIAL
Vers le Pacte
d’objectifs et de moyens
J
eudi 21 mars, le Président de la République annonçait un plan
d’investissement pour le logement : lutte contre les recours
malveillants, simplification des procédures et moratoire sur les
normes, TVA réduite pour la production et la rénovation de
logements sociaux, mobilisation dès 2013 d’une aide exceptionnelle d’Action
logement, lutte contre la rétention foncière, éco-prêt à 1 % pour la
rénovation énergétique.
Après plusieurs mois d’incertitudes et une mobilisation forte de notre
Mouvement pour alerter les pouvoirs publics sur l’urgence à agir, ces
annonces constituent une étape très importante. Elles interviennent à la
suite de plusieurs décisions que nous avons saluées : augmentation du
plafond du Livret A, accroissement des aides à la pierre pour 2013,
suppression du prélèvement sur le potentiel financier, modification de
l’article 55 de la loi SRU, décisions de principe sur le foncier de l’Etat.
Ainsi, les organismes Hlm pourront, dans les semaines qui
viennent, trouver un cadre économique et réglementaire
stable pour répondre à leurs missions.
Comme nous l’avions proposé au Premier ministre et à la
ministre du Logement, les engagements respectifs du
Gouvernement et de notre Mouvement seront déclinés
dans un Pacte d’objectifs et de moyens. Les questions de
niveau de production, de réhabilitation et de mutualisation,
entre les organismes, des compétences et des moyens y seront posées.
Nous sommes prêts. Notre Mouvement est fait de femmes et d’hommes
professionnels, prêts à engager l’effort de production et de réhabilitation. Il
a entrepris depuis plusieurs mois la réflexion sur les formes que peut
prendre la mutualisation. J’ai fixé un cadre à ce travail.
La mutualisation sera l’activation des fonds disponibles ; elle n’a pas pour
objet de suppléer l’effort de l’Etat, ni d’être un prélèvement dont le
Mouvement Hlm perdrait la maîtrise. Elle doit accompagner l’effort
d’investissement de tous les organismes en matière de production et de
réhabilitation. Dans les semaines qui viennent, chaque famille Hlm pourra
s’exprimer dans le cadre de ses instances sur des propositions concrètes de
mise en œuvre.
Dans une crise dure, qui touche des millions de nos concitoyens, la politique
du logement est un levier indispensable de la cohésion sociale et de l’emploi.
Nous avons maintenant la responsabilité de réussir.
Jean-Louis Dumont, président de l’USH, député de la Meuse.
Actualités habitat I N° 965 du 30 mars 2013 I 1
© P. Ruault
© Présidence de la République
SOMMAIRE
Hautes performances et moindres coûts, p. 17
Etude Crédoc sur la précarité énergétique, p. 12
Lutter contre la vacance dans l’Allier, p. 18
ÉDITORIAL
1 Edito de Jean-Louis Dumont, président de l’USH.
COMMUNICATION
9 Evénement du 8 au 16 juin 2013 :
semaine nationale des Hlm.
contre la vacance. • Groupe Domanys : succès de la mobilisation contre
la vacance.
À LA UNE
4 Un plan gouvernemental d’urgence
pour le logement.
5 Les aides du FILLS non reconduites
en 2013. • Politique de la ville : le rapport d’évaluation de l’ONZUS. • Le
chiffre de la quinzaine. • Mini-remaniement ministériel.
ÉCHOS
10 Nominations. • Terres du Sud Habitat. • OPH 65. • Partenariat AR Hlm
PACA Corse/BDM.
11 L’Afpols. • Toit et Joie. • Agenda.
RÉNOVATION
20 Domnis : résidence sociale et logements familiaux. • Habitat du Nord :
une résidence dans une ancienne
église.
21 ICH Habitat La Sablière : réhabilitation-construction avec eau chaude
recyclée. • SA Hlm de l’Oise : transformation d’un hôtel en logements.
6 Aides à la pierre: programmation 2013.
Actualités habitat, bimensuel d’information édité par l’Union sociale pour l’habitat, 14, rue Lord-Byron, 75384 Paris
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25 € TTC. Photo de couverture : Réhabilitation-construction de
84 logements à Paris réalisée par ICF Habitat La Sablière ; Arch. :
Cabinet ARC/POLE ; voir article page 21. © I. Mathie. Publicité :
pages 3.
Actualités habitat a été imprimé sur du papier issu de forêts gérées
durablement, certifié PEFCTM FCBA/10-31-1144 par lʼimprimerie
DEJALINK, certifiée Iso 14001 : 2004 et Imprim vert.
2 I Actualités habitat I N° 965 du 30 mars 2013
ÉTUDES
12 Précarité énergétique: intégrer le coût
résidentiel.
VIE DES ORGANISMES
13 Convention 3F : « le logement pour
tous, la performance ensemble ».
INFOS
14 En bref. • Parution de 2 décrets. • Bruit
et santé: nouvelle publication. • Nomination. • Rénovation énergétique: vers
une obligation de travaux ?.
CONSTRUCTION
15 Métiers du BTP : « Build Up Skills
France ».
16 Office Montreuillois de l’Habitat: ossature bois et fondations par technopieux. • Saumur Habitat: conceptionréalisation, bois et ouate de cellulose.
17 Promologis : Hautes performances et
moindres coûts.
LOCATIF
18 Inter-organismes dans l’Allier : lutter
© J.-R. Vincenti
© Moulins Habitat
Réunion préalable à l’annonce du plan logement, p. 4
Une reconversion réussie, p. 20
PROJETS
22 Projets de construction de Vosgelis,
Logévie, Le Toit Girondin, La Maison
Flamande, SRCJ, Immobilière RhôneAlpes, OPH d’Ivry-sur-Seine, Alliade
Habitat.
RESPONSABILITÉ SOCIALE DE
L’ENTREPRISE
23 RSE et droits des consommateurs : le
logement social, produit de consommation ?
DROIT ET FISCALITÉ
24 Accession sociale à la propriété : les
compétences des organismes Hlm.
26 Achat d’une prestation de services en
Europe : quelles règles de TVA ?
27 Fax juridique.
FORMATION
28 Afpols : stages de mai 2013.
Un plan gouvernemental d’urgence pour le logement
TVA à taux réduit pour le logement social, moratoire de deux ans sur les normes
nouvelles, lutte contre les recours abusifs, dispositifs en faveur de la rénovation
thermique sont les mesures phares du plan d’urgence pour le logement annoncé par
le président de la République le 21 mars dernier.
Pour soutenir le secteur du
bâtiment, enrayer la baisse des
mises en chantier et créer « un
choc de confiance » en matière
de logement permettant d’atteindre, à la fin de la mandature, l’objectif de 500000 logements dont 150 000 logements
sociaux, François Hollande a
dévoilé, le 21 mars dernier, son
« plan d’investissement pour
le logement ».
Ce plan, qui devrait être opérationnel à la fin de l’été, comporte vingt mesures ciblées sur
l’offre, destinées à relancer la
construction, la croissance et
l’emploi, tout en répondant au
problème fondamental du
logement, notamment en zone
tendue. En raison de l’urgence
de la situation, le Gouvernement demandera au Parlement
de l’autoriser, d’ici la fin avril,
à recourir aux ordonnances,
qui pourraient être publiées
dès cet été.
Outre les mesures spécifiques
pour le logement social (cf.
encadré), le plan s’articule
autour de quatre dispositions.
◗ La levée des freins à la
construction
Plusieurs mesures doivent
concourir à faciliter les projets urbains et l’aménagement.
Tout d’abord, les différentes
étapes des procédures d’urbanisme vont être simplifiées
et fusionnées, au-delà d’un certain nombre de logements, afin
de raccourcir les délais : la
déclaration de projet va être
simplifiée. La transformation
de bureaux en logements va
être facilitée et la densité en
zone tendue favorisée. Pour
lutter contre les recours abusifs et réduire les délais de traitement des contentieux, particulièrement pénalisants, un
groupe de travail a été chargé
d’une expertise et rendra ses
conclusions d’ici à la fin du
mois d’avril. Un moratoire de
deux ans sur les normes nouvelles techniques sera instauré
et les normes existantes évaluées. Le gouvernement va
également créer un géo-portail de l’urbanisme centralisé
sur Internet. ll prévoit aussi
d’assouplir le taux maximal de
garantie d’emprunt pour les
opérations d’aménagement.
◗ Une mobilisation des
acteurs de la construction
Pour atteindre un objectif en
nombre de logements nouveaux, tous les acteurs sont
mobilisés : les bailleurs
sociaux, les collecteurs d’Action logement, les promoteurs,
les collectivités locales et l’État.
Un statut du logement intermédiaire, destiné aux classes
moyennes, va être créé avec
une fiscalité adaptée et un
financement à l’aide des fonds
des investisseurs institutionnels, notamment les assureurs,
via la SNI qui est prête à lancer 10 000 logements intermédiaires. « Les aides à la
pierre seront rehaussées et un
prêt d’un milliard par an par
Action logement s’y ajoutera,
(dès le mois d’avril) », a précisé François Hollande.
◗ Une libération du foncier
Les décrets d’applications de la
loi « mobilisation du foncier
public » étant prêts, les cessions peuvent intervenir rapidement. Pour les terrains privés, il sera mis fin aux
abattements sur les plus-values
sur les cessions de terrains afin
de lutter contre la rétention
foncière, à compter du 1er janvier 2014.
◗
Un plan de rénovation
énergétique de l’habitat
Pour faire sortir 4 millions de
ménages de la précarité énergétique et rénover 500 000
logements chaque année, le
gouvernement va agir sur trois
volets. Le premier concerne le
logement social (lire encadré).
Le second est dirigé vers les particuliers, avec une aide nouvelle
et spécifique de 1350 € par opération, jusqu’à la mi-2015, financée à partir des 500 M€ de crédits disponibles du programme
d’investissements d’avenir. Le
troisième concerne la mise en
place d’un guichet unique de
l’efficacité énergétique bénéficiant d’un numéro vert et d’un
site Internet dédié. En contrepartie de l’effort financier
immédiat de l’Etat, les artisans
du bâtiment s’engageront dans
une démarche de labellisation. ■
Des mesures spécifiques pour le logement social
Une des dispositions phares de ce plan concerne le logement social avec la baisse du taux de la
TVA, ramené à 5 %, pour la construction neuve et la rénovation. « Cette mesure, s’appliquera pour
toutes les livraisons qui interviendront à compter du 1er janvier 2014. Cela veut dire que les
opérations lancées dès à présent bénéficieront du taux de TVA réduit », a spécifié le président de
la République.
Cette mesure, fortement réclamée par le Mouvement Hlm, qui l’a accueillie avec satisfaction,
devrait permettre à dépense égale de lancer un volume de travaux plus important, de réduire le
niveau de fonds propres à injecter dans les opérations, et d’alléger la charge des organismes de
2 400 euros par logement. A volume de production Hlm actuel pour le neuf, cela entraînerait,
selon les estimations macro-économiques, un abaissement des coûts de l’ordre de 200 millions
d’euros. Pour la rénovation, la baisse de TVA correspond à un abaissement de coût de 60 à
75 M€.
En contrepartie, les organismes Hlm devront signer, d’ici la fin du premier semestre, un pacte avec
l’Etat qui fixera les objectifs progressifs de production (150000) et de rénovation (120000, en
2017, chiffre revu à la hausse), mais aussi indiquera les modalités selon lesquelles les bailleurs
sociaux mutualiseront une partie de leurs moyens financiers, développeront des offres pour des
populations spécifiques, amélioreront la coopération entre organismes, renégocieront certains
objectifs des CUS, mettront en place un reporting au niveau régional dans le cadre d’une
conférence territoriale sous l’égide du préfet, favoriseront la transparence des attributions.
Concernant la rénovation, pour multiplier par quatre le rythme de rénovation actuelle, les
bailleurs sociaux disposeront d’un volume d’Eco-PLS à 1 % et les critères d’éligibilité des
logements de la classe D seront assouplis.
Les aides du FILLS
non reconduites
en 2013
Lors du dernier conseil d’administration de la CGLLS, les
représentants de l’Etat ont fait
part de leur refus de financer
le Fonds d’intervention pour
le logement locatif social à
compter du 1er janvier 2013.
Motif invoqué : l’absence de
statut légal et l’insécurité juridique.
Dès lors, aucun nouveau dossier ne peut bénéficier de subventions, mais tous les projets
ayant bénéficié d’une décision
favorable seront financés. Les
services de la DHUP ont indiqué que la ministre du Logement souhaitait voir inscrit
dans la loi en cours de préparation un dispositif d’aide au
financement de l’innovation.
Le comité exécutif du 6 mars
2013 a jugé cette décision inacceptable et a souhaité que le
président de l’USH saisisse les
administrations concernées
par ce dossier.
Un argumentaire est en cours
de préparation. Il mettra en
évidence l’importance des
actions de modernisation
engagées par le FILLS depuis
sa création. Il doit démontrer
la nécessité et l’efficacité des
financements que le FILLS
apporte pour développer les
actions collectives ou individuelles des organismes portant sur le renforcement de la
qualité de service ; l’amélioration de la gestion de la
demande ; la définition des
stratégies patrimoniales cohérentes avec les politiques
locales de l’habitat ; l’engagement de démarches RSE. ■
Contact : Patrick Chandèze ; Mél :
[email protected]
LE CHIFFRE
DE LA QUINZAINE
58069
demandes
d’hébergement en
février 2013,
Le PNRU doté de moyens publics exceptionnels (à terme 45 milliards d’euros
investis dans 594 quartiers) visait à restructurer les quartiers classés en ZUS.
Quartier Anru Kervanenec à Lorient © F. Achdou
Politique de la ville: le rapport
d’évaluation de l’ONZUS
Bernadette Malgorn, présidente de l’Observatoire national des zones sensibles, a remis,
le 4 mars dernier, le rapport de
la mission d’évaluation du
PNRU intitulé « Dix ans de
programme national de rénovation urbaine : bilan et perspectives » que le ministre de la
Ville, François Lamy, lui avait
confié en septembre dernier.
Ce rapport de 140 pages et ses
annexes souligne les réussites
unanimement reconnues du
programme, notamment dans
sa capacité à fédérer les acteurs
autour d’un projet commun au
bénéfice des résidents et à améliorer les conditions de logement; met en lumière les effets
du PNRU ; s’interroge sur les
conditions de la pérennité des
investissements réalisés dans
les quartiers ; réfléchit aux
conditions de soutenabilité d’un
mode de gouvernance et de
financement exceptionnels dans
une période de contraintes budgétaires fortes et de redéfinition
des compétences entre l’Etat et
les collectivités territoriales.
Le PNRU a aussi permis de
redonner une certaine attractivité aux quartiers par leur
restructuration foncière et par
la diversification de l’habitat et
des statuts d’occupation même
si le déficit d’image demeure
dans un nombre important
d’endroits. Et «s’il n’a pas résolu
tous les problèmes dans les
ZUS, il a enclenché une dynamique qui ne doit pas être brisée. Les engagements pris dans
les conventions conclues doivent être tenus : c’est environ
6 milliards d’euros que l’Anru
va devoir mobiliser jusqu’en
2016, » écrit Bernadette Malgorn dans l’avant-propos au
rapport.
