immobilier - Financière Immobilière de Champagne

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SPÉCIAL
SAMEDI 18 AVRIL 2015
IMMOBILIER
Zoom sur ces
diagnostics obligatoires
La législation impose la réalisation
d’un certain nombre de diagnostics
techniques si vous comptez vendre
ou louer un logement. Le point avec
un spécialiste.
16
L’IMMOBILIER
SAMEDI 18 AVRIL 2015
L'ACTUALITÉ DE L’IMMOBILIER
Le programme immobilier
de la semaine
■ La Villa M est une résidence qui devrait être livrée à la fin de l’année 2015.
Elle est située dans l’hyper centre de
Reims, entre la place du Forum et la place
Royale. Incorporant l’ancien hôtel privé de
la maison de champagne Montaudon, (qui
a relocalisé son siège et ses installations
de production dans la zone d'activité de la
Croix Blandin à l'est de Reims), cet ensemble résidentiel à taille humaine (50 logements) comprend aussi un bâtiment
neuf. Il reste à commercialiser à la Financière immobilière de Champagne, une dizaine de lots. Il s’agit de T2 et de T3.
LE CHIFFRE
2
% La baisse du prix d'achat d'un bien
entre deux saisons. Mieux vaut acheter
en hiver qu’en été, selon le bilan réalisé par
LPI-Se Loger. Cette disparité s'explique par
une plus forte tension du marché en été et
au contraire, une rareté des offres l'hiver.
EN BREF
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avec l’immobilier ? Des professionnels se chargeront d’y apporter une
réponse. Pour cela, il suffit simplement de nous transmettre votre
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Marne, il suffit d’utiliser cette même
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RÉGLEMENTATION
Les avantages de la loi Pinel
« Il faut bien avoir à l’esprit que
les dispositifs de défiscalisation
ont une vocation sociétale , explique d’emblée Fabrice Cellier,
chargé de développement et
partenariat au sein du groupe
FIC. Le principe est de faire la part
belle, à un marché locatif, qui va
correspondre au marché intermédiaire, les classes moyennes. Il
s’agit de répondre aux besoins
d’un public qui n’est pas forcément éligible aux logements sociaux. »
Depuis le 1er octobre 2014, la loi
Pinel remplace la loi Duflot.
Qui est concerné ? Tout particulier qui acquiert un logement
neuf avec pour dessein de le
mettre en location, sous réserves de remplir quelques
conditions : « Le propriétaire investisseur doit notamment accepter de respecter un loyer plafonné dicté par une cartographie
de l’offre et de la demande en
France. (Ndlr : A, A bis, B1 et
B2). Reims par exemple fait partie de la zone B1. C’est la plus
adaptée au Pinel, car la plus
proche du marché de l’immobilier. Il y a également un coefficient de majoration ou de minoration selon la surface », précise
Fabrice Cellier.
Un bien réservé à des locataires
dont les ressources ne dépassent pas un certain plafond.
« Mais une très grande partie de
la population peut être éligible à
ce dispositif, ce n’est donc pas un
frein. »
Autre contrainte : le Pinel est
plafonné, l’investissement est
limité à 300 000 €.
Mais quels avantages pour le
propriétaire investisseur ? « Audelà de proposer un produit neuf
avec une maîtrise totale des
charges (principe BBC, RT 2012),
et un niveau de loyer compétitif
sur un marché forcément deman-
LES BONNES ADRESSES
▶ La chambre FNAIM 51/08
17, rue des Capucins, Reims.
Tel. 03 26 47 22 55.
▶ La chambre des notaires
44, cours Jean-Baptiste Langlet, Reims.
Tel. 03 26 84 82 38.
▶ La chambre des huissiers
24, boulevard Justin Grandthille,
Châlons-en-Champagne.
Tel. 03 26 68 09 29.
▶ Centre des impôts foncier, cadastre
136, rue Gambetta, Reims.
Tel. 03 26 87 90 19.
▶ La CAF 202, rue des Capucins, Reims.
Tel. 08 10 25 51 10.
LES ÉCHOS
DE L’IMMO
▶ Le CROUS 14 b, allée des Landais,
Reims.
Tel. 03 26 50 59 00.
▶ Bureau d’aide au logement social
82 rue Ponsardin, Reims.
Tel. 03 26 40 19 94.
Les offices HLM du secteur
REIMS :
▶ Plurial Novilla/L’Effort Rémois
7, rue Marie-Stuart. Tel. 03 26 04 98 11.
www.effort-remois.com
▶ Le Foyer Rémois
8,rue Lanson Tel. 03 26 84 46 46.
