Mise en page 1 - Kermarrec Entreprise

MARK ETVIEW
France, Bureaux Régions, 1er semestre 2015
Une logique d’adaptation qui
prime dans les comportements
des utilisateurs
MARCHÉ UTILISATEURS
Demande placée
Offre immédiate
Loyer moyen pondéré
seconde main
Loyer moyen pondéré
neuf / restructuré
INVESTISSEMENTS
Volumes
Taux
Évolution annuelle
Tableau de synthèse
Demande placée au 1S 2015
Ville
Volume
(en m²)
Part du neuf / Évolution
restructuré annuelle
Offre immédiate au 30/06/2015
Moyenne des
5 derniers 1S
Volume
(en m²)
Loyers (en € HT HC/m²/an)
Part du neuf / Évolution
restructuré annuelle
Neufs /
restructurés
Seconde
main
Lyon
74 030 m²
39 %
- 32 %
114 800 m²
335 640 m²
36 %
+7%
125 / 280
 100 / 230
Toulouse
69 450 m²
60 %
-6%
62 435 m²
217 500 m²
11 %
+ 13 %
125 / 160
= 85 / 200
Aix /
Marseille
68 800 m²
49 %
+ 25 %
51 200 m²
208 500 m²
30 %
+6%
145 / 265
 110 / 200
Lille
59 640 m²
26 %
+ 28 %
58 220 m²
220 000 m²
21 %
- 12 %
110 / 220
= 80 / 160
Rennes
52 500 m²
54 %
+ 63 %
33 620 m²
144 300 m²
24 %
+3%
145 / 165
Bordeaux
42 300 m²
56 %
+ 14 %
41 280 m²
130 000 m²
9%
-4%
128 / 180
Montpellier
36 000 m²
54 %
+6%
29 830 m²
109 460 m²
18 %
0%
150 / 165
Nantes
30 000 m²
30 %
+2%
38 200 m²
150 000 m²
25 %
+ 28 %
140 / 215
Strasbourg
24 830 m²
48 %
- 29 %
30 380 m²
153 100 m²
11 %
-9%
130 / 195
= 105 / 155
= 90 / 170
= 80 / 130
Grenoble
12 630 m²
8%
- 29 %
20 480 m²
104 000 m²
7%
-5%
155 / 165
90 / 130
Total
470 170 m²
45 %
+ 0,2 %
480 440 m²
1 772 500 m²
21 %
+2%
110 / 280



80 / 180
90 / 150
 80 / 230
Sources : CBRE et observatoires locaux de l’immobilier d’entreprise
POINTS CLÉS POUR L’ÉCHANTILLON
DES 10 VILLES*
• Avec 1,773 million de m², l’offre immédiate
s’avère stable sur l’année (+ 2 %)
• Mais la part des locaux neufs ou restructurés se
réduit à 21 % en moyenne
• 470 170 m² placés au cours des 6 premiers mois
de l’année 2015 (stable en un an) dont 45 % de
neuf / restructuré
• 8 transactions > 5 000 m² dont 3 à Toulouse
LE MARCHÉ DES UTILISATEURS
Les comptes-propres et clés-en-main ont la cote
auprès des utilisateurs
470 170 m2 de bureaux ont été commercialisés au
cours des 6 premiers mois de l’année 2015 dans
les 10 métropoles régionales qui composent
l’échantillon. L’activité enregistrée est ainsi quasistable comparativement au 1er semestre 2014
(+ 0,2 %) et à la moyenne des 5 derniers
1ers semestres (- 2 %).
Les signatures de comptes-propres et de clés-enmain ont participé à la reprise d’activité de
certains marchés à l’image de Rennes (+ 63 % en
évolution annuelle), d’Aix-en-Provence / Marseille
(+ 25 %) et de Lille (+ 28 %). L’ampleur du
phénomène est telle qu’à Montpellier et à
Bordeaux, la part des comptes-propres a
représenté plus de 44 % de la demande placée de
ces villes.
* Pour suivre les marchés régionaux, CBRE se base sur un échantillon de 10 métropoles régionales représentatives, il s’agit d’Aix-en-Provence/Marseille,
Bordeaux, Grenoble, Lille, Lyon, Montpellier, Nantes, Rennes, Strasbourg et Toulouse.
