Synthèse marché 2015 Aéroports Orly et Roissy

Synthèsesdes
des marchés
marchés
Synthèses
Immobilierd’entreprise
d’entreprise
Immobilier
Entrepôts
AÉROPORTS FRANCILIENS
2015
2015
Les pôles économiques autour des aéroports internationaux de Paris-Orly et Paris-CDG bénéficient
sans conteste de leur proximité avec ces aéroports. Ces derniers ont-ils le même impact sur le marché
d’immobilier tertiaire des territoires les entourant ?
Les principales données économiques et de marché issues de nos études donnent une vision
synthétique de ces 2 pôles* (Orly et Roissy). Nous les avons réunies au sein de ce document pour une
analyse globale et comparative.
Sommaire
L’aéroport de Paris-Orly, situé à 14 km au Sud de Paris, devient un
aéroport totalement civil en mars 1954, mais il existe depuis la fin de
la 1ère guerre mondiale.
Contexte
1
Données générales
2
Dessertes
2
Environnement économique
2
L’offre disponible
3
La demande placée
4
Les valeurs locatives
5
Annexes
6
Il est le 2ème aéroport français et le 11ème aéroport européen. En 2015,
il a accueilli 29,6 millions de voyageurs.
L’aéroport de Paris-CDG, situé à 23 km au Nord de Paris, est plus
récent. Son 1er aérogare date du début des années 70, le second
date de 1982, deux autres satellites voient le jour en 2007 et 2012,
ainsi qu’un 3 ème terminal en 2008. Un 4 ème terminal pourrait être
construit à horizon 2024.
Il est le 1er aéroport français, le 2ème européen et le 8ème mondial. En
2015, il a accueilli 65,8 millions de voyageurs.
Rédacteur
Département Etudes & Analyses
12 rue Médéric | 75017 PARIS
Directrice : Patricia VEVAUD
* Liste des communes composant les pôles : annexe page 7
Advenis Real Estate Solutions • 12 rue Médéric - 75017 PARIS
Tél : 01 40 55 82 82 • [email protected]
© Advenis Conseil 2016 • www.advenis-res.com
CHIFFRES CLES
PRESENTATION SOCIO-ECONOMIQUE DES 2 PÔLES
DONNEES GENERALES
ROISSY
IDF
Chiffres INSEE
TERRITOIRE (en Km ²)
Chiffres INSEE
ORLY
% en
IDF
Chiffres INSEE
% en
IDF
12 012
67
0,6%
35
0,3%
1 281
4
0,3%
7
0,5%
NOMBRE D'HABITANTS
11 898 502
99 060
0,8%
127 055
1,1%
POPULATION ACTIVE
6 057 462
47 564
0,8%
63 092
1,0%
NOMBRE D'EMPLOIS
5 677 540
128 656
2,3%
86 511
1,5%
1 314 279
7 867
0,6%
9 864
0,8%
NOMBRE DE COMMUNES
NOMBRE D'ENTREPRISES *
Ces pôles représentent une faible part du territoire francilien. Ils comptent cependant 3,8 % des emplois et 1,3 % des
entreprises d’Ile de France.
Le pôle d’Orly, plus ancien et plus proche de Paris, affiche un développement supérieur à celui de Roissy en termes de
nombre d’habitants et de population active. De même, les entreprises implantées y sont beaucoup plus nombreuses.
Cependant, le pôle de Roissy recense un nombre d’emplois plus important.
DESSERTES
ROISSY
ORLY
ROUTIER / AUTOROUTIER
A1 /A3 / A104 (FRANCILIENNE )/ N2/ N17
A6 / A10 / A86 / N7 /N6
RER
B
D / C / ORLYVAL
SNCF
TRAMWAY
T7
AEROPORT
PARIS-CDG / LE BOURGET
PARIS-ORLY
TGV
ROISSY (PARIS-CDG)
MASSY
Dans le cadre des projets du Grand Paris Express, la desserte de l’aéroport Paris-Orly sera complétée par la ligne de
Métro 14 qui sera prolongée jusque là, et par la ligne 18 qui desservira, à partir de Paris-Orly, le plateau de Saclay, St
Quentin-en-Yvelines, et à terme Rueil et Nanterre. Enfin, une gare du Grand Paris Express y sera créée, ainsi qu’une gare
TGV.
L’aéroport de Paris-CDG, quant à lui, bénéficiera de la ligne 17 (St Denis - le Mesnil-Amelot) et de la création d’une gare
Grand Paris Express.