GUICHET UNIQUE POUR LES DÉMARCHES D’URBANISME À ÉPERNAY ▶ Depuis le 30 mars, les dépôts des
dossiers d’urbanisme des habitants d’Epernay se font à l’hôtel de Communauté (place
du 13e RG) et non plus à l’hôtel de ville. Pour
tout projet de construction, d’extension ou
de travaux, il est possible de déposer son
dossier du lundi au vendredi, entre 8 h 30
et 12 h 15 et 13 h 45 et 17h auprès des
agents en charge de l’application du droit
des sols. Ils recevront un récépissé de dépôt. Les autres habitants de la communauté
de communes Épernay Pays de Champagne
doivent continuer à déposer leur dossier
dans leurs mairies respectives.
Depuis le 1er octobre 2014, la loi Pinel remplace la loi Duflot.
« La zone B1 est la plus
adaptée au Pinel car la
plus proche du marché
de l’immobilier »
Fabrice Cellier du groupe FIC
l’acquisition en réduction d’impôt, 18 % en 9 ans et 21 % en
12 ans », énumère Fabrice Cellier. Attention, le dispositif est
soumis au plafonnement global
des niches fiscales de 10 000 €
par an.
Le Pinel est « le dispositif le plus
plus intéressant que nous avons
connu, en comparaison à Duflot
ou à la fin du dispositif Scellier. »
Il permet notamment, contrairement aux dispositifs précédents, « de louer aux ascendants-descendants sans perdre
l’avantage fiscal sous réserve de
foyers fiscaux séparés. »
▶ Zone B1 dans la Marne : Bétheny,
deur, la petite cerise sur le gâteau,
c’est qu’on lui permet de bénéficier
d’une réduction d’impôt qui plus est
dans un schéma assez souple, lié à
l’engagement de location qui sera de
6, 9 ou 12 ans. Pas de choix cornélien : on peut démarrer sur 6 ans, puis
prolonger de trois ans, et encore de
trois ans. »
La réduction d’impôt est proportionnelle. « 2 % par an pendant
6 ans ce qui fait 12 % du montant de
Bezannes, Cormontreuil, Reims, SaintBrice-Courcelles, Saint-Léonard, Taissy,
Tinqueux.
Zone B2 : Ay, Châlons-en-Champagne,
Compertrix, Coolus, Dizy, Épernay,
Fagnières, Le Vézier, L'Épine, Magenta,
Mardeuil, Mareuil-sur-Ay, MoncetzLongevas, Moussy, Pierry, Recy, Réveillon, Saint-Étienne-au-Temple,
Saint-Gibrien, Saint-Martin-sur-le-Pré,
Saint-Memmie, Sarry, Villeneuve-laLionne, Vinay, Witry-lès-Reims.
www.foyer-remois.fr
www.icfhabitat.fr/nord-est
▶ Renaissance Immobilière Châlonnaise 55boulevard Hyppolyte Faure.
Tel. 03 26 68 37 11.
www.ric-habitat.fr
▶ Reims Habitat
71 Avenue d'Épernay. Tel. 03 26 48 43
43. www.reims-habitat.fr
Châlons-en-Champagne :
▶ Châlons en Champagne Habitat 7
cours d'Ormesson Tel. 03 26 68 68 68.
www.chalons-habitat.fr
▶ Plurial l'Effort Rémois
5 quai Barbat.
Tel. 03 26 70 04 04.
www.effort-remois.com
▶ HLM Régions Nord Est location
Loge Gardien 24 r Oradour.
Tel. 03 26 68 59 55.
www.icfhabitat.fr
▶ ICF Nord-Est 64 rue Carnot.
Tel. 03 26 64 07. 57
EPERNAY :
▶ Le Toit Champenois (Groupe Plurial)
2 rue Semonts
Tel. 03 26 53 39 50.
www.effort-remois.com
VITRY-LE-FRANÇOIS :
▶ Le Foyer Rémois
8 avenue du Colonel Moll
Tel. 03 26 74 42 31
www.foyer-remois.fr
▶ Plurial l'Effort Rémois
7 rue Olympe de Gouges
LES PRIMO-ACCÉDANTS PRÉFÈRENT LA CAMPAGNE ▶ Une
étude de l’Institut CSA, réalisée pour le réseau d’agences Guy Hoquet, dresse un
portrait-robot du primo-accédant : des
jeunes de moins de 40 ans, qui sont pour
80 % en couple, avec enfants. 45 %
gagnent plus de 3 000 € par mois. Le premier achat se fait le plus fréquemment
dans des communes rurales (28 %). Autre
enseignement de cette étude : 61 % des
primo-acheteurs ont eu recours pour leur
acquisition à un dispositif d’aide (prêt à
taux zéro, prêt d’épargne logement).