1ER SEMESTRE 2015 CBRE Etudes et Recherche
© 2015 CBRE | 1
MARKETVIEW FRANCE, BUREAUX RÉGIONS
1,5
1,0
0,5
0,0
Source : CBRE
Taux de vacance des principales métropoles régionales (en %)
8%
6%
4%
Strasbourg
Grenoble
Montpellier
Nantes
Bordeaux
Aix / Marseille
Source : CBRE
Répartition de l’offre future certaine (non pré-commercialisée) livrable
d’ici 2016 (en milliers de m²)
120
100
80
60
40
Strasbourg
Toulouse
Aix / Marseille
Bordeaux
Rennes
Lille
0
Nantes
20
Grenoble
Les villes de Lyon, Lille, Toulouse et Aix / Marseille
disposent de plus de 200 000 m2 de bureaux
disponibles chacune, correspondant à plus de la
moitié (55 %) du stock total.
Lille
0%
Toulouse
2%
UN STOCK DE SECONDE MAIN QUI NE CESSE DE CROÎTRE
Au 30 juin 2015, 1,773 million de m2 de bureaux
sont disponibles dans les 10 métropoles régionales
mais sont pour l’essentiel des actifs de seconde
main.
Les taux de vacance, compris entre 5 % à Lille et
6,3 % à Aix-en-Provence / Marseille et Montpellier,
laissent à penser que les marchés sont assez uides
mais masquent une tension persistante sur l’offre
neuve.
En effet, l’offre immédiate, dont le volume n’a pas
évolué sur l’année (+ 2 %) ainsi que sur le semestre
(- 2 %), perd en qualité avec une part de locaux
neufs ou restructurés qui est passée sur ces
mêmes périodes de 26 % (30 juin 2014) à 22 %
(31 décembre 2014) pour ne s’élever qu’à
seulement 21 % au 30 juin 2015. Ce phénomène
est principalement imputable au manque de
renouvellement de l’offre neuve (faute de mises en
chantier suffisantes) et à la rapidité à laquelle le
moindre projet neuf trouve généralement preneur,
souvent avant même sa livraison.
05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 1S 15
Demande placée
Offre immédiate
Montpellier
L’attrait des utilisateurs pour des locaux neufs,
respectant à la fois les nouvelles normes
environnementales et celles en matière de sécurité,
n’est plus à démontrer. 45 % de la demande placée
totale au cours du 1er semestre se sont orientés vers
des surfaces neuves ou restructurées. Autrement
dit, face à la raréfaction des biens de qualité
disponibles immédiatement, les utilisateurs ont
choisi de se tourner vers des solutions de comptespropres ou de clés-en-main.
Les fondamentaux de l’immobilier d’entreprise
en Régions sont établis. Les critères de choix
privilégiés par les utilisateurs dans leur recherche
restent avant tout l’ancrage du bien dans son
environnement qui se mesure notamment par la
desserte / accessibilité (en transports en commun
ou par les accès routiers) mais également les
services proposés autour du site (restaurants,
commerces, crèches, poste…).
2,0
Lyon
Notons tout de même que 8 transactions
> 5 000 m2, soit 84 080 m2 neufs ou restructurés qui
pèsent pour 18 % de la demande placée totale, ont
été réalisées au cours du 1er semestre 2015. Parmi
elles, 1 seule émane du secteur public et
3 transactions > 10 000 m2 sont issues du marché
toulousain : Réctorat de Toulouse (15 500 m2),
Airbus Group (10 600 m2) et Thales Services
(10 000 m2).
Évolution de l’offre immédiate et de la demande placée en bureaux
dans les 10 principales métropoles régionales* (en millions de m²)
Lyon
S’agissant des villes de Lyon (- 32 %), Strasbourg et
Grenoble (- 29 %), elles accusent les plus fortes
baisses de niveau de demande placée en un an en
raison de la diminution des transactions
> 1 000 m2. Pour autant, le nombre de transactions
ne recule pas et les perspectives d’atterrissage pour
la n d’année s’annoncent réconfortantes.
