Présentation SAFER 1 - copie

Transcription

Une agriculture sous surveillance
SAFER
Julien FORGET
Avocat au barreau de Lyon
www.terresa.com
SAFER & Droit de Préemption
Présentation
1 # Agriculture sous surveillance / Droit de préemption - Reproduction interdite sans autorisation
Présentation Historique et missions des SAFER
Loi d’Orientation Agricole du 5 août 1960 n° 60-808 – création des SAFER
Objectifs initiaux: « Des SAFER peuvent être créées en vue d’acquérir des
terres ou des exploitations agricoles librement mises en vente par leurs
propriétaires, ainsi que des terres incultes, destinées à être rétrocédées après
aménagement éventuel.
Elles ont pour but, notamment, d’améliorer les structures agraires, d’accroître
la superficie de certaines exploitations agricoles et de faciliter la mise en culture
du sol et l’installation d’agriculteurs à la terre. »
favorisation de la structure foncière des exploitations
et favoriser l’installation d’exploitants par acquisition
Loi complémentaire à la Loi d’Orientation Agricole du 8 août 1962 n°62-933
Instauration du « droit de préemption en cas d’aliénation à titre onéreux
de fonds agricoles ou de terrains à vocation agricole »
•
•
•
Favoriser la réalisation de l’équilibre des exploitations agricoles existantes,
Contribuer à la constitution de nouvelles exploitations agricoles équilibrées,
Éviter la spéculation foncière et sauvegarder le caractère familial de l’exploitation agricole.
Faculté de demande de fixation du prix devant TGI
•
Evolution des missions
Diversifications des missions de la SAFER, « de l’agricole vers le rural »
Favoriser le développement rural
Protection de la nature et de l’environnement
Accompagner les collectivités dans la politique d’aménagement
- Mise en place de Vigifoncier (outil d’information des projets de vente de biens et
suivi de l’évolution du marché)
- Opération de remembrement lors de grands ouvrages publics (autoroutes, voies
ferrées…)
Quelques chiffres
Présentation
En 2012, le marché foncier accessible par les SAFER représente 279 000 ha
279000 ha
Acquisition de la SAFER :
88600 ha (31,8%)
dont
8% par préemption
Présentation
Les rétrocessions réalisées par la SAFER en 2012 : 88300 ha
Installation
Maintien du fermier en place
Remaniement parcellaire
Agrandissement
Opérations forestières
Autre
Présentation
En 2012 :
90 opérations d’intermédiation locative (ex. convention de mise
à disposition),
200 opérations en faveur de l’agriculture biologique dont 90 installations.
Missions et moyens d’action
1. Missions de la SAFER
Art. L 141-1, I CRPM est réécrit par la loi d’avenir pour l’agriculture
→ Protection des espaces agricoles, naturels et forestiers. Leurs interventions visent à favoriser
l’installation, le maintien et la consolidation d’exploitations agricoles ou forestières, afin qu’elles
atteignent une dimension économique viable au regard des critères du SDREA, ainsi que
l’amélioration de la répartition parcellaire des exploitations.
Ces interventions concourent à la diversité des systèmes de production, notamment ceux permettant de
continuer la double performance économique et environnementale et ceux relevant de l’agriculture
biologique.
→ Concourir à la diversité des paysages, à la protection des ressources naturelles et au maintien de
la diversité biologique
→ Contribuer au développement durable des territoires ruraux
→ Assurer la transparence du marché foncier rural
2. Moyens d’action de la SAFER
Moyens de la SAFER
•
Art. L 141-1, II
→ Acquérir dans le but de rétrocéder
→ Acquérir par substitution
Nouveau
→ 3e Nouveauté « Acquérir des actions ou parts de société ayant pour objet principal d’exploitation ou la propriété agricole, notamment
par dérogation à l’art. L 322-1, la totalité ou une partie des parts de GFA ou GFR
- Acquisition n’est plus limitée aux cas d’amélioration des structures foncières,
- Acquisition d’une partie de parts de toute société, possible si elle a pour objet
