intérêt significatif

Service des pratiques professionnelles de la Fédération des chambres immobilières du Québec
Mai 2013
INTÉRÊT SIGNIFICATIF
AVERTISSEMENT
Ce résumé est effectué par le service des pratiques professionnelles de la Fédération des chambres immobilières
du Québec (FCIQ) à titre informatif et strictement dans le but de permettre aux courtiers et dirigeants d’agence
de mieux comprendre les principes régissant les réclamations de rétribution. Il ne constitue donc pas un avis
juridique ni un conseil juridique de quelque nature que ce soit. De plus, ce résumé ne peut constituer une
décision jurisprudentielle. Il est également important de souligner que chaque cas est un cas d’espèce et que
l’appréciation des témoignages joue un rôle important lors de l’audience. Ce document est donc transmis sans
garantie et la FCIQ ne saurait être tenue responsable de tout dommage direct ou indirect qui pourrait découler
de son utilisation.
Veuillez noter que le genre masculin est utilisé dans ce document pour alléger le texte.
LE LITIGE
L’agence requérante réclame un montant représentant la
rétribution de collaboration à laquelle elle prétend avoir
droit.
FAITS
Le courtier requérant rencontre les acheteurs lors d’une
visite libre. Ces derniers discutent avec le courtier,
l’informant, entre autres, que la maison est trop
dispendieuse pour leur capacité financière. Le courtier
leur offre alors de les assister dans leurs démarches pour
trouver une nouvelle propriété.
Il est convenu que le courtier soumettra, par courriel,
aux acheteurs des fiches descriptives de propriétés
correspondant à leurs critères, qui incluent un garage
double. Après vérification des immeubles à vendre dans
le secteur recherché, le courtier constate que seulement
quelques-uns remplissent les critères spécifiés. Les fiches
descriptives sont transmises par courriel aux acheteurs, et
il est convenu de visiter les propriétés.
Le courtier requérant communique par courriel avec le
courtier inscripteur afin de visiter la propriété en litige.
Lors de la visite, les acheteurs discutent de la possibilité
d’effectuer des rénovations de même que des frais qui
seraient générés par ces travaux.
Puis les acheteurs visitent, avec le courtier requérant,
une autre propriété respectant davantage leur capacité
financière. Une promesse d’achat est complétée le
lendemain par les acheteurs. Il y a, toutefois, rupture
des négociations lorsque les acheteurs sont informés
d’un possible problème de vermine qui affecterait cette
propriété.
Le courtier requérant est de moins en moins en
communication avec les acheteurs, puisque peu de
résidences offertes sur le marché correspondent à leurs
critères de recherche.
Six semaines après la visite initiale de la propriété en
litige, le courtier requérant reçoit un appel du courtier
inscripteur de cette maison, qui l’informe que les
acheteurs ont déposé, avec lui, une promesse d’achat sur
cette propriété. Il lui propose de partager la rétribution
de collaboration. Le courtier requérant refuse cette
rétribution l’estimant inférieure à celle qu’il croit mériter.
Le courtier inscripteur soutient avoir été mis en contact
avec les acheteurs par l’intermédiaire de ses clients
vendeurs. Il a fait visiter la propriété aux acheteurs à deux
reprises en moins de vingt-quatre heures. Les acheteurs se
sont adressés à lui pour soumettre une promesse d’achat
aux vendeurs. Ce n’est que quelques jours plus tard qu’il
a appris des acheteurs qu’ils avaient visité la propriété
auparavant avec un autre courtier.
QUESTION EN LITIGE
Qui a droit à la rétribution du courtier collaborateur?
DÉCISION
Pour obtenir gain de cause, la requérante doit prouver
qu’elle est la cause efficiente de la vente qui a donné lieu
à la transaction immobilière faisant l’objet du différend.
Pour ce faire, la requérante a le fardeau de démontrer au
conseil d’arbitrage que c’est elle qui a suscité, chez les
acheteurs, l’intérêt significatif à acquérir la propriété.
Comment peut-on définir le terme « intérêt significatif »?
Selon la doctrine édictée par la Fédération des chambres
immobilières du Québec, il s’agit nécessairement d’un
intérêt marqué pour un immeuble, contrairement à
un certain intérêt pour ledit immeuble. Ainsi, pour être
reconnu comme courtier collaborateur, le courtier doit
créer chez l’acheteur un désir d’acquérir un immeuble.
Après étude de la preuve présentée par les parties, le
conseil d’arbitrage est d’avis que la requérante n’a pas
réussi à se décharger de son fardeau de preuve et que, de
ce fait, elle n’a pas droit à la rétribution réclamée.
Lorsqu’ils visitent la propriété en litige pour la première
fois en présence du courtier requérant, les acheteurs ont
un certain intérêt pour la propriété, mais cet intérêt n’est
pas encore, à ce stade, un intérêt significatif. Bien que
la présence d’un garage double soit un élément tenu en
considération par les acheteurs, ils estiment toutefois la
propriété hors de leur portée financière. Le courtier ne
convainc pas les acheteurs de soumettre une promesse
d’achat pour cette propriété et les dirige vers d’autres
propriétés.
D’autres visites sont effectuées avec la requérante dans
les jours qui suivent et les acheteurs ont alors un intérêt
significatif pour un autre immeuble. Ils soumettent une
promesse d’achat sur cet autre immeuble, mais les
négociations avortent vu la présence de vermine. Un
tel fait démontre que les acheteurs avaient donc, à cette
date, un certain intérêt pour la propriété en litige, mais
certainement pas un intérêt significatif.
Selon le conseil d’arbitrage, l’intérêt significatif des
acheteurs pour la propriété en litige a pris naissance
lors des visites subséquentes effectuées avec le courtier
inscripteur. C’est alors qu’ils décident de soumettre une
promesse d’achat. Le conseil d’arbitrage est d’avis que
l’intérêt significatif est le fruit du travail du courtier
inscripteur et que ce dernier n’a pas fait preuve d’intrusion
dans le cadre de la présente transaction.
Pour tous ces motifs, le conseil d’arbitrage rejette la
réclamation de la requérante.
Résumé de décision arbitrale Intérêt significatif
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