Offre future livrable d'ici fin 2015
Offre future livrable en 2016
Source : CBRE
1ER SEMESTRE 2015 CBRE Etudes et Recherche
© 2015 CBRE | 2
MARK ETVIEW FRANCE, BUREAUX RÉGIONS
La fourchette des prix de vente reste très large en
régions. Elle est comprise entre 1 500 € et 2 900 €
HT ou HD/m2 pour des surfaces de qualité, voire
au-delà pour certains produits lyonnais ou
marseillais.
1ER SEMESTRE 2015 CBRE Etudes et Recherche
Montpellier
8%
Aix / Marseille
14 %
Bordeaux
9%
Lille
13 %
Rennes
11 %
Source : CBRE
Évolution des loyers faciaux en Régions (en € HT HC/m²/an)
400 €
300 €
280 €
200 €
169 €
136€
100 €
0€
05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 1S 15
Loyer « prime »
Loyer moyen pondéré du neuf / restructuré
Loyer moyen pondéré pour le seconde main
Source : CBRE
Loyers faciaux neufs / restructurés des 10 métropoles régionales
(en € HT HC/m²/an)
400 €
300 €
200 €
100 €
Loyer neuf / restructuré bas
Strasbourg
Grenoble
Montpellier
Rennes
0€
Nantes
Dans la plupart des villes, des avantages
commerciaux importants sont consentis par les
propriétaires à l’égard des preneurs an de
maintenir autant que possible le niveau des loyers.
Ainsi, les mesures d'accompagnement telles que les
franchises de loyer ou encore la participation aux
travaux, représentent en moyenne 2 mois de
franchise par année ferme d’engagement.
Toulouse
15 %
Nantes
6%
Bordeaux
Le loyer moyen des bureaux neufs ou restructurés
des 10 métropoles régionales à mi-année se situe
à 169 € HT HC/m2/an, ce qui représente un franc
retrait de - 10 % par rapport à n 2014. Toutefois,
ce recul est à relativiser en raison de la baisse
signicative des loyers « prime » dans certaines
villes qui pèsent pour beaucoup dans la
pondération. Le loyer moyen pondéré pour les
surfaces de seconde main est quant à lui stable et
s’affiche à 136 € au 30 juin 2015. Les valeurs
locatives faciales des actifs de seconde main
excentrés subissent toujours des re-pricing.
Strasbourg
5%
Aix / Marseille
Dans l’ensemble, les valeurs locatives faciales
« prime » sont stables voire en hausse dans la
plupart des villes étudiées. Cependant, le loyer
« prime » régional, qui était de 300 € HT HC/m2/an
à Marseille n 2014, se situe désormais à 280 €
à Lyon, suivie par Marseille (265 €) et Lille (220 €).
Lyon
16 %
Toulouse
DES
ACCOMPAGNEMENTS
TOUJOURS
PLUS
IMPORTANTS ESCORTÉS D’UNE BAISSE DU LOYER
« PRIME » RÉGIONAL
Grenoble
3%
Lille
D’autre part, toujours dans une logique
d’adaptation face à la raréfaction des biens neufs,
une autre tendance de fond s’amorce : la
restructuration d'immeubles anciens, situés dans
des sites biens localisés, s’opère de plus en plus
fréquemment.
Répartition géographique de la demande placée au 1S 2015 (en %)
Lyon
Le manque d’offre neuve perdure notamment
dans les secteurs convoités des villes à l’image des
quartiers gares à Lille et à Lyon. Certaines villes
déplorent également un manque d’offre en
surfaces > 1 000 m2.
Situation qui devrait perdurer à court terme
puisque l’offre future certaine neuve disponible
d’ici n 2015, s’élève à 92 800 m2 mais sera livrée
en grande majorité (58 %) à Lyon (Terralta,
10 600 m2, à la Part-Dieu et Le New Deal, 9 800 m2,
à Gerland). À noter également d’ici n 2015, les
livraisons d’Hélios (5 040 m2) à Nantes, Le
Mustang (4 100 m2 restant à commercialiser) et Le
Liner (4 815 m2) à Montpellier.