ENVIRONNEMENT ECONOMIQUE
ROISSY
POLES DE COMPETITIVITE
ENVIRONNEMENT ECONOMIQUE
GRANDS PROJETS
ORLY
ASTech, Medicen, Cap Digital, ASTech, Medicen, Cap Digital
Finance Innovatiion
Aéroport international, parc
Aéroport international,
des Expositions de Villepinte Marché d'Intérêt National de
Rungis
Extension du parc des
Requalification et
Expositions, aménagement
aménagement du secteur
de centres d'affaires
SENIA Pont de Rungis,
internationaux dédiés à
aménagement et
Tremblay-en-France et
agrandissement de l'aéroport
Roissy-en-France
dans le cadre du Grand Paris,
création d'une gare TGV
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2
MARCHE BUREAUX
L’OFFRE DISPONIBLE
Ces pôles représentent 7,65 % (Roissy) et 7,29 % (Orly) de l’offre disponible en Ile de France (1,2 millions de m², en
baisse de 26 % sur un an).
Les 2 pôle présentent un volume disponible très proche. Cependant l’évolution des stocks est très différente d’un pôle
à l’autre : sur un an, l’offre est en baisse sur le pôle de Roissy, et en forte hausse sur le pôle d’Orly.
OFFRE IMMEDIATE
M²
ROISSY
7,65%
OFFRE IMMEDIATE
M²
ORLY
7,29%
ORLY
ROISSY
-
RESTE DE
L'IDF
85,06%
25 000
50 000
75 000
100 000
Le pôle de Roissy comme celui d’Orly présente 2 offres de surfaces > à 10 000 m².
La part d’offre à la vente est peu élevée ce qui est un phénomène récurrent sur cette typologie de locaux, et ce,
quelque soit les territoires étudiés.
On ne trouve aucune offre neuve disponible sur ces 2 pôles.
Dans la conjoncture économique actuelle, les promoteurs lancent peu de programmes en blanc.
L’offre future recensée est ainsi quasi inexistante sur ces 2 pôles.
OFFRE IMMEDIATE
M²
% NEUF
% VENTE
ROISSY
91 740
0%
12%
ORLY
87 506
0%
8%
OFFRE IMMEDIATE
M²
OFFRE > A 10 000 M ²
ROISSY
91 740
24 872
2
ORLY
87 506
38 406
2
OFFRE A MOINS
D'UN AN M ²
OFFRE FUTURE
M²
ROISSY
-
1 800
ORLY
-
-
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3
MARCHE BUREAUX
LA DEMANDE PLACEE
En 2015, dans un placement en forte augmentation à l’échelle francilienne (1 million de m² placés), ces 2 pôles ont connu
une baisse de leur demande placée : - 91 % sur Roissy et - 22 % sur Orly. Ils représentent chacun moins de 1 % du
placement francilien.
Seule une transaction a été recensée par pôle sur cette typologie de locaux avec un volume plus élevé sur Orly.
M² PLACES
M² PLACES
ORLY
0,86%
ROISSY
0,23%
ORLY
ROISSY
RESTE DE L'IDF
98,90%
-
5 000
10 000
15 000
Le placement moyen le plus faible se trouve donc sur Roissy qui enregistré une transaction < à 5 000 m², celle d’Orly
étant > à 5 000 m².
Ces 2 transactions recensées sur les pôles d’Orly et Roissy, sont des transactions locatives portant sur de surfaces de
second marché.
Le délai théorique d’écoulement du stock sur un an a augmenté plus fortement sur Orly (forte augmentation de l’offre
disponible) que sur Roissy, c’est également Orly qui comptabilise le délai le plus élevé.
M ² PLACES
NBRE DE
TRANSACTIONS
PLACEMENT
MOYEN
ROISSY
2 400
1
2 400
ORLY
8 833
1
8 833
M ² PLACES
% NEUF/A
LIVRER
% VENTE
ROISSY
2 400
0%
0%
ORLY
8 833
0%
0%
DELAI
THEORIQUE
D'ECOULEMENT
DU STOCK
EN MOIS
ROISSY
45
ORLY
128
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4
MARCHE BUREAUX
LES VALEURS LOCATIVES
Sur ces pôles les valeurs de présentation sont
comprises entre 30 à 143 €/m² pour le second
marché.
On constate une très forte amplitude des valeurs
due à une hétérogénéité des produits.
Les valeurs de haut de fourchette correspondent à
des entrepôts, notamment situés dans la zone
aéroportuaire (Roissy), ainsi qu’à des entrepôts
spécifiques types : messagerie, froid +/-.
Les valeurs les plus basses correspondent à des
entrepôts de classe C (vieillissants voir obsolètes).
FOURCHETTE VALEURS LOCATIVES DE
PRESENTATION
SECOND MARCHE
150
100
50
0
ROISSY
ORLY
Sur un an, les valeurs sont en baisse mesurée sur
Roissy et en diminution plus significative sur Orly.
