Market View Régions Annecy

CB RICHARD ELLIS
Market View Régions
Annecy
FRANCE
Bilan 2010 / Perspectives 2011
CONTEXTE ÉCONOMIQUE
Après avoir baissé de 2,5 % en 2009, soit sa
pire performance depuis l’après-guerre,
l’économie française a amorcé en 2010
une phase de convalescence en renouant
avec la croissance (+ 1,6 % prévu).
Toutefois, le redémarrage de l’activité reste
laborieux, comme l’illustrent notamment les
statistiques du marché du travail. Ainsi, fin
novembre 2010, le nombre de demandeurs
d’emploi était en hausse de 2 % sur un an.
La croissance reste donc fragile et incertaine.
Malgré la faiblesse du marché de l’emploi,
la consommation a légèrement progressé en
2010. Mais l’arrêt de la prime à la casse, la
réduction des niches fiscales et le niveau
élevé du taux d’épargne limiteront
inévitablement les dépenses des ménages
en 2011. Ainsi, la consommation ne
progresserait à nouveau qu’à un rythme
modéré l’an prochain.
TENDANCES
Bureaux
Demande placée
Offre immédiate
Loyer « prime »
Locaux d'activités
et entrepôts
Demande placée
Offre immédiate
Loyer « prime »
Évolution / fin 2009
LES FAITS MARQUANTS EN 2010
• Les sous-traitants de l’automobile ont
retrouvé une activité meilleure, même si elle
reste en-dessous des niveaux d’avant 2008.
• La reprise de l’activité des PME est encore
fragile et ne se traduit pas encore fortement
au niveau du recrutement. Les défaillances
d’entreprises ne progressent plus et aucun
dépôt de bilan important ou plan social
d’ampleur n’est à signaler sur 2010.
L’année a été globalement bonne sur le plan
touristique.
• Le marché immobilier résidentiel connaît
de nouveau des tensions sur les prix.
Cependant, la hausse des coûts de
construction et des taux, programmée pour
2011, pourrait freiner le développement du
marché.
• La construction d’un Palais des Congrès
de 8 000 m² a été actée pour satisfaire les
demandes en tourisme d’affaires.
CHIFFRES CLÉS DE L’UNITÉ URBAINE
Perspectives socio- conomiques
• Le taux de chômage s’est stabilisé
légèrement en-dessous de la barre des 8 %
et le recours à l’intérim dans l’industrie
témoigne d’une consolidation de l’activité et
des carnets de commandes, même si la
concrétisation sous forme d’emplois stables
est encore incertaine. Le nombre de
demandeurs d’emploi pour l’agglomération
d’Annecy est en recul annuel de presque
4 % à fin 2010.
• Certaines entreprises comme Salomon,
Adixen, Somfy, Sopra ou NTN SNR ont
lancé des plans de recrutement importants.
Donn es socio- conomiques
•
Après s’être effondré en 2009 avec - 7,5 %,
l’investissement des entreprises s’est à
nouveau replié en 2010, avec une baisse
prévue de 1,5 %. Pourtant, l’accès au crédit
s’est détendu et les conditions de
financement sont avantageuses. Par ailleurs,
le climat des affaires a progressé.
Cependant, la trésorerie des entreprises ne
s’est pas améliorée depuis le 1er semestre
2010 et la faiblesse de la demande ne
favorise pas beaucoup les projets. La
balance commerciale demeure très
dégradée et le commerce extérieur ne
devrait pas contribuer à la croissance. Après
une hausse de 11 % en 2010, les échanges
mondiaux ne progresseraient que de 7 % en
2011.
Avec une croissance du PIB anticipée à
1,5 %, 2011 s’annonce comme une année
de transition avant un redémarrage sans
doute plus prononcé de l’activité en 2012.
Superficie (en km²)
Population 2008
Emplois totaux 2009
Établissements 2009
Revenu moyen des ménages 2008
Indice de revenu moyen des ménages (France = 100)
Densité d'emplois (Nombre d'emplois au km²)
Sources : Experian Business Strategies - INSEE
152,6
144 853
88 880
13 635
34 576 €
114
582
(en %, p riode 2010-2015)
Croissance
annuelle du PIB
Croissance annuelle
de la population
Croissance annuelle
de l'emploi
0
0,5
1,0
Haute Savoie
1,5
2,0
2,5
France
Source : Experian Business Strategies
© 2011 CB Richard Ellis, Inc.
Régions : Annecy
LES BUREAUX
Donn es g n rales
2009
La décrue de l’offre immédiate débute
Le stock disponible, à 41 600 m² au 1er janvier 2011, s’inscrit
à nouveau dans une tendance baissière (-12 % en un an). Le nord
et l’est de l’agglomération totalisent 25 % du volume total, suivis
des secteurs Cran-Gevrier-Meythet-Seynod et du parc Altaïs avec
respectivement 24 % et 10 %.