Au-delà de l’analyse, ce rapport préconise un certain nombre de modifications pour renforcer l’efficacité et l’efficience
du programme :
◗ une prise en compte de l’expertise d’usage des habitants
dans la conception et la mise
en œuvre des projets ainsi
qu’un meilleur suivi des parcours individuels ;
◗ une mise en cohérence de la
rénovation urbaine avec la politique nationale du logement et
avec les autres composantes
de la politique de la ville ;
◗ une lutte accrue contre la
ségrégation géographique par
la mise en place de politiques
de peuplement fondées sur des
stratégies d’attributions de
logements sociaux et de
rééquilibrage du parc locatif
social définies à l’échelle des
agglomérations ;
◗ des évolutions des modalités
de financement et d’intervention de l’Anru pour une meilleure soutenabilité des projets
et une prise en compte des
spécificités locales. ■
selon le quatrième
baromètre 115 hivernal de
la FNARS, soit une
augmentation de 28 % par
rapport au mois de février
2012.
Les demandes des
personnes en famille, qui
représentent 42 % de la
demande globale, ont
progressé de 72 % sur un an.
Le nombre des personnes de
plus de 65 ans, bien que
minoritaire, a gagné 66 %.
51 % des demandes
d’hébergement n’ont pas
trouvé de solution dans les
37 départements de
l’échantillon, principalement
en raison de l’absence de
places disponibles.
Miniremaniement
ministériel
Suite à la démission de Jérôme
Cahuzac, ministre délégué
auprès du ministre de l’Economie et des Finances, chargé
du Budget, visé par une information judiciaire, le président
de la République a nommé, sur
proposition du Premier ministre, Bernard Cazeneuve,
jusqu’à présent ministre délégué aux Affaires européennes,
à son poste. Lui succède aux
Affaires européennes, Thierry
Repentin, ministre délégué
auprès du ministre du Travail,
de l’Emploi et de la Formation
professionnelle, qui n’est pas
remplacé. ■
Aides à la pierre
Programmation 2013
Envoyées aux préfets de région le 15 février, les circulaires de programmation des aides à la pierre pour le logement locatif social prévoient la
réalisation de 150000 nouveaux logements sociaux par an en métropole, ce
dont l’USH se félicite. Mais la déclinaison régionale, effectuée presque sans
concertation, pose de lourdes interrogations dans un contexte où le cadre
de financement des opérations reste très fragile et instable.
L
es objectifs avancés de 150 000
logements sociaux en métropole
par an pendant cinq ans, auxquels les organismes Hlm
auraient à contribuer pour 120 000, sont
à même de répondre aux évolutions
démographiques et sociales en cours et
de combler une partie du déficit de l’offre de logements sociaux. Nul besoin, en
effet, de rappeler longuement la crise du
logement et ses conséquences, souvent
dramatiques pour les ménages les plus
modestes, qui se matérialise par des
listes d’attente insupportables.
Fait inhabituel en ce premier trimestre,
le traditionnel bilan de la programmation de l’année précédente n’a pas été
tiré par le Ministère avant l’envoi en
février des circulaires de programmation des crédits aux préfets de région.
Les premiers Comités régionaux de l’habitat de l’année se sont tenus sur la base
d’enveloppes financières imprécises,
l’ampleur des « gels supplémentaires »
de dotations régionales n’étant pas tout à
fait arrêtée. Le recueil des informations,
en particulier sur les répartitions infra
régionales, n’est d’ailleurs pas encore ter-
Objectifs de logements à réaliser en 2013, taux d’évolution par rapport
aux objectifs 2012 (sauf Corse)
miné. L’Union sociale pour l’habitat
regrette la faiblesse de la concertation
locale et de la transparence autour de la
fixation des objectifs régionaux de production.
Des priorités nationales en
phase avec l’ambition d’un
« choc » d’offre locative sociale
dans quelques régions…
Le Projet annuel de performances
(PAP2013) prévoyait une augmentation
globale de 25 % par rapport à celui de
l’année précédente, et c’est bien en ce
sens qu’a été conçue la déclinaison régionale des quelque 102 000 PLUS/PLA-I
et 48 000 PLS prévus par la loi de
finances. Les objectifs de production de
fin d’année 2012 ont servi de point de
départ pour déterminer la nature de l’effort à réaliser cette année dans chacune
des régions pour les PLUS et PLA-I,
sachant que les objectifs PLS de 2013
résultent pour leur part de l’application
mécanique d’un coefficient multiplicateur de l’ordre de +13 % (sauf exception
Source : AR Hlm.
en Franche-Comté, Limousin, Picardie,
Pays de la Loire). Il en résulte une répartition régionale peu ou prou en phase
avec la perception des tensions à
dénouer et des enjeux de renforcement
de l’offre.
La moitié des objectifs de réalisation de
logements locatifs sociaux pour 2013 est
ainsi localisée dans trois des vingt-deux
régions : Ile-de-France, Rhône-Alpes et
PACA devraient réaliser ensemble plus
de 76 000 logements locatifs sociaux
dans l’année. A l’opposé, La Corse, la
Franche-Comté et le Limousin ont des
objectifs de production annuelle inférieurs à 1 000 logements.
Au regard des objectifs de programmation arrêtés fin 2012, un effort très significatif, voire presque impossible, est
demandé à certaines régions : l’Ile-deFrance, avec 47 800 logements à produire (soit +22 % par rapport à l’année
précédente), se voit fixer un horizon correspondant à l’essentiel de sa construction neuve de logements tous financements confondus. Pour mémoire, moins
de 50 000 logements ont été produits en
2012 en Ile-de-France. En Provence-
tout au moins à court terme, une production de cette ampleur (absence de
terrains constructibles ou aménagés,
programmes locaux de l’habitat trop restrictifs, réticences locales diverses, difficultés de la promotion privée…). A l’inverse, pour d’autres régions moins
tendues, le besoin d’une offre locative
sociale neuve significativement renforcée ne se fait réellement sentir que sur
quelques territoires limités.
La « faisabilité foncière » sera certes facilitée par la mise à disposition de foncier
public, mais cet apport est encore mal
connu et vraisemblablement inopérant
pour l’exercice 2013. Elle ne permettra
pas, seule, de répondre aux difficultés
rencontrées sur le terrain.
La « faisabilité opérationnelle » est aussi
clairement en cause pour les opérations
réalisées en VEFA, compte tenu du
ralentissement général de la production
de logements et des difficultés rencontrées par les promoteurs privés.
Les « opportunités à saisir » par le rachat
de patrimoine existant ou d’opérations
lancées qui avaient permis la franche
accélération récente de la production ne
Alpes Côte d’Azur, +23 % par rapport à
l’objectif en locatif social de 2012, le respect des objectifs 2013 supposerait de
consacrer 40 % des logements neufs au
locatif social. En Aquitaine, avec une progression de 20 % de l’objectif 2013, c’est
la moitié de la construction neuve de
logements qui devrait être dédiée au
locatif social.
Dans de nombreuses régions, le mode de
calcul des objectifs de production de
logements PLS conduit à amplifier les
programmations parfois trop ambitieuses
des années précédentes. Pour sept
régions (Auvergne, Basse-Normandie,
Bourgogne, Champagne-Ardenne, Ilede-France, Picardie, Poitou-Charentes)
les objectifs de PLS représentent plus de
deux logements locatifs sociaux sur cinq
programmés, indépendamment de la
capacité des marchés à les accueillir.
…Mais une faisabilité
préoccupante
Certaines situations concrètes vont poser
clairement des problèmes dès les prochains mois : plusieurs territoires ne sont
évidemment pas à même d’accueillir,
Objectifs quantitatifs de logements à réaliser en 2013
Programmation 2013 : objectifs quantitatifs
Tous opérateurs locatifs sociaux
confondus
PLA-I
PLUS
Alsace*
Aquitaine*
Auvergne
Basse-Normandie
Bourgogne*
Bretagne*
Centre
Champagne-Ardenne
Corse
Franche-Comté
Haute-Normandie
Ile-de-France
Languedoc-Roussillon*
Limousin
Lorraine*
Midi-Pyrénées
Nord-Pas-de-Calais
Pays de la Loire
Picardie
Poitou-Charentes
Provence-Alpes-Côte d’Azur*
Rhône-Alpes*
Ensemble
Rappel des objectifs du PAP 2013
840
2 430
360
400
370
1 520
580
320
nc
450
780
8 950
1 870
140
530
1 740
2 190
1 440
420
430
3 250
3 990
33 000
33 000
1 770
5 090
740
830
770
3 170
1 220
660
nc
210
1 640
18 700
3 900
280
1 110
3 630
4 590
3 360
890
890
6 800
8 360
68 610
69 000
Sous total
PLUS et PLA-I
2 610
7 520
1 100
1 230
1 140
4 690
1 800
980
nc
660
2 420
27 650
5 770
420
1 640
5 370
6 780
4 800
1 310
1 320
10 050
12 350
101 610
102 000
PLS
490
3 140
1 380
1 150
1 010
2 350
1 050
900
nc
400
780
19 530
1 600
200
770
1 050
1 400
2 300
1 100
1 320
2 440
3 490
47 850
48 000
Total des
logements
locatifs sociaux
3 100
10 660
2 480
2 380
2 150
7 040
2 850
1 880
nc
1060
3 200
47 800
7 370
620
2 410
6 420
8 180
7 100
2 410
2 640
12 490
15 840
150 080
150 000
*informations issues des circulaires envoyées aux préfets de région, les autres données ont été recueillies auprès des Associations régionales d’Hlm.
Source : AR Hlm.
se représenteront pas en 2013/2014. Les
promoteurs n’ont que peu de stocks, et
peu d’institutionnels disposent d’un parc
susceptible d’être vendu ou confié en
gestion ; sans compter que l’achat d’un
parc occupé n’apporte pas d’offre réelle
supplémentaire immédiate.
Ces objectifs quantitatifs ambitieux n’en
seront que plus difficiles à atteindre. Les
opérateurs professionnels que constituent les organismes, connaisseurs des
réalités locales et soucieux de la pérennité de leurs actions envers les locataires
actuels et futurs, s’interrogent donc fortement sur la faisabilité matérielle de
l’objectif tel qu’il se présente à ce jour
dans les circulaires de programmation
2013, d’autant que les moyens financiers
disponibles pour y parvenir ne sont pas
garantis.
Des objectifs de production de logements ambitieux pour 2013. © C. Dubreuil pour Efidis
aux conditions actuelles(2), un volume
d’investissement de l’ordre de 17 milliards d’euros, à financer par environ 12
milliards d’emprunts et 5 milliards de
Une équation financière à trop
« fonds gratuits » (subventions et fonds
d’inconnues
propres). Dans le cadre actuel de la cenL’augmentation souhaitée de la produc- tralisation des fonds d’épargne, la hausse
tion des organismes Hlm étant de l’ordre récente des plafonds des livrets A et LDD
de 50 %(1), l’effort financier qui en résulte permettrait d’apporter les volumes d’emest considérable. 120 000 logements c’est, prunts attendus, voire plus(3).
A ce jour, les fonds supplémentaires qu’Action logement serait
Répartition des objectifs 2013 de PLUS,
susceptible d’apporter en plus,
PLA-I et PLS en % (sauf Corse)
grâce à un emprunt, ne sont pas
connus ni dans leur modalités ni
Ensemble
dans leurs contreparties. Si le prêt
Rhône-Alpes
est mis en place, les apports
Provence-Alpes-Côte d'Azur
annuels d’Action logement pendant
Poitou-Charentes
trois ans seront de l’ordre d’un milPicardie
liard d’euros.
Autre inconnue, la part du gel des
Pays de la Loire
dotations régionales de l’Etat. En
Nord-Pas-de-Calais
effet les subventions, affichées à
Midi-Pyrénées
hauteur de 500 millions d’euros,
Lorraine
sont « gelées » selon la tension des
Limousin
régions à hauteur de 6 à 15 %(4).
Elles risquent donc de connaître
Languedoc-Roussillon
une baisse en cours d’année.
Ile-de-France
Les aides que pourront apporter
Haute-Normandie
les collectivités locales, de l’ordre
Franche-Comté
d’un milliard actuellement, ne peuChampagne-Ardenne
vent faire l’objet d’une estimation a
priori pour les années qui viennent,
Centre
sans concertation locale. Les colBretagne
lectivités locales sont confrontées à
Bourgogne
une baisse de leurs dotations et l’on
Basse-Normandie
ne peut préjuger ni de leurs capaAuvergne
cités à apporter des subventions ni
Aquitaine
du niveau de leurs aides.
La dégradation des conditions de
Alsace
financement des opérations et la
0 % 20 % 40 % 60 % 80 % 100 %
baisse des revenus des demandeurs
PLA-I
PLUS
PLS
Source : AR Hlm.
accentuent les décalages entre les
loyers de sortie et la solvabilité des
ménages. La modification des règles
d’application des marges locales intervenue en janvier 2013 renforce ces difficultés. La diminution de la subvention
unitaire pour un PLA-I multiplie encore
les difficultés de montage des opérations.
Ces décalages sont accentués dans les
communes dont les zonages sont incompatibles avec leurs forts enjeux d’augmentation de la production (par exemple
sur le littoral varois, classé en zone Hlm
3 ; et en A du Scellier).
La circulaire annuelle de programmation des aides à la pierre porte exclusivement sur l’accroissement du parc de
logements. Or les ambitions de l’Etat et
des organismes Hlm visent également la
réhabilitation du patrimoine, notamment
pour en améliorer la performance énergétique et thermique. Compte tenu de
l’équation financière, les organismes
Hlm, en lien avec les acteurs locaux,
devront donc arbitrer entre le développement de l’offre, la réhabilitation du
parc et la rénovation urbaine pour affecter leurs fonds propres. ■
Contact : François Salzgeber, FNAR ;
Tél. : 01 40 75 79 28 ; Mél : francois.salzgeber
@union-habitat.org
(1) D’environ 80 000 logements agréés en 2012
à 120 000.
(2) Coûts de production, loyer de sortie, conditions de taux…
(3) Il serait sans doute utile d’autoriser les collectivités qui garantissent les prêts CDC, à
emprunter le montant de leurs subventions
accordées au logement social au taux des prêts
concernés.
(4) Les circulaires régionales afférentes à la
programmation 2013 prévoient des gels différents de crédits en fonction d’une mesure de la
tension des marchés.
COMMUNICATION
Evénement du 8 au 16 juin 2013
Semaine nationale des Hlm
La première édition de la semaine nationale des
Hlm enregistre d’ores et déjà 270 actions portées
par plus de 170 organismes ou associations
régionales.
I
nitiée dans le cadre de la campagne
d’image « Habiter mieux, bien vivre
ensemble », la première édition de la
semaine nationale des Hlm remporte un vif succès si l’on en juge par le
nombre d’actions ou d’initiatives déjà
programmées dans différents domaines :
◗ animations de proximité et culturelles
destinées aux habitants : concours, expositions, sensibilisation aux éco-gestes ;
◗ échanges : débats, conférences, rencontres, visites guidées ;
◗ mise en valeur du patrimoine : inaugurations, journées portes-ouvertes, rallyes
historiques ou balades urbaines ;
◗ opérations
atypiques : semaine des
métiers Hlm, spectacle « le tribunal des
idées reçues sur les Hlm », journée
portes ouvertes sur une commission d’attribution.
Autant d’actions locales qui permettent
d’aborder de nombreux enjeux comme la
rénovation urbaine, la réhabilitation, la
mixité, la qualité architecturale, la gestion urbaine de proximité, le développement durable et de sensibiliser les décideurs, les leaders d’opinion, et plus
généralement toutes les parties prenantes de l’environnement Hlm, le grand
public et les habitants.
> Questions à … Joachim Soëtard(1)
Pourquoi une Semaine nationale des Hlm ?
