L`immobilier garde la cote ! ÉDITO SOMMAIRE

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Editeur responsable : Eric Polet • Rédaction : Sébastien Van Laer, Eric Polet, Olivier Evrard
Publication et mise en page : Regifo • Photos : gowebdesign.be et Shutterstock • Relecture : Myriam Jeuniaux
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* AXA Belgium, S.A. d’assurances agréée sous le n° 0039 pour pratiquer les branches vie et non-vie (A.R. 04-07-1979, M.B. 14-07-1979) - Siège social : boulevard du Souverain 25
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trimestriel n mars / avril 2011
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L’immobilier garde la cote !
ÉDITO
On l’a dit et répété : le Belge a une brique dans le ventre. Pour
s’en convaincre, il suffit d’observer à quelle vitesse le marché
de l’immobilier belge est sorti de sa torpeur après la crise
financière de 2008-2009. Depuis l’été 2010 déjà, de nombreux indicateurs sont à nouveau dans le vert et les prévisions
formulées par les spécialistes du secteur pour les mois à venir
se veulent optimistes.
Alors que le salon de la construction vient
de fermer ses portes, votre trimestriel Patrimoine et Valeurs consacre un dossier
spécial au crédit logement et à ses nombreuses ramifications.
A en juger par les statistiques de la production de crédits hypothécaires, la crise économique n’a pas entamé l’histoire d’amour
qui unit les Belges à leur patrimoine immobilier.
Selon l’union professionnelle du crédit, ce
ne sont pas moins de 275.899 dossiers logements qui ont été signés en 2010 (pour
une production de plus de 26 milliards d’euros).
N’en déplaise à son portefeuille, le Belge a
donc toujours une brique dans le ventre !
Bien évidemment, la faiblesse des taux a
dopé un marché immobilier qui s’était légèrement tassé en 2009. A cet égard, le
redressement tarifaire constaté depuis l’automne 2010 incitera probablement les
derniers distraits à finaliser leur dossier
logement.
Lorsqu’il franchira la porte de son agence
bancaire, le candidat acquéreur devra être
attentif à de nombreux paramètres liés au
crédit. En effet, même si le taux occupe
une place centrale dans la discussion, les
garanties principales et accessoires de la
demande ne peuvent être négligées. Une
comparaison valable –entre différentes offres– intégrera le coût et l’étendue des assurances (incendie et solde restant dû), les
frais de bancarisation ou encore le type de
garantie hypothécaire réclamé par l’organisme de crédit (promesse, mandat ou hypothèque).
Malgré la complexité de ce genre de calculs, le mariage de raison qui unira l’emprunteur à sa banque durant 15, 20 ou 30
années vaut bien ce petit effort, n’est-ce
pas ?
Les deux principaux ingrédients de la
bonne santé de notre marché immobilier : le manque de placements alternatifs sûrs et des taux d’intérêts
particulièrement bas. La relative instabilité que connaissent encore aujourd’hui de nombreux marchés
poussent de nombreux investisseurs
vers l’immobilier, considéré par beaucoup, et souvent à juste titre, comme
un investissement «sûr ». Ainsi, plus
de 70% des Belges seraient propriétaires de leur logement. Des chiffres
qui parlent d’eux-mêmes et qui prouvent combien l’immobilier reste une
valeur sûre, une valeur refuge chez
nous, même en temps de crise économique. Bien plus que dans certains
de nos pays voisins, où l’on devient
souvent moins facilement propriétaire.
Si le marché de l’immobilier est apprécié par les investisseurs pour sa
stabilité, ceux-ci sont également stimulés par des conditions d’accès au
crédit hypothécaire particulièrement
avantageuses. Les taux sont bas et la
durée de l’emprunt tend à s’allonger,
ce qui permet, malgré la hausse
constatée du prix moyen des biens
immobiliers (environ 200 000 actuellement), de maintenir à un niveau raisonnable le montant des mensualités.
Des crédits hypothécaires
adaptés à vos besoins et à votre
tempérament
A taux fixe, à taux variable, ou selon
ce que l’on appelle « la formule accordéon », les banques proposent aujourd’hui des crédits hypothécaires
adaptés aux besoins et au tempéra-
ment de chacun. Vous préférez jouer
la sécurité ? Le prêt à taux fixe est fait
pour vous ! Vous voulez profiter d’un
taux d’intérêt plus bas au début de la
période de remboursement tout en
prenant le risque de le voir augmenter par la suite ? Prenez le risque de
conclure un prêt à taux variable ! Peu
importe la durée, vous souhaitez éliminer toute incertitude quant à la
mensualité à rembourser tout en profitant des variations de taux? La formule accordéon devrait vous
séduire !