Ce stock ne répond pas toujours aux besoins du marché.
Caractérisé par une bonne fluidité des petites et moyennes surfaces,
il souffre cependant d’une rareté constante de très petites et surtout de
grandes surfaces (> 500 m²). Par ailleurs, la baisse de sa qualité (7 %
de neuf) et l’insuffisance de surfaces proposées à la vente (25 %)
deviennent préoccupantes car pouvant freiner l’activité du marché.
6 200 m² d’offre future certaine seront mis sur le marché dans les
deux prochaines années, dont 2 200 m² en 2011. Parmi ce stock
futur, 55 % concernent des surfaces neuves. Le marché d’Annecy
devrait connaître, comme la plupart des métropoles françaises, une
pénurie d’offres neuves locatives dans certains secteurs, dès la fin
2011.
En 2010, la demande exprimée auprès de l’agence Axes & SitesCB Richard Ellis a affiché une progression annuelle de 29 %,
confirmant ainsi la reprise des projets des utilisateurs, observée
dès le 2nd semestre 2009.
La demande placée a connu un relatif rebond en 2010 (+ 35 %)
pour atteindre 24 800 m². Le retour de meilleures perspectives
économiques a incité certains utilisateurs à enfin concrétiser leur
recherche initiée depuis de nombreux mois. Cependant, les délais
de négociation et de décision restent longs.
La part de la demande placée neuve est stable, à 22 %,
majoritairement composée de clés-en-main et comptes-propres.
Le marché 2010 a été animé par les transactions de petites et
moyennes tailles avec 70 % de locations et 79 % de bureaux
situés en périphérie. Par ailleurs, une seule opération d’envergure
a été réalisée, la prise à bail par une filiale du Crédit Agricole de
1 250 m² sur le Parc des Glaisins.
En 2010, les entrepreneurs qui souhaitaient déménager ont
privilégié les solutions peu risquées et ont opté ainsi pour les offres
locatives. L’intérêt est resté faible pour les projets de vente ou de
location en état futur d’achèvement.
Bilan 2010 / Perspectives 2011
Offre disponible au 31/12
Part du neuf ou restructuré
47 500 m²
8%
41 600 m²
7%
Demande placée dans l’année
18 300 m²
24 800 m²
dont pré-commercialisations,
clés-en-main et comptes-propres
1 600 m²
4 600 m²
23 %
22 %
Part du neuf ou restructuré
Délai théorique d’écoulement
2,6 années
1,7 année
Source : Axes & Sites - CB Richard Ellis
volution de l?offre imm diate et de la dema
plac e
50
40
30
20
Une demande placée en croissance
10
96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10
Demande placée dans l'année
Pré-commercialisations, clés-en-main et comptes-propres
Offre immédiatement disponible au 31/12
Source : Axe & Sites - CB Richard Ellis
Offre future
(en m?)
10 000
8 000
6 000
4 000
2 000
2011
Une hausse des valeurs
2012 et +
Source : Axe & Sites - CB Richard Ellis
Valeurs au 31/12/2010
Neuf ou restructuré
Récent
Ancien
Source : Axe & Sites - CB Richard Ellis
2
2011 et +
Disponibilités probables
Disponibilités certaines
Le loyer « prime », en hausse, s’élève à 225 € HT HC/m²/an. Les
valeurs locatives des bureaux neufs ou restructurés progressent
légèrement sur le marché d’Annecy mais le phénomène des
avantages commerciaux (loyers progressifs, franchise de loyers…)
est devenu courant. Les immeubles les plus anciens font toutefois
l’objet d’intenses négociations aboutissant au recul de leur loyer
mais sans que ce phénomène soit généralisé.
© 2011 CB Richard Ellis, Inc.
2010
Loyers
€ HT HC/m²/an
145 / 225
115 / 195
80 / 145
Prix de vente
€ HT ou HD/m²
1 650 / 2 000
1 100 / 1 950
1 100 / 1 950
2009
2010
Offre disponible au 31/12
Part du neuf ou restructuré
135 200 m²
N.S.
Demande placée dans l’année
54 900 m²
dont pré-commercialisations,
clés-en-main et comptes-propres
95 500 m²
N.S.
95 600 m²
24 000 m²
18 200 m²
30 %
19 %
Part du neuf ou restructuré
Délai théorique d’écoulement
2,5 années
1 année
Un stock disponible inadapté
En recul de 29 % par rapport au 1er janvier 2010, l’offre
immédiate en locaux d’activités et entrepôts de l’agglomération
totalise 95 500 m² au 1er janvier 2011. Cette importante variation
est en partie due à la vente d’un site industriel de 34 500 m² à
Rumilly et au retrait provisoire du marché d’un bâtiment de
5 700 m² à Poisy.