Les valeurs moyennes sont les suivantes :
Neuf
 Roissy : aucune offre
 Orly : aucune offre
Second marché
 Roissy : 96 €/m²
 Orly : 61 €/m²
Ces 2 pôles ont des fourchettes de valeurs de second marché, de 61 à 143 €/m² pour Roissy, et de 30 à 90 €/m² pour
Orly, finalement assez comparables en amplitude, avec cependant des valeurs hautes plus élevées sur Roissy (zone de
fret).
La valeur moyenne est plus élevée sur Roissy pour la même raison.
A partir des valeurs de transaction qui ont été communiquées, les valeurs moyennes ressortent :
 Roissy : pas d’information
 Orly : 27 €/m² (1 référence de second marché)
Ces dernières valeurs ne tiennent pas compte des avantages consentis par le bailleur (franchise de loyer, abattement,
travaux, …).
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5
ANNEXES
ANNEXES
LISTE DES COMMUNES COMPOSANT LES POLES
ROISSY *
ORLY
GONESSE
ABLON SUR SEINE
ROISSY EN FRANCE
CHEVILLY LARUE
TREMBLAY EN FRANCE
FRESNES
VILLEPINTE
ORLY
RUNGIS
THIAIS
VILLENEUVE LE ROI
* périmètre limité à Paris Nord 2 pour les communes de
Gonesse, Tremblay-en-France et Villepinte
LEXIQUE
Bureau
Délai théorique d'écoulement (du
stock)
Demande placée - transaction
Disponibilité future
Dynamique de placement
Immeuble/programme restructuré
Immeuble/programme neuf
Immeuble/programme second
marché
lieu de travail des employés d'une entreprise, d'une administration
délai qui permettrait d'écouler l'offre disponible immédiate fixée à un instant T en fonction des transactions réalisées. Il est
calculé selon la formule ci-après : (offre immédiate / moyenne annuelle de la demande placée des 3 dernières années)x12.
Exprimé en mois.
ensemble des transactions à la location ou à la vente réalisées par les utilisateurs finaux (y compris les clés en mains et les
comptes propres). Exprimée en m² (volume placé)
se rapporte à l'ensemble des surfaces disponibles dans le futur. On peut distinguer les disponibilités certaines (locaux en
cours de construction de restructuration ou rénovation, les locaux pour lesquels la date de début de chantier est prévue),
les disponibilités probables et éventuelles (opérations ou libérations envisagées mais non confirmées par une action réelle)
rapport entre le volume placé et le parc existant. Le parc existant est estimé à partir des données recueillies auprès de
l'ORIE pour les bureaux. Exprimé en %
immeuble ayant subi des travaux de rénovation s'apparentant à une restructuration lourde
immeuble/programme construit depuis moins de 5 ans et immeuble restructuré (selon la définition ci-dessus) depuis moins
de 5 ans
tous les immeubles/programmes de plus de 5 ans. On peut faire une sous distinction : immeuble récent = construit depuis de
moins de 10 ans, et immeuble ancien = construit depuis plus de 10 ans
Loyer
prix auquel un bien peut être raisonnablement loué. Il ne tient pas compte des avantages consentis par le propriétaire
(franchise de loyer, réalisation de travaux). Exprimé en euro hors taxes, hors charges par m² par an.
Loyer "prime"
moyenne pondérée des 5 loyers les plus élevés constatés sur un secteur donné se rapportant généralement aux immeubles
neufs, restructurés et aux meilleurs standings et emplacements. Exprimé en euro hors taxes, hors charges par m² par an. Les
valeurs des biens atypiques et des très petites surfaces sont régulièrement exclus de ce calcul.
Loyer moyen - valeur locative
moyenne
moyenne des loyers calculée à partir d'au moins 4 éléments après exclusion des valeurs les plus basses et les plus hautes
manifestement hors marché. Exprimé en euro HT (hors taxes), hors charges par m² par an.