Cet événement s’inscrit dans la campagne initiée en 2011 dont la signature « Habiter mieux, bien vivre ensemble » traduit le double combat du
Mouvement Hlm : permettre à chacun d’habiter un logement de qualité,
à prix modéré ; favoriser des conditions de vie au quotidien basées sur les
valeurs de solidarité et de respect. Nous souhaitons contribuer à une meilleure connaissance du secteur Hlm, donner une image positive du patrimoine et des habitants, et lutter contre les idées reçues qui perdurent. Certes, une semaine nationale ne
suffit pas mais cet événement positif installé sur plusieurs années y contribue avec d’autres actions comme la rénovation urbaine ou la qualité de service pour n’en citer que
quelques-unes.
Concrètement, comment cette semaine s’organise-t-elle ?
Ce projet porté auparavant par l’ancienne directrice de la communication, Nelly Haudegand,
et par Artémise Cren, chargée de communication, vise à donner une unité et une caisse
de résonance commune à diverses initiatives des organismes Hlm dans les territoires. Nous
offrons un cadre et incitons les organismes à s’y inscrire avec des actions déjà existantes
ou inédites. Nous avons été rejoints par des partenaires comme La Poste, La Banque postale, Qualitel et GrDF. Nous enregistrons déjà 250 événements portés par 170 organismes
ou associations régionales, ce qui, pour une première édition, va au-delà de nos espérances.
D’autant que les inscriptions sont ouvertes jusqu’à la veille du lancement, soit le 5 juin 2013.
Nous mettons à disposition un kit de communication complet comprenant argumentaire,
dossier de presse, logo, charte graphique, affiches personnalisables, cartons d’invitationtype, courriers-type, etc. Un site dédié, lancé dans le courant du mois d’avril, répertoriera
toutes les actions.
L’USH organise également son propre événement : un concours de courts-métrages
ouvert à de jeunes cinéastes francophones de 18 à 30 ans, diplômés d’écoles de cinéma
ou d’audiovisuels ou ayant déjà une expérience significative.
Des animations de proximité destinées aux enfants
figurent parmi les actions programmées. © Vilogia
Fédérées dans une semaine nationale, ces
actions auront d’autant plus de force et
de médiatisation locale mais aussi nationale, lors de leur présentation à la presse,
courant avril dans les régions et à Paris, le
4 juin 2013. A l’issue de la semaine, une
cérémonie de remise des prix du concours
de courts-métrages (voir encadré) se tiendra le 11 juin, à Paris. Les retombées et
impacts de cette semaine seront restitués
sur le site Internet créé à cet effet,
www.semainehlm.fr ainsi que lors d’un
atelier au congrès de Lille et d’une journée
d’information au mois d’octobre. ■
Contact : [email protected]
Hlm sur cour(t) :
quand le jeune cinéma
raconte le vivre-ensemble
Ce concours est ouvert à de jeunes
cinéastes francophones de 18 à 30 ans,
diplômés d’écoles ou de facultés de
cinéma et d’audiovisuel, ou justifiant
d’une expérience significative.
Il récompensera, après sélection sur
scénarios, quatre œuvres originales de
fiction autour de la promesse « Habiter
mieux, bien vivre ensemble », primées
par un jury présidé par Abdellatif
Kéchiche (L’Esquive, la Graine et le
Mulet) et composé de représentants de
l’USH, de professionnels des médias et
de sociologues. Les œuvres seront
présentées au public, le 11 juin 2013,
lors d’une soirée sur invitation, au grand
auditorium de la BNF, à Paris.
(1) Directeur de la communication de l’USH.
ÉCHOS
Nominations
◗Est Habitat Construction
Carlos Sahun,
directeur général
d’Immobilière
3F Alsace (3 900
logements), est
nommé directeur général d’Est
Habitat Construction, filiale
régionale de 3F basée à Nancy
(4 600 logements) en remplacement de Simon Droux, qui
rejoint la direction des affaires
juridiques et des achats de 3F.
Carlos Sahun continue à assurer la direction générale d’Immobilière 3F Alsace.
◗Val Touraine Habitat
Jean-Luc Triollet, 48 ans, architecte DPLG, a pris
ses fonctions de
directeur général
de Val Touraine Habitat, le 4
mars 2013.
Depuis 2008, il était directeur
général de Métropole Habitat
Saint-Etienne-OPH ainsi que
président de l’AMOS 42 (Association des maîtres d’ouvrage
sociaux de la Loire) depuis
2009. L’OPH Val Touraine Habitat compte 22 500 logements.
◗Bretagne Sud Habitat
Erwan Robert
succède à JeanJacques Guth, au
poste de directeur général de
Bretagne Sud Habitat.
Agé de 40 ans, titulaire d’un
DEA en droit, Erwan Robert
exerçait précédemment les
fonctions de directeur général adjoint en charge des territoires, de l’économie et de
l’innovation au Conseil général du Morbihan. ■
La table des matières
du 1er semestre 2013 paraîtra
en supplément du numéro
du 30 août
Terres du Sud
Habitat reçoit la
Marianne d’Or
Partenariat AR
Hlm PACA Corse/
BDM
Terres du Sud Habitat a reçu le
6 mars dernier, la Marianne
d’Or du développement durable, une première pour un
OPH. Cette distinction récompense l’engagement commun
de l’Office public de l’Habitat
et de la Ville en faveur du logement social, les moyens et l’implication de tous les citoyens
dans le renouveau du quartier
Berthe à la Seyne-sur-Mer.
Impliqué dans le projet de rénovation urbaine parmi les plus
importants (280 M€), Terres
du Sud Habitat a toujours
adopté les principes du développement durable: respect de
l’environnement, maîtrise des
consommations énergétiques,
clauses d’insertion dans tous
les marchés, objectifs de mixité
sociale et qualité de vie.
Ainsi, la construction de 800
logements sur site et hors site
répond à des normes de qualité garantissant confort et
maîtrise des charges. Des panneaux solaires thermiques ont
En région PACA, le pôle BDM
(Bâtiments durables méditerranéens) fédère depuis 2008
autour d’un PRIDES (Pôle
régional d’innovation et de
développement économique
solidaire) les entreprises, prescripteurs, maîtres d’ouvrage
et organisations professionnelles. Aujourd’hui, ce Pôle
propose une démarche globale
pour faciliter la réhabilitation
durable du logement social en
site occupé avec un nouveau
dispositif d’aide à la décision
et s’associe à l’Association
régionale Hlm PACA & Corse.
Objectif de la démarche: prendre en compte la réhabilitation
thermique et la qualité environnementale et également
l’ensemble des aspects humains
rencontrés par les bailleurs à
toutes les étapes du projet :
conception, travaux et usage.
Parmi les dispositifs : une grille
d’objectifs pour chaque étape,
des fiches d’aides et un outil
de calcul du bénéfice durable
mais aussi un accompagnement terrain par plus de 70
accompagnateurs, tous professionnels du bâtiment.
« Sur un parc de quelque
280 000 logements abritant un
million d’habitants, 35 000
sont encore aux niveaux E, F,
G de l’étiquette Energie et 37 %
au niveau D, précise Philippe
Oliviero, directeur de l’AR.
Mais par-delà le thermique, il
y a la qualité environnementale et les aspects humains.
Nous avons donc engagé un
partenariat avec BDM pour
élaborer un outil dédié qui
valorise notamment notre service d’intérêt général et la gouvernance partagée avec les
usagers ».
La Région ne s’y trompe pas en
souhaitant que les opérations
lauréates des appels à projets
FEDER-Ademe-Région suivent
une démarche de ce type. ■
De gauche à droite: Alain Trampoglieri,
secrétaire général du concours national
des élus de la République, Marc
Vuillemot, maire de la Seyne-sur-Mer
et Joël Canapa, directeur général de
Terres du Sud Habitat. © DR
été installés dans nombre de
résidences. La réhabilitation
de quelque 2 300 logements a
permis aux locataires de réaliser jusqu’à 30 % d’économie
de chauffage mais aussi de
maintenir ou de créer 1 000
emplois ces trois dernières
années.
En faisant le choix d’imposer
aux promoteurs privés un
prix de vente maximum de
2 000 €/m2 pour les 300 logements en accession tout en
posant des exigences architecturales et environnementales, l’Office et la Ville ont
contribué à la mixité sociale
du quartier dont la dernière
opération a été confiée à l’architecte Rudy Ricciotti. ■
OPH 65 Campagne grand public:
«Et vous, qu’attendez-vous?»
Sur le modèle de la brochure
Dix idées reçues sur les Hlm
éditée l’an dernier par l’Union
sociale pour l’habitat, l’Office
des Hautes-Pyrénées a lancé
fin 2012, une campagne de
communication grand public
destinée à lutter contre les préjugés mais aussi à rappeler les
conditions d’accès au logement
social pour ceux qui pensent
ne pas y avoir droit, notamment les jeunes actifs, les
retraités et les jeunes couples
actifs sans enfant.
Des locataires, pris parmi ces
trois catégories de ménages,
ont participé à un publi-reportage afin de faciliter l’identification du grand public.
Pour démontrer que le logement social a profondément
évolué en trente ans, l’argumentaire revient tout d’abord
sur les conditions de ressources à remplir pour y accéder. La campagne insiste aussi
sur la place de l’habitat individuel, en forte augmentation
dans les constructions neuves,
et sur les investissements
effectués en faveur du maintien et de l’amélioration du
patrimoine.
Largement relayée dans la
presse locale, écrite et audiovisuelle, cette action de communication a fait l’objet d’une
vidéo diffusée sur le web. ■
ÉCHOS
A la manière d’une « Smartbox », une
boîte de présentation de la nouvelle
école, dédiée aux métiers de
l’immobilier social, a été envoyée
aux directeurs des organismes Hlm
ainsi qu’à leurs directeurs des
ressources humaines. © DR
L’Afpols fonde
une école des
métiers de
l’immobilier social
L’Afpols (1) a délivré plus de
1 500 titres professionnels du
ministère du Travail à des gardiens d’immeubles et à des responsables de sites qui ont
réussi à apporter la preuve de
leurs capacités à réaliser des
activités professionnelles dans
le cadre de situations de travail. Cette démarche de qualification professionnelle/certification est fondée sur la
reconnaissance, pour une personne, de sa capacité à exercer un métier (ou une partie
du métier – certification partielle). Elle rencontre un intérêt croissant chez les bailleurs
sociaux soucieux de renforcer
la qualité de service.
Le conseil d’orientation et de
perfectionnement de l’Afpols
a décidé d’étendre la démarche
à huit métiers supplémentaires,
qui constituent le cœur d’activité des organismes Hlm : responsable d’agence, chargé(e)
d’opérations, technicien(ne)
de patrimoine, chargé(e) d’accueil, gardien(ne) en site sensible, employé(e) d’immeubles,
chargé(e) de clientèle, conseiller(e) social(e).
Le déploiement de cette filière
de certification est porté, au
sein de l’Afpols, par l’école des
métiers de l’immobilier social
(Emis). L’Emis est animée par
une équipe dédiée. S’adressant
aussi bien aux organismes Hlm
qu’aux demandeurs d’emploi
et aux salariés en poste ou en
évolution professionnelle, elle
accompagne les individus et
les entreprises dans le développement et la validation des
compétences mobilisées par
les métiers de l’habitat social.
Le Mouvement Hlm avait déjà
son école de la rénovation
urbaine et son école de l’accession sociale à la propriété.
Désormais, il faudra aussi
compter sur l’école des métiers
de l’immobilier social. ■
Contact : www.afpols.fr, Catherine
Bourdin ; Tél. : 01 41 83 23 90 ;
mail : [email protected]
(1) Association de formation professionnelle des organismes de logement social.
Toit et Joie
Convention pour
des chantiers
éducatifs
Après le succès de deux chantiers éducatifs menés à l’automne 2012 sur le patrimoine,
avec l’association Arrimages
qui avait permis de remobiliser des jeunes en rupture familiale ou scolaire, les deux partenaires ont décidé de
pérenniser leur action en
signant une convention.
Le dispositif est ouvert aux
jeunes âgés de 17 à 25 ans.
Douze jeunes – dont quatre
locataires de Toit et Joie – ont
déjà bénéficié d’un projet personnalisé : recherche de formations, ouverture d’un
compte bancaire, inscription
au permis de conduire, réalisation d’un bilan de santé et
inscription auprès de la mission locale.
D’une durée d’une ou deux
Agenda
◗ Conférence USH-FNAR
L’Europe investit dans le logement social
16 avril 2013 à Paris
La réforme des fonds structurels pour la période 2014-2020
confirme l’intérêt de l’Union européenne à investir dans le
développement du logement social pour renforcer sa cohésion sociale et territoriale.
Performance énergétique et renouvelable, inclusion sociale
par un logement adapté, rénovation urbaine des quartiers
défavorisés, mais également décentralisation de la gestion aux
régions, concertation nationale sur l’accord de partenariat,
préparation des programmes opérationnels régionaux, instruments territoriaux intégrés, ingénierie financière, régime
d’aides d’Etat… autant de thèmes qui seront présentés et
débattus en présence notamment de représentants de la
DATAR et de la Commission européenne et au terme d’un
bilan très positif de la programmation 2007-2013 pour le
logement social.
Programme et bulletin d’inscription (à retourner avant le
2 avril) : http://union-habitat.eu/?article219
◗ Journée professionnelle USH
Le patrimoine Hlm en copropriétés
23 avril 2013 à Paris
Certains organismes sont engagés depuis plusieurs années
dans la vente Hlm. Ces ventes concernent souvent des logements collectifs et les opérations mixtes locatif/accession
sociale ou privée se développent.
Cette situation, dans un contexte de développement des cas
de copropriétés en difficultés issues du secteur privé, nécessite de renforcer les compétences des organismes Hlm. Comment les organismes peuvent-ils s’organiser pour éventuellement exercer cette activité qui occupe parfois une place
importante dans leur stratégie ?
Cette journée a notamment vocation, autour d’expériences
d’organismes, de mettre en évidence les points-clefs d’une
gestion optimale du patrimoine Hlm en copropriétés.
Inscription (avant le 9 avril) : Agnès Gervois, [email protected]
semaines, les chantiers sont
encadrés par un éducateur de
l’association et un professionnel du bâtiment. Il s’agit de travaux de second œuvre sur les
sites de Clichy-sous-Bois et
Sevran (peinture et maintenance des espaces verts). A l’issue des chantiers, les participants sont rémunérés par Toit
et Joie et continuent d’être
accompagnés sur le long terme
par l’association Arrimages. ■
C’est l’association de prévention
Arrimages qui approche les jeunes
susceptibles de suivre de tels
chantiers. © DR
ÉTUDES
Précarité énergétique
Intégrer le coût résidentiel
Entre deux et trois millions de ménages seraient concernés par la précarité
énergétique, dans une proportion plus importante dans les communes
rurales et petites villes que dans les centres urbains. Telle est la conclusion
d’une étude du Crédoc qui plaide pour la notion de coût résidentiel.
L
es Français ne sont pas égaux
face à la dépense énergétique
pour des raisons qui ne tiennent
pas uniquement au niveau de
revenu mais à plusieurs phénomènes qui
se cumulent.
Les ménages qui habitent les petites villes
ou les communes rurales ont les factures
plus lourdes (+ 17 % pour les unités
urbaines entre 2 000 et 20 000 habitants
par rapport à la moyenne des ménages, et
+ 23 % pour les communes rurales). Cela
s’explique d’abord par le type de logement, souvent des maisons individuelles
de grande taille et des bâtiments énergivores. S’y ajoute l’éloignement des services et des commerces qui nécessite le
recours à la voiture individuelle et, par
conséquence, les dépenses contraintes
liées aux déplacements domicile-travail,
domicile-école et domicile-services.