Régions : Annecy
LES LOCAUX D’ACTIVITÉS ET LES ENTREPÔTS
Donn es g n rales
Le stock disponible est peu alimenté, quel que soit le type de
surfaces et de bâtiments (activité et entrepôts confondus). Le
marché est entré dans une phase de pénurie. Cette situation est
particulièrement perceptible s’agissant d’actifs à vendre, alors que
la demande des utilisateurs/acquéreurs reprend. Bien que 56 %
volution de l?offre imm diate et de la demande
de l’offre soient proposés à la vente, l’importance des locaux
plac e en locaux d?activit s et
anciens ou inadaptés réduit nettement le choix réel des utilisateurs.
entrep ts
L’offre disponible neuve demeure marginale.
N.S. : Non Significatif
Source : Axe & Sites - CB Richard Ellis
150
Aucune offre future certaine n’est recensée actuellement pour les
deux années à venir. Beaucoup d’entrepreneurs décident de
reporter encore leur déménagement faute de locaux neufs. Le
dynamisme du marché est provisoirement bloqué en raison d’une
insuffisance d’offres adaptées et de foncier dédié à de nouveaux
développements.
120
90
60
Une demande placée « boostée »
30
96
97
98
99
00
01
02
03
04
05
06
07
08
09
10
Demande placée dans l'année
Pré-commercialisations, clés-en-main et comptes-propres
Offre immédiatement disponible au 31/12
Source : Axe & Sites - CB Richard Ellis
En 2010, la demande placée a bondi de 74 % par rapport à 2009
pour atteindre 95 600 m². Ce niveau exceptionnel s’explique
notamment par une transaction à Rumilly qui représente 37 % de
la demande placée. La performance du marché est donc relative
même si quelques opérations significatives ont été signées
(15 300 m² pour 6 transactions).
Valeurs au 31/12/2010
Loyers
€ HT HC/m²/an
70 / 90
37 / 65
42 / 50
Neuf ou restructuré
Récent
Ancien
La demande exprimée auprès de l’agence Axes & Sites-CB
Richard Ellis a continué de croître en 2010. Les grandes
entreprises sont majoritairement dans une logique de
rationalisation de leurs locaux alors que les PME cherchent des
solutions immobilières pour assurer leur développement.
Prix de vente
€ HT ou HD/m²
750 / 1 000
300 / 550
300 / 780
Source : Axes & Sites - CB Richard Ellis
La majorité des grandes transactions ont été des ventes. Les
acquéreurs sont des PME locales ou régionales. Seuls deux grands
comptes apparaissent, à Cran-Gevrier et Sillingy. La location a
représenté 31 % de la demande placée, 50 % si on ne tient pas
compte de la transaction de Rumilly.
Les bâtiments compris entre 200 m² et 1 000 m², ou proposés à
la vente, très prisés, ont vu légèrement progresser leur valeur,
offrant des marges de négociation très limitées aux utilisateurs.
LES INVESTISSEMENTS
Le marché de l’investissement a été atone en 2010. Aucune
transaction significative n’a été recensée.
En conséquence, les taux de rendement ne peuvent être
définis fin 2010.
Les locaux de grandes surfaces, même rares, sont plus sujets aux
négociations et aux avantages commerciaux. En effet, s’agissant
souvent d’anciens locaux inadaptés ou hors normes, les bailleurs
ont intégré le coût de travaux et préfèrent transiger plutôt que de
garder leur bien vacant.
3
© 2011 CB Richard Ellis, Inc.
Bilan 2010 / Perspectives 2011
Une légère évolution des valeurs
Preneur /
Adresse - Programme
Acqu reur
(HT HC/m?/an
CB Richard Ellis en Régions
Type
Contrat Etat Loyer/prix
Surface
de locaux
(vente/location)des locaux
ou HD/m?)
Rumilly, ZI de BALVE
Techniwood
35 491 m²
Cran-Gevrier, ZA des Romains
Home Box
3 311 m²
Epagny, Zone Commerciale Charpentes Sonnerat 2 711 m²
Annecy-le-Vieux, PAE des Glaisins
Nic Impex
2 800 m²
Annecy-le-Vieux, PAE des Glaisins Ets Duret Electricité 2 570 m²
Activité
Entrepôt
Activité
Activité
Activité
Vente
Location
Vente
Vente
Vente
Ancien
Ancien
Ancien
Ancien
Ancien
225 €
45 €
590 €
N.C.