Offre disponible (stock)
comprend les surfaces immédiatement disponibles à la location ou à la vente et celles proposées à la commercialisation dans
des immeubles existants disponibles dans un délai de 6 mois maximum
Pré commercialisation
Programme
transaction réalisée au moins six mois avant la livraison d'un immeuble neuf ou restructuré
immeuble ou ensemble d'immeubles de mêmes caractéristiques situé dans un même lieu généralement clos
Taux de vacance
rapport entre le stock immediat et le parc existant. Le parc existant est estimé à partir des données recueillies auprès de (se
referer à l'avertissement méthodologique de l'étude). Exprimé en %
Utilisateur
Valeur locative
personne ou société qui acquiert ou loue un bien pour l'utiliser
voir loyer
Pour plus d’informations sur les territoires évoqués dans ce document et nos sources, nous vous
invitons à télécharger les synthèses marché sur la page Etudes de notre site internet :
www.advenis-res.com
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ADVENIS REAL ESTATE SOLUTIONS
Un accompagnement dédié et global dans l’immobilier
ADVENIS : L’AUDACE, L’AGILITÉ ET LA MAÎTRISE POUR PILOTER LA PERFORMANCE DE VOS ACTIFS
Côté sur Euronext Paris, Advenis est un groupe indépendant qui a pour ambition d’être un acteur majeur dans la conception, la
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500 collaborateurs
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sous gestion
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autour de 3 pôles :
VALORISATION ET GESTION D’ACTIFS  DISTRIBUTION ET GESTION PRIVEE  SERVICES IMMOBILIERS
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REAL ESTATE SOLUTIONS
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Advenis Real Estate Solutions est un intervenant
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2 500 sites sous gestion*
12 millions de m² gérés*
28 implantations*
* Chiffres au 31/12/20104
Advenis Real Estate Solutions (Advenis RES) associe ses différentes expertises
pour proposer une offre de services immobiliers intégrée, complète et dynamique
FACILITY MANAGEMENT
 Gestion technique et des
services aux bâtiments
 Pilotage des services aux
occupants
 Gestion locative pour le
compte d’utilisateurs
CONSEIL
 Transactions, locations, ventes
 Conseil en investissement
 Multi-sites, logistique, services dédiés
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ASSET MANAGEMENT
Elaboration d’une stratégie
pluridisciplinaire d’optimisation
et de valorisation des actifs
immobiliers
PROPERTY MANAGEMENT
 Représentation du
propriétaire
 Gestion locative
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 RIE
AU PLUS PROCHE DES CLIENTS
ET DE LEURS ACTIFS
Advenis RES dispose d’une présence territoriale
dense, avec près d’une trentaine d’implantations
en France et deux en Allemagne.
Cette couverture confère à Advenis RES :
 Une proximité vis-à-vis de ses clients ainsi que de
leurs biens
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 Une capacité à coordonner des portefeuilles
nationaux
Advenis RES peut ainsi à la fois répondre à un besoin local très spécifique
et gérer d’importants portefeuilles répartis sur tout le territoire.
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Une couverture nationale
Forte d’une trentaine d’implantations sur le territoire et de plus de 200 collaborateurs, elle conseille plus de 400
clients pour près de 2 500 actifs immobilier en gestion, pour un total de 12 000 000 m².
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L’activité de Conseil et Transaction (3 implantations en Île de France et 13 en régions) sort renforcée de la
complémentarité avec les autres métiers du groupe Advenis. Elle bénéficie des différentes expertises et est en
mesure de répondre à l’ensemble des problématiques de ses clients.
CONSEIL ET TRANSACTION EN ÎLE DE FRANCE ET EN REGION
PARIS
01 40 55 82 92
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03 62 59 90 00
[email protected]
Directeur : Alexandre Poette
STRASBOURG
03 88 60 33 61
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Directeur : Serge Kraemer
LYON
04.26.04.15.07
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Directeur : Jean-Christophe Renoir
IDF EST
01 64 62 06 82
[email protected]
Directeur : Yann Lobjois
MARSEILLE
04 96 15 64 64
[email protected]
Directrice : Brigitte Blouin
MONTPELLIER
04 67 71 54 38
[email protected]
Directeur : Christophe Nowak
TOULOUSE
05 34 45 21 21
[email protected]
Directeur : Nicolas Kwiatkowski
IDF OUEST
01 30 57 23 00
[email protected]
Directrice : Olivia Josset
BORDEAUX
05 56 57 99 53
[email protected]
Directeur : Antoine Grand
TOURS | BLOIS
02 47 46 28 55
[email protected]
Directeur : Jacques Jandrain
NANTES
02 53 78 02 51
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Directeur : Romain Vincent Genod
RENNES
09 63 69 61 50
[email protected]
Directeur : Hervé Pavy
CAEN
02 31 34 93 25
[email protected]
Directeur : Fabien Brard
PICARDIE
09 81 36 03 68
[email protected]
Directeur : Florent Casanova
DÉPARTEMENTS SPÉCIALISÉS
INVESTISSEMENT
01 40 55 82 82 – [email protected]
ETUDES & ANALYSES
01 40 55 82 82 – [email protected]
CORPORATE SOLUTIONS
01 40 55 82 88 – [email protected]
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01 40 55 82 82 – [email protected]
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