N’oublions pas enfin qu’un crédit hypothécaire est assorti d’avantages fiscaux non négligeables. Dans le cas
d’un
emprunt
souscrit
pour
construire, acquérir ou rénover une
première habitation dans le but de
l’occuper personnellement, l’emprunteur peut en effet déduire fiscalement
toutes les dépenses qui découlent du
prêt hypothécaire.
Stabilité du marché, taux d’intérêt
avantageux, souplesse et diversité
des formules de crédits proposées,
avantages fiscaux,… autant d’arguments qui continuent à plaider en faveur de l’investissement immobilier
en Belgique. Si vous aussi, vous rêvez
de devenir propriétaire, n’hésitez pas
à demander conseil à votre banquier.
Il saura vous conseiller et vous guider
pour trouver avec vous le crédit-logement le mieux adapté.
Eric Polet et Sébastien Van Laer
SOMMAIRE
L’immobilier garde la cote ! ........................... p 1
Focus : le crédit-logement ............................... p 2
Olivier Evrard
Focus : déduction fiscale pour
l’habitation propre et unique
...................
p3
L’assurance solde restant dû ...................... p 3
I-Plus welcome...................................................... p 4
1
FOCUS : le crédit logement en pratique
FOCUS : déduction fiscale pour l’habitation
propre et unique
Lorsque vous pousserez la porte de votre banque pour y souscrire un crédit
hypothécaire, vous aurez, avec l’aide de votre banquier, à faire plusieurs choix
dans le cadre de cet emprunt.
Fixe ou variable ?
Il vous faudra en effet tout d’abord choisir entre les formules à taux fixe, à taux variable ou dites « accordéons ».
Dans la première de ces formules, les choses sont simples, le taux d’intérêt est fixé à la conclusion du prêt hypothécaire et ne changera plus. Vous jouez ainsi la carte
de la sécurité, que vous payez sous forme d’un taux plus
élevé. Une formule particulièrement intéressante en cas
de tendance à la hausse.
Si vous avez le goût du risque (calculé en l’occurrence),
la formule à taux variable présente, en principe, un taux
de départ inférieur au taux que vous obtiendriez avec
une formule à taux fixe.
L’important sera d’anticiper le plus correctement
possible le taux moyen
qui sera d’application pendant toute la durée du
prêt.
Le prêt à taux variable
sera évidemment plus intéressant que celui à taux
fixe quand, sur la durée
de l’emprunt, l’hypothèse
de révision de taux la plus
pessimiste est plus ou
moins comparable au
taux fixe le plus intéressant. Le risque lié à une
formule d’emprunt à taux
variable est cependant limité, des règles légales
définissant une marge de
fluctuation maximale. Par
exemple, Pour les formules variables 1/1/+3/3 celle-ci peut être fixée à 3%, avec une variation annuelle
du taux qui ne peut dépasser 1% à la hausse comme à la
baisse, quelle que soit l’évolution réelle des taux sur le
marché.
Enfin, la formule accordéon permet d’emprunter à taux
variable tout en fixant définitivement le montant des
mensualités. En cas de révision à la hausse, vous avez
en effet la possibilité de ne pas modifier les mensualités
que vous remboursez mais d’allonger plutôt la durée de
remboursement. Vous devrez donc souvent opter pour
une durée plus courte que celle que vous auriez choisie
avec une formule à taux fixe. Souvent, la durée supplémentaire maximale que vous ne dépasserez en aucun
cas, est fixée au préalable et vous protège donc contre
une éventuelle flambée des taux. Si les taux baissent,
vous pourrez également choisir de raccourcir la durée
2
Une grande partie des frais liés à votre crédit hypothécaire peut être déduite fiscalement grâce
à ce que l’on appelle « la déduction habitation unique et propre ».
de votre prêt.
Un crédit hypothécaire peut s’étaler sur une période courant jusqu’à 30 ans (40 ans dans certains organismes).
Bien évidemment, la durée influencera directement le
coût total du crédit : plus elle sera longue, plus lourde
sera la charge d’intérêts payés à la banque.
Une hypothèque ou un mandat ?
A la différence d’un prêt à tempérament dont le délai de
remboursement est limité à 10 ans (15 ans sous certaines conditions), le prêt hypothécaire engendrera certains coûts supplémentaires, dont les frais d’acte
hypothécaire.
Ceux-ci sont calculés
sur le capital emprunté,
augmenté des accessoires. En plus des
droits
d’enregistrements (1%), le droit
d’hypothèque (0,3%),
les honoraires barémiques du notaire ou
encore les frais divers
qu’il exposera devront
être acquittés par le
crédité.