principal l’exploitation ou la propriété agricole (et non plus sté civiles agricoles),
- Elargissement au GFR.
→ Opérations immobilières portant sur les biens d’autrui
Transmission de propriété et SAFER
1.
2.
3.
4.
Acquisition par préemption
Acquisition "amiable"
Modalité d’attribution en propriété
Aspects fiscaux
Texte de base
Art. L 143-1, I CRPM
Il est institué au profit des sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural un droit de préemption en cas
d'aliénation à titre onéreux de biens immobiliers à usage agricole et de biens mobiliers qui leur sont attachés ou de
terrains nus à vocation agricole, sous réserve du I de l'article L. 143-7. (..)
Ce droit de préemption peut également être exercé en cas d'aliénation à titre onéreux de bâtiments d'habitation faisant
partie d'une exploitation agricole. Il peut également être exercé en cas d'aliénation à titre onéreux des bâtiments situés
dans les zones ou espaces mentionnés au premier alinéa et qui ont été utilisés pour l'exercice d'une activité agricole au
cours des cinq dernières années qui ont précédé l'aliénation, pour leur rendre un usage agricole. L'article L. 143-10 du
présent code n'est pas applicable dans ce dernier cas.(…)
Lorsque l'aliénation à titre onéreux porte de façon conjointe sur des terrains à vocation agricole et des droits à paiement
découplés créés au titre de la politique agricole commune, ce droit de préemption peut s'exercer globalement sur l'ensemble
ainsi constitué aux seules fins d'une rétrocession conjointe des terrains et des droits ainsi acquis, selon des modalités fixées
par décret.
Les sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural peuvent exercer leur droit de préemption en cas d'aliénation à
titre onéreux de l'usufruit ou de la nue-propriété des biens mentionnés au présent article. (…)
Les sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural peuvent, sous réserve du I de l'article L. 143-7, exercer leur
droit de préemption en cas d'aliénation à titre onéreux de la totalité des parts ou actions d'une société ayant pour objet
principal l'exploitation ou la propriété agricole, lorsque l'exercice de ce droit a pour objet l'installation d'un agriculteur.
Dans les communes et parties de communes de montagne telles que définies par les articles 3 et 4 de la loi n° 85-30 du 9
janvier 1985 relative au développement et à la protection de la montagne, ce droit de préemption peut également être exercé
en cas d'aliénation à titre onéreux de bâtiments qui ont été utilisés pour l'exercice d'une activité agricole au cours des
cinq dernières années qui ont précédé cette aliénation, pour leur rendre un usage agricole. Les dispositions de l'article
L. 143-10 ne sont pas applicables dans ce cas. (…)
Objectif des droits de préemption
Art. L 143-2, I CRPM
2° (modification) agrandissement et amélioration de la répartition parcellaire
des exploitations → consolidation d’exploitation pour leur permettre
d’atteindre une dimension économique viable au regard des critères de
SDREA.
8° (nouveau) protection de l’environnement principalement par la mise en
œuvre de pratiques agricoles adaptées.
Acquisition par préemption 1.1 Nature de l’opération
1.1.1 Aliénation à titre onéreux (art. L 143-1 CRPM)
•
Vente de gré à gré / par adjudication (art. R 143-4 CRPM)
•
Échange - relevant du Code Civil – (art. R 143-4 CRPM)
•
Apport en société (art. R 143-4 CRPM)
EI
apport
Société
Agricole
•
Nouveau
Vente en démembrement de propriété
Usufruit
+
Nue-propriété
=
Pleine
propriété
Loi d’avenir pour l’agriculture
→ Extension au démembrement
. cessions d’usufruit
Nouveau
. cessions de nue-propriété
- si la SAFER en détient l’UF
- ou est en mesure de l’acquérir,
- ou si la durée de l’UF restant à courir ne dépasse pas 2 ans,
- ou dans le but de la rétrocéder à l’usufruitier dans un délai maximum de 5 ans : supprimé par le Conseil Constitutionnel
1.1.2 Opération exclues – art. L 143-4 CRPM
Apport à un GFA - (application par extension aux GFR) si :
