intrusion - Fédération des chambres immobilières du Québec

Service des pratiques professionnelles de la Fédération des chambres immobilières du Québec
Décembre 2013
INTRUSION
AVERTISSEMENT
Ce résumé est effectué par le service des pratiques professionnelles de la Fédération des chambres immobilières du Québec
(FCIQ) à titre informatif et strictement dans le but de permettre aux courtiers et dirigeants d’agence de mieux comprendre les
principes régissant les réclamations de rétribution. Il ne constitue donc pas un avis juridique ni un conseil juridique de quelque
nature que ce soit. De plus, ce résumé ne peut constituer une décision jurisprudentielle. Il est également important de
souligner que chaque cas est un cas d’espèce et que l’appréciation des témoignages joue un rôle important lors de l’audience.
Ce document est donc transmis sans garantie et la FCIQ ne saurait être tenue responsable de tout dommage direct ou indirect
qui pourrait découler de son utilisation.
Veuillez noter que le genre masculin est utilisé dans ce document pour alléger le texte.
LE LITIGE
L’agence immobilière réclame un montant représentant la rétribution
de collaboration à laquelle elle prétend avoir droit.
FAITS
Le courtier requérant visite plusieurs résidences avec les acheteurs,
dont l’immeuble en litige. Les acheteurs sont enthousiasmés pour cet
immeuble, mais le prix demandé est supérieur au montant de leur
prêt hypothécaire préautorisé. Le courtier requérant communique
alors avec le courtier inscripteur et apprend que les vendeurs sont peu
disposés à négocier.
Le courtier requérant continue les recherches et trouve une nouvelle
résidence. Les acheteurs présentent une promesse d’achat, et cette
dernière est acceptée. Déçus des résultats de l’inspection, ils remettent
sérieusement en question cette acquisition. Voyant leur réaction, le
courtier requérant leur propose de retourner voir l’immeuble en litige,
puisqu’il connaît leur intérêt pour cet immeuble. Ainsi, ils partent tous
ensemble revoir l’extérieur de l’immeuble et discutent sur le trottoir,
juste devant. Les acheteurs veulent réfléchir. Dès le lendemain, le
courtier requérant communique avec eux pour faire un suivi. Ces
derniers lui disent alors renoncer à faire l’acquisition d’une nouvelle
résidence. Dix jours plus tard, le courtier requérant apprend que les
clients ont acheté l’immeuble en litige par l’entremise du courtier
intimé.
Le courtier intimé rétorque qu’il a dû intervenir à la demande des
acheteurs, car ils avaient un litige avec le courtier requérant. Il a reçu
un appel de leur part et, dès lors, il a établi les critères de recherche.
Dans la même journée, il a effectué une recherche, a trouvé trois
immeubles dont l’immeuble en litige, a communiqué avec les courtiers
inscripteurs pour effectuer des visites le même jour. Il a aussi pris
contact avec le courtier hypothécaire. Il a rédigé la promesse d’achat
relative à l’immeuble concerné le même soir, vers 18 h 30.
QUESTION EN LITIGE
Qui a droit à la partie collaboration de la rétribution?
DÉCISION
Pour réussir dans sa demande, la requérante doit prouver qu’elle
est la cause efficiente de la vente qui a donné lieu à la transaction
immobilière faisant l’objet du différend.
Trois facteurs déterminent la cause efficiente de la vente : la
présentation, l’intérêt significatif et le suivi, à moins qu’une intrusion
n’empêche la réunion de ces trois facteurs.
Pour ce faire, la requérante a le fardeau de démontrer au conseil
d’arbitrage que c’est elle qui a suscité, chez l’acheteur, l’intérêt
significatif à acquérir la propriété. Après analyse de la preuve, le
conseil d’arbitrage est d’avis unanime que la requérante a rencontré
son fardeau de preuve et qu’en conséquence, elle a droit au montant
de la rétribution réclamée.
Le conseil d’arbitrage accorde peu de crédibilité au témoignage du
courtier intimé. La trame des faits de ce dernier contient plusieurs
invraisemblances. Lors de sa première communication téléphonique
avec les clients, il ne s’est pas informé de leur budget, une information
capitale sans laquelle il ne pouvait effectuer une recherche exhaustive.
De plus, le courtier intimé prétend avoir reçu un appel des acheteurs
au moment même où, ainsi que la preuve le démontre, ces derniers
effectuaient l’inspection avec le courtier requérant. Selon son
témoignage, le courtier intimé aurait eu le temps, entre 12 h 30 et
18 h 30, de trouver trois résidences, de les faire visiter, d’effectuer
des démarches auprès du créancier hypothécaire et de préparer une
promesse d’achat.
Le présent différend est un cas classique d’intrusion où, n’eut été de
l’implication du courtier intimé, le courtier requérant aurait conclu la
transaction.
Les faits démontrent que ce sont les acheteurs qui ont contacté
l’intimé et l’ont informé de leur intérêt pour l’immeuble. Ils ont décidé
de présenter une promesse d’achat avec le courtier intimé sur un
immeuble pour lequel ils avaient déjà un intérêt significatif.
Il y un principe bien connu en courtage immobilier à l’effet que
l’acheteur peut choisir avec quel courtier il va présenter une promesse
d’achat, mais ne peut décider quel courtier recevra la rétribution.
Pour tous ces motifs, le conseil d’arbitrage accepte la réclamation de
l’agence immobilière requérante.