Autre phénomène, la localisation résidentielle détermine également la source
d’énergie. Plus la localité est en zone
urbaine, plus les ménages sont reliés à
des réseaux électriques ou de gaz. Inversement, plus la densité est faible, plus ils
doivent s’alimenter avec des énergies
issues du pétrole (même si les EnR progressent). Ces zones sont donc plus
dépendantes que les autres aux évolutions du prix des hydrocarbures.
A l’inverse, les ménages des grandes
villes et de l’agglomération parisienne
ont des dépenses moindres (– 14 % pour
les unités urbaines de plus de 100 000
habitants, – 27 % dans l’unité urbaine de
Paris).
L’habitat détermine le montant
de la facture d’énergie
Les ménages des grandes villes ont, en
moyenne, des revenus plus élevés, des
logements plus petits et des habitations de
meilleure qualité sur le plan thermique.
Les surfaces habitées sont plus petites.
Or, la facture d’énergie est étroitement
corrélée à la superficie du logement : la
dépense augmente linéairement entre 40
et 120 m2, à raison de 16 €/m2. Pour les
logements de taille inférieure, le manque
de place limite le nombre d’appareils
consommateurs d’énergie, alors que dans
les habitations les plus grandes, leur accumulation alourdit fortement la facture.
Résultat: les ménages résidant dans des
petites villes ou à la campagne
se restreignent plus régulièreLes ménages habitant les petites villes et la
ment sur le chauffage et sur
campagne ont une facture d’énergie pour leur
leurs déplacements que les
logement plus lourde que la moyenne
ménages citadins. S’ils sont
Dépenses totales d’énergie dans le logement selon la taille de l’unité
19% à Paris à déclarer jouer
urbaine de résidence. Dépense moyenne = 1 450 €/an (BdF 2006)
sur leur niveau de confort –
140
123
117
en réduisant par exemple la
120
98
température, en coupant le
100
86
73
chauffage de certaines pièces
80
et en limitant le kilométrage
60
superflu – la proportion
40
monte à 25 % dans les
20
0
moyennes et grandes aggloCo rurales < 20 000 hab 20 à 100 000 hab > 100 000 hab UU de Paris
mérations (entre 20 000 et
dépense moyenne en indice (100 pour la moyenne)
+ 100 000 habitants), à 33 %
Source : Crédoc 2013, d’après Insee Budget de Famille 2006.
dans les petites villes et à près
de 37% dans les zones rurales. La véritable
précarité énergétique est celle qui résulte
de la relégation dans les espaces périphériques qui cumulent la mauvaise qualité
thermique de l’habitat et l’éloignement
des espaces de services, commerces et services publics de base, accroissant le coût
de la mobilité (multi-équipement nécessaire en véhicules individuels, faiblesse
des solutions de transports en commun).
Ce n’est pas l’augmentation des prix de
l’énergie ou du carburant, sur les trente
dernières années, qui fait basculer les
ménages dans la précarité énergétique,
mais l’augmentation non maîtrisée des
besoins en énergie et des besoins de
mobilité sur lesquels les ménages ont
peu de prise.
C’est pourquoi, pour lutter contre la précarité énergétique de manière systémique, il faut raisonner sur le coût global
de la localisation résidentielle. Le Crédoc
propose donc que la notion de « coût
résidentiel », cumulant le coût du logement (charges comprises) au coût de la
mobilité, soit utilisée afin de constituer
un indicateur pertinent d’analyse sur les
inégalités sociales et territoriales en
France. Relever la performance énergétique des logements anciens par une
politique de rénovation ambitieuse, ou
établir des filets financiers pour les
ménages pauvres au travers des tarifs
sociaux de l’énergie, seront des voies
d’action insuffisantes si elles ne sont pas
reliées à l’accès à l’emploi, aux services,
aux réseaux de transports en commun et
aux réseaux d’énergie.
Pour résorber la précarité énergétique,
l’enjeu réside moins dans le blocage des
prix des énergies que dans la garantie
d’un bon niveau de service énergétique à
des coûts raisonnables. Cette question
est actuellement au cœur du débat national sur la transition énergétique. ■
VIE DES ORGANISMES
Convention 3F
«Le logement pour tous, la performance ensemble»
Au cours de la convention, la seconde table ronde a
mis l’accent sur l’accompagnement des demandeurs
dans l’accès au logement. © S. Duverneuil
A
l’occasion de la construction de
son 200 000e logement et à
l’heure où la question du logement pour tous est au cœur des débats
politiques et économiques, 3F a organisé
une convention sur le thème « Le logement pour tous, la performance ensemble » réunissant à La Mutualité à Paris,
près de 2000 salariés, élus et partenaires.
Pour Christian Baffy, président d’Immobilière 3F, « ce 200 000e logement représente une étape marquante dans la vie de
3F et un symbole puissant qu’est le tandem Solendi-3F. C’est l’occasion d’un
bilan critique et d’une réflexion sur les
changements utiles à mettre en place avant un nouveau départ pour répondre aux attentes que crée
la crise économique ravageuse qui nous touche
en même temps qu’elle
réduit nos moyens ».
Au cœur des débats très
nourris de cette convention, structurés autour de
deux tables rondes, une
interrogation : comment relever le double défi de construire et d’accompagner
pour un organisme comme 3F qui a livré,
en 2011, 5 961 logements ; mis en chantier
en 2012, 5 300 logements (3 000 en Ilede-France et 2 300 en régions) et 1 000
places d’hébergement ; signé plus de
1 000 ventes en 2012 et investi 284,5 M€
en travaux d’amélioration et d’entretien
des immeubles, via ses 14 ESH.
La première table ronde a permis aux
intervenants (élus, bailleurs, urbanistes,
représentants d’Action logement) de s’interroger sur la manière d’atteindre collectivement l’objectif de 150 000 logements sociaux affichés par les pouvoirs
publics et de réussir la métamorphose
des quartiers à un moment où les crédits
publics se raréfient, les coûts de
construction et des terrains explosent et
où la crise du logement touche de plus en
plus de ménages. La seconde table ronde
a mis l’accent sur l’accompagnement des
demandeurs dans l’accès au logement, la
nécessité de garantir une plus grande
transparence, une plus grande traçabilité dans les attributions, d’accompagner
les locataires dans leurs parcours résidentiel, de faciliter la mobilité et les
mutations pour permettre au logement
social de servir de bouclier par rapport
aux événements de la vie.
Dans un message audiovisuel, Cécile
Duflot (retenue à l’Assemblée nationale)
a réaffirmé sa volonté de « bâtir un véritable partenariat avec l’ensemble des
acteurs : collectivités, bailleurs et entreprises ». ■
Le logo de la convention.
Le « wHite » à Lyon Confluence, 200 000e logement de 3F
C’est à Lyon qu’a été posée la première pierre du 200 000e
logement de 3F, réalisé par HMF, une des deux filiales rhônealpine de 3F. Fruit d’un partenariat avec la Ville de Lyon et le
Grand Lyon, cette résidence est réalisée sur un terrain acquis par
HMF auprès de la Société publique
locale d’aménagement au sein de La
Confluence, presqu’île où la métropole
lyonnaise étend son centre-ville en se
réappropriant 150 hectares
anciennement dédiés aux activités
industrielles et logistiques.
Le « wHite » doit son nom à la façade
blanche de l’immeuble conçu, à l’issue
d’un concours d’architectes, par le
cabinet Hamonic + Masson. Le « H »
majuscule vient rappeler l’îlot H sur lequel il est édifié ; lettre
que l’on retrouve également dans la forme du bâtiment.
Cet immeuble, réalisé par HMF, s’inscrit dans l’esprit de mixité
qui caractérise le quartier Lyon Confluence. Il réunira, sur
5 200 m² de SHON, 125 logements temporaires de la
Résidétape® pour jeunes actifs, un local d’activités et 27
logements familiaux (14 PLUS, 7 PLA-I, 6 PLS) qui surplomberont
200 m2 de commerces réalisés en pied d’immeuble.
Le wHite sera un exemple de sobriété
énergétique avec une consommation
pour les usages de chauffage, d’eau
chaude sanitaire, de ventilation,
d’éclairage et d’auxiliaires inférieure
de 20 % à celle d’un BBC. Le chauffage
sera assuré par une chaufferie
collective au bois qui alimentera
également les immeubles voisins.
L’eau chaude sanitaire sera en partie
produite par des capteurs solaires
placés sur le toit de l’immeuble. Il répond aussi aux référentiels
HQE du Grand Lyon et Qualité Environnementale des Bâtiments
(QEB) de la région Rhône-Alpes. La livraison est programmée en
mars 2014.
INFOS
De nouvelles économies.
Dans la lettre de cadrage budgétaire pour 2014, envoyée le
8 mars aux membres du gouvernement, le Premier ministre leur demande d’identifier
5 Md€ d’économies nouvelles.
Au mois de juin, le Premier
ministre fixera les crédits de
chaque ministère dans une lettre-plafond ; ils seront présentés au Parlement dans le
cadre du débat d’orientation
des finances publiques.
Le nouveau Grand Paris. La
nouvelle gouvernance pour le
Grand Paris figurera dans le
projet de loi de décentralisation, actuellement au Conseil
d’Etat, qui sera présenté au
conseil des ministres le 10 avril
prochain. Il prévoit notamment la structuration de l’espace métropolitain autour des
intercommunalités, la création
de la Métropole de Paris en
2016, d’un schéma régional de
l’habitat et de l’hébergement,
la fusion des établissements
publics fonciers franciliens.
Le surloyer conforme à la
Constitution. Dans un arrêt
du 6 février dernier, la troisième chambre civile de la
Cour de cassation a jugé
conforme à la Constitution le
dispositif du supplément de
loyer de solidarité et refuse de
transmettre au Conseil constitutionnel la question prioritaire de constitutionnalité soulevée par le requérant.
Pétition. La CNL a recueilli
42 729 signatures de soutien,
suite au lancement d’une pétition nationale déposée au
ministère de l’Egalité des territoires et du Logement le 26
février dernier. Ses principales
Bruit et santé Nouvelle publication
revendications : le gel des
loyers dans tous les secteurs
locatifs ; la revalorisation
immédiate des aides au logement ; l’arrêt de toutes les saisies ; les coupures d’énergie et
d’eau et la hausse des tarifs de
l’énergie, un moratoire sur les
expulsions ; la création d’un
fonds des impayés. ■
Le CIDB (Centre d’information et de documentation sur le bruit)
vient de publier un
guide des connaissances actuelles de
l’impact du bruit sur
la santé. Si le bruit
inquiète moins les
Français que d’autres
problèmes environnementaux comme la pollution de l’air ou
de l’eau, il constitue une nuisance très présente dans la vie quotidienne de chacun. Deux tiers des personnes interrogées citent
le bruit à leur domicile comme première source de nuisance
(Enquête TNS SOFRES, 2010).
De même, 67 % des actifs jugent leur milieu de travail bruyant
(Agence européenne pour la sécurité et la santé au travail,
2005). A ces expositions subies s’en ajoutent d’autres, volontaires,
lors des loisirs.
Les effets délétères du bruit représentent un coût social pour
l’individu et la société non négligeable que ce document permet d’apprécier. ■
Disponible : www.bruit.fr/images/stories/pdf/guide-bruitsanté-cidb2013.pdf
Parution de 2 décrets
◗ Amiante
Un arrêté du 7 mars 2013
détermine les modalités de
choix, d’entretien et de vérification des équipements de
protection individuelle utilisés lors d’opérations comportant un risque d’exposition à
l’amiante, selon le niveau d’empoussièrement.
◗ Détecteurs de fumée
Un arrêté du 5 février 2013
précise les exigences auxquelles doit répondre le détecteur de fumée normalisé installé dans chaque logement,
les conditions de son installation, de son entretien et de son
fonctionnement. Il présente
également les mesures de
sécurité à mettre en œuvre par
les propriétaires dans les parties communes des bâtiments
d’habitations pour prévenir le
risque d’incendie. Enfin, il
caractérise la notification de
l’installation du détecteur de
fumée normalisé qui doit être
réalisée entre occupant et
assureur.
Il est pris pour application des
articles R. 129-12 à R. 129-15 du
Code de la construction et de
l’habitation. ■
Au plus tard le 8 mars 2015, tout lieu
d’habitation devra être équipé d’un
détecteur de fumée. © CMM
Nomination
Ademe
© O. Roller
EN BREF
Bruno Lechevin
a été nommé à la
présidence de
l’Agence de l’environnement et de
la maîtrise de l’énergie (Ademe),
sur proposition du conseil d’administration approuvée par les
commissions de l’Assemblée
nationale et du Sénat. Il succède dans ces fonctions à François Loos.
Président national d’un mouvement d’éducation populaire
(JOC) à 24 ans, Bruno Lechevin a exercé différents mandats syndicaux au sein des
industries électriques et
gazières avant d’être nommé,
en 2000, commissaire de la
Commission de régulation de
l‘énergie (CRE). En 2008, il
rejoint l’institution créée par
le médiateur national de l’énergie en tant que délégué général. Il est aussi membre fondateur et vice-président de
l’ONG Electriciens sans frontières. ■
Rénovation
énergétique
Vers une obligation
de travaux?
Dans le cadre du débat national sur la transition énergétique, le Plan bâtiment durable, présidé par Philippe
Pelletier, doit mener une
réflexion sur la mise en œuvre
d’une obligation de rénovation
énergétique dans le secteur
résidentiel.
Cette réflexion a été confiée à
Jacques Chanut, vice-président de la Fédération Française du Bâtiment (FFB) et
Raphaël Claustre, directeur du
Cler – Réseau pour la transition énergétique.
Le groupe de travail étudiera
les différentes voies d’actions
possibles dans le parc résidentiel (maisons individuelles
et logements collectifs) avec
notamment une attention spécifique aux ménages en situation de précarité énergétique.
La remise du rapport est attendue pour mi-juin 2013. ■
CONSTRUCTION
Métiers du BTP
«Build Up Skills France»
Afin d’organiser la montée en compétences des ouvriers et artisans du
bâtiment à l’horizon 2020, dans un objectif d’efficacité énergétique, la
France participe depuis mai 2012, au projet « Build Up Skills » auquel est
associé le secteur Hlm.
L
a France a rejoint la trentaine de
pays engagés dans le projet
« Build Up Skills » qui consiste à
élaborer, d’ici à novembre 2013,
la feuille de route des actions nécessaires,
jusqu’en 2020, pour renforcer les compétences des professionnels des chantiers
dans le domaine de l’efficacité énergétique et des énergies renouvelables. A l’intérieur de l’Hexagone, la démarche est
portée par un consortium réunissant l’Alliance villes emploi qui en est le pilote,
l’Ademe, l’Association nationale pour la
formation professionnelle des adultes
(AFPA) et le Centre scientifique et technique du bâtiment (CSTB). De nombreux
professionnels sont impliqués afin de
développer une culture commune du bâtiment et renforcer l’ingénierie pédagogique, sachant que l’état des lieux fait état
d’un besoin annuel de 70 000 personnes
en formation initiale et de 230 000 personnes en formation continue.
Via ce projet, l’USH souhaite participer à
la montée en compétences et en qualification de la filière BTP. La première étape
consiste à identifier et à valoriser les
actions mises en œuvre par les organismes
Hlm sur le thème de la professionnalisation des ouvriers du bâtiment. A l’instar de
Sarthe Habitat qui s’est lancé dans une
opération de «visites de chantiers», dans
le cadre du Plan d’actions de la Maison de
l’emploi Sarthe Sud en faveur du développement des emplois et de la formation liés
au Grenelle environnement.