GFA familial (jusqu’au 4e degré)
ou fait par un propriétaire exploitant les biens (art. L 322-8 al.3 CRPM)
1er degré
Enfants
Parents
2e degré
Petits-enfants
Frères/Sœurs
Grands-parents
3e degré
Neveux/Nièces
Oncles/Tantes
Arrières
Grands-parents
4e degré
Petits neveux/
nièces
Cousins
germains
Grand(e)s
oncles/tantes
1.1.2 Opérations exclues (art. L 143-1 CRPM)
•
GFA familial
Père/Grand-père
Nièce/Petite nièce
EI
GFA
Fils/Petit-fils
Père/Fils
Père
Grand-père
1.1.2 Opération exclues (art. L 143-4 CRPM)
•
Fusion / scission
GAEC
A
GAEC
A
EARL
B
Pas de droit de préemption
(cf. CC°, 12 février 2008, n° 06-20966)
Confirmation position par FNSAFER
au cabinet TERRÉSA / Lyon Juriste
1.1.3 Autres types d’opération
•
Mutations à titre gratuit (bien ou titres)
Donation de parts
Société
Agricole
•
Décès
acquisition de la nue-propriété d’un bien par l’usufruitier
ou de l’UF d’un bien par ses nus propriétaires
1.1.3 Autres types d’opération
•
Partage (art. L 143-4, 3° CRPM)
Dissolution de société (assimilation partage)
Retrait partiel d’actif = partage ?
NON : « la liquidation de la Sté ne se confond pas avec le retrait d’associé qui laisse
survivre la Sté après une simple réduction de capital et qui ne donne lieu qu’à
l’évaluation des droits de l’associé » (CC°, 15 janvier 1997, n° 94-22154)
•
Échanges d’immeubles ruraux (au sens de l’art. L. 142-1 CRPM)
Acquisition par préemption 1.2 Nature des biens soumis
1.2.1 Biens immobiliers agricoles - Définition
Biens immobiliers à usage agricole et de biens mobiliers qui leur sont attachés
(avant = « utilisation » agricole)
Terrains nus à vocation agricole
Définition « vocation agricole » = terrains situés :
•
dans une zone agricole protégée en application art. L 112-2 CRPM,
•
dans un périmètre délimité en application art. L 143-1 C. de l’urbanisme,
dans une zone agricole ou zone naturelle et forestière délimitée par un document
d’urbanisme, à défaut d’un tel document, dans les secteurs ou parties non urbanisées
des communes, à l’exclusion des bois et forêts.
•
Assimilation des terrains ne supportant que des friches, des ruines ou des installations
temporaires, occupation ou équipement qui ne sont pas de nature à compromettre
définitivement leur vocation agricole.
Si cession conjointe de terrains + DPU = SAFER peut préempter sur le tout si rétrocession
conjointe (attente décret).
Bâtiment d’habitation faisant partie d’une exploitation agricole,
Bâtiments situés dans une zone à « vocation agricole » et qui ont été utilisés pour
l’exercice d’une activité agricole au cours des 5 années précédant l’aliénation, pour leur
rendre un usage agricole :
procédure de révision de prix non applicable à ces biens.
Droit de préemption - Champ d’application (suite)
Totalité des parts ou actions d’une société ayant pour objet principal
l’exploitation ou la propriété agricole, dans le but d’installer un
agriculteur.
Dans les zones ou parties de communes de montagne, bâtiments utilisés pour
l’exercice d’une activité agricole au cours des 5 années précédant l’aliénation,
pour leur rendre un usage agricole (pas de changement) .
1.2.2 Cas particuliers (liste non exhaustive)
•
Bois : parcelles classées en nature de bois et forêts au cadastre
(loi d’avenir pour l’agriculture)
Principe : exclusion du droit de préemption
Exceptions : mise en vente avec parcelles non boisées dépendant de la même
exploitation
Dépendances immédiate de bâtiments d’habitation ne faisant pas partie
d’une exploitation agricole ou forestière, susceptible de faire l’objet d’une
opération d’aménagement foncier ou située dans espace naturel et rural
•
Principe : non préemption (application de la règle de l’accessoire)
Exception si parcelle d’une superficie supérieure au seuil de préemption
sauf si aménagement (bungalow…) → perte caractère agricole Cass 04/03/2009
Acquisition par préemption 1.3 Qualité de l’acquéreur
1.3.1 Principe : tout acquéreur
1.3.2 Exceptions (liste non exhaustive)
•