LE SECTEUR DES COURTIERS A LE
VENT EN POUPE ▶ La société Immoprêt, courtier en prêt immobilier a organisé
ce vendredi 17 avril, une journée speed recruting à Reims afin de recruter en CDI des
experts en financement immobilier.
Tel. 03 26 72 13 46
www.effort-remois.com
VITRY :
▶ Vitry Habitat 11 Bis rue Pépinière
Tel. 03 26 74 16 98 www.vitry-habitat.com
les liens web incontournables
▶ Des questions concernant le
logement et l’immobilier ? Portail
pratique : logement.org
▶ Un site pour suivre toute l'actualité
de ▶ l'immobilier : lavieimmo.com
Informations et services utiles à la
déclaration et au paiement de l'impôt
pour les particuliers, professionnels et
collectivités locales : impots.gouv.fr
L’IMMOBILIER
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SAMEDI 18 AVRIL 2015
HABITAT
Diagnostics immobiliers,
tout ce qu’il faut savoir
En France, quand on vend ou que l’on loue un bien immobilier, la réglementation
impose une série de diagnostics. Comment s’y repérer ?
L
es diagnostics techniques immobiliers doivent être réalisés en cas
de vente ou de location d’un logement. Ils permettent d’améliorer l’information des occupants (sur les performances énergétiques, les éventuels risques majeurs), de les prévenir
des risques sanitaires possibles
(amiante et plomb), d’assurer leur sécurité (installation électrique et gaz)
et s’assurer que la structure du bâti
n’est pas fragilisée (diagnostic termite non en vigueur dans la région).
Tour d’horizon avec André De Smet,
diagnostiqueur certifié pour la société
Diagamter et intervenant sur toute la
zone Reims Epernay. « Mon métier
n’existait pas y a quinze ans. Il est basé
sur la réglementation. Il a fortement
évolué et ne cesse encore d’évoluer. »
1
LA SURFACE Il est obligatoire d’indiquer dans le bail de location la surface habitable. « La loi Boutin
n’oblige pas à avoir recours à un diagnostiqueur », précise André De Smet.
« La loi Carrez concerne la vente », elle
permet de calculer la surface privative.
Là encore, pas d’obligation à recourir à un professionnel, mais en cas
d’erreur, cela peut coûter cher. Si
votre acte de vente mentionne une
surface supérieure de plus de 5 % par
rapport à la surface réelle, l’acquéreur
peut, dans un délai d’un an à compter
de l’acte authentique, demander au
juge une diminution du prix au prorata du nombre de m2 manquants. Les
frais de notaires liés à la vente seront
aussi diminués.
2
L’AMIANTE Le diagnostic de recherche d’amiante est obligatoire pour toute vente. « Il
concerne tous les biens bâtis avant
1997 que ce soit à usage d’habitation,
un local tertiaire ou un garage. Il s’agit
d’un repérage visuel des matériaux visibles susceptibles de contenir de
l’amiante. » L’expert s’attarde sur les
calorifugeages, les faux plafonds, les
matériaux en fibre ciment, les dalles
de sol. En cas de suspicion de présence, « si le vendeur le souhaite, un
échantillon peut être prélevé pour qu’il
soit examiné en laboratoire. »
LES
REPÈRES
Pour détecter des traces de plomb, le diagnostiqueur utilise un appareil coûteux comprenant une cellule radioactive. A.B.
3
PLOMB Ce diagnostic est obligatoire pour la vente et la location.