« Ces visites de chantier, organisées à
l’intention des entreprises locales du
bâtiment, consistent à illustrer des
modes opératoires, des principes de
conception, des matériaux et des matériels innovants. Elles s’appuient sur l’architecte de l’opération, les entreprises
du chantier mais aussi, en interne, sur le
monteur d’opérations qui a conduit
l’étude, le technicien qui suit le chantier
Pour la maîtrise collective des nouveaux savoirfaire, visite d’un chantier neuf BBC et « Habitat &
Environnement » à La Flèche (72) à l’attention des
adhérents des réseaux FFB 72 et CAPEB 72. © DR
et celui affecté aux tests d’étanchéité à
l’air ainsi que l’agence en charge de la
gestion locative. Les ateliers se déroulent à un stade d’avancement qui permet
de découvrir des techniques d’isolation
et des procédés constructifs, en cours de
pose ou de montage, ainsi que les principes des tests d’étanchéité à l’air grandeur nature. Cette pratique s’inscrit dans
une volonté constante d’anticipation normative », explique Didier Philippe, directeur maîtrise d’ouvrage et patrimoine de
Sarthe Habitat. C’est ainsi qu’après avoir
engagé des opérations neuves labellisées
BBC Effinergie et certifiées Habitat et
Environnement, en 2007, le bailleur a
capitalisé l’expérience en faisant le choix,
l’année suivante, d’internaliser la pratique des tests d’étanchéité à l’air avec du
personnel formé et agréé. Les rénovations obéissent aux mêmes principes.
Par le biais de ces visites, les bailleurs
sociaux peuvent mettre en exergue le
savoir-faire de leurs partenaires et leur
engagement pour tendre au respect de
l’environnement, générer des économies
d’énergie pour leurs clients et promouvoir un management global de projet au
bénéfice de toutes les parties prenantes,
dans le cadre de l’exercice de leur responsabilité sociale d’entreprise. In fine,
l’objectif est que les habitants puissent
maîtriser leur consommation énergétique mais aussi que les bilans d’émission
de gaz à effet de serre des organismes
Hlm soient de plus en plus vertueux. ■
Contact : (recensement des actions) :
Véronique Velez, USH ;
Mél : [email protected]
Chiffres-clés
• Marché du Bâtiment : 129 Md€ de chiffre d’affaires BTP, en 2011, dont 79 Md€ de
logements (37 Md€ en neuf, 42 Md€ en entretien/amélioration).
• Marché de la rénovation énergétique et des EnR en Hlm : 10,36 Md€
d’intervention sur le bâti ; 5,62 Md€ en EnR (équipements et installations) ; 1,77 Md€
en chauffage ; 0,43 Md€ en ventilation et régulation du chauffage.
• Secteur du BTP : 431 091 entreprises ; 634 273 ouvriers salariés (dont 246 000
intérimaires et 363 000 artisans et chefs d’entreprises de moins de dix salariés). Un
niveau V de formation en majorité.
• Consommations d’énergie: 44% provenant des bâtiments générant près du quart
des émissions de CO2. Priorité aux 16,1 millions de logements d’avant 1975
consommant en moyenne 328 kWh/m²/an et aux 800000 logements sociaux ayant
une consommation supérieure à 230 kWh/m²/an, afin de les ramener entre 90 et 150
kWh/m²/an. Part des EnR dans la consommation primaire d’énergie: 8,4% en 2010,
contre un objectif de 23% en 2020 (source: état des lieux, «Build Up Skills France»).
CONSTRUCTION
Office Montreuillois de l’Habitat
Ossature bois et fondations par technopieux
L’opération s’inscrit sur une parcelle en lanière. © DR
C’
est sur une parcelle en lanière
située entre deux sentiers que
l’Office de Montreuil (93) réalise un programme d’habitat intermédiaire pré-industrialisé en bois, avec une
originalité : des fondations sur des pieux
technologiques directement implantés
dans la terre. L’opération « Les Jasmins »
se situe sur une ancienne parcelle, héritière des « murs à pêches » qui ont disparu mais dont les traces restent visibles
et structurent le projet. Elle comprend
sept maisons de ville en bande et dixsept appartements en petits collectif
R + 1 desservis par des coursives, le tout
labellisé BBC Effinergie, avec la certification Habitat & Environnement profil A
(eau chaude solaire, isolation par l’extérieur, construction bois massif, chaufferie collective gaz).
Le programme s’inscrit dans un environnement de pavillons en bande et a dû être
redessiné plusieurs fois pour être accepté
par les riverains. Une place importante
est accordée à l’espace privé avec l’individualisation des accès aux logements et
la réalisation de patios intérieurs. En
cœur de parcelle, un espace commun est
planté ainsi que 17 jardins privatifs. Enfin,
l’eau de pluie sera récupérée dans des
noues paysagées.
Fin des travaux : 4e trimestre 2013. ■
La construction est 100 % sèche de même que les
fondations par l’utilisation de pieux directement
vissés dans le sol en remplacement des fondations
béton traditionnelles. Cela est possible grâce à un
bâtiment totalement en bois 2 à 3 fois plus léger
que son équivalent en béton. Les pieux en acier
sont munis d’un système anticorrosion basé sur le
principe de l’électrolyse et peuvent être vissés à
une profondeur jusqu’à 15 mètres si besoin. © DR
Saumur Habitat
Conception-réalisation, bois et ouate de cellulose
S
aumur Habitat a inauguré sa première opération en
conception-réalisation (1), Les Jardins de Fricotelle : 22
logements individuels et quatre intermédiaires (9
PLA-I et 13 PLUS CD). Pour l’Office, cette méthode représente de nombreux avantages : la qualité du produit, en raison de la conception en usine ; les gains de temps de la partie étude : une seule proposition est présentée par le
mandataire et les entreprises ; la rapidité d’exécution du
chantier, liée à une fabrication industrielle ; un seul contrat
à gérer avec le mandataire ; une sélection qualitative des
entreprises choisies par le mandataire.
Le programme en bois et
ouate de cellulose, labellisé BBC, bénéficie d’une
architecture bioclimatique (orientation et compacité des volumes). La
gestion de l’eau comprend un puisard, un
régulateur de débit des
eaux pluviales et des
mousseurs et mitigeurs.
La ventilation a été optimisée et le chauffage et
l’eau chaude sont reliés au réseau de la chaufferie urbaine
bois de la ville. Enfin, des conteneurs enterrés de collecte
sélective ont été installés.
Coût : 155 700 € TTC/logement. Financeurs : Saumur Habitat (24,3 %), Anru (19,4 %), Conseil général (2 %), Ville (1,4 %),
prêts (52,9 %). Arch. : Lionel Vié. ■
(1) À la différence d’un marché de maîtrise d’œuvre classique où l’on
choisit l’architecte, puis les entreprises intervenant sur le chantier, une
mission de conception-réalisation est confiée à un groupement d’entreprises composé : d’un mandataire spécialisé dans la construction
industrielle (le bois pour
cette opération), d’entreprises du BTP, d’une équipe
de maîtrise d’œuvre pluridisciplinaire (architecte, économiste du bâtiment et VRD…).
Création de liaisons douces
piétonnes cheminant l’ensemble du
lotissement et desservant l’Allée
Verte; les parkings sont situés à
l’entrée pour limiter les nuisances
sonores. © DR
CONSTRUCTION
Promologis
Hautes performances et moindres coûts
I
llustration d’une nouvelle densité
urbaine, l’opération Maïmat, réalisée par Promologis, amorce le
renouveau des quartiers Nord de
Muret, à 22 km de Toulouse. La forme
étirée de la parcelle a guidé le choix de
bâtiments plots de 6 et 8 étages à la place
des anciennes barres R + 4. Ce choix vise
à donner plus d’espace extérieur aux
habitants, avec notamment la création
d’un grand parc public et le réaménagement de la place. Cet enjeu urbain se
double d’un enjeu de maîtrise des coûts
et environnemental, à la fois dans la
conception et le choix du système
constructif. Les bâtiments, des plots de
22 à 26 logements, comptent quatre
appartements par niveau et deux en
attique, avec chacun une double orientation d’angle et une loggia extérieure de
9 m2. Les parties communes ont été
réduites pour des raisons d’économies,
réinvesties dans la qualité d’usage. Les
rez-de-chaussée sont entièrement dédiés
à des locaux associatifs et des commerces, évitant ainsi les clôtures et
grilles propres à la résidentialisation. Ici,
les entrées s’effectuent par une courette
intérieure, conçue comme une extension
du bâtiment, pavée de dalles de récupération et protégée par une clôture haute
formée de madriers de mélèzes. A terme,
l’opération comptera 148 logements
répartis en sept plots R + 6 à R + 8.
« Le choix d’une écriture assez simple a
permis de renforcer les qualités de prestations, notamment l’enveloppe, et d’afficher des performances thermiques en
dessous de 30 kWh/m2 », explique l’ar-
Fabriquées en usine dans les Pyrénées et livrées sur site, des « boîtes suspendues » sont « pluggées » sur les
façades et créent un espace à vivre supplémentaire. © P. Ruault
chitecte Guillaume Pujol. Les bâtiments
ont été construits sur un principe d’ossature et de remplissage en béton, avec
des parties en bois sur les façades extérieures. Ces « prémurs », préfabriqués en
usine, intègrent un isolant et l’enduit extérieur avant d’être mis en place et coulés
directement sur site. Autres atouts : son
coût, inférieur aux constructions traditionnelles, et sa pérennité. Classé THPE**,
l’immeuble a été conçu dans un esprit
durable et intègre des panneaux solaires
sur la toiture qui assurent une part importante de la production d’eau chaude sanitaire.
Avec leur position en quinconce, les loggias en bois animent et sculptent la façade.
Fabriquées en usine dans les Pyrénées et
livrées sur site, ces
« boîtes suspendues »
sont « pluggées » sur
Cette approche s’inscrit
dans une logique
économique de
mutualisation des coûts
qui permet de proposer
des logements sociaux
équipés de profilés
aluminium. © P. Ruault
les façades et offrent une vue dégagée sur
le parc. Ouvertes sur le séjour, elles créent
un espace à vivre supplémentaire.
Toujours dans cette logique de maîtrise
des coûts, une démarche de standardisation a été mise en place pour la fabrication de profilés aluminium. C’est ainsi
que 142 châssis coulissants toute hauteur
et 482 châssis à frappe ont été spécialement préfabriqués par Technal et livrés
prêts à installer.
Pas de gros arbres sur les espaces extérieurs, mais des espèces rustiques plantées petites et serrées pour accélérer la
croissance. Les voitures ont été repoussées en limite extérieure de parcelle avec
l’aménagement de contrallées pour les
parkings. Pour rendre à la place son attractivité commerciale et amener de la vie,
les commerces, en pied de la copropriété
qui fait face, ont bénéficié d’extensions
de 5 m de profondeur.
Quatre mois après l’emménagement des
66 locataires qui occupent la première
tranche de ce projet (3 des 7 plots), pour
la plupart d’anciens résidents des bâtiments détruits, le suivi des consommations a livré ses premiers résultats :
conformes aux prévisions pour la moitié
d’entre eux, en dépassement pour le quart
des locataires qui chauffent à 24°, en dessous pour les locataires qui faute de
moyens, consommaient déjà au plus juste.
Coût de construction : 1 194 €HT/m2 SH. ■
LOCATIF
Inter-organismes dans l’Allier
Lutter contre la vacance
La vacance résulte de facteurs multiples qui peuvent varier d’un territoire
à l’autre. Illustration dans l’Allier où un travail inter-organismes a été
mené en 2012.
O
n constate aujourd’hui une
évolution de la vacance dans
le parc social à la fois sur des
bassins d’habitat qui ont déjà
connu de telles difficultés par le passé,
principalement les anciens bassins
industriels, et sur des territoires souvent
à vocation plus rurale où ces phénomènes paraissent plus inédits. Ce phénomène ne semble pas un simple retour
de la vacance déjà rencontrée au début
des années 90 et qui avait été résorbée au
travers de développement de pratiques
commerciales et d’un réinvestissement
sur le patrimoine. Il s’agit de facteurs
multiples dont les combinaisons peuvent
varier d’un territoire à l’autre :
◗ des dynamiques propres aux territoires
dans lesquels se situe l’offre Hlm, en distinguant ce qui relève du conjoncturel
et ce qui relève des tendances à long
terme. A titre d’exemple, il est important
d’apprécier les capacités qu’ont les marchés d’absorber la « sur-offre » créée par
les produits défiscalisés ;
◗ l’existence de segments de parc Hlm
qui présentent des faiblesses, en matière
de qualité (petites surfaces, absence d’ascenseur, entretien insuffisant), de typologie, de coût ou de fonctionnement et
d’image (quartiers) et qui les menacent
d’obsolescence ;
◗ des processus de commercialisation qui
ne sont plus totalement adaptés à la difficulté des situations ou aux attentes des
clients potentiels, en particulier des
jeunes générations habituées à une forte
réactivité et familiers d’Internet ;
◗ l’évolution du comportement des
demandeurs de logements ou clients
potentiels qui peuvent refuser un logement, alors même qu’ils rencontrent des
difficultés réelles pour se loger. Ce phénomène est pour partie lié à la crainte
d’être assigné à résidence, et pose la
question de la capacité des organismes à
organiser des parcours résidentiels.
Le phénomène de vacance est différent de celui rencontré au début des années 90 et qui avait été résorbé
au travers de pratiques commerciales et d’un réinvestissement sur le patrimoine ; résidence Tourmaline de
l’Opac de Commentry. © DR
Un travail inter-organismes dans l’Allier,
conduit en 2012 avec l’association
ARAUSH (Association régionale Auvergne
de l’USH) et l’USH, avec l’appui d’HTC, a
permis de tirer des enseignements généraux et de dégager des pistes de travail qui
peuvent alimenter les réflexions de l’ensemble des organismes concernés par un
développement comparable de la vacance.
Les principaux constats
Le territoire départemental n’est pas
homogène. Les dynamiques démographiques, la situation de l’emploi, les
besoins en logement, la place du logement social présentent des différences
significatives entre les zones d’emploi.
La vacance, suivant les sites, concerne le
parc privé, le parc public, ou les deux.
La concurrence entre organismes Hlm
est relativement limitée, même si, dans
certains cas, elle peut être vive. Leur performance peut être améliorée, tant dans
la recherche de prospects que dans le
processus de commercialisation ou dans
la capacité à fidéliser les locataires. Le
travail collectif a permis d’apporter des
éclairages nouveaux au travers de la
confrontation des pratiques, avec un
effet miroir renforcé par les investigations menées par HTC auprès de cha-
cun des organismes. La question de la
vacance renvoie sans surprise :
◗ vers une réflexion sur la restructuration du parc. Quels besoins d’amélioration qualitative, en particulier dans le
domaine énergétique ? Quelle partie du
parc est définitivement obsolète ? Si on la
démolit, faut-il la renouveler ? Quels territoires conservent des besoins auxquels
seul le parc locatif social peut répondre ?
Quels liens avec les politiques publiques,
comme par exemple la revitalisation des
centres-bourgs ?
◗ vers des réflexions prospectives sur la
dynamique des territoires et des évolutions potentielles en matière d’aménagement du territoire (par exemple, un
ralentissement de l’étalement urbain estil probable, une hausse des taux d’intérêts susceptible de réduire la concurrence de la maison individuelle est-elle
envisageable ?).