Cession au profit de l’exploitant en place – art. L143-6 CRPM
Bénéficiaire : preneur en place, conjoint ou descendant
Conditions :
- Exploitation du bien depuis plus de 3 ans (condition peut être remplie par le
conjoint ou ascendant du preneur ou de son conjoint), le preneur ne doit pas
être propriétaire de plus de 3 SMI
Bail fictif : fraude aux droits de la SAFER (bail et compromis)
• Cession consentie
art. L 143-4, 3° CRPM
à des parents ou alliés jusqu’au 4ème degré inclus -
Déclaration à la SAFER – art. R 143-9 CRPM
Acquisition par préemption 1.4 Modalité d’exercice du droit de préemption
1.4.1 Notification à la SAFER
Par le rédacteur de l’acte – ou le cédant si parts sociales
Par LRAR ou sous forme électronique, deux mois avant l’aliénation
Contenu de la notification (mentions obligatoires)
Acquisition par préemption 1.4 Modalité d’exercice du droit de préemption
1.4.2 Réponse de la SAFER
•
Refus de préempter ou absence de réponse
Délai de réponse : 2 mois •
Préemption
Notification au notaire (cédant ?) rédacteur par LRAR ou sous forme
électronique
Motivation obligatoire – art. L 143-3 CRPM
Préemption avec contre-proposition (accord / retrait du bien
de la vente / fixation judiciaire)
1.
2.
3.
4.
Aspects fiscaux
Acquisitions "amiables"
2.1 Principe
•
Constat
Coût financier du stockage temporaire des terres
Opérations amiables de + en + courantes
Rôle de la SAFER : marchand de biens
2.2 Acquisition par substitution d’attributaire
•
Loi d’Orientation Agricole du 9 juillet 1999 – Art. 114
Création de l’opération d’acquisition par substitution
= transfert du droit de la SAFER à un attributaire qu’elle choisit
Procédure
Conclusion d’une promesse unilatérale de vente
ou promesse synallagmatique de vente
- Nécessité d’une vente
- Promesse porte sur les biens visés à l’art. L 141-1, II 1° CRPM (biens
ruraux, terres, exploitations agricoles ou forestières)
- Information de la substitution dans la promesse (pas besoin de
l’accord du promettant pour le choix du substitué)
- substitution dans les 6 mois du jour où la promesse (de vente ou
synallagmatique) a acquis date certaine – art. L 141-1, II 2° CRPM
- exonérations fiscales applicables aux promesses de vente « ayant acquis
date certaine » - art. 1028 ter CGI
2.2.1 Procédure (suite)
•
Substitution
Choix de l’attributaire - un ou plusieurs attributaires possibles
Délai de 6 mois à compter de la promesse
Substitution totale ou partielle (SAFER acquiert le surplus)
Si cahier des charges, au minimum : - engagement de maintien pendant un délai minimal de 10 ans de l’usage
agricole et forestier des biens attribués
- nécessité d’accord de la SAFER pour toute cession à titre onéreux en
propriété ou en jouissance pendant un délai de 10 ans
2.2.2 Aspects pratiques - Rédaction des actes
Promesse de vente + promesse d’achat / acte définitif avec clause de substitution
Honoraires SAFER très variables (libres)
Exemples de clauses :
- Clause de substitution de l’acquéreur : société agricole dans laquelle l’acquéreur
sera majoritaire et exploitant – trop limitatif
- Sinistre entre compromis et acte définitif : prévoir possibilité de renonciation de
l’acquéreur avec remboursement sommes versées / maintien de l’acquisition avec
versement des indemnités de l’assurance par le vendeur (subrogation)
- Cotisations sociales de l’année de cession partagées entre cédant et acquéreur
2.2.2 Aspects pratiques - Cahier des charges
En pratique, toujours prévu
Durée souvent supérieure à 10 ans (jusqu’à 20 ans)
Exemples de clauses rencontrées :
- engagement de donner à bail une partie des biens acquis - si bail sur une partie des biens, à l’issue du bail, interdiction de dissocier les biens vendus et les biens exploités (maintien d’une unité) sauf accord SAFER - obtention de l’accord de la SAFER en cas de transmission à titre gratuit pendant durée d’application du cahier des charges - limitation de l’activité de l’acquéreur (ex: activité d’élevage) - exploitation personnelle du bien par l’acquéreur - engagement d’avoir le statut de chef d’exploitation pendant la durée du cahier des charges
