Développement d`un parc locatif intermédiaire - DRIHL Ile-de

GROUPE DE TRAVAIL N°3
RELANCER LA CONSTRUCTION NEUVE DE LOGEMENT EN ILE-DE-FRANCE
Mars 2008
POURSUIVRE LE DEVELOPPEMENT D’UN PARC LOCATIF INTERMEDIAIRE
Les enjeux croissants de mobilité professionnelle, la place essentielle des migrations dans le
fonctionnement de la région Ile-de-France et la tension sur les prix observée en zone centrale
supposent que soit poursuivi le développement d’une offre locative de qualité adaptée aux enjeux de
mobilité et à l’accueil de publics aux profils de revenus « intermédiaires ».
1. Le parc locatif de logements loués « nus » intermédiaire
En zone centrale de la région parisienne, le développement d’un parc locatif intermédiaire, en réduction
significative depuis plusieurs années suite au désengagement de nombreux institutionnels (assurances,
caisses de retraite en particulier) constitue un enjeu majeur. Pour favoriser le développement de ce
parc, le groupe de travail formule les propositions suivantes :
Proposition 1 : dynamiser le couplage du dispositif du Borloo populaire avec le PLS. A cette fin, il
conviendrait d’étudier :
- Les possibilités partenariat avec les promoteurs, les collectivités locales et les réseaux de
placement des produits investisseurs en vue de réaliser des opérations ciblées sur ce montage,
- La possibilité de supprimer la quotité minimale de prêt PLS nécessaire à l’octroi de cet
agrément alors que le prêt PLS peut s’avérer plus coûteux que les ressources disponibles du
marché, surtout pour des durées d’engagement de 15 ou 20 ans,
- La possibilité d’adapter le cas échéant le niveau d’amortissement du « Borloo populaire » en
zone A à la tension des prix constatées en zone centrale (ex. : 8 % sur les 7 premières années
puis 5 % les 2 années suivantes contre 6 % et 4 % respectivement actuellement).
Proposition 2 : réfléchir à une meilleure territorialisation des niveaux de loyers plafonds des dispositifs
Robien / Borloo Populaire / conventionnement sans travaux ANAH afin d’éviter les effets d’aubaine que
génèrent ces dispositifs dans certains secteurs (notamment en Grande Couronne ou pour des grands
logements) tout en favorisant réellement le développement de ces produits dans les secteurs les plus
tendus. Cela pourrait passer par une possibilité confiée aux délégataires des aides à la pierre et, à
défaut, aux Préfets de fixer pour une période donnée (6 ans par exemple), des plafonds de loyers
dans des limites déterminées au niveau national par l’Etat (ex. : plafond du Borloo populaire à plus
ou moins 20 % près). Une alternative consisterait à modifier/affiner l’arrêté définissant le zonage A, B1,
B2 et C et/ou les loyers plafonds associés à ces zones (annexe III du CGI).
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Proposition 3 : élargir les dispositifs « De Robien ancien » et « Borloo populaire ancien » à des
acquisitions de logements dans le cadre des contrats de vente en l’état futur de rénovation introduits par
l’article 80 de la loi ENL afin de favoriser la réalisation d’opérations de réhabilitation d’immeubles
collectifs anciens par des promoteurs privés tout en développant une offre locative privée de qualité
située en centre ville.
Proposition 4 : ouvrir les dispositifs du Borloo populaire et Robien aux OPCI (le dispositif est limité aux
SCPI actuellement).
Proposition 5 : examiner les conditions fiscales et juridiques à même d’inciter plus facilement les SIIC
à investir dans le développement d’un parc locatif privé institutionnel en région Ile-de-France de type
PLS ou PLI. Ceci suppose d’examiner en particulier les critères guidant les choix de ces investisseurs
en terme de localisation des investissements (concurrence entre grandes métropoles européennes
voire mondiales) et de nature de ces investissements (concurrence bureaux/logements).
Proposition 6 : améliorer le dispositif du PLI en zone centrale (zone A), par exemple, en l’ouvrant au
bénéfice d’une TVA à 5,5 % ou à une exonération fiscale sur la TFPB de quelques années et en
réduisant la quotité minimale de prêt PLI nécessaire au financement de l’opération. En contrepartie, les
PLI pourraient faire l’objet d’agrément par les délégataires des aides à la pierre ou l’Etat (à défaut de
délégataire) dans des limites arrêtées annuellement (à l’instar des enveloppes PLS).
Proposition 7 : étudier la possibilité de mettre en place une forme d’encadrement du fonctionnement
du parc non conventionné propriété des SEM à vocation immobilière et des organismes de logement
social (environ 150 000 logements sur la région) à l’instar de ce qui a pu se faire par le passé pour les
filiales réglementées du 1% logement par exemple. Il s’agirait notamment d’arrêter quelques règles
communes s’imposant à ce patrimoine : définition de loyers plafonds (ex. : PLI) et de loyers minimaux,
précisions sur les conditions d’accès à ces logements, mise en place de procédures d’attribution
transparentes, définition de plafonds de ressources, lien entre le loyer pratiqué et le niveau de
ressources des locataires.
2. Les résidences avec services
Les résidences hôtelières ou para-hôtelières ainsi que les résidences sociales jouent un rôle important
tant en matière de parcours résidentiels pour des ménages rencontrant des difficultés particulières pour
se loger ou en décohabitation qu’en terme d’adaptation aux évolutions du marché du travail (interim,
missions, formation professionnelle, mobilité professionnelle…).
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Proposition : soutenir le développement de produits spécifiques de type résidences avec services
adaptées à des accueils de courte-moyenne durée (quelques semaines à quelques mois, voire 1 ou 2
années) :
- résidences sociales, notamment pour des publics de type « jeunes travailleurs » ou « jeunes en
formation ». Dans cette perspective, il pourrait être étudié la possibilité d’assouplir la circulaire
du 4 juillet 2006 relative aux résidences sociales quant au financement des résidences sociales
sous statut PLUS.
- résidences pour étudiants, à travers notamment, une meilleure mobilisation du foncier public
universitaire et un assouplissement des conditions de financement et normes techniques
associées aux opérations financées en logement social PLUS/PLS.
- résidences hôtelières à vocation sociale : ce produit nouveau, permet par sa souplesse de
fonctionnement et la diversité des filières de production et de gestion, d’envisager de
développer un véritable secteur d’hôtellerie meublée d’intérêt général. Une extension aux OPCI
et SCPI du dispositif d’incitation fiscale aux investisseurs privés mis en place fin 2006 pourrait
être étudiée à ce titre. S’agissant de la filière institutionnelle, il conviendra de pérenniser le
dispositif de financement mis en place en 2007 à titre expérimental.
- réaliser dans les lieux de concentration de l’offre de formation et de recherche publique (ex. :
Plateau de Saclay, Vallée de la Bièvre, …) des résidences avec services pour chercheurs et/ou
étudiants en mobilité à des tarifs intermédiaires entre l’offre des résidences privées d’affaires et
les résidences hôtelières à vocation sociale. Le portage des murs de ces opérations pourrait
être confié à des organismes de logement social (ce qui permettrait des financements et
contractualisations sur du long terme) tandis que la gestion relèverait d’opérateurs privés
spécialisés.
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