Par ailleurs, ce travail pose la question
des politiques publiques de l’habitat,
nationales et locales. Il apparaît nécessaire de retravailler avec les collectivités
sur des politiques de développement de
l’habitat qui redonnent leur place aux
parcs existants, afin de répondre au
mieux aux besoins de la population, avec
un souci d’optimisation des ressources.
LOCATIF
Un constat de vacance ne signifie pas
une absence de besoins mais au contraire
la nécessité de retrouver une capacité à
intervenir sur le parc existant au travers
de réhabilitations et du renouvellement
d’une partie du parc. Enfin, il semble
nécessaire de mettre en place un dispositif d’observation et de disposer d’une
capacité à organiser des prises de décision partenariales en continu.
Les champs d’action à explorer
Plus concrètement, le travail conduit
dans l’Allier a permis de mettre en avant
une série de pistes de travail qui peuvent
guider des organismes confrontés à des
situations comparables.
◗ La clientèle
– améliorer l’image du logement social
auprès du grand public et des décideurs,
relais d’opinion : publication d’une charte,
campagne d’image, ouverture d’agences
immobilières… Certaines de ces actions
peuvent être conduites en inter-organismes ;
– renforcer ou accroître le flux des
demandeurs de logement qui s’adressent
aux organismes de logement social :
développement d’un fichier commun de
la demande, prospecteur inter-organismes, politique personnes âgées… ;
– accélérer ou conforter le temps de
réponse rapide pour certains segments
de parc (votre logement en 48 heures) :
prise en charge immédiate des prospects,
CAL dématérialisée, dérogations réglementaires…
– fidéliser les locataires et travailler sur
les pratiques en matière de mutations :
veille sur les évolutions des situations
individuelles, politiques de mutation ;
– améliorer les pratiques internes des
organismes : organisation, processus,
management, qualification du personnel, sites Internet…
◗ Les politiques locales
– partager les analyses sur la dynamique
des territoires : organisation de rencontres avec les collectivités, présentation
des analyses des organismes comme support pour des débats ; mise en place d’un
dispositif partagé d’observation et d’analyse de la vacance, référé aux actions
engagées et aux évolutions des politiques
publiques ;
– participer à la définition des politiques
locales : structurer les analyses et les
positions en amont des démarches
publiques, participer à l’élaboration des
PLH, PDH, PLU, PCET (Plan climat
énergie territorial) ; construire une position collective sur les conditions d’intervention dans certains territoires (par
exemple, partager avec les collectivités
les risques de vacance en zone rurale)…
◗ La restructuration du parc
– croiser la démarche de lutte contre la
vacance avec les études régionales sur
les réhabilitations énergétiques ;
– réviser les PSP en intégrant les réelles
capacités du parc à répondre durablement aux besoins, affiner les critères
d’appréciation de la durabilité de l’attractivité du parc, élaborer des politiques
de renouvellement du parc, évaluer les
besoins en financement ;
– faire évoluer certains loyers en les baissant à la relocation, en fonction du marché local et de la capacité contributive
des ménages, redistribuer les loyers dans
le cadre de la CUS ;
– rechercher des financements en communiquant auprès des financeurs locaux
et nationaux sur les besoins, les enjeux et
les risques.
◗ Les évolutions réglementaires et les
financements nationaux
– faciliter la mise en location en faisant
valoir la priorité de la réactivité pour une
commercialisation efficace en contexte
de vacance ;
– porter la voix de ces territoires dans
l’ensemble des débats législatifs et réglementaires et insister sur la restructuration du parc, avec démolitions, réhabilitations et reconstructions partielles
comme priorités d’intervention. ■
Contact : [email protected]
Groupe Domanys Succès de
la mobilisation contre la vacance
L
e groupe Domanys-Yonne Habitation a été touché par une hausse
importante de la vacance à partir
de 2009. Il compte 9 000 logements
répartis dans 200 communes de l’Yonne,
principalement rurales. En octobre 2011,
le taux global de vacance atteignait 12 %
(plus de 6 % de vacance commerciale).
Une stratégie offensive est mise en place
alliée à la mobilisation du personnel. Des
sites prioritaires parmi les plus difficiles
ont été définis afin de ne pas disperser
les moyens et des budgets importants
ont été dégagés pour lutter contre la
vacance (294 000 € en 2012) et remettre
en état les logements (1,421 M€ en 2012) :
embellissements standardisés avec des
couleurs neutres et actuelles, logements
témoins ; visites virtuelles, adaptation
des logements aux demandeurs. Le
fichier des demandeurs a été optimisé et
des techniques commerciales utilisées :
Plaquette adressée aux partenaires locaux.
Appartement témoin. © DR
petites annonces, affiches, parrainage
proposé aux locataires, recours à une
agence immobilière…
Les maires des communes concernées
ont été sensibilisés à ces problématiques
et au processus d’attribution afin d’accélérer le rythme des commissions (tous
les quinze jours). Par ailleurs, les visites
des logements sont organisées avant le
passage en commission.
Autant d’actions qui ont permis d’endiguer puis de faire baisser la vacance qui
atteint aujourd’hui 3,3 % du patrimoine.
En décembre 2012, Domanys et Yonne
Habitation ont été certifiés Qualibail 2.
Néanmoins, les résultats restent fragiles
en raison d’un marché détendu et d’un
contexte économique difficile. Le groupe
connaît encore un taux de rotation élevé
(13 % contre 10,6 % en moyenne nationale). ■
RÉNOVATION
Domnis
Résidence sociale et logements familiaux
D
evenu obsolète en termes de produits comme de prestations, ce
foyer de 240 chambres pour
jeunes travailleurs construit à Achères en
1966 par Domnis a été reconverti en une
résidence sociale et logements familiaux.
Ce choix répond à la pénurie de logements
pour les familles et les jeunes en insertion
professionnelle dans les Yvelines.
La rénovation lourde de l’ensemble a eu
pour objectif de réaliser deux unités distinctes et autonomes, l’une de 44 logements familiaux et l’autre d’une résidence sociale de 65 logements. Le terrain
La distribution
intérieure des
logements a
été revue.
© J.-R. Vincenti
a également été séparé
en deux parties avec la
création d’une seconde
entrée sur la voie
publique pour les bâtiments de restauration et
de formation.
La structure de ce bâtiment de dix étages a été
entièrement modifiée.
Les façades ont été isolées, la distribution intérieure revue, l’électricité
mise aux normes et une ventilation hygro
B installée. Avec l’objectif d’approcher les
performances des constructions neuves
grâce à une isolation renforcée et l’intégration d’énergies renouvelables. En
effet, l’alimentation de l’immeuble s’effectuera par la chaufferie bois voisine des
Champs de Villars, en fonctionnement
depuis 2007, qui a permis une diminution des coûts de chauffage de l’ordre de
15 % par an. Des panneaux solaires seront
également installés en terrasse pour assurer en partie la production d’eau chaude
sanitaire. La résidence sociale sera gérée
La structure de ce bâtiment de dix étages a été
entièrement modifiée avec l’objectif d’approcher
les performances des constructions neuves ; archi. :
Atelier Levandowsky. © J.-R. Vincenti
par la société Agelis, gestionnaire proposé par Domnis et agréé par la DDEA
des Yvelines et la sous-préfecture de
Saint-Germain.
85 places de stationnement en surface
ont été réalisées autour d’une parcelle
aménagée en espace vert boisé et planté.
Coût de l’opération : 9 M€ (3,9 M€ pour
la résidence sociale et 5,1 M€ pour les
logements familiaux). ■
Habitat du Nord
Une résidence dans une ancienne église
L’
opération, singulière,
est le fruit d’une collaboration étroite
entre la Ville, Habitat du Nord
(maître d’ouvrage), le cabinet
Atlante architecte et l’entreprise Scarna constructions.
L’église de l’Arbrisseau ayant
été fermée en 2007 pour des
questions de sécurité (la toiture risquait de s’effondrer), le
diocèse a revendu l’édifice et
le terrain au bailleur pour y
construire des logements
sociaux. Le pignon avant de
l’église a été conservé : cette
façade, située au fond d’une
petite rue, s’intègre parfaitement au quartier dont l’édifice
a fait partie pendant plus d’un
siècle. Le reste du bâti, trop fragilisé, a quant à lui été démoli
pour permettre la construction
de logements neufs.
D’une technicité toute particuPlus de cent ans après sa
construction, l’église de l’Arbrisseau
à Wattignies, est devenue un
immeuble d’habitation. © DR
lière, le chantier a duré près de
deux ans, avec des phases délicates comme le comblement
des catiches en sous-sol
(anciennes carrières de craie
fragilisant le terrain) ou encore
le désamiantage des ardoises
de la toiture. L’ancienne église
fait place à une résidence flambant neuve de 18 appartements
(du T2 au T4), dont un aménagé dans les combles. Répartis sur trois niveaux, ils accueillent à la fois des personnes
âgées dans les logements du
rez-de-chaussée majoritairement adaptés aux personnes à
mobilité réduite et de jeunes
couples ou familles avec
enfants, aux étages.
Coût de l’opération : 2,6 M€,
avec des subventions de
Lille Métropole Communauté
Urbaine, 1 % Vilogia entreprises et Solendi. ■
RÉNOVATION
ICF Habitat La Sablière
Réhabilitation-construction avec eau chaude recyclée
P
lus de 80 logements sociaux sont
désormais alimentés en eau
chaude sanitaire grâce aux eaux
grises usées générées par les locataires
de l’immeuble, avec la technologie
ERS®(1) de la PME française Biofluides
Environnement. Au cœur du Xe arrondissement de Paris, ICF Habitat La
Sablière achève une vaste opération de
réhabilitation-construction avec ParisOuest Construction. Ce chantier complexe intègre la réhabilitation d’un
immeuble de bureaux en résidence
sociale de 63 appartements, rue de
l’Echiquier et la construction de 19 logements sociaux, impasse Bonne Nouvelle.
Le cadre est contraignant : un bâtiment
ancien classé et très vétuste, une trame
architecturale haussmannienne à respecter, un univers urbain dense et l’installation du recyclage des eaux grises
usées au sous-sol de l’immeuble principal. Là, dans un local technique de 15 m2,
une cuve de 2000 litres est alimentée en
temps réel par les eaux grises (eaux
usées « chaudes » provenant des lavelinge, lave-vaisselle, douches, éviers…(2))
des deux immeubles. Une fois extraites
par l’intermédiaire d’échangeurs, les
calories sont transmises au circuit évaporateur d’une pompe à chaleur développée spécialement pour fonctionner
avec la cuve. Les eaux ainsi « délestées »
de leur chaleur sont alors rejetées à
l’égout. Le circuit condenseur préchauffe
l’eau chaude sanitaire avec un COP de
3,5 à 55 ° C.
Cette technologie développée depuis
trois ans par l’entreprise parvient à couvrir 55 % des besoins des deux immeubles. Concrètement, sur une consommation quotidienne de 21 et 11,5 m3 d’eau
chaude à 55 ° C par appartement, l’ERS®
La cuve de 2000 litres est alimentée par les eaux
grises des deux immeubles. © F. Albert
Les travaux
Le programme neuf de 19 logements sociaux,
impasse Bonne Nouvelle. © I. Mathie
permet de fournir 11,5 m3 d’eau à la même
température et de réaliser une économie
de près de 50 % sur la facture d’eau
chaude sanitaire. Ces économies équivalant à 39 000 kWh/an sont directement
répercutées sur la quittance de loyer. ■
Restauration de la charpente
traditionnelle en bois, traitement des
murs en ossature bois et pierre,
changement des pannes
endommagées, pose de planchers
mixtes acier/béton (coulés sur
chantier), refonte totale de la
couverture avec des panneaux en zinc,
pose d’une cinquantaine de chiens
assis, kits de salles de bains prêts à
poser sur le chantier. Les voûtes des
caves ont été conservées et une partie
de la façade en pierre de taille a pu
être reconstituée. Au plus fort du
chantier, plus de soixante compagnons
ont été mobilisés par l’entreprise.
Immeubles certifiés THPE et Habitat &
Environnement. Arch. : Cabinet
ARC/POLE.
Montant total des travaux : plus de
7 M€ HT.
(1) Energy recycling system.
(2) A eux seuls, les lave-linge et lave-vaisselle
d’une famille de quatre personnes produisent
chaque année près de 5 000 litres d’eau à 50 ° C.
SA Hlm de l’Oise
Transformation d’un hôtel en logements
A
Grandvilliers (60), l’ancien «Hôtel
de France », bâtiment construit
dans les années 1950, compte
désormais dix logements, après acquisition et restructuration par la SA de l’Oise.
Dans la cour intérieure, un bâtiment a été
démoli et un second a été restructuré pour
accueillir cinq boxes et cinq places de stationnement en aérien dont une pour personne à mobilité réduite, accessibles aux
véhicules par un porche.
Au rez-de-chaussée du bâtiment, deux
nouvelles surfaces commerciales s’ajoutent aux nombreux commerces à proximité de la mairie et du marché.
Pour une parfaite intégration en centrebourg, les façades sont de couleur sable et
gris ciment pour la façade principale. La
Le nom de cet ancien hôtel a été conservé en
façade. © DR
façade sur cour a été isolée par l’extérieur
et la cage d’escalier bénéficie de la lumière
du jour grâce à des pavés de verre.
Coût : 1,68 M€ dont subventions Etat
(10 000 €), Conseil général (56 644 €),
Procilia (44 000 €). Arch. : Cabinet
Archétude. ■
PROJETS
o A Chantraine
(88). Une ossature et des planchers bois combinés à une VMC
double flux individualisée, à un
triple vitrage et à
une chaudière à
pellets permettront à ce bâtiment de 18 appartements, sur deux étages, au cœur
de la ZAC de l’Arsenal nouvellement créée, d’être labellisés «Passiv’haus». L’Ecole
nationale supérieure des technologies et industries du bois d’Epinal effectuera
durant trois ans le suivi des consommations du bâtiment, et le chantier servira
d’outil pédagogique. Arch. : François Lausecker. Vosgelis
A Saint-Loubès (33), la résidence Lacerda,
labellisée THPE 2005, comprendra 47 logements dont huit maisons de type T4 avec
garage et jardin et 39 logements collectifs
répartis en neuf bâtiments R + 1 avec jardin
ou terrasse. Conçus sous l’angle intergénérationnel, les logements T2 situés en rez-dechaussée sont spécifiquement dédiés aux
situations de vieillissement. Arch. : Cabinet
Brassié. Logévie u
i A Villefontaine (38). Ce programme de 22 logements, 18
PLUS et 4 PLA-I, exclusivement des T4 dont quatre duplex en
étages avec terrasse dans chacun des trois bâtiments, et des
simplex avec jardins en rez-de-chaussée, n’occupera qu’une
partie du terrain libéré par la démolition d’une barre de 100
logements. Arch. : Atelier Vera & Barrand.
Immobilière Rhône-Alpes
A Ivry-sur-Seine (94), Le Quai aux Grains est
la première opération de logements réalisée au
sein d’Ivry Confluences, grand projet d’aménagement urbain aux portes de Paris. Seront
créés six bâtiments certifiés BBC dont un
réservé à l’Office, avec 53 logements sociaux.
Arch. : Cuno Brullmann et Jean-Luc Crochon.
OPH d’Ivry-sur-Seine t
t A Léognan (33). Ce projet de 42 logements locatifs, de petites typologies pour répondre à la
demande de la Ville, fait suite à
une première tranche de 22
pavillons livrés en 2009 et s’intègre dans un lotissement réalisé
par l’Immobilière foncière et
financière française. La construction mêle le bois et le béton améliorant la performance thermique
du bâtiment et utilisera des matériaux écologiques (peintures, colles et sols PVC peu émissifs.). Arch. : ARCOTEC. Le Toit Girondin
A Dunkerque (59), plus grand projet de
construction réalisé en conception-réalisation par La Maison Flamande depuis plus de
vingt ans avec 54 logements collectifs locatifs, 4 commerces prévus en rez-dechaussée et 23 logements en accession à la
propriété dans l’écoquartier du Grand Large.