C’est à partir de 2016, au mieux, que de nombreux
programmes en cours de construction viendront
étoffer l’offre neuve à l’image de l’opération
Elipsys (9 700 m2) dans le centre de Toulouse,
Le Virage (6 560 m2) au Prado à Marseille et
Euromed Center (20 000 m2, Calipso et Hermione)
à Euroméditerranée.
Loyer neuf / restructuré haut
Source : CBRE
© 2015 CBRE | 3
MARKETVIEW FRANCE, BUREAUX RÉGIONS
LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT
Au 1er semestre 2015, un peu moins de 300 millions
d’euros ont été engagés en bureaux sur le marché
régional, le plus faible niveau enregistré à mi-année
depuis 2010 (- 48 % sur un an). Dans un contexte
où l’afflux de capitaux qui cherchent à s’investir
dans l’immobilier reste fort, les régions continuent
d’être pénalisées par leur faible visibilité à
l’international (90 % des investissements du
semestre ont été le fait d’acquéreurs domestiques).
Surtout, elles ont particulièrement souffert de leur
décit d’offres « prime », la plupart des investisseurs
étant à la recherche d’actifs de qualité et sécurisés,
en raison notamment de la faiblesse des
développements neufs.
En effet, le dynamisme du marché des bureaux
en régions est étroitement lié à la vigueur des
VEFA, qui reste atone malgré l’amélioration
enregistrée en 2014. Pourtant, de nombreux
marchés régionaux connaissent aujourd’hui
une pénurie d’offres futures certaines neuves,
conduisant au développement par les utilisateurs
de grandes opérations clés-en-main locatives mais
aussi à un début de redémarrage des lancements
en blanc par les promoteurs. Dans ces conditions,
certains investisseurs commencent à envisager
d’acquérir à nouveau des immeubles en cours
de construction non pré-commercialisés,
d’autant plus que ces opérations se révèlent
plus rémunératrices dans un contexte où les
rendements sécurisés se sont fortement réduits.
Les mois à venir devraient donc conrmer un
retour des VEFA « en blanc » notamment pour les
marchés les plus profonds, à l’image de ce que l’on
a constaté en Ile-de-France ces derniers temps. Par
ailleurs, au vu des promesses engagées et des
négociations en cours, le 2ème semestre 2015
s’annonce d’ores et déjà beaucoup plus actif que le
1er, avec notamment le retour attendu de grandes
transactions, à l’image de Sky 56 à Lyon, dont
l’acquisition par Gecina n’est pas encore nalisée.
Après la baisse enregistrée en 2014, les taux de
rendement pour les meilleurs actifs sécurisés sont
demeurés stables au 1er semestre 2015, faute de
références « prime » permettant d’acter une
nouvelle baisse, à l’exception notable de Nice.
Engagements en immobilier d’entreprise banalisé en régions (en milliards
d’euros - hors portefeuilles France)
6
5
4
3
2
1
0
05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 1S 15
Bureaux
Autres produits
Source : CBRE
Taux de rendement locatif théoriques bureaux « prime »* au 1er juillet 2015
Bureaux
Aix / Marseille
Bordeaux
Lille
Lyon
Montpellier
Nantes
Nice / Sophia
Strasbourg
Toulouse
5,75 % - 7,25%
6,25 % - 7,50%
5,40 % - 7,25 %
5,50 % - 7,25 %
6,50 % - 7,75 %
6,25 % - 7,50 %
6,00 % - 8,00 %
6,75 % - 8,00 %
6,00 % - 7,50 %
* Actifs de qualité, loués aux conditions de marché
Source : CBRE
Toutefois, la concurrence pour les bons produits
reste telle que la pression sur les taux se maintient.
Les semaines à venir devraient voir se concrétiser
des signatures en deçà du taux référence de 5,40 %
qui représente aujourd’hui le taux « prime » régional.
D’autant plus que les rendements ont moins
fortement chuté en régions qu’en Ile-de-France.
Malgré un contexte où l’orientation des taux longs
apparaît aujourd’hui plus incertaine, la marge de
compression des taux « prime » régionaux demeure
donc importante.
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Directeur Etudes et Recherche
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Directeur investissement Régions
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