700 €
AIX-EN-PROVENCE
Philippe LE NORMAND
Tél : 04 42 60 01 31
LYON
Thibaut d'ANTERROCHES
Tél : 04 72 83 48 48
[email protected]
[email protected]
ANNECY
Jean-François BERTHIER
Tél : 04 50 10 22 22
MARSEILLE
Philippe LE NORMAND
Tél : 04 96 11 46 11
[email protected]
[email protected]
AVIGNON
Pierre MURGUET
Tél : 04 90 85 96 00
METZ
François SUTY
Tél : 03 87 18 99 99
[email protected]
[email protected]
BESANCON
MONTPELLIER
Isabelle HORRENBERGER Martine PATIENT
Tél : 03 89 46 20 80
Nicolas HUET
[email protected]
Tél : 04 67 50 07 06
BLOIS
Bruno BROSSET
Tél : 02 47 33 33 33
N.C. : Non Communiqué
Source : Axes & Sites - CB Richard Ellis
[email protected]
BORDEAUX
Alexandre CIEUX
Tél : 05 56 90 52 30
[email protected]
PRINCIPALES OFFRES FUTURES
Adresse Programme
Date de
Type
Promoteur / Vente / Loyer/prix
Surface
livraison
de locauxConstructeur Location (HT HC/m?/an
ou HD/m?)
Parc 1 Altaïs B1,
Parc Altaïs
Variation,
er
2011
2 040 m²
Bureau
Parc 1er
Vente/Loc.
2 000 €
Source : Axes & Sites - CB Richard Ellis
Bilan 2010 / Perspectives 2011
POINT DE VUE
“ Les marchés en régions auront eu un
comportement plus homogène qu’en 2009, avec
une tendance générale à la hausse alors que
les effets de la crise pèsent toujours sur
l’économie.
La demande placée des 15 principales
métropoles affiche une progression annuelle de
21 %, avec 1,3 million de m². Cette année
encore, les recherches d’économies et la
rationalisation de l’espace ont été les deux
moteurs du marché. Bien que les petites et
moyennes transactions restent le socle de
l’activité en régions, la légère amélioration du
contexte économique français aura favorisé la
concrétisation de nombreuses transactions de
grande envergure. Par ailleurs, l’attrait des
bureaux neufs ou restructurés s’est confirmé
puisque 43 % de la demande placée concernent
le neuf.
Face à cela, le stock disponible quasi-stable, à
2,02 millions de m², s’est dégradé car
essentiellement alimenté d’offres de seconde
main souvent anciennes voire obsolètes. Compte
tenu de la faiblesse du stock d’offres futures
neuves, l’obsolescence du parc tertiaire sera un
des thèmes majeurs des prochains mois. Les
avantages commerciaux accordés depuis plus
d’un an aux utilisateurs devraient être revus à la
baisse, selon l’état de l’offre disponible. “
•
•
•
•
•
•
•
Correspondant
Axes & Sites - CB Richard Ellis
Adresse
5, avenue du Pré-Félin
PAE des Glaisins
74 940 Annecy-le-Vieux
Téléphone
04 50 10 22 22
Fax
04 50 10 22 23
[email protected]
BREST
Thomas SLEGERS
Tél : 02 98 43 50 50
[email protected]
CAEN
Nicolas CARON
Céline FLOREK
Tél : 02 31 44 73 75
MULHOUSE
Jean-Arnaud DESAULLES
Tél : 03 89 46 20 80
[email protected]
NANCY
François SUTY
Tél : 03 83 32 86 77
[email protected]
NANTES
Christophe FOURAGE
Tél : 02 23 30 23 30
[email protected]
NICE
Léon PIMIENTA
Tél : 04 93 88 66 58
[email protected]
RENNES
Hervé KERMARREC
Tél : 02 23 30 23 30
[email protected]
[email protected]
CHAMBÉRY
Xavier TROILLARD
Tél : 04 79 33 03 30
ROUEN
Bertrand BONNET
Tél : 02 35 70 73 75
[email protected]
[email protected]
CLERMONT-FERRAND
Karine RODDE
Tél : 04 73 28 78 28
SOPHIA ANTIPOLIS
Georges BENICHOU
Tél : 04 93 65 22 54
[email protected]
[email protected]
DIJON
Patrick PEYRUSSIE
Tél : 03 80 51 71 71
STRASBOURG
Olivier HEYDT
Tél : 03 88 37 11 00
[email protected]
[email protected]
GRENOBLE
Hugues de VILLARD
Tél : 04 76 46 47 00
TOULOUSE
Michèle BELLAN
Tél : 05 62 72 44 60
[email protected]
[email protected]
LE HAVRE
Nicolas CARON
Tél : 02 35 44 73 75
TOURS
Bruno BROSSET
Tél : 02 47 33 33 33
[email protected]
[email protected]
LILLE
Patrick DUEZ
Tél : 03 20 21 88 50
VANNES
Stéphane GRIBIUS
Tél : 02 97 69 10 00
[email protected]
[email protected]
E-mail
[email protected]
Site web
www.axes-et-sites.com
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Stanislas LEBORGNE,
Directeur du Développement Régions
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Chargé d’études
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PRINCIPALES TRANSACTIONS EN 2010