Arch. : Escudié Fermaut et Bertrand Delcloy.
La Maison Flamande u
t A Armentières (59). Sur un site autrefois occupé par des garages, une résidence « Habitat jeunes » de 28 appartements individuels (20 à 36 m2), financés
en PLA-I, avec des espaces
communs (laverie, tisanerie,
salle d’activités et un jardin
en bord de Lys) accueillera
en 2014 des jeunes travailleurs actifs âgés de 18 à 30
ans. Elle sera gérée par l’Association éducative et sociale
de Dunkerque. Arch.: Agence
Sylvie Castel. SRCJ
A Bron (69), sur le territoire du Grand Lyon,
trois programmes immobiliers sont actuellement en cours de réalisation sur un terrain
mixant les montages et les typologies de logements. Parmi ceux-ci, Alliade Habitat réalise 40
logements locatifs sociaux en pleine propriété
(30 PLUS, 10 PLA-I), les bureaux de son agence
du nord de l’agglomération et la Mission locale pour 165 m².
Arch. : AAMCO. Alliade Habitat t
RESPONSABILITÉ SOCIALE DES ENTREPRISES
RSE et droits des consommateurs
Le logement social, produit de
consommation?
La reconnaissance du droit des consommateurs est une réalité que
confortent les évolutions réglementaires et le positionnement des
mouvements de défense des consommateurs. Rien d’étonnant, par
conséquent, à ce que leurs intérêts constituent l’un des piliers de la RSE.
L
es organismes Hlm n’échappent
pas à des exigences diversifiées
en la matière, forts de nombreux
« consommateurs » : 10 millions
de personnes logées ; 1,7 million de
demandeurs de logements ; 12 000 nouveaux accédants à la propriété par an.
Plus encore que pour le traitement d’autres questions centrales de la RSE(1), le
dialogue avec les parties prenantes est
essentiel pour assumer sa responsabilité
sociétale vis-à-vis des consommateurs.
Comment, en effet, imaginer définir un
niveau de qualité de service en faisant
abstraction de l’expression des besoins
des locataires sur leur niveau d’exigence
et sur leur capacité contributive ?
Le respect des droits des
accédants, des demandeurs de
logements et des locataires
L’Institut Hlm de la RSE a défini les
actions de référence relatives aux droits
et au respect des accédants, des locataires
et des demandeurs :
◗ développement des dispositifs d’écoute
des besoins et d’implication dans les processus de décision : rôle du conseil de
concertation locative, dispositifs d’implication complémentaires… ;
◗ respect des intérêts des locataires : qualité du cadre de vie et des relations de
service, information et communication,
transparence et maîtrise des charges… ;
◗ accompagnement des locataires en
situation de fragilité : identification des
situations, mobilisation du partenariat
pour mettre en œuvre les solutions… ;
◗ transparence et équité dans les attributions de logement ;
◗ respect des intérêts des accédants :
transparence des informations, sécuri-
sation de l’accession ;
maîtrise des risques liés au logement :
sécurité, santé, qualité de l’air…
◗
Le logement : un besoin
fondamental dans les textes
internationaux sur la RSE
La déclinaison, pour les organismes Hlm,
des droits des consommateurs en
matière de RSE concerne des domaines
centraux de leurs activités :
◗ le respect de l’intérêt économique des
consommateurs, notamment via la politique de loyer et de charges de l’organisme Hlm ;
◗ l’assurance de la fourniture d’un logement et d’un service de qualité satisfaisante ;
◗ la mise en œuvre de process contractuels
honnêtes, transparents et efficaces qui
concernent le bail et la gestion des charges;
◗ la bonne information des consommateurs fait partie des objectifs RSE et
concerne la relation bailleur-locataire,
dès avant l’attribution du logement et
jusqu’au départ du locataire ;
◗ la protection de la sécurité des informations personnelles et de la vie privée,
en limitant la collecte des données et des
informations à ce qui est nécessaire à la
fourniture du service à rendre ;
◗ la protection de la santé et la sécurité
sont importantes dans le cadre des éventuels risques liés à l’utilisation du logement et des parties communes.
Quelques illustrations de champs
d’expression RSE pour les
organismes Hlm
La mobilisation du secteur pour la qualité de service impacte le respect des
intérêts des consommateurs, depuis la
conception des produits et des services
jusqu’à la création de la fonction de
médiateur des locataires, en passant par
les engagements de qualité de service,
les démarches qualité et les certifications, le traitement des réclamations, les
enquêtes de satisfaction, l’association des
locataires ou de leurs représentants à la
définition du service, etc.
Les actions mises en œuvre au quotidien
au service des personnes défavorisées ou
vulnérables constituent un axe majeur
de leur politique RSE : la prévention des
expulsions et la solvabilisation des
ménages, mais aussi la conception et
l’adaptation de logements qui soient
accessibles aux personnes en situation
de handicap en sont des traductions RSE
concrètes.
Les métiers du développement social
urbain et plus généralement d’accompagnement des locataires entrent en plein
dans les dimensions de prévention, d’information et de pédagogie participant au
respect des droits des locataires. Ils se
manifestent par des actions relatives à la
promotion de la consommation durable, à
la sensibilisation aux impacts environnementaux des comportements individuels
et au bien-vivre ensemble. Les campagnes
d’information et de prévention sur les
risques liés au logement (risque CO2, ventilation des logements, bons gestes en cas
d’incendie…) participent également pleinement de la logique de la RSE concernant le respect des consommateurs. ■
Contact : Catherine Hluszko ;
Tél. : 01 40 75 78 80 ; mél :
[email protected]
(1) Voir Actualités habitat du 15 janvier 2013.
DROIT ET FISCALITÉ
Accession sociale à la propriété
Les compétences
des organismes Hlm
La vente de logements en accession sociale à la propriété est une activité
développée par nombre d’organismes Hlm. Retour sur cette compétence
qui s’exerce dans un cadre réglementé.
L
a vente de logements neufs par
les organismes Hlm peut, notamment, prendre la forme d’un
contrat de vente en l’état futur
d’achèvement (VEFA), d’une vente à
terme, d’un contrat de location-accession
ou d’un contrat de vente d’immeuble
achevé.
Par ailleurs, les organismes Hlm peuvent
céder des logements neufs, dans la limite
de prix plafonds, dans le cadre d’un
contrat de location-accession à la propriété régi par la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 (définissant la location-accession
à la propriété immobilière) à des locataires-accédants respectant des plafonds
de ressources. Ces logements sont habituellement financés par un prêt social de
location-accession (PSLA) et ils doivent
constituer la résidence principale des
locataires-accédants. La réglementation
propre au PSLA impose le respect de plafonds de ressources et de prix (article
R. 331-76-5-1 du CCH et arrêté du 26 mars
2004 relatif aux conditions d’application
des dispositions de la sous-section 2 bis
relative aux prêts conventionnés pour des
opérations de location-accession à la propriété immobilière).
Les développements qui vont suivre
concerneront les opérations d’accession
à la propriété autres que celles réalisées
par le biais d’un contrat de locationaccession PSLA.
Le contrat le plus couramment pratiqué
est celui de la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).
La compétence
des organismes Hlm
Les organismes Hlm peuvent vendre des
logements conformément aux articles
L. 421-1, 5° (pour les OPH), L. 422-2, 5e
alinéa (pour les SA d’Hlm), L. 422-3,2°
(pour les coopératives d’Hlm) et L. 4223-2 (pour les SCIC d’Hlm qui renvoie à
l’article L. 422-3) et leurs clauses-types
pour les sociétés d’Hlm.
Ces textes les autorisent à vendre des
logements à titre de résidence principale
dans la limite de prix plafonds réglementaires (article R. 443-34 et arrêté du
3 mai 2002 modifié relatif à la vente de
logements dans les opérations d'accession des organismes d'habitation à loyer
modéré).
Les dispositions légales susvisées indiquent que les OPH et les SA d’Hlm doivent vendre les logements à des personnes physiques contrairement aux
coopératives d’Hlm pour lesquelles la loi
ne le mentionne pas, mais leur clause
type (3-2°) le précise. Les ressources des
acquéreurs personnes physiques qui destinent le logement à leur occupation personnelle devront être inférieures ou
égales aux plafonds PLI, majorés de 11 %
(article R. 443-34 du CCH et article 1er de
l’arrêté du 3 mai 2002).
Par ailleurs, compte tenu du Protocole
du 28 mars 2002 signé par la Fédération
nationale des sociétés coopératives
d'Hlm avec l'Etat, les sociétés anonymes
coopératives de production d'Hlm réservent leurs ventes aux ménages modestes
et plus particulièrement à au moins 10 %
de personnes physiques occupant le
logement dont les revenus ne sont pas
supérieurs aux plafonds PAS (plafonds
alignés sur ceux du PLUS depuis le 1er
janvier 2010).
Afin d'éviter qu'un investisseur personne
physique dépassant les plafonds de ressources n'acquière un logement auprès
d'un organisme Hlm et l'occupe luimême, il est recommandé d'insérer dans
le contrat de vente une clause mentionnant l'engagement de l'acquéreur de
louer « conformément aux dispositions
du I de l’article R. 443-34 du CCH » ;
cette stipulation devra figurer dans
l'avant-contrat, le cas échéant.
A compter du 1er janvier 2012, les prix
plafonds sont fixés « hors TVA » pour
l'ensemble des opérations d'accession à
la propriété ; l’arrêté du 26 décembre
2011 modifiant l’article 4 de l’arrêté du
3 mai 2002 indique que ces plafonds hors
taxe (HT) doivent être majorés du montant de la TVA applicable (la solution
retenue a notamment pour but de s'affranchir des modifications du taux de
TVA). Ces plafonds sont révisés chaque
année le 1er janvier en fonction de la
variation annuelle de l'indice du coût de
la construction appréciée entre la valeur
du deuxième trimestre de l'antépénultième année et celui de l'année précédente (art. 5 de l’arrêté du 3 mai 2002
précité).
Pour les opérations d'accession sociale, le
plafond de prix de vente des logements
est un prix moyen par opération
(contrairement aux opérations de location-accession PSLA pour lesquelles les
plafonds s'appliquent logement par logement).
En résumé, les organismes Hlm peuvent
vendre, dans la limite de prix plafonds,
des logements neufs (art. R. 443-34 du
CCH) :
◗ soit à des personnes physiques, sous
plafonds de ressources, qui occuperont
elles-mêmes le logement à titre de résidence principale ;
◗ soit à des investisseurs personnes physiques qui le donnent en location dans le
cadre du « Borloo ancien social » ; le logement doit constituer la résidence princi-
DROIT ET FISCALITÉ
pale des locataires de l'acquéreur.
Depuis le 1er janvier 2013, en l’absence
de modification réglementaire, le dispositif Duflot n’est pas ouvert aux organismes Hlm.
En revanche, ne rentre pas dans les compétences des organismes Hlm la vente
de logements à des personnes physiques
ou morales en vue de leur mise en location « libre » ou à titre de résidence
secondaire. Aucun texte n'autorise les
organismes Hlm à réaliser des logements
en « accession libre » à la propriété.
Toutes leurs interventions sont prévues
en faveur de personnes sous plafonds de
ressources et en respectant des prix plafonds.
Le service d’intérêt général
et l’exonération d’impôt sur les
sociétés
Dans le cadre de son activité d’accession
sociale à la propriété, l’organisme Hlm
peut, sous certaines conditions, bénéficier d’un régime fiscal favorable pour les
revenus tirés de celle-ci.
En effet, l'ensemble des organismes Hlm
sont exonérés d'impôt sur les sociétés
(IS) pour leurs opérations d'accession
relevant du service d'intérêt général
(SIG), c'est-à-dire lorsque ces opérations
sont destinées à des personnes dont les
revenus sont inférieurs aux plafonds PLS
majorés de 11 % ; toutefois, il est admis
que, font partie du SIG dans la limite de
25 % des logements vendus par l'organisme, les opérations destinées à des personnes dont les revenus ne sont pas
supérieurs aux plafonds PLI majorés de
11 % lorsque l'ensemble des opérations
(toutes les opérations en accession) sont
assorties de garanties pour l'accédant
(article L. 411-2 du CCH).
Les garanties visées par l’article L. 411-2
du CCH sont la garantie de rachat et la
garantie de relogement.
La sécurisation Hlm
L’article L. 411-2 précité est complété par
l’article R. 443-2 du CCH (créé par le
décret n° 2008-55 du 16 janvier 2008)
qui fixe les modalités de mise en œuvre
de la sécurisation des accédants pour les
opérations d'accession à la propriété des
organismes Hlm.
Le logement doit toujours être occupé à
titre de résidence principale par l'accédant et, en cas de demande de relogement, avoir fait l'objet d'une promesse
de vente. La demande de garantie doit
Programme d’accession sociale à Crosnes (91) - Expansiel Promotion (Groupe Valophis). © DR
être faite au plus tard dans l’année qui
suit l’événement.
Pendant les quinze ans suivant l’acquisition, les accédants bénéficient obligatoirement en cas de survenance de l'un des
faits générateurs prévus par le texte
(décès, chômage, invalidité, divorce, dissolution de PACS et mobilité professionnelle uniquement pour la garantie de
rachat) :
– d'une garantie de rachat par laquelle
l'organisme Hlm vendeur s'engage à
racheter le logement de son acquéreur à
un prix minimum garanti ;
– et d'une garantie de relogement, permettant au ménage dont les revenus sont
inférieurs aux plafonds de ressources
PLS de bénéficier de trois offres de logement locatif dans le parc de son vendeur
(ou d'un autre organisme Hlm).
Les offres de relogement peuvent être
faites par « toute personne morale avec
laquelle l'organisme a conclu une
convention à cet effet ». Ainsi, les organismes, tels que les sociétés coopératives
d’Hlm qui n’ont pas de patrimoine locatif ou un patrimoine insuffisant, peuvent
conclure une convention avec des organismes bailleurs de leur région pour que
ces derniers assurent le relogement.
La société de garantie des
organismes Hlm (SGA)
Depuis le 1er juillet 2003, la Société de
garantie de l'accession (SGA) couvre les
risques financiers encourus par les organismes Hlm pour leurs opérations « de
promotion immobilière et les opérations
de vente d'immeubles à construire, à
améliorer ou achevés, exception faite des
opérations de vente mentionnées aux
articles L. 443-7 et suivants et des opérations immobilières réalisées par les
sociétés civiles immobilières visées à l'article L. 443-6-2 comportant des logements ayant déjà fait l'objet d'une occupation » (articles L. 453-1 à L. 453-3 et
R. 453-1 à R 453-8 du CCH).
Les organismes Hlm doivent recourir
obligatoirement à la SGA qui garantit les
opérations d'accession qu'ils réalisent
directement ou par l'intermédiaire des
sociétés civiles immobilières (SCI) d'accession à la propriété.
◗ Les opérations soumises à l'obligation
de garantie sont donc :
– les ventes d'immeubles à construire ;
– les ventes d'immeubles neufs achevés ;
– les acquisitions d'immeubles en vue de
leur revente après réalisation de travaux
d’amélioration ;
– les ventes de parts de sociétés constituées en vue de l'attribution d'immeubles aux associés par fractions divises et
de parts de sociétés civiles coopératives
de construction ;
– la location-accession d'immeubles
neufs achevés ou en construction.