2.2.3 Sanctions
•
Non-respect du délai de six mois
Délai dépassé: SAFER ne peut plus appliquer la substitution •
Non-respect du cahier des charges – Art. L 141-1, III 1°
Délaissement du bien si SAFER le demande (transfert propre à
la SAFER)
Modalités de fixation du prix dans cahier des charges, à défaut
fixation par le juge de l’expropriation
Déchéance du régime de faveur (art. 1028 ter CGI)
Informations des SAFER
Art. L 141-1-1, I CRPM
→ par le notaire ou le cédant en cas de cession de parts sociales,
→ Toutes cessions entre vifs de biens susceptibles d’acquisition par elle
• à titre onéreux ou à titre gratuit,
• si cession en UF ou NP, mention de la consistance et de la valeur des biens.
→ Défaut d’information :
• Biens soumis à préemption : faculté (délai 6 mois) :
- annulation vente ou se déclarer acquéreur en lieu et place
- annulation cession à titre gratuit si SAFER estime que la cession aurait dû lui être notifiée comme une cession ATO.
•
Bien non soumis à droit de préemption :
- contravention 5e classe n’excédant pas 2.5 % du montant de la transaction.
- cession de parts
1.
2.
3.
4.
Aspects fiscaux
Modalités d’attribution en propriété
3.1 Attributaires
3.1.1 Principes
•
Attributions au regard des missions de la SAFER - Art. R 141-1, I, 1° CRPM
Propriétaires ou exploitants dont les exploitations sont mal adaptées à une
mise en valeur rationnelle
Agriculteurs qui s’installent
Personnes qui s’engagent à louer les biens
Personnes qui concourent à la protection de l’environnement ou à la mise en
valeur du patrimoine naturel et des paysages
3.1 Attributaires
•
Attribution au regard des candidats - Art. R 142-1 CRPM
Candidats, personnes physiques ou morales, capables d'en
assurer la gestion, la mise en valeur ou la préservation, compte
tenu notamment de leur situation familiale, de leur capacité
financière d'acquérir le bien et de le gérer, de l'existence de
revenus non agricoles, de leurs compétences professionnelles
et de leurs qualités personnelles, ainsi que de l'intérêt
économique, social ou environnemental de l'opération Personnes qui s’engagent à louer les biens à des preneurs,
personnes physiques ou morales visées ci-dessus ayant reçu
l’agrément de la SAFER, à condition que l’opération permette
l’installation ou le maintien d’agriculteurs
À défaut, attribution libre par la SAFER
3.1 Attributaires
3.1.2 Cas particuliers
•
Attribution pour installation, conditions supplémentaires d’appartenance à l’une
des catégories suivantes (Art. R 142-2 CRPM) :
Être un JA au sens des aides à l’installation
Être un travailleur agricole bénéficiaire de la promotion sociale (Art. R 343-21 et s. CRPM)
Être un agriculteur exproprié, dont le fonds a disparu ou est devenu inexploitable
dans des conditions normales
Être un agriculteur privé de son exploitation du fait du partage ou de l’exercice du
droit de reprise du bailleur
Être un agriculteur cédant librement des terres qu’il exploite, nécessaires à une
restructuration foncière ou une installation réalisée avec la SAFER
3.1 Attributaires
Nouveau
Art. L 142-5-1 (loi d’avenir pour l’agriculture)
Si cession par la SAFER d’un terrain dont les productions relèvent de
l’agriculture biologique, priorité est donnée au candidat s’engageant à
poursuivre la production biologique pendant une durée minimale de 6 ans.
Si cession de terrains boisés d’une superficie inférieure à 10 ha,
priorité au propriétaire de terrains boisés contigus.
Non application si :
- Surfaces boisées de l’art. L 143-4, 6° b et c,
- Terrains boisés attribués conjointement à un bâtiment d’habitation
ou d’exploitation auxquels ils sont attenants,
- Terrains boisés attribués avec d’autres parcelles non boisées si
surface agricole prépondérante.
3.2 Conséquences pour l’attributaire
3.2.1 Contrôle des Structures (art. L 331-2, III)