Pour pouvoir bénéficier de cet avantage fiscal, votre prêt
doit remplir certaines conditions. Il doit avoir été
contracté après le 1er janvier 2005, être garanti par une
inscription hypothécaire, avoir été souscrit auprès d’une
institution financière établie dans l’espace économique
européen, courir sur une période d’au moins 10 ans et,
enfin, servir à acquérir ou à conserver ladite habitation
« unique » et « propre » située en Belgique.
Il peut s’agir de l’achat d’un bien, de la construction
d’une habitation neuve, de la rénovation d’un bien ou
encore du paiement des droits de successions sur une
habitation.
Pour qu’une habitation soit considérée comme
« unique », il faut impérativement ne posséder aucun
autre bien immobilier, tandis que l’habitation « propre »
est celle que vous occupez et dont vous êtes le propriétaire. Dans le cas où vous êtes marié ou en cohabitation
légale, les deux partenaires sont obligés d’occuper effectivement l’habitation concernée par le prêt.
Tous les coûts découlant de votre prêt hypothécaire
entrent en ligne de compte pour la déductibilité ‘habitation unique et propre’. Il s’agit donc de considérer les
intérêts, les remboursements de capital ou encore les
primes de l’assurance solde restant dû.
Le montant pris en compte est fixé par la loi et
change chaque année.
Pour l’exercice fiscal 2010, il s’élevait à 2080 € majorés
de 690 €pendant les 10 premières années (2.120 € et
710 € de majoration pour l’exercice fiscal 2012 - année
de revenus 2011), auxquels il convient encore d’ajouter
70 € si, au 1er janvier de l’année qui suit celle durant
laquelle vous avez contracté un prêt hypothécaire, vous
aviez au moins 3 enfants à charge.
Ces majorations sont cependant limitées aux 10 premières années du crédit hypothécaire et sont
automatiquement supprimées si l’on devient entretemps
propriétaire d’une seconde habitation.
O.E
Votre avantage fiscal pour l’année de revenus 2011 :
Moins de 3 enfants à charge 2120 € + 710 € = 2830 €
Minimum 3 enfants à charge 2120 € + 710 € + 70 € = 2900 €
A titre d’exemple pour
un crédit de 100.000 € ,
environ 3000 € de frais
seront réclamés par le
notaire (hors droits
d’enregistrement sur
l’acquisition immobilière).
Zoom sur l’assurance solde restant dû
Vous avez - enfin - trouvé l’habitation de vos rêves. Il vous reste à rembourser le crédit hypothécaire... Au
cours de cette longue période de remboursement, tout peut arriver.
Pour éviter toute mauvaise surprise, veillez à souscrire une assurance solde restant dû. Elle couvre jusqu’à
100% le solde non encore acquitté d’un crédit logement. Résultat: si un assuré décède avant le remboursement
complet de son crédit, l’entreprise d’assurance veille à ce que la dette soit apurée en tout ou en partie.
Votre âge, le capital assuré, la durée de votre crédit et votre style de vie (fumeurs-non fumeurs) sont autant
de facteurs susceptibles d’influencer votre prime.
Concrètement, celui qui souscrit à une Assurance Solde Restant Dû paie annuellement une prime d’assurance
et ce durant une période qui correspond généralement aux 2/3 de la durée du crédit. (sauf pour les formules
à primes uniques successives, payables pendant toute la durée du crédit et donc plus chères au final).
Sachez enfin que depuis le 1er janvier 2005 et l’apparition de la fiscalité pour Habitation Propre et Unique,
il arrive très régulièrement que les primes d’assurance Solde Restant Dû ne donnent plus droit à un avantage fiscal. En effet, le panier fiscal Habitation Unique est souvent entièrement rempli par la déduction
des amortissements en capital et des intérêts du prêt hypothécaire.
Une solution pour déduire malgré tout la prime d’assurance est de solliciter l’application de la fiscalité
Epargne Pension sur le contrat. Le cas échéant, les primes d’assurances permettront une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 40%. Dans les faits cependant, cette solution n’est pas toujours idéale, car les
primes solde restant dû sont largement inférieures au montant maximum autorisé par le législateur. Il est
donc préférable de solliciter l’avis de votre assureur avant de solliciter la fiscalisation du contrat.
Dans certains cas, la
banque limitera le montant de l’hypothèque et acceptera
de couvrir le crédit avec des garanties moins fortes
(mandat ou promesse d’hypothèque). Le cas échéant, la
facture des frais sera nettement réduite.
N’hésitez donc pas à interroger votre banquier sur cette
possibilité !
O.E. et SVL
SHUTTERSTOCK
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