◗ Sont exclues de la garantie :
– les opérations de ventes de logements
Hlm ;
– les opérations immobilières réalisées
par les sociétés civiles immobilières
visées à l'article L. 443-6-2 (SCI-APP)
comportant des logements ayant déjà fait
l'objet d'une occupation ;
DROIT ET FISCALITÉ
– les ventes de locaux commerciaux ou
professionnels accessoires à des programmes de logements locatifs ;
– les opérations de lotissements et
d'aménagement.
Une convention de garantie doit être établie avec la SGA, et les organismes Hlm
ont l’obligation de tenir une comptabilité
distincte dans leurs écritures pour les
activités soumises à garantie (article
L. 453-2 du CCH).
La garantie couvre l'activité globale d'accession à la propriété, et non une opération particulière, les opérations pouvant
être effectuées par l'organisme lui-même
ou par le biais de sociétés civiles qu'il
constitue ; mais elle n'est nécessaire qu'à
partir de l'engagement de la première
opération d'accession.
Pour les ventes en l’état futur d’achèvement (VEFA) réalisées par les organismes Hlm, en qualité de vendeurs, ils
doivent apporter la garantie d’achèvement ou de remboursement des versements prévue par l’article L. 261-11 d) du
CCH.
La qualité d'organisme Hlm ne constitue
plus en elle-même une garantie intrinsèque ; seule la garantie extrinsèque spécifique, prévue à l'article R. 261-24-1 du
CCH, peut être fournie par les organismes Hlm : les garanties d'achèvement
ou de remboursement résultent de la
détention par l'organisme de la garantie
accordée par la SGA.
La garantie de la SGA vaut garantie
d'achèvement et de remboursement exigée lorsqu’une opération de VEFA est
réalisée directement par les organismes
Hlm.
En revanche, lorsque les logements vendus en VEFA le sont par des SCI sous
égide d'organismes Hlm, elles doivent
produire et la garantie de la SGA (art.
L. 453-1 du CCH) et la garantie de droit
commun dans les conditions des articles
R. 261-17 à R. 261-24 du CCH, même si
les SCI sont composées uniquement
d'organismes Hlm. ■
Thème : Compétences en accession à la
propriété.
Contact : Gaëlle Lecouëdic ; Direction des
études juridiques et fiscales ;
Tél. : 01 40 75 78 60 ;
Mél : [email protected]
Achat d’une prestation de services en Europe
Quelles règles de TVA?
Lorsqu’un organisme Hlm assujetti à la TVA en
France fait appel à un prestataire établi dans un
autre Etat membre de l’Union européenne, deux
questions se posent : est-ce la TVA française ou
celle du pays du prestataire qui s’applique ? Qui
doit la payer ?
L
e présent article ne traite que
des règles applicables aux prestations de services (et non des
ventes de biens) entre un vendeur et un acheteur, tous deux assujettis
à TVA et établis dans deux pays différents de l’UE.
Pour l’application territoriale de la TVA,
rappelons que :
◗ l’Union européenne (UE) compte la
France et 26 Etats membres, à savoir :
Allemagne, Autriche, Belgique, Bulgarie,
Chypre, Danemark, Espagne, Estonie,
Finlande, Grèce, Hongrie, Irlande, Italie, Lettonie, Lituanie, Luxembourg,
Malte, Pays-Bas, Pologne, Portugal, Roumanie, Royaume-Uni, Slovénie, Slovaquie, Suède et République tchèque ;
◗ le preneur est le client direct du prestataire, c’est-à-dire la personne à laquelle
le service est rendu.
TVA française ou TVA du pays du
prestataire ?
Le principe applicable aux prestations de services effectuées par un
prestataire établi dans un autre Etat
de l’Union européenne (art. 259.1° du
CGI).
L’article 259.1° du CGI pose le principe
selon lequel « le lieu des prestations de
services est situé en France lorsque le
preneur est un assujetti agissant en tant
que tel et qu’il a, en France, le siège de
son activité économique, ou un établissement stable ou à défaut son domicile
ou sa résidence principale ».
Ce sont, notamment, les prestations
telles que les concessions d’utilisation
d’un logiciel spécifique, les prestations
de conseil, les locations de matériels…
Exemple : dans le cas d’un organisme
◗
Hlm qui fait appel à un « conseil en informatique » belge, qui n’a pas d’établissement en France, c’est la TVA française
qui sera due.
Il existe certaines dérogations à ces
règles mais, en pratique, elles concernent rarement les organismes Hlm (ex :
certaines locations de moyens de transports…).
◗ Le cas particulier des prestations de
services se rattachant à un immeuble
en France et réalisées par des prestataires établis dans l’UE (art. 259.A.2°
du CGI).
Selon les dispositions de l’article 259.A.2°
du CGI, « est situé en France le lieu des
prestations de services se rattachant à
un bien immeuble situé en France, y
compris (…) les prestations tendant à
préparer ou à coordonner l’exécution de
travaux immobiliers, telles que celles
fournies par les architectes et les entreprises qui surveillent l’exécution des travaux ».
Ainsi, on tient compte du lieu de situation de l’immeuble et non plus du lieu
d’établissement ou de résidence du preneur. Cela étant, s’agissant d’un organisme Hlm français faisant appel à un
prestataire établi dans un autre pays de
l’UE pour un immeuble situé en France,
le résultat est le même que précédemment : c’est la TVA française qui sera due
et ce sera à l’organisme, en général, de la
déclarer.
Les services expressément visés par la
loi, comme devant être taxés au lieu de
l’immeuble sont notamment :
– les prestations d’experts (ex : prestations de bornage) ;
– les prestations tendant à préparer ou à
coordonner l’exécution des travaux
DROIT ET FISCALITÉ
immobiliers telles que les prestations
d’architectes (conceptions de projets
immobiliers et phase de construction) ;
– les prestations de géomètres, de
bureaux d’études relatives à des projets
immobiliers ;
– les travaux immobiliers de construction, démolition, réparation, rénovation,
aménagement portant sur un immeuble
bâti ou non bâti (aménagements de jardins, terrassements de terrains)…
Qui paie la TVA ?
Deux cas sont envisageables :
◗ si le prestataire étranger a un établissement stable en France, c’est lui qui facture
et paie la TVA au Trésor public (idem que
s’il s’agissait d’un prestataire français) ;
◗ si ces prestations sont réalisées par un
prestataire européen qui n’a pas d’établissement en France, il appartient au
preneur assujetti, établi en France,
d’auto-liquider la TVA correspondante,
conformément aux dispositions de l’article 283 du Code général des impôts (art.
283.1, al. 2 pour le cas général des prestations de services par un prestataire établi dans un autre Etat de l’UE ou art.
283.2 pour les prestations se rattachant à
un immeuble).
Dans ce dernier cas, la facture établie
par le prestataire européen ne doit pas
faire figurer la TVA exigible mais elle
doit indiquer :
– le numéro d’identification à la TVA en
France du preneur (art. 286 ter. 4° du
CGI) ;
– une mention selon laquelle la TVA est
due par le client (référence à l’art. 194 de
la directive TVA ou mention « auto-liquidation »).
Parallèlement, le prestataire européen
non établi en France devra souscrire une
déclaration européenne de services
(DES) dont les informations seront
transmises à l’Etat membre dans lequel la
TVA est due, c’est-à-dire la France.
Lorsque l’organisme doit auto-liquider
la TVA française, il doit faire figurer le
montant HT des achats de prestations
sur une ligne spécifique de sa déclaration
CA3, soit :
– la ligne 2A « Achats de prestations de
services intracommunautaires : art. 283.2
du CGI », ou,
– la ligne 3B « Achats de biens ou de prestations de services réalisées auprès d’un
assujetti non établi en France (art. 283.1,
al. 2 du CGI) » pour les prestations se rattachant à un immeuble.
Il pourra ensuite exercer son droit à
déduction dans les conditions habituelles (art. 271.II du CGI).
Ainsi, par exemple, pour une opération
de construction de logements locatifs
neufs, destinés à faire l’objet d’une LASM
soumise à TVA, l’organisme peut récupérer la TVA supportée sur les dépenses
de construction, y compris la TVA qu’il a
auto-liquidée sur une prestation de
construction fournie, par exemple, par
une entreprise espagnole.
Quand la TVA devient elle exigible?
Nous rappelons que l’exigibilité permet
de déterminer la période au cours de
laquelle le montant des opérations imposables doit faire l’objet d’une déclaration
et du paiement de l’impôt correspondant.
Pour le cas général des prestations de
services effectuées par un prestataire
établi dans un autre Etat de l’UE, la TVA
est exigible au moment où la prestation
est effectuée, ou lors de l’encaissement
des acomptes s’il en est perçus avant (art.
269, 2-b bis du CGI).
Pour les prestations se rattachant à un
immeuble, la TVA est exigible « lors de
l’encaissement des acomptes, du prix ou
de la rémunération » (art. 269, 2-c du
CGI).
◗ Cas des prestations de sous-traitance
réalisées par un prestataire établi au
sein de l’Union Européenne.
On envisage ici l’hypothèse où, pour une
opération de construction de logements
sociaux ou de travaux effectués sur ces
immeubles, l’organisme maître d’ouvrage
confie le marché à une entreprise française qui sous-traite ces travaux, ou une
partie des travaux, à une entreprise européenne qui n’a pas d’établissement stable
en France. Selon les cas, ce sous-traitant
européen va pouvoir bénéficier d’un
paiement direct par l’organisme Hlm.
L’organisme Hlm va alors recevoir une
facture établie par ce sous-traitant.
Si c’est la TVA française qui est due, le
sous-traitant, non établi en France, va,
en principe, émettre une facture sans
TVA. On sait que, dans ce cas, la taxe
doit être déclarée et acquittée par le
client ou le preneur de cette prestation,
en application des dispositions de l’article 283.1, al. 2 du Code général des
impôts. Toutefois, rappelons que dans le
cadre d’une prestation de sous-traitance,
le preneur de la prestation n’est pas le
maître d’ouvrage (organisme Hlm) mais
le titulaire du marché (les factures
émises par le sous-traitant sont d’ailleurs
établies au nom du titulaire du marché,
même si elles sont réglées, pour son
compte, par le maître d’ouvrage).
C’est donc à l’entreprise titulaire du marché, et non pas à l’organisme, qu’il appartient de procéder à l’auto-liquidation de
la TVA sur la prestation du sous-traitant
(déclaration, paiement et déduction le
cas échéant).
L’organisme Hlm n’a pas de déclaration
spécifique à faire. Il doit s’acquitter du
montant figurant sur la facture sans y
ajouter de la TVA. ■
Thème : Fiscalité/TVA champs d’application.
Contact : Amélie Bouret-Nouhin, conseiller
fiscal ; Direction des études juridiques et
fiscales ; Tél. : 01 40 75 78 60 ; Mél :
[email protected]
Fax juridique
Copropriété
Décret n° 2013-205 du 11 mars 2013
relatif à l’emprunt collectif de
copropriété (publié au JO du 13 mars
2013).
Gestion locative/détecteur de fumées
Arrêté du 5 février 2013 relatif à
l’application des articles R 129-12 à R
129-15 du Code de la construction et de
l’habitation (publié au JO du 14 mars
2013).
Amiante
Arrêté du 7 mars 2013 relatif au choix, à
l’entretien et à la vérification des
équipements de protection individuelle
utilisés lors d’opérations comportant un
risque d’exposition à l’amiante. (publié
au JO du 14 mars 2013).
FORMATION
Afpols
Stages de mai 2013
Management et projets
203 Les clés de la gestion des RH pour les managers : 29-30-31/05
212 Communication orale et prise de parole en public : 27-28-29/05
216 Affirmer son leadership pour mobiliser les équipes : 21-22 -23/05
Ressources Humaines et formation
308 Gestion de la paye : 29-30/05
Gouvernance et gestion
423 Le tableau de bord : un outil d’analyse et d’aide à la décision :
14-15/05
424 Budget et plan pluriannuel : construction et suivi : 22-23/05
431 L’analyse financière des organismes de logement locatif social :
14-15/05
443 La comptabilité de la gestion locative : 16-17/05
447 Copropriétés : gestion comptable et financière : 28-29/05
451 Gestion de la TVA en organisme Hlm : 23-24/05
Gestion locative
515
521
524
525
532
556
564
565
567
568
Les procédures d’attribution des logements : 27-28-29/05
La réglementation de la gestion locative : 28-29-30-31/05
Faciliter le logement des jeunes dans l’habitat social : 17/05
Aspects juridiques du logement des étrangers dans l’habitat
social : 13-14/05 (Lyon)
Contrat d’assurances et déclaration de sinistres : 14-15/05
Accompagner le locataire dans la maîtrise de ses dépenses
énergétiques : 30-31/05
Contentieux avec les « locataires partis »: 23-24/05
Contentieux locatif : actualité et jurisprudence : 29/05
Représentation du bailleur devant les tribunaux : 15-16-17/05
Tarification des actes, rôle et fonction des huissiers de justice :
13-14/05
Gestion de proximité
603 Animer une équipe terrain : 21-22-23/05
621 Premier niveau de réponses en matière de gestion locative :
13-14-15/05
629 Gestion du stress dans les relations professionnelles :
13-14-15/05
644 Observation quotidienne du patrimoine : outils et enjeux :
16-17/05
646 Usage d’un logement basse consommation : conseils aux
habitants : 23-24/05
648 Les réparations locatives : le partage des responsabilités :
27-28/05 (Lyon)
654 Etat des lieux : les techniques de constat : 29-30-31/05
Patrimoine
712 La concertation avec les locataires dans le cadre des opérations
de réhabilitation : 14/05
713 Suivre un chantier de réhabilitation de logements en site occupé :
27-28-29/05
733 Le second œuvre et les équipements : pathologies, prévention :
23-24/05 + 13-14/06
735 Nouvelles technologies et pathologies : 23-24/05
742 Surveillance du patrimoine : prévention des risques et contrôles
obligatoires : 13-14/05
Maîtrise d'ouvrage et accession à la propriété
807 Développer des opérations avec les opérateurs privés : 27/05
(Lyon)
817 Monter une opération en acquisition-amélioration : 29-30/05
818 Résidences sociales, maisons-relais… : des projets en partenariat :
21-22/05
821 Les nouveaux types d’habitats dédiés aux seniors et aux
personnes âgées : 27-28/05 (Lyon)
843 De la maîtrise d’ouvrage à la gestion patrimoniale et locative :
savoir passer le relais : 13-14-15/05
851 La réglementation de la maîtrise d’ouvrage : 27-28-29/05
+ 17-18/06
852 Réglementation de la maîtrise d’ouvrage : actualités : 13/05
858 Marchés à bons de commande et accords cadres : 13/05
860 Rédiger la partie administrative des DCE des opérations de
travaux : maîtriser le nouveau CCAG travaux et la norme
NFP 03 001 : 16-17/05
861 Passer des marchés de maîtrise d’œuvre et de prestations
intellectuelles (concours, consultations sur références, CCAG-PI…) :
29-30/05
873 Réaliser une opération locative ou d’accession sociale dans un
écoquartier : 13-14/05
883 Vendre un programme immobilier neuf en accession sociale à la
propriété : 16-17/05 + 20-21/06
886 La VEFA au service de l’accession (aspects juridiques) : 27-28/05
890 Rechercher un commercialisateur extérieur pour vendre une
opération d’accession à la propriété en VEFA ou en PSLA : 29/05
Toute l’information sur le site : http://www.afpols.fr
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N° 965 Un plan d`urgence pour le logement et les Hlm La

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