Fin du régime de la déclaration préalable pour certaines opérations réalisées
avec la SAFER (ancien art. L 331-2, II, dernier alinéa) > loi d’avenir pour l’agriculture
•
Si opération soumise à autorisation d’exploiter
l’avis favorable de commissaire du gouvernement représentant le Ministère de l’agriculture tient lieu d’autorisation,
l’avis défavorable tient lieu de refus d’exploiter.
3.2 Conséquences pour l’attributaire
•
Échanges entre l’autorité administrative et la SAFER
L’autorité administrative transmet à la SAFER les autorisations
délivrées à des sociétés comprenant au moins 2 associés
exploitants
La SAFER transmet à l’autorité administrative les informations
relatives aux cessions de parts sociales concernant ces
sociétés, réalisées dans les 6 années suivant l’autorisation
d’exploiter
3.2.2 Respect du cahier des charges
3.3 Contentieux de l’attribution
3.3.1 Nullité de la rétrocession irrégulière
•
Qualité pour agir :
acquéreur évincé (personne qui a accepté le prix de la SAFER
mais n’a pas été retenue)
attributaire évincé
•
Délai pour agir : 6 mois à compter de la publicité de la
décision de rétrocession (affichage)
•
Sanction : nullité sans substitution
3.3.2 Action en indemnité
•
Rupture de promesse synallagmatique (action en dommages
et intérêts)
3.4 Sanction
•
Non respect de ses obligations par l’attributaire
Attribution par cession : résolution de la vente
Attribution par substitution : délaissement du bien
1.
2.
3.
4.
Aspects fiscaux
Aspects fiscaux
4.1 Droits d’enregistrement
•
Art. 1028 bis CGI – exonération de droits d’enregistrement en cas
d’acquisition par la SAFER
Acquisitions de biens ruraux, de parts de sociétés donnant vocation à
l’attribution en propriété ou en jouissance de biens agricoles ou
forestiers
•
Art 1028 ter CGI – exonération de droits d’enregistrement en cas de
cession par la SAFER
Application en cas de cession de promesse de vente, synallagmatique
ou unilatérale
2 conditions :
- cession en application de l’Art. L 141-1 CRPM
- clause de maintien d’une destination conforme pendant 10 ans
Aspects fiscaux
4.1 Droits d’enregistrement
•
Déchéance du régime de faveur
Non maintien de la destination du bien pendant 10 ans Condition constatée par la SAFER
Sanctions : droit d’enregistrement + intérêts de retard
- Si rupture partielle de l’engagement, la déchéance du régime de
faveur ne s’applique que pour la partie du prix afférente aux biens
concernés par le changement de destination
- Redevable : acquéreur ou ayants cause
Aspects fiscaux
4.2 Honoraires SAFER
•
Déduction des frais SAFER ?
Art. 38 quinquies annexe III CGI – valeur d’origine des immobilisations comprend : « Pour les immobilisations acquises à titre onéreux, [le] coût d'acquisition,
c'est-à-dire du prix d'achat minoré des remises, rabais commerciaux et escomptes
de règlement obtenus et majoré des coûts directement engagés pour la mise en
état d'utilisation du bien et des coûts d'emprunt dans les conditions prévues à
l'article 38 undecies. […], les droits de mutation, honoraires ou commissions et frais d'acte liés à
l'acquisition peuvent être, au choix de l'entreprise, soit portés à l'actif du bilan en
majoration du coût d'acquisition de l'immobilisation à laquelle ils se rapportent, soit
déduits immédiatement en charges. »
CE 7 août 2008 n° 290465 et 290555, 3e et 8e s.-s., min. c/ Laffort = élément du
prix de vente
Même traitement en rétrocession et en substitution ?
51# Agriculture sous surveillance / Droit de préemption - Reproduction interdite sans autorisation

Présentation SAFER 1 - copie

Transcription

Documents pareils

Libres propos

zonage des documents d`urbanisme

PROCEDURE DE NOTIFICATION

Le squelette humain : les os

Etre propriétaire dans une zone de préemption ENS

LES EXEMPTIONS

LA VENTE A LA DECOUPE ET EN BLOC APRES LA LOI ALUR

Quelle est la différence entre droit de préemption simple et renforcé

Le droit de priorité des communes

ADIL2 - Port-Sainte-Foy-et-Ponchapt, le site officiel de la commune