Il n’est valable qu’un an et
concerne les biens construits avant
1949. « Le plomb est nocif par ingestion. »
Le diagnostic se fait grâce à un coûteux appareil à fluorescence X. « Il
contient une cellule radioactive qui
détecte les atomes de plomb. »Le diagnostiqueur vérifie toutes les surfaces
peintes : murs, plafonds, portes,
plinthes, fenêtres, volets. « Le plomb
est pratiquement impossible à enlever,
tellement il est imprégné. Il est toujours là en profondeur même si on a
décapé. »
de savoir si le bien en question présente des risques d’inondation, de
mouvement de terrain par exemple. Il
s’attarde sur les éventuels risques industriels, biologiques…
4
DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE « C’est celui qui attire le plus
l’attention et sur lequel on s’attarde ». Obligatoire pour la vente depuis novembre 2006 et la location depuis juillet 2007, la performance
RISQUES NATURELS Ce diagnostic est
aussi obligatoire pour la vente
comme pour la location. « Il
s’agit d’une démarche administrative
à effectuer par internet qui peut être
réalisée par tout le monde. » Il permet
5
« Identifiez les risques électriques potentiels »
Les associations de consommateurs (Confédération générale du logement et associations familiales laïques)
mènent actuellement une campagne
d’information en faveur de la sécurité
électrique dans les logements. « On
considère que les consommateurs et les
pouvoirs publics ne sont pas assez informés, explique d’emblée Stéphane
Pavlovic, directeur de la confédération
général du logement. Nous avons
contribué par nos actions, notre travail
à ce que la loi Alur rende obligatoire le
diagnostic électrique pour la location
Le chiffre-clé
▶7 millions d’installations électriques
en France présenteraient des risques.
▶90 % de ces installations dites « à
risque » présentent au moins une
anomalie dont 59% constituent même
un risque grave pour autrui.
Stéphane Pavlovic : « Il est important
de mettre son installation en sécurité. »
mais le décret d’application se fait attendre. » La campagne passe notamment par la diffusion massive d’un do-
cument d’information sur les six points
de sécurité dans un logement. « Il est
important de se l’approprier. Il permet
d’identifier les risques potentiels. On
milite sur la nécessité impérieuse de
connaître l’installation de son logement et en cas de doute, il faut faire
appel à un professionnel qualifié pour
un diagnostic, ainsi que pour effectuer
les travaux éventuels. La norme est en
constante évolution. Il ne s’agit pas
d’imposer à chaque particulier de remettre son installation aux normes,
mais de réaliser une mise en sécurité. »
énergétique ainsi évaluée est représentée par une lettre, « sa classe
d’énergie ». Il faut regarder comment
le calcul a été réalisé : s’il est théorique ou basé sur des factures. « Dans
le dernier cas, tout dépend de l’ancien
occupant des lieux : s’il était frileux ou
non, s’il chauffait toutes les pièces, s’il
était souvent absent, un étudiant par
exemple. »
« Les facteurs les plus importants ne
sont pas ceux que l’on imagine ». Un
appartement situé à l’étage, pour peu
qu’il ne soit pas au dernier niveau, sera mieux classé qu’un autre situé au
rez-de-chaussée. Le chauffage électrique est un coefficient handicapant,
ainsi que le pavillon en L sans aucune
mitoyenneté. Une bonne isolation des
murs et des combles a plus d’impact
sur la performance énergétique que
des fenêtres double vitrage.
« Parmi les critères importants qui
font aussi la note : la date du permis de
construire. La première réglementation thermique remonte à 1974. » En
général, un appartement reçoit une
lettre mieux placée qu’une maison.
« On constate aussi un vrai bond dans
le classement depuis la réglementation thermique de 2012. » Le A est réservée aux logements passifs.
6
GAZ ET ÉLECTRICITÉ « Ce sont les deux
plus utiles ». Obligatoires seulement pour la vente et si le bien a
plus de 15 ans. « Il s’agit de vérifier un
certain nombre de points sur les installations. Pour le gaz : l’état de l’alimentation, de l’équipement et la circulation de l’air. » Pour l’électricité, on
évoque « une anomalie ». Pour le gaz
le risque est gradué selon la dangerosité de l’installation. « En cas de danger grave imminent, on a l’obligation
de couper l’alimentation et de de prévenir le distributeur. » Attention, les
vendeurs n’ont aucune obligation de
travaux mais doivent transmettre le
rapport à l’acquéreur.
La loi Alur de mars 2014 (loi pour
l’accès au logement et un urbanisme
rénové) veut rendre obligatoire le
diagnostic sur la sécurité électrique
pour la location mais le décret d’application n’a toujours pas été publié.
AURÉLIE BEAUSSART
ÉTAT DES LIEUX
▶33 % des logements en France
ont été construits avant 1949.
▶2/3 des logements de plus de
15 ans comprendrait une
installation électrique jugée
dangereuse.
▶25% des incendies domestiques
sont d’origine électrique.
▶4 000 personnes sont victimes
d’électrisation grave chaque année.